Sentencia Civil 72/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 134/2022 de 27 de febrero del 2024

PRIMERO.- De una valoración en conjunto de la prueba practicada resulta acreditado, a juicio del Tribunal, que estando los demandantes, Dña. Angelina y D. Luis, interesados en la adquisición de una vivienda en la ciudad de Madrid, la Agencia Inmobiliaria Esfera les mostró con una cierta premura un piso en el número NUM000 de la DIRECCION000. Como el inmueble les gustase a los demandantes, el mismo día 27 de agosto de 2015 se suscribió un denominado contrato de compraventa de inmueble, que no es realmente sino una oferta de compra. Mediante tal documento, los demandantes ofrecían a la propiedad la compra del inmueble por un precio de 185.000 euros, del que adelantaban 500 euros a la suscripción del documento, obligándose a abonar otros 5.500 euros una vez se aceptase la oferta y antes del 15 de septiembre de 2015, satisfaciéndose el resto (179.000 euros) a la firma de la escritura pública de compraventa, a realizar antes del 31 de octubre de 2015, momento en que se realizaría la entrega de la vivienda a los compradores.

La propuesta del contrato de compraventa quedaba condicionada, lógicamente, a la aceptación por los vendedores, y a las cantidades entregadas, una vez aceptada la oferta del contrato, se les daba la naturaleza de arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, pactándose expresamente que "La renuncia de alguna de las partes a formalizar o suscribir el contrato de compraventa después de la aceptación por parte del vendedor, de la presente propuesta, comportará la pérdida de las sumas abonadas por el comprador o en su caso deberán devolverse dobladas por parte del Vendedor. Si el comprador o vendedor renunciaran a la compra-venta por cualquier causa, el renunciante abonará a Esfera Gestión de Espacios S.L. OCHO MIL EUROS (·8.000") MÁS i.v.a."

No se informó por la Agencia Inmobiliaria a los demandantes en aquel momento que la vivienda objeto del contrato era de Protección Oficial, y tampoco se les facilitó nota simple o certificación del Registro de la Propiedad del referido inmueble (la prueba de interrogatorio de los demandantes es muy clarificadora al efecto).

No se discute que los propietarios de la vivienda, ahora demandados, aceptaron la oferta de compra.

Cuando con posterioridad a la suscripción del documento de oferta de compra a que hemos hecho mención, y de la aceptación de la oferta por los vendedores, la Agencia Inmobiliaria se percata de que el inmueble a vender es de Protección Oficial, comprende la dificultad de escriturar la compraventa por el precio establecido, lo que traslada a las partes (ésto se desprende con claridad de la declaración testifical de Dña. Antonieta, representante legal de la Agencia Inmobiliaria).

Y es que la vivienda en cuestión se hallaba calificada definitivamente como vivienda de Protección Oficial de Promoción Pública el 4 de mayo de 1992, por un plazo de 30 años a partir de dicha fecha, no siendo susceptible de descalificación, por lo que el precio máximo de venta era de 1455,36 euros multiplicado por los metros cuadrados útiles de la vivienda que figurasen en la cédula de calificación definitiva.

El 15 de marzo de 2016, el demandado D. Imanol había solicitado la descalificación de la vivienda, lo que había sido denegado por resolución de 16 de marzo del mismo año.

Es cierto que se habían obtenido algunas autorizaciones para la venta del inmueble de la Dirección General de la Vivienda y Rehabilitación de la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid, pero esta circunstancia viene a ser irrelevante, pues dichas autorizaciones no afectaban a que el precio no pudiera superar los máximos legales vigentes en el momento de la transmisión.

Las partes acordaron acudir a la Notaria para suscribir la escritura pública de compra-venta el 3 de noviembre de 2015. A falta de toda indicación por los vendedores de la forma de efectuar el pago del precio, los demandantes se presentaron con cinco cheques bancarios nominativos por importe cada uno de 35.800 euros, no otorgándose la escritura de compraventa porque ante la dificultad surgida por la limitación del precio del inmueble al ser de Promoción Pública, los vendedores decidieron no celebrar el contrato.

SEGUNDO.- El litigio se inicia por demanda de Dña. Angelina y D. Luis, reclamando a los demandados D. Imanol, Dña. Aurelia, Dña. Aida y Dña. Belinda y a D. Imanol, la cantidad de 12.000 euros, el duplo de las arras penitenciales estipuladas conforme al artículo 1454 del Código Civil.

El demandado D. Imanol falleció el uno de marzo de 2018, sucediéndole procesalmente sus hijos, también demandados.

TERCERO.- La sentencia dictada por el Juzgado, cuya completa parte dispositiva se recoge en los antecedentes de esta resolución, estima la demanda, habiendo sido recurrida en apelación por los demandados.

CUARTO.- En los recursos de apelación se atribuye un vicio de incongruencia omisiva a la sentencia apelada, al no haberse pronunciado específicamente sobre el incumplimiento del plazo estipulado en el contrato de arras.

Cabe recordar que en relación al defecto denunciado de falta de motivación o incongruencia omisiva debe significarse que el Juzgador no tiene que contestar a todos los aspectos que suscite la parte y sean parte del debate. Como declara el Tribunal Constitucional en su sentencia 73/2009, de 23 de marzo, "puede resumirse en que el vicio de incongruencia omisiva existe cuando el órgano judicial deja sin respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita cuya motivación pueda deducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución, pues la satisfacción del derecho a la tutela judicial efectiva no exige una respuesta explícita y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones que se aducen como fundamento de la pretensión, pudiendo ser suficiente a los fines del derecho fundamental invocado, en atención a las circunstancias particulares del caso, una respuesta global o genérica a las alegaciones formuladas por las partes que fundamente la respuesta a la pretensión deducida, aun cuando se omita una respuesta singular a cada una de las alegaciones concretas no sustanciales [por todas, STC 218/2003, de 15 de noviembre, FJ 4 b)]. La exposición de esta conocida doctrina exige reiterar la precisión de que la congruencia exige dar respuesta, no sólo a las pretensiones propiamente dichas, sino también a las alegaciones sustanciales, pues, tal como recordábamos en la STC 85/2006, de 27 de marzo: "el derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva 'no sólo se vulnera cuando la pretensión no recibe respuesta, sino también cuando el órgano judicial omite toda consideración sobre una alegación fundamental planteada oportunamente por las partes. Así lo ha declarado el Tribunal Europeo de Derechos Humanos en los casos Hiro Balani c. España y Ruiz Torija c . España de 9 de diciembre de 1994 , y lo han reconocido nuestras SSTC 85/2000, de 27 de marzo; 1/2001, de 15 de enero; 5/2001, de 15 de enero; 148/2003, de 14 de julio, y 8/2004, de 9 de febrero, entre otras' (FJ 3)"".En estos mismos términos se había pronunciado el Tribunal Constitucional que en sentencia 187/2000, de 10 de julio, expresaba que "el deber de los órganos judiciales de motivar sus resoluciones es una exigencia implícita en el art. 24.1 C.E., que se hace patente en una interpretación sistemática de este precepto constitucional en relación con el art. 120.3 C.E., pues en un Estado de Derecho hay que dar razón del Derecho judicialmente interpretado y aplicado, y que responde a una doble finalidad: a) de un lado, la de exteriorizar el fundamento de la decisión, haciendo explícito que ésta corresponde a una determinada aplicación de la Ley; b) y, de otro, permitir su eventual control jurisdiccional mediante el ejercicio de los recursos. Ahora bien, de acuerdo con una consolidada doctrina constitucional, desde la perspectiva del derecho a la tutela judicial efectiva, como derecho a obtener una decisión fundada en Derecho, no es exigible un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se debate, sino que basta con que el Juzgado exprese las razones jurídicas en las que se apoya para tomar su decisión, de modo que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, esto es, la ratio decidendi que determina aquélla. No existe, por lo tanto, un derecho fundamental del justiciable a una determinada extensión de la motivación, puesto que su función se limita a comprobar si existe fundamentación jurídica y, en su caso, si el razonamiento que contiene constituye, lógica y jurídicamente, suficiente motivación de la decisión adoptada, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión (por todas, SSTC 184/1998, de 28 de septiembre, FJ 2; 187/1998, de 28 de septiembre, FJ 9; 215/1998, de 11 de noviembre, FJ 3; 206/1999, de 8 de noviembre, FJ 3)".

En la misma sentencia 187/2000, el Tribunal Constitucional declaraba que "Descendiendo de lo general a lo particular, en relación con los supuestos de incongruencia ex silentio u omisiva, es preciso recordar igualmente, según una consolidada doctrina de este Tribunal Constitucional ( STC 91/1995, de 19 de junio, FJ 4, por todas) y también del Tribunal Europeo de Derechos Humanos (Sentencia Ruiz Torija c. España e Hiro Balani c. España, de 9 de diciembre de 1994), que no pueden resolverse de manera genérica, sino atendiendo a las circunstancias de cada caso. Por ello, para adoptar una decisión al respecto se debe comprobar, en primer lugar, si la cuestión fue realmente suscitada en el momento oportuno y, fundamentalmente, si la ausencia de contestación por parte del órgano judicial resulta constitucionalmente relevante. En este sentido, el Tribunal Constitucional ha ido señalando unas pautas generales para determinar en cada caso si la posible falta de respuesta se traduce en una incongruencia vulneradora del art. 24.1 C.E. Así, se ha afirmado que dicho precepto no garantiza el derecho a una respuesta pormenorizada a todas y cada una de las cuestiones planteadas, de manera que "si el ajuste es sustancial y se resuelven, aunque sea genéricamente, las pretensiones, no existe incongruencia, pese a que no haya pronunciamiento respecto a las alegaciones concretas no sustanciales [ya que] no cabe hablar de denegación de tutela judicial si el órgano judicial responde a la pretensión principal y resuelve el tema planteado" ( STC 29/1987, de 6 de marzo, FJ 3), pues "sólo la omisión o falta total de respuesta, y no la respuesta genérica y global a la cuestión planteada, entraña una vulneración de la tutela judicial efectiva" ( STC 8/1989, de 23 de enero, FJ 3). E incluso, este Tribunal Constitucional ha ido más allá, al afirmar que el silencio puede constituir una desestimación tácita suficiente, si bien en tales casos es necesario que así pueda deducirse de otros razonamientos de la Sentencia o pueda apreciarse que la respuesta expresa no era necesaria o imprescindible ( SSTC 68/1988, de 30 de marzo, FJ 3; 95/1990, de 23 de mayo, FJ 2; 91/1995, de 19 de junio, FJ 4; 85/1996, de 21 de mayo, FJ 3). En rigor, cabe distinguir, de un lado, entre las respuestas a las alegaciones deducidas por las partes para fundamentar sus pretensiones y estas últimas en sí mismas consideradas, y, de otro, entre las respuestas a estas dos cuestiones y la motivación de dichas respuestas. Concretamente, en el supuesto de las alegaciones no puede entenderse vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva por el hecho de que el órgano judicial no dé respuesta explícita y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones vertidas en el proceso, de modo que ese derecho puede satisfacerse, atendiendo a las circunstancias de cada caso, con una respuesta a las alegaciones de fondo que vertebren el razonamiento de las partes, aunque se dé una respuesta genérica o incluso aunque se omita esa respuesta respecto de alguna alegación secundaria. En los demás supuestos, la falta de respuesta a las alegaciones puede suponer una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva por incongruencia omisiva y, más precisamente, por falta de motivación suficiente. Por su parte, respecto a las pretensiones la exigencia de respuesta es más rigurosa ya que la falta de contestación a una pretensión produce, aquí sí directamente, una incongruencia omisiva vulneradora del derecho a la tutela judicial efectiva. Con todo, debe admitirse, y así lo ha hecho este Tribunal Constitucional, que cabe dar repuesta tácita a las pretensiones, pero en este caso para que pueda considerarse que existe efectivamente una respuesta y no una mera omisión y, sobre todo, para que esa respuesta no pueda considerarse incursa en falta de motivación suficiente, el motivo de la respuesta tácita debe poder deducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución judicial, es decir, es necesario que del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución judicial pueda deducirse razonablemente no sólo que el órgano judicial ha valorado la pretensión deducida, sino además los motivos fundamentadores de la respuesta tácita ( SSTC 74/1995, de 12 de mayo, FJ 2; 91/1995, de 19 de junio, FJ 4; 26/1997, de 11 de febrero, FJ 4; 132/1999, de 15 de julio, FJ 4, 212/1999, de 29 de noviembre, FJ 2; 77/2000, de 27 de marzo, FJ 2; 85/2000, de 27 de marzo, FJ 3; 86/2000, de 27 de marzo, FJ 4). Por último, otro de los factores que deben de valorarse para determinar la dimensión constitucional del silencio judicial es si la falta de respuesta del órgano judicial ha causado un efectivo y real perjuicio de los derechos de defensa del afectado, pues sólo en tal caso, esto es, si ha generado una efectiva y real situación de indefensión cabe conferir aquella dimensión a esta modalidad de incongruencia ( SSTC 91/1995, de 19 de junio, FJ 4; 56/1996, de 4 de abril, FJ 4; 172/1999, de 27 de septiembre, FJ 6; 94/1999, de 31 de mayo, FJ 2; 132/1999, de 15 de julio, FJ 4; 193/1999, de 25 de octubre, FJ 4; 34/2000, de 14 de febrero, FJ 2, 86/2000, de 27 de marzo, FJ 4)".

El Tribunal Supremo, sobre este mismo tema declara en su sentencia de 3 de junio de 2015 que "La motivación de las sentencias consiste en la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo. De esta forma, la motivación de las sentencias se presenta como una exigencia constitucional establecida en el artículo 120.3 CE, configurándose como un deber inherente al ejercicio de la función jurisdiccional en intima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el artículo 24 CE ( STC 144/2003 de julio y STS de 5 de diciembre de 2009). Esta Sala ha venido exigiendo la aplicación razonada de las mismas que consideran adecuadas al caso en cumplimiento de las funciones o finalidades que implícitamente comporta la exigencia de la motivación: la de permitir el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos, la de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada, favoreciendo la comprensión sobre la justicia y corrección de la decisión judicial adoptada, y la de operar, en último término, como garantía o elemento preveritivo frente a la arbitrariedad ( SSTS 5 de noviembre de 1992, 20 de febrero de 1993 y 18 de noviembre de 2003, entre otras). Pero también, como resulta lógico, hay que señalar que esta, exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2008 , de 22 de mayo de 2009 y 9 de julio de 2010).

A lo anterior cabe añadir que no es lo mismo falta de motivación que motivación satisfactoria para la parte; y que, como se indica en la sentencia de 15 de octubre de 2001, debe distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio.

Desde este aspecto doctrinal no resulta fácil admitir el vicio procesal de incongruencia omisiva.

En cualquier caso, se puede significar que el plazo límite para formalizar la escritura de compraventa, el 31 de octubre de 2015, quedó sin efecto por voluntad de las partes, en cuanto acordaron acudir a la Notaria el 3 de noviembre de dicho año para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

QUINTO.- De una valoración conjunta de la prueba practicada no se desprende que el motivo de no suscribirse la escritura de compraventa fuera imputable a los demandantes al llevar cinco cheques bancarios por el mismo importe. De hecho, nada indicaron los vendedores al respecto, presentándose los actores en la Notaria con los cinco cheques bancarios, y levantando el mismo día un acta notarial de manifestaciones, ante la falta de celebración de la escritura de compraventa, justificando tener en su poder el precio para su pago mediante dichos cheques bancarios.

La conclusión razonable es la dicha, la escritura de compraventa no se otorga por decisión de los vendedores ante la dificultad de reflejar en ella un precio que excedía del máximo permitido legalmente al ser una vivienda de Protección Oficial.

SEXTO.- Por lo tanto, la solución de la sentencia recurrida condenando a los demandados a devolver el duplo de las arras penitenciarles constituidas, se muestra, en opinión del Tribunal, correcta.

SÉPTIMO.- No queremos dejar de apuntar algunos extremos.

No se ha aportado la hoja de encargo a la Agencia Inmobiliaria, y hubiera sido interesante comprobar si los demandados ya indicaban que se trataba de una vivienda de Protección Oficial.

Tampoco se ha aportado a las actuaciones copia Simple o certificación del Registro de la Propiedad de la vivienda, resultando un tanto atrevido imputar un incumplimiento contractual a los demandantes en referencia a los importes de los cheques bancarios que llevaron a la Notaria cuando ni siquiera se ha justificado las cuotas de propiedad en la vivienda que correspondían a cada uno de los demandados.

Indica la demandada Dña. Aurelia en su interrogatorio que posteriormente vendieron la vivienda, y también hubiera sido interesante comprobar la fecha y precio de dicha venta.

OCTAVO.- Un supuesto defecto de litisconsorcio pasivo necesario por no haberse dirigido la demanda también contra la Agencia Inmobiliaria, que los demandados alegaron al contestar a la demanda, fue rechazado en el acto de la audiencia previa, no planteándose esta cuestión a la interposición de los recursos de apelación, por lo que la alusión a la misma en el acto de la vista pública por los apelantes resulta extemporánea.

NOVENO.- Procede, en suma, desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida, con imposición de costas de este recurso a los apelantes de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.