Sentencia Civil 391/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 574/2023 de 22 de junio del 2023

PRIMERO : D Juan Carlos y Dª Edurne presentaron demanda de JVD acumulando la acción en reclamación de cantidad por rentas y cantidades asimiladas contra Horno de Viñuelas SA Restaurante la Hípica.

Se afirma que:

-los actores son propietarios del local sito en Tres Cantos que describen

-el 1 de octubre de 2003 se celebró contrato de arrendamiento sobre el local de la finca

-finalizado dicho contrato se prorrogó con Horno de Viñuelas SL el 1 de octubre de 2016

A día de presentación de la demanda la renta mensual asciende a 6572,96 euros/mes

-desde abril de 2020 la demandada no ha abonado el importe exacto en concepto de renta y afirma que a 1 de julio de 2022 adeuda 83435,26 euros

Tampoco ha abonado el IBI al 50% de 2020 y 2021 reclamando 8365,23 euros

Tampoco ha abonado el Vado de 2020 y 2021 reclamando 1014,20 euros

-la demandada instó JOR con petición cautelar para reducción de la renta

Admite la posibilidad de enervación.

Horno de Viñuelas se opone a la demanda y excepciona:

-litispendencia y necesidad de suspender el procedimiento por prejudicialidad civil toda vez que la sentencia dictada en el JOR está sujeta a recurso de apelación que no se ha resuelto y en el que se pide la reducción de la renta y entiende que hasta la resolución del recurso no quedará determinada la renta entendiendo que no se podrá determinar si los demandados han contraído o no deuda alguna

-también excepciona inadecuación del procedimiento por indeterminación de renta y no justificación de los importes reclamados por IBI 2020 y 2021 que no se han enviado al demandado reclamando ni justificando su importe

En cuanto al pago del vado entiende que no está obligado a su abono

Entrando en el fondo sostiene:

-que la renta no estaría determinada por lo ya expuesto en relación a la litispendencia

-entiende que habría que computar la caución entregada para el alzamiento de la medida cautelar que entiende debe compatibilizarse como pago

-que hasta que no se resuelva el recurso de apelación no podremos saber el importe de las rentas desde abril de 2020 ignorando la cantidad debida.

El 20 de diciembre de 2022 se dicta sentencia que desestima íntegramente la demanda, absolviendo a Horno de Viñares SA Restaurante La Hípica de los pedimentos contenidos en la misma con costas a la actora.

D Juan Carlos y Dª Edurne presentan escrito interponiendo recurso de apelación

Como primer motivo articula vulneración del art 218 LEC sobre exhaustividad, incongruencia omisiva y motivación de las sentencia

Como segundo argumento sostiene infracción de normas legales que rigen los actos y garantías del proceso causando indefensión

Finalmente articula el recurso sobre la alegación de error en la valoración de la prueba oponinedo vulneración del art 394 LEC.

De adverso se ha presentado escrito de oposición al recurso.

Niega que concurra falta de congruencia y motivación

Tampoco está de acuerdo con la alegada infracción de normas legales que rigen los actos y garantías del proceso produciendo indefensión

En cuanto a la alegación de error en la valoración de la prueba la parte lo que pretende es imponer su particular visión frente a la objetividad del juzgador.

El 30 de mayo de 2023 se acordó señalar el 21 de junio de 2023 para deliberación votación y fallo de los presentes autos, presentando la entidad Horno de Viñuelas, el 12 de junio de 2023 sentencia recaída en apelación en los autos de JOR 634/2020 de la que se dio traslado a la contraparte que evacuó alegaciones.

SEGUNDO : Expuesta la controversia traída al conocimiento de la Sala y previo a su examen vamos a analizar los documentos obrante en autos y que han sido aportados por las partes.

-no queda cuestionada la propiedad de los actores que, por otro lado se acredita con el documento nº 2 de la demanda

-el doc 3 pone de manifiesto que el 1 de octubre de 2003 D Juan Carlos y Dª Edurne arriendan a Horno de Viñuelas SA el local dedicado a la explotación del negocio de hostelería compuesto de:

Hall de entrada

Local regular en planta baja compuesta de barra bar y servicios

Comedor a la izquierda del local

Despacho administrativo en planta baja a la izquierda

Escalera de acceso a la planta superior

Local rectangualr en 1ª planta con barra bar y cocina

Terraza de servicio en el exterior y jardín

Cláusula 1ª acuerda que "...mientras no exista incumplimiento por parte de la arrendataria de lo pactado en el contrato, la arrendataría tendrá el uso del aparcamiento que se encuentra delante del local arrendado, si bien D Juan Carlos y su familia y amigos tendrán siempre derecho a utilizarlo para acceder a la vivienda de éste.

Duración de 1 de octubre de 2003 a 30 de septiembre de 2016

Precio 4207,08 euros más IVA e impuestos que graven en el futuro

-Doc 4 contrato de 1 de octubre de 2016: "Llegado el plazo de vencimiento las partes acuerdan su prórroga por un periodo que se extiende del 1 de octubre de 2016 hasta el 31 de diciembre de 2026

Precio 74400 euros anuales repartidos en 12 mensualidades de 6200 euros cada una

La arrendataria, seguirá abonando el 50% de IBI

-Doc 5 Tasa de Vados del Ayuntamiento de Tres Cantos 507,10 euros/año

-Doc 6 La parte actora manifiesta que se refiere al IBI.

IBI del 2020 1329,28 euros

Aporta una orden de transferencia de recaudación ejecutiva del Ayuntamineto de 10 de enero de 2022 de 7000 euros que ignoramos a qué corresponde

Aporta también (duplicado) un justificante de pago de 8401;19 euros en concepto NUM000 del Ayuntamiento de Tres Cantos que ignoramos a qué corresponde

La actora en su demanda manifiesta que reclama el 50% del IBI de 2020 y 2021 por importe de 8365,23 euros (importe de esos tres importes partido por 2)

-Doc 7 de la demanda. Auto dictado en la pieza de medidas cautelares de 19 de febrero de 2021 por el que:

(I)se suspende cautelarmente la obligación de pago del 40% de la renta pactada desde abril de 2020 hasta diciembre de 2021: renta a abonar 3866,45 euros

(II)suspende cautelarmente la obligación de pagar el 30% de la renta pactada desde enero de 2022 hasta el dictado de la sentencia firme: renta a abonar 4510,85 euros

Al folio 226 consta el auto resolviendo el recurso de apelación contra el Auto resolutorio de las medidas cautelares que desestima el recurso con imposición de costas a la parte apelante

Al folio 129 consta el Auto de 27 de diciembre de 2021 que acuerda el alzamiento de la medida cautelar adoptada por haberse dictado sentencia no firme al entender que "falta apariencia de buen derecho que justifique el mantenimiento de la medida, pues tras haberse dictado sentencia han de tomarse sus propios razonamientos como necesaria referencia lógica. Y si en esa sentencia se ha estimado adecuada a las circunstancias del caso una reducción de la renta hasta la fecha de entrada en vigor de la Orden 1244/2021 de 1 de octubre de la Consejería de Sanidad de la Comunidad de Madrid, y esta fecha ya ha pasado ( sus efectos se producen desde las 00:00 horas del día 4 de octubre de 2021 ex art 3) sin que conste un cambio relevante de las circunstancias tomadas en consideración al dictarse la sentencia, la consecuencia no puede ser otra que el alzamiento de las medidas adoptadas.

-doc 8: se acompaña la sentencia dictada en el JOR 634/2020 por la que se estima la demanda y declara procedente aplicar la cláusula rebus sic stantibus y una reducción de la renta pactada de un 30% desde la fecha en que fue declarado el estado de alarma y hasta la fecha de entrada en vigor de la Orden 1244/2021 de 1 de octubre de la Consejería de Sanidad.

La sentencia ha sido apelada por la entidad Horno de Viñuelas mediando oposición al recurso de D Juan Carlos y de la Sra. Edurne.

Al folio 120 se ha aportado por Horno Viñuelas escrito aportado al JOR 634/2020 evacuando manifestaciones y aportando documentos que a su vez había aprotado a la audiencia previa y concretamente:

(I)En virtud de la orden de embargo de la Agencia Tributaria a D Juan Carlos (folio 134) pago de 3866,45 euros (folio 124) el 6 de julio de 2021

Pago de 3866,45 (folio 125) el 3 de noviembre de 2021

(II)Transferencia del alquiler de diciembre de 2021 (folio 126) de 3866,45 euros

(III)Transferencia del alquiler de enero de 2022: 3866,45 euros

(IV)Transferencia del alquiler de enero de 2022: 644,40

-Documento nº 9: folios 133 y ss

Transferencia alquiler abril/2021: 3866,45 euros

Junio/2021 2903,38

Julio/2021: 3943,78

Agosto/2021: 3945,28

Septiembre/2021: 3945,28

Folio 142: pago a cuenta de las rentas Abril/2020 a marzo 2021: 3000 euros

Folio 143: pago a cuenta de las rentas Abril/2020ª Marzo "021: 3000 euros

Folio 144 igual concepto : 3000 euros

Folio 145 y ss: Alquiler Febrero/2022 4513,85

Alquiler marzo/2022 4513,85

Alquiler Abril/2022: 4513,85

Alquiler Mayo/2022: 4515,85

Alquiler Junio/2022 4513,85

Folio 150: Alquiler Julio/2022 4510,85

Documento 11: Modelo 180 Ejercicio 2020

Modelo 115 ejercicios 2020 y 2021

Documento 12 (folio 175 y ss) :

Renta de Agosto/2022 6444,08 euros

Renta octubre de 2022 6444,08 euros

Renta Noviembre/2022 6444,08 euros

Folio 191 ad cautelam consigna 49907,23 euros para el caso de que sea desestimada la oposición a la acción de desahucio con eficacia enervatoria.

Además, la parte actora en el acto del juicio aporta:

-cuadro resumen "actualizado" con las cantidades que el demandado ha acreditado haber satisfecho y aportado la documentación con la oposición

-facturas acreditativas de haber sido emitidas y negadas a su recepción por el arrendatario (folio 199 y ss) más presentación a la Agencia Tributaria

-documento duplicados acreditativos del pago del IBI de 2020 e incremento notificado por el Ayuntamiento por la revalorización del terreno

-Al folio 230 documento acreditativo del pago de la renta de 6444,08 euros correspondiente a diciembre de 2022.

Una inicial comprobación, en cuanto a rentas permite constatar que el cuadro acompañado con el recurso de apelación NO es correcto: recoge cantidades no coincidentes con lso documentos justificativos de pago, ignorando la Sala a qué meses imputa los abonos hechos en virtud del embargo acordado por la Agencia Tributaria.

Llegados a este punto ponemos de manifiesto que se ha dictado sentencia el 25 de mayo de 2023 en el Rollo de apelación que trae causa del JOR 634/2020 por la que se estima parcialmente el recurso y se acuerda: " 1.º REVOCAR PARCIALMENTE la expresada resolución, manteniendo la estimación en parte de la demanda inicial interpuesta por HORNO DE VIÑUELAS S.A., y en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus al contrato de arrendamiento formalizado por los litigantes con fecha contrato de arrendamiento formalizado por los litigantes con fecha 01/10/2003 (renovado con fecha 01/10/2016)), sobre el local restaurante sito en Tres Cantos (Madrid), c/Caballo, núm. 4, local comercial en fecha 6-7- 2012, ubicado en un centro comercial, acordamos:

1.1. La reducción de la renta pactada en un 50%, durante los tres meses de cierre del local, abril, mayo y junio de 2020, según el punto primero de su pretensión. Y y por ultimo a partir de junio de 2021 y hasta la fecha de entrada en vigor de la Orden 1244/2021, de 1 de octubre,

1.2. La reducción de la renta en un 35%, desde Julio de 2020 hasta mayo de 2021.

1.3. La reducción de la renta de un 30%, desde la última data hasta la fecha de entrada en vigor de la Orden 1244/2021, de 1 de octubre, de la Consejería de Sanidad de la Comunidad de Madrid.

2º Se mantienen los restantes pronunciamientos de la sentencia dictada en Primera Instancia.

3º No se hace especial declaración sobre las costas en esta alzada...."

TERCERO : Análisis de los motivos de apelación.

A) Vulneración del art 218 LEC sobre exhaustividad, incongruencia omisiva y motivación de las sentencia.

Refiere la parte recurrente vulneración del principio de tutela judicial efectiva por cuanto, a su juicio, admitido por el demandado/apelado el adeudo de determinadas cantidades en concepto de renta presentando el día antes del juicio escrito ad cautelam de consignación (rentas de abril de 2020 a octubre de 2021, posteriores por importe de 5000 euros y a partir de enero de 2022 reconoce adeudar 11.000 euros, oponiéndose al pago de IBI y Vado, y aunque no existiera acuerdo en la cantidad debida entre las partes, si se aprecia en la resolución una total ausencia de motivación y falta de congruencia pues no se pronuncia sobre las cuestiones objeto de la controversia, causando una evidente indefensión.

La motivación, según reiterada jurisprudencia, debe ser suficiente para cada caso concreto y de acuerdo con las cuestiones que se planteen, de modo que ha de poner de manifiesto la "ratio decidendi" ( STC 8/2001 ) y además, es necesario que exteriorice el fundamento de la decisión adoptada, permitiendo su eventual control jurisdiccional mediante el ejercicio efectivo de los derechos - SSTS de 16 junio de 2009, 13 de julio de 2012, y 10 de diciembre de 2012-.

Siguiendo la STS de 11 de Noviembre del 2011, citada en la STS núm. 55/2016 de 11 febrero, el deber de motivación se resume en la exigencia de una respuesta judicial fundada en derecho, que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate, de manera que solo una motivación que, por arbitraria, fuese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el art. 24 CE - SSTC 221/2001 de 31 de octubre, 55/2003 de 24 de marzo, 325/2005 de 12 de diciembre, 61/2008 de 26 de mayo; y SSTS de 19 de diciembre de 2008, 12 de junio de 2009 y 2 de octubre de 2009.

Como afirma la STC 64/2010 de 18 de octubre, el derecho a la tutela judicial efectiva supone, en primer lugar, que la resolución ha de estar suficientemente motivada, es decir, contener los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión; y en segundo lugar, que la motivación debe contener una fundamentación en derecho, lo que conlleva la garantía de que la decisión no sea consecuencia de una aplicación arbitraria de la legalidad, ni resulte manifiestamente irrazonable, incursa en un error patente o en una evidente contradicción entre los fundamentos jurídicos, o entre éstos y el fallo, ya que, en tal caso, la aplicación de la legalidad sería tan sólo una mera apariencia. Y es que las partes en el proceso tienen derecho a una tutela judicial que comprende la obtención de una decisión motivada sobre las cuestiones oportunamente deducidas, motivación que ha de ser suficiente y ajustada a criterios lógicos. Una fundamentación contraria a la lógica, incoherente o irrazonable, impediría conocer realmente las razones de la decisión, y propiciaría la arbitrariedad de los poderes públicos, que está vedada por el art. 9.3 de la Constitución Española. El Tribunal Constitucional ha manifestado en numerosas ocasiones que la exigencia constitucional de motivación no impone "una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté fundada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate" - STC número 101/92, de 25 de junio -, de manera que "solo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución" - STC 186/92, de 16 de noviembre-.

El hecho de que la argumentación concretamente relativa al caso no sea muy extensa, o que no entre a analizar cada una de las alegaciones formuladas por las partes, incluso aunque existan errores materiales en los razonamientos recogidos, no determina de manera automática que exista una ausencia de motivación.

Analizada la sentencia dictada en la instancia comprobamos que efectivamente resuelve las excepciones alegadas por la parte demandada en su escrito de oposición, y que en cuanto al desahucio por falta de pago de la renta, analiza exclusivamente si existe o no por parte del arrendatario la obligación de abonar el VADO y liga ese concepto con la limitación de los medios de prueba que acarrea el juicio sumario de desahucio y entiende que "visto que se ejercita acción de desahucio por impago de rentas, tanto de alquiler como de cantidades asimiladas, entre las cantidades asimiladas se incluyen algunas que deben ser objeto de determinación específica de un procedimiento ordinario , no sumario, y no cabe sino desestimar la demanda", por lo que no puede prosperar la alegación de falta de motivación, el juzgador desestima la demanda porque entiende que el concepto de VADO que reclama no puede por la vía del desahuicio quedar determinado si el arrendatario debe o no satisfacerlo y remite a las partes, para esta concrección al juicio plenario correspondiente.

Será o no erróneo su planteamiento, pero lleva a cabo un razonamiento lógico que le lleva a desestimar la demanda por no poder analizar si uno de los conceptos "asimilados a la renta" que se reclaman, puede o no ser objeto de reclamación, entendiendo que hasta que no se determine no podrá entrar a examinar la acción vía juicio de desahucio que es sumario con los efectos que tal consideración conlleva relativos a limitación de prueba y efectos de cosa juzgada.

B)En segundo lugar se alega por la parte recurrente infracción de las normas legales que rigen el proceso causándole indefensión y cita como norma infringida el art 250.1.1 LEC, manifestando de adverso la demandada/apelada que la indeterminación de las rentas impediría que prosperara la acción

El art 459 LEC permite que en el recurso de apelación se alegue infracción de normas o garantías procesales y cuando se haga debe citarse la norma y alegar la indefensión sufrida con denuncia de la infracción procesal.

Efectivamente la parte apelante denuncia la infracción del art 250.1.1 pero no denuncia infracción causante de indefensión, porque no existe.

A juicio de la Sala tampoco podría prosperar este alegato tal y como se formula.

Recordemos que el juzgador en la instancia, errónea o acertadamente, remite a las partes a determinar en un juicio plenario si el concepto VADO y el importe que por él se reclama puede estar comprendido en el concepto "cantidades asimiladas a la renta", pero a juicio de la Sala, no remite a la parte actora/apelante a instar un ordinario tendente a dilucidar lo relativo a la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas que es obviamente materia del juicio Verbal de desahucio por falta de pago, sino sólo a determinar si ese concepto VADO es cantidad asimilada a renta.

El procedimiento seguido ha sido total y absolutamente respetuoso con la dicción del art 250.1.1 LEC por lo que tampoco podemos estimar la infracción que se denuncia.

C)Error en la valoración de la prueba.

Vamos a distinguir la acción de desahucio por falta de pago de la renta y la de reclamación de cantidad.

Ante la alegación suscitada no está de más recordar que la facultad revisora del Tribunal de apelación es total y abarca la totalidad de las cuestiones controvertidas, pero no constituye un nuevo juicio ni autoriza a la alzada a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera Instancia. Precisamente al Juez de Instancia es a quien le corresponde conforme a los criterios de valoración probatoria de nuestro sistema procesal realizar la ponderación de las mismas en la argumentación de la sentencia hasta concluir la procedencia total o parcial o la improcedencia de los pedimentos de la demanda aplicando la norma jurídica en la tarea de subsunción propia de la línea argumental. La revisión de la sentencia deberá centrarse en que la valoración de la prueba esté correctamente expresada en los fundamentos de derecho y que la misma no es errónea, arbitraria, insuficiente o incongruente valorándose especialmente el criterio independiente y objetivo del juez de Instancia frente a la ponderación, lógicamente interesada del recurrente

Partimos de que:

-las partes aparecen ligadas por un contrato de arrendamiento de inmueble para uso distinto de vivienda

-el contrato se ha desarrollado sin desavenencias conocidas entre las partes hasta la declaración del estado de alarma y cierre de los establecimientos por incidencia del Covid

-ese cierre de los establecimientos y posteriores medidas de adecuación a las diversas fases por las que la superación del estado de alarma nos ha llevado ha supuesto la necesidad de "acomodar" determinadas situaciones jurídicas y entre ellas los arrendamiento de inmuebles para uso distinto de vivienda, en muchas ocasiones dedicados a hosteleria, que se han visto obligados a seguir pagando unas rentas sin obtener ningún beneficio por la imposibilidad de apertura o apertura muy limitada.

-es precisamente el reflejo de la situación anterior el que llevó a la entidad arrendataria a instar JOR de reducción de rentas con petición de medidas cautelares.

En la pieza de medidas cautelares se acordó:

Suspender cautelarmente la obligación de pago del 40% desde abril de 2020 y hasta diciembre de 2021: renta a abonar: 3866,45

Suspender cautelarmente la obligación de pagar el 30% desde enero de 2022 y hasta el dictado de la sentencia: 4510,85 euros

Objeto de recurso de apelación, se confirma

Partiendo de lo expuesto, es claro que el demandado arrendatario/apelado, en virtud del contrato de arrendamiento que le liga a la parte actora/arrendadora/apelante tiene la obligación de pagar la renta, fijada en el auto de medidas cuando menos durante su vigencia, pues el auto de 27 de diciembre de 2021 alza las medidas y aplica la sentencia.

Comprobaremos así, y en primer término si el arrendatario/apelado ha cumplido o no con la obligación de pago de la renta durante el periodo de "vigencia " de la medida cautelar y el resultado que obtenemos no le es favorable, pues comprobamos que estaría obligado a abonar 82819,38 euros desde abril de 2020 hasta diciembre de 2021 y los documentos acreditativos de pago aportados no permiten sino presumir que abonó:

-folio 142: el 7 de julio de 2021 3000 euros a cuenta de rentas de abril/2020 marzo 2021

-folio 143: el 6 de agosto de 2021 3000 euros pago a cuenta rentas abril 2020 marzo 2021

-folio 144 el 4 de septiembre de 2021 3000 euros pago a cuenta rentas abril 2020 marzo 2021

-folio 124 y 125, en virtud de la orden de embargo de la Agencia Tributaria ha abonado 3866,45 el 6 de julio de 2021 y el 3 de noviembre de 2021 (en este pago, es coincidente el importe abonado con el fijado por el Auto de medidas)

-folio 126 transfiere 3866,45 euros en pago de la renta de Diciembre/2021

-folio 133 transferencia alquiler abril 2021 3866,45

-folio 138 transferencia alquiler junio 2021: 2903,38

-folio 139 transferencia alquiler julio de 2021: 3943,78

-folio 139 transferencia alquiler agosto 2021: 3945,28

-folio 140 alquiler septiembre de 2021: 3945,28

Salvo error u omisión ha satisfecho 35259,74, por lo que no habría cubierto el pago de la renta en este periodo.

En el JOR se dictó sentencia (folio 92) que estima procedente la aplicación de la rebus sic stantibus y una reducción de la renta de un 30% desde la fecha en que fue declarado el estado de alarma y hasta la fecha de entrada en vigor de la Orden 1244/2021 de 1 de Octubre, pendiendo por resolver el recurso de apelación

La resolución fija una disminución de la renta del 30% desde la declaración del estado de alarma (14/03/2020 ) y hasta la entrada en vigor de la Orden 1244/2021 de 1 de octubre de la Consejería de Sanidad de Madrid (la renta ascendía a 6444,08 euros)

Vigencia de la Orden 00.00 horas del día 4 de octubre de 2021.

A partir de dicha fecha el arrendatario estará obligado a satisfacer la renta que le correspondería según contrato.

Renta a satisfacer 4601,072 euros (con la reducción del 30% acordada)

El arrendatario ha acreditado haber satisfecho:

-folio 127 renta enero de 2022 3866,45

-folio 128: 644,40 euros

-folio 145 y siguientes: alquiler febrero a junio de 2022: importe satisfecho cada mes 4513,85

-folio 150: renta mes de julio 4510,85

-folio 175 y siguientes renta de agosto/2022 6444,08, septiembre, octubre y noviembre por igual importe

-folio 230 pago de la renta de diciembre de 2022 6444,08 euros

El arrendatario debería abonar por 21 meses (desde abril/2020 hasta octubre de 2021) 96622,512 y ha satisfecho 86182,93 (salvo error u omisión)

A partir de noviembre de 2021 el arrendatario debe satisfacer la renta ordinaria que asciende a 6572,96 euros

Concurriría falta de pago de la renta como cantidad global debida y no satisfecha.

Comprobamos cómo el cuadro aportado por la parte actora/apelante en su escrito de apelación, no recoge todos los pagos que el arrendatario/apelado ha hecho, pero aún así, queda acreditado con la documentación examinada que el demandado/apelado, estaría incurso en falta de pago de la renta por no estar al corriente de pago a fecha de interpelación judicial.

Sentencia de apelación que resuelve, poniendo fin, la controversia relativa a la aplicación de la rebus sic stantibus

En los meses de abril, mayo y junio de 2020: 50% de la renta

Reducción del 35% de julio de 2020 a mayo de 2021

Reducción del 30% de mayo de 2021 a 4 de octubre de 2021

Pues bien, en los tres meses de cierre el demandado/apelado debería abonar 3286,48 euros

De Julio de 2020 a mayo de 2021 debe abonar 4272,424

De junio de 2021 a octubre de 2021 debe abonar 4601,072

A partir de noviembre de 2021 la renta ordinaria.

Si aplicamos las cantidades cuyo pago se acredita por el demandado/apelado y que anteriormente hemos expuesto corroboramos que no estaba al corriente de pago, no ya de las cantidades que según la sentencia debía satisfacer, sino de las cantidades fijadas por la sentencia de instancia, como no lo estaba con la resolución de la pieza de medidas cautelares.

D)Examen de la enervación.

El arrendador en su demanda, reconoce esta facultad

Horno de Viñuelas (folio 191) consigna ad cautelam, antes del juicio la suma de 49907,23 euros para el caso de que fuera desestimada la oposición a la acción de desahucio por falta de pago ejercitada, y sostiene que "tenga carácter enervatorio".

Recordamos que el TS ha admitido la posibilidad de oponerse y consignar con efectos enervatorios pues no se puede considerar que si la ley permite al arrendatario oponerse alegando que no debe en todo o en parte la cantidad pretendida, no queda una enervación con carácter subsidiario, oportunamente depositada, sobre el importe efectivamente adeudado, pues no tendría sentido limitar su derecho de defensa con la obligación de elegir entre oponerse o consignar, vedándole la posibilidad de negar la deuda.

El art 22. 4 LEC reza: " Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".

La enervación prevista en el art 22.4 LEC configurada como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago de la renta dado que al arrendador no le es indiferente el momento en que se pague dicha renta ( STS 826 de marzo de 2009 Rec 1507/2004) requiere para que surta el efecto que le es propio la concurrencia de una serie de requisitos, a saber:

-que no se haya hecho uso de dicha facultad anteriormente

-que no medie requerimiento del arrendador

-que se lleve a efecto hasta un momento temporal específico: dentro del plazo conferido para el requerimiento: 10 días hábiles desde que recibe la demanda de desahucio.

Obviamente debemos poner de manifiesto la imposibilidad de dar eficacia y validez a esta consignación con efectos enervatorios ad cautelam por ser claramente extemporánea.

E)Cuestión relativa al VADO.

De la lectura del contrato de arrendamiento vigente entre las partes se desprende claramente que el abono del impuesto que por VADO se percibe por el Ayuntamiento de Tres Cantos no puede ser repercutido al arrendatario por no estar así estipulado.

Se prevé el uso pero sin contraprestación.

El arrendador con esta reclamación persigue una retribución no pactada por un uso graciosamente concedido por lo que no puede ser estimado.

Téngase además presente que la parte arrendadora no ha aportado prueba alguna justificativa de haber percibido cantidad alguna por este concepto durante toda la vida del contrato.

F)Sobre el IBI.

Es claro, y así se desprende de las cláusulas contractuales que el arrendatario está obligado a satisfacer el 50% del IBI y desde luego si el Ayuntamiento eleva su importe o no, no es causa que pueda oponerse al arrendador para no abonarlo.

El contrato estipula esa obligación y fija el porcentaje que el arrendatario debe satisfacer.

Cuestión distinta es que esté debidamente justificado el importe reclamado.

No cabe duda que el IBI del 2020 aparece satisfecho y se encuentra justificado: doc 6 de la demanda: 1329,28 euros, reiterado como doc 3 aportado a la vista

El problema viene dado con el IBI del año 2021

La actora en el bloque documento nº 6 de la demanda acompaña Orden de Transferencia de Recaudación ejecutiva del Ayuntamiento de 10 de enero de 2022 de 7000 euros, aporta también (duplicado) un justificante de pago de 8401,19 euros en concepto 11000222045 del Ayuntamiento de Tres Cantos

El 50% de la suma de dichos importes arroja la cantidad reclamada: 8365,23 euros

En el acto del juicio (folio 219 y ss) aporta duplicados del IBI del 2020 por importe de 1329,28 (ya acompañado con la demanda), domiciliación del pago del IBI de 2021 por importe de 4779,51 euros (folio 219 vuelto), justificante de ingreso de 2275,96 y 2125,95 IBI año 2022, justificante de pago de 5340,34 euros del 2017, 2018, 2019 y 2020 y otro justificante de pago de 2870,67 de los mismos años y decreto del Ayuntamiento justificando la subida del IBI por revalorización del terreno por el que aprueba liquidaciones complementarias por modificación de los Valores Catastrales IBI 2017, 2018, 2019 y 2020 por un total importe de 6634,83 euros

En el escrito de alegaciones al escrito de adverso, acompañando la sentencia dictada en apelación manifiesta la parte actora/apelante "Así mismo se adeudan cantidades por otros conceptos que no han sido abonadas y que no han sido modificadas por la sentencia y aporta cuadro comprensivo de

En la demanda la parte actora reclama en concepto de IBI 664,64 (IBI 2020 50%) y 7700,59 (IBI 2021 50%)

En el nuevo cuadro reclama otros importes y por distintos años

La parte actora tiene derecho a percibir según contrato el 50% en concepto de IBI pero debe acreditar cumplidamente el importe satisfecho y a juicio de la Sala sólo el IBI del año 2020 1329,28, y el pago de 2275,95 y 2275,96 estaría justificado por lo que sólo podría repercutir el 50% de dicho importe

TERCERO: Sobre la acción de reclamación de cantidad

En concepto de renta el arrendatario/apelado está obligado a satisfacer, dictada sentencia en los autos de JOR 634/2020

-en los tres meses de cierre el demandado/apelado debería abonar 3286,48 euros

-de Julio de 2020 a mayo de 2021 debe abonar 4272,424

-de junio de 2021 a octubre de 2021 debe abonar 4601,072

-a partir de noviembre de 2021 la renta ordinaria.

-el 50% del IBI acreditado que a juicio de la Sala asciende a la cantidad de 5881,19 total: 50%: 2940,595

El actor/arrendador/apelante no tiene derecho a percibir cantidad alguna por el concepto VADO

El cálculo de pago se hará global y así el arrendador debería haber satisfecho:

-por abril/ mayo y Junio/2020: 9859,38 euros

-de julio de 2020 a mayo de 2021 debería haber satisfecho: 46996,664

-de junio de 2021 a octubre de 2021: 23005,36 euros

-noviembre 2021 y ss renta ordinaria 6572,96 euros/mes (cálculo hasta diciembre de 2022 que se admite pago) 92021,44

-por IBI: 2940,595

Total: 174.823,439 euros

Se ha acreditado el pago de (salvo error u omisión) 3866,45 y 3866,45 (pago por embargos de la Agencia Tributaria), diciembre de 2021 y enero de 2022 (3866,45, 3866,45 y 644,40)=16110,2 euros

Se ha acreditado el pago del alquiler de abril, junio, julio, agosto, septiembre de 2021 por un importe total de 18604,17

Acredita haber hecho tres pagos a cuenta de 3000 euros por las rentas de abril/2020 a marzo/2021= 9000 euros

Acredita pago de alquileres de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre/2022= 52858,42 euros

TOTAL abonado: 96572,79 euros (salvo error u omisión, reiteramos)

Al no poder dar eficacia enervatoria a la consignación ad cautelam, deberá ser condenada la entidad demandada/apelada al pago de la diferencia entre lo debido y lo reclamado, si bien, en todo caso el límite debe venir dado por la cantidad fijada por la parte actora en el acto del juicio.

CUARTO :Estimada parcialmente la demanda, no se hace pronunciamiento condenatorio en pago de costas de la instancia de conformidad con el art 394 LEC

Estimado en parte el recurso de apelación, no procede hacer pronunciamiento condenatorio en las costas de la alzada de conformidad con el art 398 LEC

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,