Sentencia Civil 447/2022 del Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 8, Rec. 218/2022 de 24 de noviembre del 2022

PRIMERO .- Interpuso la parte actora demanda de juicio ordinario frente a Esfera Gestión de Espacios SL y frente a D. Ismael, Dª. Petra y D. Jacobo en la que solicitaba, en síntesis, la resolución del contrato de fecha 5 de marzo de 2018 relativo al inmueble sito en AVENIDA000 nº NUM000, de Leganés, haciendo pasar por dicha declaración a los cuatro codemandados, así como la condena a la inmobiliaria a restituir la cantidad de 12.000 euros entregada en concepto de arras y a indemnizar, solidariamente con los codemandados en el caso de que se probara culpa o negligencia por su parte, los daños y perjuicios causados, por importe de 1170,81 euros; subsidiariamente pide que se condene a la inmobiliaria a pagar la suma entregada en concepto de arras con distribución de cuotas entre la parte compradora y la vendedora; todo ello haciendo pasar a los codemandados por las declaraciones que contenga la sentencia, con condena en costas a Esfera Gestión de Espacios SL, y a D. Ismael, Dª. Petra y D. Jacobo solo en caso de oposición a la demanda o en caso de que haya temeridad por su parte.

Como hechos relevantes para la resolución se alega en la demanda que en fecha 5 de marzo de 2018 los actores suscribieron con los propietarios del inmueble lo que denominan contrato de compraventa del citado inmueble, con mediación de la inmobiliaria demandada, documento en el que se determinaba el precio ofrecido, que se fijaba en 279.900 euros, y se establecía la siguiente forma de pago: 1.000 euros a la firma del documento, 11.000 euros una vez se aceptase la propuesta y antes del 12 de marzo de 2018, haciendo un total de 12.000 euros como prueba de la intención de consumar el contrato, constituyendo arras o señal ( artículo 1454 CC), y el resto a abonar al otorgamiento de la escritura pública, que tendría lugar antes del 22 de junio de 2018, si bien en fechas 18 de junio y 12 de julio de 2018 se firmaron dos Anexos ampliando el plazo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa hasta el 31 de julio de 2018.

Los demandantes realizaron sendas transferencias de 1.000 y 11.000 euros a la cuenta designada en el documento, titularidad de Esfera Gestión de Espacios SL, pero no se llegó formalizar la escritura pública de compraventa, por lo que reclaman la resolución del contrato y la condena al pago de cantidades en los términos expuestos.

El Juzgado dictó sentencia por la que estimó sustancialmente la demanda argumentando, en síntesis: que efectivamente se perfeccionó un contrato de compraventa, con las condiciones antes señaladas, entre los compradores y vendedores anteriormente reseñados, sin que fuera parte en el mismo la codemandada Esfera Gestión de Espacios SL, que intervino como mediadora; que la suma que se reclama a la mediadora no se corresponde con sus honorarios sino con las arras que ha custodiado; que los vendedores incumplieron el contrato de compraventa al no aceptar el pago del precio con posterioridad a la fecha pactada y vender el inmueble a terceros sin haber requerido judicial o notarialmente el pago del precio a los compradores, conforme al artículo 1504 CC, por lo que declara resuelto el contrato de compraventa por el incumplimiento de los vendedores demandados; condena a Esfera Gestión de Espacios SL a la devolución de las arras como depositaria; y modera la indemnización de perjuicios reclamada, que impone exclusivamente a los vendedores, al apreciar concurrencia de conductas culposas en ambas partes contratantes.

Contra esta sentencia han interpuesto los demandados sendos recursos de apelación, presentando la parte actora escrito de oposición a los mismos.

RECURSO DE D. Ismael, Dª. Petra Y D. Jacobo.

SEGUNDO .- La parte apelante dice impugnar todos los pronunciamientos de la sentencia, impugnación que entiende la Sala se concreta en los siguientes puntos:

1.-El contrato es de arras penitenciales, no de compraventa.

2.-Errónea aplicación del artículo 1540 CC.

3.-Inexistencia de actuación culposa en relación con los daños y perjuicios.

4.-Improcedencia de la condena en costas.

La inicial reproducción de una frase de la sentencia carece de contenido impugnatorio pues la parte se limita a ratificar que, efectivamente, y pese a las alegaciones que, con defectuosa técnica jurídica, incluyó en el suplico de su contestación, no formuló reconvención, como apreció la sentencia de instancia.

La parte demandante se ha opuesto al recurso.

1.- Sobre la naturaleza del contrato.

Sostiene la parte apelante que el contrato de fecha 5 de marzo de 2018 es un contrato de arras penitenciales preparatorio de la compraventa, no un contrato de compraventa con pacto accesorio de arras como estima la sentencia.

Es reiterada la jurisprudencia que diferencia la promesa bilateral de compra y venta del contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones, diferencia que lleva a que sean aplicables al contrato de compraventa las reglas de este específico contrato y a la promesa de compraventa las generales relativas a las obligaciones y contratos.

A partir de la diferenciación que existe entre ambas figuras contractuales, el documento esencial es el aportado con el nº 1 de la demanda y 2 de la contestación, autodenominado "Contrato de compraventa de Inmueble", si bien esta calificación dada por las partes, o más bien por la agencia inmobiliaria, es indiferente, conforme a la reiterada doctrina de que los contratos son lo que son, con independencia de cómo los denominen las partes.

Lo significativo es el examen de los términos y cláusulas del contrato y la voluntad de las partes, manifestada coetánea o posteriormente, debiendo estarse como primer elemento hermenéutico a la literalidad de las cláusulas ( artículos 1281 y 1282 CC).

En el apartado 1) del documento se indica que los actores ofrecen de forma irrevocable, y durante un plazo de 7 días a contar desde la firma del documento, suscribir un contrato de compraventa del inmueble que se identifica por la dirección y también por el IDUFIR (Identificador Único de Fincas Registrales), propiedad de los demandados.

En el apartado 2) se dice: "El precio ofrecido para la compra del inmueble queda fijado en 279.900 euros. El pago se hará del siguiente modo: 1000 euros a la firma del presente documento, a ampliar en otros 11.000 euros una vez se acepte la propuesta y antes del 12/3/2018 haciendo un total de 12.000 euros, como prueba de la intención de consumar el contrato a que se refiere este documento. Y dicha cantidad, a la aceptación del presente contrato, constituirá arras o señal ( Art. 1.454 Código Civil), y 267.900 euros según se indica a continuación a abonar el día de la escritura pública de compraventa que se realizará antes del 22/6/2018."

En el apartado 5) se expresa: "La presente propuesta de contrato es vinculante exclusivamente para el Comprador, hasta la aceptación del Vendedor, momento en el que vinculará a ambas partes."

En el apartado 6) se dice: "La renuncia de alguna de las partes a formalizar o suscribir el contrato de compraventa después de la aceptación por parte del vendedor de la presente propuesta, comportará la pérdida de las sumas abonadas por el proponente o en su caso deberán devolverse dobladas por parte del Vendedor.

En el apartado 7) se expresa: "Transcurrido el plazo de 7 días desde la firma de la propuesta sin que haya sido celebrado el contrato al que la propuesta se refiere por falta de aceptación del vendedor, se restituirán en mano o por correo certificado con acuse de recibo, las cantidades recibidas sin intereses y sin que el Proponente esté autorizado a reclamar indemnización de ninguna clase".

El documento está firmado por los compradores y por los vendedores, que en la contestación a la demanda admitieron haber aceptado la oferta en todos sus términos así como los dos aplazamientos sucesivos de la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública y pago del resto del precio.

Dicho lo cual, el criterio de esta Sala coincide plenamente con el del Juzgador de instancia en cuanto que en el documento se configuran todos los elementos que se exigen para la existencia del contrato de compraventa, pues en la oferta de compra se identificaba tanto la cosa objeto del contrato como el precio que los compradores ofrecían.

La recurrente, en su argumentación, confunde la prestación del consentimiento -la compraventa es un contrato consensual y obligacional- con la ulterior formalización de la escritura de compraventa y pago del resto del precio, cuando la aceptación de la oferta por los vendedores supone la concurrencia de todos los requisitos que para la existencia de cualquier contrato se exigen en el artículo 1261 CC, consentimiento, objeto y causa, y específicamente para la compraventa por el artículo 1450 del mismo texto legal.

Sin que la existencia de arras penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, excluya que se esté ante un contrato de compraventa perfecto.

En el caso hubo oferta y también aceptación, y por tanto la compraventa se perfeccionó entre vendedores y compradores.

2.- Sobre la aplicación del artículo 1540 CC.

Alega la parte apelante que, tratándose el contrato de una promesa de compraventa y no de una compraventa perfeccionada, no es aplicable el artículo 1504 del Código civil, que nunca pudieron requerir de pago a los compradores dado que no disponían de sus datos de contacto y aunque les buscaron a través de las redes sociales no obtuvieron respuesta hasta que en septiembre los compradores les comunicaron que ya disponían de financiación, y que no puede pedir la resolución quien no cumple su propia obligación.

Lo primero que se ha de señalar, al hilo de este motivo, es la confusión que se introduce en la demanda cuando se dice en el fundamento de derecho dedicado al fondo del asunto que la acción principal ejercitada en la demanda es la acción del artículo 1454 CC, ejercitándose la acción resolutoria del artículo 1124 CC únicamente como subsidiaria, declaración incompatible con la pretensión primera del suplico de que se declare resuelto el contrato de compraventa, pues la acción del artículo 1454 CC presupone el lícito desistimiento del contrato por una de las partes, lo que excluye la acción resolutoria. Por ello debe entenderse que la acción principal ejercitada en la demanda es la que dice subsidiaria, la acción del artículo 1124 CC.

Dicho lo cual resulta que al contrato de autos, puesto que se trata de una compraventa de bien inmueble con precio aplazado, le resulta de aplicación la previsión contenida en el artículo 1504 CC y, en este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 21 diciembre de 2004 (Recurso: 3677/1998) dice: " El art. 1504 CC establece para la resolución de los contratos de compraventa de bienes inmuebles con precio aplazado, y para el caso de que el vendedor pretenda resolver por falta de pago de dicho precio, sin que obste que se haya establecido un pacto de "lex comisoria" -condición resolutoria expresa-, una norma especial consistente en que el resolvente debe requerir judicialmente o por acta notarial al comprador haciéndole saber la voluntad resolutoria, de tal modo que si antes de tal comunicación el comprador paga, aunque sea fuera de plazo, el vendedor no puede intentar la resolución ni rechazar el pago extemporáneo, pero si el precio no se hizo efectivo, con dicha intimación la resolución se consuma".

Por tanto, en el caso de compraventa de inmuebles con precio aplazado es precisa una declaración de voluntad unilateral y recepticia del vendedor resolvente dirigida al comprador.

En el caso de autos el sustrato fáctico, indiscutido por las partes, es el siguiente:

-aceptada la oferta por la parte vendedora y abonada la cantidad fijada en concepto de arras por los compradores, estos tuvieron problemas para obtener financiación, por lo que solicitaron, y los vendedores aceptaron -así lo admiten en la contestación- dos prórrogas de la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública y pago del resto del precio que finalizarían el día 31 de julio de 2018;

-llegada esa fecha sin que existiera contacto con los compradores, pese a los intentos de los vendedores, estos deciden vender el inmueble a terceros, formalizando contrato de arras el 1 de agosto y la escritura pública el 11 de septiembre de 2018;

-el 28 de agosto de 2018 los demandantes obtuvieron la financiación para el pago de la compraventa, que estaban dispuestos a formalizar, si bien esto resultó imposible al haberse vendido ya el inmueble.

Partiendo de lo anterior resulta, de un lado, que los compradores no disponían de financiación y por tanto incumplieron la fecha pactada para el otorgamiento de la escritura y el pago del resto del precio; y de otro lado, que los vendedores dispusieron del inmueble sin resolver el contrato convenido con aquéllos al no requerir previamente de cumplimiento, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1504 CC, en lo que también ha de ser calificado de incumplimiento contractual, sin que a ello obste la alegada imposibilidad de contactar con los compradores, pues ante esa tesitura debieron abstenerse de disponer del inmueble en tanto no pudieran resolver, con arreglo a derecho, el contrato convenido con los primeros.

Por tanto, ambas partes incurrieron en incumplimiento de sus recíprocas obligaciones.

Dice la STS 642/2010 de 8 de octubre (recurso 1953/2006), resolviendo un caso análogo al de autos: "Es hecho probado de la sentencia que "las partes contratantes, no cumplieron". (...) La parte compradora, que interesa la resolución del contrato, dejó de hacer frente a parte sustancial del precio convenido. Su conducta es de incumplimiento, como lo es también la de la parte vendedora, que sin haber quedado resuelto el contrato de compraventa, vende las fincas a un tercero, después de no haberle hecho pago la compradora.

Es la actora y no el demandado la que ejercita la acción resolutoria del artículo 1124 del CC , sobre la base del incumplimiento por parte de la vendedora puesto que con la venta de la finca a otra entidad frustró definitivamente la posibilidad de que se le transmitiera, de tal forma que hay la infracción del artículo 1504 del Código Civil , relativo a la resolución de la compraventa de inmueble por falta de pago del precio por el comprador, ya que no se ha producido el requerimiento resolutorio por parte del vendedor con fundamento en el incumplimiento de la compradora. Ahora bien, lo que no es posible es convertir en cumplidor a quien no lo es en virtud de que quien también lo fue no le hizo un requerimiento resolutorio previo, pues incumplidor es tanto quien no atendió en el plazo convenido la obligación de pago, como el que, sin resolver el contrato, reacciona ante el impago vendiendo la finca a un tercero, razón por la que el Tribunal de apelación, acertadamente, enjuició la situación desde la perspectiva del artículo 1124 del Código sin mencionar, para nada, aquella otra norma del 1504".

Por tanto, tampoco en este caso se ha de aplicar el artículo 1504 CC.

En cuanto a los efectos del incumplimiento mutuo, la citada STS 642/2010 de 8 de octubre continúa diciendo: "Es hecho probado de la sentencia que hubo incumplimiento mutuo de comprador y vendedor, es decir, el incumplimiento ha procedido de ambas partes contratantes, situación que es resuelta por la doctrina de esta Sala en el sentido de que tratándose de negocios jurídicos sinalagmáticos, como es el de compraventa, el incumplimiento recíproco impide que pueda constituirse en causa de resolución, y esta la cuestión de orden fáctico del incumplimiento por ambas partes de sus respectivas obligaciones impide acceder a la concesión de la indemnización de daños y perjuicios ( SSTS 16 de abril de 1991 ; 20 de diciembre de 1993 ; 24 de abril 2001 ; 4 de mayo 2010 entre otras)".

En el mismo sentido, la STS 605/2010 de 4 de octubre (recurso 1777/2006) dice: "Pero sobre todo, la propia actuación incumplidora de ambas partes frustrando la finalidad del contrato para ambas, con mutuos reproches de incumplimiento, resulta equivalente en la práctica a la extinción del mismo por mutuo disenso, como esta Sala ha declarado en sentencias, entre otras, de 14 diciembre 2001 y 6 mayo 2002 , supuesto en que se impone como efecto la restitución de lo entregado por cada una de ellas con sus frutos e intereses de modo similar a lo previsto para la nulidad de la obligación por el artículo 1303 del Código Civil ."

Aplicando esta doctrina al caso de autos ha de concluirse que no cabe declarar resuelto el contrato a instancia de los compradores incumplidores, revocando en este punto la sentencia de instancia; que tampoco los vendedores incumplidores pueden hacer suyas las arras penitenciales entregadas por los compradores ni tienen éstos obligación de devolverlas duplicadas (lo que no se solicita); por lo que, en definitiva, procede la restitución a los actores de la cantidad de 12.000 euros entregada en tal concepto por parte de la entidad inmobiliaria, como depositaria de las arras.

3.-Sobre la inexistencia de actuación culposa.

Dando por reproducido lo expuesto hasta el momento, el incumplimiento recíproco impide acceder a la concesión de la indemnización de daños y perjuicios que se solicita en la demanda, debiendo revocarse igualmente la sentencia en este punto.

4.-Sobre la condena en costas.

Alega la apelante que, conforme al artículo 394 LEC, en caso de estimación parcial no procede hacer imposición de costas.

La sentencia no ha apreciado la estimación parcial de la demanda sino la sustancial estimación de las pretensiones de la parte demandante, que la jurisprudencia reconoce equivalente a la estimación íntegra, y este criterio del Juez no se discute por la parte apelante, lo que impide a este Tribunal entrar a valorar dicho pronunciamiento.

Todo ello sin perjuicio de lo que se va a resolver al respecto en función del resultado del recurso.

RECURSO DE ESFERA GESTIÓN DE ESPACIOS SL.

TERCERO .- Los motivos que alega la inmobiliaria apelante son los siguientes:

1.- Sobre el incumplimiento del contrato de compraventa privado.

2.- Sobre el contrato de depósito suscrito entre los vendedores y Esfera, y las consecuencias del mismo en esta litis.

3.- Costas.

La parte apelada se ha opuesto al recurso.

1.- Sobre el incumplimiento del contrato de compraventa privado.

Discute la parte apelante la conclusión de la sentencia en cuanto atribuye el incumplimiento contractual a la parte vendedora estimando que también la actora ha incurrido en incumplimiento, tanto por la tardanza en obtener la financiación necesaria como por no requerir a los vendedores la formalización de la escritura de compraventa, y que puesto que quien incumple el contrato de compraventa no puede instar su resolución judicial, debe revocarse la sentencia en tal sentido, y con ello desestimar la demanda, al haber incumplido el contrato de compraventa los compradores.

Dichas alegaciones deben rechazarse de plano, no solo porque la entidad demandada no es parte en la relación contractual por lo que no está legitimada para enjuiciar el incumplimiento o defectuoso cumplimiento de una u otra parte, sino porque la cuestión ya ha quedado resuelta, tanto la situación jurídica existente como sus efectos.

2.- Sobre el contrato de depósito suscrito entre los vendedores y Esfera, y las consecuencias del mismo en esta litis.

Sostiene aquí la apelante que, precisamente por no ser parte en el contrato de compraventa y haber recibido las arras en concepto de depositaria de los vendedores, sus destinatarios, sólo puede restituir el depósito a la parte depositante, como imponen los artículos 1.766 y 1.775 CC, sin que quepa restitución a favor de los actores, en cuanto no son los depositantes.

Este motivo tampoco puede prosperar.

En primer término se ha de señalar que no nos encontramos ante un contrato de depósito propiamente dicho al que pueda resultar de aplicación el párrafo primero del artículo 1775 CC, sino ante un negocio jurídico atípico, accesorio del contrato de compraventa y del pacto de arras en él inserto, caracterizado por la concurrencia de una causa de garantía, garantía tanto para el comprador como para el vendedor en el caso de que fuere procedente la devolución por no celebrarse la compraventa por causa imputable a la otra parte, por lo que la depositaria actúa como garante de ambas partes.

Si bien es cierto que en el contrato se explica qué ocurre con las arras en caso de desistimiento de una de las partes (punto 6), no se dice qué pasa si el contrato resulta ineficaz por la actuación incumplidora de ambas, como es el caso de autos, supuesto en el que procede la restitución de lo entregado por cada una de ellas con sus frutos e intereses de modo similar a lo previsto para la nulidad de la obligación por el artículo 1303 CC, como establece la jurisprudencia antes citada. Y esa ineficacia se extiende lógicamente al depósito accesorio de las arras, que queda sin efecto ante la ineficacia del contrato de compraventa, por lo que la apelante deberá restituirlas a los vendedores, tal y como se ha acordado en la sentencia recurrida y confirmado en esta resolución, sin que pueda ampararse en una situación de doble reclamación para eludir una obligación judicialmente declarada, como por otra parte admite en su contestación a la demanda.

3.- Costas.

El último motivo del recurso se refiere a la revocación de la sentencia en lo referente a la imposición de las costas en función del resultado del recurso que postula, cuestión que no constituye propiamente un motivo de impugnación de la sentencia sino el resultado de la aplicación de las normas procesales en la materia.

CUARTO .- Por todo lo expuesto, con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Ismael, Dª. Petra y D. Jacobo y con desestimación del interpuesto por la representación procesal de Esfera Gestión de Espacios SL, procede revocar en parte la sentencia apelada y estimar en parte la demanda condenando a Esfera Gestión de Espacios SL a pagar a los demandantes la suma de 12.000 euros, incrementada en la cuantía que resulte de aplicar el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda (19 de noviembre de 2020), desestimando el resto de pretensiones formuladas y, en consecuencia, absolviendo a los demandados D. Ismael, Dª. Petra y D. Jacobo de las pretensiones contra ellos formuladas.

Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia, salvo las causadas por los demandados absueltos que se imponen a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 LEC.

En cuanto a las costas originadas en esta alzada se imponen a Esfera Gestión de Espacios SL las causadas por su recurso, sin hacer imposición de las costas del recurso interpuesto por los codemandados, conforme a lo prevenido por el artículo 398 LEC.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,