Sentencia Civil 138/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 1128/2022 de 22 de marzo del 2024

PRIMERO.- La entidad KIDS PLANET, S.L. ejercita una acción de resolución de contrato y reclamación de cantidad por importe de 176.000 euros más intereses legales, contra CALANDREA INVESTMENTS, S.L. ; la demanda se sustenta en un relato fáctico según el cual el 30 de enero de 2020 la actora como arrendataria celebró un contrato de arrendamiento con la demandada sobre los locales comerciales E-17, E-18 y E-19, sitos en el Centro Comercial Parque Corredor, Crtra.Torrejón-Ajalvir km 5, s/n.Torrejón de Ardoz(Madrid), entregando como fianza la cantidad de dos mensualidades, 44.000 euros, así como 132.000,00 € como garantía del cumplimiento del pago de la renta pactada mediante la suscripción del meritado Contrato de arrendamiento; según este relato en el parque comercial se están llevando a cabo obras muy importantes desde el último trimestres del 2019 que afectan de forma muy importante a los locales arrendados, con una "disminución considerable de la afluencia de público al mencionado centro comercial, la cual ha ido paulatinamente agravándose hasta ser prácticamente inexistente la afluencia de público a los Locales dada la imposibilidad de acceder al aparcamiento y al encontrarse además muchos de los locales cerrados como consecuencia de la reforma", cuestión esta conocida por las partes que les llevó a introducir en el contrato la cláusula 10.4 que otorga un verdadero derecho de desistimiento, de modo que el 30 de marzo de 2020 la actora mandó un burofax de resolución del contrato, lo que no fue admitido por la demandada, habiendo abonado la actora las cantidades debidas y entregado las llaves a la arrendadora que firmó acta de recepción el 12 de mayo estando los locales en perfecto estado, sin que haya entregado la demandada la fianza y garantía que le fue abonada pese a los requerimientos efectuados.

La demandada se opuso a la demanda señalando que en el juzgado nº 2 de Torrejón de Ardoz se seguiría proceso contra la actora, ordinario nº 997/2020 en reclamación de 462.000 euros por los mismos hechos ahora enjuiciados; en la contestación la parte señala que la actora es arrendataria de esos locales desde el mes de marzo de 2017, siendo propietaria entonces la mercantil KORVAC INVERSIONES S.L.U. (ambas del mismo grupo empresarial) siendo así que en julio de 2017 la comunidad de propietarios que gestiona el centro comercial aprobó un amplio proyecto de reforma al que se opuso Korvac, llegando a interponer un procedimiento judicial de impugnación del acuerdo; el 28 de diciembre de 2017, las sociedades KORVAC INVERSIONES S.L.U. y REDEVCO SERVICES IBERIA S.L.U. suscribieron escritura pública por la que elevaban a público el contrato de opción de compra que la primera confería a la segunda sobre los locales antes descritos. En dicha escritura compareció la demandante como titular del contrato de arrendamiento. El acuerdo estaba condicionado a la compra de más del 50% del Centro Comercial Parque Corredor y al inicio de las obras aprobadas en la Junta del 19 de Julio de 2017, siendo parte del pacto el mantenimiento del contrato de arrendamiento de la actora con la misma renta que venía abonando, debiendo firmar un nuevo contrato cuando se ejercitase la opción de compra; posteriormente el 30 de enero de 2018 REDEVCO SERVICES IBERIA S.L.U. cedió a CALANDREA INVESMENT SLU la opción de compra ejercitada y en dicho otorgamiento, nuevamente compareció la hoy demandante KIDS PLANET SLU. como arrendataria. Según este relato el 30 de enero de 2020 dentro del plazo estipulado, CALANDREA INVESTMENTS SLU ejercita la opción de compra, suscribiéndose en unidad de acto por parte de KIDS PLANETS SLU el contrato de arrendamiento sin mostrar reserva alguna respecto del impacto de las obras de reforma del Centro Comercial en la actividad del arrendatario, perfecto conocedor del estado de las obras. La parte señala que la garantía ofrecida lo fue para garantizar cualquier incumplimiento contractual por lo que no se ha devuelto al haberse incumplido la cláusula relativa al plazo y al periodo de obligado cumplimiento (cláusula 2ª1). Respecto de las obras se reconoce que se estaban llevando a cabo las mismas desde junio de 2019 si bien ello no llevó al cierre de ningún local habiendo aumentado la afluencia de público en el 2019 y 1,64% siendo así que los locales arrendados a la actora tienen acceso directo desde la vía pública, no interrumpiéndose la actividad del centro comercial hasta la declaración del estado de alarma, terminando las obras en noviembre de 2020, no teniendo causa la actora para la resolución del contrato tan solo trece días después de su firma pues la primera carta de resolución es de 13 de febrero de 2020. Se argumenta por la parte que hasta la entrega de las llaves la actora adeudaría la cantidad de 34.069,98 euros que habrían de descontarse de la fianza prestada por 44.000 euros, y se añade que el incumplimiento del plazo mínimo del contrato genera una deuda para la actora de 462.000 euros de modo que las cantidades reclamadas por la actora deben compensarse con las debidas antes dichas, formulando la parte reconvención a fin de que se declare que la actora adeuda la cantidad de 34.069,98 euros por rentas debidas con condena a su pago a la reconviniente, a compensar con la fianza recibida.

La actora se opuso a la reconvención manteniendo no adeudar las rentas dichas al haber dejado los locales en el mes de marzo de 2020 por lo que no procede la reclamación de los meses de abril y mayo.

Por auto de 7 de septiembre de 2021 se acordó la acumulación de autos.

La juez de instancia dicta sentencia en la que tras extractar la posición de las partes y el objeto del proceso valora la prueba practicada y concluye con la íntegra desestimación de la demanda y estimación de la reconvención, con condena a la actora reconvenida de todas las costas causadas.

La sentencia fue aclarada mediante complemento de la resolución.

Recurre la sentencia la representación de la actora. En primer lugar alega la nulidad del auto de aclaración al no habérsele dado traslado para alegaciones del escrito de la demandada solicitando el complemento de la resolución. En cuando al fondo el recurso se sustenta, sea ello expuesto en forma resumida a los solos efectos de abordar sus motivos, en la alegación en primer lugar de error en la valoración de la prueba, haciendo la parte alegaciones sobre el error de la sentencia al tratar a las empresas Korvacs y Kids como si fueran una misma persona jurídica, así como sobre el hecho del conocimiento del alcance de las obras que se iban a realizar en el centro comercial; en segundo lugar se alega la infracción del artículo 316 LEC en relación con la prueba testifical practicada, no habiendo tenido en cuenta la juez las testificales que explicaron la afectación de los locales por las obras y la desaparición de la clientela; en tercer lugar se alega la infracción del artículo 217 sobre la carga de la prueba al no estimar el juzgado acreditados los hechos en que se sustenta la reclamación; y respecto de las consecuencias de la resolución se alega el error de considerar que la actora ha de pagar las rentas de abril y mayo de 2020 y al tiempo que debe aplicarse la cláusula penal en la forma hecha, lo que supone duplicar el pago de esas mensualidades; asimismo se alega que no se ha tenido en cuenta que la situación de pandemia evitó que pudieran entregarse las llaves hasta el mes de mayo de 2020. Se solicita la estimación del recurso, revocación de la sentencia de instancia y estimación de la demanda interpuesta.

La demandada se opuso al recurso interpuesto solicitando la íntegra confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Respecto de las alegaciones que se hacen sobre la existencia de una posible causa de nulidad por no haberse dado traslado a la parte del escrito de la contraria solicitando el complemento de la sentencia dictada, lo cierto es que presentado tal escrito no se dio el necesario traslado para alegaciones por cinco días como establece el artículo 215.2 LEC, por lo que se solicita que las actuaciones sean:

"...retrotraídas a un momento anterior, traslado del escrito interpuesto de contrario solicitando la aclaración de la sentencia, de forma que se de plazo a KIDS para que pueda presentar las correspondientes alegaciones a fin de acreditar cuanto se ha expuesto".

La Sala no va a dar lugar a la nulidad que se argumenta, de un lado porque aunque la infracción procesal se ha producido lo cierto es que la parte no solicita la nulidad de la sentencia dictada en el suplico del recurso interpuesto, en el que se pretende hacer valer la causa de nulidad; y de otro lado porque la decisión no supone la indefensión de la parte que no se argumenta y que no concurre cuando precisamente se viene a invocar como motivo de la nulidad que el auto de complemento viene a perjudicar a la parte pues:

"...condena a KIDS PLANET, S.L.U. (en adelante, KIDS)a abonar dos veces la renta referida a los meses de abril y mayo de 2020. En efecto, el Juzgado al que tenemos el honor de dirigirnos condena a KIDS por un lado, al pago de la renta de los meses de abril y mayo de 2020, además, por otro lado, al abono del importe determinado o pactado mediante la cláusula penal, referida al periodo de obligado arriendo del local, con lo que consideramos que se condena dos veces al pago de la misma cantidad", cuestión esta que conforma a su vez uno de los motivos del recurso de modo que puede abordarse esta cuestión al resolver la apelación sin el remedio de la nulidad de actuaciones.

TERCERO.- Respecto al recurso interpuesto puesto que el mismo se sustenta en la alegación de errónea valoración de la prueba es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal "ad quem" está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con los solicitado por el recurrente.

La sentencia de esta Sala nº 88/2013, de 22 febrero , afirma que "en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre , afirma lo siguiente: "Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')...".

Y hemos de señalar que la sentencia se encuentra debidamente motivada expresando la juzgadora su convicción en términos razonados y sin que se aprecie en ello error relevante, ni omisión de ningún tipo, ni desde luego infracción legal; antes al contrario, la sentencia es exhaustiva en la consideración de las alegaciones de las partes y en reseñar toda la prueba practicada y su resultado de modo que es la valoración de esta prueba lo que la parte rechaza a través del recurso defendiendo su propia posición.

Desde luego no hay infracción alguna en relación con la carga de la prueba por el hecho de que la juzgadora no haya aceptado las tesis de la ahora apelante, no explicándose debidamente este motivo del recurso que por ello ha de ser rechazado sin otras consideraciones.

De lo que se discrepa por el recurrente, salvo en lo que se verá, es de la valoración hecha de la prueba que se considera errónea, error que se concreta en la referencia que se hace a que la juzgadora habría tratado a la empresa Korvac y a la actora como si fueran la misma persona jurídica, o respecto al hecho de aceptarse que la actora tenía conocimiento de las obras que se llevaban a cabo en el centro comercial.

La Sala no acepta ninguna de estas premisas; de un lado no es cierto que haya confusión alguna de personalidad de las personas jurídicas antes dichas, lo que no significa que no pueda tenerse en cuenta por ser indudablemente relevante la relación entre ambas empresas al pertenecer ambas al mismo grupo y ser representadas por la misma persona, D. Simón, y ello tiene lógicamente que ver con el conocimiento que la actora como arrendataria de los locales que dan origen al proceso tenía de las obras llevadas a cabo en el centro comercial desde el mes de junio de 2019.

Lo que pone de manifiesto la prueba por encima de cualquier duda es que frente al simple relato de la demanda interpuesta que da inicio a este procedimiento, al que luego se acumuló el iniciado ante el juzgado nº 2 por demanda de la aquí demandada, Calandrea como arrendadora de los locales, la situación resulta más compleja y ajena a los hechos relatados en la demanda que se plantea como si la relación arrendaticia en los locales comenzara el 30 de enero de 2020, cuando se firma el contrato con la actual arrendadora y demandada, se viera la parte sometida a unas obras que impedían la viabilidad económica de la actividad, y debiera por ello acudir a la resolución del contrato con invocación de la estipulación 10ª del contrato y reclamación por ello de las cantidades entregadas como fianza y garantía, en total 176.000 euros.

Frente a este relato que se apoya sobre todo en actas notariales con fotografías reveladoras de la situación del centro comercial, la documentación aportada por la demandada justifica cumplidamente, y es un hecho no controvertido, que la actora ya era arrendataria de los locales en el año 2017 en que se acuerda por la junta de propietarios del centro comercial la realización de obras de remodelación, y era arrendataria siendo su arrendadora la entidad Korvac Inversiones S.L.U. perteneciente a su mismo grupo empresarial, entidad esta que disconforme con las obras proyectadas impugnó el acuerdo en el procedimiento ordinario 1011/2017 del juzgado nº 2 de Torrejón de Ardoz; esta situación se solventó mediante la intervención de otro propietario la entidad Redevco Services Iberia S.L.U. que decidió adquirir los locales de la entidad Korvac mediante una opción de compra que finalmente fue cedida a la demandada Calandrea Investment S.L.U. con participación en todas estas operaciones de la arrendataria actora, representada por la persona que asimismo ostentaba la representación de Korvac como propietaria arrendadora, pues el mantenimiento del arrendamiento era esencial para llevar a cabo la operación, al tiempo que Korvac desistió del proceso de impugnación de acuerdos entablado (documento nº 3 de la contestación a la demanda). Así resulta sin esfuerzo del examen de los documentos números 1 de la contestación (escritura de compraventa entre Korvac y Calandrea de 30 de enero de 2020 en la que participa la arrendataria y a la que se une el contrato de arrendamiento que se firma el mismo día), del documento nº 3 de la contestación, escritura por la que se eleva a público el contrato privado de opción de compra de 22 de diciembre de 2017 en que asimismo interviene la arrendataria y en que se pacta en la estipulación novena el compromiso de la arrendataria de mantenerse como inquilino en las mismas condiciones; o del documento 4 de la contestación, escritura de cesión de opción de 30 de enero de 2018 de Redevco a Calendrea en que también interviene la arrendataria.

Así las cosas lo que se pone de relieve es que una vez realizada la compraventa de los locales y firmado el nuevo contrato de arrendamiento con la compradora Calandrea la arrendataria dejó de tener interés en cumplir el acuerdo de mantenerse en los locales incumpliendo de forma patente el contrato suscrito en el que se pactada un tiempo mínimo de permanencia de dos años con la invocación de una cláusula que no puede ser de aplicación a la situación preexistente de obras sobradamente conocidas y ya iniciadas meses antes, al margen de no darse los presupuestos previstos para su aplicación. Sobre la cuestión del conocimiento de las obras insistió mucho el letrado de la actora en el acto del juicio, y se puso de manifiesto que se enviaban por la gestora del centro comercial circulares informativas a los arrendatarios, si bien además no puede dejar de tenerse en cuenta que la arrendadora de la actora hasta el 30 de enero de 2020 era la empresa de su mismo grupo Korvac por lo que pretender ignorar el alcance de las obras es un ejercicio inútil, al margen de que las obras empezaron en junio de 2019 como declararon los testigos y muy especialmente el director de la ejecución de las obras Sr. Jeronimo. Por lo demás la tan grave afectación de los locales que impidieron su continuidad tan solo trece días después de la firma del contrato (documento nº 16 de la contestación a la demanda, burofax de resolución de 13 de febrero de 2020) se pretende acreditar con las fotografías aportadas a las actas notariales de 26 de febrero de 2020 y 3 de junio de 2020 (documentos números 2, 3 y 4 de la demanda) pero al respecto ha de indicarse que las fotografías de 26 de febrero no se hacen a los locales arrendados a la zona de los mismos, con acceso desde la vía pública, y las de 3 de junio no pueden ser tenidas en cuenta, como indica la juez de instancia, al ser de fecha muy posterior a la resolución contractual que por ello no se fundaba en el estado que allí se muestra. Frente a esta situación el documento nº 11 de la contestación a la demanda, acta notarial de 10 de marzo de 2020 ofrece fotografías desde la calle sobre los locales, sin que se aprecie obras de ningún tipo en esa fachada, ni en aparcamiento, que puedan dificultar el acceso, estando abiertos los locales contiguos, lo que fue además corroborado por el director de la ejecución de la obra que mantuvo que en esa zona las obras empezaron en el verano de 2020 al igual que lo declaró el director del centro comercial Sr. Laureano, lo que desacredita el testimonio del que fue director de tiendas de la actora que testificó que las tiendas eran inaccesible, algo que no era así en el momento de la resolución.

No aprecia tampoco la Sala infracción del artículo 316 sobre el interrogatorio de parte, ni sobre la valoración de la prueba testifical que la Sala comparte pues todos los testigos de la actora tenían o tienen vinculación laboral con ella y no es razonable ni creible mantener como hizo el actual director financiero que en solo 13 días desde la celebración del contrato con la nueva arrendadora se hizo necesario despedir a los empleados por la casi inexistente afluencia de público y resolver el contrato. Ni hay relación directa entre las obras y la disminución de público en esa época, documentos 12 y 13 de la contestación ratificados en el juicio, ni es posible en tan solo 13 días tomar esa decisión con datos ciertos.

Debe por ello desestimarse estos motivos del recurso asumiendo la Sala las conclusiones de la sentencia de instancia.

CUARTO.- Respecto al último punto del recurso, efectos de la resolución desde el punto de vista económico y consecuencias del fallo dictado que se dice duplica los pagos a que es condenada la parte al no haberse tenido en cuenta que se están duplicando los pagos de los meses de abril y mayo de 2020 hemos de convenir con la parte en que la cuestión no ha sido correctamente resuelta.

El problema advertido ha sido que solicitada la acumulación a este proceso del seguido a instancia de Calandrea contra la aquí actora en el juzgado nº 2 de Torrejón de Ardoz, con el número de Ordinario 997/2020 antes de resolverse la acumulación finalmente aceptada la aquí demandada presentó escrito de contestación a la demanda y planteó reconvención que no obstante no fue coincidente con lo pedido en el proceso antes iniciado a su instancia.

Así en la demanda interpuesta por Calandrea en el procedimiento acumulado al que nos ocupa el suplico contenía las siguientes peticiones principales:

"...b) DECLARE que, como consecuencia del desistimiento del contrato por KIDS PLANET SLU, CALANDREA INVESTMENTS, S.L.U, tiene derecho a percibir de la demandada la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS MIL EUROS (462.000,00 €).

c) DECLARE que CALANDREA INVESTMENT SLU puede aplicar la garantía adicional por importe de CIENTO TREINTA Y DOS MIL EUROS (132.000,00 €), al cumplimiento de la obligación contractual de abono de la cláusula derivada del desistimiento anticipado.

d) CONDENE a KIDS PLANET SLU al abono a CALANDREA INVESTMENTS, S.L.U de la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL EUROS (330.000,00 €) más los intereses legales devengados por dicha cantidad, desde la fecha de requerimiento de su abono. "

De modo que se reclamaban 462.000 euros sobre la base de haberse resuelto el contrato el 30 de marzo de 2020 y deber abonarse un año y nueve meses por el incumplimiento del plazo mínimo pactado, y se compensaba esa cifra únicamente con el importe de la garantía prestada por 132.000 euros.

En tanto en la reconvención ejercitada en el presente procedimiento el suplico fue:

A) DECLARE que la mercantil KIDS PLANET SLU adeuda a mi mandante la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL SESENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (34.069, 98 €)en concepto de rentas y cantidades asimiladas derivadas del contrato de arrendamiento suscrito con CALANDREA INVESTMENT SLU con fecha 30 de enero de 2020.

B) B) CONDENE a KIDS PLANET SLU al abono a CALANDREA INVESTMENTS, S.L.U de la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL SESENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (34.069,98 €) más los intereses legales devengados por dicha cantidad, DECLARANDO, asimismo, que dicha cantidad resulta compensable con la fianza recibida"

Por lo que nada se dice de la reclamación antes expuesta de 462.000 euros y además se reclaman 34.069,98 euros al considerarse que la resolución ha de hacerse efectiva no en fecha 31 de marzo de 2020 sino a la entrega de las llaves en mayo de 2020, dos meses más que son los que se reclaman y habrían de compensarse con la fianza entregada por importe de 44.000 euros.

Dada esta dificultosa redacción de ambos suplicos no debidamente cohonestados fue necesario complementar la sentencia, y por auto de 16 de mayo de 2022 se deja el fallo del siguiente modo:

"DESESTIMAR la demanda interpuesta por KIDS PLANET, S.L.U .............contra CALANDREA INVESTMENTS,S.L.U...y en consecuencia:

DECLARO haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de 30 de enero de 2020, con efecto desde el 12 de mayo de 2020, por haber desistido unilateral y voluntariamente la mercantil KIDS PLANET SLU de este, obedeciendo dicho desistimiento a la exclusiva voluntad de la demandada KIDS PLANET, S.L.U.

DECLARO no haber lugar a la reclamación dineraria por importe de 176.000 €, correspondiente a la fianza(44.000 €) y garantía adicional (132.000 €), fijadas en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 30 de enero de 2020, por haber lugar a la compensación de créditos entre las partes, derivada de la demanda reconvencional ejercitada en este procedimiento y de la aplicación de las cláusulas contractuales estipuladas para determinar las consecuencias del incumplimiento del plazo mínimo de duración del arrendamiento.

ESTIMAR la demanda reconvencional interpuesta por la procuradora de los tribunales doña Cristina García Palomino en nombre y presentación de CALANDREAINVESTMENTS, S.L.U contra KIDS PLANET, S.L.U, representado por el Procurador de los tribunales don Esteban Martínez Espinar, y en consecuencia:

DECLARO que la mercantil KIDS PLANET SLU adeuda a CALANDREA INVESTMENTS, S.L.U la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL SESENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y OCHOCÉNTIMOS (34.069.98 €) en concepto de rentas y cantidades asimiladas derivadas del contrato de arrendamiento suscrito con CALANDREA INVESTMENT SLU con fecha 30 de enero de 2020.

DECLARO que, como consecuencia del desistimiento del contrato por KIDS PLANET SLU, CALANDREA INVESTMENTS, S.L.U, tiene derecho a percibir de la demandada la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS MIL EUROS (462.000,00 €).Dicha cantidad será compensada con la fianza y garantía legal,( 176.000 €) condenándose a KIDS PLANET, S.L.U a abonar a favor de CALANDREA INVESTMENTS, S.L.U la suma de 286.000 euros, más intereses legales desde presentación de la demanda

CONDENO a KIDS PLANET SLU al abono a CALANDREA INVESTMENTS, S.L.U de la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL SESENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y OCHOCÉNTIMOS (34.069, 98 €) más los intereses legales devengados por dicha cantidad."

De este modo tiene razón la parte cuando señala que se está duplicando la condena a abonar el importe de los meses de abril y parte correspondiente de mayo hasta la entrega de llaves, y ha de estimarse el recurso en este punto a fin de corregir esta situación debida a la confusión de los escritos pues ciertamente los 286.000 euros de condena una vez compensada las cantidades entregadas por la actora tienen en cuenta tanto lo entregado como garantía como lo entregado como fianza, y lo cálculos de la demandada al cifrar en 462000 euros lo debido a razón de 22.000 euros al mes desde abril de 2020 hasta diciembre de 2021, un año y nueve meses; de modo que no cabe la ulterior condena a indemnizar en las mensualidades de abril y parte proporcional de mayo como no abonadas pues aunque ello sea así ese importe ya se ha computado en los 462.000 euros reclamados en total y se han compensado por todas las cantidades abonadas por la actora como fianza y como garantía, y si se abonara el importe de esas rentas impagadas habría que reducir a su vez el importe de los 462.000 euros de modo que el resultado sería el mismo, la demandada ha de abonar únicamente la suma de 286.000 euros, por lo que en este punto ha de estimarse el recurso.

QUINTO.- Las costas de la primera instancia han de imponerse a la actora al haberse desestimado todas sus pretensiones, e igualmente ha de abonar las costas causadas por la demanda interpuesta por la demandada y acumulada a estos autos, articulo 394 LEC.

No se hace imposición de las costas de este recurso al haberse estimado en parte el mismo, artículo 398 en relación con el artículo 394 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.