Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, de 21 de Enero de 2005

^{I.- ANTECEDENTES DE HECHO}

^{La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.}

^{PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 11, de los de Madrid, en fecha cuatro de julio de dos mil uno, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales JOSE JAVIER CHECA DELGADO en nombre y representación de Valentín , Flora , Jesús Luis , Amparo , Benjamín , Remedios , Blanca , Jose Enrique , Montserrat , Juan Pablo , María Rosario , Blas Y Estela , contra PROMOCIONES Y URBANIZACIONES MARTIN, S.A., Carlos José , Jesus Miguel , Cristina , Agustín , Marina , Darío , Marí Juana , Araceli , Ismael , Oscar , Julia , Carlos María , Sara , Juan Miguel , Antonia , Frida , Claudio , Romeo , Inmaculada , Juan Ignacio , Andrés , María Inmaculada , Fermín , Encarna , Octavio , Jose Augusto , Rosario , Ángela , Gloria , Abelardo , María Angeles , Ildefonso , Nieves , Carlos Antonio , Estíbaliz , Cosme , Silvia , Juan , Claudia , Carlos Alberto , Cesar , Beatriz , Leonardo , Jose María , Juan Antonio , Sandra , Bruno , Clara , Julián , Jose Luis y Rosa , y en su mérito declaro la nulidad del punto 5º de los estatutos de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 . Con expresa condena en constas alos demandados PROMOCIONES Y URBANIZACIONES MARTIN, S.A., Carlos José , Jesus Miguel , Cristina , Agustín , Marina , Darío , Marí Juana , Araceli , Ismael , Oscar , Julia , Carlos María , Sara , Juan Miguel , Antonia , Frida , Claudio , Romeo , Inmaculada , Juan Ignacio , Andrés , María Inmaculada , Fermín , Encarna , Octavio , Jose Augusto , Rosario , Ángela , Gloria , Abelardo , María Angeles , Ildefonso , Nieves , Carlos Antonio , Estíbaliz , Cosme , Silvia , Juan , Claudia , Carlos Alberto , Cesar , Beatriz , Leonardo , Jose María , Juan Antonio , Sandra , Bruno , Clara , Julián , Jose Luis y Rosa a excepción de las causadas a DOÑA Araceli de las que responderá la parte actora".}

^{SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.}

^{TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día trece de enero de dos mil cinco.}

^{CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.}

^{II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{Se aceptan los de la sentencia recurrida.}

^{PRIMERO.- Don Valentín y Doña Flora ; Don Jesús Luis y Doña Amparo ; Don Benjamín y Doña Remedios ; Doña Blanca ; Don Jose Enrique y Doña Montserrat ; Don Juan Pablo y Doña María Rosario ; Don Blas y Doña Estela , promovieron juicio de menor cuantía, solicitando se dicte sentencia por la que se declaren nulos de pleno derecho los estatutos de la comunidad de propietarios de la CALLE000 numero NUM000 de Madrid o, subsidiariamente, se declare nulo el punto quinto de tales estatutos por contravenir lo dispuesto en los preceptos señalados del código civil y de la ley de propiedad horizontal, condenándoles igualmente al pago de costas.}

^{La demanda se propone contra la sociedad Promociones y Urbanizaciones Martín, S.A; Don Carlos José ; Don Jesus Miguel y Doña Cristina ; Don Agustín y Doña Marina ; Don Darío y Doña Marí Juana ; Doña Araceli ; Doña Ismael ; Don Oscar y Doña Julia ; Don Carlos María y Doña Sara ; Don Juan Miguel y Doña Antonia ; Doña Frida y Don Claudio ; Doña Ana María ; Don Jaime y Doña Olga , quienes se han opuesto a la demanda.}

^{Contra: Don Jose Augusto y Doña Rosario ; Doña Ángela y Don Gloria ; Don Abelardo y Doña María Angeles ; Don Ildefonso y Doña Nieves ; Don Carlos Antonio y Doña Estíbaliz ; Don Cosme y Doña Silvia ; Don Juan y Doña Claudia ; Don Carlos Alberto ; Don Cesar y Doña Bárbara ; Don Leonardo ; Don Jose María ; Don Juan Antonio ; Doña Sandra ; Don Bruno y Doña Clara ; Don Julián ; Don Jose Luis y Doña Rosa ; declarados en rebeldía.}

^{Y, contra: Don Romeo ; Doña Inmaculada ; Don Juan Ignacio ; Don Andrés y Doña María Inmaculada ; Don Fermín y Doña Encarna ; y Don Octavio , que se allanan a la demanda.}

^{SEGUNDO.- El Juzgado dictó sentencia absolviendo de la demanda a la demandada Doña Araceli , las costas causadas en cuya defensa impone a la parte actora, y estima la demanda frente a los demás demandados en los términos que resultan del fallo que hemos transcrito.}

^{Y frente a ella interpone recurso de apelación la demandada Promociones y Urbanizaciones Martín, S.A., solicitando se dicte sentencia conforme al suplico del escrito de contestación a la demanda. La parte actora presentó escrito de oposición y el Juzgado elevó seguidamente los autos al Tribunal que señaló para deliberación, votación y fallo el día 13 del corriente mes, en cuya fecha ha tenido lugar.}

^{TERCERO.- De lo actuado resultan acreditados los siguientes hechos:}

^{A).- Los intervinientes en este proceso se fueron adhiriendo a la llamada comunidad de propietarios Tres Olivos 2, con la finalidad de adquirir una vivienda en el edificio para cuya promoción se forma la comunidad. El inmueble resultante es el ubicado en la CALLE000 nº NUM000 de Madrid.}

^{Uno de los requisitos esenciales para incorporación a la comunidad es el otorgamiento de un poder a favor de Promociones y Urbanizaciones Martín, S.A. (entidad gestora) "de acuerdo con las facultades contenidas en los documentos por la misma elaborados, simultáneamente al momento en que se verifique la adhesión a la escritura pública en que se documente el contrato de constitución de la comunidad" (sic. apartado E del documento llamado solicitud de inscripción a firmado por los interesados, fs. 48 y ss.)}

^{B).- El texto del poder a otorgar por los partícipes figura en la escritura de elevación a público del documento de constitución de la comunidad de bienes, otorgada el 12 de julio de 1994 ante el Notario de Madrid Don Pedro de la Herran Matorras (fs. 37 y ss.). Entre las facultades figuran:}

^{"4.- Realizar actos de agrupación, agregación, segregación o división material; constituir, modificar o extinguir servidumbres activas o pasivas, comunidades o proindivisos de todas clases, realizando las adjudicaciones necesarias; hacer declaraciones de obra nueva, construida o en construcción; constituir o establecer regímenes de propiedad horizontal, fijando libremente sus elementos privativos, comunes y sus estatutos; formalizar declaraciones de obra nueva en régimen de propiedad horizontal directamente por auto-promoción, en concurrencia, o con adjudicación ab initio."}

^{Su carácter es irrevocable. Contiene además la siguiente disposición: "Interpretación y autocontrato.- Las anteriores facultades deberán ser interpretadas de la manera más amplia, en cuanto esa interpretación responda al cumplimiento de los fines de la comunidad, y, se entienden concedidas al apoderado, aun cuando éste intervenga representando a todos o a varios comuneros o contrate en nombre propio y representando simultáneamente a ellos o tenga, por sí o por otro u otros, directa o indirectamente, en el acto o negocio de que se trate, intereses comunes, paralelos, convergentes, divergentes o contrapuestos con los de las poderdantes, o sea, aun cuando se incida en la figura jurídica de la autocontratación, que salvan y consienten desde ahora y para el caso o momento en que pudiera producirse" (escrituras de adhesión y poder figuran a los fs. 279 a 334, y 658 a 882 de los autos).}

^{C).- El día 31 de enero de 1995 la sociedad Promociones y Urbanizaciones Martín, S.A. (gestora), actuando en nombre propio y en representación de 33 partícipes de la promoción, otorga escritura de declaración de obra nueva y de constitución de propiedad horizontal del edificio (fs. 353 a 446) adjudicando las viviendas, plazas de garaje y locales resultantes. De los tres locales comerciales, el nº 1 lo adjudica a Don Carlos José (f. 435). Los locales números 2 y 3 (f. 435) los adjudica a Promociones y Urbanizaciones Martín, S.A. (la propia gestora otorgante de la escritura).}

^{D).- El apartado séptimo de la escritura dicha antes contiene el régimen de comunidad o estatutos. El punto quinto dice así:}

^{"Quinto.- El propietario o propietarios de los locales comerciales quedan ampliamente autorizados sin necesidad de ningún consentimiento de la comunidad de propietarios del edificio, ni de ningún otro requisito a:}

^{a).- Dedicarlos a cualquier actividad para la que se obtenga la preceptiva licencia administrativa, no siendo necesaria la autorización de la comunidad de propietarios, viniendo todos los comuneros obligados a tolerarla.}

^{b).- Podrán ser divididos, segregados, agregados, agrupados y comunicados con otros locales, incluso con los locales de edificios colindantes, sin necesidad del consentimiento de los restantes comuneros, pudiendo su propietario en su caso, dotar a los nuevos locales de los necesarios accesos y salidas aun cuando ello implique alteración de elementos comunes del edificio, ello siempre con el limite de no comprometer la estabilidad ni seguridad generales del edificio.}

^{c).- Su titular podrá constituir sobre el edificio por sí, las servidumbres necesarias para poder dedicar el local a la actividad que desee, siempre con la obligación de ocasionar a los demás comuneros las menores molestias posibles y previas las autorizaciones administrativas correspondientes.}

^{d).- Los locales no participarán en los gastos de los servicios y suministros de la finca de los que no disfruten, como por ejemplo ascensor, luz de escalera y otros similares. Sí participarán de los gastos del portero o conserje si lo hubiere."}

^{CUARTO.- La sentencia del Juzgado declara nula la cláusula quinta de los estatutos considerándola contraria a la buena fe y por entrañar un ejercicio abusivo del derecho traspasando los limites del poder otorgado señalando, también, que Promociones y Urbanizaciones Martín, S.A. no solo fue gestora de la comunidad sino que al tiempo de elaborar e inscribir los estatutos en el Registro de la Propiedad era copropietario.}

^{El escrito de recurso de la apelante, Promociones y Urbanizaciones Martín, S.A., no indica motivos de impugnación sino que bajo el título "Alegaciones" presenta la exposición en un relato continuado dividido en párrafos, pero sin cabecera o título preliminar que exprese el concepto de lo que pudiera constituir el contenido de las ideas que pretende desarrollar en uno o alguno de esos párrafos. Si bien del contexto del escrito, todo su contenido puede sintetizarse en una sola idea, a saber: la sentencia incurre en error en la apreciación de la prueba e infringe el art. 1719 del código civil en relación a la actuación del mandatario que lo ha sido dentro de las facultades otorgadas.}

^{QUINTO.- En el caso que nos ocupa, el poder otorgado por los partícipes comporta una doble dimensión. De un lado, los actos necesarios para la construcción de las viviendas (adquisición de terrenos, contratación de la construcción, financiación con entidades de crédito, etc.). Se trata de actos singulares y concretos que se agotan con el cumplimiento del acto o contrato de que se trate y, normalmente, no se repetirán en un futuro o no darán lugar a una situación continuada a lo largo del tiempo una vez cumplidos (v.g. adquisición del terreno, construcción, etc; sin perjuicio de que la hipoteca se amortice en un plazo largo, pero sin dejar de ser acto único). De otro lado, el poder se extiende a fijar las normas del régimen de propiedad horizontal; institución que no se agota en un acto o una serie de actos en el tiempo, sino que viene a ser una especie de estatus en cuanto fija las reglas sobre la utilización y disfrute de los elementos comunes y su duración será, normalmente, la misma del edificio cuya vida va a regir.}

^{En el caso que nos ocupa el artículo o punto quinto de los estatutos elaborados por Promociones y Urbanizaciones Martín, S.A. debe considerarse nulo. Deja en manos de los dueños de los locales la facultad de agruparlos incluso con otros de otras fincas, segregar, imponer servidumbres, etc. En suma, les concede una serie de facultades exorbitantes para actuar sobre los elementos comunes de la finca sin necesidad de contar con la voluntad de los demás propietarios, que habrán de aceptar actos de riguroso dominio y el hacer y deshacer a su antojo por parte de los propietarios de los locales. Y esto de forma permanente.}

^{No se trata de que para la construcción o aprovechamiento de los locales se hayan de establecer determinadas limitaciones o servidumbres (conocidas y aceptadas por los demás en ese momento) como forma de asegurar la utilidad que les es propia, sino que se establece un sistema abierto, incondicionado, prácticamente ilimitado y de ejercicio unilateral cuando no arbitrario. Y aunque formalmente pueda tener cobertura en las facultades omnímodas del poder, como aduce la recurrente, sin embargo no puede aceptarse porque contraría los dictados de la buena fe y entraña un ejercicio anormal del derecho (art. 7 del código civil) no solo por abuso en beneficio propio de las facultades otorgadas sino también por extralimitación de facultades al delegar de modo irrenunciable y permanente, en el propietario de cada local, la voluntad de todos los propietarios (pues todos otorgan el poder singularmente) y, por ende, de la junta para los actos referidos en el punto quinto de los estatutos, gran parte de los cuales requieren la unanimidad conforme a lo preceptuado en la ley de propiedad horizontal.}

^{No estamos en el caso (más corriente de autocontratación) del poder para otorgar escritura del negocio convenido (y ultimado en sus detalles) entre poderdante y apoderado, o de un asunto particular y concreto para el que recibe instrucciones el apoderado. Los poderdantes otorgan amplias facultades en orden a todo aquello que sea conducente para levantar el edificio en el que tendrán una vivienda confiando en el buen hacer de la gestora, pero ignorando, o sin sospechar, que ésta vaya a ser partícipe del solar y un copropietario más a la postre y, sobre todo, que se favorecerá a sí misma en lo referido a los locales al otorgar el régimen de propiedad horizontal en nombre de todos. El abuso de facultades salta a la vista, con infracción de lo prevenido en el art. 1719 del código civil, lo que determina la nulidad del punto quinto de los estatutos como solicita la demanda.}

^{SEXTO.- Por todo ello procede rechazar el recurso, ratificar la sentencia apelada y por mandato del art. 398 de la ley de enjuiciamiento civil, condenar a la parte apelante en las costas de la segunda instancia al desestimar la impugnación y confirmar la resolución apelada.}

^{Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación}

^{III.- FALLAMOS}

^{Debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Promociones y Urbanizaciones Martín, S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Madrid en el procedimiento civil de que dimana este rollo de apelación, cuya resolución confirmamos, condenando a la parte apelante en las costas de la segunda instancia}