Sentencia Civil 283/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 28, Rec. 120/2022 de 24 de marzo del 2023

Contexto de la controversia que resulta de la primera instancia.

(1).- Se presentó escrito de demanda por la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL, parte actora, frente al propio deudor concursado, RIBERA DEL PARAISO SLU, y a ALMICASA 2012 SL, parte demandada, en la que se deducía acción de resolución en interés del concurso del contrato de cesión de uso viviendas para su explotación mediante alquiler a terceros. Ello dio lugar al proceso seguido como Incidente Concursal ante el Juzgado Mercantil Nº 7 de Madrid, en el que se dictó Sentencia con los pronunciamientos del Fallo siguientes:

(i).- Se estima parcialmente la demanda y se declara la resolución en interés del concurso del contrato cesión de uso de vivienda para alquiler, celebrado en fecha de 16 de julio de 2016, entre RIBERA DEL PARAISO SLU, parte cedente, y ALMICASA 2012 SL, parte cesionaria.

(ii).- Se condena a la masa del concurso de RIBERA DEL PARAISO SLU al pago de una suma de 72.000€, más IVA, a favor de ALMICASA 2012 SL, como indemnización por la resolución.

(iii).- No se imponen las costas a ninguna parte litigante.

(2).- Para realizar esos pronunciamientos, la Sentencia se basa, resumidamente, en las conclusiones y fundamentos siguientes:

(i).- RIBERA DEL PARAISO SLU, deudor declarado en concurso, es propietario de 35 viviendas sitas en la urbanización Sotogrande, Cádiz, destinadas al arrendamiento a favor de terceros.

(ii).- En fecha de 16 de julio de 2016, se concertó un contrato de cesión de uso de las viviendas para su alquiler entre esa propietaria, ahora concursada, y ALMICASA 2012 SL, con una duración prevista de 6 años desde la firma. En tal contrato, sometido a aprobación del administrador judicial nombrado entonces por un Juzgado de Primera Instancia de Córdoba, la cesionaria se comprometía a realizar una inversión en las viviendas, proceder a su alquiler a terceros y a pagar una renta mensual a favor de la cedente de 7.260€ al mes, IVA incluido.

(iii).- Pese a que el contrato ya establezca que si se da el supuesto de venta por autorización judicial del conjunto de los bienes, se resolverá el contrato con una indemnización de una anualidad de renta y el derecho de apropiación de la fianza a favor de la parte cesionaria, lo que ya bastaría para estimar la demanda; lo cierto es que el supuesto aquí aplicado es el de resolución del contrato en interés del concurso.

(iv).- Dicho interés concurre ya que, abierta la fase de liquidación concursal y comprendidas las viviendas en el plan de liquidación para su venta por entidad especializada, la renta que percibe la concursada no cubre los gastos asociados a la propiedad, de manera que se incrementa el crédito contra la masa, por lo que urge esa liquidación.

(v).- En cuanto a la indemnización, las partes ya pactaron en el contrato cuál debía ser en caso de finalización anticipada del mismo. Además, las inversiones hechas por ALMICASA 2012 SL en las viviendas estaban previstas como obligación suya en el contrato y varias de las inversiones que se dicen hechas no están acreditadas suficientemente, al no ser expresivas de ello las facturas aportadas. Por tanto, se fija, de un lado, la indemnización de 72.000€, esto es, una anualidad de renta, y, de otro lado, el derecho de cobro de las fianzas que en su día constituyó, por 30.000€, reconocido como crédito concursal a su favor.

Objeto de la segunda instancia.

(3).- Apelación. Por ALMICASA 2012 SL se interpone recurso frente a dicha Sentencia del Juzgado Mercantil Nº 7 de Madrid, contra todos sus pronunciamientos, en el que insta la completa revocación de la misma, para dar lugar a la desestimación de la demanda.

Para ello, el recurso de apelación se sustenta, resumidos aquí para ofrecer una perspectiva de conjunto de la controversia, en los siguientes motivos:

(i).- Falta de litisconsorcio pasivo necesario.

(ii).- Infracción de normas sobre diligencias finales.

(iii).- Error en la valoración de los hechos sobre el interés del concurso en la resolución del contrato.

(iv).- Error en la valoración de los hechos sobre la fijación de la indemnización.

(4).- Oposición al recurso. Por la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL del concurso se presentó escrito de oposición al recurso de apelación formulado por la parte contraria, en el que se instó la ratificación de la sentencia apelada, por sus propios fundamentos, con imposición de costas de la alzada a la misma, a cuyo efecto aquella parte se remitió, además, a lo alegado en su escrito de demanda.

Motivo primero (procesal): nulidad de actuaciones por infracción de litisconsorcio pasivo necesario.

Contenido del motivo.

(5).- El escrito de recurso de ALMICASA 2012 SL, en relación con el ap. I) de su Suplico, insta la nulidad de actuaciones procesales, a fin de que se retrotraigan las misma al momento de emplazamiento, debido a que no se ha observado la presencia de un litisconsorcio pasivo necesario.

Dicha petición de retroacción de actuaciones por nulidad, se basa, según el escrito de apelación, en que la acción de resolución contractual en interés del concurso, entablada por la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL del concurso del deudor RIBERA DEL PARAISO SLU, se dirige a resolver un contrato de cesión de explotación de inmueble, de fecha 16 de julio de 2016, donde ALMICASA 2012 SL consta como cesionaria, parte aquí demandada. Pero, continúa el recurso, sobre el citado inmueble existen concertados contratos de subarriendo, de manera que se hace imprescindible traer a este procedimiento a los subarrendatarios, a fin de salvaguardar sus derechos e intereses legítimos. Además, señala la parte apelante, si la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL sostuvo que la resolución del contrato de cesión de inmueble favorecía al concurso, para lograr la liquidación del inmueble libre de cargas, esa finalidad no podrá lograrse sin poner fin a aquellos contratos de subarriendo.

Valoración del tribunal.

(6).- Debe recordarse que es aquí objeto de acción de resolución en interés del concurso un contrato denominado de cesión de explotación de inmueble, fechado el 16 de julio de 2016, por el que RIBERA DEL PARAISO SLU cedió, reservándose la posesión mediata, 35 viviendas sitas en la urbanización Sotogrande (Cádiz), a favor de ALMICASA 2012 SL, como cesionaria, para que por ésta se procediera a negociar y concertar contratos de arrendamiento sobre dichas viviendas con terceros, a subrogarse en los ya existentes, a cambio de lo cual se comprometía al pago de 7.260€ al mes, así como asumir diferentes gastos de conservación y de comunidad de propietarios [vd. doc. nº 1 de la demanda, copia del contrato],

La cláusula 2ª, ap. 4º, del citado contrato, tras fijar una duración para su vigencia de 6 años, susceptible de renovación, indica que, de no renovarse, la cesionaria " deberá proceder al desalojo de las viviendas que no estén arrendadas (...). Cuando las que estén arrendadas queden vacías, se comunicará a la explotadora para proceder a la recuperación del mobiliario instalado en cada vivienda".

(7).- Con lo anterior, ha de concluirse que no se está ante un contrato de arrendamiento de locales o viviendas, el celebrado entre RIBERA DEL PARAISO SLU y ALMICASA 2012 SL, sino ante un contrato de cesión para explotación o, si se quiere así denominar, de arrendamiento de industria. Ello ya impide, de entrada, reconocer la vinculación jurídica propia de contratos de arrendamiento y de subarriendo establecida en la legislación civil especial para viviendas o inmueble de uso distinto del de vivienda. En dicho régimen legal, se prevé para el arrendamiento de inmuebles la facultad a favor del arrendatario de subarrendar, pero siempre dentro del contexto de la finalidad propia del arrendamiento sujeto a la normativa especial, esto es, cubrir una necesidad propia de uso del inmueble por el sujeto arrendatario. Frente a ello, en este supuesto de ALMICASA 2012 SL, lo cedido es el derecho de explotación de las viviendas en el mercado de alquiler. Se ceden, por tanto, ya con el objeto de concertar y gestionar arrendamientos con terceros en nombre propio y sobre el inmueble ajeno, todo ello sin uso propio de dichos inmuebles por parte de la cesionaria para cubrir sus propias necesidades.

Tanto es así que ya el propio contrato de cesión de explotación contempla expresamente la vigencia plena de los contratos de arrendamiento con terceros aun cuando termine el contrato de cesión, en la transcrita cláusula 2ª, ap. 4º. De este modo, dichos contratos de arrendamiento de vivienda perduran por encima del derecho de cesión de ALMICASA 2012 SL, y se sujetarán, lógicamente, a su legislación especial. Por lo tanto, una vez extinguido el contrato de cesión, lo que se producirá en estos contratos de arrendamiento con terceros será la subrogación de RIBERA DEL PARAISO SLU en la posición de parte arrendadora.

Por tanto, desde un aplano puramente fáctico, bajo el prisma de la relación jurídica efectivamente entablada entre las partes, no concurre afectación alguna para los derechos e intereses de aquellos arrendatarios, que justifique su necesaria intervención en este procedimiento.

(8).- Tampoco desde un plano dogmático jurídico se puede aceptar siquiera el planteamiento de la cuestión del litisconsorcio pasivo necesario, en este supuesto de ALMICASA 2012 SL.

El litisconsorcio necesario, previsto en el art. 12.2 LEC, aparece cuando para poder resolver sobre el objeto del proceso han de estar presentes imperativamente varios sujetos en alguna de las dos posiciones procesales, activa o pasiva. Es decir, para operar a través del proceso sobre la relación jurídica material de que se trate, ha de aparecer necesariamente en el procedimiento todos los sujetos ligados a la relación jurídica debatida, imposición que resulta de la concreta regulación otorgada por el Derecho sustantivo al concreto tipo de relación jurídica que se debata en la causa. Así pues, es la norma material aplicable al fondo del asunto la que fija cuando existe litisconsorcio necesario, en la perspectiva procesal. Así, la doctrina jurisprudencial ha declarado en reiteradas ocasiones que la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario se funda en la unidad de la relación jurídico-material controvertida, la cual exige que se encuentren presentes en el proceso todos los sujetos que puedan verse alcanzados por la resolución que haya de dictarse, v. gr., la STS nº 554/2009, de 22 de julio , FJ 3º, la cual indica que ".. .la jurisprudencia advierte que el litisconsorcio pasivo necesario encuentra su fundamento en una relación de derecho material, que, por afectar a diversos sujetos, exige una solución procesal unitaria, ya que descansa en la necesidad de preservar el principio de audiencia para evitar la indefensión, y que no se dictara una resolución que alcanzara a personas no demandadas; también, señala que el litisconsorcio alcanza la categoría de necesario cuando la pretensión actuada debe ser propuesta, imprescindiblemente, frente a varias personas, bien porque así lo establezca una norma positiva, bien por imponerlo la propia naturaleza de la relación jurídico material discutida y, en todo caso, se requiere que en el juicio se hallen presente todos cuantos tengan un legítimo y personal interés en dicha correspondencia, e, igualmente, la evitación de posibles resoluciones contradictorias. ..".

En consonancia con ello, la doctrina jurisprudencial fija los requisitos precisos para examinar la concurrencia de esta excepción procesal. Así, las SsTS nº 266/2010, de 4 de mayo, FJ 2 º; nº 353/2011, de 18 de mayo ; y nº 479/2011, de 22 de junio , FJ 3º, indican que para apreciar esa falta de litisconsorcio pasivo necesario deben concurrir los siguientes elementos: ".. . a) Nexo común entre presentes y ausentes que configura una comunidad de riesgo procesal; b) Que ese nexo, sea inescindible, homogéneo y paritario; y c) Que el ausente del proceso no haya prestado aquiescencia a la pretensión del actor" ; y añade lo siguiente: "la característica del litisconsorcio pasivo necesario, que provoca la extensión de la cosa juzgada, es que se trate de la misma relación jurídico- material sobre la que se produce la declaración, pues, si no es así, si los efectos a terceros se producen con carácter reflejo, por una simple conexión o porque la relación material sobre la que se produce la declaración le afecta simplemente con carácter prejudicial, entonces la intervención del tercero en el litigio podrá ser voluntaria o adhesiva, mas no forzosa. ..".

Como se observa en el supuesto del presente contrato de cesión a favor de ALMICASA 2012 SL, los contratos de arrendamiento celebrados por dicho cesionario no quedan afectados en modo alguno por la suerte de aquel contrato, ya que, respecto de éstos, lo único que se produce, llegado el caso, es la subrogación de la cedente, RIBERA DEL PARAISO SLU, en dichos contratos, que permanecen plenamente vigentes en las mismas condiciones que ha existían. Precisamente, la extrema dificultad de apreciar la excepción de litisconsorcio pasivo necesario en supuestos, no ya de mera cesión de industria, como se da más bien en el presente caso, sino en una esfera más regulada y rígida, como son los subarriendos respecto del litigio sobre el arrendamiento, es reconocida en la STS nº 287/2008, de 8 de mayo , FJ 3º, al indicar que:

" Esta Sala declara que entre los litisconsortes debe existir un nexo común o, lo que es lo mismo, una comunidad de riesgo procesal ( SSTS de 30 de junio de 1967 , 6 de diciembre de 1977 , 24 de noviembre de 1998 , 28 de diciembre de 1999 y 20 de diciembre de 2005 ), nacida de vinculaciones subjetivas resultantes de los derechos deducidos en juicio, de modo que pueda preverse que todos ellos quedarán afectados por la resolución ( SSTS de 4 de junio de 1999 y 30 de septiembre de 1999 ), siempre que esta afectación sea directa y no refleja o indirecta ( SSTS de 2 de abril de 2003 , y 18 de junio de 2003 , 22 de abril de 2005 , 21 de marzo de 2006, recurso núm. 2627/99 , 21 de enero de 2006 , 21 de marzo de 2006 , 20 de junio de 2006 , 4 de septiembre de 2006 , 15 de diciembre de 2006, rec. 5238/1999 , 31 de octubre de 2007, rec. 4399/2000 , 20 de julio de 2007, rec. 3375/2000 ).

En el caso examinado no se advierte que la sentencia impugnada infrinja esta doctrina, puesto que, de acuerdo con la interpretación del contrato que la propia sentencia realiza -y que la parte recurrente no combate en este motivo por una vía eficaz- la intervención en el contrato de subarriendo de los supuestos litisconsortes sólo deparó para ellos un efecto indirecto o reflejo, puesto que uno de ellos, aunque firmó el contrato, fue sustituido por una sociedad (y en consecuencia sólo pudo tener un interés indirecto en su desarrollo) y la otra persona intervino en el contrato para prestar una garantía personal del cumplimiento de la obligación de pago de las rentas, que no resultaba directamente afectada por la declaración de resolución del contrato que se solicitaba".

Motivo segundo (procesal): improcedencia de las diligencias finales acordadas.

Exposición del motivo.

(9).- Manifiesta el recurso de ALMICASA 2012 SL que el Juez a quo, mediante auto dictado tras la finalización de la vista de este tipo de procedimiento, resolvió conceder un plazo a la parte demandante para presentar una relación circunstanciada de daños y perjuicios que estimase podían concurrir para la parte demandada, ante la resolución del contrato al que se refiere el litigio, todo ello con suspensión del plazo para dictar la sentencia, amparado en la institución de las diligencias finales. Ello fue objeto de recurso de reposición por la parte ahora apelante.

Ahora sostiene el recurso que dichas diligencias finales fueron acordadas por el Juez a quo de oficio, sin ajustarse a los requisitos procesales previstos para ello y sin que realmente se destinasen a practicar medio de prueba alguno, sino a dar la oportunidad de presentar meras alegaciones de la parte contraria.

Valoración del tribunal.

(10).- En el últ. pf. del presente motivo de recurso, en el escrito de apelación de ALMICASA 2012 SL, se pide la retroacción de actuaciones procesales al momento anterior del dictado del auto por el que se acordaron las diligencias finales. Dicha retroacción de actuaciones solo puede ir ligada a infracciones procesales que adolezcan de nulidad de pleno derecho, art. 228.2, pf. 2º LEC. Y tal nulidad solo procede en los supuestos tasados en el art. 225 LEC. Cuando ello se invoca de una irregularidad procesal con relevancia suficiente, esto es, por la que se haya prescindido de las normas esenciales de procedimiento, no ya irregularidades menores, además será siempre exigible que, de aquella irregularidad relevante, se derive una indefensión para la parte, art. 225.3º LEC. En este sentido, ALMICASA 2012 SL no argumenta en qué y cómo se le habría causado indefensión, alegación que no puede ser sustituida por la valoración de este tribunal. En dicho sentido, el recurso se limita a invocar irregularidades procesales, como la falta de motivación o la distinta finalidad para la que se han empleado las diligencias finales en este caso, pero sin apuntar a la consecuencia necesaria para obtener la nulidad, esto es, la generación material de una indefensión para la parte.

De hecho, si se atiende al contenido del citado auto de fecha 22 de abril de 2021 y el posterior resolutorio del recurso de reposición frente a él, de fecha 28 de julio de 2021, lo que hace el Juez a quo es, frente a la pretensión de la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL de negar todo derecho de indemnización a favor de ALMICASA 2012 SL, concluir que no puede resolverse contrato en interés del concurso sin reconocer por ello un derecho de indemnización a favor de la parte in bonis, la aquí demandada, esto es, ALMICASA 2012 SL. Por ello, insta de aquella parte actora una manifestación sobre el resultado de la prueba aportada, manifestación que implique una mejora de su posición procesal inicial respecto de la parte contraria, a la que negaba todo derecho, para reconocer algún alcance a la señalada indemnización. A la vista de ello, se evidencia aún más que la pretendida nulidad de actuaciones requeriría una argumentación específica para justificar el por qué se habría causado una efectiva indefensión a la parte aquí recurrente. Una cuestión es que muy difícilmente pueda ubicarse la decisión del Juez de pedir aquellas aclaraciones en la institución propia de las diligencias finales, art. 435 LEC, y otra distinta que lo actuado realmente cause indefensión a la parte aquí recurrente, máxime cuando no se revela por esa propia parte.

Además de lo anterior, si se atiende a lo que es objeto de esta segunda instancia, provocada precisamente por el recurso de apelación de ALMICASA 2012 SL, nada de lo discutido luego, tanto sobre la concurrencia de interés del concurso en resolver el contrato, como la procedencia de determinados conceptos indemnizatorios, se vinculan en el escrito de recurso con alegaciones o circunstancias derivadas de las mal denominadas diligencias finales que se acordaron en el citado auto. Ello también conduce a la anterior conclusión, no revelar efectiva indefensión para la parte.

Motivo tercero (sustantivo): ausencia de interés del concurso en la resolución del presente contrato.

Presentación del motivo.

(11).- Entiende el recurso de ALMICASA 2012 SL que la Sentencia apelada se ampara en una cláusula del contrato de cesión para resolverlo, aquella que permite dicha terminación cuando se autorice una venta judicial del conjunto de los inmuebles objeto de cesión. Frente a ello, señala el recurso, no puede equipararse lo recogido en dicho supuesto con el de liquidación concursal de los bienes, como es este supuesto, ya que la aplicación de la cláusula 6ª exige que todos los inmuebles se vendan a un único adquirente y que este adquirente manifieste que no es de su interés continuar en la vigencia del contrato de cesión, ya en lugar del cedente.

Adicionalmente a ello, indica el recurso que, si se atiende al interés del concurso, entonces tampoco se justifica la resolución del contrato, ya que la única fuente de ingresos de la concursada, RIBERA DEL PARAISO SLU, es la renta percibida a través del presente contrato, de tal modo que ingresa por él una suma superior a los 7.000€ mensuales. Si dicha suma no llega a cubrir los gastos de mantenimiento de los inmuebles que a esa concursada corresponden, con incremento del déficit patrimonial, mayor desbalance se producirá aun si la concursada deja de ingresar al menos aquella renta, señala. Por ello, el contrato no hace si reducir aquel déficit en la medida de lo posible, no incrementarlo, y todo ello, además, se agravaría con el derecho de indemnización a reconocer a favor de ALMICASA 2012 SL, concluye el recurso.

Valoración del tribunal.

(12).- Al articular la argumentación del presente motivo de recurso, por ALMICASA 2012 SL se desfigura el verdadero fundamento de la Sentencia apelada. Es cierto que esta resolución recurrida se refiere a la cláusula 6ª, ap. 2, del citado contrato de cesión de explotación de inmuebles, de 16 de julio de 2016. Esa estipulación es la que establece la finalización del citado contrato en caso de venta con autorización judicial del conjunto de los bienes inmuebles, salvo que el adquirente consienta en subrogarse en el presente contrato, en el lugar de la cedente.

Tal previsión debe ser tenida por una forma de terminación regular del contrato, conforme a las estipulaciones que lo integran. No se estaría, por tanto, de aplicarse ante una resolución contractual en interés del concurso, art. 165 TRLC. Precisamente, esta institución entra en juego cuando " no exista causa de resolución", como señala el ap. 1 del citado art. 165 TRLC. Es decir, opera cuando no concurren supuestos ni contractuales ni legales, vd. art. 1.124 CC, para poner fin a la relación contractual, ya que se asienta puramente en el interés del concurso, y no causalmente en estipulación alguna interna al contrato ni en incumplimiento obligacional externo.

Y justamente ello es lo que constituye, final y exclusivamente, fundamento de la Sentencia. Así, ésta en el ap. 2º del FJ 3º, pg. 10 de la misma, distingue nítidamente entre " primero, de cumplimiento de uno de los requisitos de la resolución a instancia de una de las partes. Otro segundo, puramente concursal, como es la resolución en interés del concurso en sentido estricto". Y es esto último, tras el análisis que la resolución efectúa en el ap. b) de tal FJ, pg. 11 y ss, lo que sostiene expresamente el Fallo de la resolución, al concluir ese fundamento que " es por ello que, desde entonces, consideramos beneficioso para el concurso la resolución del dicho contrato (...)", para señalar en el citado Fallo que " declaro resuelto en interés del concurso el contrato de 16 de julio de 2016".

Por lo tanto, lo único estimado en la Sentencia apelada es la resolución del contrato en interés del concurso, distinguida incluso dentro de esa Sentencia como una institución especial y separada de la terminación del contrato por causa regular prevista en el mismo. Esto supone que el fundamento de lo dispuesto en su Fallo sea aquella institución, no la aplicación de la cláusula contractual que establecía un supuesto de terminación regular de tal contrato, por mucho que en el cuerpo de la Sentencia de refiere a esa cláusula, también invocada en la demanda de la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL. Por ello, la argumentación del recurso de ALMICASA 2012 SL dirigida a una cuestión que no se integra en el fundamento de lo acordado finalmente, no puede ser objeto de análisis en vía de apelación. Máxime cuando el tenor de la resolución apunta a que se trata de una valoración realizada solo a mayor abundamiento, al indicar que, a tenor de dicha cláusula del contrato, ya " sería posible declarar resuelto el mismo".

(13).- En cuanto a la segunda parte del motivo de recurso, basada en que no concurre interés del concurso en la resolución del contrato, la Sentencia razona específicamente que RIBERA DEL PARAISO SLU ya cesó en su actividad empresarial, que su único activo es la propiedad de los citados inmuebles, que por el contrato de cesión ingresa unos 6.000€ al mes y que los gastos asociados a la propiedad ascienden a 94.000€ anuales, lo que supone un incremente de 18.000€ anuales en créditos contra la masa. Antes de este razonamiento, recogido en el ap. b) de su FJ 3º, la citada Sentencia ya señaló que en fecha de 18 de diciembre de 2019 se abrió la liquidación concursal y que los citados inmuebles se liquidan por venta mediante entidad especializada, conforme a lo recogido en el Plan de Liquidación aprobado por auto de fecha 9 de julio de 2020, según señala el propio FJ 3º.

Ello permite concluir que la Sentencia valora que el interés del concurso está en desprenderse lo antes posible de la propiedad de los inmuebles a los que se refiere el contrato, puesto que generan unos gastos de 94.000€, y que la mejor forma de realizar dicha liquidación, en tiempo y eficacia del precio a obtener, es hacerlo libre del contrato de cesión de explotación que ahora se resuelve. Solo así puede entenderse aquel razonamiento en su conjunto.

Frente a ello, lo argumentado en el escrito de apelación de ALMICASA 2012 SL, carece de todo sentido, puesto que se vincula a la opción de mantener en el patrimonio de la concursada aquellos bienes inmuebles, de manera que, a lo largo del tiempo, la renta del contrato redujese los gastos de la propiedad. No es eso lo pretendido con la resolución en interés del concurso, sino la liquidación de los bienes libres de la sujeción al contrato de cesión, para poner fin lo antes posible a los gastos sobre la propiedad y obtener el mayor precio por terceros interesados en comprarlos libres del citado contrato y sus condicionantes.

Motivo cuarto: inclusión de conceptos indemnizatorios.

Presentación del motivo.

(14).- Dentro de las distintas partidas de indemnización que ALMICASA 2012 SL reclamaba en primera instancia, ahora en segunda centra su reclamación exclusivamente en la posibilidad de compensación por inversiones no amortizadas realizadas en las viviendas, valorada en 118.078€, y la suma de lucro cesante, por 187.633€.

En tal sentido el recurso entiende que la inversión efectuada en adecuar las viviendas fue de 354.234€, prevista para la duración del contrato; el hecho de que se previese como una obligación suya en ese contrato no supone perder derecho alguno de indemnización; en particular, ellos es aplicable a los bienes muebles, prácticamente irrecuperables; se acredita dicha inversión con las correspondientes facturas, emitidas en fechas próximas a la de celebración del contrato y justamente de proveedores sitos en las cercanías de los inmuebles; de no considerarse acreditada esa inversión, el único efecto pasaría por incrementar el lucro cesante, lógicamente.

Valoración del tribunal.

(15).- La Sentencia apelada reconoce exclusivamente como indemnización de daños y perjuicios a favor de ALMICASA 2012 SL, por la resolución del citado contrato, la suma de 72.000€, equivalente una anualidad de renta.

En cuanto al concepto de indemnización por amortizaciones no recuperadas, es rechazable el razonamiento de la Sentencia. Se está ante un contrato destinado a facilitar la explotación empresarial de unas viviendas, a través del mercado de alquiler. El hecho de que el acondicionamiento se imponga contractualmente al cesionario, arrendatario de industria, por así calificarlo, no excluye que se esté ante una inversión realizada con el fin de lograr dicha explotación y, por tanto, destinada a ser amortizada en el periodo previsto de duración del contrato, 6 años. Pese a ello, la admisión de la pretensión presenta graves dificultades.

De entrada, ya el propio contrato preveía que, si éste finalizaba por causa judicial, la única indemnización a favor de la parte cesionaria consistiría en un año de renta. No es que aquí sea de aplicación la cláusula 6ª del contrato, como ya se razonó antes en esta sentencia de apelación, pues lo que aquí se ha aplicado en la resolución del contrato en interés del concurso, supuesto distinto del contemplado en la cláusula (autorización de la venta judicial de todos los inmuebles), sino que, significativamente, las propias partes contractuales, para un supuesto de terminación prematura del contrato por venta judicial de los inmuebles, estimaron como suficiente por toda indemnización una anualidad de renta, los 72.000€ recogidos en la Sentencia, más el derecho a la devolución de las fianza que esa cesionaria constituyó en su día a favor de la cedente, por 30.000€.

Por tanto, en este caso análogo al previsto por las partes, de resolución del contrato en interés del concurso impuesto por decisión judicial en la medida que también provoca aquella finalización prematura del contrato por una pendencia judicial afectante a la cedente, no parece razonable apartarse de aquello que pareció suficiente a las partes al momento de contratar para liquidar la indemnización a favor de la parte cesionaria por la finalización anticipada de dicho contrato. Todo ello, téngase presente, cuando a la firma del contrato, RIBERA DEL PARAISO SLU contaba con un administrador judicial por procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 8 de Córdoba, donde el supuesto de terminación del contrato, incluso por la venta de los inmuebles, era una posibilidad ya presente para las partes.

Además, debe tenerse presente que, de los 6 años de duración del contrato, del citado pacto 6º, al momento de la resolución del contrato, impuesta por la Sentencia, han transcurrido poco más de 5 años. Ello refuerza el anterior argumento, puesto que aquella indemnización contractual, aceptada por las partes, habría procedido incluso cuando la finalización del contrato por venta judicial de los inmuebles se hubiera acordado mucho antes. Conviene recordar, por otro lado y sin que sea objeto de apelación, que a ello se añade el derecho de crédito a favor de ALMICASA 2012 SL por la suma de 30.000€ correspondiente al derecho de devolución de la fianza dada por esa cesionaria, efecto que justamente prevé aquella misma cláusula 6ª para el caso de terminación anticipada del contrato, efecto validado dentro del concurso por ambas partes para este mismo supuesto. Ello engloba todos los conceptos, tanto las inversiones realizadas como el pretendido lucro cesante.

Costas procesales del recurso de apelación.

(16).- Dispone el art. 398.1 LEC, respecto al criterio legal sobre imposición de costas en los recursos, que " Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394", es decir, se regirá por el principio de estimación objetiva del recurso.

En virtud de las razones expuestas, de las pruebas analizadas y de los preceptos citados se dicta el siguiente