Sentencia Civil 443/2022 del Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 8, Rec. 629/2022 de 21 de noviembre del 2022

PRIMERO.- Se recurre en apelación la sentencia que ha estimado la demanda interpuesta por los herederos de la parte compradora, en su petitum principal y ha condenado a los demandados como parte vendedora a elevar a púbico el contrato privado de compraventa aportado con la demanda de fecha 2 de octubre de 1997, por el que D. Saturnino adquirió la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 de Madrid, así como la plaza de garaje en CALLE001 nº NUM001, Plaza nº NUM002, inscritas en el Registro de la Propiedad n° 44 de Madrid, fincas nº NUM003 y NUM004 respectivamente.

La sentencia argumentó que ,en contra de lo alegado por los demandados, el contrato era plenamente válido y eficaz; no estaba sometido a condición resolutoria, no se había resuelto y no se había suscrito por las partes un nuevo contrato por el que se cedía el uso de la vivienda por el mismo precio recibido por la venta. Por tanto ,y al amparo del artículo 2.179 CC, la demanda debía ser estimada.

Se alza en apelación la parte demandada quien alega ,en síntesis, que la sentencia ha incurrido en falta de motivación y en error en la valoración de la prueba.

No ha tenido en cuenta el ulterior pacto que se produjo como consecuencia de la imposibilidad de Don Saturnino de adquirir la propiedad del inmueble. Se aduce que según la autorización del IVIMA de fecha 18 de septiembre de 1997 la Dirección General de Arquitectura y Vivienda autoriza la venta conjunta de vivienda y plaza de garaje, siempre bajo las condiciones siguientes que se deberían cumplir:

"3º) En virtud de lo previsto en las disposiciones aplicables a las condiciones que han de concurrir en los adjudicatarios y adquirientes de viviendas de promoción públicas en la Comunidad de Madrid, el adquiriente solo podrá acceder a la vivienda cuando sus ingresos familiares anuales, tomando como referencia la base imponible que figure en la Declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, no exceda de las cuantías relacionadas en la tabla anexa.

.5º) Una vez efectuada la venta, realizada en fecha posterior a esta autorización, se deberá presentar el contrato celebrado en la Delegación de Hacienda, y con el fin de verificar el cumplimiento de los anteriores requisitos y que, en su día el Instituto de la Vivienda de Madrid pueda otorgar la escritura pública de compraventa directamente a favor del comprador.

7º) La eficacia de esta autorización se condiciona al cumplimiento de los requisitos señalados en los apartados anteriores, significándose que las ventas efectuadas contraviniéndose los mismos no serán reconocidas por esta Dirección General de la Vivienda y serán perseguidas de oficio, a través de las acciones correspondientes

Con invocación de la doctrina de los actos propios se añade que la sentencia no realiza valoración alguna sobre la inactividad del comprador, es decir de Don Saturnino para realizar los trámites oportunos para la verificación y elevación a público del contrato de haber sido esta su voluntad. El Juzgador no toma en consideración que Don Saturnino conocían los requisitos que se debían cumplir, y los trámites a seguir para la verificación y posterior elevación a público, sin necesidad alguna de los vendedores pues por parte de los vendedores ya se habían llevado todos los trámites necesarios. No se ha tenido en cuenta las declaraciones de rentes aportadas por Don Indalecio y Doña Beatriz, quienes no dejan de declarar dicho inmueble como propio, inmueble y anejo que Don Saturnino no declaró nunca como propio. Tampoco modificó la titularidad en sede catastral o el propio impuesto de bienes inmuebles, actos que el propietario de un inmueble haría sin lugar a duda, pero no se valoran, dando únicamente validez al contrato. No se tiene en cuenta en la sentencia que la validez del contrato queda supeditada a la validez del contrato firmado entre las partes a la entrega de documentación por parte del comprador y la posterior aprobación por parte de la Delegación de Hacienda a fin de verificar los requisitos, quedando la eficacia de la autorización condiciona al cumplimiento de los requisitos señalados en los apartados anteriores, significándose que las ventas efectuadas contraviniéndose los mismos no serán reconocidas por esta Dirección General de la Vivienda y serán perseguidas de oficio, a través de las acciones correspondientes, dicha afirmación se extrae del documento nº 3 aportado junto al escrito de demanda, siendo una clara condición para la validez del contrato.

De haberse presentado la documentación por parte de Don Saturnino, se hubiese recibido una resolución negativa por parte de la Dirección General de la Vivienda y no tendría cabida la simple duda que mantienen los demandantes en el presente proceso, pero resulto que Don Saturnino tenía otros inmuebles en su propiedad como queda acreditado en la documentación aportada y era pleno conocedor de la no superación de los requisitos exigidos.

Se termina diciendo que es a los demandados ,verdaderos propietarios a los que se perjudica con esta sentencia, que son quienes han asumido los costes y obligaciones que conlleva la tenencia de una vivienda en propiedad y se beneficia de forma injustificada a quienes no han cumplido con sus obligaciones, favoreciendo de este modo y alentando a premiar a la persona que alude sus obligaciones de pago, evade las normas, aprovechándose de la buena de la buena fe de los aquí demandados.

La parte apelada se ha opuesto a la estimación del recurso

SEGUNDO.- Se formulan las alegaciones de la apelante en torno al error en la valoración de la prueba. A pesar de que se habla de que la sentencia ha faltado al deber de motivación en realidad no se aduce que sea insuficiente en el sentido exigido en el artículo 218 LEC .La STS 460/2020 3 de septiembre de 2020 precisa: "en cuanto al deber de motivación y su infracción ( falta de motivación o motivación insuficiente), la sentencia 355/2019, de 25 de junio, con cita de la sentencia 228/2015, de 7 de mayo, declara como doctrina constante de esta sala que:

"(i) solo debe entenderse como la necesidad de que la sentencia exteriorice las razones fácticas y jurídicas del fallo de modo tal que permita el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos y operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad; (ii) no cabe confundirla con la incongruencia a que se refiere el apartado 1 del art. 218 LEC (cuya cita por tanto no permite analizar posibles defectos de motivación); (iii) tampoco cabe confundirla con la disconformidad de la parte recurrente con la fundamentación jurídica del fallo (en tanto que una motivación adecuada y suficiente no implica una motivación favorable a las pretensiones de la parte); (iv) debe igualmente distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio (a no ser una falta de motivación de dicha valoración probatoria, o una mera apariencia de motivación que la vicie de arbitrariedad; y (v) la exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentado res de la decisión, es decir, la ratio deciden di que ha determinado aquélla".

En este caso la sentencia expone las razones que le llevan a la estimación de la demanda, de modo que la apelante ha podido formular sus alegaciones impugnatorias en las que se extiende denunciando que la sentencia llega a conclusiones erróneas.

TERCERO.- Entrando por tanto a examinar las alegaciones de orden sustantivo de la recurrente, se debe partir del dictado del Artículo 1279 CC: "Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez."

Se sostiene por la apelante que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba pues el contrato privado de compraventa quedó resuelto en virtud de condición resolutoria porque no cumplía el comprador los requisitos de la autorización de la venta impuestos por el IVIMA.

No obstante, el comprador vivió en el piso hasta su fallecimiento y el precio de la compraventa no fue devuelto. Ello se justifica diciendo que hubo un acuerdo de las partes para una vez resuelta la venta, acordar una suerte de usufructo vitalicio, por el mismo precio de la venta. No hay, sin embargo, rastro documental de la resolución del contrato de compraventa ni del nuevo contrato de cesión de uso, cuyos exactos términos tampoco se precisan. No obstante, según la apelante debe deducirse que los hechos son tal como se narran en su contestación a la demanda y ello por lo siguiente:

El comprador, causante de los demandantes, en los años transcurridos desde la compra el 2 de octubre de 1997 no realizó las gestiones precisas según el IVIMA y las condiciones de autorización de la venta; no ha instado la elevación del contrato a escritura pública; el pago del IBI ha correspondido a los ahora demandados; los demandados han sido quienes han declarado a titularidad del inmueble en su declaración de IRPF como propietarios.

Pues bien, lo cierto es que no incurre en error la sentencia cuando concluye que no se acredita que el titulo por el que el sr Saturnino ha venido ocupando la vivienda sea otro que el contrato de compraventa. No puede ser aplicada la doctrina de los actos propios, en los términos en que ha sido construida jurisprudencialmente, tal como se resume en la STS 500/2020 05 de octubre de 2020: " Las sentencias de esta Sala núm. 201/2015, de 9 de abril , y 519/2015, de 6 de octubre , resumen la jurisprudencia recaída sobre la cuestión en el siguiente sentido:

"La doctrina de los propios actos, como dice la sentencia de esta Sala núm. 936/2006 de 6 octubre , tiene su fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe ( Sentencias de 25 de octubre y 28 de noviembre de 2000 ) pues se falta a la buena fe en sentido objetivo, es decir, como exigencia de lealtad y honestidad en los tratos y en el ejercicio de los derechos ( artículo 7.1 Código Civil ) cuando se va contra la resultancia de los propios actos ( Sentencias de 16 de julio y 21 de septiembre de 1987 , 6 de junio de 1992 , etc.), pero ello exige que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, esclarecer, modificar o extinguir una determinada situación que afecta jurídicamente a su autor, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, de modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, con el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior ( Sentencias de 9 de mayo de 2000 , 27 de febrero , 16 de abril y 24 de mayo de 2001 , 25 de enero de 2002 , entre otras muchas), por lo que no es de aplicación cuando los precedentes fácticos que se invocan tienen carácter ambiguo o inconcreto ( Sentencias de 23 de julio de 1997 y 9 de julio de 1999 ) o carecen de trascendencia para producir el cambio jurídico (Sentencias de 28 de enero de 2000 , 7 de mayo de 2001 , 25 de enero de 2002 ) y, aún menos, cuando el cambio de actitud obedece a una reacción ante nuevos hechos o actos ".

El hecho que haber dejado trascurrir el tiempo hasta su fallecimiento sin haber compelido al demandado, una vez se había otorgado escritura a su favor como comprador por el IVIMA, en el año 2002, no tiene el efecto que la parte pretende conferirle de reconocimiento de no ser propietario y venir ocupando a vivienda por otro título. Ni tampoco el que la titularidad catastral no haya sido modificada, sin perjuicio de que los gastos en que hayan podido incurrir los demandados y que debieron correr por cuenta del comprador pueda ser reclamados.

Tampoco contiene el contrato una cláusula de resolución para el caso de no cumplirse los requisitos exigidos por la autorización del IVIMA por los compradores.

Consta en el contrato en el apartado "cargas": "...manifiestan don Indalecio y doña Beatriz que la presente vivienda y plaza de garaje está catalogada como vivienda de promoción pública por lo que los nuevos adquirientes solo podrán acceder a su compra cuando los ingresos familiares anuales tomando como referencia la base imponible que figure en la Declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, no exceda de las cuantías relacionadas en las tablas que el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid pública anualmente y que los clientes conocen, al efecto los nuevos adquirientes deberán presentar el contrato de compraventa la Delegación de Hacienda con el fin de verificar los anteriores requisitos así como al Instituto de la Vivienda de Madrid con el fin de poder otorgar en su día escritura pública de compraventa. ..."

Se dice en la sentencia: "dicha mención se configura como una carga, así se dice textualmente, y no se condiciona en ninguna parte del contrato la validez del mismo al cumplimiento de ninguna condición, resolución del contrato que por otra parte nunca fue instada por los demandados".

Tal conclusión se considera correcta, dado que la obligación de presentar el contrato a los orga.nismos procedentes en orden a la comprobación de que los adquirentes cumplían los requisitos establecido por el IVIMA no se constituyó por las partes compradora y vendedora como condición resolutoria o suspensiva , ni afecta por tanto a las obligaciones recíprocas del contrato, ni tampoco puede considerarse que al no presentarse el contrato a los repetidos organismos se incurra en causa de nulidad de pleno derecho del contrato. Según la autorización del IVIMA para la venta ,aportada junto con el contrato de compraventa, tal presentación se requería sólo en orden al otorgamiento de escritura pública por el IVIMA y los compradores.

Ciertamente en la autorización de venta concedida por la Dirección General de la vivienda de la Consejería de Obras Públicas Urbanismo y Transportes de la Comunidad de Madrid se hace constar : "7º) La eficacia de esta autorización se condiciona al cumplimiento de los requisitos señalados en los apartados anteriores, significándose que las ventas efectuadas contraviniéndose los mismos no serán reconocidas por esta Dirección General de la Vivienda y serán perseguidas de oficio, a través de las acciones correspondientes."Se alega por el apelante que el sr Saturnino no cumplía los requisitos de orden económico exigidos en la autorización de venta. Ahora bien, aun considerando que la venta no se hubiera visto amparada por la autorización administrativa concedida, lo que no consta, la jurisprudencia no sanciona con la nulidad el contrato de compraventa. Así se dice en la SAP de Madrid sección 13 del 27 de febrero de 2003, rec. 109/2002: "...la controversia suscitada acerca de si los contratos de compraventa sobre viviendas de protección oficial no desafectadas, (..) son o no nulos de pleno derecho ha quedado resuelta por la reciente y uniforme doctrina sentada por el T.S. Así, las características de las Viviendas de Protección Oficial no pueden prevalecer sobre lo convenido entre las partes debiendo de prevalecer la autonomía de la voluntad frente a normas administrativas cada vez más amplias con independencia de la sanción administrativa que corresponda en cada caso, lo que la STS. de 3.12.93 hace predicable respecto de las normas de la legislación especial cual acaece en este caso y la S. 4.5.94 declara como válido y eficaz el contrato litigioso".

En definitiva ,que el contrato fue eficaz y que no se resolvió lo evidencia que la vivienda fue entregada al comprador y que el precio pagado a los vendedores no fue devuelto. Como se ha expuesto, no ha quedado en modo alguno probado el hecho alegado por la demandada de que la vivienda se ocupó en virtud de un supuesto usufructo y no en virtud del contrato de compraventa. En todo caso, si del incumplimiento por el comprador de la obligación asumida en el contrato se ha derivado algún perjuicio para la vendedora, esta podría en virtud del artículo 1101 CC instar la indemnización oportuna. Debe hacerse notar que la parte demandada no insta la resolución contractual con base en el artículo 1124 CC fundándose en el incumplimiento contractual de la actora, sino que se escuda en una resolución contractual ya operada.

Como conclusión cabe decir que el contrato privado cuya elevación se ha instado contiene los elementos necesarios para resultar obligatorio entre las partes, la vivienda se entregó pasando a ser propiedad del comprador y el precio fue pagado. Concurren el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez conforme al artículo 1261 CC, única condición a que el art. 1.279 del Código Civil supedita la posibilidad de que los contratantes ejerzan la facultad en él concedida. Así la STS de 10 de octubre de 2011 precisa que " en torno a la cuestión de elevar a escritura pública un documento privado , es doctrina de la Sala que los contratos constituyen un todo orgánico, supeditadas las cláusulas accesorias a la que forma el núcleo, la obligación principal, causa del concurso de voluntades, y que el pacto de elevar a escritura pública lo convenido en el documento privado es una facultad más que una obligación, aunque no se exprese especialmente, y mientras subsista la vigencia del contrato y el ejercicio de los derechos y obligaciones a que haya dado nacimiento, pervive también el pacto accesorio de poder ser instrumentado públicamente, sin que el no haber hecho uso de ella enerve la acción que corresponda [ Sentencias, entre otras, de 30 abril 1955 ); 9 mayo 1970 ; 12 febrero 1975 y 14 febrero 1986 )". Por su parte la sentencia de 7 de junio de 2.017, con motivo de analizar la prescripción de la facultad de elevación a públicos de documentos privados y tras analizar la jurisprudencia de la sala al respecto, señala "... Que la facultad de elevar a público un contrato otorgado en documento privado no tenga fijado un plazo de prescripción no implica que pueda ejercitarse de forma ilimitada en cualquier circunstancia y con cualquier propósito. Con independencia del tiempo transcurrido desde el otorgamiento del documento privado, para admitir el ejercicio de la facultad de elevarlo a público hay que atender a otros datos. En primer lugar, resulta obvio que no puede ampararse el ejercicio de la facultad de elevar a público un contrato celebrado en documento privado cuando el contrato no se ha cumplido y las pretensiones dirigidas al ejercicio de los derechos relativos al cumplimiento de sus prestaciones hayan prescrito. En tal caso, mediante la elevación a público se estaría otorgando eficacia a unas obligaciones que ya no son exigibles. En segundo lugar, y, por el contrario, el cumplimiento íntegro de un contrato otorgado en documento privado no excluye que exista un interés legítimo en elevarlo a documento público, dados los efectos reforzados que el ordenamiento atribuye a la forma pública, de acuerdo con el principio constitucional de seguridad jurídica. Pero, en atención también a razones de seguridad jurídica, no es exigible la elevación a público de un contrato celebrado en documento privado cuando, contra la realidad fáctica y jurídica actual, el ejercicio de tal facultad persigue modificar los derechos adquiridos y consolidados de forma inatacable por terceros y que proceden de hechos, actos y negocios realizados con posterioridad al cumplimiento de dicho contrato".

Y conforme a lo dicho, en el caso examinado la realidad jurídica y fáctica del contrato no se ha visto modificada, por lo que la facultad que el artículo 1279 CC otorga a los contratantes permanece vigente.

El recurso resulta en suma desestimado y confirmada la sentencia estimatoria de la demanda.

CUARTO.- La desestimación del recurso conlleva la imposición de costas a la apelante en aplicación del artículo 398 LEC

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.