Sentencia Civil 112/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 903/2022 de 20 de febrero del 2023

PRIMERO .- La mercantil TRASDELBARRIO S.L presentó demanda contra SPV REOCO 8, SLU, con quien había concertado, en fecha 26 de noviembre de 2.019, contrato de arras para la adquisición de dos locales sitos en Valencia, en Plaza Zumalacárregui 5, fincas registrales 348 y 349 del Registro de la propiedad 15 de Valencia.Con fundamento en el hecho de que el contrato de compraventa se había perfeccionado y en que la demandada se negó a otorgar la escritura de compraventa, solicitaba en la demanda: 1.- Se declare que el contrato de compraventa estaba perfeccionado y existía obligación de venta a mi mandante. 2.- Se declare que TRASDELBARRIO SL, cumplió con lo que le incumbía en la obligación sinalagmática e incumplió la vendedora al no acudir ni dar razón a la firma de la compraventa y conforme con el art 1.124 la demandante tiene la facultad de solicitar el cumplimiento. 3.- Se condene SPV REOCO 8, SLU a estar y pasar por la obligación del cumplimiento de la obligación, y otorgar escritura de compraventa por el resto del precio en 112.000 € a favor de la demandante 3.- Condene a SPV REOCO 8, SLU a abonar los perjuicios ocasionados, en el importe del coste de los cheques, y del acta notarial, que habiendo sido solicitado de la entidad bancaria y de la notaria (aún no abonado), se aportará para ejecución de Sentencia.

La demandada se opuso a la demanda por entender que el contrato que se firmó era de arras penitenciales, que regulaba con precisión las consecuencias de desistimiento de cada parte. Alega que fue la demandante la que incumplió obligaciones esenciales pactadas en la cláusula sexta del contrato, respecto de la aportación de información y documentación que se soliciten en función de las obligaciones y prevenciones en materia de blanqueo de capitales. No existe compraventa perfeccionada y sí valida y legítima resolución unilateral de conformidad con lo expresamente convenido de un contrato de arras penitenciales por lo que solicita la desestimación de la demanda. De otro lado, formula reconvención con la finalidad de que se: 1) Declare que el contrato de 26 de noviembre de 2019 suscrito con la actora es un contrato de arras penitenciales que permiten la resolución y desistimiento unilateral y obligue a la actora a estar y pasar por dicha declaración. 2) Declare ajustada a derecho la resolución unilateral y con amparo en la cláusula 6ª del contrato de arras penitenciales por parte de SPV REOCO 8, S.L.", SOCIEDAD UNIPERSONAL y tenga por cumplida su obligación de restitución a la actora de la cantidad entregada por ésta (3.000 €) mediante acta notarial (documento nº 11 de la contestación) de depósito otorgada ante el Notario de Valencia, D. Emilio Vicente Orts Calabuig, autorizada con el nº 507 de su Protocolo el cual dejamos designado a efectos probatorios. 3) Subsidiariamente, y solo para el caso de declarar no ajustada a derecho la resolución unilateral del contrato de arras penitenciales, se acuerde de conformidad con lo previsto en la cláusula segunda de dicho contrato.

La sentencia desestima la demanda por entender, en síntesis, que no ha existido apoyo probatorio ni normativo para entender perfeccionado el contrato privado verbal entre comprador y vendedor, mientras que respecto a la reconvención la estima en parte por entender que, en aplicación de los términos pactados en el contrato de arras, prorrogado en su vigencia por actos inequívocos de ambas partes que permite entenderlo novado, el mismo permite, por estar expresamente previsto en la cláusula 6º del mismo, la resolución unilateral por parte de la propiedad sin derecho a indemnización alguna por parte del comprador, pero con obligación de aquella de devolver la cantidad entregada. En cuanto a las costas, declara que cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad habida cuenta de la íntima relación de las pretensiones ejercitadas por ambas partes.

La parte actora apela la sentencia, recurso al que se opone la parte demandada al tiempo que impugna la sentencia, respecto al pronunciamiento relativo a la no imposición a la parte actora de las costas de la demanda.

SEGUNDO .- El contrato de fecha 26 de noviembre de 2019, se denomina contrato de arras y tras decir que, interesando al cliente la reserva para la futura adquisición de la finca y a la propiedad la futura venta de la misma (en adelante compraventa) en ese acto, el Cliente (la actora) entrega en concepto de arras penitenciales, la cantidad de 3.000 euros, en la cláusula segunda establece lo siguiente:

"La señal entregada tendrá la validez por 1 plazo de un mes (en adelante El Plazo) fecha en que se formalizará la escritura pública de compraventa.

Transcurrido el Plazo sin que se haya elevado a público la Compraventa o en caso de desistimiento de cualquiera de las Partes durante el mismo, se entenderá, según la parte a la que sea imputable el incumplimiento, que existe un desistimiento de comprar o vendedor, con las siguientes consecuencias:

1) por causas imputables al Cliente, éste último perderá el importe entregado, recuperando la Propiedad la plena y libre disposición de la Finca.

2) por causas exclusivamente imputables a la Propiedad, ésta última se compromete a devolver al Cliente el duplo del importe entregado, renunciando en ese caso el Cliente a reclamar a la Propiedad cualquier cantidad adicional y quedando resuelto el presente contrato de forma automática y pudiendo, por tanto, la Propiedad disponer libremente de la Finca.

No obstante lo anterior, en el supuesto de que se produzca un desistimiento por causa imputable al Cliente y el mismo traiga causa de que le haya sido denegada la financiación para la compra del Inmueble por al menos dos entidades financieras de primer orden y lo acredite debidamente, la Propiedad devolverá al Cliente la cantidad entregada en concepto de señal."

En la cláusula tercera, que regulaba la exención del IVA de la compraventa, se establecía que, para el caso de que se llegue a formalizarse la escritura de compraventa del inmueble en el plazo estipulado, el precio de la referida compraventa ascenderá a 115.000 euros.

Y en la cláusula sexta, se reservaba a la propiedad el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin que ello genere indemnización alguna a la otra parte, en el caso de que ésta no aporte la documentación requerida en cumplimiento de la normativa vigente en materia de prevención de blanqueo de capitales o la aportada no cumpla los requisitos necesarios.

TERCERO .- La calificación de las arras como penitenciales no se discute por las partes y, efectivamente, así resulta de los términos del contrato cuando da esta denominación a la cantidad entregada de 3.000 euros y dispone que, trascurrido el plazo de su vigencia (un mes) sin que se haya elevado a público la compraventa o en caso de desistimiento de cualquiera de las partes durante el mismo, se entenderá, según la parte a la que sea imputable el incumplimiento, que existe un desistimiento de comprar o vender, con las consecuencias que se exponen a continuación.

La cuestión controvertida se encuentra en determinar si también se perfeccionó el contrato de compraventa, que es lo que sostiene la apelante por entender que se firmó un contrato de arras por el período de un mes y que finalizado éste, se continuó con la compraventa por perfección 1.258 CC al concurrir la voluntad de las partes sobre la cosa objeto del mismo y el precio, como se acredita por las actuaciones llevadas a cabo por cada parte a continuación y necesarias para otorgar la escritura de compraventa, fijándose fecha y en la Notaría para su otorgamiento. Por su parte, la apelada considera que, vencido el plazo previsto inicialmente en el contrato de arras, siguieron los tratos "con vistas" a la operación proyectada pero no perfeccionada ni consumada; ello permite concluir que existe una prolongación o prórroga del contrato de arras para confirmar o descarta la formalización de la compraventa proyectada.

Sobre esta cuestión la STS de fecha 29 de julio de 1997 ya declaró que: "Sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces?" . La sentencia de AP de Barcelona, de fecha 22 de julio de 2019, lo explica de la siguiente manera: " Las arras suponen, en todo caso, la entrega de una cantidad de dinero, en un contrato, cuya función, alcance y eficacia (según sean penitenciales ex art. 1454 CC , confirmatorias o penales), depende de la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, a la que puede llegarse a través de las normas de interpretación, arts. 1281 y ss CC ). Y se entregan en el contexto de un contrato perfecto y válido, precisamente en el momento de la perfección o entre la perfección y la consumación (así, no puede entenderse la existencia de un contrato de arras penitenciales previo al de compraventa o desligado de éste, por propia definición ex art. 1454 CC , al tener por objeto la posibilidad de desistimiento del mismo). En definitiva, las arras penitenciales no son contrato con entidad propia sino un pacto accesorio a otro contrato oneroso -introducción de la facultad de desistir previendo las consecuencias del uso de tal facultad-."

En igual sentido se puede citar la Sentencia de la sección 13 de esta Audiencia Provincial, de fecha 22 de marzo de 2019 :"Respecto del contrato de arras penitenciales el Tribunal Supremo niega carácter autónomo de dicho contrato por ser un mero pacto o estipulación necesaria respecto de un contrato principal cualquiera que sea la función que a la misma se atribuya ( STS de 29 de junio de 2011 ), como así lo declaró la STS de 29 de julio de 1997 al afirmar que ya "Sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces?", función que en el presente caso se concreta de forma expresa en el contrato de... en su vertiente de arras penitenciales, medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada ( art. 1454 CC )"

Como consecuencia de lo anterior y en aplicación de lo dispuesto en el art. 1450 CC, si la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni a una ni el otro se hubieren entregado, esto es lo que ocurrió en el presenten caso, mediante la firma del referido contrato, si bien se fijó la facultad de desistir del mismo en el plazo del mes, con las consecuencias previstas en las arras penitenciales pactadas en la citada cláusula.

Y de la documental aportada con la demanda resulta que, tras la firma del contrato, la apelante y la comercializadora Vivensis por cuenta de la demanda, intercambiaron correos electrónicos para preparar la escritura de compraventa, con remisión por la apelante de la documentación requerida para la prevención del blanqueo de capitales y fijándose la fecha de la escritura de compraventa para el día 30 de diciembre de 2019. La Notaría preparó los borradores de la escritura que remitió a la vendedora y la apelante dispuso del cheque bancario por el importe restante de 112.000 euros, compareciendo el día previsto para la firma de la escritura, que no se llegó a firmar por decisión de la demandada. De todo ello resulta que no se ejercitó por ninguna de las partes la facultad de desistimiento en el plazo de un mes desde la firma del contrato, que es lo que preveía la cláusula segunda, sino, antes al contrario, la referida documental pone de manifiesto la voluntad de las partes de otorgar la escritura pública y consumar el contrato de compraventa perfeccionado entre ellos. Prueba de ello la constituye el hecho de que la demandada, mediante la reconvención, lo que solicita es la resolución del contrato en aplicación de la cláusula sexta y por causa de que la documentación aportada por la compradora no cumple los requisitos necesarios en cumplimiento de la normativa vigente en materia de prevención de blanqueo de capitales y, solo de forma subsidiaria solicita la aplicación de las consecuencias previstas en la cláusula segunda para el caso de desistimiento. que se refiere a las arras penitenciales. Por consiguiente, perfeccionado el contrato de compraventa, la apelante estaba facultada para reclamar el cumplimiento del contrato, en aplicación del art. 1258 CC, sin perjuicio de lo que se resuelva seguidamente respecto de la reconvención.

CUARTO .- Respecto de la reconvención, es estimada en parte en la sentencia por entender que el contrato de arras quedó prorrogado en su vigencia y que permitía en la cláusula 6º del mismo, la resolución unilateral por parte de la propiedad sin derecho a indemnización alguna por parte del comprador pero con obligación de aquella de devolver la cantidad entregada.

La apelante se opuso a su aplicación de la cláusula sexta por entender que aportó toda la documentación que le fue solicitada y que un año antes (el 18 de diciembre de 2018) efectuó una operación de compra semejante con los mismos gestores Vivensis, pasando el filtro del blanqueo de capitales sin problema alguno.

En el contrato se califica como " esencial" para la propiedad, el cumplimiento por el cliente de la obligación de facilitar toda la documentación e información que le sea requerida para el efectivo cumplimiento de la ley 10/2010, de 28 de abril y como un " requisito previo e ineludible" para el otorgamiento de la escritura de compraventa y la apelada justificaba la resolución unilateral por esta causa principalmente por dos motivos: 1) porque se solicitó aclaración a la apelante respecto a que "se observa que en el Balance a fecha del 30/11/2019 la mercantil disponía de un efectivo de 11.713 € y el certificado de saldo refleja a día 9/12/2019 un saldo disponible de 87.852 euros. ¿Cómo se ha generado la diferencia de saldo en 9 días?". Lo que no realizó, limitándose a manifestar que el incremento de saldo obedecía a una desinversión en un negocio de Manises, pero sin que aportara extracto bancario donde se reflejase esos movimientos; y 2) por la existencia de indicios de riesgo en el cliente, en particular en la persona física que se identifica como titular real. En fecha 12 de noviembre de 2019, consta el cambio de administrador único de la sociedad actora, que afecta a la titularidad real declarada de la sociedad TRASDELBARRIO,S.L, identificada, en un primer momento, a favor de la administradora Dª Alejandra y, posteriormente, en favor del nuevo administrador único, D. Juan Miguel, quien tiene antecedentes penales relacionados con el blanqueo de capitales al haber sido condenado por delitos de blanqueo de capitales, alzamiento de capitales, concurso fraudulento e integración en grupo criminal, en virtud de Sentencia nº 32/2015 de 7 de septiembre dictada por la sección 3ª de la Audiencia Nacional.

El art. 2.2 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, considera sujeto obligado por la misma a los promotores inmobiliarios y quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de bienes inmuebles o en arrendamientos de bienes inmuebles. El artículo 4 impone la obligación a los sujetos obligados de identificar al titular real y de adoptar medidas adecuadas a fin de comprobar su identidad con carácter previo al establecimiento de relaciones de negocio o a la ejecución de cualesquiera operaciones, mientras que el art. 5 establece: "Los sujetos obligados obtendrán información sobre el propósito e índole prevista de la relación de negocios. En particular, los sujetos obligados recabarán de sus clientes información a fin de conocer la naturaleza de su actividad profesional o empresarial y adoptarán medidas dirigidas a comprobar razonablemente la veracidad de dicha información.

Y el art. 7 dispone : 1. Los sujetos obligados aplicarán cada una de las medidas de diligencia debida previstas en los precedentes artículos, pero podrán determinar el grado de aplicación de las medidas establecidas en los artículos 4, 5 y 6 en función del riesgo y dependiendo del tipo de cliente, relación de negocios, producto u operación, recogiéndose estos extremos en la política expresa de admisión de clientes a que se refiere el artículo 26.

...En todo caso los sujetos obligados aplicarán las medidas de diligencia debida cuando concurran indicios de blanqueo de capitales o de financiación del terrorismo, con independencia de cualquier excepción, exención o umbral, o cuando existan dudas sobre la veracidad o adecuación de los datos obtenidos con anterioridad...

3. Los sujetos obligados no establecerán relaciones de negocio ni ejecutarán operaciones cuando no puedan aplicar las medidas de diligencia debida previstas en esta Ley. Cuando se aprecie la imposibilidad en el curso de la relación de negocios, los sujetos obligados pondrán fin a la misma, procediendo a realizar el examen especial a que se refiere el artículo 17.

La negativa a establecer relaciones de negocio o a ejecutar operaciones o la terminación de la relación de negocios por imposibilidad de aplicar las medidas de diligencia debida previstas en esta Ley no conllevará, salvo que medie enriquecimiento injusto, ningún tipo de responsabilidad para los sujetos obligados"

La Sala considera acreditados y justificados lo motivos antes señalados para no otorgar la escritura de compraventa, en particular, debido al hecho de que días antes de suscribirse el contrato, se produjo el cambio de administrador único de la apelante, que pasó a ser el Sr. Juan Miguel, quien había sido condenado por delito de blanqueo de capitales en la sentencia que se aporta con la reconvención. La apelante alega que un año antes se realizó otra operación similar sin problemas, pero de la documentación aportada resulta que se suscribió con la anterior administradora Sra. Alejandra. Todo ello unido al hecho de que no se ha acreditado el origen del incremento en nueve días del saldo en la cuenta de la apelante de 11.713 € a 87.852 €, se estima suficiente para que la apelada procediese a la resolución del contrato en aplicación de la cláusula sexta.

Como consecuencia de todo ello, el recurso de apelación debe ser desestimado, pero por los motivos expuestos en la presente resolución.

QUINTO .- Impugnación de la sentencia.

Se refiere al pronunciamiento relativo a las costas de la primera instancia en cuanto que al desestimarse la demanda, la impugnante entiende que debían de haberse impuesto a la parte actora, en aplicación del art. 394 LEC, en lugar de no hacer especial pronunciamiento.

La sentencia justifica la no imposición de las costas porque " existiendo desestimación de la demanda principal y estimación parcial de la reconvencional, así como una íntima relación entre las pretensiones ejercitadas por ambas partes se entiende procedente que cada parte abone las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

Como ya dijimos en nuestra reciente sentencia de 20 de mayo de 2022, el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil consagra en materia de costas el principio de vencimiento, debiendo como regla general imponerse las costas a la parte que haya visto desestimadas sus pretensiones, siendo una excepción a dicha regla general la no imposición de las costas, aún en los supuestos de estimación o desestimación de la demanda, cuando en el litigio concurran serias dudas de hecho o de derecho, no se impondrán las costas a la parte aun cuando hayan sido desestimadas íntegramente sus pretensiones, precepto aplicable en relación a las costas del recurso de apelación de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No obstante, se añade que: " No se puede desconocer que la tramitación simultanea de la demanda principal y de la demanda reconvencional, implica en virtud del principio de acumulación y de preclusión, que se tramiten en un solo proceso y se resuelvan en una misma sentencia, las pretensiones ejercitadas por el actor principal, y el actor reconvencional, pero el fallo de la sentencia se debe pronunciar de forma expresa y separadamente sobre las pretensiones de una y otra demanda, así como de las costas que se puedan devengar". Incluso el que se proceda a la compensación judicial de las deudas concurrentes, en nada afecta al pronunciamiento sobre las costas, que debe regirse por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Llevado todo ello al presente caso, procede imponer las costas de la demanda a la parte actora al desestimarse las pretensiones de su demanda mientras, que respecto de las de la reconvención, su estimación en parte comporta que no se haga expreso pronunciamiento. Como se ha expuesto, la relación entre las pretensiones de la demanda y de la reconvención no autorizan a realizar una valoración conjunta a efectos de las costas, debiéndose aplicar el principio del vencimiento al no haberse justificado para su no aplicación, la existencia de dudas de hecho o de derecho.

Por consiguiente, la impugnación debe ser estimada.

SEXTO .- En cuanto a las costas de esta alzada, la desestimación del recurso de apelación comporta que proceda su imposición al apelante, en aplicación del art. 398.1 LEC.

Y en cuanto a las de la impugnación, su estimación comporta que no se haga especial pronunciamiento, en aplicación del art. 398.2 LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,