Sentencia Civil 467/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 25, Rec. 1175/2022 de 23 de octubre del 2023

PRIMERO.- La adecuada resolución de la cuestión sometida a la valoración y decisión de la Sala exige realizar, con carácter previo, una serie de consideraciones de orden técnico-jurídico:

1.º.- Que la Junta de Propietarios constituye, como se desprende del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el primero y principal órgano de gobierno de la comunidad en tal régimen especial de propiedad. Como órgano de gobierno colectivo -integrado por todos los copropietarios o comuneros- su voluntad se plasma a través de los acuerdos que adoptan sus integrantes, respecto de los asuntos sometidos a su consideración o deliberación.

Los acuerdos de la Junta suponen, por tanto, la expresión de la voluntad de la colectividad respecto del asunto o tema sometido a su consideración y deliberación, constituyendo una declaración de voluntad imputable subjetivamente al colectivo de propietarios determinado por el contenido de la propuesta. Son actos jurídicos colectivos, en la medida en que se constituyen por la suma de un conjunto de voluntades individuales que se expresan a través de los votos; pero no implican un acto plurilateral, por lo que su eficacia o ineficacia son indivisibles, no siendo posible una impugnación, una invalidez o una obligatoriedad subjetivamente parcial.

2.º.- Que para que el acuerdo comunitario sea fiel reflejo de la voluntad de la colectividad es preciso, no sólo que resulte adoptado por el voto favorable de las mayorías legal o reglamentariamente exigibles - artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal-, sino que para su adopción todos los integrantes de la colectividad hayan tenido previo conocimiento del momento y del lugar en el que ha de reunirse la colectividad y del asunto que va a someterse a su decisión. Y así se infiere de lo establecido por el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, al exigir que en la convocatoria se haga "...indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará...".

El conocimiento del contenido de los asuntos a tratar por la Junta resulta también relevante para que los propietarios puedan decidir asistir o no a la Junta, lo que a su vez puede resultar determinante para el propio resultado de la votación decisoria del acuerdo, si los ausentes de la Junta, de haber conocido el asunto a tratar, hubieran acudido a ella votando en contra de su adopción.

3.º.- Que, como establece el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, la convocatoria de las Juntas ha de hacerse por el presidente -o, en su caso, por los promotores de la reunión- y habrá de contener -además de la indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria- una relación de los propietarios que NO ESTÉN al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

4.º.- Que las citaciones a las Juntas habrán de practicarse, como asimismo establece el mencionado artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la forma establecida en el artículo 9 de la misma Ley.

5.º.- Que la falta de cumplimiento de los requisitos que para la convocatoria exige la Ley de Propiedad Horizontal constituye, como tiene reiteradamente señalado la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, un defecto formal determinante de la nulidad radical de la junta celebrada o de los acuerdos adoptados con base en tal omisión, por cuanto es indudable que en tales casos concurre el primero de los supuestos de nulidad contemplado en el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal: la contravención de la ley o de los estatutos de la comunidad.

6.º.- Que un acuerdo comunitario únicamente se adopta si votan a favor de la propuesta el número de votos requeridos en la ley, concretamente, en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. De tal modo, que de no obtenerse el QUORUM legalmente requerido -la proporción de votos favorables exigidos por la Ley- no podrá considerarse adoptado acuerdo alguno, es decir, NO HABRÁ ACUERDO.

7.º.- Que los acuerdos efectivamente adoptados por la Junta de Propietarios -esto es, las específicas declaraciones de voluntad emitidas por el órgano colegiado, decidiendo sobre los asuntos o temas sometidos a su consideración y deliberación, conforme al correspondiente orden del día-, son susceptibles de ser impugnados, ante los tribunales, en los casos siguientes:

A.- Por concurrir alguno de los supuestos específicamente contemplados en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esto es:

a.- Cuando sean contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

b.- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c.- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, en estos supuestos los acuerdos son meramente anulables, en la medida en que su impugnación se encuentra sometida a un plazo de caducidad cuyo transcurso, sin que haya tenido lugar la oportuna impugnación, convalida el vicio o defecto del que el acuerdo en cuestión pudiere adolecer.

B.- Por infringir cualquiera otra Ley imperativa o prohibitiva -distinta de la Ley de Propiedad Horizontal- que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención; o por ser contrarios a la moral o el orden público; o por implicar un fraude de ley.

En tales casos, los acuerdos han de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil, y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo; lo que, evidentemente, implica que su impugnación no está sometida a ningún plazo de ejercicio.

8.º.- Que, conforme a lo establecido por el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal la impugnación de los acuerdos anulables ha de ser ejercitada dentro de los siguientes plazos de caducidad:

a.- UN AÑO, cuando se trate de impugnar acuerdos que contravengan la Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la Comunidad.

b.- TRES MESES, cuando se trate de impugnar el resto de los acuerdos anulables.

El cómputo de dichos plazos de caducidad comienza, para los propietarios que hubieren concurrido a la reunión de la Junta, desde la fecha en que se adoptó el acuerdo, y para los ausentes, a partir de la comunicación del acuerdo en cuestión, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Al tratarse de plazos de caducidad, no cabe su interrupción por reclamaciones extrajudiciales; puede ser declarada de oficio por el tribunal, sin necesidad de alegación de parte; y transcurrido el plazo para el ejercicio de la acción, el acuerdo quede plenamente convalidado, vinculando a todos los propietarios.

9.º.- Que, conforme a lo establecido por el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, la legitimación para impugnar judicialmente los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios corresponde:

1.- A los propietarios asistentes a la Junta que hubiesen salvado su voto en ella.

2.- A los propietarios ausentes por cualquier causa.

3.- A los propietarios a los que indebidamente se les hubiese privado de su derecho a voto.

10.º.- Que lo que es objeto de impugnación es el ACUERDO efectivamente adoptado por la Junta de Propietarios de la Comunidad -esto es, como se ha indicado anteriormente, la concreta y específica declaración de voluntad emitida por dicho órgano colegiado, decidiendo sobre el asunto o tema sometido a su deliberación, conforme al correspondiente orden del día- y no el ACTA, o apartado del acta, en que el acuerdo en cuestión quedó reflejado.

Efectivamente, no cabe confundir "ACUERDO COMUNITARIO" con "ACTA DE LA JUNTA". El ACUERDO es la expresión de la voluntad de la Junta como órgano de gobierno colegiado de la Comunidad de Propietarios; y el ACTA es una mera relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado en la Junta, constituyendo el soporte documental en el que se deja constancia de los acuerdos adoptados por el órgano colegiado de gobierno de la Comunidad.

SEGUNDO.- La pretensión formulada en la demanda inicial, que constituye el objeto del proceso al que la presente alzada se contrae, persigue, en definitiva -tal y como se individualiza mediante la PETICIÓN concretada en el SUPLICO del escrito de demanda y el conjunto de hechos esenciales, con trascendencia jurídica, alegados en la FUNDAMENTACIÓN de dicho escrito como base para el logro de la consecuencia jurídica peticionada, delimitando la CAUSA DE PEDIR invocada-, la declaración judicial de nulidad de la Junta de la Comunidad de Propietarios demandada celebrada el día 19 de diciembre de 2019, por haber sido privada la demandante, indebidamente, de su derecho al voto en dicha Junta.

La privación indebida del derecho a voto, dada su gravedad y trascendencia -en cuanto afecta a un derecho esencial y consustancial a la propia condición de copropietario-, provoca, en todo caso, la nulidad de los acuerdos, como contrarios a la ley y a los estatutos.

En la medida de ello, es evidente que el presupuesto fáctico de la pretensión anulatoria formulada en la demanda rectora del proceso viene circunscrito -habida cuenta de que en la convocatoria de la Junta objeto de la litis se afirmaba, por la Comunidad, el impago de diversas deudas- a la acreditación de que, al inicio de la Junta (19 de diciembre de 2019), la demandante había abonado todas las deudas vencidas relacionadas en la misma convocatoria, correspondientes a obligaciones cuya exigibilidad no se niega, ni combate en absoluto. Esto es:

1.- El pago del importe pendiente de la cuota de abril de 2019, 14,47 euros.

2.- El pago de las cuotas, por importe de 44,65 euros cada una, correspondientes a los ocho meses comprendidos entre mayo y diciembre de 2019, ambos inclusive, en total, 357,20 euros (44,65 × 8 = 357,20).

3.- El pago de los consumos de agua fría de mayo (24,58 €); julio (25,51 €); septiembre (24,58 €); y noviembre (24,58 €), en total, 99,25 euros.

En total, 470,92 euros (14,47 + 357,20 + 99,25 = 470,92).

TERCERO.- La acreditación de tal hecho constitutivo -el pago de las deudas con la Comunidad vencidas a fecha 19 de diciembre de 2019- correspondía, incuestionablemente, a la representación procesal de la demandante, habida cuenta de las reglas que sobre la carga de la prueba derivan de lo establecido por el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y dado el carácter negativo del hecho del impago (no pago) aducido por la Comunidad en la convocatoria de la Junta. Debiendo recordarse, en este punto, que la acreditación del hecho del IMPAGO -o NO PAGO- de una deuda, dado su carácter negativo, no es susceptible de prueba, porque la negación, por su propia naturaleza no es de acreditar, al no contener una aseveración expresa; pero como la negación de la negación implica la afirmación del hecho positivo contrario -el pago-, lo que ha de ser acreditado en el proceso es, por tanto, el hecho positivo contrario, es decir, el pago de la deuda en cuestión. Hecho positivo que, evidentemente, incumbe acreditar a quien afirma tal pago -en el supuesto enjuiciado a la propia parte demandante-, pues como tiene reiteradamente establecido la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo -como cabe inferir, entre otras, de las Sentencias de 3 de junio de 1935, 10 de julio de 1967, 17 de octubre de 1983, 8 de octubre de 1984, 23 de septiembre de 1986, 8 de julio de 1988, 8 de marzo y 30 de abril de 1991, 9 de febrero de 1993, 4 de febrero 2002 y 10 de julio de 2003-, al no poder ser probado el hecho negativo mediante un hecho positivo del mismo significado, se produce el efecto de desplazar el ONUS PROBANDI a la parte que sostiene la realidad del hecho positivo contrario.

CUARTO.- La representación procesal de la actora aduce, para justificar el pago de la deuda precedentemente reseñada, el ingreso en la cuenta de la Comunidad de la suma de 225,52 euros -ingreso que se encuentra admitido y reconocido expresamente en el acta de la Junta objeto de impugnación en el proceso- y la existencia de una deuda de la Comunidad con la demandante por importe de 350,91 euros.

Deuda derivada de la existencia de un saldo a favor de la actora en la situación contable de cuenta corriente originada en la relación interna entre la Comunidad y los copropietarios que la conforman. Cuenta corriente integrada, por un lado, por las aportaciones realizadas por los propietarios para dar cumplimiento a su obligación de contribuir, conforme establece el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y a la dotación del fondo de reserva; y, por otro lado, por la imputación a los copropietarios de la parte de aquellos gastos generales a los que les corresponde hacer frente o de las obligaciones de pago legalmente establecidas por la Comunidad.

Esta alegación implica, evidentemente, la invocación de la extinción de la obligación de pago de la suma adeudada restante, 245,40 euros (470,92 - 225,52 = 245,40), por compensación.

QUINTO.- La COMPENSACIÓN constituye un modo de extinción de las obligaciones ( artículo 1156 del Código Civil) que tiene lugar cuando dos personas -físicas o jurídicas- resultan, por derecho propio, recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra ( artículo 1195 del Código Civil). Se pueden distinguir tres clases de compensación:

A./.- COMPENSACIÓN LEGAL, que es la regulada en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil y opera IPSO IURE, por disposición de la ley, sin que sea necesaria una declaración de voluntad de las partes intervinientes.

B./.- COMPENSACIÓN JUDICIAL, es la decretada por el juez, por efecto de la sentencia, en aquellos supuestos en que los créditos, a priori, no reúnen todos los requisitos legalmente exigidos para que se produzca la compensación legal - singularmente la liquidez-, pero que, a tenor de lo actuado en el proceso, ambas deudas u obligaciones han quedado convertidas en líquidas y exigibles.

C./.- COMPENSACIÓN VOLUNTARIA, que es la que tiene lugar cuando las partes acuerdan libremente, de modo convencional -por contrato- dicho pago recíproco y que se regula por los pactos que libremente hubieran convenido.

SEXTO.- La COMPENSACIÓN LEGAL que es, en definitiva, la invocada por la representación procesal de la demandante exige para producir su efecto extintivo la concurrencia de los requisitos previstos en el artículo 1196 del Código Civil. Esto es:

1.º.- La existencia de dos obligaciones de carácter principal, en las que el acreedor de una sea, a su vez, deudor de su deudor; es decir, la existencia de dos créditos cuyos titulares son simultáneamente acreedores y deudores.

2.º.- Que las prestaciones en que las dos obligaciones consistan, sean iguales, idénticas u homogéneas.

3.º.- Que las dos deudas estén vencidas, es decir que se haya cumplido ya el plazo para su cumplimiento, lo que presupone, la llegada del término o la purificación de la condición.

4.º.- Que ambas deudas sean líquidas, es decir haya certeza sobre la existencia y cuantía de la deuda.

5.º.- Que ambas deudas sean exigibles, es decir que ambas puedan ser coactivamente exigidas.

6.º.- Que sobre ninguna de las obligaciones haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.

En este sentido, la propia parte demandante vino a reconocer y admitir en el HECHO TERCERO de su ESCRITO DE DEMANDA que la exigibilidad de dicho crédito invocado como compensable no quedó determinada, de modo incontrovertido, hasta que se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Madrid en el Juicio Ordinario número 957/2018.

Dicha sentencia fue dictada en fecha 27 de diciembre de 2019 (DOCUMENTO NÚMERO CUATRO de la DEMANDA), y no devino firme hasta su confirmación por la sentencia dictada por la SECCIÓN UNDÉCIMA de esta AUDIENCIA PROVINCIAL en fecha 18 de diciembre de 2020 (DOCUMENTO NÚMERO CUATRO de la CONTESTACIÓN).

Consecuentemente, es evidente que a la fecha de la Junta objeto de impugnación en el proceso -el día 19 de diciembre de 2019- la compensación legal pretendida no podía originar el efecto extintivo de la obligación de pago que a la actora incumbía frente a la Comunidad, por cuanto en tal momento no resultaban concurrentes todos los requisitos legalmente exigidos, para ello, por el artículo 1196 del Código Civil, al no resultar exigibles las dos deudas. Por tanto, debe concluirse - con el juzgador de primer grado- que en el momento en que se celebró la Junta impugnada, la actora no se encontraba al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad, pues ni había abonado, ni consignado, la suma de 245,40 euros todavía adeudada en tal momento.

En la medida de ello, la privación a la actora de su derecho al voto en la Junta impugnada resulta plenamente ajustada a lo prevenido por el artículo 15.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SÉPTIMO.- Por todo lo precedentemente expuesto, no habiendo sido indebidamente privada la actora de su derecho al voto en la Junta impugnada y no evidenciándose tampoco, por otra parte, la existencia de defecto legal alguno en la convocatoria de dicha Junta, resulta incuestionable que la demandante carecía de legitimación, conforme a lo prevenido por el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, para impugnar los acuerdos adoptados en dicha Junta. Acuerdos que -como asimismo razona el juzgador de primera instancia- al no denunciarse como contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad deberían haberse impugnado, en todo caso, dentro del plazo de caducidad de tres meses, computado desde la celebración de la Junta el día 19 de diciembre de 2019, acto al que concurrió -aunque representada- la propietaria demandante. Plazo que, al tiempo de interposición de la demanda -el 18 de diciembre de 2020- había transcurrido en exceso.

OCTAVO.- Por todo lo precedentemente expuesto, procede, con total desestimación del recurso de apelación interpuesto, la íntegra confirmación de la sentencia apelada, con expresa condena de la recurrente al pago de las costas originadas en esta alzada, de conformidad con lo prevenido por el artículo 398.1, en relación con el 394, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

NOVENO.- La desestimación del recurso determina, asimismo, de conformidad con lo prevenido por el apartado número Nueve de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la condena de la recurrente a la pérdida del depósito en su día constituido para su interposición, al que se dará el destino legalmente establecido.