Sentencia Civil 281/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 484/2023 de 14 de junio del 2024

No se acepta la fundamentación de la resolución que ha sido apelada.

PRIMERO.La sociedad de responsabilidad limitada CALIKUT 10, empresa especializada en la prestación de servicios relacionados con el mantenimiento integral de urbanizaciones, presento demanda de juicio ordinario en reclamación de 36,388,78 euros contra la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000" situada en la DIRECCION001 de Las Rozas en base a los siguientes hechos que pasamos a exponer.

Las partes litigantes estaban vinculadas por un contrato suscrito con fecha de 27 de marzo de 2017 que entró en vigor, superado el periodo de prueba de tres meses, el día 1 de julio de 2017 con una duración anual, considerándose tácitamente prorrogado por anualidades sucesivas mientras una de las partes no lo denunciase expresamente con tres meses de antelación.

Con fecha 7 de mayo de 2020 la Comunidad de Propietarios, a través de su presidenta y administrador, envió un burofax con el título "no renovación a vencimiento contrato de mantenimiento de la C.P. DIRECCION000" por lo que finalizaría el día 30 de junio de 2020. En la carta, por error, se hacía constar como fecha de envío el día 26 de marzo de 2020. Por tanto, no se respetaba el plazo de tres meses de preaviso, y, aunque también se alude a la rescisión del contrato por incumplimiento de las obligaciones, no debe olvidarse que también juega en este campo el necesario preaviso de tres meses y que en la carta no se comunicaban los incumplimientos concretos que habían dado lugar a la rescisión del contrato.

Ante tal comunicación se remitieron por CALIKUT 10 dos correos electrónicos certificados en los que se hacía constar las irregularidades cometidas en el momento de no renovar o rescindir el contrato, comunicación que no tuvieron en cuenta los responsables de la Comunidad que seguían insistiendo en la ineludible finalización del contrato, por lo que, finalmente, se acordó remitir la documentación necesaria para la subrogación de dos empleados, el conserje y la limpiadora, en la nueva empresa de servicios que se hacía cargo de los servicios que había venido prestando CALIKUT.

Dado que el modo de no renovar o resolver el contrato utilizado por la Comunidad de Propietarios no se ajustaba, en cuanto al tiempo y el contenido, a lo pactado en el contrato, el mismo quedó prorrogado automáticamente por otra anualidad, por lo que la demandante tiene derecho, como indemnizado por daños y perjuicios y lucro cesante, a recibir los honorarios totales correspondientes a dicha anualidad que ascienden a la suma de 36.388,78 €, correspondiendo a cada mensualidad la cantidad de 3050 euros, aproximadamente.

SEGUNDO.La Comunidad de Propietarios presentó escrito de contestación a la demanda en el que defendió que nos encontrábamos ante un contrato de adhesión, con todos los efectos legales y jurisprudenciales que ello conlleva, y que la Comunidad debía ser considerada consumidora a todos los efectos, denunciando como abusiva, por tanto nula, la cláusula que, en supuesto de resolución del contrato por el incumplimiento de las obligaciones contraídas, exige obligatoriamente un preaviso con tres meses de antelación, lo que conduciría a que se tuviese que abonar y soportar durante un trimestre los incumplimientos de la empresa de servicios o la prestación irregular de los mismos.

Aunque es cierto que no se cumplió el plazo de preaviso recogido en el contrato, el periodo de tiempo que se concedió a la empresa de servicios, un mes y veinticuatro días, era más que suficiente para que la empresa hubiera podido organizarse para buscar otros clientes o destinar sus recursos a otros menesteres.

En relación al mal servicio prestado por la parte actora, en la contestación a la demanda se pasan a enumerar, con el correspondiente soporte documental, los diferentes incumplimientos de los que CALIKUT era perfecta conocedora por haber sido reclamados y puestos en su conocimiento por la administración los meses previos a la resolución contractual. En concreto se denuncia que se giraban recibos antes de tiempo, la ausencia del conserje por enfermedad sin que fuera sustituido por otro, falta de envío de controles horarios y análisis trimestrales, incumplimiento por el personal de la empresa de servicios de las horas pactadas en el contrato, siniestro en garaje del portal DIRECCION002 por atasco en tubería a causa de encontrarse una bayeta de limpieza, suspensión del servicio por COVID de un modo injustificado, incumplimiento de las condiciones económicas pactadas al haber exigido que la Comunidad asumiese los aumentos en las nóminas de los trabajadores derivados de la subida del salario mínimo interprofesional aprobada por el Gobierno.

Por otro lado la Comunidad de Propietarios afirmó que la reclamación económica que se presenta en concepto de daños, perjuicios y lucro cesante, en la que se incluye todos los pagos a los que hizo frente la Comunidad desde julio de 2019 hasta junio de 2020, excluyendo el IVA y los materiales que fueron facturados de modo independiente, es inadmisible, pues supone un claro abuso de derecho y un enriquecimiento injusto o sin causa, ya que es evidente que al no prestar el servicio el coste que tiene que soportar la empresa demandante es mucho menor, sin que deba olvidarse que tanto el conserje como la limpiadora se subrogaron con la nueva empresa de servicios, con lo que CALIKUT10 no tenía que asumir el sueldo de los mismos.

En definitiva, en el suplico de la contestación a la demanda la Comunidad interesó que se desestime la reclamación económica que viene siendo reclamada en la demanda al deber considerar probados y acreditados uno o todos los incumplimientos contractuales invocados y que suponen una justa causa para la resolución anticipada del contrato y, subsidiariamente, si se considera que no ha quedado acreditada la justa causa que facultaba a la Comunidad a rescindir el contrato, se condene a la misma al pago de dos a cuatro mensualidades del beneficio neto obtenido por la empresa demandante en este procedimiento.

TERCERO.La sentencia de instancia desestimó íntegramente la demandada presentada por la entidad actora al considerar que se había resuelto el contrato con justa causa. Los argumentos en los que sustenta su decisión son los siguientes.

El magistrado de instancia en su sentencia recuerda que debe considerarse a la Comunidad como un consumidor, como así se fijó para determinar la competencia territorial, y que debemos entender que nos encontramos ante un contrato de adhesión donde las cláusulas aparecen previamente redactadas y la demandada se limita a aceptarlas, sin que se haya acreditado algún tipo de negociación.

A continuación expuso que "la declaración de la nulidad de las cláusulas de un contrato por abusivas está prevista para el supuesto de que tales pactos infrinjan lo dispuesto en la normativa sobre Consumidores y Usuarios, aprobada por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre, disponiendo su artículo 82 lo siguiente:"1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.2. El hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato. El empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba. 3. El carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa. 4. No obstante lo previsto en los apartados precedentes, en todo caso son abusivas las cláusulas que, conforme a lo dispuesto en los arts. 85 a 90, ambos inclusive: a) vinculen el contrato a la voluntad del empresario, b) limiten los derechos del consumidor y usuario, c) determinen la falta de reciprocidad en el contrato, d) impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba, e) resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato, o f) contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable".

Finalmente a la hora de resolver el litigio explico " Respecto a las cláusulas 2 y 3 que aparecen en el contrato, la cláusula 2 fija tres meses de preaviso para la no continuación, y lo mismo hace la cláusula número 3 para la rescisión por incumplimiento. Es de sentido común pensar que cuanto menos la cláusula número 3 es abusiva, puesto que existiendo incumplimientos no parece razonable tener que mantener el contrato tres meses más con los consiguientes inconvenientes que ello generaría. Siendo la cláusula abusiva se tiene por no puesta, y debemos centrarnos en los incumplimientos denunciados que habrían originado la pretensión de rescisión. Y a nuestro juicio hay un elemento muy relevante que permite rescindir el contrato por voluntad unilateral de la comunidad de propietarios, cual es, el de los incrementos salariales que se comunican a fecha 28 de enero de 2019. Esta circunstancia altera sustancialmente el contrato y entendemos que debe permitir a la otra parte liberarse del mismo en cualquier momento. Así se expresa en el documento nº 5 de la contestación a la demanda, y por ello debe desestimarse la demanda. Y por ello se debe aceptar la voluntad de resolución del contrato por alteración de las circunstancias, y con ello la desestimación de la demanda.

CUARTO.La sentencia fue recurrida por la entidad que desde marzo del año 2017 vino prestando determinados servicios a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, fundamentando su decisión en los siguientes elementos.

Indebida calificación como contrato de adhesión al suscrito por las partes para regular la prestación de servicios por parte de CALIKUT 10 y de las estipulaciones que vienen recogidas con los números 2 y 3 como cláusulas abusivas, al no ser hechos controvertidos y exceder del principio de justicia rogada, puesto que no se ha solicitado en el suplico de la demanda, ni a través de reconvención, que se declarase que nos encontramos ante un contrato de adhesión y la nulidad de las mismas. En ningún momento la Comunidad de Propietarios ha puesto objeción alguna al contrato o a algunas de sus cláusulas, por lo que debemos dar plena validez a las mismas.

La decisión de resolver el contrato se ha tomado indebidamente por la presidenta de la Comunidad y la administradora sin que viniera avalada o ratificada por la Junta de Propietarios, como es procedente.

No puede aceptarse que la resolución del contrato se sustentaba en un causa justa en cuento ningún incumplimiento se denuncia en el burofax que decide poner fin a la relación contractual, y no puede admitirse entender como incumplimiento grave que justifica la resolución del contrato la repercusión a la Comunidad del incremento del salario mínimo interprofesional pues no debe olvidarse que desde que se comunicó el aumento, lo que tuvo lugar el día 28 de enero de 2019, la Comunidad ha venido abonando el nuevo precio sin poner objeción alguna lo que ha hecho por primera vez al contestar a la demanda, permitiendo que el contrato se renovase, un año más, en el mes de julio del 2019.

Inexistencia de incumplimiento de cualquier tipo. No podemos aceptar, aplicando los mismos argumentos que hemos explicado con anterioridad para el aumento del precio tras la subida del salario mínimo interprofesional, que el resto de los supuestos incumplimientos denunciados por la Comunidad al contestar a la demanda puedan justificar la resolución del contrato.

Sobre el importe de la cuantía indemnizatoria la sociedad demandante alego que debido a la inexistencia de incumplimiento contractual y puesto que el contrato se prorrogó hasta el 30 de junio de 2021, CALIKUT 10 debería haber percibido los honorarios totales correspondientes a dicha anualidad, tomando como referencia para cuantificarlos las cantidades cobradas correspondientes a los servicios de conserjería, limpieza y jardinería, excluyendo el IVA y los materiales que fueron facturados de modo independiente.

Por su parte la Comunidad de Propietarios impugnó la sentencia, en concreto el pronunciamiento en materia de costas en el que se decidió, por existencia de dudas de derecho, que no se condenaba al pago de las costas a la empresa de servicios CALIKUT a pesar de que se habían desestimado todas sus pretensiones, al no ser aplicable la excepcionalidad del artículo 394.1 de la LEC, existencia de dudas de hecho o derecho, cuando estamos en presencia de consumidores en ejercicio de las acciones sustentadas en la directiva 93/11/CEE conforme a la doctrina desarrollada por el TSJUE y el TS en aplicación de los artículos 6.1 y 7.1 de la Directiva y del principio de efectividad del Derecho de la Unión Europea

QUINTO.No vemos inconveniente en que podamos analizar la posible abusividad de alguna de las cláusulas que regulan el contrato suscrito entre las partes en litigio dado que debemos considerar consumidora a la Comunidad de Propietarios en virtud de los dispuesto en el artículo 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre que aprueba el Texto Refundido de la General para la Defensa de Consumidores y Usuarios que, a efectos de esta normativa, también considera consumidoras a "las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial".

En concreto se pueden analizar la abusividad de las estipulaciones que regulan la necesidad de un preaviso de tres meses no solo cuando se interese la no renovación del contrato (clausula 2ª) sino también cuando se pide la resolución por incumplimiento (cláusula 3ª), tema sobre el que se ha ocupado la Comunidad de Propietarios en reiteradas ocasiones a lo largo de la contestación a la demanda.

Debemos aceptar la abusividad denunciada respecto a la estipulación tercera, pues es un claro ejemplo de restricción de los derechos del consumidor ( art. 82. 4. b RDL 1/2007) ya que se establece una clara limitación de la facultad del consumidor y usuario de resolver el contrato por incumplimiento del empresario ( art. 86. 5 de la LGDCU) , obligando a mantener vivo el contrato durante tres meses y a abonar la cantidad pactada a una empresa de servicios que incumple sus obligaciones.

Toda esta materia puede ser analizada en el proceso sin que se haya presentado reconvención pues, si analizamos el artículo 408 de la LEC, comprobaremos que no es necesario la reconvención para hacer valer la nulidad del negocio jurídico sobre el que sustenta sus pretensiones la parte actora, y, en consecuencia, tampoco debe serlo la nulidad que, por abusividad, se imputa a determinadas cláusulas del contrato, sin que, por otro lado, olvidemos la posibilidad de apreciar de oficio la materia por los tribunales, sobre todo cuando la cuestión ha sido expuesta y denunciada por el consumidor, en este caso la Comunidad de Propietarios. Tampoco creemos que, de modo expreso y en el suplico de la demanda, hubiese sido necesario solicitar la nulidad de la cláusula tercera del contrato, en cuanto la petición efectuada, resolución del contrato por incumplimientos de la empresa de servicios sin preaviso de tres años, conlleva implícitamente la declaración de nulidad de la cláusula.

SEXTO.Ahora bien, cuestión diferente es si es posible que en este caso, eliminando la restricción temporal derivada del preaviso de tres meses, podamos aceptar que la Comunidad de Propietarios ha resuelto válidamente el contrato por incumplimiento de la empresa de servicios en cuanto, al remitir la carta con tal finalidad, no se hizo alusión alguna sobre el tipo de obligaciones que habían sido incumplidas, lo que consideramos esencial para dar validez a la comunicación, pues así se exigía en el contrato, exigencia que no podemos tachar de abusiva, y es preciso que la empresa de servicios tenga conocimiento de los incumplimientos que se le imputan para poder hacer alegaciones y adoptar una decisión ante la petición formulada.

Además esta situación puede crear un situación de indefensión dentro de un procedimiento judicial, ya que en la contestación a la demanda la Comunidad ha presentado una larga listas de supuestos incumplimientos, sobre los que no tenemos constancia que hubiese hecho alusión alguna con anterioridad, respecto a los que la empresa de servicios no ha tenido oportunidad de rebatir más allá de los términos que le hubiese permitido el tribunal en la audiencia previa en el campo de alegaciones complementarias.

A pesar de estos inconvenientes, el juzgador de instancia ha admitido como incumplimiento grave que permite la resolución del contrato el que se hubiera repercutido a la Comunidad el aumento del sueldo de los empleados que trabajan para la misma tras la modificación del salario mínimo profesional, pero no consideramos correcta tal decisión ya que, al margen de los anteriores razonamientos, la queja se presenta por primera vez un año y medio después de recibir la comunicación anunciando la subida, que tiene fecha de 28 de enero de 2019, al contestar a la demanda presentada por CALIKUT 10 S.L. y, si estimaba que era un grave incumplimiento, tuvo oportunidad de poner fin al contrato que se renovaba en julio de cada año y no seguir asumiendo el aumento del salario como así se hizo.

Por tanto, sino podemos aceptar la resolución por incumplimiento en función de los términos en que se remitió la comunicación y tampoco es posible admisible admitir que no se hubiera renovado el contrato al no respetarse el periodo de preaviso de tres meses que no se considera abusivo, debemos afirmar que indebidamente se dio por finalizado el contrato en el mes de junio de 2020, que no existía justa causa para la extinción del contrato.

SÉPTIMO.Ahora bien, lo que no podemos admitir es que tal incumplimiento conlleve necesariamente que, sin prestar el servicio, la sociedad limitada tenga derecho a percibir todas las cantidades que hubiera podido percibir de continuar vivo el contrato, pues es imposible aceptar que el perjuicio sufrido se pueda equipar a la cantidad total a percibir en condiciones normales, ya al finalizarse el servicio se ha liberado de numerosos gastos, entre los que sobresalen que se haya liberado de pagar el sueldo al conserje y a la limpiadora al haberse subrogado con la sociedad limitada DE CAMINO SERVICIOS AUXILIARES en el nuevo contrato suscrito por la Comunidad.

La entidad demandante simplemente solicita que se le abone el precio que debía haber recibido durante el periodo de tiempo en que debió seguir vigente el contrato, pero, como no existe ninguna cláusula penal que regule tal indemnización, debería haber acreditado el perjuicio real que le ha ocasionado la resolución del contrato sin respetar el plazo de preaviso, perjuicios que podemos aceptar que han debido existir pero que no han quedado acreditados por la entidad actora y que, incluso, son aceptados por la Comunidad de Propietarios, que como petición subsidiaria, en el supuesto de que se considere que no había justa causa para poner fin al contrato, como aquí ocurre, acepta que se indemnice a la entidad demandante por el beneficio neto que pudiera percibir durante un periodo de dos a cuatro meses.

Tras rechazar que pueda ser indemnizada con el importe íntegro a recibir durante el año en que debió prorrogarse el contrato y la falta de acreditación de los perjuicios reales sufridos por la entidad CALIKUT 10 S.L., solamente podemos concederle lo que ha admitido la Comunidad de Propietarios, es decir el beneficio neto que hubiera obtenido durante el periodo de dos a tres meses, aunque para eliminar la complicación que supone su determinación siguiendo los criterios fijados poder la Comunidad de Propietarios, consideramos que podremos sustituirlo por un concepto semejante que es el beneficio industrial, que tomando en cuenta el establecido en la contratación con Administraciones Públicas ( ver artículo 131 del Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas), podremos fijarlo en un 6%, lo que nos lleva, concediendo el beneficio industrial durante un periodo de cuatro meses, a la cantidad de 729,30 euros.

OCTAVO.Al haberse estimado, aun de un modo parcial, el recurso de apelación no procede hacer pronunciamiento expreso en materia de costas de acuerdo con lo establecido por el artículo 398 de la LEC, solución que aplicaremos a las costas de la primera instancia al no haberse desestimado todas las pretensiones de ninguna de las partes ( artículo 394. 1 de la LEC) .

Este pronunciamiento priva de todo interés a la impugnación presentada por la Comunidad de Propietarios que partía de la base de la existencia de serias dudas de hecho y de derecho para excepcionar, dentro del campo de las costas procesales, el principio de vencimiento objetivo, lo que en este momento no puede ser de aplicación. Obviamente por tal motivo no haremos pronunciamiento expreso sobre las costas generadas con la impugnación de la sentencia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.