Sentencia Civil 217/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 73/2023 de 13 de abril del 2023

PRIMERO .- Aliker Primos 2020 SL presenta demanda de Juicio Verbal ejercitando acción de desahucio por terminación del contrato contra Marcial y Noemi.

Afirma:

- ser propietaria de la vivienda sita en CALLE000 NUM001 nº NUM000 NUM002

- que las parte firmaron contrato el 19 de enero de 2015 con una duración de 12 meses y hasta un máximo de 5 años por lo que el contrato llegaría a término el 18 de enero de 2020

- admite que el contrato se prorrogó una anualidad hasta el 18 de enero de 2021

- que la actora notificó su intención de no prorrogar el contrato por burofax remitido el 18 de septiembre de 2020 (Doc 5)

- que los demandados no han abandonado la vivienda y han notificado por burofax su intención de no abandonarla hasta el 19 de enero de 2021 (doc 6)

La parte demandada se opuso a la demanda negando que hubiera llegado el plazo de terminación del contrato y por tanto, negando que los demandados tengan que abandonar la vivienda

Muestra disconformidad en el hecho de que al término inicial el 18 de enero de 2020 la prórroga concedida lo haya sido por un año, afirmando que se celebró un nuevo contrato con una modificación sustancial de sus condiciones por lo que tienen derecho a permanecer en la vivienda 7 años más a contar desde el acuerdo verbal, esto es, hasta el 19 de enero de 2027.

El 2 de junio de 2022 se dicta sentencia por la que, estimando la demanda, se declara resuelto el contrato de arrendamiento de 19 de enero de 2015 prorrogado hasta el 18 de enero de 2021, condenando a los demandados al desalojo con imposición de costas.

Noemi y Marcial presentan escrito interponiendo recurso de apelación.

Sobre la alegación de error en la valoración de la prueba, pues a su juicio se sigue un criterio irracional, no ajustado a las directrices de la lógica, incurriendo en errores ostensibles y notorios vulnera a la hora de valorar la prueba las reglas de la sana crítica, sustituyendo ésta por tratarse de una valoración arbitraria y partidista, alcanzando conclusiones absurdas y disparatadas

Añade omisión de hechos, datos o pruebas de autos que deben ser examinados y puestos en conjunto para una correcta apreciación

La apelante en el apartado de error y ausencia en la valoración de la prueba imputa al juzgador:

-rechazo de testificales propuestas e incluso declaración de las partes

-impedir mínimas conclusiones

-omite valorar el doc 6 y sus anexos

-omite valorar el doc 9 y 10 de la contestación y los documentos 3, 4, 5, 6, 7 y 8

Opone como segundo motivo infracción de normas y garantías procesales por:

a) Vulneración del art 217: sostiene que el Juzgador afirma que la demandada no acredita la existencia de contrato verbal y a su juicio ha quedado probado que eso no es así

b) Vulneración del art 120 CE por falta de motivación

c) Vulneración del art 281 LEC y ss al haber inadmitido la prueba testifical

d) Vulneración del art 394 LEC.

De adverso ha mediado oposición al recurso

Afirma que la sentencia recurrida no incurre en desacierto ni incongruencia procesal alguna, muy al contrato analiza con detenimientos y de forma exhaustiva y pormenorizada la litis y realiza una correcta valoración de la prueba.

Seguidamente se opone al primer motivo del recurso y se opone a la interpretación que de los documentos se lleva a cabo por la parte apelante

Tampoco admite infracción alguna de normas o garantías procesales.

SEGUNDO .- Planteada la controversia sujeta a conocimiento de esta alzada, y para contestar la argumentación relativa al error en la valoración de la prueba, constatamos por orden de fechas los datos que a juicio de la Sala resultan relevantes para la correcta resolución de la controversia:

- que las partes firmaron contrato de 9 de enero de 2015 con una duración de 12 meses prorrogable hasta un máximo de 5 años por lo que a contar desde el 19 de enero de 2015 llegaría a término el 18 de enero de 2020: doc 4 de la demanda

-correo electrónico de 17 de octubre de 2019 de Marcial (apelante/demandado) a JR Morgan sobre Renovación

"Hola Laura, buenas tardes.

El próximo 19 de enero vence el contrato del piso de la CALLE000 nº NUM000 NUM001

Te queríamos preguntar si tenéis intención de renovarlo y en tal caso saber si habría algún cambio en el precio...

Contestación de 18 de octubre de 2019: de JR Morgan a Marcial.

Buenos días Marcial...decirte que las renovaciones las lleva Camilo. (documento 3 de la contestación)

-el 30 de junio de 2020 Aliker Primos 202 SL notifica a Marcial que el 6 de abril de 2020 la Junta General de Full Gestión SL adoptó el acuerdo de escisión total con extinción de la misma mediante su disolución sin liquidación y el traspaso en bloque a título universal de todo su patrimonio las sociedades Galara Primos Apartamentos y Aliker Primos 2020 SL...la sociedadd Aliker Primos 2020 SL se subroga en todos los derechos y obligaciones de Full Gestión que emanen del contrato de arrendamiento suscrito con fecha 19 de enero de 2015 respetándose todas y cada una de las estipulaciones allí establecidas (doc 2 de la demanda)

-se adjunta la escritura de escisión como doc 3 de la demanda

-doc 5 de la demanda: contestación al burofax remitido por la parte demandada y recibido el 14 de septiembre de 2020.

De su contenido vamos a destacar: el arrendatario manifiesta "Que, con carácter previo al vencimiento del contrato de arrendamiento y, por tanto, a la escisión de la sociedad Full Gestión, S.L., las partes de dicho contrato llegaron a un acuerdo para la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, el cual sin embargo no se pudo formalizar por escrito debido al estado de alarma decretado con motivo de la pandemia de CoViD-19."

Tras considerar que tales aseveraciones no son ciertas va contestándola y por lo que se refiere a la que nos interesa: " en lo que concierne a la existencia de un pretendido acuerdo verbal, anterior al vencimiento del contrato de arrendamiento, para la celebración de un nuevo arrendamiento, el cual no se llega a formalizar debido al estado de alarma, hacemos notar lo siguiente:

( El contrato de arrendamiento se formalizó con fecha 9 de enero de 2015, por un plazo de un año a contar desde el 19 de enero de 2015 y hasta el 18 de enero de 2016, con la posibilidad de prórrogas tácitas por un máximo de 5 anualidades, salvo notificación en contra de cualquiera de las partes, conforme se establece en su Estipulación Cuarta.

( Dado que no ha habido notificación contraria de ninguna de las partes, el contrato se renovó el pasado 19 de enero hasta el 18 de enero de 2021, con lo cual no se ha producido el vencimiento del contrato de arrendamiento existente.

( No se ha producido negociación ni acuerdo alguno para un nuevo arrendamiento entre ningún representante o empleado de Full Gestión, S.L. y el arrendatario, entre otros motivos porque las únicas personas con poderes para ello en nombre de dicha sociedad eran las Administradoras mancomunadas (Dª. Gema y Dª. Graciela), las cuales no han tenido contacto alguno, verbal ni escrito, con el arrendatario.

( Carece de cualquier valor el argumento de que la falta de formalización se debió al estado de alarma puesto que:

(i) Si el nuevo arrendamiento se acordó antes de lo que el Señor Marcial consideraba el "vencimiento" del contrato existente, este acuerdo debió tener lugar antes del 18 de enero de 2020, siendo así que el estado de alarma no se declaró hasta el 14 de marzo de dicho año, por lo que hubiera habido tiempo más que suficiente para formalizar el contrato antes de dicho estado de alarma;

(ii) Durante la mayor parte del estado de alarma era perfectamente posible para Full Gestión, S.L. reunirse con el arrendatario para formalizar el nuevo contrato, puesto que estaba ejerciendo su actividad y el arrendatario estaba arrendando su vivienda habitual;

(iii) Aunque por algún motivo las partes no hubieran podido o no hubieran querido reunirse, el contrato se podría haber formalizado de manera telemática, o al menos haberse dejado constancia del acuerdo por un intercambio de correos electrónicos, faxes o incluso burofaxes, por ejemplo, lo cual claramente no tuvo lugar, puesto que el Señor Marcial no aporta prueba alguna de ello; y

(iv) El estado de alarma fue levantado el 21 de junio, sin que el arrendatario haya exigido en ningún momento desde entonces la formalización del contrato pretendidamente acordado.

...aprovechamos el presente burofax para notificar expresa y fehacientemente al arrendatario nuestro deseo de no renovar o prorrogar el presente contrato más allá de la presente anualidad que finaliza el 18 de enero de 2021 y de no negociar ni acordar con él ningún arrendamiento adicional en relación con la Vivienda...."

-doc 6 de la demanda. Contestación al burofax de 21 de septiembre de 2020 remitido por la propiedad.

Los demandados/apelantes reiteran acuerdo verbal de formalización de nuevo contrato de alquiler y perfeccionamiento del mismo

"1º.- Con techa 17 de Octubre de 2019 mis clientes notificaron a FULL GESTION SL su interés por renovar el contrato de alquiler, cuyo vencimiento estaba previsto para el 19/1/2020, mediante el envío de un correo electrónico a la dirección DIRECCION000. Dicha misiva fue respondida con fecha 18 de Octubre de 2019 por parte de Dña. Laura, donde indicaba a LOS INQUILINOS que para las cuestiones de renovación de alquiler, debían dirigirse a Camilo, "ya que es el encargado de inmuebles", quien según les informó contactaría con mis clientes a los efectos de NEGOCIAR Y ACORDAR la renovación, o no, contrariamente con lo alegado por ustedes, al indicar que únicamente podían hacerlo las administradoras mancomunadas. Se adjunta como DOCUMENTO NUMERO 1 el mencionado correo electrónico, con el ASUNTO: "Renovación contrato".

2º.- Ese mismo día, el 18 de Octubre de 2019, tuvo lugar una conversación telefónica con D. Camilo, quien emplaza a LOS INQUILINOS a visitar personalmente la oficina para tratar la renovación del contrato de arrendamiento, en un día indefinido de la semana siguiente.

3º.- El Lunes siguiente, el 21 Octubre de 2019, la Sra. Noemi envía un Whatsapp al teléfono móvil de D. Camilo (+ NUM003), indicándole su disponibilidad para mantener una reunión en sus oficinas, situadas en la Calle San Mateo 30 (Madrid), con la finalidad de tratar el asunto de la renovación del contrato. D. Camilo respondió con una llamada telefónica, citándose con la Sra. Noemi el 24 de Octubre de 2019 las 13:30. Se adjunta como DOCUMENTO NUMERO 2 el mencionado Whatsapp y detalle de llamadas de la factura telefónica a D. Camilo que hizo ese mismo día la Sra. Noemi, antes de entrar en la reunión y después de la reunión mantenida."

Afirma que en esa reunión el 24 de octubre de 2019 se acuerda verbalmente nuevo contrato por 7 años y nueva renta que pasa de 900 a 1030 euros y que la nueva renta comenzaría a abonarse en Febrero de 2020

Adjunta justificante bancario de la transferencia en concepto de "Renovación contrato" y también justificante pago de la renta de marzo de 2020 al que se sumaron importes para cuadrar saldos

El importe satisfecho es de 1030 euros

Continua manifestando que tras haber abonado esas dos rentas de nuevo importe se declara el Estado de Alarma, planteando vulnerabilidad económica de los inquilinos, fijándose la renta en 945,90 euros

Finalizan manifestando: " En virtud de lo anterior y reiterando que NO ES INTENCIÓN DE MIS REPRESENTADOS ABANDONAR LA VIVIENDA hasta la fecha de finalización del NUEVO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, esto es, hasta el 19 de Enero de 2027. Según marza el Real Decreto-ley 7/2019, le emplazo a que podamos encontrar una solución amistosa que satisfaga a ambas partes, bien sea documentando el contrato verbal suscrito, o rescindiendo el mismo previo pago de la indemnización correspondiente."

-doc 4 B de la contestación, correo de 12 de Febrero de 2021 de JR Morgan a Marcial.

Asunto: Borrador contrato

"El próximo lunes día 15 le remitiremos borrador del contrato de alquiler"

Borrador del contrato. Pacto 2º Duración: Anual desde el 1 de marzo de 2021 al 28 de febrero de 2022.

Prórroga tres años más

Renta 1030 euros/mes

-Doc 4 A de la contestación: correo de 22 de febrero de 2021 de Marcial a JR Morgan

Asunto Borrador contrato de arrendamiento

Aluden a una conversación con Camilo el pasado día 10 que tuvo por objeto formalizar por escrito el contrato que ya tenían suscrito verbalmente con Full Gestion el 19 de enero de 2020 con = condiciones que el anterior pero con una revisión al alza de la renta pasando de 900 a 1030 euros y por un periodo de un año prorrogable a 7 (enero de 2027)

-Borrador definitivo del contrato acompañado como documento de la contestación.

1 de marzo de 2021: con motivo del Covid se modifica la ceuros/uota mensual de arrendamiento de 1030 a 945,90 euros

Esta situación durará de marzo a junio de 2021, ambos inclusive

Audios.

Doc 9 de la contestación: Reunión en una cafeteria con Camilo parece ser que el 10 de febrero de 2021.

" Camilo no tiene ninguna autoridad"

Camilo y el inquilino tratan de alcanzar un acuerdo

El inquilino insiste en que tiene un contrato renovado de 7 años pactado con Full por el que pagaría 1030 euros/mes si bien ahora por vulnerabilidad pagan 945,90

Inquilino: "Yo necesito que me hagan el contrato de 7 años porque es lo que acordamos"

Camilo: "Yo se lo voy a decir a Laura para que lo ponga sobre el papel"

Hay partes de la conversación sobre pisos turísticos que nada tienen que ver con el objeto del presente pleito a juicio de la Sala y cuya referencia obviamos completamente

Camilo reitera que él no puede negociar nada porque el piso no es de él, es de su hermano

Doc 10 de la contestación: conversación de 24 de febrero con Laura. Llama el inquilino/apelante.

Laura reitera que la gerente de la empresa le ha dicho que el contrato es el que le ha remitido y que el contrato le beneficia porque en vez del 27 sería hasta el 28

El apelante pone de manifiesto errores de índole administrativo referidos a mascotas y titular c/c

Laura le dice que en el exponendo no va a incluir nada más, que el contrato es el que es

Doc 11 de la contestación: nueva conversación telefónica con Laura

Se sigue reiterando que el contrato es el que s y no se cambia nada más allá de lo referido a la mascota y los errores materiales que puedan existir

Doc 12 y 13 referidos a una pérgola, ajenos al pleito

TERCERO. - Expuesto cuanto antecede, dando validez y eficacia a las grabaciones aportadas, pues no han sido impugnadas de adverso por autenticidad, y pese a que ni en la conversación en la cafetería ni en las grabaciones telefónicas se advierte que están siendo grabadas, no pueden ser privadas de valor probatorio por identificar a los intervinientes.

La SAP de Valencia Sección 6ª de 15 de enero de 2015 entendió que: " la grabación de una conversación telefónica por uno de los interlocutores no vulnera el derecho al secreto de las comunicaciones reconocido en el artículo 18.3 de la Constitución Española . Así lo ha señalado el Tribunal Constitucional, Sala 2ª, en sentencia de 29 de noviembre de 1984 , indicando que " es necesario determinar si, efectivamente, la grabación de la conversación, en la que fuera parte el actor, constituyó, como se pretende, una infracción del derecho al secreto de las comunicaciones. La tesis del actor no puede compartirse. Su razonamiento descansa en una errónea interpretación del contenido normativo del art. 18.3 CE . Y en un equivocado entendimiento de la relación que media entre este precepto y el recogido en el núm. 1 del mismo artículo. El derecho al "secreto de las comunicaciones... salvo resolución judicial" no puede oponerse, sin quebrar su sentido constitucional, frente a quien tomó parte en la comunicación misma así protegida. Rectamente entendido, el derecho fundamental consagra la libertad de las comunicaciones, implícitamente, y, de modo expreso, su secreto, estableciendo en este último sentido la interdicción de la interceptación o del conocimiento antijurídicos de las comunicaciones ajenas. El bien constitucionalmente protegido es así -a través de la imposición a todos del "secreto"- la libertad de las comunicaciones, siendo cierto que el derecho puede conculcarse tanto por la interceptación en sentido estricto (que suponga aprehensión física del soporte del mensaje -con conocimiento o no del mismo- o captación, de otra forma, del proceso de comunicación) como por el simple conocimiento antijurídico de lo comunicado (apertura de la correspondencia ajena guardada por su destinatario, por ejemplo)... Sea cual sea el ámbito objetivo del concepto de "comunicación", la norma constitucional se dirige inequívocamente a garantizar su impenetrabilidad por terceros (públicos o privados: el derecho posee eficacia "erga omnes") ajenos a la comunicación misma.

La presencia de un elemento ajeno a aquéllos entre los que media el proceso de comunicación, es indispensable para configurar el ilícito constitucional aquí perfilado. No hay "secreto" para aquél a quien la comunicación se dirige, ni implica contravención de lo dispuesto en el art. 18.3 CE la retención, por cualquier medio, del contenido del mensaje. Dicha retención (la grabación, en el presente caso) podrá ser, en muchos casos, el presupuesto fáctico para la comunicación a terceros, pero ni aun considerando el problema desde este punto de vista puede apreciarse la conducta del interlocutor como preparatoria del ilícito constitucional, que es el quebrantamiento del secreto de las comunicaciones. Ocurre, en efecto, que el concepto de "secreto" en el art. 18.3 tiene un carácter "formal", en el sentido de que se predica de lo comunicado, sea cual sea su contenido y pertenezca o no el objeto de la comunicación misma al ámbito de lo personal, lo íntimo o lo reservado. Esta condición formal del secreto de las comunicaciones (la presunción "iuris et de iure" de que lo comunicado es "secreto", en un sentido sustancial) ilumina sobre la identidad del sujeto genérico sobre el que pesa el deber impuesto por la norma constitucional. Y es que tal imposición absoluta e indiferenciada del "secreto" no puede valer, siempre y en todo caso, para los comunicantes, de modo que pudieran considerarse actos previos a su contravención (previos al quebrantamiento de dicho secreto) los encaminados a la retención del mensaje. Sobre los comunicantes no pesa tal deber, sino, en todo caso, y ya en virtud de norma distinta a la recogida en el art. 18.3 CE , un posible "deber de reserva" que -de existir- tendría un contenido estrictamente material, en razón del cual fuese el contenido mismo de lo comunicado (un deber que derivaría, así del derecho a la intimidad reconocido en el art. 18.1 CE ).

Quien entrega a otro la carta recibida o quien emplea durante su conversación telefónica un aparato amplificador de la voz que permite captar aquella conversación a otras personas presentes no está violando el secreto de las comunicaciones, sin perjuicio de que estas mismas conductas, en el caso de que lo así transmitido a otros entrase en la esfera "íntima" del interlocutor, pudiesen constituir atentados al derecho garantizado en el art.18.1 CE .

Otro tanto cabe decir, en el presente caso, respecto de la grabación por uno de los interlocutores de la conversación telefónica. Este acto no conculca secreto alguno impuesto por el art. 18.3 y tan sólo, acaso, podría concebirse como conducta preparatoria para la ulterior difusión de lo grabado. Por lo que a esta última dimensión del comportamiento considerado se refiere, es también claro que la contravención constitucional sólo podría entenderse materializada por el hecho mismo de la difusión ( art. 18.1 CE ). Quien graba una conversación de otros atenta, independientemente de toda otra consideración, al derecho reconocido en el art. 18.3 CE ; por el contrario, quien graba una conversación con otro no incurre, por este solo hecho, en conducta contraria al precepto constitucional citado.

Analizando así las conversaciones aportadas, admitido que Camilo, que en el momento de la conversación en la cafeteria no tenía poder alguno de decisión porque había dejado de ser miembro de la sociedad propietaria del inmueble, acepta como cierto el hecho de que existió acuerdo verbal de renovación del contrato con una duración de 7 años, admitido, inclusive por la propia Laura que existió acuerdo verbal previo a la prórroga del contrato a que se alude en la demanda, dando validez y eficacia al pacto verbal, que se corrobora con el nuevo pago de rentas correspondientes a Febrero y marzo por importe de 1030 euros/mes (recibos adjuntados al documento 6 de la demanda) resulta procedente en derecho estimar las alegaciones vertidas por la parte apelante y entender que al término inicial del contrato de 9 de enero de 2015 se acordó entre las partes y con Full, pues a dicha fecha no se había producido la escisión con Aliker Primos 2020 por lo que ésta entidad está obligada en virtud de la subrogación a respetar lo pactado, un nuevo contrato con una modificación sustancial del importe de la renta que pasó a ser de 1030 euros y una duración prorrogable hasta 7 años por lo que se preveía el mismo hasta el 19 de enero de 2027.

Tanto Camilo en la conversación en la cafetería como Laura telefónicamente, lo admiten, los actores abonaron la renta pactada a partir de Febrero, sin perjuicio de la rebaja por vulnerabilidad Covid posterior y el hecho de que los contratos aportados como Borradores no recojan ese acuerdo no impide reconocer el derecho del demandado/apelante habida cuenta que los Borradores de los contratos aportados, son documentos elaborados por la parte actora/apelada que no está dispuesta a dar validez al acuerdo verbal, previamente a la escisión, acordado por los inquilinos con Full, inicial arrendadora. La conclusión debe ser revocar la sentencia de instancia y desestimar la demanda, tal y como el Fallo reflejará.

CUARTO .- Aun resultando innecesario pues por valoración conjunta de prueba es manifiesto que el recurso debe prosperar, lo que no puede ser estimado en la formulación del mismo es la alegada "infracción de normas y garantías procesales".

En modo alguno puede entenderse vulneración del art 217 LEC pues el juzgador en la instancia ha apreciado que el demandado no ha probado la existencia de contrato verbal y aplica correctamente las consecuencias de tal apreciación.

Desde luego el argumento vertido por la parte recurrente referido al hecho de que su defendido está al corriente de pago "lo que poco o nada casa con un desahucio por finalización del contrato en el que lo habitual sería encontrarse con un inquilino "ocupa" no con un arrendatario escrupulosamente cumplidor" es una manifestación carente de toda justificación jurídica.

Tampoco puede prosperar la alegada vulneración del art 120 CE pues la sentencia está jurídicamente fundamentada, el error de apreciación de prueba no equivale a carencia de fundamentación

Tampoco se vulnera el art 281 y ss LEC por la no admisión de prueba testifical.

La juez argumenta en el acto de la vista por qué no entiende necesaria la práctica de dicha prueba para la resolución del pleito.

En cuanto a la negativa a conceder conclusiones, las mismas están facultativamente previstas ante la celebración de vistas, y una facultad no equivale a una obligación por lo que dicha negativa es conforme a derecho

Por último hablar de vulneración del art 394 por haberlas impuestas a la parte que ha visto desestimada su pretensión desestimatoria de la demanda, tampoco es de recibo. Es una apreciación de la parte recurrente entender que debería haberse apreciado "dudas de hecho"obviando en tal sentido el art 394.1 LEC y el principio de discreccionalidad que si no se aplica es porque se entiende que no concurre y ello sin perjuicio del pronunciamiento que la revocación debe tener en este sentido.

QUINTO .- Estimado el recurso de apelación, no se hace pronunciamiento en costas procesales causadas en esta alzada de conformidad con el art 398 LEC

En cuanto a las costas de instancia, la desestimación de la demanda acarrea imposición de costas a la parte actora que ha visto desestimada su pretensión en aplicación del art 394 LEC.

Vistos los precedentes fundamentos y preceptos legales en ellos contenidos y demás de general y pertinente aplicación,