Sentencia Civil 117/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 19, Rec. 179/2022 de 02 de marzo del 2023

PRIMERO.- Objeto de la demanda. La Sentencia de instancia.

Tal y como recoge la Sentencia de instancia en su fundamentación jurídica, la demanda inicial formulada es consecuencia de ejercicio de acción por el que se impugna el acuerdo adoptado en Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada el día 3 de julio de 2018, en virtud del cual se decidió no autorizar las obras que la parte actora estaba llevando a cabo en el local nº 1 sito en planta baja, que constituye la finca registral NUM001 de su propiedad, por considerar que tales obras eran contrarias a la ley y a los estatutos.

La Sentencia impugnada reproduce el contenido de los estatutos de la Comunidad, en la regla V, apartados 2 y 3, concluyendo que la segregación del local es un acto jurídico expresamente permitido para el propietario del local, sin que se establezca limitación al número de segregaciones, a salvo de las que se deriven de las exigencias urbanísticas y del principio general de no alteración de la cuota común, y cita la jurisprudencia STS de 17 de diciembre de 2011 que declara la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en aquellos y no comporten alteración de las cuotas de participación.

Refiere la Resolución en relación a las obras de transformación del local en dos viviendas que reseña la demandante en su escrito de demanda, que los Estatutos no prohiben expresamente dicha posibilidad de transformación de local en vivienda de acuerdo con el derecho a la propiedad privada consagrado en la Constitución, y cita al efecto la STS núm. 233/2015 de 5 de mayo.

Al entrar a examinar el posible perjuicio a elementos comunes, o a otros propietarios, así como si las obras afectan a la configuración, seguridad, estructura o estado exterior del edificio, artículo 7.1 LPH, precepto invocado por la Comunidad demandada en su contestación a la demanda, la Sentencia valora la prueba pericial practicada a instancia de la demandada y establece que la ampliación de uno de los huecos de fachada principal transformándolo en una puerta, constituye una consecuencia natural de la segregación de local comercial prevista en el título constitutivo, estando permitida.

En cuanto a la zona lateral, que da a una zona porticada, en donde existe una zona de esparcimiento y recreo de la Comunidad, la modificación de la altura de los huecos, con cierre de uno de los huecos y el hecho de haberse agrandado el tamaño de otras dos ventanas, en superficie que no se acredita que sea superior a la antes existente, se considera implícita en la autorización estatutaria establecida sin ninguna limitación que no sea el artículo 7.1 LPH. Se descarta también afectación de los elementos comunes por pérdida de intimidad por parte de los usuarios de la zona de esparcimiento, dado que la instalación de cristales que permiten ver desde el interior y no desde el exterior existía como limitación por el anterior uso de oficina.

Se rechaza el argumento del eventual perjuicio en lo relativo a la ventilación de la campana por filtros de carbón activado de no procederse a su cambio periódico.

Respecto a la vivienda más grande, y una vez valorado informe técnico presentado junto al escrito de contestación a la reconvención, se estima por la Magistrada de instancia que el camino por el que discurre la ventilación, por la parte trasera del hueco de escalera proyectado en previsión de usos futuros, no perjudica a la Comunidad.

La misma conclusión se establece para los servicios necesarios para el uso de la vivienda.

La Sentencia apelada, que expone la jurisprudencia relativa a la legitimidad del cambio de destino de la propiedad en el ámbito de la propiedad horizontal, a no ser que aparezca expresamente limitado, considera que no media perjuicio a la Comunidad ni afectación a la estructura, seguridad, configuración o estado exterior del edificio, ya que la afectación producida es consecuencia ineludible del uso de las viviendas, y estimando la demanda inicial, declara la nulidad del acuerdo comunitario denegatorio de la autorización de obras en el local, al tiempo que desestima la reconvención a su vez aducida por la Comunidad demandada, por la que se interesaba la declaración de ilegalidad de las obras realizadas, con condena a derribar lo construido y restituir la finca a su estado originario.

SEGUNDO.- Objeto del recurso de apelación.

Frente a la Sentencia de instancia se alza la Comunidad de Propietarios demandada y reconviniente, invocando, en primer lugar, la infracción de los artículos 216 y 218.1 LEC respecto al deber de claridad, precisión y congruencia de las Sentencias, ya que la posibilidad de convertir el local en vivienda o el cambio de uso no sería objeto de controversia, sino la alteración o modificación de elementos comunes del edificio, y el perjuicio al derecho de otro copropietario que previenen los Estatutos de la Comunidad, razón por lo que se interesa en demanda reconvencional la reposición a su estado original de los elementos comunes, y de la segregación efectuada sin autorización de la Comunidad de Propietarios.

En su consecuencia, se alega error en la aplicación del derecho, tanto respecto a la expresada previsión estatutaria- cláusula 3.A., como de la norma imperativa del artículo 7.1 LPH, y de los artículos 396 a 398 Ccivil, en lo concerniente a la prohibición de realizar alteraciones en la cosa común sin acuerdo de los condueños. Igualmente, se citan los artículos 5, 9.1 a) b) d) y artículo 10.3 LPH.

Considera la recurrente que la Resolución apelada omite la jurisprudencia - STS de 30 de septiembre de 2010, número 537/2010 - sobre establecimiento de límites a las cláusulas estatutarias que contemplan la realización de obras por un comunero sin necesidad de disponer de autorización comunitaria, por infracción de los artículos 5, 7 y 11 LPH.

Afirma la impugnante que la segregación producida conlleva aumento de las cuotas de participación, lo que supone modificación del título, que debe ser aprobada por unanimidad según los artículos 5 y 17.6 LPH, y como tal lo contempla el Expositivo V apartado 3 C) de los Estatutos, que autoriza la modificación de las cuotas asignadas, que lo sería en referencia a los coeficientes de propiedad entre las partes segregadas, y no respecto a las cuotas de participación. Añade la recurrente que el local inicial fue segregado de forma precedente en dos locales en el año 1993. Con la actual segregación el propietario aumenta unilateralmente la cuota de participación, afectando a la participación de propietarios en la toma de decisiones a adoptar en Junta, y a la utilización de los elementos comunes, así, al uso de las zonas de recreo y esparcimiento proyectadas para un número determinado de vecinos. En relación a la no alteración o modificación de elementos comunes, se considera por la impugnante que el hecho de agrandar una ventana hasta convertirla en puerta, supone crear ex novo una servidumbre de paso de forma unilateral, alteración que también se produce al cerrar en la fachada posterior un hueco, convirtiendo tres huecos en grandes ventanales dotándolos de cristales que permiten ver desde dentro, pero no permiten ver desde fuera, lo que constituye una servidumbre de vistas, con vulneración del artículo 11 LPH. Además, para dotar de desagües y ventilación a las nuevas cocinas y baños de 2 viviendas, se tiene que romper el forjado, crear nuevas bajantes, y alterar las existentes en el garaje, lo que representa una infracción del artículo 7.1 LPH.

En el caso contemplado, en el que el local se transforma en dos viviendas, no se desarrolla ninguna actividad mercantil o de cara al público que justifique la aplicación de una excepción a la norma general de autorización del resto de propietarios, reseñando en este sentido la STS de 18 de mayo de 2011.

Se invoca error en la valoración de la prueba.

A partir de una primera segregación del local único que había a la construcción del edificio, y de acuerdo al contenido del Acta de la Junta de 3 de julio de 2018 y de la Escritura de Obra y Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, como del Acta notarial de fecha 29 de junio de 2018 ( documentos 2, 3 y 7 de la demanda y documento 5 de la demanda reconvencional ), resulta la evidencia de modificación y alteración de fachada lateral, convirtiendo huecos en ventanas, y cerrando uno de ellos, lo que provocará problemas de convivencia. Se reseña el Proyecto de ejecución de segregación y cambio de uso de 1 local a uso terciario en 2 locales destinados a uso residencial de vivienda, documento nº 9 de la demanda reconvencional, cuyo plano número 11 refleja el estado real de la fachada exterior del edificio antes de las obras realizadas por el propietario del local, confirmando la declaración testifical de D. Landelino, Arquitecto redactor del proyecto de segregación, la modificación de 3 huecos, 2 de ellos en la fachada interior y otro en la fachada exterior, no siendo cierta la aseveración del técnico al manifestar que la nueva puerta que abre en la fachada exterior coincidía con el proyecto original aprobado por el Ayuntamiento. Ello constituía una alteración respecto al único acceso existente con anterioridad. Las modificaciones no eran necesarias, sino que respondían a una nueva distribución de huecos de luz y ventilación en fachada, que no respetó los huecos de ventanas existentes. Hubiera sido posible realizar otra distribución de espacios y superficie, que no incluyera la apertura de una nueva puerta. De las fotografías 3, 4 y 5 unidas al informe pericial emitido a instancia de la recurrente por la Arquitecto Dª Fermina, documento nº 23 de la demanda reconvencional, y del Acta notarial documento nº 5 de dicho escrito, resulta que las ventanas abiertas han cambiado sustancialmente la superficie y la visión que se tiene del espacio comunitario.

Reproduce la impugnante el contenido de las respuestas ofrecidas en juicio por perito de parte relativas al hecho de no aparecer en el plano licenciado el conducto de ventilación, y la necesidad de romper el forjado, impidiéndose el acceso de dicha perito para comprobar la inmisión en los elementos comunes. Se impugna la apreciación que hace el autor del proyecto relativa a la preexistencia de los conductos. Se aduce que la Sentencia no otorga relevancia a la falta de autorización para colocar una tubería de gas por toda la fachada interior del patio y la fachada trasera del edificio, y colocación de un contador en una zona de esparcimiento comunitario, y al alcance de los niños. De igual forma se habría alterado la red de saneamiento.

Sostiene en definitiva la apelante que no se puede hacer valer los privilegios que confieren los Estatutos de la Comunidad, que impiden la alteración de elementos comunes, por no darse el caso de realización de actividad comercial o mercantil, sino de conversión en viviendas.

Se cita la STS de fecha 30 de septiembre de 2010 en referencia a la falta de aprovechamiento independiente de los pisos o locales resultantes de la división, sin alteración de elementos comunes en los términos que anteceden.

Se interesa, en su virtud, la revocación de la Resolución recurrida, con desestimación de la demanda inicial y correlativa estimación de las pretensiones de la reconvención.

TERCERO.- Resolución de la Sala.

Error en la aplicación del derecho. Vulneración de los artículos 216 y 218.1 LEC ,

En relación a la valoración probatoria, y en orden a determinar si se ha producido en este caso la infracción de los invocados artículos 216 y 218 de la Ley Procesal, por no ajustarse la fundamentación jurídica de la Sentencia impugnada a la resolución de los puntos litigiosos que han sido objeto de debate, estima la Sala, una vez revisadas las actuaciones en esta alzada, que no se produce en el supuesto contemplado la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva y las normas que rigen los actos y garantías del proceso. En este sentido, el nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante el tribunal de primera instancia conforme dispone el artículo 456 de la Ley Procesal Civil, obliga a considerar que si bien la recurrente no controvierte propiamente la posibilidad de convertir el local en viviendas o el cambio de uso del local, sí impugna la interpretación que de las previsiones estatutarias de la Comunidad hace la Sentencia, tanto en la valoración sobre alteración o modificación de elementos comunes del edificio que requieren de autorización o aprobación en Junta de Propietarios, interpretación que no consideraría la normativa imperativa de los artículos 5, 7.1, 9.1 a) b) d) y 10.3, todos ellos de la LPH, como en lo que la apelante afirma que constituye un aumento unilateral de la cuota de participación del local en la Comunidad, cuya decisión corresponde a los condueños.

En relación a la interpretación por la Juzgadora de instancia de los Estatutos de la Comunidad, comparte este Tribunal la conclusión sobre previsión expresa de la posibilidad de segregación de local en viviendas, sin limitación relativa al número de segregaciones, con las salvedades resultantes de las limitaciones que deriven de exigencias urbanísticas y del principio general de que no es posible alterar la cuota común.

El artículo V de los Estatutos, en su apartado 2, excepciona el local respecto a abstención por parte de los copropietarios de realización de obras en la fachada, en los términos que se reproducen a continuación en el apartado 3, que permite a los propietarios actuales o futuros de la planta baja del edificio, o local comercial o de oficinas, sin necesidad de autorización ni aprobación de la Junta de Condueños, a: A) Realizar en su interior y exterior, toda clase de obras, en especial, correr y tirar tabiques, siempre que no alteren o modifiquen los elementos comunes del edificio, ni perjudiquen el derecho de otro copropietario, debiendo ser realizadas estas obras bajo la correspondiente dirección técnica y licencias facultativas. De acuerdo al subapartado B ) se prevén, entre otras actuaciones, la de apertura de huecos exteriores, sacar por el tejado, previa sujeción y por el sitio que menos perjuicio cause, elementos de ventilación, instalando incluso torre de recuperación, para la salida de gases de los aparatos, cocinas o estufas que se instalen en dichos locales. Dentro del subapartado C) se establece la posibilidad de: Agrupar, dividir, segregar y describir restos en los departamentos o locales de su propiedad, modificando las cuotas que tengan asignadas en proporción a la superficie agrupada, segregada o dividida siempre y cuando que no modifiquen las cuotas de los demás departamentos o pisos que no les pertenezcan, de modo que la suma de las cuotas de todos los departamentos o locales segregados, agrupados o divididos y del resto de la finca matriz en su caso, sea igual a la total que para cada uno de los citados departamentos se les hubiere asignado.

La indicación que contiene la Sentencia impugnada a la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios, siempre que no comporten alteración de las cuotas de participación ( STS de 17 de diciembre de 2011 ), refiere, tal y como cuida de precisar la apelada al oponerse al recurso, el carácter inmodificable de tales cuotas conforme al artículo 3 b LPH, distinto de la fijación del coeficiente de participación que se calcula con arreglo a la superficie útil de cada vivienda o inmueble, más la correspondiente en los elementos comunes, de conformidad al artículo 5 LPH. La STS 115/2013 de 25 de febrero, al tratar de la infracción en estos casos de los artículos 1, 8 y 12 LPH, confirma la posibilidad de segregación y de apertura de acceso directo en los siguientes términos : artículo 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 >. La oposición que plantea la Comunidad de Propietarios en la Junta celebrada a 3 de julio de 2918, lo es por razón de alteración o inmisión en elementos comunes con causa en las actuaciones que se debaten en dicha reunión, pero no de infracción de la normativa establecida en la LPH, en particular, del artículo 10.3 de la Ley, por modificación de cuotas de propiedad - o de eventual nulidad de previsiones estatutarias- afectando a la futura toma de decisiones comunitaria, ya que la segregación, según lo dicho, no altera la superficie considerada.

La invocación del error jurídico de la Sentencia, que se formula también desde el punto de vista de la infracción de las normas imperativas contenidas en los artículo 7.1, 9.1 y 11 LPH, y de los artículos 396 a 398 Ccivil, obliga a concluir, según se refiere más adelante al valorar la prueba practicada, la correcta aplicación al supuesto enjuiciado de la jurisprudencia que enuncia la Sentencia de instancia y que aparece resumida en la STS 541/2013 de 1 de octubre, Sentencia que se vuelve a extractar en cuanto a las siguientes consideraciones:

< (iii) Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de febrero de 2006 ; 20 de octubre de 2008 , entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 , declaró en su fallo "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.".Esta doctrina se reitera en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013 .

(iv) Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma ( STS 30 de septiembre 2010 ). >

El análisis de la realidad arquitectónica que realiza la apelante de las viviendas resultantes de la división respecto a la situación preexistente a la segregación del local nº 1 - surgido de la segregación del local originario - en referencia a las alteraciones de fachada y forjado-, implica establecer si se ha producido la pretendida vulneración de la doctrina jurisprudencial citada, sobre posible transformación o cambio de destino autorizada por los Estatutos, dado que se hace preciso que dicha transformación no cause ningún daño al edificio, a su seguridad ni al interés de los copropietarios, como consecuencia ineludible del ejercicio de la facultad concedida al propietario, valoración que remite al error en la apreciación de la prueba que se desarrolla en el recurso y que se trata seguidamente.

Error en la valoración de la prueba.

Contravención del artículo 11 LPH . Alteraciones o modificaciones de la fachada.

Según se indica al sintetizar el objeto del recurso, se alega por la Comunidad impugnante que la alteración o modificación de elementos comunes resulta, en primer lugar, del hecho de agrandar una ventana hasta convertirla en puerta, que supone crear ex novo una servidumbre de paso de forma unilateral, alteración que también se produce al cerrar en la fachada posterior un hueco, convirtiendo tres huecos en grandes ventanales dotándolos de cristales que permiten ver desde dentro, pero no permiten ver desde fuera, lo que constituye una servidumbre de vistas, con vulneración del artículo 11 LPH. Reseña igualmente la apelante que el documento nº 9 de la demanda reconvencional, cuyo plano número 11 refleja el estado real de la fachada exterior del edificio antes de las obras realizadas por el propietario del local, impide considerar la certeza de la declaración testifical de D. Landelino, Arquitecto redactor del proyecto de segregación, al señalar en relación a la modificación de 3 huecos, 2 de ellos en la fachada interior y otro en la fachada exterior, que la nueva puerta que abre en la fachada exterior coincidía con el proyecto original aprobado por el Ayuntamiento.

Lo cierto es que, con independencia de la cita que hace la Sentencia de instancia de la jurisprudencia que autoriza la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella, como consecuencia natural de la autorización estatutaria, la afirmada apertura de puerta lo es de ventana, según figura finalmente en el proyecto de obra que se expuso al Ayuntamiento de Madrid, corroborando el autor del proyecto que medió una modificación a la licencia y que, en todo caso, el hueco era preexistente y se reflejaba en el proyecto original ( respuestas del referido testigo Arquitecto D. Landelino obrantes a los minutos 32 y 37 de la vista de juicio ). Precisamente en relación a las dimensiones de los huecos existentes, la ampliación de dimensión del hueco de fachada de la mencionada ventana, en vertical, se justifica también por las condiciones de ventilación e iluminación en piezas habitables de uso residencial que impone la normativa urbanística ( normas indicadas en la página 6 del informe técnico presentado como documento nº del escrito de contestación a la reconvención ).

El anterior razonamiento lo aplica el técnico Sr. Landelino a la apertura y cierre de huecos en la zona lateral, que da a zona porticada, al confirmar que el cierre de uno de tales huecos y la modificación de la altura ( según reseña la pericial emitida por la Arquitecta Dª Fermina los huecos han pasado de 1,38 de ancho por 0,75 de alto a 1,38 x 1,20, habiendo suprimido uno de ellos y modificando otro de 0,75 de ancho por 2,40 de alto a 1,20 x 2 m ), era de obligado cumplimiento a fin de adaptar algunas de las piezas habitables a la previsión de los porcentajes de superficie de huecos de iluminación y de superficie practicable de ventilación natural que contempla el Artículo 7.3.8. Punto 1 de las NN.UU. del P.G.O.U.M., motivo por el que se optó por la solución de agrandar alguno de los huecos que no cumplían las anteriores previsiones y anular otros que recaían en la tabiquería proyectada entre 2 piezas habitables ( página 6 del informe técnico documento nº 1 aportado junto a la contestación de la reconvención ). En cuanto a la pérdida de intimidad al resto de vecinos que resultaría de dotar de cristales que permiten ver desde el interior e impiden la visión desde el exterior, al tratarse de zona que da a una zona de esparcimiento y recreo de la Comunidad, es plausible la explicación que ofrece la Sentencia en el sentido de no existir una limitación de la intimidad distinta de la que deriva del uso precedente del local como oficina.

Respondiendo aquellas obras realizadas a la ejecución bajo dirección técnica y licencias facultativas que previene el artículo V apartado 3 de los Estatutos de la Comunidad, es aplicable aquella doctrina jurisprudencial que dispone que cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando los elementos constructivos que sean consecuencia natural de lo anterior, y que no pueden afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros, de modo que la negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho ( STS de 15 de noviembre de 2010 ).

Impugna asimismo la recurrente el pronunciamiento de la Sentencia que remite nuevamente al antes mencionado informe técnico elaborado por el Arquitecto Sr. Landelino, según el cual, en el caso de la vivienda más grande, los conductos no discurren por las escaleras, sino que lo que existe son tres conductos interiores de 200 mm de diámetro situados en la parte trasera del hueco de escalera, proyectados desde la construcción del edificio en previsión del uso o usos que se pudieran dar en un futuro, y que quedaron vacíos para comunicarlos cuando fuera oportuno, lo que se ha hecho con la solución proyectada. En el recurso se aduce la falta de justificación documental de la existencia de tales huecos interiores, y que, según sostiene la Arquitecto Sra. Fermina, en el plano licenciado no aparece conducto de ventilación y que su instalación en las viviendas requeriría romper el forjado. Sin embargo, esta alegación, que responde al criterio sostenido por la Comunidad de Propietarios de alteración de elementos comunes como consecuencia de la instalación de desagües y de ventilación a las nuevas cocinas y baños de las dos viviendas, no puede acogerse, toda vez que no considera, según cuida de precisar la apelada, que el plano nº 10 del proyecto de ejecución, se observa en las zonas destinadas a baño y cocina dónde esta ubicada la ventilación, en los huecos existentes y que van a dar al tejado de la finca. Es decir, las manifestaciones del Arquitecto responden a su indicación en la memoria del proyecto de obra, motivo por el que no era preciso elaborar un plano licenciado. Prevalece en su virtud la explicación basada en los Planos que componen el Proyecto de Segregación y Cambio de Uso que describe las obras a realizar, corroborando el técnico que los conductos no discurren por las escaleras, tal y como se desprende del acreditado cumplimiento de la normativa vigente, que no se daría si se disminuyera la superficie pisable ( página 19 del informe de referencia ).

Comparte de la misma forma la Sala las conclusiones valorativas que contiene la Sentencia respecto a la actuación en fachada lateral que denuncia la Comunidad, de apertura de dos huecos para sacar un conducto anteriormente inexistente, conducto que corresponde a la caldera estanca situada en la cocina de la vivienda " B " procedente de la segregación efectuada. La indicación que hace la perito de la Comunidad sobre consiguiente perjuicio en la zona de esparcimiento y recreo, a consecuencia de desprender gases en un futuro, no toma en cuenta la explicación que ofrece el Arquitecto Sr. Landelino, al indicar que dicho conducto aparece reflejado en las distintas fachadas cumpliendo la normativa vigente al igual que el proyectado en la vivienda " B " de tres dormitorios procedente de la segregación, sin que en ningún momento se haya planteado como un perjuicio para la Comunidad la instalación de las mencionadas calderas ( página 19 del informe técnico ). Al igual que ocurre con la ventilación en la vivienda apartamento mediante campana por medio de filtros de carbón activado, el eventual perjuicio futuro remite a obligaciones de mantenimiento en orden a su buen funcionamiento.

Por lo que se refiere a la realización nueva de tubería para suministro de gas, que según indica la perito Sra. Fermina se efectuó bordeando para ello parte del edificio, y conectando dicho tubo en la parte trasera del inmueble a la instalación de gas de las viviendas, es determinante, según aclara de contrario el autor del proyecto, que no se ha conectado una nueva tubería a la instalación de gas de las viviendas, sino que se ha añadido una desviación a la instalación preexistente perteneciente a lo que constituía el local de oficinas inicial, derivación que supone una actuación menos perjudicial que la que resultaría del derecho de acometer la instalación de gas de las nuevas viviendas a la instalación general del edificio, con las consiguientes molestias a los vecinos ( página 20 del informe ).

Finalmente, invoca la apelante que, conforme al juicio técnico de la perito Arquitecto, la red de saneamiento va colgada por debajo del forjado del techo del garaje, habiendo intervenido en ella, para lo que se tuvo que romper un elemento común como es el forjado, que forma parte de la estructura portante del edificio. En relación a esta instalación, la Sentencia recoge acertadamente que la única intervención de apertura de taladro lo fue para colocación de un nuevo manguetón que conecta, en el caso de la vivienda " B " de tres dormitorios, con el tramo de tubería que ha existido desde el inicio en el edificio, eliminando el anterior y cerrando en el forjado la conexión del manguetón anterior. En el supuesto del apartamento " A ", no se efectuó obra alguna en la red de saneamiento existente. ( páginas 20 y 21 del informe de obras ). No cabe sino aceptar dicho criterio en el sentido de que se trata de una intervención mínima en un tramo de aproximadamente dos metros hasta su conexión con el tramo de tubería existente, dado que, tal y como indica el técnico informante, no se acredita un posible deterioro de la capacidad estructural del forjado ni de la estructura portante del edificio, atendido el hecho de ser preexistente la referida red de saneamiento ( tal y como confirma testificalmente el Arquitecto Sr. Landelino ; minuto 38 de la vista de juicio ).

De acuerdo a la anterior valoración de prueba, este Tribunal acepta plenamente la conclusión de la Sentencia apelada al establecer que la transformación de local en viviendas, se ajusta a la legalidad y contenido de los Estatutos, por no existir limitación o prohibición al cambio de uso en los términos de la jurisprudencia citada, y poder conceptuarse el conjunto de actuaciones objeto de impugnación en este recurso, según lo antes dicho, como consecuencias naturales de dicha autorización ( en expresión de la STS de 25 de febrero de 2013 ).

En relación al criterio de flexibilidad de las obras necesarias de alteración de fachada realizadas con proyecto técnico y licencia municipal, como es el caso, La STS 640/2009 de 15 de octubre ( que menciona, entre otras, la STS 678/2020 de 15 de diciembre de 2020 ) recuerda, al aplicar el artículo 7 LPH, que prohibe a los propietarios la realización de obras que alteren la configuración exterior del edificio, que en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros.

Es por ello que decaen los motivos del recurso fundados en la infracción del artículo 7.1 LPH, al resolver la Sentencia impugnada de forma congruente la falta de evidencia de afectación estructural o de resistencia del edificio como consecuencia de la obras de transformación ejecutadas, descartando la vulneración del artículo 10.3 LPH, y valorando acertadamente el aspecto relativo a la configuración de la edificación y el posible perjuicio a otros propietarios. Prevalece la doctrina que desde la perspectiva de los principios de buena fe y confianza legítima, sin que haya obstáculo - tal y como refiere la STS 320/2020 de 18 de junio, que cita a su vez la STS de 30 de septiembre de 2010 - en trasladar de la facultad de división del local o espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de aprovechamiento independiente, a la de su delimitación física o cerramiento.

De acuerdo a esta doctrina que se asienta en la ponderación de las circunstancias concurrentes a la hora de valorar la legalidad de las obras ejecutadas dentro de los límites derivados de la aplicación del artículo 7.1 LPH, la falta probatoria de una alteración de la estructura del edificio, y la justificación de la realización de alteraciones de elementos comunes consecuencia de la aplicación de criterios urbanísticos o de la necesidad de instalar los servicios inherentes al uso autorizado en Estatutos por cambio de destino, permite a este Tribunal llega a la conclusión que no se ha producido en este caso la infracción de los artículos 216 y siguientes LEC, ni de los artículos 319, 326, 348 y 376 LEC en relación al 24 CE y articulo 218 de la Ley Procesal, por valoración errónea, arbitraria e ilógica de la prueba, determinante de la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva y las normas que rigen los actos y garantías del proceso.

La señalada ausencia probatoria de modificaciones de elementos comunes que supongan un perjuicio significativo a la Comunidad respecto a la estructura, seguridad, configuración o estado exterior del edificio distinto de la afectación que origina el uso previsto y autorizado de viviendas, obliga a desestimar los motivos del recurso y a confirmar los pronunciamientos de la Sentencia recurrida.

CUARTO.- Desestimado el recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, amboshay obstáculo en trasladar de la facultad de división del local o espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de aprovechamiento independiente, a la de su delimitación física o cerramiento.

de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.