PRIMERO: Frente a la Sentencia de 11 de julio de 2.022 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Leganés en el Juicio Ordinario nº 177/21, que desestimó la demanda que había formulado la representación procesal de Salones Élite, S.L. contra Unibail Rodamco Retail Spain, S.L.U., y por la que pretendía que se modificaran determinadas cláusulas del contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito el 1 de febrero de 2.019 que les vinculaba, con base en la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, y ante las restricciones impuestas al negocio de peluquería que en dicho local se desarrollaba por razón de la pandemia de COVID-19, se interpone por la demandada condenada recurso de apelación.
En concreto, la actora, en el suplico de la demanda, había interesado que se declarase que se había producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial, que generó un desequilibrio de las prestaciones a su cargo, y por lo que debía efectuarse una revisión del contrato de arrendamiento de 18 de febrero de 2016 que vinculaba a las partes, y que, por ello:
1º) Se acordase añadir expresamente a la cláusula 15.1 del contrato pactado lo siguiente:
"No se entenderá como incumplimiento del arrendatario (i) la interrupción en el uso del local por parte de la arrendataria, (ii) la reducción de la superficie de uso utilizada del local y tampoco (iii) la inobservancia del horario de apertura al público del local cuando ello sea consecuencia de la declaración gubernamental de cualquier estado de excepción, incluido el estado de alarma, provocado por cualquier tipo de pandemia o virus, y mientras persistan las recomendaciones gubernamentales de limitaciones de aforo al centro comercial donde se ubica el local arrendado."
2º) Que además de lo anterior, se acordase añadir en el contrato, al final de la cláusula número 4.4, lo siguiente:
"Si por cualquier circunstancia del tipo que sea, el centro comercial donde se ubica el local arrendado tuviera que cerrarse al público durante más de 7 días naturales consecutivos, la parte arrendadora se verá eximida completamente de abonar la renta pactada (renta mínima garantizada y renta variable pactada) del mes en curso. En estos casos, el arrendador, no podrá considerar el impago o retraso en el pago de la renta por parte del arrendatario como un incumplimiento a los efectos de las cláusulas 19.1 (Causas de Incumplimiento), 19.2 (Efectos del Incumplimiento), 7 (Intereses de Demora) ni podrá reclamar al arrendatario el importe de las rentas impagadas durante dicho periodo en el que, por causas no imputables al arrendatario, éste no pudiera ejercer su actividad en el local arrendado. En el caso, de que por cualquier circunstancia del tipo que fuera, se impusieran gubernamentalmente medidas a los centros comerciales o a los establecimientos abiertos al público limitadores de su aforo habitual, se eximirá completamente a la parte arrendadora de efectuar el pago de la Renta Mínima Garantizada del mes en curso pagando únicamente la Renta Variable de dicho periodo y los Gastos Comunes, reduciéndose estos en el mismo porcentaje correspondiente a las limitaciones establecidas."
3º) Que, asimismo, se le eximiese de abonar tanto la renta mínima pactada en el contrato, como la renta variable y gastos, durante los meses en los que no pudo ejercer actividad en el local arrendado, es decir, marzo, abril y mayo del 2019 (debe tratarse de un error y referirse al año 2.020).
4º) Que se declarase que mientras durasen las restricciones impuestas tanto en relación con el aforo y acceso en los centros comerciales o establecimientos abiertos al público se le eximiese del pago de la renta mínima, dejándose únicamente el pago de la renta variable, y reduciéndose igualmente el pago de los gastos generales en los porcentajes correspondientes a los de las limitaciones establecidas.
5º) Subsidiariamente a lo anterior, que se acordase reducir la renta a abonar por el arrendamiento en tanto en cuanto siguiesen en vigor las restricciones al acceso y aforo de los centros comerciales o establecimientos abiertos al público (tanto por renta mínima como por renta variable y gastos adicionales) en los mismos porcentajes correspondientes a los de las limitaciones de aforo establecidas gubernamentalmente.
La Sentencia de instancia desestimó la demanda al concluir que no concurrían los requisitos exigidos jurisprudencialmente para aplicar la cláusula rebus sic stantibus, al dudar de que existiera "una relación de causalidad entre la crisis sanitaria y socioeconómica que de golpe asoló a la sociedad a partir del 14 de marzo de 2.020 y las dificultades económicas para hacer frente a la deuda contractualmente que alega, pero que sin embargo, no prueba la mercantil arrendataria demandante"; es decir, la relación de causalidad entre la crisis sanitaria y el impago de las rentas.
La recurrente adujo los siguientes motivos de impugnación: 1º) Infracción del art. 217 de la LEC por error en la valoración de la prueba; y 2º) Infracción de la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus.
SEGUNDO: Señala la STS de 30 de junio de 2.014, que "actualmente se ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de la figura referenciada en un marco de aplicación sumamente restrictivo o excepcional, como corresponde a una cláusula "peligrosa" y de admisión "cautelosa", con fundamento derivado del criterio subjetivo de la equidad y con una formulación rígida de sus requisitos de aplicación: "alteración extraordinaria", "desproporción desorbitante" y circunstancias "radicalmente imprevisibles"; caso de la sentencia de esta Sala, de 10 de febrero de 1997, que es tomada como referente por la Audiencia Provincial.
Por contra, en la línea del necesario ajuste o adaptación de las instituciones a la realidad social del momento y al desenvolvimiento doctrinal consustancial al ámbito jurídico, la valoración del régimen de aplicación de esta figura tiende a una configuración plenamente normalizada, en donde su prudente aplicación deriva de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal del contrato. Esta tendencia hacia la aplicación normalizada de esta figura, reconocible ya en las Sentencias de esta Sala de 17 y 18 de enero de 2013 ( núms. 820 y 822/2012 , respectivamente) en donde se reconoce que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias, también responde a la nueva configuración que de esta figura ofrecen los principales textos de armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos (Principios Unidroit, Principios Europeos de la Contratación o el propio Anteproyecto relativo a la modernización del Derecho de Obligaciones y Contratos de nuestro Código Civil).
La progresiva objetivación de su fundamento técnico.
4. En relación con el necesario cambio o adaptación de los referentes que tradicionalmente han configurado o caracterizado la aplicación de esta cláusula todo parece indicar que debe abandonarse su antigua fundamentación según reglas "de equidad y justicia" en pro de una progresiva objetivación de su fundamento técnico de aplicación. En este sentido, la fundamentación objetiva de la figura, alejada de los anteriores criterios subjetivistas, resulta ya claramente compatible con el sistema codificado. Así, en primer lugar, conviene señalar que la aplicación de la cláusula, en rigor, no supone una ruptura o singularidad respecto de la regla preferente de la lealtad a la palabra dada (pacta sunt servanda), ni tampoco de la estabilidad o mantenimiento de los contratos. Por contra, su aplicación, cifrada en una sobrevenida mutación de las circunstancias que dieron sentido al negocio celebrado, se fundamenta en criterios o reglas que también pueden definirse como claves de nuestro sistema codificado, ya que desde su moderna configuración la figura obtiene su fundamento último de las propias directrices del orden público económico, particularmente de la regla de la conmutatividad del comercio jurídico y del principio de buena fe.
De la primera regla se desprende que todo cambio de bienes y servicios que se realice onerosamente tiene que estar fundado en un postulado de conmutatividad, como expresión de un equilibrio básico entre los bienes y servicios que son objeto de intercambio. Este "equilibrio básico", que no cabe confundir con la determinación del precio de las cosas fuera de la dinámica del mercado (precios intervenidos o declarados judicialmente), resulta también atendible desde la fundamentación causal del contrato, y sus correspondientes atribuciones patrimoniales, cuando deviene profundamente alterado con la consiguiente desaparición de la base del negocio que le dio sentido y oportunidad. Por tanto, más allá de su mera aplicación como criterio interpretativo, artículo 1289 del Código Civil , la conmutatividad se erige como una regla de la economía contractual que justifica, ab initio, la posibilidad de desarrollo de figuras como la cláusula rebus sic stantibus.
En conexión con lo afirmado, el principio de buena fe en la economía de los contratos, sin perjuicio de su aplicación como interpretación integradora del contrato ( artículo 1258 del Código Civil ), y sin caer en su aplicación como mera cláusula general o cláusula en blanco de cara a la más amplia discrecionalidad o arbitrio judicial, permite una clara ponderación de los resultados que se deriven de la regla de que los pactos deben siempre ser cumplidos en sus propios términos. En este sentido, si en virtud de la buena fe el acreedor no debe pretender más de lo que le otorgue su derecho y el deudor no puede pretender dar menos de aquello que el sentido de la probidad exige, todo ello de acuerdo a la naturaleza y finalidad del contrato; también resulta lógico, conforme al mismo principio, que cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado. Esta relación entre el principio de buena fe y la cláusula rebus sic stantibus ya ha sido reconocida por esta Sala, caso, entre otras, de la Sentencia de 21 de mayo de 2009 (núm. 1178/2004 ).
En segundo lugar, porque esta razón de compatibilidad o de normalidad con el sistema codificado tampoco se quiebra si atendemos al campo de los efectos o consecuencias jurídicas que la aplicación de la cláusula opera, ya sea un efecto simplemente modificativo de la relación, o bien puramente resolutorio o extintivo de la misma. Pensemos que figuras que comparten idénticas consecuencias, caso de la acción resolutoria ( artículo 1124 del Código Civil ) y de la acción rescisoria por fraude de acreedores (1111 y 1291, 3° del Código Civil), con idéntica naturaleza de la ineficacia resultante, pues supone la validez estructural del contrato celebrado ( artículo 1290 del Código Civil ), una vez superados los prejuicios de la economía liberal, se aplican en la actualidad con plena normalidad sin necesidad de recurrir a su excepcionalidad o singularidad dentro del campo contractual. En parecidos términos, si la relación se establece con el principio de conservación de los contratos (entre otros artículos 1284 del Código Civil ), en donde su desarrollo tiende a especializarse respecto de la nulidad contractual como régimen típico de ineficacia; Sentencias de pleno de 15 de enero de 2013 (n° 827, 2012 ) y de 16 de enero de 2013 (n° 828, 2012). Por otra parte, dicha razón de compatibilidad tampoco se quiebra si nos fijamos en la nota de la subsidiariedad con la que tradicionalmente viene calificada la aplicación de esta cláusula, pues fuera de su genérica referencia a la carencia de cualquier otro recurso legal que ampare la pretensión de restablecimiento del equilibrio contractual, su adjetivación de subsidiaria hace referencia, más bien, a que su función no resulte ya cumplida por la expresa previsión de las cláusulas de revisión o de estabilización de precios ( SSTS de 24 de septiembre de 1994 y 27 de abril de 2012 ).
En tercer lugar, esta razón de compatibilidad y normalidad en la aplicación de esta figura no puede desconocerse a tenor del desenvolvimiento jurídico experimentado en el contexto del Derecho europeo. En efecto, del mismo modo que la conservación de los contratos constituye un principio informador del derecho contractual europeo, reconocido por los textos de referencia ya señalados y aplicados por esta Sala en las Sentencias de 15 y 16 de enero de 2013 ( núms. 827 y 828/2013 , respectivamente) la cláusula rebus sic stantibus o si se prefiere, la relevancia del cambio o mutación de las condiciones básicas del contrato, ha sido objeto de regulación por estos mismos textos de armonización sin ningún tipo de regulación excepcional o singular al respecto, como un aspecto más en la doctrina del cumplimiento contractual. En este sentido, no puede desconocerse un cierto valor añadido a las citadas sentencias de 17 y 18 de enero de 2013 pues fuera de la oportunidad del momento, la referencia a la cláusula se realiza de un modo normalizado, conforme a los textos de armonización citados, y se admite su posible aplicación a casos que traigan causa de la "crisis económica", supuesto claramente más amplio y complejo que los derivados de la devaluación monetaria que sirvió de base a un cierto renacimiento de la cláusula rebus sic stantibus.
Concreción funcional y aplicativa de la figura.
5.Criterios básicos de la delimitación: fundamento causal, base del negocio y asignación contractual del riesgo derivado.
Con carácter general, establecido el nexo entre el plano causal del contrato y la tipicidad contractual de la cláusula, la valoración de la incidencia que determina la mutación o el cambio de circunstancias, es decir, la posible alteración causal del contrato, se realiza de un modo objetivado mediante el recurso concorde de dos criterios de concreción de dicha tipicidad. Con el primero, a través de la doctrina de la base del negocio, se contrasta principalmente el alcance de dicha mutación o cambio respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio prestacional del mismo. De esta forma, el contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando:
- La finalidad económica primordial del contrato, ya expresamente prevista, o bien derivada de la naturaleza o sentido del mismo, se frustra o se torna inalcanzable.
- La conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones, desaparece prácticamente o se destruye, de suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestación y contraprestación.
Complementariamente, el contraste de la denominada base subjetiva del negocio nos permite llegar a idéntica conclusión en aquellos supuestos en donde la finalidad económica del negocio para una de las partes, no expresamente reflejada, pero conocida y no rechazada por la otra, se frustra o deviene inalcanzable tras la mutación o cambio operado.
La aplicación de la teoría de la base del negocio como cauce interpretativo a estos efectos ha sido resaltada por la reciente jurisprudencia de esta Sala, entre otras, SSTS 20 de febrero de 2012 ( núm. 1887, 2008), 20 de noviembre de 2012 ( núm. 674, 2012), 25 de marzo de 2013 ( núm. 165, 2013), 26 de abril de 2012 (núm. 309, 2013 ), y 11 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ).
Por su parte, el otro criterio concorde a esta función delimitadora de la tipicidad contractual en la aplicación de esta figura viene representado por el aleas o marco de riesgo establecido o derivado del negocio, el denominado "riesgo normal del contrato". En este sentido, el contraste se realiza entre la mutación o cambio de circunstancias y su imbricación o adscripción con los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, o bien por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, de forma que para la aplicación de la figura el cambio o mutación, configurado como riesgo, debe quedar excluido del "riesgo normal" inherente o derivado del contrato.
En suma, estos criterios de tipicidad nos responden, en una primera instancia o contraste, a las preguntas básicas que plantea la posible atención jurídica a todo cambio de circunstancias o de condiciones, si dicho cambio tiene entidad suficiente, esto es, altera el estado de las cosas de un modo relevante, y si dicha alteración debe tener consecuencias para las partes implicadas .
6.La diferenciación de la cláusula respecto de otras figuras próximas.
En el marco de la aplicación especializada que se está desarrollando y en orden a las pautas generales que informan la tipicidad contractual de la cláusula rebus sic stantibus resulta imprescindible, aunque sea de forma sintética, resaltar su diferencia contractual respecto de otras figuras próximas, especialmente en relación a la imposibilidad sobrevenida de la prestación y a los supuestos de resolución de la relación obligatoria, propiamente dichos.
Respecto de la primera conviene destacar que la aplicación de la cláusula rebus no se realiza en atención a la perspectiva de la posible liberación del deudor, desde el estricto plano de la posibilidad o no de realización de la prestación tras el acontecimiento sobrevenido, cuestión que por su alcance requiere la naturaleza fortuita del mismo y la rigidez de su imprevisibilidad sino que le basta con que dicho acontecimiento o cambio de las circunstancias, más allá de la posibilidad de realización de la prestación, comporte una alteración de la razón o causa económica que informó el equilibrio prestacional del contrato que determina una injustificada mayor onerosidad para una de las partes . De esta forma, la imprevisibilidad de esta alteración no queda informada por el carácter fortuito de la misma, sino por un juicio de tipicidad contractual derivado de la base del negocio y especialmente del marco establecido respecto a la distribución del riesgo natural del contrato, con lo que la imprevisibilidad, fuera de su tipicidad en el caso fortuito, queda reconducida al contraste o resultado de ese juicio de tipicidad, esto es, que dicho acontecimiento o cambio no resultara "previsible" en la configuración del aleas pactado o derivado del contrato. De ahí, que la nota de imprevisibilidad no deba apreciarse respecto de una abstracta posibilidad de la producción de la alteración o circunstancia determinante del cambio, considerada en sí misma, sino en el contexto económico y negocial en el que incide . ( STS de 26 de abril de 2013, núm. 308/2013 ).
Si se repara, esta es la tendencia que es seguida tanto en la regulación de esta cláusula en algunas de las legislaciones europeas, caso del Derecho alemán, en dónde en el párrafo primero del parágrafo 313 no aparece expresamente la nota de la imprevisibilidad del cambio de circunstancias, debiéndose ser inferido de los cambios no previstos por las partes, como en los textos internacionales y de armonización señalados.
En esta línea, para los principios Unidroit la imprevisibilidad deriva de que los acontecimientos, no debieron haber sido previstos "por la parte en desventaja, ni de que cayeran en su esfera de control". Los principios de Derecho Europeo de la Contratación (PELL) la configuran respecto de que dicho cambio "no pudo razonablemente tenerse en cuenta en el momento de la celebración del contrato". En parecidos términos, el Proyecto de la Compraventa Europea, en relación a que dicho cambio "no se tuvo en cuenta y no pueda esperarse que se tuviese en cuenta" y, en suma, nuestra propuesta de Anteproyecto de Ley de Modernización del Código Civil en materia de obligaciones y contratos, que expresamente alude especialmente "a la distribución contractual o legal de los riesgos".
Con relación a la resolución de la obligación ( artículo 1124 del Código Civil ) la principal dificultad a la hora de la diferenciación se manifiesta principalmente en la categoría del incumplimiento esencial. En efecto, en el campo jurisprudencial este tipo de incumplimiento ha venido siendo definido como "la falta de obtención de la finalidad perseguida", "la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones" e inclusive "como la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin practico perseguido". Como puede observarse, referencias que, en mayor o menor medida, también han sido empleadas por la doctrina jurisprudencial en el análisis y definición de la cláusula rebus.
En este sentido, la diferenciación debe precisarse en los distintos fundamentos causales de ambas figuras y en sus diferentes funciones en la dinámica contractual. En esta línea puede afirmarse que las referencias citadas en la categoría del incumplimiento esencial operan en el plano de la resolución como el resultado de un juicio de tipicidad o de valoración entre lo que podemos denominar como causa de contrato (causa contractus, causa negotii), esto es, desde la función económica social del contrato el resultado práctico que quieren conseguir o alcanzar las partes (causa concreta del negocio) y la relevancia que para dicho fin presenta la inejecución o el irregular desenvolvimiento del programa de prestación; se valora tanto el plano de ajuste de los deberes prestacionales realizados con los programados, como el plano satisfactivo del acreedor que informó la celebración del contrato ( STS 11 de noviembre de 2013, núm. 638/2013 ).
De esta forma, en el plano de aplicación de la cláusula rebus, las referencias citadas como definición del incumplimiento esencial (frustración del fin del contrato, quiebra de la finalidad económica, o de sus expectativas o aspiraciones, etc.) no operan como el resultado del anterior juicio de tipicidad o de valoración, exactamente. El contraste se realiza, no desde la causa del negocio propiamente dicha, sino desde la base del negocio y del riesgo normal derivado del contrato, como expresión de la conmutatividad o razón económica del equilibrio contractual del mismo, y la relevancia que para el mantenimiento de dicho equilibrio o razón económica presenta la mutación o alteración de las circunstancias inicialmente previstas. De esta forma, no se valora el plano de la satisfacción del acreedor desde el propósito negocial perseguido, conforme al desenvolvimiento de la relación contractual, sino que en un plano diferente al incumplimiento de la obligación y, por tanto, al desenvolvimiento del programa de prestación, se valora la ruptura del equilibrio contractual por la onerosidad sobrevenida de la relación negocial celebrada. Así, mientras que la resolución atiende a la quiebra o frustración de la finalidad práctica o resultado buscado por las partes, sin perjuicio de que dicha frustración comporte, como es lógico, una valoración económica, la prestación en esas condiciones ya no le es útil o idónea al acreedor, incluso económicamente analizada, la aplicación de la rebus atiende a la quiebra o frustración de la conmutatividad y onerosidad contractual sobre la que se diseñó el resultado práctico querido por las partes .
7.Cambio de circunstancias: crisis económica y excesiva onerosidad.
Como se ha señalado, las citadas Sentencias de Pleno de 17 y 18 de enero de 2013 constituyen un punto de partida, o toma en consideración, hacia una configuración de la figura normalizada en cuanto a su interpretación y aplicación se refiere, de ahí que fuera de las trabas de la concepción tradicional, con una calificación de la aplicación de la figura como excepcional y extraordinaria, cuando no de peligrosa, se razone, conforme a los textos de armonización y proyectos europeos en materia de contratación (Principios Unidroit, PECL y propuesta de la Comisión General de Calificación), ya como tendencia, o bien como canon interpretativo, en pro de una normal aplicación de la figura sin más obstáculos que los impuestos por su debida diferenciación y el marco establecido de sus presupuestos y requisitos de aplicación que, de por sí, ya garantizan una prudencia aplicación de la figura.
Ello se traduce, a diferencia de la doctrina jurisprudencial anterior, en la estimación, como hecho notorio, de que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias y, por tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las relaciones contractuales se habían establecido . No obstante, reconocida su relevancia como hecho impulsor del cambio o mutación del contexto económico, la aplicación de la cláusula rebus no se produce de forma generalizada ni de un modo automático pues como señalan ambas Sentencias, y aquí se ha reiterado, resulta necesario examinar que el cambio operado comporte una significación jurídica digna de atención en los casos planteados, esto es, que la crisis económica constituya en estos casos un presupuesto previo, justificativo del cambio operado no significa que no deba entrarse a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate ; de ahí, que ambas Sentencias destaquen que la crisis económica, como hecho ciertamente notorio, no pueda constituir por ella sola el fundamento de aplicación de la cláusula rebus máxime, como resulta de los supuestos de hecho de las Sentencias citadas, cuando confundiéndose la tipicidad contractual de la figura se pretende su aplicación por la vía errónea de la imposibilidad sobrevenida de la prestación (1182 a 1184 del Código Civil).
En relación a la excesiva onerosidad hay que señalar que su incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado . Este hecho se produce cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato). En este caso, las hipótesis son básicamente dos; que la excesiva onerosidad refleje un substancial incremento del coste de la prestación, o bien, en sentido contrario, que la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida. En este contexto, y dentro de la fundamentación objetiva y de tipicidad contractual señalada, pueden extraerse las siguientes consideraciones de carácter general:
A). La base económica del contrato, como parámetro de la relevancia del cambio, esto es, de la excesiva onerosidad, permite que en el tratamiento de la relación de equivalencia sea tenida en cuenta la actividad económica o de explotación de la sociedad o empresario que deba realizar la prestación comprometida.
B). Desde esta perspectiva parece razonable apreciar la excesiva onerosidad en el incremento de los costes de preparación y ejecución de la prestación en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, lleve a un resultado reiterado de pérdidas (imposibilidad económica) o a la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta del carácter retributivo de la prestación) .
C). En ambos casos, por mor de la tipicidad contractual de la figura, el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc.
TERCERO: Sobre la modificación de la cláusula 15.1 del contrato.
Para resolver la cuestión hay que partir de la base de que el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes fue declarado resuelto por Sentencia de 30 de junio de 2.021 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Leganés en el Juicio por Desahucio por falta de pago de la renta nº 80/21, que finalmente fue ejecutada, siendo la actora lanzada del local objeto del mismo en fecha 20 de septiembre de 2.021.
Pues bien, aunque la demanda hubiese sido presentada en fecha anterior a la ocurrencia de tales circunstancias, lo cierto era que la concreta petición de modificación de la cláusula 15.1 carecía absolutamente de sentido, en cuanto que ni concurrieron ni podían ya concurrir los supuestos de hecho que se querían contemplar como circunstancias que no habrían de implicar el incumplimiento contractual de las obligaciones de la arrendataria. En definitiva, había una carencia sobrevenida de objeto.
En cualquier caso, y dado que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es un mero recurso subsidiario, no resultaría necesaria o estaba justificada la modificación planteada, en cuanto que se refería a posibles conductas en las que pudiere incurrir la arrendataria que justificaban un posible incumplimiento de sus obligaciones contractuales por razones de fuerza mayor, y lo que de por sí impedirían que pudieren tener relevancia resolutoria del contrato y que era, en definitiva, lo que se pretendía evitar.
Tampoco se puede perder de vista que la finalidad de la aplicación de dicha cláusula no es otra que reestablecer la conmutatividad económica de un contrato que se pudo haber visto rota por una alteración de la causa que lo informó, hasta el punto de provocar una onerosidad excesiva e inesperada para una de las partes y lo que se habría de volver a equilibrar. Poco tiene que ver con ello la modificación de la cláusula 15ª del contrato que se quiere introducir.
CUARTO: Sobre la posible infracción de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, el error en la valoración de la prueba y la infracción del art. 217 de la LEC referente a la carga de la prueba con respecto al resto de las pretensiones articuladas en la demanda.
Pues bien, en atención a la doctrina jurisprudencial referida, y habiéndose destacado los puntos que se consideraban más relevantes a la hora de interpretarla, debe concluirse que no procede aplicar la cláusula rebus sic stantibus al caso de autos en el resto de los términos exactamente interesados, ante el déficit probatorio por parte de la actora sobre la concurrencia de las circunstancias previstas o exigidas para ello. Y es que no había aportado un informe económico-pericial que determinara de forma precisa el perjuicio económico que había sufrido por las medidas restrictivas acordadas por la pandemia, y lo que esta Sala considera imprescindible para el éxito de la acción promovida de acuerdo con lo anteriormente expuesto, dato necesario, además, para poder modular en consecuencia la reducción de la renta que se solicita.
No se niega que la pandemia por COVID-19 padecida a nivel mundial ha generado una crisis económica de consecuencias profundas susceptible de mutar de manera significativa las circunstancias que dieron sentido o que propiciaron la celebración del contrato de arrendamiento objeto del procedimiento, hasta el punto de poder provocar, al menos temporalmente, la desaparición de la base negocio. Pero para aplicar la cláusula rebus sic stantibus en los términos interesados, es preciso acreditar que la finalidad económica del mismo se hubiere frustrado, bien durante un tiempo, bien se tornase inalcanzable; o que su conmutatividad, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones de las partes, prácticamente hubiese desaparecido, es decir, que no llegase a existir correlación o proporcionalidad entre la prestación del arrendatario (en este caso, el pago de la renta pactada) y lo recibido a cambio (la posesión del local arrendado y su posibilidad de explotación). Y para ello y para poder realizar esa valoración, es obvio que resulta preciso analizar la evolución que haya podido experimentar el negocio a raíz de la pandemia, y lo que supone contar tanto con los datos que permitieran ver su situación previa a tal hecho, como la posterior, para calibrar hasta qué punto no se trató de un desequilibrio puntual sin consecuencias relevantes e insalvables, o si se llegó a producir una verdadera ruptura del equilibrio o de la base económica del contrato que debieran ser restituidos y que exigiese adoptar en consecuencia las medidas precisas para ello. Obviamente no se puede perder de vista que las restricciones sobre la movilidad de las personas, horarios y aforos que fueron aprobadas por las autoridades sanitarias de este país tuvieron que afectar al desarrollo del negocio. Pero a los efectos pretendidos, no bastaba con el simple dato de que hubiesen sido adoptadas restricciones de aforo o movilidad temporal que pudieran haber supuesto limitaciones en abstracto a la explotación del local que no existían en el momento en que suscribió el contrato de arrendamiento, y que por ello no pudieron ser tenidas en cuenta, entre otros aspectos, a la hora de pactarse la renta a abonar. Pero una disminución del aforo de un 75% o 30% no lleva necesariamente a una pérdida de ingresos equivalente. Ello, si acaso, podría suceder si el 100% del aforo se viniese cubriendo o estuviera permanentemente garantizado; pero así habría que acreditarlo. No se niega que tales medidas pudieron producir una disminución de ingresos y por causas totalmente ajenas a la voluntad del demandante que, de haber sido previstas, hubieran determinado probablemente la celebración del contrato en otras condiciones. Evidentemente, todas esas limitaciones pudieron perjudicar o disminuir las posibilidades de negocio o de obtención de beneficios -que no necesariamente-, e incluso provocar pérdidas; pero habrá que acreditar si realmente fue así y constatar en qué sentido o medida tuvo lugar. Como se expresó en la STS de 30 de junio de 2.014 antes transcrita, que una crisis económica constituya un presupuesto previo y justificativo del cambio de circunstancias operado, no significa que no deba entrarse a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate, porque por sí sola no puede ser el fundamento de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Además, hay que tener en cuenta que la excesiva onerosidad que debe resultar, ha de ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado, y lo que se produce cuando resulte determinante, tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como cuando represente una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato), ya fuese por un substancial incremento del coste de la prestación, o por una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida. Todo ello se ha visto ausente de una prueba certera y determinante.
Y es que, ningún valor podía otorgarse a tales fines a la prueba practicada a instancias del actor, y fundamentalmente a la pericial aportada.
Lo primero que llamaba la atención era que se expresase por el perito en el informe, que a los efectos de emitir el dictamen tuvo acceso a las cuentas anuales y estados contables de ventas, compras y gastos de Salones Élite, S.L. de los ejercicios 2.019 y 2.020, a la documentación fiscal de tales ejercicios correspondientes al IVA, a los registros auxiliares y bancarios indicativos de las cifras de venta netas y a las cuentas de explotación contrastadas con la documentación fiscal de todos los negocios de Salones Élite, S.L., mientras que en el acto de Juicio indicó que para elaborar su informe sólo tuvo en cuenta el análisis de la cuenta de explotación que le proporcionó la parte actora, sin que llegase a contrastar la certeza de las cifras de ventas con las declaraciones fiscales de la empresa (impuesto de sociedades o IVA), al limitarse a valorar los datos que le aportaron sin más; y ello, a pesar de desconocer que no depositaba cuentas en el Registro Mercantil desde 2.017 o si llegaron a ser auditadas. Lo justificó en que la sociedad le era de confianza "como para entender que no iba a engañar con ese tema". Evidentemente, esta Sala no lo puede validar. Ya este dato sería suficiente como para negar cualquier valor probatorio a dicha pericial ante su falta de rigor técnico e imparcialidad. El perito incluso llegó a manifestar que conoció que la sociedad no había depositado cuentas en el Registro Mercantil desde 2.017 al leer el informe pericial de la parte demandada. Pero aquél acto de fe no era el único: dio por válido sin más que el impago de las rentas de febrero y marzo de 2.020 se debió a un error bancario, como sostenía la actora sin cuestionarlo; así como que hubo una caída en las ventas durante 2.019 por supuestos cambios de personal, como también aquélla sostuvo, pero sin que se acreditara.
Pero hay más. No sólo no se aportaron las cuentas de los ejercicios 2.019 y 2.020 como para poder ser contrastadas y las que se dijo que de alguna manera fueron valoradas; sino que el perito tampoco contó ni pudo valorar las de los ejercicios anteriores, y lo que era necesario para comprobar la evolución del negocio y la posible ruptura de la base del contrato. Por ello, no se entendía cómo pudo manifestar que durante el año 2.019 las ventas cayeron con respecto a 2.018, si no llegó a examinar ni le proporcionaron las cuentas de este último año.
Ningún valor probatorio podía darse a los supuestos datos de facturación y venta del local habidos desde abril de 2.016 a marzo de 2.021, al tratarse de un mero documento de parte no debidamente contrastado (documento nº 10 aportado por la actora).
Si no se podía saber con certeza de qué situación económica se partía antes de la pandemia, resultaba imposible la comparación y el análisis de la evolución y de las consecuencias sufridas por razón de la misma.
A lo ya dicho, y por lo que se refiere a la modificación de la cláusula 4.4 que se pretende, baste añadir que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus no permite ni justifica la introducción de una nueva regulación del contrato en relación a circunstancias o situaciones de hecho que no hubiesen sido previstas, y que era lo que en definitiva se pretendía con ella.
Por lo demás, adujo la recurrente que si se acogiera la modificación contractual que proponía, la demanda reconvencional tenía que ser íntegramente desestimada. Pues bien, no siendo acogida y no discutiéndose el importe de las rentas reclamadas ni el hecho de que no hubiesen sido abonadas, era evidente que los pronunciamientos referentes a la misma debían ser mantenidos.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el art. 398 de la LEC, la recurrente deberá abonar las costas procesales causadas en esta alzada.
Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.
