Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, de 20 de Diciembre de 1994

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{Se aceptan en lo pertinente los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada, en cuanto no se opongan a los siguientes:}

^{PRIMERO.- No puede confirmar esta Sala la estimación de la excepción de inadecuación de procedimiento que recoge la sentencia apelada al entender de cuantía inestimable la impugnación de acuerdos de una junta de comuneros en régimen de propiedad horizontal. En el presente caso el acuerdo que se impugna se refiere a la obligatoriedad para los copropietarios actores de efectuar determinados pagos y ellos sostienen que no les corresponden, lo que significa un «quantum» económico concreto señalado en la demanda y no negado de contrario, por lo que debe partirse de ese interés real (35.772 ptas. al señor F., 45.102 ptas. al señor L., 41.144 ptas. al señor S. y 43.240 ptas. al señor A.) para establecer el juicio correspondiente, que es el verbal a tenor del art. 489 de la LECiv.}

^{SEGUNDO.- En una comunidad de propietarios la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de la obligación correspondiente de pagar los gastos generales, según dispone la LPH (art. 9.5º) y la jurisprudencia que la ha interpretado de modo unánime. No puede, pues, substraerse al pago de los gastos de conservación y mantenimiento de los servicios comunes el copropietario que renuncie a un servicio o elemento general del inmueble o que deje de utilizarlo. En efecto son irrenunciables los derechos que constituyen asimismo un deber como es el sostenimiento de las cargas comunes de la comunidad de propietarios. También la doctrina sostiene las mismas opiniones entendiendo que el copropietario pasa a serlo por un acto libre de su voluntad al efectuar el contrato de compraventa de un piso perteneciente a un edificio con otros similares, por lo que el contrato adquisitivo y asimismo los correspondientes estatutos tienen fuerza de ley para los contratantes sin que la validez y el cumplimiento de los mismos pueda quedar al arbitrio de uno de ellos. Precisamente porque el derecho a usar un servicio común y la obligación de contribuir al mismo se derivan de un título de copropiedad, podrá el comunero dejar de utilizar el servicio de que goza o puede gozar como tal (derecho renunciable) pero no a dicha obligación, que aumentaría las cargas de los demás comuneros por encima de su cuota de participación.}

^{TERCERO.- Dicha regla general tiene una excepción clara: la exoneración contenida en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. No puede, en efecto, sostenerse el referido criterio cuando uno o varios copropietarios no pueden servirse de alguna de las instalaciones o provechos porque objetivamente no están a su disposición o no pueden utilizarlos, por lo que la propia razón de bilateralidad aducida sería contraria a que hubiese comuneros sujetos sólo a cargas y obligaciones sin la correlativa contraprestación. Es cierto que con frecuencia algunos servicios no presentan igual utilidad a unos pisos que a otros o idéntico interés a las viviendas que a los locales de negocio (ascensor, calefacción, escaleras, etc.) lo que no obsta a que todos contribuyan a su sostenimiento, pero no debe llegarse a idéntica solución cuando realmente uno o varios comuneros carecen de la posibilidad de utilizar un elemento o servicio común, pues la misma «ratio legis» llevaría a la conclusión contraria. Es evidente, además, desde el punto de vista objetivo, que si un servicio común o general no alcanza a uno de los comuneros deja de tener esa condición de común o general que es la que conlleva las mencionadas consecuencias.}

^{CUARTO.- En el presente caso los locales de negocio de los actores tienen su entrada directamente desde el exterior sin comunicación con el portal ni zona de paso general (hecho admitido por la parte demandada), por lo que no tienen acceso a los ascensores. El art. 6.º de los Estatutos de la Comunidad establece que los propietarios del local comercial de la planta semisótano o de los lados «quedan excluidos de contribuir a los gastos de conservación, reparación, mantenimiento, limpieza y alumbrado del portal, escaleras y ascensores del edificio, pues lógicamente no deben utilizar tales servicios».}

^{QUINTO.- Sin embargo, no se trata en esta ocasión de ninguno de los supuestos textualmente recogidos, pues no son gastos normales de conservación y reparaciones ordinarias lo que se reclama, sino la substitución del ascensor existente e inservible por otro nuevo, debido al alto riesgo que supone para la comunidad la utilización de las instalaciones elevadoras existentes, lo que conlleva unos gastos extraordinarios y repercute asimismo en el mantenimiento del valor del inmueble, permitiendo pensar en la sujeción de todos los copropietarios al pago en base a que la interpretación en tales materias debe ser restrictiva ya que la regla general es la obligación y la especial la exclusión. Esta interpretación de las normas aludidas es la usual en las Audiencias Provinciales, en base a la sentencia del TS de 25 junio 1984 y algunas anteriores. Sin embargo en aquellos supuestos en que alguno de los copropietarios esté real y efectivamente excluido del uso del ascensor u otro servicio, como en el presente caso en que los locales de negocio carecen de acceso al portal, escaleras y entrada de ascensores, la solución ya no es tan clara. En tales condiciones debe entenderse que la exclusión es total precisamente por las mismas razones expresadas que hacen al comunero ajeno al servicio que se pretende común. La STS 3 febrero 1994 , que contempla exactamente ese supuesto, es terminante al efecto, al hablar de un régimen peculiar para los locales del sótano y planta baja, basado en el «no uso» del ascensor y que se caracteriza por la exención de contribuir a tales gastos y obligaciones, cuya exoneración, atendiendo al contenido de aquellos artículos, no cabe limitarla a los puros y simples de conservación y mantenimiento, pues debe hacerse extensiva a cuantos requiera el elevador, con independencia de su naturaleza ordinaria o extraordinaria y por tanto a los derivados del cambio o sustitución del ascensor. También la de 30 diciembre 1993 excluye de todo gasto general a unos locales que tienen entrada distinta de la común y acometida de servicios propia. Sostiene que la realidad fáctica relacionada viene a ser determinante, por sí sola, de la imposibilidad de aplicar al caso concreto de autos la regla 5.ª del art. 9 de la LPH, aludiendo a la realidad contemplada por los estatutos de aquellas instalaciones comunes de que no estén dotados y cuyo uso no les sea posible.}

^{SEXTO.- En consecuencia y por virtud de los motivos expuestos, debe ponerse de relieve que la inexistencia de acceso al elevador no ha sido creada por los actores, sino que constituye una realidad estructural del edificio común, que les hace ajenos a tales servicios y no está en la voluntad de los actores apelantes beneficiarse de ellos o no, al no tratarse de servicios o elementos afectos a su propiedad, de tal modo que si decidiesen utilizarlos, lo harían esporádicamente y en las mismas condiciones que un tercero extraño a la comunidad. Procede, en consecuencia, entrar en el fondo de la cuestión litigiosa y resolverla de conformidad con la petición de los actores.}

^{SEPTIMO.- Conforme a lo dispuesto en el art. 523 de la Ley de Enjuiciamiento civil, las costas de primera instancia deberán serle impuestas al demandado, sin que en esta alzada se haya dado temeridad ni mala fe procesal.}