Sentencia Civil 234/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 1475/2022 de 21 de mayo del 2024

PRIMERO.- La entidad actora formula recurso de apelación contra la sentencia de instancia, que desestimó la demanda interpuesta en reclamación de la comisión devengada por las gestiones de corretaje o intermediación inmobiliaria realizadas en la compraventa del local sito en el centro comercial propiedad de la demandada, en virtud del contrato de fecha 19 de marzo de 2018.

La sentencia desestima la demanda al considerar, en síntesis, que el acuerdo suscrito el 17 de enero de 2020 entre la demandada y la compradora Costco no es un contrato de compraventa sino un acuerdo de intenciones, que no cumple la previsión contenida en la cláusula 3.2 a) del contrato de 19 de marzo de 2018 para generar la obligación de pago de la comisión del 4% reclamada en la demanda dado que dicha comisión, interpretando en conjunto las cláusulas del contrato, solo se devengaría con la efectiva suscripción del contrato de compraventa dentro de los 24 meses contemplados en el párrafo 6º de la cláusula en cuestión, lo cual, a la fecha de la sentencia, no había tenido lugar.

El recurso se basa en los siguientes motivos:

1) Vulneración de las normas reguladoras de la sentencia establecidas en el artículo 218 de la LEC: Falta de motivación de la sentencia recurrida.

2) Vulneración de los principios de: (i) lex contractus y/o pacta sunt servanda ( artículo 1.091 del Cc); (ii) necessitas, esencia de la obligación ( artículo 1.256 del Cc); (iii) eficacia del contrato ( artículo 1.258 del Cc); y (iv) interpretación de los contratos ( artículos 1.281 y 1.282 del Cc).

3) Vulneración de las normas reguladoras de interpretación, concretamente del artículo 376 de la LEC.

La parte demandada se ha opuesto al recurso y ha impugnado la sentencia, exclusivamente el pronunciamiento sobre costas, alegando los siguientes motivos:

Primero.- Infracción del principio del vencimiento objetivo.

Segundo.- Inexistencia de serias dudas de derecho.

Tercero.- Improcedencia de aplicar la buena fe como excepción al vencimiento objetivo.

SEGUNDO.- Recurso de apelación.

1.- Sobre la falta de motivación.

La STS 92/2024, de 24 de enero, resume el criterio jurisprudencial sobre el requisito de motivación de la sentencia expresamente recogido en el artículo 218 LEC: "Respecto del deber de motivación, es jurisprudencia constante de esta sala que la motivación debe permitir el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos, lo que implica la exteriorización del fundamento de la decisión adoptada, favoreciendo su comprensión. Pero dicha exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que fundamentan la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquella ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo ; 774/2014, de 12 de enero de 2015 ; y 484/2018, de 11 de septiembre ). Solo una motivación ilógica o arbitraria, porque en la sentencia no se expresen o no se entiendan las razones por las que sientan las conclusiones del litigio o su fallo, podría ser revisada a través de este recurso."

Pues bien, lo que la parte pone de manifiesto en su recurso es su disconformidad con las conclusiones a que llega la sentencia, pues la motivación existe. La sentencia expresa perfectamente la razón por la que considera que el acuerdo de 17 de enero de 2020 no es el contrato de compraventa que, según el tenor literal de la cláusula, determinaría el devengo de la comisión, que no es otra que la consideración de que se trata de un acuerdo de intenciones que carece de eficacia obligacional, lo que deduce, y así lo explica, de los propios términos del encabezamiento y de la cláusula 12 del documento.

Por tanto, la sentencia expresa adecuadamente el criterio que fundamenta la decisión de la Juzgadora; como indica la STS 171/2018, de 23 de marzo, "no es lo mismo falta de motivación que motivación satisfactoria para la parte".

El primer motivo de recurso queda por tanto desestimado.

2.- Las restantes alegaciones de la parte recurrente se resuelven conjuntamente por su estrecha relación.

A) Rige en nuestro ordenamiento jurídico el principio de autonomía de la voluntad en materia de contratación pues, de conformidad con los artículos 1088, 1091, 1254, 1255, 1257, 1258, 1278 y demás concordantes del Código Civil, las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y han de cumplirse a tenor de los mismos, pudiendo las partes establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente siempre que no sean contrarias a la ley, a la moral y al orden público; quedando obligadas desde la perfección del contrato, por el concurso de la oferta y aceptación, al cumplimiento no sólo de lo expresamente pactado sino a todas las consecuencias que se deriven de la buena fe contractual.

Por ello, si bien es cierto que en el contrato de mediación, como expresa la apelante, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial, lo esencial es que el mediador haya desplegado una actividad para lograr la conclusión del contrato final y que dicha actividad haya resultado eficaz, esto ha de interpretarse en relación con lo pactado por las partes y la naturaleza y circunstancias del negocio que se pretende concluir.

Señala la sentencia nº 347/2014, de 14 de octubre, de la sección 13ª de esta Audiencia Provincial: "De las más recientes Sentencias del mismo Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2011 , y, sobre todo, 8 de marzo de 2013 (citada en el recurso ) y 21 de mayo de 2014 , se pueden inferir las siguientes reglas: 1.- Desde la caracterización general del contrato como medio interpretativo del alcance de la gestión encomendada se comprende mejor que las referencias usuales a la "perfección del encargo" y, en su caso, "éxito de la mediación" resultan aplicables aquéllos supuestos en donde la actividad del mediador determina la existencia del marco o vinculación negocial que posibilita la finalidad adquisitiva querida por el oferente, con independencia de la propia ejecución o consumación del mismo. 2.- Esta conclusión resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocial el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva". 3.- El mediador tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión ha resultado decisiva o determinante para el "buen fin" o "éxito" del encargo realizado, con independencia de que la venta o contrato se lleve luego a cabo sin su intervención o conocimiento, de modo que el oferente o comitente se aproveche de su actividad mediadora para celebrar dicha venta. 4.- En todo caso, queda a salvo que, en virtud del principio de autonomía y libertad de pacto, se haya establecido de modo expreso o por la aplicación al caso de los usos y costumbres, la percepción de la remuneración pactada se condicione a la consecución de un determinado resultado adquisitivo o entramado negocial (perfección o consumación del contrato de compraventa, firma de dicho contrato, inscripción en el Registro de la Propiedad, etc)."

De modo que en el contrato de mediación las partes pueden incluir los pactos, cláusulas y condiciones que estimen convenientes, como condicionar el pago de los honorarios a que efectivamente se formalice la compraventa dentro de un determinado plazo, o, en fin, cualquier otra condición lícita producto de la autonomía de la voluntad de las partes, por lo que es preciso acudir al contrato de mediación para inferir su contenido obligacional y el nacimiento del derecho a la comisión.

B) La cláusula 3.2 del contrato de mediación de fecha 19 de marzo de 2018, que sirve de fundamento a la acción ejercitada, establece, en lo que al caso interesa, lo siguiente: "3. 2 Comisiones por comercialización de espacios.

Por otra parte, la Propiedad pagará al Prestador de Servicios, en compensación por la prestación de los servicios contenidos en el apartado (ii) del Anexo 1 las siguientes comisiones (la "Comisión"):

a) una comisión del cuatro por ciento (4%) del precio de venta (IVA no incluido) para el caso de que la Propiedad alcanzara con COSTCO un acuerdo para la firma de un contrato de compraventa de un local del Complejo (el "Contrato de Compraventa").

(...)

"En caso de que no fuera posible para la Propiedad, por cualesquiera motivos, suscribir el Contrato de Compraventa al que se hace referencia en el apartado a) anterior o el Contrato de Arrendamiento con la entidad COSTCO resen~ado en el epiŽgrafe (i) del apartado b) anterior en el plazo de veinticuatro (24) meses desde la firma del presente Contrato, se daraŽn por cumplidas las obligaciones de la Propiedad y no se devengaraŽ ComisioŽn alguna, siendo uŽnicamente pagadero el Precio".

Alega la parte apelante que lo relevante en el contrato de mediación pactado es que, gracias a su actividad mediadora, compradora y vendedora alcanzaran, dentro del plazo de dos años, un acuerdo para la firma de un contrato de compraventa, no que convinieran el propio contrato de compraventa, como ha entendido la Juez de instancia, y que ese acuerdo se logró con la firma del acuerdo de intenciones de 17 de enero de 2020 suscrito entre la demandada y Costco, devengándose por tanto el derecho a la comisión.

Sin embargo, los términos del contrato sobre el devengo de la comisión no pueden ser más claros, atendiendo al conjunto de la cláusula y no solo a una parte de ella, como hace la apelante: si el contrato de compraventa no se suscribe, por cualquier causa, en el plazo de 24 meses, no se devengaraŽ comisioŽn alguna. Y tales términos claros no permiten otra interpretación que la que hace la sentencia.

Parece preciso recordar las directrices y criterios de interpretación de los contratos, que resume la STS 190/2016 del 28 de marzo:

"i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: «[... el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocia! proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual".

Pues bien, en el presente caso, conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, la interpretación que se infiere del criterio gramatical ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil) es clara y precisa, pues los términos del contrato resultan unívocos.

La propia apelante viene a reconocerlo cuando señala las partes calificaron "de forma no muy acertada", el acuerdo como "Contrato de Compraventa" en vez de "Acuerdo para la firma de un contrato de compraventa". Pero, precisamente, cuando son las propias partes contratantes, de común acuerdo, las que califican el convenio que determina el devengo de la comisión, no puede decirse que la interpretación que se basa en esa calificación sea contraria a la interpretación literal. Y no se puede obviar que la apelante es una empresa dedicada profesionalmente a la gestión inmobiliaria, como reconoce en su demanda, por lo que no cabe sino concluir que no podía desconocer el claro sentido de la cláusula que regula la comisión y que aceptó condicionar la percepción de la comisión por venta a la suscripción del contrato de compraventa en los siguientes 24 meses.

Interpretación literal que, ya se ha señalado, constituye "el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo", dada la claridad de los términos del contrato, y que hace innecesario acudir, como pretende la apelante, a los actos coetáneos o posteriores de las partes. Sin que de la actuación de la demandada en las diligencias previas 920/2020 -en las que aportó el contrato de compraventa que le había sido solicitado- pueda alcanzarse una interpretación contractual distinta.

C) A la vista de lo expuesto, la disquisición sobre la naturaleza jurídica del acuerdo de intenciones convenido el 17 de enero de 2020 entre la demandada y Costco carece de interés, puesto que lo pactado como condición para el devengo de la comisión fue la suscripción del contrato de compraventa en un plazo de 24 meses, por lo que ni un acuerdo de intenciones, ni unos tratos preparatorios, ni siquiera un precontrato, encajan en la previsión contractual, en la que se exige, de modo expreso, la suscripción de la compraventa; no basta ni siquiera la perfección del contrato, que se produce por la concurrencia de consentimiento, objeto y causa, sino que se exige la consumación, con la suscripción del oportuno contrato. Como señaló la Resolución de la DGRN de 22 de enero de 2013, que cita la STS 67/2020, de 3 de febrero: "La perfección de la compraventa se produce por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato ( artículos 1262 y 1450 del Código Civil ) y ésta se ha producido definitivamente al ejercitarse en tiempo y forma la opción por el optante. No obstante, siendo necesaria la perfección del contrato para la transmisión del dominio es también imprescindible su consumación, lo que tiene lugar mediante la traditio ( artículos 609 y 1095 del Código Civil ), ya sea la material o la instrumental que va ligada al otorgamiento de escritura pública (...)".

D) Finalmente, alega la apelante sobre el pronunciamiento de la sentencia que, al objeto de justificar no imponer las costas a la parte actora pese a la desestimación de la demanda, señala que no aprecia mala fe en la conducta de ninguna de las partes. Estas alegaciones carecen realmente de contenido impugnatorio, ya que si en el suplico del recurso solicita la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, ello es como consecuencia de la pretendida estimación del recurso y consiguiente revocación de la sentencia, con estimación de la demanda, y no de la apreciación de una actuación de mala fe que no tiene virtualidad alguna para condicionar el pronunciamiento en materia de costas, que se rige por el principio objetivo del vencimiento, y que por ello solo se tiene en cuenta en los supuestos de allanamiento, conforme al artículo 395 LEC, o en relación con la limitación del tercio de la cuantía del proceso impuesta por el apartado tercero del artículo 394 LEC, supuestos a los que no se refiere la parte apelante.

TERCERO.- Impugnación de la sentencia.

La parte demandada apelada impugna el pronunciamiento sobre costas de la sentencia alegando como motivos la infracción del principio del vencimiento objetivo, la inexistencia de serias dudas de derecho y la improcedencia de aplicar la buena fe como excepción al vencimiento objetivo.

Los tres motivos se resuelven conjuntamente.

La sentencia no impone las costas a la parte demandante, no obstante desestimar íntegramente la demanda, con la siguiente justificación "Conforme al artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, toda vez que pese a haberse desestimado la demanda, la cuestión litigiosa era jurídica y dependía de la interpretación tanto del Contrato de 19 de marzo de 2018 como del Acuerdo de Intenciones de 17 de enero de 2020, por lo que no se aprecia mala fe en la conducta de ninguna de las partes."

Tal justificación, efectivamente, es errónea.

El sistema general de imposición de costas recogido en el artículo 394 LEC se basa en el principio del vencimiento objetivo, de manera que la desestimación de la demanda acarrea la imposición de las costas, si bien se establece como excepción la posibilidad de excluir la condena cuando concurran circunstancias excepcionales que lo justifiquen, lo que conforme al citado precepto tiene lugar cuando el caso presente "serias dudas de hecho o de derecho".

Por otra parte, en caso de estimación parcial, la regla general es que no se condene en costas a ninguna de las partes, con una única excepción que permite la imposición de costas a la parte que haya litigado con temeridad ( artículo 394.2 LEC).

Por tanto, la buena o la mala fe no tienen virtualidad para condicionar el pronunciamiento en materia de costas, salvo en los supuestos de allanamiento, conforme al artículo 395 LEC, que no es el de autos. Y la mera referencia a que la cuestión es jurídica y que ha precisado interpretación contractual no puede entenderse como apreciación de la concurrencia de serias dudas, que ni se expresan ni motivan, ni resultan del tenor de la sentencia.

En consecuencia, no existiendo base para la aplicación de excepción alguna al criterio objetivo del vencimiento, debe revocarse el pronunciamiento en materia de costas e imponerlas a la parte actora cuya demanda ha sido íntegramente rechazada, con la consiguiente estimación de la impugnación de la sentencia.

CUARTO.- Las costas del recurso de apelación se imponen a la parte apelante, sin hacer imposición de las costas de la impugnación de la sentencia, de conformidad con lo prevenido en el artículo 398 LEC.

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.