Sentencia Civil 33/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 13, Rec. 970/2022 de 15 de enero del 2024

PRIMERO.- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cuarenta y Siete de los de Madrid, se alza la apelante DOÑA Joaquina citando como infringidos, por incorrecta aplicación, los artículos 217 y 218 de la LEC, en relación con el artículo 24 de la CE, y los artículos 9 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.

SEGUNDO.- Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación debe tener favorable acogida.

El presente procedimiento se inicia por demanda formulada por DOÑA Luz, en ejercicio de acción de reclamación de cantidad por culpa extracontractual y reclamación de obligación de hacer, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVENIDA000 Nº NUM000 y DOÑA Joaquina, en base en síntesis en los siguientes hechos:

1º.- La actora es titular del inmueble sito en el piso NUM001- NUM002 del número NUM000 de la AVENIDA000 de Madrid y en los últimos diez años, durante el tiempo que ha vivido allí, ha sufrido daños por goteras procedentes del inmueble inmediatamente superior, el NUM003.

2º.- Desde finales de mayo de 2020, su vivienda viene sufriendo humedades que afectan a los paramentos del dormitorio principal y salón. La anterior ocasión a la hoy indicada, fue en el mes de septiembre de 2019, provocada por las tormentas que se produjeron durante el mes de agosto, causándose daños similares a los hoy reclamados, que fueron saneados y pintados por la Comunidad de Propietarios.

3º.- Que el perito Don Modesto constató daños en el dormitorio principal y en el salón, incidiendo en que todos los daños irradian desde un área sobre la que se extiende la cubierta-terraza retranqueada, de titularidad comunal pero de uso y disfrute de la vivienda NUM003 NUM004 de la finca en la que se inserta la vivienda de la actora, por la que no discurren conducciones de agua privativas.

4º.- No obstante no haber tenido acceso a la vivienda superior, se ha podido constatar que en esa cubierta terraza: i) se han levantado almacenes con cerramiento de fábrica de ladrillo en sus extremos laterales; ii) aparentemente se ha modificado la posición original de los sumideros de desagüe, a fin de librar dichos almacenes; iii) se ha sustituido el paramento original; iv) aparentemente se ha modificado el sistema de ventilación de la cubierta a la catalana original (no presenta sus elementos característicos; y v) el 31 de mayo de 2020 se produjo un atranco en el sumidero ubicado sobre los daños, coincidiendo con una intensa tormenta, en la que se registraron datos de intensidad de precipitación superiores a 40 mm/hora en las estaciones meteorológicas cercanas de la Agencia Estatal de Meteorología (AEMET) y en tanto que no se observan restos de pedrisco, ni existen árboles o plantas cercanos, cuyas hojas pudieran atascar de manera súbita e imprevista el sumidero, ha de entenderse que ese atranco fue consecuencia de una falta de mantenimiento previa.

5º.- Los daños se han ocasionado por defectos en el mantenimiento y conservación de elementos de titularidad comunitaria, cuya responsabilidad y seguridad compete a la Comunidad de Propietarios demandada; pero influyendo también la acción de la usuaria de tal cubierta-terraza, quien por tanto también será responsable de los daños causados, ambas de forma solidaria.

Con posterioridad a la demanda, la demandante presentó escrito de ampliación de la misma, en base a que el perito citado acudió de nuevo a la vivienda de la actora el día 24 de noviembre de 2020, constatando que se ha producido un aumento de los daños, que ahora también afectan a la estructura de uno de los armarios, y por ello, la cuantía total correspondiente a la reparación de los daños causados ascenderá en el momento actual a 1.288,45 euros, cantidad que resulta de la suma de los 1.143,25 euros que se imputaban a la demandada inicialmente, más el coste del armario, que asciende a 145,20 euros y la reparación del origen de los daños sigue valorada en una cuantía prudente de 6.000,00 euros.

A esta pretensión se opuso la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 Nº NUM000, alegando con carácter previo las excepciones de falta de legitimación activa, al no acreditar la condición en la que actúa la parte actora, y la falta de legitimación pasiva, por cuanto la codemandada Sra. Joaquina además de titular, es usuaria de la terraza desde donde afirma la demandante se han producido las filtraciones.

Por su parte la codemandada DOÑA Joaquina contestó a la demanda manifestando que ya en septiembre del año 2019, su compañía aseguradora y ella abrieron un siniestro en relación a esos daños y el informe de la Compañía Santa Lucía concluye que los daños son consecuencia del estado de conservación de la tela asfáltica y de los voladizos del tejado y la exime de responsabilidad, indicando que la responsables de esa conservación es la Comunidad de Propietario. Añade que los daños no se deben a que haya hecho obra en la terraza de la vivienda, ni que haya cambiado desagües, ya que las únicas obras que se realizaron en la terraza son de hace 34 años y jamás se cambiaron los sumideros ni ha existido problema alguno hasta este momento, en el que la Comunidad de Propietarios no ha hechos los trabajos de conservación necesarios de la terraza y por el transcurso del tiempo se han producido los mismos.

Tras los trámites legales oportunos, se dictó sentencia estimando íntegramente la demanda, condenando solidariamente a las codemandadas a realizar las obras necesarias para reparar la causa que genera las filtraciones de agua desde la cubierta comunitaria a la vivienda de la demandante, y a pagar la suma de 1.288 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios, más los intereses legales correspondientes y las costas del juicio.

TERCERO.- Denuncia la recurrente que tal y como mantuvo en el juicio, la única responsable de las filtraciones es la Comunidad de propietarios codemandada, en tanto que las filtraciones se producen en la cubierta del edificio que no es sino responsabilidad de la Comunidad de propietarios, cuando además, en el presente procedimiento y de la prueba practicada no puede entenderse acreditada su culpa en los desperfectos de la misma.

Y por ello denuncia que se ha producido un error en la valoración de la prueba, puesto que la codemandada asumió sin más las reparaciones, si bien sin hacer las necesarias, limitándose a mandar a un pintor pero sin afrontar su verdadera responsabilidad que no es otra que reparar la tela asfáltica de la cubierta del edificio, y esa tela asfáltica forma parte del forjado de la vivienda, siendo el forjado lo que está debajo del solado, por lo que el perito concluye afirmando que la responsabilidad en las filtraciones es de la Comunidad de propietarios.

Y en este sentido, resulta a su juicio relevante las respuestas del Perito de SANTA LUCIA, que de hecho es la prueba que la Juzgadora considera fundamental a la hora de resolver el procedimiento.

Además, discrepa de la argumentación de la sentencia en el sentido de extender la responsabilidad a la ahora apelante por el estado de mantenimiento de la terraza, trasladándole una obligación de mantenimiento que excede de lo que la ley y la legislación establece para este tipo de supuestos.

CUARTO.- Dada la cuestión sometida a enjuiciamiento de este Tribunal, es preciso acudir a estas pruebas periciales obrante en las presentes actuaciones, debiendo partirse de la premisa de que es sabido que el artículo 348 L.E.C. establece que " el Tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica", precepto que es reproducción del artículo 632 de la derogada L.E.C., y del que se deduce claramente que la prueba de peritos es de libre apreciación para jueces y tribunales. Esta libre valoración de la prueba pericial es recogida entre otras muchas, sentencias del Tribunal Supremo en la de 28-11-92, al indicar que la prueba pericial debe ser valorada libremente por el juzgador de acuerdo con la sana crítica ( Sentencias de 30-5-90 y 25-12-91) y como estas reglas no está previstas en ninguna norma valorativa de prueba, ello equivale, en la mayoría de los casos, a declarar la libre valoración de este medio probatorio, no permitiéndose una impugnación abierta y libre de la actividad apreciativa de la pericia, a menos que el proceso deductivo choque de una manera evidente y manifiesta con el raciocinio humana ( Sentencias de 25-4-86, 9-2-87 y 19-12-90). Asimismo, en relación con la prueba pericial deben de seguirse las siguientes pautas de aplicación: 1º) Los razonamientos que contengan los dictámenes, y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundado que otro: ( STS 10 de febrero de 1.994). 2º) Deberá, también, tener en cuenta el Tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten, tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes, como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el Tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes ( STS 4 de diciembre de 1.989). 3º) Otro factor a ponderar por el Tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes ( STS 28 de enero de 1.995). 4º) También deberá ponderar el tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar, en el sistema de la nueva LEC, a que se dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el Tribunal que a los aportados por las partes ( STS 31 de marzo de 1.997).

No es la primera vez que nos enfrentamos a informes periciales contradictorios y recíprocamente excluyentes, o ante críticas descalificadoras al informe de contrario basándose en las afirmaciones del propio que se toma por axiomas incontrovertibles.

Ante esas pruebas periciales contradictorias, el Tribunal se encuentra en una tesitura muy peculiar; repudian al sentido común las conclusiones absolutamente dispares sobre la existencia del objeto de pericia. La consecuencia es que alguno de ellos no se ajusta a la realidad, por exceso o por defecto, y ante eso no queda más remedio que acogernos a las normas del sentido común y de la causalidad eficiente.

Desde lo anterior ante la existencia de varios informes el Tribunal puede fundar su resolución en cualquiera de ellos, con la correspondiente motivación, al respecto STS 28 mayo 2012 recurso 1116/2009: " La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo de forma suficiente y adecuada", en el mismo sentido STS 27 de abril del 2012 recurso 1663/2009. En el supuesto de informes periciales contradictorios, conforme a la reiterada jurisprudencia, el Tribunal puede decidirse por el dictamen que estime más conveniente y objetivo para resolver la contienda procesal ( SAP Madrid, Sección 11ª, 13 de abril 2012, recurso 206/2011).

En apoyo de sus respectivas pretensiones se aportaron los siguientes informes periciales:

1º.- Parte demandante: Informe elaborado con GAB CENTRO DE PERITACIONES, S.L., y firmado por el Arquitecto Técnico Don Modesto y Don Ruperto, como Supervisor Delegación, que alcanza las siguientes conclusiones:

*.- Todos los daños irradian desde un área sobre la que se extiende la cubierta-terraza retranqueada, de uso y disfrute de la vivienda NUM003 NUM004 de la finca en la que se inserta el riesgo, por el que no discurren conducciones de agua privativas.

*.- Durante la visita no se me permite el acceso dicha cubierta-terraza (su usuario alega, a través de la puerta, estar confinado por haber tenido contacto con Covid-19). No obstante, tras el análisis, tanto de las fotografías de esta en la fecha del siniestro que me facilita la Asegurada, como de las incluidas en el informe pericial elaborado por la empresa DMD ARQUITECTOS Arquitectura e Ingeniería S.L.P. (colegiada nº 70860 Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid) y el arquitecto Carlos Alberto (colegiado nº NUM005 COAM), que también me facilita (Anexo 1), puedo comprobar que, en esa cubierta-terraza:

Se han levantado almacenes con cerramiento de fábrica de ladrillo en sus extremos laterales.

Aparentemente se ha modificado la posición original de los sumideros de desagüe, a fin de librar dichos almacenes.

Se ha sustituido el pavimento original.

Aparentemente se ha modificado el sistema de ventilación de la cubierta a la catalana original (no presenta sus elementos característicos)

En la fecha del siniestro se produjo un atranco en el sumidero ubicado sobre los daños, coincidiendo con una intensa tormenta, en la que se registraron datos de intensidad de precipitación superiores a 40 mm/h. en las estaciones meteorológicas cercanas de la Agencia Estatal de Meteorología (AEMet). En tanto que no se observan restos de pedrisco, ni existen árboles o plantas cercanos, cuyas hojas pudieran atascar de manera súbita e imprevista el sumidero, entiendo que ese atranco fue consecuencia de una falta de mantenimiento previa.

*.- Basándome en la distribución y naturaleza de los daños anteriormente descritos, así como en el resto de la información que antecede, considero, según mi leal saber y entender, que su origen ha estado en un rebosamiento de agua de lluvia sobre la cámara de aire de la cubierta a la catalana que se extiende sobre ellos, generado, a su vez, por el atranco puntual en uno de sus sumideros.

Tanto la falta de limpieza que sufría previamente ese sumidero, como las modificaciones realizadas sobre la cubierta-terraza, favorecieron dicho rebosamiento".

Y acompaña como Anexo 1 Informe Pericial elaborado por la empresa DMD ARQUITECTOS Arquitectura e Ingeniería S.L.P. y el Arquitecto Carlos Alberto, sobre daños existentes en la vivienda, en el que como Dictamen Técnico se dice lo siguiente: "Se trata de filtraciones en el muro que provienen de fugas de agua que se están produciendo en varios puntos sobre él, relacionadas con fallo de ejecución en la red de recogida de aguas pluviales de los sumideros y canalizaciones de desagüe perteneciente a la terraza de la vivienda NUM003"

2º.- La Comunidad de Propietarios de AVENIDA000 nº NUM000 aportó Informe Pericial elaborado por DMC ARQUITECTOS, ARQUITECTURA E INGENIERIA, S. L.P. en el que aclara que, en el mes de junio de 2020, la ahora demandante DOÑA Luz, le encargó a esta oficina técnica la redacción de un dictamen en el que se explicasen y valorasen las reparaciones que era necesario acometer para subsanar las deficiencias aparecidas en el salón y dormitorio de su propiedad y que provenían de la terraza de la planta inmediatamente superior a la suya, es decir, la planta NUM003 número NUM004, si bien el origen de las deficiencias no se pudo determinar debido a que no se le facilitó el acceso a la terraza al técnico encargado del estudio por lo que directamente dicho origen se le atribuyó a un mal funcionamiento de la red de desagüe de aguas pluviales ya que la aparición de problemas coincidió con grandes temporales e intensas tormentas, y por consiguiente, el dictamen del encargo de la Sra. Luz, se limitó a definir y situar las humedades, explicar el método de reparación de estas y plantear una valoración sin entrar a determinar el origen exacto de las causas debido a que no se pudo acceder a la terraza; pero por el contrario, y para redactar este informe, sí se le permitió acceso al redactor para que tomase los datos oportunos con el fin de determinar cuáles son las causas que generan estos problemas en la vivienda de la planta NUM001 número NUM002, y para la redacción del este informe, se ha llevado a cabo una inspección de carácter visual de la terraza de la vivienda situada en la planta NUM003 número NUM004, resultando de todo ello lo siguiente:

"*.- Todos la promoción correspondiente a los bloques de "la ampliación de la Concepción" fueron entregados a finales de los años 60 y fueron construidos siguiendo todos ellos un mismo patrón constructivo en el que tanto las cubiertas como las terrazas de los áticos se resolvieron mediante la ejecución de cubiertas planas siendo cubiertas planas a la catalana en el caso de las terrazas.

*.- Se pudo comprobar que el solado no es el original de la época y que, además, ha sido reparado y sellado en varias ocasiones lo que significa que evidencia signos de mal comportamiento como resultado de la exposición a la intemperie. Del mismo modo, se pueden observar restos de acumulación de agua en el mismo lo que indica que el sistema de desagüe no funciona como debiera.

*.- El mimbel o hueco perimetral que presenta el peto de la cubierta y que permite el acceso del aire exterior a la parte inferior del solado de la cubierta de la terraza para que se ventile es de escasas dimensiones llegando en algún punto a estar muy cerca del solado dificultando su funcionamiento. Además, ésta es la prueba de que el solado original fue sustituido por el actual sin llegar a retirar los baldosines catalanes originales por lo que el espesor aumentó e hizo que el nivel del suelo actual sea más alto que el de origen con todos los problemas que eso conlleva.

Los problemas son los siguientes:

1.- Dificultad para que la cubierta ventilada funcione de manera óptima ya que, al aumentar el espesor del solado, la apertura para que entre aire a la parte inferior de la cubierta se ha reducido considerablemente.

2.- El aumento de espesor del suelo obligó en el momento de su ejecución a modificar y ampliar la red de desagüe de aguas pluviales de la terraza por la diferencia de nivel. La acumulación de agua en el suelo actual creando bolsas que no desaguan indica que el funcionamiento de la red de desagüe de agua de lluvia no es correcto y provoca filtraciones.

3.- El mal funcionamiento y mantenimiento de la red de desagüe de la terraza genera problemas de atascos cuando hay temporales y tormentas intensas lo que provoca que se acumulen grandes cantidades de agua en el suelo. Todo esto unido a que la apertura perimetral de ventilación de la terraza está más cerca del suelo por el aumento de nivel, hace que el agua pueda rebosar y filtrarse por dicha apertura a la parte inferior de la cubierta generando filtraciones a la vivienda de la planta inferior.

Todo esto, unido a que el estado de conservación y mantenimiento del suelo no son los correctos, son las causas que generan problemas de humedades en la vivienda de planta NUM001 número NUM002.

En base a todo lo anteriormente expuesto, concluyo que la modificación hecha por la propietaria de la terraza asociada a la vivienda de la planta NUM003 número NUM004 consistente en la colocación de un nuevo solado sobre el que existía originalmente de baldosines catalanes y que supone un notable incremento de altura del nivel del suelo provoca una serie de problemas de funcionamiento tanto en el sistema de ventilación de la cubierta como en la red de desagüe de aguas pluviales (también modificada al sustituir el suelo) que derivan en la aparición de humedades en la vivienda de la planta inmediatamente inferior.

Por lo tanto, para evitar que estas deficiencias sigan apareciendo en un futuro, es preciso restituir el estado de la cubierta al original lo que supondrá una disminución del espesor del solado, la restitución de la red de desagüe a su estado de origen lo que devolverá al sistema de ventilación de la cubierta a un óptimo funcionamiento".

3º.Informe Pericial elaborado por Don Felipe, de la Compañía de Seguros SANTA LUCIA, aseguradora de la vivienda de DOÑA Joaquina, cuyo objeto es determinar el origen y las causas por las que se han producido daños como consecuencia del siniestro, y en el que hace constar lo que sigue:

" ....Se visita la vivienda perjudicada del NUM001- NUM002, y se observan manchas de humedad en techos y paramentos verticales de dormitorio, salón. Así como en tarima flotante de las mismas estancias, como consecuencia de las filtraciones existentes desde la vivienda superior asegurada. Accedemos a la vivienda asegurada y nos muestran terraza-cubierta que se trata de titularidad comunal y de uso privativo, encontramos múltiples deficiencias en el solado, así como en voladizo de la cubierta, siendo éste el causante de las filtraciones. Dicha terraza hace de cubierta de la vivienda perjudicada. Al parecer estos daños se vienen produciendo desde el pasado mes de MAYO-2020, sin haber puesto una solución de reparación al origen de las filtraciones. También existe una construcción privada en zona de esa terraza que ha anexado a la vivienda. Consideramos que el estado de la terraza-cubierta, se encuentra en muy mal estado de conservación, existiendo mobiliario exterior donde ha crecido hierba, en un aparente abandono (POSIBLEMENTE POR PARTE DE LA VIVIENDA ASEGURADA ). Entendemos que el siniestro NO gozaría de cobertura por la garantía de DAÑOS POR AGUA, al tratarse de filtraciones por cubierta comunitaria, excluido según el condicionado de la póliza asegurada".

QUINTO.- Sostenía la recurrente que resultaban fundamentales las declaraciones en sede de prueba testifical vertidas en el acto del juicio por el Perito Don Felipe, de la entidad SANTA LUCIA, puesto que ya en el informe de fecha marzo de 2021 hecho por el mismo en relación a las filtraciones que traen causa de este pleito, ya se decía que la responsable de las filtraciones era de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, que ya asumió sin más reparaciones, si bien no hizo las reparaciones necesarias, limitándose a mandar a un pintor pero sin afrontar su verdadera responsabilidad, que no es otra que reparar la tela asfáltica de la cubierta del edificio.

E insiste en que el citado Perito afirmó que el único motivo por el que se producen las filtraciones es que la tela asfáltica se encuentra en mal estado, y que la misma puede durar entre 15 o 20 años, añadiendo que el agua no provoca ningún daño en la tela asfáltica, y que por consiguiente, la conclusión es que el único motivo por el que se producen las filtraciones es que la tela asfáltica se encuentra en mal estado, y en cuanto forma parte del forjado del edificio, forma la cubierta y es de responsabilidad exclusiva de la Comunidad.

En definitiva, que ni la parte actora ni la Comunidad de propietarios han acreditado que haya hecho un uso inadecuado o poco diligente de la terraza, y por tanto no procede la extensión de responsabilidad de mi representada en el mal estado de un solado que NO ha sido reparado en 60 años.

En efecto, Don Felipe, en el acto del juicio, relató al Tribunal sin duda alguna, que aunque se haya cambiado el solado, la que produce la filtración es la tela asfáltica, que se considera parte del forjado. Insistió a la as preguntas de los distintos letrados, que aunque el solado del NUM003 presenta hierbas crecidas, la deficiencia de la tela asfáltica es la que provoca las filtraciones, porque además, los sumideros del NUM003 estaban bien; en definitiva, que la filtración denunciada se produce porque la tela asfáltica está en mal estado, porque aunque se produzca un embalsamiento de agua, si la tela está bien, no habría ningún problema de filtración, tela asfáltica que, a mayor abundamiento, se deteriora con el paso del tiempo y tiene una duración de 15 a 20 años, insistiendo una y otra vez que el agua no provoca ningún daño en la tela asfáltica, y que las filtraciones se producen en la zona del voladizo en el encuentro con la fachada.

Y ello hay que ponerlo en relación con la declaración testifical efectuada por Don Horacio, a la sazón empleado de la sociedad que es la Administradora de la Comunidad desde hace 60 años y en la que trabaja desde hace unos 25 años, y ello porque el mismo relató en el acto de la vista oral que las terrazas son comunitarias de uso y disfrute privativo, que las terrazas de los áticos son cubierta del edificio, y lo que es más importante a los efectos de resolución de la litis, que el NUM003 NUM006 no ha generado filtración, y que en este NUM003 se ha cambiado la tela asfáltica de los voladizos, resultando que en el NUM003 NUM004 de las filtraciones se producen precisamente en la zona del voladizo en el encuentro con la fachada; y esta declaración, coincide con la aportada por el testigo Don Mariano, ocupante del NUM003 NUM004, que afirmó que cuando hubo unas filtraciones en el año 2018-2019 lo puso en conocimiento de su seguro, y los seguros de las partes dijeron que era un tema de la Comunidad, "del voladizo que tenía la tela asfáltica que estaba salido y por ahí había una filtración".

SEXTO.- Que al estimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se hará expresa imposición de las costas procesales originadas en esta alzada; debiendo la parte demandante soportar las costas procesales de aquella instancia en lo que se refiere a Doña Joaquina.