Sentencia Civil 16/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 196/2022 de 29 de enero del 2024

PRIMERO.- Por la representación procesal de doña Azucena se ejercitó acción contra la comunidad de propietarios de la DIRECCION001 de Casarrubuelos solicitando se declare la nulidad del acuerdo cuarto de la Junta general extraordinaria de propietarios celebrada el 22 de septiembre de 2019, por el que se decidió no abonar la cantidad reclamada por su representada ascendente a 4.647,59 euros , suma satisfecha a fin de efectuar las obras en el patio que eran precisas para solucionar el problema que presentaba su vivienda sita en el piso DIRECCION001, integrada la Comunidad de Propietarios demandada, como consecuencia de las filtraciones derivadas de la capilaridad, al considerar que infringe el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal. Alegando que el acuerdo adoptado es gravemente lesivo para los intereses de su representada, ya que pone en riesgo la seguridad de todo el edificio e impide el correcto uso y habitabilidad de su vivienda. Solicitando igualmente se condene a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a ejecutar las obras de subsanación de la patología consistentes en la instalación de un sistema de drenaje en la zona de césped que canalice el agua de la zona común y la impermeabilización del patio de la vivienda de la actora, reparando los daños causados pendientes de reparación, consistentes en el solado del patio de su vivienda, e interesando la condena a abonar la cantidad de 5.893,33 euros, suma abonada por la actora para resolver la patología de origen comunitario y los daños causados ante la omisión de la demandada.

La representación procesal de la parte demandada se opuso a la demanda alegando que cuando la parte actora adquirió la vivienda, en fecha 26 de Abril de 2019, la misma presentaba problemas de humedad que eran totalmente apreciables a simple vista. Considerando que el problema de humedad no es de responsabilidad de la comunidad de propietarios, ya que no se acredita que provenga de zonas comunes colindantes con su patio, concretamente del césped y la piscina, ya que las obras de cerramiento de los patios y solado de los mismos no se efectuó por la comunidad de propietarios sino por cada uno de los propietarios de las viviendas de la planta baja, quienes asumían la responsabilidad de que dichas obras fueran efectuadas de modo correcto y adecuado y de que estuvieran los patios correctamente impermeabilizados. Habiéndose acordado en la Asamblea General Extraordinaria celebraba el 22 de mayo de 2005 ceder el uso y disfrute del trozo del patio común situado entre los patios particulares de los bajos de la DIRECCION001 e DIRECCION002, a los propietarios que lo habían solicitado, con la condición de que tenían que asumir cualquier gasto ocasionado por la adecuación física del patio. Manifestando que la actora realizó las obras de reparación, cuando no se trataba de una reparación urgente, sin esperar a la decisión de la Junta de Propietarios. Por lo que atendiendo a que la comunidad propietarios simplemente acordó permitir instalar muros de cerramiento y solado en el suelo del terreno común cuyo uso se había cedido a cada propietario de los bajos, no puede responder de las obras ejecutadas y se manifiesta que no debe de asumir los trabajos de pintura ya que los daños se han originado por la deficiente impermeabilización del patio y del muro de cerramiento del mismo, al igual que tampoco debe de asumir la sustitución de las baldosas del patio, por lo que concluye en que el acuerdo impugnado es totalmente válido y se alega que la actora, a tenor de un correo electrónico de 20 de mayo de 2019, remitido a la administración, conocía y asumía que las obras de impermeabilización de su patio debían ser sufragadas por la misma.

La Sentencia dictada en instancia desestima la demanda formulada señalando que los primeros propietarios de la vivienda propiedad de la actora, familiares de la misma, realizaron una serie de obras de cerramiento que fueron autorizadas por la comunidad, tras acordarse una cesión de uso de los patios a cambio de precio, acordándose entre propietarios y comunidad el mantenimiento de dichos cerramientos y que dichos acuerdos eran conocidos por la actora al adquirir la vivienda. Estimando que la acción ejercitada es contraria a la buena fe e incurre en abuso de derecho y vulnera la doctrina jurisprudencial que prohíbe ir contra los actos propios, ya que pretende mantener el uso privativo de los patios pero trasladando el gasto de su mantenimiento o las consecuencias de la indebida ejecución de los cerramientos por los anteriores propietarios a la comunidad, en contra de lo consensuado entre ésta y sus familiares, dándose la circunstancia de que la actora ha conocido o debía de conocer, con una mínima diligencia, todo lo anterior, vista la relación de parentesco existente respecto de los anteriores propietarios.

La representación procesal de la parte actora formula recurso de apelación alegando error en la aplicación del artículo 7.1 del Código Civil, al considerar que no existe mala fe en la actuación de su representada e igualmente se alega que no se cumple los requisitos exigidos para apreciar la doctrina jurisprudencial que prohíbe actuar contra los actos propios. Alegando que se incurre en error en la Sentencia recurrida al señalar que la actora adquirió la vivienda de un familiar conociendo la existencia de problemas de humedad y siendo conocedora o debiendo haberlo sido con una mínima diligencia de la existencia de acuerdos por los cuales los propietarios eximían de responsabilidad a la comunidad y asumían mantener sus patios de uso privativo en condiciones, al considerar que no existía dicho acuerdo por parte de la comunidad y en relación a la doctrina de los actos propios se señala que inicialmente su representada no conocía el origen y la gravedad de las humedades y que no puede considerarse, en virtud de la comunicación remitida a la administración, que asumiera realizar lo que reclama, sin que se haya acreditado un acto inequívoco en el sentido de asumir dicha reparación.

Se alega error en la valoración de la prueba en cuanto a la causa de los daños por humedad y en el origen del problema de humedades que padece la vivienda y cimentación del edificio, basándose en que en la Sentencia recurrida únicamente se ha valorado el informe pericial aportado por la demandada, sin atender al informe pericial aportado por su mandante conforme al cual se acredita que la entrada subterránea de agua proviene de la zona común de piscina y césped y que de no haber sustituido la valla por un muro de obra y solado el patio, también aparecerían las humedades al no existir de origen una impermeabilización en dichos patios. Haciendo referencia a la prueba practicada en el procedimiento y conforme a la cual considera que se acredita el error mencionado en cuanto al origen de las humedades.

Asimismo, se alega error en la valoración probatoria en cuanto a quien ha de responder de los daños, manifestando que ha de responder la comunidad de propietarios al ser la responsable de evitar la llegada de agua desde el terreno ocupado por la piscina y el césped, terreno comunitario en el que se ubican elementos comunes y siendo la misma responsable de la estanqueidad del patio, sin que exista acuerdo alguno que le exima de dicha responsabilidad.

Se plantea igualmente la ausencia de valoración probatoria en cuanto a la necesidad, urgencia y conveniencia de las reparaciones efectuadas y por último se hace referencia a unos hechos de relevancia para la decisión del pleito que se han puesto en conocimiento de la actora con posterioridad al comienzo del plazo para dictar Sentencia en primera instancia y que acreditan la mala fe procesal de la demandada y la falsedad de las testificales de don Anselmo y doña María Virtudes.

La representación procesal de la parte demandada se opuso al recurso de apelación planteado.

SEGUNDO.- En primer lugar y respecto del motivo de apelación basado en la aplicación errónea del artículo 7.1 del Código Civil al no concurrir mala fe en la parte apelante y considerar que se han incumplido los requisitos exigidos para la aplicación de la doctrina jurisprudencial que prohíbe actuar en contra de los actos propios, ha de señalarse que respecto de la doctrina de los actos propios se ha recogido por la jurisprudencia, así en Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 2020 que: "" Las sentencias de esta Sala núm. 201/2015, de 9 de abril , y 519/2015, de 6 de octubre , resumen la jurisprudencia recaída sobre la cuestión en el siguiente sentido: "La doctrina de los propios actos, como dice la sentencia de esta Sala núm. 936/2006 de 6 octubre , tiene su fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe ( Sentencias de 25 de octubre y 28 de noviembre de 2000 ) pues se falta a la buena fe en sentido objetivo, es decir, como exigencia de lealtad y honestidad en los tratos y en el ejercicio de los derechos ( artículo 7.1 Código Civil ) cuando se va contra la resultancia de los propios actos ( Sentencias de 16 de julio y 21 de septiembre de 1987 , 6 de junio de 1992 , etc.), pero ello exige que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, esclarecer, modificar o extinguir una determinada situación que afecta jurídicamente a su autor, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, de modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, con el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior ( Sentencias de 9 de mayo de 2000 , 27 de febrero , 16 de abril y 24 de mayo de 2001 , 25 de enero de 2002 , entre otras muchas), por lo que no es de aplicación cuando los precedentes fácticos que se invocan tienen carácter ambiguo o inconcreto ( Sentencias de 23 de julio de 1997 y 9 de julio de 1999 ) o carecen de trascendencia para producir el cambio jurídico (Sentencias de 28 de enero de 2000 , 7 de mayo de 2001 , 25 de enero de 2002 ) y, aún menos, cuando el cambio de actitud obedece a una reacción ante nuevos hechos o actos." Sin que tal y como sostiene la parte apelante el comportamiento de su representada en el ejercicio de la acción que nos ocupa pueda considerarse que sea contrario con un comportamiento precedente de la misma, cumpliéndose los requisitos anteriormente referidos para la aplicación de la doctrina de los actos propios. Señalándose en la Sentencia recurrida que el éxito de la acción ejercitada se ve impedido por el artículo 7.1 del Código Civil, ya que es contrario a las exigencias de la buena fe, incurre en abuso de derecho y vulnera la doctrina jurisprudencial que prohíbe el actuar en contra del acto propio, parece desprenderse de lo expuesto en la misma que dicha afirmación se efectúa por el hecho de considerar que la parte actora era conocedora, al adquirir la vivienda, de la existencia de las humedades y del acuerdo que obligaba a los propietarios a mantener sus patios de uso privativo en condiciones, ya que la doctrina de los actos propios supone la vinculación de un hecho a su autor y la imposibilidad de adoptar con carácter posterior una conducta que lo contradiga y no concurre acto alguno del que se desprenda que la parte actora renunciara a efectuar una reclamación como consecuencia de las humedades existentes, al considerar que las mismas tienen su origen en un elemento comunitario.

En segundo lugar y en relación al error en la valoración probatoria en cuanto a la causa y origen de las humedades en que se fundamenta la demanda, se señala en la resolución recurrida que la pericial practicada no permite llegar a la conclusión de que las humedades que se afirma provienen de la zona de jardín y piscina y que afectan a la vivienda de la actora, existieran de haberse mantenido la construcción como fue entregada o si el cerramiento del patio se hubiera verificado conforme a las exigencias de la lex artis en materia constructiva.

En asuntos como el que nos ocupa ha de ponerse de relieve la importancia de la prueba pericial respecto de la cual ha de estarse a lo dispuesto en el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, señalando el Tribunal Supremo en Sentencia de 22 de julio de 2009. recurso 440/2005 que " Esta Sala tiene declarado que la prueba pericial debe ser apreciada por el Juzgador según las reglas de la sana crítica, que como módulo valorativo establece el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pero sin estar obligado a sujetarse al dictamen pericial" STS 19 de diciembre de 2008 recurso 2519/2002 "Por otra parte, esta Sala tiene declarado que la prueba pericial debe ser apreciada por el Juzgador según las reglas de la sana crítica, que como módulo valorativo establece el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pero sin estar obligado a sujetarse al dictamen pericial, y sinque se permita la impugnación casacional a menos que la misma sea contraria, en sus conclusiones, a la racionalidad y se conculquen las más elementales directrices de la lógica (entre otras, SSTS de 13 de febrero de 1990 y 29 de enero de 1991 , 11 de octubre de 1994 y 1 de marzo y 23 de abril de 2004 , 28 de octubre de 2005 y 22 de marzo y 25 de mayo de 2006 ), y, en este caso, la apreciación efectuada en la instancia no incide en error ostensible y notorio, ni es absurda o arbitraria y tampoco contradice las reglas de la común experiencia" y STS 9 de octubre de 2008 recurso 4934/2000 " Esa doctrina es plenamente aplicable a la prueba pericial, pues, como resulta del tenor de los propios preceptos que en el motivo se dicen infringidos, su valoración se rige por un principio de libertad que no encuentra más restricción que la derivada del imperio de las reglas de la sana crítica - sentencias de 29 de abril de 2.005 , 16 de octubre de 2.006 y 20 de julio de 2.007 , entre otras muchas. De igual modo, ante la existencia de varios informes el tribunal puede fundar su resolución en cualquiera de ellos, con la correspondiente motivación, al respecto STS 28 mayo 2012 recurso 1116/2009 "La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo de forma suficiente y adecuada", en el mismo sentido STS 27 de abril del 2012 recurso 1663/2009 ."

En efecto y tal y como señala la parte apelante no es un hecho controvertido que las humedades existentes en la vivienda de su propiedad tengan su origen en la capilaridad, sin que quepa sostener, tal y como se alega en el recurso de apelación, que el juzgador de instancia sólo haya valorado el informe pericial aportado por la parte demandada, ya que hace referencia a la pericial practicada y por tanto, a los informes de ambas partes. Sin que del examen de dichos informes emitidos por don Bruno, el presentado por la parte actora, y por don Carlos, el emitido a instancia de la parte demandada, ambos ratificados en el acto del juicio, pueda considerarse, tal y como se recoge en la resolución recurrida, que se haya acreditado que las humedades en que se funda la demanda y en virtud de las cuales se exige la responsabilidad a la comunidad de propietarios, tenga su origen en un elemento comunitario y provengan de la zona del jardín y de la piscina.

Ha de partirse de que la apelante adquirió la vivienda en virtud de escritura pública de compraventa otorgada el 26 de abril de 2019, siendo los vendedores don Doroteo y doña Dolores, hermanos de la apelante, reconociendo ésta, en el interrogatorio practicado, que con anterioridad a la adquisición, vivía en dicha vivienda y conocía que tenía humedades dentro de la misma, reparándolas todos los años, hasta que tras la adquisición y puesta en contacto con empresas especializadas en humedades, conociendo el alcance de las mismas, consideró que la reparación le correspondía a la comunidad de propietarios, conocimiento que tuvo tras remitir un correo electrónico, en fecha 20 de mayo de 2019, informando a la administración que tenía que cambiar alguna baldosa del patio, porque se había levantado al filtrarse el agua y que quería poner tela asfáltica en la parte del muro que daba al césped porque le estaba entrando todo el agua y eso hacía que se levantaran las baldosas, señalando que tendría que quitar unos centímetros de césped e intentaría estropear lo menos posible.

Asimismo, la apelante reconoce que se había alcanzado un acuerdo con la comunidad de propietarios para que cada uno de los vecinos de la planta baja arreglasen los patios de la forma en que cada uno quisiera y reconoce que sus hermanos no pusieron tela asfáltica ni en el solado ni en el muro. Por lo que no puede desconocer la existencia de dichos acuerdos, aportándose por la parte demandada con el escrito de contestación a la demanda, los distintos acuerdos adoptados al respecto.

En cuanto al origen de las humedades, para cuya determinación resulta esencial la prueba pericial practicada, resulta que ambos peritos si bien coinciden en que las humedades tienen su causa en la capilaridad, discrepan en el origen de la misma, ya que mientras que el perito propuesto por la parte actora , perito judicial que manifiesta ser experto en patologías de estructuras y que señala tiene estudios de bachillerato, considera que la fuerte presión hidrostática del vaso de la piscina comunitaria hacia el terreno de la apelante hace que las filtraciones vayan dirigidas a su finca; por el contrario, el perito propuesto por la parte demandada, arquitecto técnico y arquitecto superior, estima que las humedades no proceden del terreno de la comunidad de propietarios sino que proceden del agua de lluvia y del confinamiento que se produce en el patio como consecuencia de que no está impermeabilizado y canalizadas las aguas con las pendientes adecuadas hacia el sumidero. Señalando que ha de entenderse, atendiendo a la fecha de construcción del edificio, el año 1990, y a la normativa constructiva aplicable, que se efectuó un sistema de drenaje que evacuaba las aguas que llegaban de la zona de piscina y césped y aunque la parte apelante manifiesta que es una hipótesis de dicho perito, razona el mismo dicha afirmación atendiendo a que no aprecia humedades entre el muro del sótano y de la vivienda ,por lo que concluye en que las humedades objeto de litis no provienen de la zona de la piscina, razonamiento que no puede considerarse desvirtuado. Sin que la fecha en la que se efectuó el informe pericial por parte del perito propuesto por la parte apelada, reste fuerza probatoria a dicho informe. Y si bien, en los acuerdos de la Comunidad de Propietarios, tal y como alega la apelante, no se exigía que se impermeabilizaran los patios , autorizando a cada uno de los vecinos el arreglo que estimase oportuno, dichas obras debían de efectuarse con las condiciones precisas a fin de que no se produjeran humedades y en el caso de producirse éstas, no puede pretenderse repercutir su arreglo en la comunidad de propietarios, que no intervino en las obras ejecutadas dado que no se ha acreditado por la apelante que las humedades tengan su origen en un elemento comunitario. Manifestando el perito propuesto por la parte demandada, el cual ostenta una cualificación profesional superior a la del perito propuesto por la parte actora , que dichas deficiencias se deben a las obras ejecutadas de forma defectuosa, sin que pueda considerarse acreditado, tal y como alega la apelante, que dicho perito incurra en argumentos incongruentes y sin que del resto de la prueba testifical practicada, pueda llegarse a otra conclusión, ya que ha de tenerse presente que la cuestión que se dilucida se trata de una cuestión técnica en la que resulta esencial la prueba pericial. Por lo que a tenor de lo expuesto y no habiéndose acreditado por la parte actora que la comunidad de propietarios, a tenor del origen de las humedades existentes en la vivienda, deba de responder de las pretensiones ejercitadas en la demanda, sin que respecto del origen de las mismas se haya incurrido en error en la valoración probatoria en la Sentencia de instancia, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar dicha resolución, si bien por otra argumentación a la expuesta en la misma, en la que, como anteriormente se ha señalado, se rechazaba la acción ejercitada conforme a las exigencias de la buena fe, el abuso de derecho y la doctrina jurisprudencial que prohíbe ir contra los propios actos. Debiendo considerarse que el acuerdo cuarto de la Junta General Extraordinaria de propietarios de 22 de septiembre de 2019, objeto de impugnación, y en virtud del cual se acordó no abonar la cantidad reclamada por la apelante para la reparación de las humedades, es acorde a derecho, no vulnerando precepto legal alguno.

TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no cabe efectuar imposición de costas, al considerar que concurren dudas de hecho, al desestimar el recurso de apelación por una argumentación diversa a la recogida en la Sentencia recurrida.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación