Sentencia Civil 44/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 19, Rec. 900/2021 de 26 de enero del 2023

PRIMERO.- Objeto de la demanda. La Sentencia de instancia.

La demanda en ejercicio de la acción quanti minoris o de rebaja en el precio, por importe de 6.678,17 euros, con fundamento en la existencia de vicios o defectos formulada en primera instancia, aparece recogida en cuanto a sus antecedentes fácticos en el fundamento de derecho primero en la Sentencia apelada, en el que se refiere la suscripción de contrato de compraventa a fecha 22 de febrero de 2019 otorgado por los actores como compradores y la demandada como vendedora, sobre la vivienda sita en NUM000 Planta NUM001 del edificio sito en CALLE000 nº NUM000 de Alcobendas, con intermediación de Agencia inmobiliaria, estableciéndose un precio de 103.000 euros. Se reseñaba en el escrito inicial del procedimiento que, una vez adquirido el inmueble, y a los pocos meses, con la llegada de las lluvias, los actores comprobaron como el agua se precipitaba por las paredes de la vivienda como si se tratase de una cascada, motivo por el que contrataron los servicios de un técnico que determinara la causa de las filtraciones, verificándose entonces que sobre el falso techo que había sido instalado por la vendedora recientemente había unas humedades muy importantes en todo el techo original del inmueble, las cuales debían llevar tiempo, dado que había abundante cantidad de moho.

La Sentencia de instancia, al analizar la acción planteada por vicios ocultos, con reseña del artículo 1484 Ccivil, considera en su fundamento segundo como hechos acreditados la reforma de la vivienda mediante obras en el baño, en la instalación eléctrica y de instalación de falso techo de pladur en el mes de octubre de 2018, previa a la formalización de la compraventa, con remate de las paredes de la vivienda, y que en el mes de junio de 2017 se había llevado a cabo una Inspección Técnica del Edificio, con resultado desfavorable, habiéndose recomendado con ocasión de aquélla, en cuanto a la cubierta, su inspección exhaustiva y pormenorizada de la misma. Indica la Sentencia que contratados los servicios de una empresa constructora para la ejecución de obras necesarias en cumplimiento de la ITE, en el capítulo destinado a cubierta, figuraba el "repaso y limpieza de la cubierta de teja plana " - según documento nº 4 del escrito de contestación a la demanda - y ninguna actuación de impermeabilización.

La Resolución impugnada concede tanto el importe de reparación de los daños ocasionados en la vivienda por las humedades, por la suma de 6.173,72 euros, según presupuesto elaborado por la empresa Interiorismo Low Cost, como el importe de 504,45 euros, que corresponde a la parte proporcional de los demandantes en la derrama a aprobar por la Comunidad de Propietarios para la ejecución de las obras de reparación de la cubierta, origen de las filtraciones.

Fundamenta la Juzgadora de instancia la estimación de las pretensiones de la demanda, en la falta de prueba, que incumbía a la demandada, de haber advertido la circunstancia relativa a las humedades a los compradores, y a la existencia de vicios o deficiencias anteriores al contrato de compraventa, sin que la propiedad solventara la causa de tales deficiencias ( filtraciones procedentes de la cubierta ), pese a tener constancia de las mismas.

SEGUNDO.-Objeto del recurso de apelación.

En el recurso de apelación formulado por la demandada, tras impugnar el fallo estimatorio de la demanda, y reseñar el artículo 465.4 LEC, se alega infracción de los artículos 217 y 218 LEC, impugnando la valoración que hace la Sentencia del contenido de la inspección técnica del edificio realizada por el Arquitecto D. Emilio, documento nº 3 del escrito de contestación a la demanda, informe que reflejaba claramente los desperfectos de la cubierta que originan las humedades en las viviendas de la tercera planta, y que no hay ninguna impermeabilización, existiendo un desplazamiento de las tejas que deja hueco entre ellas y que da lugar a la entrada de agua. Afirma la recurrente que el documento nº 4 de la contestación, contrato de ejecución de obra de reforma de fecha 16 de enero de 2018, detallaba en su presupuesto de fecha 11 de enero en su capítulo III de cubierta el repaso y limpieza de cubierta de tejado plana, presupuesto que fue aceptado y abonado, según documento nº 5. La contratación se efectuó en el convencimiento de que dichas obras dejarían resueltos los problemas de humedad que se producían en el edificio como consecuencia de la mala conservación de la cubierta. El presupuesto para reparación de fecha 30 de octubre de 2018, referido en Sentencia, documento nº 6 de la contestación, establecía las obras a realizar por consejo del constructor, recomendando éste que para evitar las humedades la instalación de un techo de pladur hasta que se arreglara la cubierta, obra que se ejecutó para volver a alquilar la vivienda, si bien la demandada puso en venta posteriormente el inmueble.

Añade la impugnante que tasada la vivienda por experto inmobiliario en 120.000 euros, los demandantes, tras varias visitas, manifestaron su intención al intermediario y a la propiedad de adquirir el inmueble mediante acuerdo de rebajar el precio a 103.000 euros, por las condiciones especiales en que se encontraba la cubierta del edificio y el techo de la vivienda, formalizando la escritura de compraventa unida como documento nº 1 de la demanda. Se reproducen en el escrito de recurso las respuestas ofrecidas en juicio por el testigo D. Fidel, administrador de la sociedad inmobiliaria que intermedió, Depain Madrid, S.L., y de la testigo perito Dª María Inmaculada representante de la empresa que realizó las obras de reparación de la cubierta del edificio. Estas declaraciones, y la del testigo Arquitecto redactor del informe de ITE, D. Emilio, dejarían claramente establecido que los daños que se ocasionaban en el techo de la vivienda tenían su origen no en un defecto o desperfecto de la misma, sino en la cubierta del edificio, siendo solventados dichos problemas una vez que por parte de la comunidad se procedió a realizar las obras necesarias para la impermeabilización del tejado de la cubierta.

Sostiene en su virtud la apelante la causación de daños imputable a la comunidad de propietarios y no al comunero que sufre tales daños.

Termina refiriendo la recurrente no ser procedente declarar el incumplimiento de la demandada en base al artículo 1484 Ccivil, atendida la buena fe de la interpelada, al comunicar el problema de las humedades producidas por el estado de la cubierta y al pacto de disminuir el valor de venta por debajo del de mercado -según resultaba de tasación bancaria por 137.890,26 euros-, habitando los adquirentes el inmueble desde la misma fecha de compra, por ser la vivienda propia para el uso a que estaba destinada. A falta de constatarse la obra real de reparación realizada, la parte actora habría obtenido un importante beneficio por razón de la rebaja de precio, habiendo actuado de mala fe, artículo 7.2 Ccivil.

TERCERO.- Resolución de la Sala.

Error en la valoración de la prueba. Vulneración de los artículos 217 y 218 LEC en relación con el artículo 465 de la Ley Procesal respecto a los requisitos de la acción quanti minoris.

El error en la valoración de las pruebas que invoca la recurrente, que lo es por infracción del artículo 1484 Ccivil, en cuanto a la calificación de vicio oculto que contiene la Sentencia impugnada, por disminución de la utilidad de la cosa vendida a causa defectos anteriores a la venta y no manifiestos o que no estuviesen a la vista, si bien permite la revisión en esta alzada del objeto litigioso con idéntica amplitud de la llevada a cabo por la Juzgadora de instancia, no autoriza sin embargo la conclusión sobre vulneración por falta o insuficiente motivación de la Sentencia recurrida, artículos 217 y 218 LEC, cuando el análisis de tales pruebas por parte de la Sala conduce a confirmar los hechos acreditados que se señalan en la Resolución, y la concurrencia de los requisitos de la acción quanti minoris ejercitada en demanda.

La SAP Madrid Sección 13ª de 7 de febrero de 2020, al analizar la aplicación de los artículos 1484 y 1486 Ccivil, y la jurisprudencia interpretadora de los mismos, declara :

" Cuando la cosa comprada, presenta alguna diferencia respecto de aquella que nos propusimos adquirir, el comprador dispone de tres acciones diferentes: una la de nulidad del contrato, la segunda la de incumplimiento contractual, y en tercer lugar las llamadas edilicias propias de la compraventa. Al margen de las acciones de nulidad por ausencia de alguno de los elementos esenciales del contrato; cuando la cosa entregada es de calidad distinta a la que se compró, el T. S. viene reiteradamente sosteniendo que nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento contractual o de un "aliud pro alio", equivalente a la falta de entrega por inhabilidad del objeto con la consiguiente insatisfacción del comprador, lo cual permite acudir a la protección dispensada por los artículos 1.101 y 1.124; mientras que los demás defectos, como deterioros, imperfecciones y adulteraciones, pasarían a ser los vicios estrictamente redhibitorios, que dejarían abierta la vía de las acciones edilicias del art. 1.484 del C.C . Conforme a este último precepto, cuando la cosa entregada por el vendedor al comprador, en cumplimiento de la obligación asumida en el contrato de compraventa, tuviese algún defecto oculto que la haga impropia para el uso a que se la destina, o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, debe el vendedor responder frente al comprador, pudiendo optar este entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó (acción redhibitoria), o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción estimatoria o quanti minoris) como se proclama en el párrafo primero del artículo 1.486 del mismo Código. La jurisprudencia del T.S. que ha interpretado este precepto, entiende que para el éxito de esta acción es necesario que concurran estos cuatro requisitos: a) que el defecto sea oculto, en el sentido de que no fuera conocido, ni lo pudiera ser por el adquirente, eximiéndose de responsabilidad al vendedor cuando el comprador fuera un perito que, por razón de su profesión u oficio, debiera fácilmente conocerlo, b) que el defecto sea grave, o como indica el Código Civil que haga la cosa impropia para el uso a que se la destina o disminuya de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, c) que sea preexistente a la venta y d) que se ejercite la acción en el plazo de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida ( SS.T.S. 3 febrero 1.986, 3 abril 1.981, 20 marzo 1.982, 19 diciembre 1.984, 16 marzo 1.989, 1 marzo 1.991, entre otras muchas)". En todo caso, añadimos ahora, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1.490 del C.C ., las acciones que emanan del art. 1.484 del C.C ., es decir las de saneamiento por vicios ocultos, se extinguen a los seis meses contados desde la entrega del vehículo, plazo que es de caducidad según reiterada jurisprudencia, y plazo que no rige para los supuestos de entrega de cosa distinta de la debida (aliud pro alio). Aun así, las acciones ejercitadas que pudieran dimanar del art. 1.484 del C.C ., en el presente caso, no estarían caducadas al haber sido comprado el vehículo el 22 de septiembre de 2.017 y presentada la demanda el 16 de marzo de 2.018, es decir dentro de los seis meses previstos desde la entrega de la cosa vendida conforme dispone el art. 1.490 del C.C . 7-2-2020 de tres acciones diferentes: una la de nulidad del contrato, la segunda la de incumplimiento contractual, y en tercer lugar las llamadas edilicias propias de la compraventa. Al margen de las acciones de nulidad por ausencia de alguno de los elementos esenciales del contrato; cuando la cosa entregada es de calidad distinta a la que se compró, el T. S. viene reiteradamente sosteniendo que nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento contractual o de un "aliud pro alio", equivalente a la falta de entrega por inhabilidad del objeto con la consiguiente insatisfacción del comprador, lo cual permite acudir a la protección dispensada por los artículos 1.101 y 1.124; mientras que los demás defectos, como deterioros, imperfecciones y adulteraciones, pasarían a ser los vicios estrictamente redhibitorios, que dejarían abierta la vía de las acciones edilicias del art. 1.484 del C.C . Conforme a este último precepto, cuando la cosa entregada por el vendedor al comprador, en cumplimiento de la obligación asumida en el contrato de compraventa, tuviese algún defecto oculto que la haga impropia para el uso a que se la destina, o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, debe el vendedor responder frente al comprador, pudiendo optar este entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó (acción redhibitoria), o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción estimatoria o quanti minoris) como se proclama en el párrafo primero del artículo 1.486 del mismo Código La STS de 21 de junio de 2007, declara: " la quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual ( STS 23 de septiembre de 2003 ), siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria ("si se ejercita la acción "quanti minoris", no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art. 1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria", STS 14 de junio de 1996."

Trasladados los anteriores razonamientos al supuesto enjuiciado, estima la Sala, una vez examinadas las pruebas admitidas y practicadas en la instancia, que concurren los presupuestos de la acción estimatoria o quanti minoris con fundamento en el defectuoso cumplimiento de las obligaciones contractualmente asumidas - no se trata de reparar vicios ocultos de la cosa vendida- y que el restablecimiento de la equidad contractual por reducción del precio viene representado, según refieren los demandantes, por el precio abonado por importe de 6.173,72 euros para subsanación del vicio existente, de acuerdo al presupuesto presentado como documento nº 5 de la demanda, y de la cantidad de 504,45 euros, documento nº 7 del escrito inicial, consistente el Acta de 9 de julio de 2019 que refleja la parte proporcional que corresponde a los actores por la reparación de azotea, conceptos ambos cuyas facturas se aportaron como documentos nº 1 y 2 en fase procesal de audiencia previa de juicio.

Las alegaciones que realiza la apelante respecto a la arbitraria o insuficiente valoración por parte de la Juzgadora de instancia del informe de inspección técnica del edificio efectuado por el Arquitecto D. Emilio, documento señalado como nº 3 de la contestación a la demanda, informe que motiva la ejecución de trabajos de reforma documentados en contrato de 16 de enero de 2018, documento nº 4 de dicho escrito de contestación, así como en relación a las declaraciones de los testigos peritos y de la declaración testifical del intermediario inmobiliario, no toman en cuenta, a juicio de esta Sala, precisamente el presupuesto de incumplimiento de obligaciones contractuales que caracteriza la acción estimatoria o quanti minoris, de modo que no resultan relevantes las argumentaciones relativas al origen comunitario del daño, por falta de impermeabilización y desplazamiento de tejas de la cubierta. El testimonio del mencionado Arquitecto autor del informe de ITE de fecha 6 de julio de 2017, que especifica, entre otras actuaciones recomendadas, la necesidad de limpieza de la cara superior del forjado y de dotar de aislamiento o impermeabilización a la cubierta, según propuesta técnica que describe el hecho probado tercero de la Sentencia, permite estimar, una vez ratificado judicialmente aquél informe ( minutos 28 a 31 de la vista de juicio ), la existencia de patología por defectuoso mantenimiento del edificio ya en dicho año 2017, originando las humedades por filtraciones cuyo alcance es advertido meses después de la compraventa por los demandantes, en época de lluvias, al retirar el falso techo de pladur instalado con ocasión de las obras de reforma del año 2018. El referido testigo perito manifiesta en el curso de su declaración que D. Norberto, que constituía junto a la demandada la propiedad del edificio en aquel momento y que le contrató, era conocedor de la incidencia que el estado de la cubierta podía provocar en los pisos con causa en tales filtraciones. A su vez, la Arquitecto y testigo perito Dª María Inmaculada, corrobora en la vista de juicio la inadecuación, por no suponer reparación de la patología, de la instalación de falso techo o cámara bufa, que no respondía a la necesidad de drenaje y ventilación, y que se suele realizar estructuralmente en paramento horizontal, y no en interiores como la efectuada, y que la determinación del origen de las humedades en el techo de la vivienda, que recoge el informe emitido por la testigo, lo es respecto de filtraciones antiguas, al advertirse que se trataba de humedades secas que habían ido en aumento ( respuestas obstantes a los minutos 14 a 16 de la vista en relación al informe de fecha 26 de septiembre de 2019 de la empresa contratada por los actores ILC Interiorismo Low Cost ).

En su consecuencia, considera el Tribunal que se acredita la existencia de vicio o defecto oculto - con independencia de que fuera conocido o no por la parte vendedora - y anterior a la fecha de perfección del contrato de compraventa, vicio que afectaba a la habitabilidad del inmueble, y que no consta que fuera advertido a los compradores, tal y como indica la Sentencia impugnada, dado que, según especifica la testigo perito Sra. María Inmaculada, la actuación reparatoria previa a la venta mediante instalación de falso techo en el interior de la vivienda fue una intervención que venía a "maquillar" el defecto existente ( minuto 26 de la grabación ), siendo este propósito de enmascaramiento incompatible con el conocimiento por parte de los compradores, no de la necesidad de efectuar obras de reforma que afectaban a la vivienda por razón de su antigüedad con carácter general y por diferentes causas, sino de ocultación de una patología no reparada que estaba afectando al piso y que, pese al aparente estado de conservación, suponía un disvalor del inmueble. No puede identificarse, como pretende la recurrente, que la transmisión a los adquirentes de la necesidad de efectuar obras de conservación en el edificio, con inclusión de la cubierta por falta de impermeabilización, suponga la percepción por tales compradores del estado previo de falta de condiciones de ventilación y drenaje en el interior de la vivienda, y ello al margen de que se llevara a cabo posteriormente el arreglo de la cubierta como origen del daño.

No es tampoco estimable el argumento que desarrolla la apelante sobre acuerdo relativo a la reducción del precio de la vivienda respecto a la tasación inicial de la misma, con base en la necesidad, comunicada a los adquirentes, de reparar los problemas que existían en el edificio, y principalmente las humedades ocasionadas en la vivienda que implicaba incurrir en gastos de rehabilitación de la cubierta. Es cierto que la rebaja acordada del precio sobre el buen estado que habría tenido el inmueble es un hecho objetivo del que cabe inferir el conocimiento del vicio ( STS 1ª 88/1979 de 16 de marzo ). Sin embargo, en el caso contemplado, no media, según lo razonado, una rebaja pactada coincidente con el valor de reparación de defectos ( que se considera, por ejemplo, en la SAP Madrid Sección 9ª 193/2018 de 23 de abril ), tal y como resulta de las aclaraciones efectuadas en la vista de juicio por la Arquitecto Sra. María Inmaculada en relación al importe total de reparación abonado por obras en la vivienda, al diferenciar la concreta actuación de eliminación de los hongos nocivos y acondicionamiento de los techos de pladur, según presupuesto de la empresa Interiorismo Low Cost, por la cantidad de 6.173,72 euros, de otras actuaciones ajenas a la patología hasta alcanzar la suma de 12.406,59 euros, de acuerdo a la factura aportada en fase procesal de audiencia previa del artículo 414 LEC. En este contexto, el pago de las obras de acondicionamiento de la vivienda y el importe de rehabilitación de la cubierta facturado de forma precedente a la Comunidad de Propietarios, por 4.503 euros, corresponde a lo señalado en prueba testifical por el intermediario inmobiliario D. Fidel, al referir tanto la antigüedad del piso visitado, que precisaba de un conjunto de arreglos y mejoras justificativos de un ajuste de precio, como de intervención sobre la cubierta del edificio, testigo que confirma que ello no obstante no se podían advertir las humedades existentes en la vivienda ( minuto 8 de la grabación ).

En su virtud, no puede afirmarse la existencia de un vicio manifiesto de la vivienda o que pudiera ser conocido por la parte compradora, ya que tal conocimiento tiene que serlo respecto a la necesidad de reposición de elementos estructurales existentes al tiempo de la compra, por la incidencia que tienen en el precio, y no de reparación integral ajena a tales elementos, o de ejecución de mejoras. Por otra parte, lo relevante en el caso no es que se comunicara directamente o por medio de la inmobiliaria la necesidad de reparación de la cubierta para evitar las filtraciones a los pisos, sino si las humedades provenientes de filtraciones eran o no manifiestas o cognoscibles en los términos que eximen de responsabilidad al vendedor conforme al artículo 1484 Ccivil, dado que la realización de obra en la vivienda que enmascaraba o tapaba temporalmente los daños ocasionados por humedades sin solventar el origen o causa, según fundamenta la Sentencia recurrida, es lo que explica que no se pudiera apreciar un vicio existente que incidía en el equilibrio contractual.

No pudiendo fundamentarse la estimación del recurso en la disminución del precio de venta respecto de valor tasado de la vivienda, ni en la diferencia ostensible entre la rebaja de precio realizada y el coste real de reparación del defecto, que es lo que constituye motivo del recurso, habrá de rechazarse la apelación, con confirmación de la Sentencia en todos sus pronunciamientos.

CUARTO.- Desestimado el recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a la parte demandada-apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.