Sentencia Civil 234/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 1009/2022 de 26 de junio del 2024

PRIMERO.-Por la representación procesal de Vitruvio Real Estate Socimi S.A. se ejercita acción de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad contra AG & Asociados Franchise Group S.L. alegando que en virtud de contrato suscrito el 19 de julio de 2019 su representada arrendó el local sito en la calle Goya número 5, esquina Marqués de Zurgena de Madrid ,a la entidad Mels Colón S.L., que fue absorbida por Vianider S.L.U. y que cambió de denominación pasando a llamarse Wonderfood Brands Corporation S.L., que en fecha 6 de julio de 2021 procedió a ceder los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento y del acuerdo adoptado en adenda, de fecha 17 de marzo de 2021, a la entidad demandada. Fijándose como importe de la renta mensual la suma de 14.270 euros con la variación del IPC anual y acordándose que los efectos de la cesión lo serían desde el 1 de mayo de 2021, pactándose igualmente una serie de rebajas del importe de la renta pactada para las mensualidades correspondientes al año 2021 en las condiciones que se establecen contractualmente, sin que la demandada haya abonado el recibo del mes de mayo de 2021 según el acuerdo alcanzado y habiéndose abonado en los meses posteriores hasta el mes de marzo de 2022, cinco cantidades de forma aleatoria, que no cubren la totalidad de las once mensualidades de renta vencidas desde mayo de 2021 hasta marzo de 2022 ascendiendo la deuda a 78.959,98 euros. Señalando que no procedía la enervación de la acción, al haber sido requerida de pago de las rentas en virtud de burofax de 2 de febrero de 2022.

La representación procesal de la parte demandada se opuso a la demanda alegando que concurre pluspetición en relación a las cantidades reclamadas, ya que considera que no adeuda el recibo del mes de mayo de 2021 a tenor del acuerdo alcanzado, habiendo abonado en relación a dicha mensualidad la cantidad de 14.525,84 euros e igualmente se alega que no adeuda cantidad alguna en relación a la renta de la mensualidad de diciembre de 2021, habiendo abonado la suma de 22.660,94 euros, por lo que considera que debe de deducirse de la suma reclamada en la demanda, la cantidad de 17.925,63 euros. Alegando que ha de aplicarse la cláusula rebus sic stantibus para evitar la excesiva onerosidad del contrato, atendiendo a la situación de pandemia, dejando sin efecto las rentas reclamadas y siendo procedente la enervación de la acción de desahucio, atendiendo a que el requerimiento previo de pago no reúne los requisitos legales, dado que se reclama la cantidad de 39.089,56 euros y en la demanda se reclama 78.959,98 euros habiéndose interpuesto la demanda sin haber transcurrido un mes desde el requerimiento sino 28 días. Interesando en el suplico del escrito de contestación a la demanda que se declarase la inadecuación del procedimiento para enjuiciar las cuestiones alegadas y con carácter subsidiario, se acordara determinar la renta que debía devengarse para los meses de mayo a diciembre de 2021 de conformidad con lo que determinara la prueba pericial de parte ,subsidiariamente se determine la renta que se debe devengar por la demandada durante dicho periodo, tras la aplicación de una bonificación de la renta mensual del 30% ,de acuerdo con la estipulación tercera de la adenda de 17 de marzo de 2021, en los términos interesados en el suplico de la demanda, y subsidiariamente se estime la pluspetición alegada.

Personándose en el procedimiento Casual Beer & Food S.A.U. alegando que en fecha 1 de junio de 2022 se firmó entre la demandada y su representada un contrato de transmisión de negocio desarrollado en el local objeto de litigio y que incluía la cesión de su posición como arrendatario de dicho local, por lo que solicitaba al amparo del artículo 17 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se le tuviera como parte en la posición que ocupaba la parte demandada, dictándose Decreto en fecha 27 de junio de 2022 accediendo a lo solicitado y acordando que ocupara la posición procesal de la parte demandada.

La Sentencia dictada en instancia desestimó la demanda, rechazando la inadecuación de procedimiento, atendiendo a que la cuestión controvertida había quedado reducida a determinar si había existido o no enervación de la acción. Considerando procedente la enervación de la acción de desahucio, atendiendo a que en la demanda se reclamaba la mensualidad de renta del mes de mayo de 2021 y la parte actora había reconocido que la misma se encontraba abonada e igualmente se concluye en que el requerimiento no cumple las exigencias legales, al no respetar el plazo de treinta días de antelación a la presentación de la demanda ,ya que el plazo finalizaba el 18 de marzo de 2022 y la demanda se presentó el 7 de marzo de 2022 y se señala que ambas partes se mostraban conformes con que en fecha 26 de mayo de 2022 se había pagado la totalidad de la deuda y que dicha cantidad ascendía a 44.013,87 euros, cuando en la demanda se habían reclamado 78.959,98 euros y dicha discrepancia se trataba de un error imputable a la parte demandante y que había impedido la enervación a la demandada, por lo que se declaraba enervado el desahucio por falta de pago.

La representación procesal de la parte actora formula recurso de apelación alegando error en la apreciación de la prueba practicada e infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicable para resolver la cuestión objeto de debate, al estimar que no debe de considerarse enervada la acción de desahucio y subsidiariamente, en el caso de que se estime procedente la enervación, se considera que han de ser impuestas las costas a la entidad demandada, por haber sido requerido previamente de pago y haber abonado la renta fuera de los plazos fijados legalmente ,por motivos únicamente imputables a la misma.

La representación procesal de la parte demandada se opuso al recurso de apelación planteado.

SEGUNDO.-En primer lugar, ha de determinarse si la Sentencia recurrida ha incurrido en error en la valoración probatoria ,al considerar que el requerimiento de pago efectuado por la parte apelante no cumple los requisitos precisos para que no fuera procedente declarar enervada la acción de desahucio ejercitada, vulnerando el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La Sentencia de instancia estima enervada la acción de desahucio al considerar que el requerimiento efectuado por la arrendadora no era válido y ello basándose en dos consideraciones, una en que en la demanda se reclamaba la cantidad de 78.959,98 euros correspondientes a las mensualidades de renta de mayo de 2021 a marzo de 2022 y la renta del mes de mayo de 2021 se encontraba abonada, haciendo constar que ambas partes se mostraban conformes con que en fecha 26 de mayo de 2022 se pagó la totalidad de la deuda y que dicha cantidad ascendía a 44.013, 87 euros, habiéndose reclamado en la demanda la cantidad de 78.959,98 euros, considerando que la discrepancia entre la misma y la realmente adeudada es patente y palmaria y se trata de un error que únicamente puede imputarse a la demandante y que había impedido a la demandada enervar la acción y otra, que la demanda se interpuso sin que transcurrieran treinta días desde el requerimiento, al considerar que el plazo finalizaba el 18 de marzo de 2022 y la demanda se presenta el 7 de marzo de dicho año.

En primer lugar, la parte apelante, por lo que se refiere a la consideración de que la demanda se interpuso sin haber dejado transcurrir el plazo de treinta días establecido en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde que se efectuó el requerimiento, alega que el plazo establecido en dicho precepto legal se trata de un plazo a computar en días naturales, por lo cual ha de determinarse si el plazo establecido se refiere a días hábiles o bien a días naturales. Al respecto se considera por este Tribunal que el plazo de treinta días establecido se entiende referido a días naturales, compartiendo el criterio sostenido por la Sección 14 de esta Audiencia Provincial, en Sentencia 6/2019 de 25 de enero, que señala que: "TERCERO.- Primer y segundo motivos de recurso. Cómputo del plazo del art. 22.4.último párrafo L.E.c .: días naturales o hábiles.

Planteamiento: Para determinar si el plazo de treinta días establecido en el art. 22.4.último párrafo L.E.c ., se refiere a días hábiles o naturales, se atiende a la reforma operada mediante Ley 4/2013, que modificó la anterior redacción alusiva al plazo " un mes" , para sustituirlo por el plazo de " treinta días" . Esa reforma debe interpretarse a la luz de la tramitación parlamentaria de la Ley 4/2013, que según resulta de los correspondientes Boletines Oficiales de las Cortes Generales, para el Senado, fue objeto de una Enmienda presentada por el Grupo Parlamentario Popular, con la justificación de que " La necesaria precisión impone esta unificación, paraque todos los interesados, en todo el territorio nacional, dispongan del mismo plazo, treinta días hábiles, para el ejercicio de los derechos". (destacado añadido).

Además de lo anterior, carecería de sentido una reforma legislativa que se limita a sustituir el plazo de " un mes" por el plazo de " treinta días", considerando que ambos son prácticamente coincidentes.

Igualmente, el precepto que se examina está inserto en la Ley de Enjuiciamiento civil, cuyo art. 133.2 dispone que " En el cómputo de los plazos señalados por días se excluirán los inhábiles (...)",

Resolución: A tenor del art. 22.4.párrafo segundo L.E.c .: " Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación". Como destaca el apelante, dicho precepto fue objeto de reforma por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que sustituyó la anterior expresión de " un mes de antelación" por la de " treinta días de antelación".

Esa modificación fue resultado de la aprobación de una enmienda parlamentaria introducida durante la tramitación en el Senado de la Ley 4/2013, como puede comprobarse en el Boletín Oficial de las Cortes Generales, de 4 Abril 2013, que recoge la sesión de 1 de Abril, incluyendo las enmiendas al Proyecto de Ley, y entre ellas la número 104, sobre modificación del art. 22.3 L.E.c ., que tras la enmienda quedaría con la siguiente redacción:

"Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".

La " JUSTIFICACIÓN " de la enmienda, a tenor del Boletín Oficial, es la siguiente:

" La determinación de los plazos establecidos en la Ley es determinante en numerosas actuaciones y produce consecuencias que hacen necesario que el cómputo de los mismos tenga la mayor precisión.

Se ha detectado que en el texto se utiliza en ocasiones la referencia a "un mes" y en otras (incluso en el mismo artículo) a "treinta días".

La necesaria precisión impone esta unificación, para que todos los interesados, en todo el territorio nacional, dispongan del mismo plazo, treinta días hábiles , para el ejercicio de sus derechos" (destacado añadido). La anterior enmienda fue votada y aprobada en sesión del Senado de 16 de Abril de 2013, como se recoge en el Boletín Oficial de las Cortes Generales de 22 de Abril de 2013.

Sobre esos precedentes cabe preguntarse si realmente el legislador, pese a no consignarlo expresamente en el texto definitivo del precepto, quiso establecer un plazo de cómputo procesal, referido a días hábiles, de acuerdo a la norma general del art. 133.2 L.E.c . o por el contrario pretendió mantener la naturaleza civil del plazo previa a la reforma, pues se fijaba por meses ( art. 5.1 Cc .), aunque sustituyéndolo por el plazo de treinta días naturales ( art. 5.2 Cc .).

Para indagar en la intención del legislador, aplicando el criterio interpretativo de la mens legislatoris a través de las incidencias del proceso legislativo y en relación con el art. 3.1 Cc ., enseña la doctrina jurisprudencial que no debe atenderse " a lo que el legislador se ha propuesto, sino solo a lo que de hecho ha dispuesto ".

A tenor de la S. T.S. 26.Feb.2018 :

"Habida cuenta de las circunstancias que concurren en la polémica acerca del alcance de la reforma y de la significación de los nuevos preceptos legales, debe recordarse que la interpretación de tales preceptos legales ha de realizarse mediante los instrumentos de interpretación que establece el art. 3.1 del Código Civil , esto es, "según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas".

Tampoco está de más recordar que, como afirmara la doctrina clásica de la hermenéutica jurídica, "el juez no debe atender a lo que el legislador se ha propuesto, sino solo a lo que de hecho ha dispuesto; más exactamente: a lo que, como contenido de su disposición, ha hallado expresión en las palabras de la ley según el sentido lógico, el gramatical, y el que se infiere de su conexión sistemática". Tanto más cuando la invocación se hace a veces no a lo que el legislador ha podido querer (aunque cuando se invoca la mens legislatoris se obvien las finalidades manifestadas expresamente en el preámbulo de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre) sino a las intenciones de quienes han intervenido en el proceso prelegislativo. Los trabajos previos al proceso legislativo propiamente dicho tienen trascendencia en la comprensión de la norma, que solo pueden ser tomados en consideración en su interpretación en tanto hayan tenido una adecuada plasmación en el texto de los nuevos preceptos legales, interpretados de forma sistemática respecto del resto del ordenamiento jurídico, en especial, la normativa societaria, y en atención a la finalidad expresada en la ley ".

En el supuesto enjuiciado, la calificación como " hábiles" de los treinta días del plazo de espera previsto en el art. 22.4 L.E.c ., apuntada en la Justificación de la enmienda legislativa presentada en el Senado, no trascendió al texto legal. Tampoco se menciona en la Exposición de Motivos de la Ley 4/2013, y ni siquiera guarda conexión, directa o indirecta, con el apartado III de dicha Exposición, referida a la necesidad de efectuar ajustes en la Ley de Enjuiciamiento civil, para solucionar problemas concretos en los procesos de desahucio derivados de anteriores reformas legales.

Es más, atendida la explicación de la " Justificación " de la enmienda ante el Senado, y que ha quedado transcrita, se aprecia que la sustitución del anterior plazo de " un mes" por el plazo de " treinta días", pretendía una mayor " precisión" en el cómputo de los plazos, así como la " unificación" de los mismos en todo el territorio nacional:

- la mayor precisión se logra prescindiendo del cómputo por meses, es decir, " de fecha a fecha" ( art. 5.1 Cc .), que efectivamente entraña distorsión del tiempo real en función del número de cada días de cada mes, y sustituyéndolo por el cómputo por días.

- la " unificación" de plazos " en el territorio nacional" no se obtiene estableciendo el plazo en treinta días hábiles, pues de esa forma subsistiría la diversidad en distintos puntos del territorio, por razón de la diversidad de festivos en las distintas localidades y comunidades autónomas. Sólo cabría obtener uniformidad territorial entendiendo el plazo como de treinta días naturales.

Es cierto, como se apunta en el recurso, que la reforma legal, al sustituir el plazo de un mes, por el de treinta días (ya fueren hábiles o naturales), no modifica sustancialmente la amplitud del plazo de espera del precepto. Pero tal como queda dicho, sí introduce mayor precisión en el cómputo, al referirlo a treinta días (evitando la variación, aunque pequeña, del número de días correspondientes a cada mes), sin olvidar que, además, obtiene la pretendida unificación en todo el territorio nacional, evitando la variación de días festivos. Aunque esto último sólo si se considera plazo civil, computado por días naturales.

Por lo expuesto, el plazo de treinta días previsto en el art. 22.4 L.E.c . se entiende referido a días naturales, conclusión acorde al carácter preprocesal, o extraprocesal, de la conducta que pretende medirse temporalmente, consistente en la pasividad del arrendatario frente al requerimiento de pago recibido del arrendador. Lo que hace decaer el segundo motivo de recurso."

Por lo que teniendo en consideración los días naturales transcurridos desde el requerimiento efectuado y la interposición de la demanda, el 7 de marzo de 2022, ha de estimarse que la demanda se interpuso trascurrido el plazo de treinta días establecido en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En segundo lugar, la parte apelante en el recurso de apelación planteado estima que no cabe considerar enervada la acción de desahucio y que procede la resolución del contrato de arrendamiento alegando que la cantidad reflejada en el requerimiento de pago efectuado por burofax de 3 de Febrero de 2022 correspondía a la renta adeudada hasta enero de 2022, a excepción de la renta del mes de mayo de 2021 que no le constaba abonada en el momento de enviar el requerimiento de pago, señalando que conforme a la jurisprudencia el que la suma consignada como debida en el requerimiento adolezca de un error material en una parte de la cantidad, no le quita valor a fin de poder servir para impedir la enervación del desahucio si no se paga, no ya el importe contenido en el requerimiento sino lo que el arrendatario deba ciertamente en ese momento y luego poder acreditar que la suma es correcta.

Ha de partirse de que en virtud de cesión de contrato de arrendamiento suscrita en fecha 6 de julio de 2021 la entidad apelante como arrendadora y Wonderfood como arrendatario que tenían un contrato de arrendamiento en vigor de fecha 19 de julio de 2019, relativo al local izquierda de la calle Goya número 5 de Madrid y una adenda al contrato de arrendamiento de 17 de marzo de 2021, procedieron con efecto retroactivos desde el 1 de mayo de 2021, a ceder Wonderfood su posición contractual en el contrato de arrendamiento a la parte apelada, que desde dicha fecha quedaba subrogada en la posición contractual ostentada por la arrendataria, en las condiciones que constan en el contrato aportado.

Resulta esencial atendiendo a que la cuestión controvertida se centra en determinar si resulta procedente la enervación de la acción de desahucio, el burofax aportado de fecha 3 de Febrero de 2022, en el que se remitía carta de 2 de febrero de dicho año y que fue entregado el 4 de febrero de 2022, en virtud del cual la arrendadora se ponía en contacto con la arrendataria recordándole que se encontraba pendiente de pago por su parte la cantidad de 39.089,56 euros, correspondiente a diversos recibos y que en aras de evitar el inicio por la propiedad de acciones para el cobro de dichas cantidades, le requerían para su pago en el plazo de treinta días hábiles a contar desde la fecha de dicha comunicación, mediante ingreso o transferencia en la cuenta bancaria indicada. Señalándose que en caso de desahucio por falta de pago, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no podría enervar la acción de desahucio, si transcurrido un mes desde dicho requerimiento se interponía ante el Juzgado correspondiente demanda de juicio de desahucio y no hubiese efectuado el pago de las rentas adeudadas.

Interponiéndose la demanda que nos ocupa el 7 de marzo de 2022.

Establece el Tribunal Supremo en Sentencia de 23 de junio de 2014 en la que hace referencia a la Sentencia de 20 de mayo de dicho año, que el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación a los requisitos del requerimiento de pago que nos ocupa, a fin de evitar que se produzca la enervación de la acción de desahucio, exige:

"1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.

La información que se traslada al arrendatario, como dice la citada sentencia "es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local."

No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.

Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009(re. 1507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada."

En este caso en el requerimiento de pago no se especificaban concretamente las mensualidades de renta que se reclaman, sino que únicamente se señalaba que se encuentra pendiente de pago la cantidad de 39.089,56 euros correspondiente a diversos recibos, alegando la parte apelante que se corresponde a las rentas comprendidas entre mayo de 2021 y enero de 2022.

En el requerimiento efectuado concurría un error en relación a la renta del mes de mayo de 2021 atendiendo a que, tal y como resulta de la estipulación primera de la cesión del contrato de arrendamiento, de fecha 6 de julio de 2021, se reflejaba que en fechas 23 y 24 de junio de 2021 se realizaron transferencias por importes de 14.525,84 euros correspondientes a la renta con la bonificación correspondiente de los meses de abril y mayo y al IVA aplicable, a la cuenta bancaria de la que era titular la apelante, señalando que cualquier otro retraso similar en cualquier otra mensualidad dejaría sin efecto cualquier bonificación pactada, en los términos que se reflejan en dicho acuerdo. La cuestión a dilucidar es si el hecho de que se requiera de pago por una cantidad superior a la que es adeudada priva de validez al requerimiento efectuado, a efectos de evitar la enervación de la acción de desahucio.

Considerándose por este Tribunal que dicha circunstancia no priva de validez al requerimiento y ello teniendo en consideración que la parte arrendataria era conocedora de que no había satisfecho la renta a cuyo pago se había obligado y pudo ,en virtud del requerimiento de pago que le fue efectuado, pagar o consignar la cantidad que estimaba debida y con cuyo pago se mostraba conforme, sin que recibido dicho requerimiento efectuara actuación alguna en el plazo de los treinta días que le fue concedido, mostrando su voluntad de cumplir la obligación de pago de la renta que le correspondía. Por lo que a tenor de lo expuesto se considera que el requerimiento efectuado cumplía los requisitos previstos en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para impedir la enervación de la acción de desahucio.

Debiendo ponerse de relieve que la parte apelante alegó que en caso de que se entendiera que el requerimiento no cumplía dicho requisito para poder impedir la enervación, estimaba que la misma no podía ser declarada, dado que el pago de la suma que se adeudaba se había realizado fuera del plazo de los diez días desde el emplazamiento, ya que es tras la contestación a la demanda, por medio de escrito de 17 de mayo de 2022, es cuando se procede al pago de todas las sumas adeudadas hasta ese momento.

El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece en su párrafo primero que: "Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio."

Disponiendo el artículo 440.3 de dicho texto legal que: "En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación".

Por lo que con independencia de que se considere correctamente efectuado el requerimiento a los efectos de impedir la enervación, a tenor de los preceptos anteriormente transcritos, el pago enervador del desahucio ha de efectuarse dentro del plazo conferido en el requerimiento efectuado en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, pagando al actor o poniendo disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Sin que la parte demandada realizara el pago enervador del desahucio en el plazo de diez días concedido.

Formulándose oposición por la parte demandada y presentando escrito con posterioridad a dicha contestación a la demanda, en fecha 27 de mayo de 2022, señalando que ponía en conocimiento del Juzgado que había ingresado las cantidades adeudadas a la actora hasta el momento de dicho pago, conforme a la liquidación que le había sido comunicada por la misma, por importe de 44.013,87 euros, a fin de enervar la acción de desahucio ejercitada. Oponiéndose la parte ahora apelante a la enervación solicitada por la parte apelada alegando que no procedía al haberse acreditado que se había remitido burofax el 2 de febrero de 2022, requiriéndole de pago de las rentas debidas hasta ese momento, con una antelación de treinta días a la presentación de la demanda.

Por lo que no habiéndose realizado el pago a la actora de la cantidad reclamada ni puesto a disposición en el Tribunal o notarialmente dicha cantidad en el plazo del requerimiento, tampoco sería procedente considerar que no procede declarar enervada la acción de desahucio, sin que pueda justificarse que no se realizara el pago dentro del plazo del requerimiento que fue efectuado por los errores de la parte arrendadora en la cuantificación de la deuda, ya que tal y como se ha señalado en relación al requerimiento extrajudicial, la parte arrendataria pudo consignar o pagar la cantidad que estimara que era debida en dicho plazo, sin perjuicio de que en el procedimiento se determinara la cantidad concreta que debía de abonarse como renta impagada. Debiendo resaltarse que a tenor del escrito de contestación a la demanda únicamente no reconocía en relación a la cantidad reclamada en la demanda la renta correspondiente al mes de mayo de 2021 y la suma de 3.399,79 euros del recibo de la renta de la mensualidad de diciembre de 2021, por lo que en el momento de efectuarse el requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda, la parte arrendataria asumía que adeudaba 24.563,63 euros, sin que pese a ello procediera al pago de dicha cantidad ni de las rentas devengadas con posterioridad a la fecha del requerimiento, hasta el mes de mayo de 2022, por lo que a tenor de lo expuesto procede revocar la resolución recurrida y estimando que no procede la enervación de la acción de desahucio, declarar resuelto el contrato de arrendamiento que nos ocupa.

TERCERO.-De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede imponer las costas de la instancia a la parte demandada, sin que proceda efectuar imposición de las costas en esta alzada.

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación