Sentencia Civil 21/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 11, Rec. 712/2022 de 24 de enero del 2024

SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia impugnada.

PRIMERO.- 1) D. Remigio y Dª Marí Juana, así como D. Pio formularon demanda contra Cajamar, Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito, en la que ejercitando acción de responsabilidad con fundamento en el art. 1.2ª de la Ley 57/1968 solicitaban la condena de la demandada a abonar a D. Remigio y Dª Marí Juana la cantidad de 6.000 € y a D. Pio la cantidad de 31.534,39 €, más los intereses legales devengados desde las fechas de los respectivos ingresos hasta su pago, en ambos casos.

Sustancialmente alegaban en el escrito rector que los demandantes celebraron contrato de compraventa con la mercantil Trampolín Hills Golf Resort, S.L. para la adquisición de una vivienda sobre plano sitas en la urbanización Trampolín Hills Resort, S.L. de Campos del Río, Murcia, estando previsto por los demandantes utilizar las viviendas como segunda residencia donde pasar las vacaciones.

En concreto, D. Remigio y Dª Marí Juana suscribieron contrato de compraventa el 11 de enero de 2007 para la adquisición de la vivienda descrita como bloque NUM000, escalera NUM001, planta NUM002, modelo Penthaose, por precio de 170.000 €, estando prevista la entrega para veinte meses después del primer pago efectuado a la firma del contrato, que fue efectuado el 11 de enero de 2007, de modo que la fecha de entrega era el 11 de septiembre de 2008. Asimismo, D. Pio suscribió contrato de compraventa en fecha 1 de junio de 2006 de la vivienda descrita como bloque NUM003, escalera NUM004, planta NUM004, modelo Granada por precio de 120.000 €, cuya entrega estaba prevista para treinta y dos meses a partir del primer pago efectuado a la firma del contrato y por tanto para el día 1 de junio de 2009.

D. Remigio y Dª Marí Juana entregaron a cuenta 6.000 € mediante ingreso en la cuenta abierta por la promotora en la entidad Cajamar finalizada en NUM005, designada al efecto en el contrato. Por su parte D. Pio ingresó en la misma la cantidad total reclamada.

El proyecto inmobiliario para la construcción de las viviendas fracasó y la sociedad promotora fue declarada en concurso necesario de acreedores por el Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Murcia, habiendo comunicado los actores los créditos a la administración concursal y teniendo reconocido el crédito en el concurso de acreedores. Asimismo, en el seno de ese procedimiento fue decretada la apertura de la fase de liquidación que conllevó la resolución de los contratos de compraventa firmados por los actores, incluyéndose en la masa pasiva los créditos derivados de las entregas a cuenta efectuadas por los compradores.

Por otra parte, Trampolín Hills Golf Resort, S.L. asumía en el contrato la obligación de devolver las cantidades anticipadas si así lo requería el comprador en el caso de los Sres. Remigio y Marí Juana, habiendo estipulado en el contrato suscrito por el Sr. Pio que las cantidades anticipadas quedaban garantizadas por Solera El Trampolín, cuyas garantías no reunían los requisitos exigidos por la Ley 57/1968.

No obstante ello, la entidad demandada, permitió la apertura por la promotora de la cuenta finalizada en NUM005, conociendo además que el dinero ingresado por los demandantes en eran cantidades anticipadas para financiar la construcción de las viviendas, sin exigir la apertura de cuenta especial y aval o seguro para garantizar la devolución de las cantidades aportadas por los compradores. Ante la imposibilidad de recuperar las cantidades aportadas por los demandantes en el concurso de acreedores, los mismos reclamaron su devolución a la demandada que no fue atendida.

2) La demandada contestó a la demanda alegando en esencia que los demandantes no acreditan haber realizado los ingresos en cuenta abierta en Cajamar, sin que, con los datos aportados, la entidad tuviera posibilidad de conocer de que dichos ingresos eran anticipos de la compra de viviendas. Afirma que en los contratos no se hace referencia a cuenta abierta en Cajamar, sino a una cuenta de La Caixa y sostiene también que en dichos ingresos no aparece ningún dato de los actores ni de la vivienda adquirida. Concluye por ello que la información aportada es insuficiente para acreditar cualquier control por parte de la entidad demandada. Añade que en el contrato suscrito por el Sr. Pio se establece la prestación de aval por parte de Solera Trampolín, S.L. Alega también la existencia de aval prestado por La Caixa para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores y en consecuencia la falta de legitimación pasiva ad causam. Por último, alega que los actores no acreditan la adquisición de las viviendas con fines residenciales.

3) La sentencia de primera instancia rechaza la falta de legitimación pasiva opuesta por la demandada por considerar acreditado que los ingresos alegados por los demandantes fueron realizados en cuenta abierta por la promotora en Cajamar, figurando en los mismos los datos identificativos de las compraventas, y que dicha entidad consintió los ingresos en la cuenta de la promotora sin exigir la constitución de aval o garantía requerido en el art. 1.2ª de la Ley 57/1968. Asimismo, aprecia que, constando el destino residencial de las viviendas, la demandada no ha acreditado, como le incumbía, que la compra tenía destino de cesión a terceros.

4) Frente a dicha sentencia se alza la demandada alegando error en la valoración de la prueba por entender que no existe prueba acreditativa de los presupuestos de la responsabilidad prevista en el art. 1.2ª de la Ley 57/1968, reiterando que los datos que aparecen en los justificantes de ingresos realizados por los actores no permiten conocer que se trate de anticipos a cuenta de la compra de viviendas. Asimismo, alega infracción de la jurisprudencia y sostiene que la póliza de afianzamiento de fecha 17 de mayo de 2005 garantizaba todas las entregas a cuenta efectuadas en la entidad avalista La Caixa o en otra entidad, por lo que reitera que los actores carecen de acción frente a la entidad aquí apelante. Por último, alega infracción de la jurisprudencia por no constar acreditado que el destino de las viviendas objeto de los contratos fuera residencial.

SEGUNDO.- Establece el 465.5 LEC que "el auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461". Este precepto, tal como declara la STS de 28 de junio de 2018 ( ROJ: STS 2298/2018) debe entenderse " como que el tribunal de apelación debe resolver sólo las cuestiones controvertidas en el recurso de apelación y, en su caso, en el de impugnación del recurso, en cuanto que las partes pueden haberse conformado con algunos de los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia y haber ceñido la controversia en apelación a unas determinadas cuestiones".

Conforme a ello las cuestiones suscitadas en el recurso se contraen a la concurrencia de los requisitos para la declaración de la responsabilidad objeto del proceso y en particular la posibilidad de control por parte de la entidad ahora apelante de que los ingresos realizados por los aquí, así como determinar si no obstante la existencia de aval otorgado por otra entidad de crédito debe responder frente a los demandantes de dichos anticipos a cuenta, y por último si las viviendas fueron adquiridas con fines especulativos o bien residenciales.

Para resolver dichas cuestiones interesa recordar que según dispone el art. 1.2ª de la Ley 57/1968 que " En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad la "responsabilidad". Interpretando el precepto la STS de 17 de marzo de 2016 ( ROJ: STS 1209/2016) con la en ella citada y seguida en posteriores, declara que el citado precepto "supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de "exigir". En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia. Por esta razón, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas ("reserva de vivienda y 20% vivienda"), de esto no se derivara "obligación legal alguna" para la entidad de crédito codemandada. Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968"".

Precisamente la concurrencia de éste último extremo es discutido por la entidad apelante al sostener en suma no haber podido conocer que los ingresos efectuados por los aquí apelados constituían ingresos a cuenta de la compra de viviendas, afirmación ésta que tal como revela la revisión de lo actuado, no se ajusta al resultado de la prueba.

En este sentido, por una parte, consta en autos una orden de transferencia efectuada por el Sr. Remigio por importe de 6.000 € a la cuenta finalizada en NUM005 de Trampolín Hills Golf Resort en Cajamar el 6 de diciembre de 2006 en concepto de depósito del Sr. Remigio para " NUM002 appt block NUM000", siendo que según el contrato suscrito los Sres. Remigio y Marí Juana adquirían la vivienda descrita como bloque NUM000, escalera NUM001, planta NUM002, modelo Penthaose. Asimismo, consta el ingreso de 6.000 € realizado el 14 de marzo de 2006 por D. Pio en concepto de "Granada fase NUM004 E NUM004- NUM004 NUM006" en la cuenta abierta por Trampolín Hills Golf Resort en Cajamar finalizada en NUM005, siendo el objeto del contrato suscrito por el mismo con dicha promotora la vivienda descrita como bloque NUM000, escalera NUM001, planta NUM002, modelo Penthaose. También consta otro ingreso efectuado por el Sr. Pio mediante transferencia en la misma cuenta efectuado el 30 de marzo de 2006, por importe de 7.600, y también un pago realizado por el mismo en la misma cuenta el 10 de abril de 2006 por importe de 18.105,82 €.

Por lo tanto, constando la referencia a la vivienda objeto del contrato celebrado por el Sr. Remigio en la trasferencia efectuada por el mismo, es innegable que identifica el concepto en que se realiza el ingreso y en consecuencia que Cajamar no pudo desconocer el destino o finalidad del mismo. Por otra parte, en el primero de los ingresos realizados en la cuenta de dicha entidad por el Sr. Pio consta también el concepto en que se realiza al aludir a la vivienda objeto de su contrato, aunque en los otros dos ingresos no se identifica el concepto, no por ello la aquí apelante puede negar que pudiera conocer su finalidad, pues se trata de ingresos sucesivos realizados por el mismo ordenante que en su primera transferencia identifica la vivienda objeto del contrato.

Por último, en el listado definitivo de acreedores reconocidos en el concurso de acreedores de la promotora constan D. Remigio y Dª Marí Juana como titulares un crédito ordinario por la cantidad de 30.721,38 € - superior al reclamado-, y por otra parte D. Pio también como titular de un crédito ordinario por importe de 31.534,39 € (folio 91).

TERCERO.- Ese conocimiento o al menos posibilidad de saber por parte de la entidad de crédito Cajamar que los ingresos efectuados por los aquí apelados eran anticipos a cuenta de la compra de las respectivas viviendas, una vez cumplidos los requisitos que fundamentan la responsabilidad fundada en el art. 1.2ª citado al permitir que fueran realizados sin exigir a la promotora la apertura de una cuenta especial ni el aval que garantizara dichas cantidades, llevan a rechazar la falta de acción alegada por la apelante.

Declara la STS de 28 de febrero de 2018 ( ROJ: STS 720/2018) "Como recuerda la sentencia 436/2016, de 29 de junio, el cuerpo de doctrina interpretativo de la Ley 57/1968 "no admite, por regla general, que recaigan sobre el comprador las consecuencias del incumplimiento por el promotor de sus propias obligaciones, como tampoco las derivadas de los incumplimientos imputables a las entidades bancarias en que el promotor tenga abiertas cuentas en las que los compradores ingresen cantidades anticipadas".

Según esta sentencia, el carácter tuitivo de la dicha Ley ha sido remarcado por una jurisprudencia en la misma línea protectora del comprador, según la cual:

Si existe garantía, los anticipos ingresados por el comprador se encuentran garantizados por el asegurador o avalista aunque no se ingresen en la cuenta especial sino en otra diferente del promotor pero en la misma entidad bancaria ( sentencias de Pleno 779/2014, de 13 de enero de 2015 , y 780/2014, de 30 de abril de 2015 ).

Si no existe dicha garantía (como ha sido el caso), ello no impide que las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía respondan frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad, pues a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre se fijó como doctrina en relación con la condición 2.ª del art. 1 Ley 57/1968 que "las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad" (doctrina que se reitera en las sentencias 142/2016, de 9 de marzo , y 174/2016, de 17 de marzo , 226/2016, de 8 de abril , y 459/2017, de 18 de julio ).

3.ª) Como afirma la reciente sentencia 636/2017, de 23 de noviembre , "la razón fundamental de esta jurisprudencia es que las entidades de crédito depositarias de cantidades provenientes de particulares compradores de viviendas en construcción no tienen el carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor-vendedor, sino que deben colaborar activamente con el este último a fin de asegurarse de que cumple sus obligaciones legales (de recibir los anticipos en una cuenta especial debidamente garantizada). En consecuencia, basta con que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer (que "supo o tuvo que saber", según dijo literalmente dicha sentencia) que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada. No entenderlo así y exonerar de responsabilidad a la entidad de crédito en los casos en que las cantidades se recibieran "en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones" privaría a los compradores de la protección que les blinda el "enérgico e imperativo" sistema de la Ley 57/1968".

Por tanto, la existencia del aval otorgado por otra entidad de crédito no neutraliza la responsabilidad de Cajamar como entidad de crédito depositaria por haber admitido los concretos anticipos a cuenta realizados por los adquirentes de las viviendas en una cuenta abierta por la promotora sin exigir a ésta la apertura de la cuenta especial y la pertinente garantía, como por lo demás así se desprende claramente de la STS de 10 de diciembre de 2019 ( ROJ: STS 3920/2019) al declarar que la responsabilidad del garante no es excluyente de la responsabilidad fundada en el art. 1.2ª de la Ley 57/1968.

CUARTO.- Es cierto que la Ley 57/1968 no extiende su ámbito de aplicación a aquellas compraventas de viviendas con finalidad no residencial, sean o no profesionales los compradores, como así viene proclamando la jurisprudencia (en este sentido, entre otras, STS de 19 de noviembre de 2020 ( ROJ: STS 3795/2020) con las en ella citadas. Dicha Ley es aplicable a los anticipos para adquisición de vivienda destinada a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial, cuya finalidad, como declara entre otras también la STS de 21 de enero de 2021 ( ROJ: STS 97/2021) debe alegarse en la demanda.

En el presente caso, los demandantes alegaron en la demanda que suscribieron los respectivos contratos de compraventa de las viviendas "con fines vacacionales y de segunda residencia", sin que exista prueba del ánimo especulatorio, pues, aunque se previera en los contratos la posibilidad de cesión, no consta que se llevara a cabo, correspondiendo no obstante la carga de la prueba de la finalidad inversora a quien la alega conforme a los criterios de distribución establecidos en el art. 217 de la LEC, y sí por el contrario que los actores reclaman en su propio nombre los pagos realizados por los mismos para la adquisición de dichos inmuebles.

QUINTO.- En atención a todo ello y la prueba practicada, cuyo resultado no es coincidente con aquel que se desprende de la Sentencia de 13 de diciembre de 2023 dictada por la Sección 10ª de esta Audiencia Provincial de Madrid aportada por la apelante, procede la confirmación la sentencia apelada. Ello conlleva la desestimación del recurso, que determina la imposición de las costas de la alzada a la parte apelante ( arts. 398 y 394 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,