Sentencia Civil 198/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 722/2023 de 18 de abril del 2024

PRIMERO. - El presente recurso formulado conforme a lo dispuesto en el artículo 458 de la LEC por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE EDIFICIOS000 DE MADRID trae causa de la sentencia dictada por la Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 15 de Madrid en el procedimiento ordinario 443/2028. Sentencia en la que se estima la demanda que ADDIS DEVELOPS AND INVESTMENT S.L. había formulado contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LOS EDIFICIOS000 y condena a la comunidad demandada a abonar a la mercantil demandante la cantidad de 25.211,89 euros, intereses legales y costas en concepto de daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de la rotura o colapso de las bovedillas que forman el forjado, elemento común que se encontraba deficientemente ejecutado y fue posteriormente deficientemente reparado.

SEGUNDO.- A los efectos de clarificar y centrar debidamente lo que, a nuestro juicio, procede resolver, resulta preciso recordar que por la parte actora a tenor de lo consignado en el suplico de la demanda se pretende la condena a la comunidad demandada a indemnizar "todos los daños causados" al local propiedad de la demandante y que a fecha de interposición de la demanda se fija en la suma de 25.211,89 euros -en virtud de los gastos que tuvo que afrontar para reparar los elementos comunes dañados (documento 8 de la demanda) y los daños producidos en la oficina de su inquilino (documento 10 de la demanda), daños todos ellos abonados por la demandante conforme consta en documentos 9, 11 y 12.

Con respecto a la acción ejercitada y más en concreto por lo que se refiere a la obligación tanto de la Comunidad como de los comuneros en el mantenimiento y conservación de los diferentes elementos de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo, Sección 5ª, de 27 de septiembre de 2022 (Recurso: 333/2021) que "el art. 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, en su vigente redacción tras la modificación operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, establece que tienen carácter obligatorio para la comunidad de propietarios, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal. Por ello, y según dispone el mismo art. 10.2 a) de la LPH , en relación con el art. 9.1 e) de la LPH , teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de estas actuaciones, las mismas serán costeadas por todos los propietarios de la comunidad, que deberán contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono, aunque a la Junta de propietarios corresponde aprobar la ejecución de todas las obras de reparación de la finca ( art. 14 c) LPH).

Por lo que se refiere al deber de conservación que recae sobre el propietario individual, conviene diferenciar dos clases de obligaciones: las que tiene hacia las instalaciones generales y demás elementos comunes del edificio, sean de uso general o privativo y estén o no incluidos en su piso o local, que no son otras que las de respetar y hacer un uso adecuado de los mismos, evitando que se causen daños o desperfectos ( art. 9.1 a) LPH); y las que afectan a su propio piso o local e instalaciones privativas, que comprenden la de mantenerlo en buen estado de conservación, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios ( art. 9.1 b) LPH), de manera que la obligación, positiva y de hacer, consistente en el mantenimiento de dichos elementos e instalaciones sólo resulta exigible al propietario en el segundo caso, esto es, cuando afecte a su piso o instalaciones privativas, pero no cuando se refiera a los elementos comunes, aunque sean de uso privativo. Por ello, cuando el expresado deber de mantenimiento afecte a las instalaciones generales o a elementos comunes del edificio cuyo uso exclusivo corresponda un propietario individual, o que están incluidos en su piso o local, la obligación que éste tiene de respetarlos y cuidarlos no se extiende, en principio, a la realización de obras de conservación o reparación, salvo que su necesidad provenga de un uso inadecuado o poco diligente de los mismos susceptible de causar daños o desperfectos, según se desprende del art. 9.1 a) yg) de la LPH , sin que baste a tal efecto el simple deterioro producido por el paso del tiempo o por el uso normal dichos elementos o instalaciones. Además, las limitaciones y obligaciones sobre la utilización privativa de un elemento común por el dueño del piso o vivienda al que está unido, con la finalidad de preservar su función estructural, no deben hacer recaer sobre el propietario las consecuencias derivadas de un uso del mismo conforme a su destino que no perjudiquen ni menoscaben su empleo como elemento común, debiendo en todo caso interpretarse restrictivamente las limitaciones y obligaciones impuestas en los estatutos a los propietarios individuales que tienen su disfrute exclusivo, especialmente cuando tales disposiciones no se ajusten a lo regulado imperativamente en los arts. 9.1y 10.1 de la LPH , en los términos expuestos".

Por otra parte conviene recordar que ante la naturaleza de la cuestión fáctica controvertida (causa de los desperfectos que presenta el local propiedad de la actora y cuantificación económica del daño), es evidente que su apreciación exige conocimientos técnicos en la materia, y que, por ello, la prueba pericial adquiere una significación relevante para la decisión del debate, indicando al respecto el artículo 335.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que "cuando sean necesarios conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos para valorar hechos o circunstancias relevantes en el asunto o adquirir certeza sobre ellos, las partes podrán aportar al proceso el dictamen de peritos que posean los conocimientos correspondientes o solicitar, en los casos previstos en esta ley, que se emita dictamen por perito designado por el tribunal". Como tiene declarado una constante jurisprudencia, esta prueba es de apreciación libre y no tasada, susceptible de ser valorada por el tribunal según su prudente arbitrio, sin que existan reglas preestablecidas que ordenen su valoración, de modo que el único criterio legal de apreciación de la prueba pericial lo constituyen las reglas de la sana crítica ( artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), las cuales no se encuentran codificadas o recogidas en precepto alguno debiendo ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de enero de 1991 , 20 de febrero de 1992 , 13 de octubre de 1994 , 1 de julio de 1996 , 30 de diciembre de 1997 , 15 de julio de 1999 , 14 de octubre de 2000 , 13 de noviembre de 2001 , 20 de febrero de 2003 , 28 de octubre de 2005 , 27 de febrero de 2006 , 16 de diciembre de 2009y 2 de noviembre de 2012).

De ahí que la impugnación y consiguiente revisión judicial de la aplicación de estas reglas solo sea posible de manera excepcional por haberse llevado a cabo prescindiendo de forma flagrante de las reglas de la sana crítica, esto es, cuando en las apreciaciones de los peritos o en la valoración judicial: se incurra en un error esencial, patente o notorio; se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica; se adopten criterios desorbitados o irracionales; se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, se falseen de modo arbitrario sus dictados, se omitan datos o conceptos relevantes del informe, o se aparten de su propio contexto; y se realicen apreciaciones arbitrarias y contrarias a las reglas de la común experiencia. En el mismo sentido se pronuncian, las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2010 , 18 de julio de 2011 , 24 de abril de 2013 y 29 de mayo de 2014, entre otras.

TERCERO.- Se alega como primer motivo del recurso error en la valoración de la prueba pericial al considerar la sentencia que "la bovedilla forma parte del conjunto que constituye el forjado que tiene una función estructural", cuando todos los técnicos coinciden en que las bovedillas son encofrado perdido y no son un elemento estructural. Que lo que se rompe no es un elemento estructural y además está dentro de las naves, con lo que obviamente es zona privativa del propietario demandante y es claro que no se trata de ninguno de los elementos comunes relacionados en el art. 396 del C.C. ni en la Ley de Propiedad Horizontal ni por supuesto los así reconocidos en los artículos 4 y 5 de los Estatutos. Añade que viendo el problema desde el prisma de lo reparado y reclamado se han demolido por la actora indebidamente elementos comunes sin ninguna autorización de la comunidad de propietarios, lo que exigirá una vez dictada sentencia que la comunidad inste a la demandante apelada a restaurar la situación anterior.

Pues bien desde uno u otro prisma el motivo del recurso ha de ser rechazado, no siendo controvertido que los daños por los que se reclama se causan como consecuencia de la ruptura o colapso de las bovedillas que impactaron en la tela de gallinero que se había instalado hacía años como consecuencia de obras que tuvo que realizar la comunidad como consecuencia de defectos de construcción, y que rompieron el falso techo. No cabe entender otra cosa que las bovedillas en este caso cerámicas, son piezas que se colocan entre vigas, para realizar el forjado o relleno y que completan el piso resistente de un edificio. En el presente caso completaban la cubierta. El forjado es un elemento superficial resistente y estructural horizontal empleado en la formación de la cubierta.

Cubierta del edificio que conforme al artículo 396 CC que dispone : "Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;..." y el artículo 4 de los Estatutos de la Comunidad son un elemento común y por lo tanto nada más ha de añadirse sobre la consideración de que el forjado es un elemento común tal y como ha establecido correctamente la sentencia siendo correctamente valorados los informes periciales tanto de los presentados por la actora como el presentado por el demandado que dicen exactamente lo mismo. Si las bovedillas se caen, en contra de lo que debería ocurrir si el forjado se hubiese ejecutado correctamente, ese elemento que forma parte del forjado es un elemento común y los costes derivados de los daños causados como consecuencia de su desprendimiento irregular deben ser soportados por la Comunidad de Propietarios.

CUARTO.- Se alega por la recurrente como segundo motivo del recurso error en la apreciación de la prueba porque en el fundamento de derecho cuarto párrafo noveno se dice que la comunidad de propietarios demandada incumplió su deber dando lugar con ello a la rotura de la bovedilla lo que choca con lo acreditado y probado en el juicio puesto que la comunidad demandada no incumplió deber alguno ya que la malla de gallinero fue instalada por el propietario que vendió las naves a la demandante tal y como se demuestra con las actas de la junta de gobierno de la comunidad, que ha presentado y con la pericial del arquitecto don Romulo, quien ratificó su informe en el acto de la vista y al que no se nombra en la sentencia.

Pues bien también ha de desecharse este motivo del recurso pues la argumentación del mismo además de tergiversar lo indicado en la sentencia que no por no copiar el párrafo completo en el recurso ha de ser obviado, es contrario a lo que dispone el artículo el art. 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal a que se ha hecho referencia en el fundamento de derecho segundo de esta resolución.

Se ha valorado en la instancia de forma correcta la prueba al concluir que correspondía a la Comunidad de Propietarios "... asegurarse de su correcta subsanación y ejecución..." de los trabajos para evitar las caídas de las bovedillas. Y ello es así, pues no es de recibo pretender eludir la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios derivándola a cada uno de los propietarios de los locales, máxime cuando en el caso que nos ocupa el problema de las bovedillas trae su causa en un defecto " ab initio" de ejecución del forjado, como se ha acreditado con la propia documental aportada por la demandada. La solución que se dió de colocación de malla gallinera, que no pudo soportar el peso de las bovedillas caídas fue una reparación a la que se le dio el visto bueno por la Comunidad que era quien tenía que repararlo pues de lo contrario no se habría emitido un certificado confirmando que el "estado de conservación del inmueble en el momento de la terminación de las obras es correcto, y que en consecuencia se han recuperado las debidas condiciones de seguridad constructiva en el conjunto del inmueble en cuanto a los daños a los que se refiere el Expediente. "Lo que dio lugar a que el expediente abierto por el Ayuntamiento de Madrid, fuera archivado con fecha 20/4/2016.

QUINTO.- Se invoca por último error en la valoración de la prueba respecto de la acreditación de los daños y su reparación o sustitución, así como los gastos ocasionados por la caída de las bovedillas que se considera en la sentencia han sido debidamente acreditados con los documentos 8 y 10 de lo que disienten tajantemente al analizar pormenorizadamente los dos documentos la recurrente. Prueba documental que entendemos suficiente como se razona a continuación.

Sobre la valoración de la prueba documental privada recoge la Sentencia Tribunal Supremo Sala 1ª, de 24-10-2000, (nº 957/2000, rec. 3169/1995):

"...como tiene declarado profusa jurisprudencia, nada impide otorgar relevancia a un documento privado no reconocido conjugando su contenido con otros elementos de prueba ( SSTS 6 de mayo 1994 , 26 de febrero , 21 , 27y 30 de julio , y 28 de noviembre de 1998 ; 26 de mayo de 1999 , entre otras), pues la falta de reconocimiento o adveración del tal documento no le priva en absoluto de valor y fuerza probatoria "pudiendo" ser tomado en consideración ponderando su grado de credibilidad, atendidas las circunstancias del caso y del debate ( SS 10 de mayo de 1994 ; 19 de julio de 1995 ; 8 de mayoy10 de julio de 1996 ; 21 de julio de 1997 ; 3 de abril , 27 de julioy23 de diciembre de 1998 , entre otras)".

Por su parte la STS, Sala 1ª, de 24-10-2000 (nº 957/2000, rec. 3169/1995) argumenta que: "Tampoco concurre una vulneración del art. 1225 del Código Civil , el cual, como tiene declarado profusa jurisprudencia, no impide otorgar relevancia a un documento privado no reconocido conjugando su contenido con otros elementos de prueba( SS. 6 mayo 1994 EDJ1994/4051 ; 26 febrero EDJ1998/957 , 21 EDJ1998/16387 , 27 EDJ1998/14224 y 30 julio EDJ1998/23063 y 28 noviembre 1998 EDJ1998/26846 ; y 26 mayo 1999 EDJ1999/12473 , entre otras), pues la falta de reconocimiento o adveración del tal documento no le priva en absoluto de valor y fuerza probatoria, "pudiendo" ser tomado en consideración (no tiene que serlo necesariamente, como matiza la Sentencia de 18 noviembre 1996EDJ1996/9105 ), ponderando su grado de credibilidad, atendidas las circunstancias del caso y del debate ( Ss. 10 mayo 1994 EDJ1994/4173 ; 19 julio 1995 EDJ1995/4661 ; 8 mayo EDJ1996/1937y 10 julio 1996 EDJ1996/5314 ; 21 julio 1997 EDJ1997/21576 ; 3 abril EDJ1998/2104 , 27 julio EDJ1998/14224y 23 diciembre 1998EDJ1998/30787 , entre otras). Obviamente no cabe atribuir fuerza probatoria (función de probar) a un documento privado inauténtico (falto de autenticidad constatada), como tampoco cabe desconocer, respecto de un documento privado de autenticidad contrastada (por admisión expresa o implícita, reconocimiento, o adveración por otros medios de prueba), el carácter de prueba legal o tasada entre las partes contratantes (y, en su caso, causahabientes) de la norma del art. 1225, en relación con el 1218, ambos del Código Civil , en cuanto al hecho, fecha y haberse efectuado las declaraciones que contiene, (que si bien no se extiende a su veracidad, en principio ha de partirse de su verosimilitud). Fuera de estos supuestos es aplicable la doctrina jurisprudencial expresada, que conlleva a la libre apreciación probatoria, con aplicación de las reglas de la sana crítica (en este sentido se manifiesta de modo expreso la LEC 1/2000, en el artículo 326.2, párrafo segundo, inciso segundo).".

Pues bien en el presente caso ha sido debidamente acreditado por la demandante los daños que le ocasionó la caída de las bovedillas, a saber el gasto que tuvo que afrontar de obras de reparación del forjado y limpieza de la oficina que tenía alquilada, daños que indemnizó abonando la factura documento número 8 de Inversiones y Proyectos de Ejecución. Factura que en ningún momento se puso en duda en la instancia ni fue impugnada siendo la valoración que de la misma se hace en el recurso una cuestión nueva y como tal "cuestión nueva" no puede ser enjuiciada, según sostiene la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo. STS Sala 1ª de 27 abril 1999

"la recurrente plantea aquí una cuestión nueva y reiterada doctrina jurisprudencial impide conocer en este recurso de materias no aducidas por las partes en sus escritos alegatorios y surgidas "ex novo" en casación, toda vez que alteran el objeto de la controversia, atentan a los principios de preclusión e igualdad de partes ( SSTS de 11 de abril EDJ 1994/3114 y 4 de junio de 1994 EDJ 1994/5118 ) y producen indefensión a la parte adversa ( SSTS de 22 de julio EDJ 1994/6180 y 20 de septiembre de 1994 EDJ 1994/6452 )."

Debiendo además añadirse que tal documento 8 ha sido corroborado por el testigo don Patricio y se ha ratificado a preguntas del letrado de la parte demandada al efectuar el interrogatorio del representante legal de la actora que tal factura se pagó como se acredita con el documento 9.

Por lo que se refiere a los demás daños reclamados como son los ocasionados al inquilino que se acreditan con el documento 10 también se han acreditado con la testifical del Sr. Jose Augusto representante legal de la empresa ENERGIO SPARADO S.L. PROYECTOS Y SERVICIOS ENERGETICOS, quien dio las pertinentes explicaciones sobre la emisión de la factura que evidencian la realidad de los daños ocasionados, sin necesidad de probarlos de la forma que pretende la demandada.

A la vista de todo ello entiende este tribunal que no se ha incurrido en error en la en la valoración de la prueba en cuanto a la cantidad estimada en el fallo de la sentencia, entendemos en consecuencia acreditados por la parte actora los hechos constitutivos de su pretensión, sin que la demandada haya conseguido desvirtuar los mismos ( artículo 217 de la LEC), por lo que el recurso debe desestimarse.

SEXTO.-. La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas del recurso a la apelante ( art. 398 LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación