Sentencia Civil 88/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 471/2022 de 26 de febrero del 2024

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- D. Benigno, D. Cecilio D. Estanislao y D. Cirilo formularon demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios de la casa número DIRECCION000 de la DIRECCION000 de Parla, impugnando los acuerdos adoptados en los puntos 1 y 3 de la Junta celebrada el día 27 de Noviembre de 2019, por considerar que los acuerdos adoptados eran contrarios a lo previsto en los Estatutos de dicha Comunidad, infringiendo los mismos lo dispuesto en el art 18.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal.

La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Parla se personó en autos, y tras alegar la excepción de falta de legitimación activa de los actores, así como la falta de claridad y precisión en la forma de redactar la demanda, se opuso a las pretensiones frente a ella deducidas manteniendo que los acuerdos adoptados eran conformes a lo previsto en los Estatutos de la Comunidad, no infringiendo aquéllos.

El Juzgador de instancia dictó sentencia, cuya completa parte dispositiva figura en los antecedentes de hecho de la presente resolución, en la que vino a estimar las pretensiones deducidas por la parte actora en su demanda, siendo contra esta resolución frente a la que ha venido a mostrar su desacuerdo la representación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Parla, manteniendo que la sentencia estimaba solo las pretensiones deducidas por dos de los propietarios, al aceptar que el Sr Cirilo no cabía que impugnara los acuerdos al no encontrarse al corriente en el pago de los gastos comunes, y que el Sr Benigno, habiendo acudido a la Junta en la que se adoptaron los acuerdos impugnados, no votó en contra, por lo que no debieron serles impuestas las costas procesales ante esta estimación parcial, o al menos no debieron serles impuestas las de las devengadas por la intervención en el procedimiento de dichos señores, criticando la escasa fundamentación jurídica de la sentencia dictada, negando que no se pudiera aplicar una fórmula de gastos sin que se modificaran previamente los Estatutos, "tal como se consigna en el hecho segundo de la contestación a la demanda", refiriéndose a los distintos vaivenes de la Comunidad en cuanto al reparto de gastos y a las consultas ante el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, habiendo cumplido con el reparto de gastos aprobado con lo previsto en el art 5 de los Estatutos de la Comunidad, refiriendo que la sentencia impugnada consignaba erróneamente en que consistían las humedades, donde se ubicaban y si afectarían a los propietarios excluidos obviando el coste de la pintura del garaje interior para la delimitación de las plazas de garaje y zonas de rodaduras, siendo que las obras de estanqueidad del edificio, de cubierta, paramentos verticales, o bajos del edificio, deben ser acometidas por la Comunidad de Propietarios, en tanto que beneficia a todos los propietarios que el edificio no tenga humedades, indicando que la eliminación de las humedades no se atribuye en los Estatutos a un grupo concreto de propietarios, no previendo nada aquéllos en cuanto al reparto de este gasto. Igualmente alega la parte apelante en su escrito formalizando recurso de apelación que no es cierto, pese a lo indicado en la sentencia dictada que los propietarios exteriores accedan al garaje a través del portal, y ello en tanto que además de no poseer llaves de la puerta es más cómodo acceder por la rampa de acceso de los vehículos, no habiendo acreditado la parte actora que aquéllos utilizaran el portal para acceder al garaje, no siendo razonables las alegaciones realizadas en la sentencia en cuanto al uso de la piscina por los propietarios de las plazas de garaje, máxime siendo constante la jurisprudencia de que los propietarios de una sola plaza de garaje en un edificio que posee el servicio de piscina no tiene derecho a utilizar la misma, ni en consecuencia tiene obligación de contribuir en los gastos que genere, siendo que si bien las fórmulas de reparto de gastos con anterioridad no tenían su origen ni en los Estatutos ni en la Ley de Propiedad Horizontal, sino que se repartieron variando en función de tiempo, sin embargo los acuerdos adoptados no infringían los Estatutos, en los que se establecen unos grupos de gastos participando en ellos unos u otros copropietarios, habiéndose tratado simplemente de aplicar las previsiones estatutarias y no de modificar aquéllas.

SEGUNDO.- Antes de analizar las cuestiones planteadas ante esta Sala debemos aclarar que en el Fundamento Jurídico Segundo de la sentencia objeto del recurso de apelación que nos ocupa se negó la legitimación de D. Cirilo en relación con la acción ejercitada en la demanda, señalando que D. Benigno podía impugnar el primero de los acuerdos adoptados bajo el punto primero del Orden de Día de la Junta celebrada el 27 de Noviembre de 2019, pero no el tercero, en tanto que, en relación con este último, encontrándose presente en tal Junta no votó en contra de los acuerdos adoptados bajo ese punto, señalando, como no podía ser de otra manera, que se debía resolver en cualquier caso sobre el fondo de las cuestiones planteadas encontrándose plenamente legitimados los otros dos actores para la impugnación de los acuerdos por los mismos planteada.

Igualmente, debemos reseñar que de la nota simple que figura unida a los folios 9 vuelto y siguientes de las actuaciones, en relación con la finca registral NUM000 de las del Registro de la Propiedad número 1 de Parla, se procedió a inscribir la obra nueva y división horizontal del edificio a construir en dicha finca, constando el edificio de "SOTANO, que se corresponde con el Garaje aparcamiento, distribuido en veintidós plazas, escalera y ascensores de acceso al portal .... PLANTA BAJA .... Y CUATRO PLANTAS DE VIVIENDAS", figuranndo igualmente inscritas en el Registro de la Propiedad las normas estatutarias por las que se regiría la Comunidad de Propietarios del edificio, estableciéndose en relación con los "GASTOS" que serían de cargo de cada propietario los que afectaran al departamento de su propiedad, considerándose como "gastos comunes", "a. Los ordinarios de conservación y mantenimiento, los extraordinarios de carácter necesario, útil o suntuario que afecten a elementos o servicios comunes. b. Los de administración de la comunidad y el servicio de portería, si lo hubiere. c. Los de contribuciones, arbitrios, impuestos y gravámenes, primas de seguros generales, que gravitan sobre la totalidad del edificio, sin determinación expresa de que deban pertenecer a alguno de sus propietarios o departamentos de propiedad privada. d. Los ordinarios de conservación y mantenimiento, los extraordinarios, útil o suntuarios que afecten al portal, escaleras y ascensor del edificio. 6ª Todos los propietarios del edificio contribuirán al pago de los gastos comunes en proporción a su cuota, que a estos efectos se determine en la descripción de cada uno de los departamentos con la siguiente salvedad : Los propietarios de los locales de planta baja y los propietarios de plazas de aparcamiento que a la vez no sean propietarios de viviendas quedan excluidos de participar en el pago de los gastos del portal, escaleras y ascensor del edificio, mientras no hagan uso de estos servicios".

Celebrada Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 con fecha 27 de Noviembre de 2019 se acordó que "lo razonable a la hora de soportar gastos extraordinarios es hacer participar a aquellos que utilicen el elemento o servicio, de la misma forma que se hace con el sostenimiento ordinario de gastos y servicios", procediendo en dicho acto a subsanar el importe de las derramas establecido en Junta de 20 de Febrero de 2019, de forma que "los propietarios de plazas de garaje internas soportan 5847,05 € correspondientes a la pintura de paramentos y plazas, y todos los propietarios a excepción de las plazas externas soportan 1507 € correspondientes a la reparación de humedades", estableciendo lo que debería pagar el propietario de cada casa y plaza de garaje, conforme consta en el punto primero del orden del día de dicha Junta, aprobándose en el punto segundo el presupuesto en relación con las obras a ejecutar, y acordándose en el tercero de los puntos de Orden de Día de la mencionada Junta la creación de las derramas extraordinarias en relación con dichos presupuestos diferentes para los propietarios de viviendas y de plazas de garaje, considerando como gastos solo de los propietarios de las viviendas, a los efectos en la litis discutidos, los de "reparación de ascensores".

Igualmente conviene que indiquemos llegados a este punto que, pese en el recurso de apelación que nos ocupa se dice que " la sentencia apelada consigna erróneamente en qué consisten las humedades, donde se ubican y si afectarían a los propietarios excluidos ....", refiriéndose a que los gastos para la correcta estanquidad del edificio debían ser soportados por todos los propietarios del inmueble, lo cierto es que en la resolución objeto del presente recurso de apelación lo que expresamente se dice en el tercero de los Fundamentos Jurídicos de la misma es que "A mayor abundamiento no sabemos en qué consisten dichas humedades, dónde se ubican y si afectarían a los propietarios excluidos ".

No consta unida a las actuaciones acta de la Junta de 20 de Febrero de 2019, cuyo reparto se subsanó con el acuerdo adoptado bajo el punto primero de los del Orden del Día de la Junta de 27 de Noviembre de 2019, ahora impugnada.

TERCERO.- Partiendo de las consideraciones efectuadas, y por razones de la más elemental lógica procesal, aunque la primera de las alegaciones de la parte apelante contra la sentencia dictada en instancia, recogida como alegación segunda, (-en tanto que en la primera considera que la sentencia dictada en instancia debe revocarse por no ser ajustada a derecho, habiendo incurrido el Juzgador en error en cuanto a la valoración de la prueba y en la aplicación de las normas legales aplicables, refiriéndose con total acierto a la posibilidad de este Tribunal, como segunda instancia, para valorar la prueba practicada-), viene referida al pronunciamiento en materia de costas efectuado en la misma, por considerar que de los propios términos de dicha resolución no debía haber sido condenada al pago de las costas devengadas en tanto que se había estimado la falta de legitimación activa de dos de los actores en la litis, sin embargo habiendo entrado aquélla a impugnar el fondo de lo resuelto en dicha sentencia parece más lógico que entremos a analizar si procede estimar alguna de las alegaciones de fondo mantenidas contra la sentencia dictada, en tanto que de estimar alguna de ellas carecería de sentido un previo pronunciamiento sobre costas que si se revocara la sentencia objeto del recurso de apelación que nos ocupa conllevaría que las costas procesales devengadas en primera instancia debieran ser abonadas por la parte contraria, actora en la litis, cuyas pretensiones serían en este caso desestimadas, o bien de ser estimada aquélla parcialmente cada parte debería abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

CUARTO.- Considera la parte apelante, en la tercera de sus alegaciones, que la fundamentación jurídica de la sentencia dictada por el Juzgador de instancia es "escasa", pero sin que señale que aquélla incurra en falta de motivación o de exhaustividad, resultando que, en todo caso, y aún cuando puedan ser sucintos los razonamientos efectuados por el Juzgador en dicha resolución, se recoge en la sentencia dictada el razonamiento lógico jurídico que le llevó a adoptar la decisión contenida en el fallo de aquélla.

Por otra parte, y en este punto quizá convenga recordar, a la vista de que se discrepa también en esta alegación tercera con lo mantenido en la sentencia dictada en cuanto a que "no es posible aplicar la fórmula de reparto de gastos sin que se modifiquen los estatutos, lo cual no es cierto, tal como se consigna en el hecho segundo de la contestación a la demanda", que los argumentos dados en la contestación a la demanda lo que tratan de desvirtuar son las alegaciones efectuadas por la parte actora en su escrito de demanda, siendo que con el recurso de apelación lo que se pretende es desvirtuar lo razonado por el Juez o Tribunal que dictó la sentencia recurrida.

Finalmente, y en relación con las consideraciones efectuadas por la parte apelante en esta alegación tercera, indicar que como ya señalamos en el fundamento jurídico anterior, mal pudo consignar erróneamente el Juzgador de instancia en que consistían unas humedades, donde se ubicaban y si afectaban a unos u otros propietarios de las plazas de garaje, cuando en la sentencia objeto del presente recurso de apelación lo que expresamente se dice es que "no sabemos en qué consisten dichas humedades, donde se ubican y si afectarían a los propietarios excluidos".

El Juzgador de instancia considera que el acuerdo adoptado bajo el punto primero del Orden de Día de la Junta de 27 de Noviembre de 2019, en el que se acordó que en relación con los gastos extraordinarios solo debían participar los que utilizaran el servicio o elemento a que afectara es contrario a lo previsto en el art 5 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, al establecerse una división de gastos nos prevista en ellos, excluyendo a los propietarios de plazas de garaje externos, esto es que no fueran a su vez propietarios de un piso o local integrado en dicha Comunidad, de los gastos de reparación de humedades.

Pues bien, son gastos comunes tanto los ordinarios como los extraordinarios, estando previsto en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Parla que todos los propietarios del edificio contribuirían a estos gastos comunes en proporción a su cuota de participación, con la salvedad, que a los efectos en esta litis discutidos nos interesa, de que los propietarios de las plazas de aparcamiento que a su vez no fueran propietarios de viviendas, quedaban excluidos de los gastos de portal, escalera y ascensor del edificio, mientras no hicieran uso de estos servicios.

Como los propietarios de plazas de garaje no propietarios de una vivienda solo quedan excluidos de participar en los gastos de portal, escalera y ascensor si no hacen uso de tales servicios, lo que es evidente es que excluirles del pago de la reparación de humedades cuando no afecten solo a estos elementos y si a cualquier otro elemento común de la finca, es un acuerdo que va contra lo previsto en los propios Estatutos de la Comunidad, que deberán en su caso ser modificados si lo que se desea es que dichos propietarios no tengan que colaborar en la reparación de humedades que afecten al inmueble.

No habiendo acreditado la parte demandada, ahora apelante, que las humedades a que se refieren los acuerdos adoptados en el punto primero del Orden del Día de la Junta de 27 de Noviembre de 2019, solo se encontraran en el portal o escalera de la finca, cuya prueba correspondería a la misma conforme a lo dispuesto en el art 217 de la LECv, es acertada la resolución adoptada por el Juzgador de instancia en este punto, en tanto que no cabe excluir a los propietarios de plazas de aparcamiento que no sean propietarios de viviendas en la finca de la DIRECCION000 de Parla de contribuir a los gastos para la reparación de humedades de la finca, salvo que afectaran al portal, escalera o ascensor de la finca y si no hicieran uso de aquéllos.

QUINTO.- Considera el Juzgador de instancia que el acuerdo adoptado bajo el punto tercero del Orden de Día de la Junta de 27 de Noviembre de 2019, en lo referente a que se exonera a los propietarios de plazas de aparcamiento que a su vez no sean propietarios de una vivienda en la finca de contribuir a los gastos de mantenimiento del ascensor solo sería válido, conforme a las previsiones estatutarias, si realmente dichos propietarios no hicieran uso de este ascensor, señalando que no se había probado que no hicieran uso del portal, escaleras y ascensor.

Pues bien, este Tribunal considera que la decisión adoptada por el Juzgador de instancia en este punto es igualmente correcta, en tanto que no ha quedado acreditado que los propietarios denominados externos de plazas de garaje en la casa número DIRECCION000 de la DIRECCION000 no hagan uso de tales servicios, siendo que en la propia descripción de obra nueva del inmueble se dice que el aparcamiento está distribuido en veintidós plazas de garaje, escalera y ascensores de acceso al portal, debiendo haber acreditado la parte ahora apelante, como demandada en instancia, que dichos propietarios no hacen uso de tales servicios, de los que dispone el propio aparcamiento, cuya prueba en tanto que hecho impeditivo o extintivo de la acción frente a ella ejercitada a la misma correspondía, conforme a lo dispuesto en el art 217 de la LECv.

No consta acreditado en autos, no ya el número de los denominados propietarios externos, sino tampoco si la puerta de acceso al garaje por el exterior dispone de acceso de peatones distinto y separado del acceso al aparcamiento de los vehículos, y distinto del acceso de los peatones por las escaleras o ascensor del inmueble, pruebas todas ellas que más allá de manifestaciones, debía haber intentado la parte demandada y apelante.

Lo expuesto no conlleva sino que debamos desestimar también en este punto el recurso de apelación que nos ocupa, sin que sin que desde luego proceda entremos en la dialéctica de los pagos de los gastos de piscina por los propietarios solo de plazas de garaje, en tanto que en nada afecta a la cuestión discutida.

SEXTO.- En cuanto a las costas procesales devengadas en primera instancia serán de cuenta de la parte demandada, cuyas pretensiones han sido desestimadas, sin perjuicio de que al efectuarse la correspondiente tasación de costas se determine la parte de aquéllas que no debiera abonar por no encontrarse legitimado D. Cirilo para impugnar los acuerdos objeto de litigio, y la parte de aquéllas cuyo abono no le correspondería en relación con la impugnación mantenida por parte de D. Benigno del acuerdo adoptado bajo el punto tercero del Orden del Día de la Junta de 27 de Noviembre de 2019, encontrándose él mismo legitimado en relación con la impugnación de los acuerdos adoptados bajo el punto primero del Orden del Día de dicha Junta.

En cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada serán de cuenta de la parte apelante, conforme a lo establecido en los arts. 394 y 398 de la LECv

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación