Sentencia Civil 280/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 742/2023 de 17 de junio del 2024

PRIMERO.-El presente recurso de apelación formulado por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 trae causa de la sentencia desestimatoria de la demanda que dicha comunidad de propietarios había formulado contra OLULA HOMES, SLU, Don Milován, don Dennis y don Damian.

La sentencia desestima la demanda en atención a las siguientes consideraciones:

1.- Se tuvo por renunciada a la parte demandante, a la acción o derecho ejercitado en su escrito de demanda, contra DON Damian en relación con las acciones ejercitadas objeto de este procedimiento, absolviendo a dicho demandado, sin imposición de costas.

2.- La parte actora reclama la reparación de lo que manifiesta son deficiencias en el edificio DIRECCION000, sita en DIRECCION001, de Madrid, concretamente en la fachada , alegando que existe ausencia de protección al fuego de la fachada ventilada, que las calderas del edificio han tenido un funcionamiento deficiente desde la entrega de las viviendas, siendo insuficientes e inadecuadas para dar servicio al edificio, y que se ha detectado igualmente un problema de cimentación en el muro medianero preexistente y que sirve de separación con la finca colindante y que limita igualmente con la zona de piscina comunitaria, consistente en una fisuración del mismo.

Los demandados alegaron falta de legitimación de la comunidad demandante, alegación que fue estimada en la sentencia de la siguiente forma: "dado que en el acto de la audiencia previa se contrajo la demanda a la reclamación por las patologías descritas en el hecho tercero de la demanda, letra I relativa fachada del edificio, por las calderas deficientes y por la cimentación del muro colindante con la propiedad vecina, se circunscribirá solo y únicamente aquello para lo cual se ha acreditado la legitimación activa de la demandante que es el examen de las alegadas deficiencias de las calderas del edificio, ya que no hay autorización expresa de la Junta de Propietarios para demandar por las invocadas patologías en la fachada ni por fisuras en el muro colindante y por tanto se carece de legitimación activa en lo que afecta a estos dos puntos."

3.- Por último se desestimó la demanda por cuanto: " no se prueba que la instalación de las calderas sea deficiente, que se haya estropeado el caudalímetro no implica una instalación defectuosa y que la empresa Ullastres propusiera un nuevo sistema no significa que el anterior fuera defectuoso, habiéndose entregado en perfecto estado de funcionamiento, hecho que se prueba porque entregadas las instalaciones el 8 de junio del 2016, no fue hasta un año después, en noviembre del 17, cuando aparecieron las supuestas deficiencias, siendo que la propia empresa mantenedora el 30 de septiembre del año 2016 en el acta de puesta en marcha y entrega de las calderas, la energía solar y la caldera de microgeneración, comprobó que estaban en perfecto estado de funcionamiento tras su puesta en marcha."

Formula recurso de apelación la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 invocando como motivos del recurso:

.- 1.- Por infracción de lo dispuesto en el artículo 13.3 en relación con el artículo 14. e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Infracción del artículo 24 de la Constitución española. Error en la valoración de la prueba.

.- 2.- Error en la valoración de la prueba, pues entiende acreditado que las calderas instaladas en el edificio tuvieron problemas de funcionamiento desde el arranque de las mismas, con paradas provocadas por un sistema de regulación automática mal ejecutado y que hacía que se cerrara el circuito de calefacción. Al principio de su puesta en funcionamiento, la empresa de mantenimiento intentó corregir el mal funcionamiento del sistema, pero cuando las viviendas empezaron a ocuparse fue evidente que el sistema estaba mal diseñado (o era insuficiente) para un edificio con el número de viviendas y plantas que posee el de referencia.

.- 3.- Por último se reitera, para el supuesto de que sea estimado el recurso de apelación, respecto de la pretensión de que se reparen por los demandados las deficiencias consistentes en los daños sufridos por el muro medianero, una vez que se rebajó el terreno en la zona de la piscina y quedó descarnado y con riesgo de caída, así como la ausencia de protección al fuego de la fachada que fue detectada por los peritos arquitectos encargados de la elaboración del informe pericial por parte de la comunidad. Lo que se pretende es que se solucionen los problemas que provocan la ausencia de protección al fuego, sin que opte por una solución constructiva u otra, y sin que tenga en ningún caso interés en que le sea abonada cantidad alguna ya que la acción es de hacer, pretendiendo la comunidad limitar en la medida de lo posible el riesgo evidente de exposición al fuego, riesgo en caso de incendio que se hace constar (independientemente de que se determine que la fachada es ventilada o SATE).

Todos y cada uno de los demandados se opusieron al recurso formulado y solicitaron la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia con condena en costas a la comunidad demandante.

SEGUNDO.-Por lo que se refiere al primero de los motivos del recurso, alega la demandante que en la sentencia la Juez a quo hace una interpretación errónea de la doctrina jurisprudencial que fijó la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2011, y va mucho más allá de la propia doctrina del citado Tribunal en el alcance de la exigencia y contenido de los acuerdos de la Junta de Propietarios para que el Presidente de la Comunidad pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la misma, así como en el contenido y redacción de las actas de las juntas de propietarios, interpretando de la misma forma erróneamente el contenido del acta de la Comunidad de Propietarios de fecha18 de enero de 2018.

La Sala considera que el recurso ha de ser estimado en este punto.

La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2011 sentó como doctrina jurisprudencial que el presidente, para actuar judicialmente en nombre y representación de la comunidad, necesitaba inexorablemente de un previo acuerdo de la junta de propietarios que le autorizara expresamente para ello. Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente «la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes». Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que «esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias» ( sentencia 659/2013, de 19 de febrero , citada por la más reciente 622/2015, de 5 de noviembre ).

Siendo no obstante el contenido de dicha autorización interpretado de forma no restrictiva por sentencias posteriores del propio Tribunal Supremo, como las Sentencias de la Sala 1º 204/2012 de 27 de marzo y 469/2012 de 18 de julio.

En la citada junta de propietarios de fecha 18 de enero de 2018 se autoriza al presidente para que inicie acciones legales contra cualquier agente de la edificación y contra cualesquiera daños que pudiesen derivarse del informe pericial al que también expresamente se autorizó al presidente de la comunidad a contratar, quedando suficientemente claro que el mandato de la junta era lo más amplio posible y que incluía cualquier tipo de patología y/o defecto de construcción.

Ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar a la promotora a los arquitectos y al arquitecto técnico, ya que lo contrario supondría exigir adiciones superfluas o fórmulas específicas en las juntas que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta que era la de demandar por vicios constructivos a los intervinientes en el proceso de edificación..

TERCERO.-Admitida la legitimación activa de la comunidad de propietarios procede entrar a conocer de la demanda ejercitada por esta. Se interpone demanda en ejercicio de la acción de responsabilidad legal por vicios en la construcción del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación y cita del art. 1591 código civil

No es discutido por las partes y así consta en el certificado fin de obra y en el acta de recepción de obra que la licencia de obras es de fecha 14 de febrero de 2014 siendo por tanto posterior a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación por lo que resulta plenamente aplicable la misma, como legislación especial, y no resulta aplicable el art. 1591 CC ni tan siquiera subsidiariamente, sin perjuicio de la aplicabilidad de la mayoría del contenido de la doctrina jurisprudencial dictada en aplicación de esta disposición si es al caso.

Admiten los demandados que intervinieron en el proceso de construcción en los términos de la demanda, y la documental antes señalada aportada por la promotora OLULA HOMES S.L.U. lo acredita.

En cuanto a la responsabilidad de los agentes de la construcción en la Ley de Ordenación de la Edificación, la STS 13/2020, de 15 de enero recopila con claridad la doctrina jurisprudencial sobre LOE en materia de plazos de garantía, plazos de prescripción, fijación del día inicial de unos y otros plazos, interrupción de la prescripción y responsabilidades de los distintos agentes de la construcción, en particular, arquitecto proyectista, arquitecto director de obra y arquitecto técnico, e indica:

"Consideraciones previas: la responsabilidad de los agentes de la construcción es personal e individualizada.

En estos causales de casación se cuestiona la responsabilidad de los recurrentes en relación con dichos defectos constructivos, lo que exige partir de unas consideraciones comunes previas.

En primer término que, conforme a lo establecido en el art. 17. 2 LOE, la responsabilidad civil de los agentes de la edificación es personal e individualizada, de manera tal que a cada uno de ellos únicamente se les puede imputar aquellos daños materiales que deriven de la infracción de la lex artis , que rige su actividad profesional en la obra de construcción y que justifica su intervención en la misma.

Por consiguiente, los vínculos de solidaridad sólo nacen cuando no pudiera individualizarse la causa tales daños o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido ( art. 17.3 LOE) ".

Respecto a la carga de la prueba de la responsabilidad, se mantiene vigente la doctrina de que tal solidaridad supone una presunción iuris tamtum protectora del perjudicado, de tal forma que son tales partícipes en la construcción quienes deben probar que su actuación fue diligente y que no intervinieron en la causa de la que se deriva el vicio; una vez probada por el actor la existencia de la ruina, no le corresponde a él probar cuál ha sido su causa, pudiendo dirigir el procedimiento contra todos o contra alguno de los intervinientes en la obra, siendo a éstos a quienes corresponde probar que su comportamiento no ha sido causa ni concausa de la ruina para su exoneración, siendo así que si sólo uno de los partícipes es responsable de la ruina debe responder con exclusividad ( sTS. 23-2-83, 15-7-83 y 15-8-88), si lo son varios o todos, responderán mancomunadamente en función del grado probado de su contribución al daño ( sTS. 17-6-85, 29-6-87 y 7-6-89) y, si no consiguen probar su grado de participación, responderán solidariamente frente al actor ( sTS. 21-4-81, 9-11-81 y 6-10-82). Esta doctrina se ha mantenido unánime e invariable e incluso ha sido asumida por el legislador en el art. 17 de la LOE, bastando citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 11ª, 20-1-2010, recurso 34/2007, la sentencia de Audiencia Provincial de Madrid, sec. 18ª, S 13-7-2009, nº 336/2009, rec. 434/2009. Pte: Rueda López, Jesús C. o la antes citada del Tribunal Supremo, Sala 1ª, S 26-6-2008, nº 654/2008, rec. 3268/2001. Pte: Seijas Quintana, José Antonio, que reitera su doctrina recogiendo que: "En supuestos de responsabilidad decenal la condena solidaria de los distintos elementos personales que intervienen en la edificación sólo está justificada en el caso de no poder individualizarse la correspondiente a cada uno de los culpables de los defectos constructivos, de tal forma que si factible discriminar con nitidez la participación responsable de cada uno en el resultado ruinoso, podrá exigírseles la reparación de forma individualizada ( STS 30 de junio de 2005 EDJ2005/108750 ; 31 de mayo 2007 EDJ2007/68116 , entre otras muchas)".

CUARTO.-Determinada la acción que se ejercita procede ante la alegación de prescripción de la acción efectuada por los demandados, indicar sobre la caducidad y prescripción lo siguiente.

También debemos referirnos a la reciente sentencia de STS 13/2020, de 15 de enero en la que se recopila con claridad la doctrina jurisprudencial sobre LOE en materia de plazos de garantía, plazos de prescripción, fijación del día inicial de unos y otros plazos e interrupción de la prescripción y establece:

"A diferencia del art. 1591 del CC, que establecía un plazo único de diez años (responsabilidad decenal), que la jurisprudencia consideró no de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, el actual art. 17 de la LOE establece tres plazos distintos según la tipología de los defectos constructivos. Y así, el plazo de garantía será de diez años, para los daños materiales de naturaleza estructural; tres años, para los afectantes a la habitabilidad; y de un año, para los de mero acabado, estableciendo expresamente que dichos plazos serán contados "desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas".

Tal disposición normativa obliga, por consiguiente, a integrar tal precepto con lo normado en el art. 6.1 LOE, que define la recepción de la obra como el acto por el cual el constructor, una vez concluida, hace entrega de la misma al promotor, que la acepta, con o sin reservas, y que abarcará la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así lo acuerden las partes.

En congruencia con lo expuesto, el art. 6.5 LOE dispone que: "El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior".

Por su parte, el art. 18 de la LOE establece un plazo de prescripción de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños para las acciones encaminadas a hacer efectivas las responsabilidades proclamadas por el art. 17 de la precitada disposición normativa, frente al general de las acciones personales del art. 1964 del CC, que era aplicado por la jurisprudencia, en ausencia de otro plazo específico, para las acciones ejercitadas al amparo del art. 1591 del CC.

Todo ello, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual, cuando entre demandante y demandado media contrato ( SSTS 584/2012, de 22 de octubre; 790/2013, de 27 de diciembre y 710/2018, de 18 de diciembre, entre otras).

La necesaria coordinación de ambos preceptos exige que el daño material se produzca en el plazo de garantía y que, una vez se manifieste en tal periodo de tiempo, la correspondiente acción se ejercite dentro del plazo de dos años.

En este sentido, se ha expresado la STS 451/2016, de 1 de julio, cuando señala al respecto que:

"En efecto, las sentencias de 19 de julio 2010 y 18 de febrero 2016, referidas al artículo 1591 del Código Civil, pero teniendo en cuenta la Ley de Ordenación de la Edificación, declaran lo siguiente: "La garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado de los daños causados por una mala construcción (tres plazos en la LOE) ".

Si el daño surge dentro de este plazo los agentes responderán en función de su intervención en la obra. El término no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, como señala reiterada jurisprudencia en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia a contar "desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas" (Arts. 6.5 y 17.1)

"[...] Dichos plazos - sentencia 5 de julio de 2013 - responden a distintos conceptos sin que pueda operarse su acumulación. Así, mientras los plazos del artículo 17 responden a un presupuesto y marco objetivable de responsabilidad (como trasunto de la responsabilidad del 1591 del Código Civil ), los plazos del artículo 18 responden, con independencia, a un presupuesto de accionabilidad para exigir la responsabilidad anteriormente prevista; de forma que previamente observados los defectos o vicios constructivos, dentro del marco establecido por los plazos de garantía y, por tanto, sin la necesidad de integrar la totalidad de dicho plazo, el plazo de dos años para exigir la responsabilidad por los daños materiales dimanantes de los vicios o defectos comenzará a contarse desde el momento en que se produzcan".

Pues bien, siendo así las cosas debemos considerar prescrita la acción ejercitada contra los demandados respecto a las deficiencias respecto de las que se reclama concretadas en la audiencia previa, esto es, patologías de la fachada, defectos en el muro medianero y deficiencias de las calderas que deben calificarse como vicio de habitabilidad del inmueble achacables al proyecto y a su ejecución por lo debemos considerar prescrita la acción de reclamación contra los demandados por cuanto las patologías son según se indica en la demanda daños en origen y evidentes desde la entrega de las viviendas si bien han surgido en los plazos de garantía que establece la LOE puesto que el acta de recepción es de 16 de diciembre de 2015 y la demanda sin requerimientos previos no acreditados a los demandados en este procedimiento, se presentó el 22 de octubre de 2018.

No puede considerarse interrumpida la prescripción por la reclamación extrajudicial dirigida contra la contratista, que se ha llevado a cabo por cuanto en la demanda se reclaman unos daños que posteriormente se dicen subsanados se ha de entender por la constructora pues como ha declarado con reiteración la jurisprudencia, en los casos de solidaridad impropia, la interrupción de la acción con respecto a uno de los deudores solidarios no afecta a los otros, salvo aquellos casos en los que, por razones de conexidad o dependencia, pueda presumirse el conocimiento previo del hecho de la interrupción ( SSTS de Pleno de 14 de mayo de 2003 , 709/2016, de 25 de noviembre y 161/2019, de 14 de marzo ).

Doctrina que se considera aplicable a los procesos de la construcción, como explica la STS 510/2015, de 17 de septiembre , en la que se declaró que:

"En definitiva, se podrá sostener que la solidaridad ya no puede calificarse en estos casos de impropia puesto que con la Ley de Ordenación de la Edificación no tiene su origen en la sentencia, como decía la jurisprudencia, sino en la Ley. Lo que no es cuestionable es que se trata de una responsabilidad solidaria, no de una obligación solidaria en los términos del artículo 1137 del Código Civil ("cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria"), con la repercusión consiguiente en orden a la interrupción de la prescripción que se mantiene en la forma que ya venía establecida por esta Sala en la sentencia de 14 de marzo de 2003 , con la precisión de que con la LOE esta doctrina se matiza en aquellos supuestos en los que establece una obligación solidaria inicial, como es el caso del promotor frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, puesto que dirigida la acción contra cualquiera de los agentes de la edificación, se interrumpe el plazo de prescripción respecto del mismo, pero no a la inversa, o de aquellos otros en los que la acción se dirige contra el director de la obra o el proyectista contratado conjuntamente, respecto del otro director o proyectista, en los que también se interrumpe, pero no respecto del resto de los agentes, salvo del promotor que responde solidariamente con todos ellos "en todo caso" (artículo 17.3) aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo ( SSTS 24 de mayo y 29 de noviembre de 2007; 13 de Marzo de 2008 ; 19 de julio de 2010; 11 de abril de 2012 -RJ 2012,5746-)".

QUINTO.-Conclusión de lo expuesto es que si bien se estima el primer motivo del recurso de apelación formulado por la comunidad de propietarios y se le atribuye legitimación para formular la demanda, por lo que se suprime el fundamento de derecho tercero de la resolución, la demanda se desestima integramente por lo que procede la confirmación del fallo de la sentencia de instancia. Aplicando el efecto útil del recurso, señalando la Sala Primera del Tribunal Supremo que no puede producir efecto casacional un motivo que no determine la alteración del fallo recurrido, tal y como viene reiterando la Sala, en aplicación de la doctrina de equivalencia de resultados y carencia del efecto útil del recurso, en sentencias de 8 de marzo de 1.996, 24 de diciembre de 2.003, 25 de octubre de 2.005, 31 de enero de 2.006, 22 de octubre de 2.007 y 30 de abril y 2 de julio de 2.008.

Lo anterior conlleva la imposición de costas procesales a la parte apelante, de acuerdo con lo preceptuado en los artículos 394 y 398 LEC.