Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, de 14 de Febrero de 2006

^{I.- ANTECEDENTES DE HECHO}

^{La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.}

^{PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5, de los de Madrid, en fecha doce de marzo de dos mil cuatro, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, ESTIMANDO la DEMANDA formulada por DON Romeo Y DOÑA María Luisa, representados por el Procurador de los Tribunales don Pablo José Trujillo castellano, contra DIRECCION000 DE MADRID, debo DECLARAR Y DECLARO la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria de 2 de Abril de 2002, y todo ello con expresa imposición en cuanto a las costas causadas en esta instancia a la parte demandada".}

^{SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veintitrés de marzo de 2.005 , para resolver el recurso.}

^{TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día nueve de febrero de dos mil seis.}

^{CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.}

^{II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- Se acepta el fundamento de derecho primero de la sentencia y se rechazan los restantes.}

^{D. Romeo, como copropietario, y su madre Dª. María Luisa, como usufructuaria, del local (tienda) derecho de la DIRECCION000 de Madrid, presentaron el once de julio de 2.002 demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios de la referida finca por la que, como se dice en el fundamento de derecho aceptado de la resolución apelada, deducen acción de nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria de Propietarios celebrada el día dos de abril de 2.002, y ello al entender la parte demandante que el mismo resulta ser contrario a los Estatutos de la Comunidad así como a la Ley de Propiedad Horizontal, toda vez que, por un lado, se habría vulnerado la legalidad vigente al haberse adoptado el acuerdo citado sin contar con la necesaria unanimidad, y, de otro, las cuotas cuya aprobación se llevó a cabo en la Junta referida, supondrían una subida del 275%, cantidad contraria a los dispuesto en el artículo 55 de los Estatutos, el cual tan sólo autoriza una subida del 20 por ciento.}

^{El veintiuno de marzo de 2.002, los herederos de Romeo recibieron un burofax del administrador de la finca por el que se les convocaba para asistir a la Junta que hemos hecho mención con el siguiente orden del día:}

^{1º.- Aprobación de la nueva cuota ordinaria y derrama extra de obras.}

^{2º.- Propuesta de cuota ordinaria: 37.750 ptas.}

^{3º.- Propuesta de derrama de obras: 7.450 ptas.}

^{El veintitrés de abril de 2.002 los Herederos de Romeo recibieron el burofax que obra incorporado a los folios 18 a 22 por el que se les comunicaba el contenido del acta de la Junta celebrada a las 20 horas y 7 minutos del dos de abril de 2.002, a la que se le acompañaba una relación de las cuotas repercutibles a cada uno de los locales y viviendas de la finca. Del acta cabe destacar que el Presidente con carácter previo recordó a los presentes el estado del expediente municipal relativo a la Inspección Técnica del Edificio y pasó a enumerar la ejecución de las obras que se estaban llevando a cabo. "En lo referente al único punto del orden del día, cual es la aprobación de la nueva cuota ordinaria y derrama extra de obras para acometer los trabajos de rehabilitación del edificio a resultas del requerimiento municipal, cuya propuesta fue debatida en la anterior junta y se acompañaba pormenorizadamente en la convocatoria de la presente, los asistentes acuerdan su aprobación por mayoría con la oposición de Dª. Leticia....... Se hace constar no obstante, que la aprobación de esas cuotas lo son por un periodo de seis meses a contar desde el presente mes de Abril de 2.002". En la relación unida al acta consta el coeficiente o cuota de participación que corresponde a cada piso o local del inmueble, la cuota ordinaria y la derrama de obras aprobada para cada uno de ellos, naturalmente distinta en función del coeficiente de participación y, finalmente, la suma total a pagar, que es muy superior e igual para los dos locales, derecha e izquierda, que son los únicos que tienen la misma cuota o coeficiente de participación (6´225 % coeficiente 1 y 0´98 coeficiente 2), y que tal y como se hacía saber a los demandantes en la convocatoria es de 269,37 euros (37.350 ptas. cuota ordinaria y 7.470 ptas. derrama de obra).}

^{La Comunidad de Propietarios que fue emplazada el nueve de septiembre de 2.002 -folio 47-, no compareció en el procedimiento, por lo que el once de octubre de 2.002 fue declarada en rebeldía - folio 50-, lo que le fue notificado, así como el señalamiento de la audiencia previa, el día veintidós del mismo mes -folio 54-, acto procesal que tuvo lugar el dieciséis de octubre de 2.003 y al que no asistió -folio 57-.}

^{A los folios 82 y 83 consta relación de los totales facturados por la Comunidad durante los meses uno de octubre de 2.002 al treinta de septiembre de 2.003, en la que se puede apreciar que no existe una cuota única de contribución a los gastos generales o a las obras sino variable en consideración a los distintos coeficientes de cada local o piso.}

^{El doce de marzo de 2.004 la Juzgadora de Primera Instancia dictó sentencia por la que con apoyo, sustancialmente, en que la Comunidad de Propietarios no ha conseguido aclarar la razón por la cual se procedió a elevar la cuota ordinaria, ni porque superó la elevación el límite del 20 % previsto en el artículo 55 de los Estatutos, o porque no acudió previamente al fondo de las obras (cuya existencia da por supuesta), declaró la nulidad del acuerdo impugnado.}

^{La Comunidad de Propietarios, que se había personado en el procedimiento el veintitrés de enero de 2.004, interpuso recurso de apelación contra la sentencia al estimar que la Juzgadora había valorado erróneamente la prueba y vulnerado las normas que regulan su carga con relación a las siguientes cuestiones:}

^{Aprobación de las nuevas cuotas por mayoría simple y no por unanimidad.}

^{Aumento del presupuesto por encima del límite que marca el artículo 55 de los estatutos.}

^{Nulidad de la derrama de obras por contar la Comunidad de Propietarios con un saldo que debía cubrir su ejecución.}

^{Los demandantes se opusieron al recurso y solicitaron la confirmación de la sentencia.}

^{SEGUNDO.- Con carácter previo por ser de trascendencia en la decisión del recurso, hemos de efectuar las siguientes precisiones.}

^{Primero.- Que la situación de rebeldía del demandado, aunque sea voluntaria, no puede ser considerada como allanamiento ni como admisión de los hechos constitutivos de la demanda, salvo en aquellos casos que la Ley así lo disponga expresamente ( artículo 496 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).}

^{Segundo.- Que aun cuando el demandado haya sido declarado en rebeldía, corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda ( artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).}

^{Tercero.- E n lo que concierne a la legalidad de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, deben distinguirse entre aquellos que entrañan la infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la respectiva Comunidad que, al no ser radicalmente nulos sino meramente anulables, son susceptibles de sanción por el transcurso del plazo de caducidad legalmente establecido para su impugnación, criterio de la sanación de la caducidad de la acción que es aplicable no sólo a los acuerdos en que basta la mayoría sino también a aquellos otros en que es preciso que concurra la unanimidad; de los que merecen la sanción de la nulidad radical o absoluta, conforme al párrafo 3 del artículo 6 del Código Civil , por infringir cualquier otra ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o al orden público o por implicar un fraude de Ley, los cuales son insubsanables por el transcurso del tiempo -Sentencias del Tribunal Supremo de dos de marzo de 1.992, veintiséis de junio de 1.993, veinticuatro de julio de 1.995, dieciocho de noviembre de 1.996, diez de marzo, siete de junio y nueve de diciembre de 1.997, veintiséis de junio de 1.998, cinco de mayo de 2.000, siete de marzo, treinta de abril, veintisiete de mayo y dos de julio de 2.002, veintitrés de julio, veintiocho de octubre y dos de noviembre de 2.004 y veinticinco de enero de 2.005 -.}

^{En el presente caso, a tenor de cuanto se argumenta en el hecho quinto y en el fundamento de derecho VII de la demanda, nos encontramos ante la impugnación de un acuerdo anulable por ser contrario a la Ley de Propiedad Horizontal y a los estatutos de la Comunidad de Propietarios - artículo 18.1 a) de la Ley de veintiuno de julio de 1.960 -. En concreto por vulnerar la regla de la unanimidad que exige el artículo 17.1 de aquella respecto de los acuerdos que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal, así como el artículo 55 de los estatutos de la Comunidad, que dice: "Para atender a los a gastos comunes se confeccionará anualmente un presupuesto de ingresos y gastos pudiendo aumentarse en un veinte por ciento de su importe, con el fin de atender a las necesidades imprescindibles en primer lugar y en su caso para la constitución de un fondo de reserva disponible de acuerdo con lo que ordene la Junta de condueños, para atenciones normales y extraordinarias de conservación del edificio -folio 36-.}

^{TERCERO.- Aunque la sentencia apelada no contenga una fundamentación clara sobre la nulidad del acuerdo por no haberse adoptado con la mayoría legalmente requerida por la ley, pues si bien la Juzgadora hace alusión a tal cuestión en el párrafo segundo del fundamento de derecho segundo, parece constituir una referencia a lo que aducen los demandantes impugnantes mas no parte de la motivación de la sentencia que estima la demanda con un sustento argumental distinto, que es el que desarrolla en el párrafo tercero y último de dicho fundamento.}

^{En cualquier caso, la unanimidad para la validez de los acuerdos de la Junta de Propietarios tiene un carácter restrictivo y no general, como se infiere de la norma 1ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ("sólo será exigible..."). En lo que concierne a la obligación de los propietarios de contribuir a los gastos generales de la finca, sólo se requiere la unanimidad cuando el acuerdo modifica la cuota o coeficiente de participación, no cuando sólo se eleva la cuantía que se distribuye entre los propietarios en función de aquella, que permanece invariable. La modificación de dicho coeficiente o del sistema de contribución afecta al título constitutivo de la propiedad, por eso el último párrafo del artículo 5 dispone que para cualquier modificación del título se observarán los mismos requisitos que para la constitución que, según el párrafo segundo del mismo precepto, tiene lugar por el propietario único del edificio, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.}

^{Sin embargo, la elevación del presupuesto, el plan de gastos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca constituyen meros actos de administración para cuya validez es suficiente que sean aprobados por mayoría simple de todos los propietarios, según lo establecido en la norma 3ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal .}

^{El acuerdo adoptado el dos de abril de 2.002, como ya ha quedado expuesto, no comprendía o contenía la aprobación de una cuota única e igual para todos los propietarios, sino proporcional al respectivo coeficiente de participación fijado en el título para los locales y cada una de las viviendas, como claramente se infiere de la relación o anexo del acta de la Junta -folio 20-, y del contenido del propio acuerdo -párrafo último, folio 19-, de modo que la convocatoria a la Junta dirigida a los demandantes, comprendía la cuota ordinaria y la derrama extra de obras que pormenorizadamente (o ya calculada en función del coeficiente del local derecha según el título constitutivo) les correspondía. De ahí la diversidad de las cantidades que mensualmente deben abonar los propietarios.}

^{En definitiva, en la Junta no se acordó modificar la cuota de los locales o viviendas fijando una unitaria e igual para todos, sino elevar la contribución a los gastos comunes que se distribuye entre los propietarios precisamente en consideración a aquella. Luego cualquier fundamentación de la sentencia con esta causa carece de consistencia.}

^{CUARTO.- El artículo 55 de los estatutos de la Comunidad efectivamente establece un límite en el porcentaje máximo de incremento (20 %) del presupuesto anual para atender los gastos comunes con el fin de atender necesidades imprevisibles y para la constitución de un fondo de reserva, que, por cierto, el artículo 9.1 f) de la Ley de Propiedad Horizontal también prevé sin límite máximo aunque la cantidad destinada a tal fin en ningún caso podrá ser inferior al cinco por ciento del último presupuesto ordinario.}

^{La elevación objeto del acuerdo impugnado tiene un fin distinto al que prevé el artículo 55 de los estatutos, cual es la ejecución de las obras de rehabilitación del edificio a resultas del requerimiento efectuado por la autoridad municipal. La Ley no solo no impide la adopción de acuerdos como el que aquí se cuestiona sino que implícitamente la exige, por ser obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad -artículo 10-, correspondiendo a la Junta de Propietarios aprobar los presupuestos y el gasto preciso para la ejecución de todas las obras de separación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias -artículo 14, c-.}

^{En suma, el acuerdo está plenamente justificado al responder al cumplimiento de una obligación legal que, además, ha sido requerida por la autoridad municipal, máxime cuando el incremento contributivo se ha adoptado de modo temporal y no permanente. Sin que finalmente los demandantes, pese a que tal cuestión excede del ámbito de este procedimiento que se circunscribe a la impugnación del acuerdo de la Junta de dos de abril de 2.002, hayan probado, por ser los obligados a ello, que exista un fondo específico de obras cuya cuantía permita hacer frente a la necesidad surgida.}

^{QUINTO.- Al estimarse el recurso no se hace imposición de las costas causadas por su tramitación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .}

^{Las costas correspondientes a la primera instancia se imponen a los actores al desestimarse la demanda a resultas del recurso, por así ordenarlo el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .}

^{Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.}

^{III.- FALLAMOS}

^{Que debemos estimar, y estimamos, el recurso de apelación interpuesto por la DIRECCION000 DE MADRID contra la sentencia dictada el doce de marzo de dos mil cuatro por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de esta Capital en los autos de juicio ordinario nº 716/02 , seguidos a instancia de Dª. María Luisa y D. Romeo; resolución que SE REVOCA y, desestimando la demanda, absolvemos a la referida Comunidad de Propietarios, imponiendo a los actores las costas causadas por el procedimiento en la primera instancia, sin hacer condena al pago de las generadas por el recurso, dado su acogimiento.}

^{Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 209/05 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}

^{PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico}