Sentencia Civil 78/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 14/2023 de 16 de febrero del 2024

Se aceptan los razonamientos de la resolución que ha sido apelada.

PRIMERO. La sociedad inmobiliaria de responsabilidad limitada CONSULTING USERA 2015 presentó demanda contra don Santiago, doña Asunción, doña María Milagros, doña María Teresa y don Carlos Miguel en reclamación de 11.688,60 euros, en base a los siguientes hechos que pasamos a extractar.

El actor recibió el encargo de los demandados de localizar un comprador para la vivienda sita en el PASEO000, firmándose al efecto una nota de encargo de compraventa de inmueble.

Tras numerosas visitas a la vivienda el día 21 de marzo de 2019 se realiza una propuesta de compra por parte de doña Sara por el mismo precio que pedía la propiedad, 162.000 euros, que es aceptada por la parte vendedora el día 22. Para la formalización de la reserva el comprador entrega en ese acto la cantidad de 3000 euros en concepto de arras.

Tras aceptar la propuesta, se firma con la parte demandada una declaración de honorarios a favor de CONSULTING USERA 2015 S.L. que se fijan en el 6% del precio de venta que asciende a 162.000 euros, es decir 9.720 euros más IVA, que se abonarían en el momento en el cual se considere aceptada por la parte vendedora la propuesta de contrato de compraventa y/o en el día de la escritura pública de compraventa.

Acercándose la fecha establecida en el contrato de reserva la parte compradora solicitó una prórroga, que sería aceptada por los vendedores si se aumentaba hasta 50.000 euros la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales.

Fruto de su inmediación la actora redacta un nuevo documento para que fuera firmado el día once de julio de 2019 en el que se aumentan las arras hasta la cantidad de 50.000 euros y la firma de la escritura se pospone hasta el día 31 de noviembre, documento que no se firma por los vendedores quienes manifestaron que, solo aceptarían firmar el documento si, tras recibir 50.000 euros en concepto de arras penitenciales, se comprometen los compradores a firmar la escritura de venta antes del día 31 de octubre; asimismo, prescindiendo totalmente de los pactos y contratos firmados los demandados le comunican por carta que en caso de no formalizarse la escritura de venta no se pagaría un solo euro en concepto de comisiones.

Finalmente, la operación no pudo llevarse a cabo.

SEGUNDO. La sentencia de instancia desestimó la demanda con los siguientes argumentos que pasamos a reproducir literalmente,

"Partimos del hecho de que lo que aquí se reclama son los honorarios por un servicio de intermediación inmobiliario, entendiendo la actora que el hecho que da lugar el devengo de los mismo es la aceptación por los demandados de una oferta de un tercero presentado por la actora para la compra del piso de su propiedad.

Este hecho se materializa en el documento número 2 de los aportados en la demanda, fechado el 21 de marzo de 2019, siendo, por lo que luego se dirá, relevante de dicho documento, que la fecha fijada para la transmisión mediante el otorgamiento de escritura pública se fijó antes del día 21 de julio de 2019.

Junto a la suscripción de dicho documento, la parte demandada suscribe otro, que fija el importe y devengo de los honorarios que corresponden a la actora por dicha intermediación. En concreto dice (documento número 3 de la demanda): "Que los honorarios a percibir por el franquiciador del vendedor por los servicios de intermediación inmobiliaria realizados se fijan de mutuo acuerdo en el 6% más IVA que se abonarán en el momento en el cual se considere aceptada por la parte vendedora la propuesta de contrato de compraventa y/o en el día de la escritura pública de compraventa".

Causa perplejidad en el Juzgador que se diga en la demanda que dicha cláusula no tiene atisbo alguno de oscuridad, cuando se fijan dos momentos diferentes de devengo, separados a su vez por una copulativa seguida de una disyuntiva. Y más inquietante resulta la suscripción de dicho documento, cuando ya en el documento número 1, la nota de encargo, quedó fijado el momento de devengo con la suscripción de un contrato privado de compraventa, y si este no tuviera lugar, en el momento del otorgamiento de escritura pública. Si desde luego como se dice en la demanda la intención de dicho documento era dejar claro el cobro de honorarios, el efecto de su suscripción es el contrario.

La cláusula indicada es oscura, puesto que no fija con claridad cual es el momento del devengo de honorarios, con importantes consecuencias para las obligaciones contractuales asumidas, pues, de entender que cuando los demandados aceptaron la oferta estaban ya obligados al pago de los honorarios, supone nada menos que abonar los mismos con independencia del buen fin de la operación, ya fuere por causa imputable a ellos o al comprador. Esto se aleja de los usos propios de la rama negocial de la actora, y supone un desequilibrio prestacional importante, en perjuicio además de quien, efectivamente, ostenta la condición de consumidor.

Afirmar como ha sostenido el testigo de la actora, agente que presentó el documento a la firma, que les explicó a los demandados que si no se llevaba a efecto el contrato, adquirían la cantidad entregada en concepto de arras (3.000 euros) pero se obligaban al pago del 6% del precio convenido a la actora (11.688,60 euros aquí reclamados) resulta imposible de creer.

Tan inverosímil como la asimilación que ha efectuado el testigo del documento de aceptación de la propuesta, con un contrato de compraventa. La cláusula es oscura, y en el caso de autos además, existen motivos para creer que la oscuridad fue causada deliberadamente; en primer término, puesto que ya se habían fijados los honorarios en un contrato previo; en segundo término, puesto que, lejos de lo que decía el primer contrato, se introduce la aceptación de la oferta como fecha para su devengo, de forma conjunta con la escrituración utilizando la formula "y/o", lo que pudo generar en los demandados la creencia de que era esta fecha, conforme decía el primer contrato, la que daría lugar al devengo de los honorarios. Y siguiendo así con las normas generales de interpretación de los contratos, debemos señalar que la oscuridad del contrato no debe favorecer a quien la provocó - sentado e incontrovertido que el documento fue redactado por persona en nombre de la actora- y por tanto entender que lo que expresaba el citado contrato es que el otorgamiento de escritura pública era el momento del devengo de los honorarios, siendo este momento el que presenta además un equilibrio de prestacional, pues la compraventa se habrá consumado, con el percibo del precio por la parte demandada, sobre el cual se aplicaría la comisión de la demandante.

Dicha escrituración no tuvo lugar, y no por causa imputable a los demandados ........ existía un plazo para dicho otorgamiento, y llegado el mismo, la compradora no estaba en condiciones de otorgar escritura (así lo ha corroborado ella misma en juicio), discurriendo desde entonces las negociaciones en un propósito de la actora de llevar a efecto la escrituración más allá del día 31 de julio en que expiraba el plazo, no estando los demandados obligados a pasar por tal pretensión. Contrariamente a lo sostenido por la actora, no son los demandados sino ella la que pretende dejar a su arbitrio el cumplimiento del contrato obligando a los demandados a aceptar un nuevo plazo para otorgar escritura pública.

No es baladí afirmar que ello suponía que durante todo eso tiempo, los demandados no podían negociar ni vender con un tercero, quedando su vivienda fuera de mercado, por lo que ni es caprichoso ni ilegitimo, su deseo de no prorrogar por más tiempo el contrato, motivo por lo que tampoco es ilícito que los vendedores hagan suyos los 3.000 euros, pues es lo pactado y previsto en compensación por el tiempo en que la vivienda no pudo ser ofertada a terceros, siendo la compradora que no cumple con la obligación de escriturar en plazo la que soporta el quebranto patrimonial

TERCERO. La parte actora presentó recurso de apelación en el que defendió los siguientes motivos para conseguir la revocación de la sentencia de instancia y se le reconociese su derecho de obtener la comisión pactada en el documento firmado el día 22 de marzo de 2019 en cuanto se cumplían todos los requisitos necesarios.

A.-Error por inaplicación de las características típicas del tipo de contrato que vinculaba a las partes (mediación o corretaje) y de la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo en cuanto a la relación jurídica derivada de dicho contrato, con vulneración evidente de los artículos 1274 y 1450 del CC.

El derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer, en principio, desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el comprador y vendedor se oponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado de acuerdo con lo que dispone el artículo 1450 del Código Civil.

El documento aportado por esta parte como doc. 2 denominado "propuesta de contrato de compraventa" firmado por los vendedores y la compradora supone en si mismo el perfeccionamiento de la compraventa, puesto que se alcanza un acuerdo sobre el objeto y precio, añadiéndose además que la cantidad entregada en concepto de señal se convierta en arras del artículo 1454 con la firma de las dos partes.

De los propios hechos reconocidos en la sentencia se evidencia efectivamente que Consulting Usera realizó el encargo para la localización de un comprador y que las dos partes formalizaron un documento de propuesta de contrato de compraventa. Aceptada por los vendedores la oferta de compra esta propuesta se convertía automáticamente en un contrato de arras.

La existencia de un contrato de arras, denominado propuesta de contrato de compraventa, resulta evidente por la sencilla razón de que, si no se hubiera formalizado, no hubiera obtenido el demandado los 3000 euros. La sentencia no alude a la existencia de este contrato y que el mismo se formalizó gracias a la actora pues tal afirmación supondría de forma prácticamente directa el reconocimiento de la labor de la entidad inmobiliaria.

Debemos recordar que el TS (6 de octubre de 1990 y 22 de diciembre de 1992) afirma que "aunque la conclusión del contrato objeto de encargo no puede ser prometida por el corredor ya que tal hecho no depende de su voluntad, el derecho a percibir la remuneración depende del cumplimiento del encargo, surgiendo solo si el negocio se realiza o si el oferente se aprovecha de las gestiones que haya efectuado para ultimar la operación", aprovechamiento que fue eficaz ya que se quedaron con la cantidad entregada en concepto de arras, tres mil euros.

B. Vulneración de los artículos 1115, 1256, 1181, 1282 y 1284 del CC en relación al error en la valoración de la prueba derivada de la ausencia de apreciación del doc.5 de la demanda y de las pruebas testificales practicadas.

El Juzgador basa su decisión de desestimación de la demanda en el supuesto error generado por una cláusula del contrato de declaración de comisión (doc.3 de la demanda) que hizo creer a los demandados que el devengo de los honorarios era en el momento del otorgamiento de escritura pública y que existía falta de claridad en la formula "y/o" contenida en el documento.

Si tenemos en cuenta los artículos 1282 y 1284 del CC para interpretar las cláusulas contractuales debe atenderse a los actos de las partes anteriores y posteriores y buscar una interpretación que nos lleve al mantenimiento y conservación de las obligaciones asumidas, que nos conduce a un camino favorable a la entidad actora.

El documento 1 aportado con la demanda consiste en la hoja de encargo que firmaron los demandados en la que se indica que se pagaría la comisión a la entidad actora a la firma del contrato privado de compraventa

El marzo de 2019 se logra encontrar un comprador y se firma documento de propuesta de compraventa a la vez que "la declaración de comisión", documento que evidencia que se volvió a informar a los vendedores que el devengo de los honorarios se había producido ya que la perfección de la venta contrato ya se había generado al suscribir la propuesta. En el mismo los vendedores no hacen sino asumir que se había producido el hecho del devengo y que los honorarios se pagarían bien a contrato privado o público.

Declaraciones de los demandados y del testigo don Carlos Jesús manifestaron que los honorarios se pagarían en el momento de formalizarse la escritura de venta pero ello no significa que no se hubiesen devengado antes, es decir cuando hubo acuerdo sobre el importe del precio y objeto de venta; el documento enviado por los demandados el día 11 de julio de 2020, que consta con el nº 5 de la demanda, donde se indica que solamente se abonará la comisión cuando se lleve a cabo la venta, nos reafirma en esta tesis ya que con el mismo pretender variar el pacto suscrito por las partes en el documento de fecha 22 de marzo de 2020(doc.3 de la demanda); finalmente diremos que la declaración de la testigo doña Sara, interesada en la compra de la finca, nos llevan necesariamente a la tesis de la parte actora, ya que solo estaba pendiente de que la compradora de su vivienda fijara la fecha de la firma de la escritura pues el acuerdo era firme e inamovible.

CUARTO. No creemos que, en función de las circunstancias concurrentes, se hayan cumplido los requisitos exigidos por la doctrina jurisprudencial para que la entidad actora pueda recibir su comisión por su actividad de intermediación.

La cuestión jurídica no presenta ninguna dificultad, admitiendo ambas partes que tal como mantiene la STS 314/2016, de 12 de mayo, que "es consustancial al contrato de corretaje inmobiliario, que los honorarios deben ser abonados una vez perfeccionado el contrato transmisivo del inmueble aunque luego no se consume, salvo que se pacte expresamente la supeditación del cobro de los honorarios pactados al buen fin de la operación, materializado en la consumación de la compraventa con el otorgamiento de la escritura pública y el cumplimiento de las prestaciones respectivas".

También citaremos la sentencia de 30 de julio de 2014 que, como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato de mediación o corretaje, nos recuerda que la STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995 ) afirma que: " en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999 ; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998 "

Uno de los argumentos de la actora, ya que en otras ocasiones se ha invocado el pacto sobre comisión aportado como documento 3 con la demanda o el artículo 1450 del CC, es decir acuerdo sobre el precio y el objeto de venta, para considerar cumplida su labor y tener derecho al cobro de sus honorarios, es que una vez que fue aceptada por los vendedores la oferta de compra esta propuesta se convertía automáticamente en un contrato de arras.

Creemos que los requisitos exigidos por la doctrina jurisprudencial no se cumplen con un contrato de arras penitenciales, independiente de la compraventa. Contrato de arras que es un acuerdo privado entre unos potenciales comprador y vendedor mediante el que adquieren un compromiso para la adquisición de un bien, compromiso de compra que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor o del comprador, acarrearía una penalización económica sin poder exigir la perfección del contrato de compraventa. Por tanto, no puede aceptarse que se haya perfeccionado el contrato que permite transmitir el dominio.

Por otro lado, no debemos olvidar que la empresa de intermediación conocía perfectamente que la compraventa estaba supeditada a que la compradora pudiera vender su casa, sin que se conociese cuando iba a ser posible el éxito de la operación, por lo que pretender, en base a lo dispuesto en el artículo 1450 del CC, que se había perfeccionado la venta cuando se recoge la firma de los vendedores, hoy demandados, en el documento denominado propuesta del contrato de compraventa, nos parece inadmisible pues sin saber si podría venderse el inmueble ni la fecha en la que se llevara a cabo la operación nos parece que es imposible que pueda mantenerse que las partes quedaron definitivamente vinculadas por un contrato de compraventa perfecto por la firma del documento nº 2 de la demanda, lo que explica que la compradora no ejercitase acción para exigir el cumplimiento del "contrato perfecto" ni que la entidad actora exigiera el pago de la comisión sino que siguiera mediando en la operación.

Esta indefinición dio lugar a que se rompiera la relación sin perfeccionarse la venta ya que la compradora exigía que se le concediese un plazo más largo para la firma del contrato de compraventa y los vendedores la entrega de unas arras mucho más costosas y solo aceptaban un aplazamiento inferior al solicitado por la futura compradora para la firma del contrato.

Derecho al cobro de la comisión en función de lo pactado por las partes en litigio. Remitiéndonos a los argumentos de la sentencia y la interpretación que sobre tal regulación ha hecho el magistrado de instancia, tampoco creemos que pueda exigirse el importe de la comisión pues claramente en cada documento que se ocupa de la materia (ver documentos 1 y 3 de la demanda) se recoge una regulación distinta y el que pretende que prevalezca contiene una cláusula muy oscura, ya que se indica que los honorarios se abonarán en el momento en que se considere aceptada por la parte vendedora la propuesta del contrato de compraventa y/o en el día de escritura pública de compraventa, confusión que evidentemente nunca podría perjudicar a la parte que no la redactó, y por otra parte, volvemos a reiterar que a la aceptación de la propuesta de contrato (doc.2) no le podemos dar valor para considerar perfeccionada la venta.

Las pruebas a las que hace alusión la actora en su recurso no son determinantes para hacernos cambiar de opinión sobre las valoraciones realizadas, pues a la declaración testifical del que fue empleado de la demandante no le podemos dar fuerza definitiva para resolver este litigio y el burofax remitido por los demandado a la actora (documento 5) simplemente pretendía definir su posición en un momento en que existía confusión y dudas sobre el éxito de la operación y dejar clara su posición sobre el cobro de la comisión.

QUINTO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias especiales fácticas o jurídicas que aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.