Sentencia Civil 103/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 147/2023 de 29 de febrero del 2024

PRIMERO.- Por D. Aquilino y Dª Felisa se interpuso demanda contra PROMORED GESTION INTEGRAL DE SOCIEDADES, S.L. (en adelante, PROMORED) en ejercicio de una acción de resolución del contrato de compraventa concertado el 28 de septiembre de 2018 por incumplimiento del plazo de entrega pactado, y de reclamación de la suma de 65.694,56 € correspondiente a la devolución de las cantidades abonadas a cuenta y al importe de la penalización; pretensión a la que se opuso la entidad demandada negando que la estipulación primera del contrato, relativa a la fecha de entrega, fuera una condición esencial para los compradores, y, como causa justificativa de un posible incumplimiento, el estado de alarma por el COVID-19.

Frente a la sentencia de instancia, desestimatoria de la demanda, se alzan los referidos demandantes con invocación de los siguientes motivos de recurso: (i) incongruencia respecto de las cuestiones objeto de debate reseñadas por ambas partes en la audiencia previa, con vulneración del artículo 218 de la LEC, error en la valoración de las pruebas practicadas, e inobservancia en la sentencia de instancia del principio pacta sunt servanda; (ii) indebida aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por error en la valoración de la prueba documental que acredita que, a pesar de haberse declarado el estado de alarma el 14 de marzo de 2020, la parte demandada formalizó las escrituras públicas de compraventa de otros inmuebles; (iii) error en la valoración de las testificales de D. Jaime y D. Jon, y de las pruebas documentales; (iv) indebida imposición de costas a la parte demandante.

SEGUNDO.- Respecto al recibimiento a prueba solicitado en la alzada, damos por reproducido lo argumentado por esta Sala en el auto de 9 de marzo pasado, denegatorio de la documental y testifical propuestas por la parte demandante en su escrito de recurso, por cuanto el extremo que se pretende acreditar con tales medios probatorios -intención de PROMORED de vender el local comercial litigioso a un tercer interesado- nada aporta respecto a lo que ha de ser resuelto en esta segunda instancia.

TERCERO.- Para una mejor exposición y fundamento de la resolución de la Sala, del examen de toda la prueba practicada, se consideran acreditados los siguientes hechos:

1.- El 25 de septiembre de 2018 se suscribe entre los litigantes un contrato de compraventa cuyo objeto era la adquisición del local de futura construcción de la promoción " DIRECCION000" sita en la localidad de Arganda del Rey, con sus anexos (plazas de garaje número DIRECCION000 y almacén contiguo en el sótano 2), la cual constaba de 69 viviendas y el referido local comercial. En la estipulación primera del contrato se recoge la obligación de PROMORED de entregar el inmueble antes del día 30 de marzo de 2020, siempre que la parte compradora tuviera abonadas a esa fecha las cantidades devengadas según las estipulaciones cuarta y sexta del referido contrato y, que para el caso de que la promotora no pudiera entregar el inmueble en la fecha prevista, sería de aplicación lo dispuesto en la condición general sexta que preveía, para el caso de que se superase la fecha prevista para la entrega que se hacía coincidir con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, la posibilidad de que la parte compradora optara por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo al promotor una prórroga de seis meses, o por la resolución del contrato en cuyo caso se fijaba, como cláusula penal por incumplimiento, una indemnización a favor de la compradora del 25% -previsto en la condición general octava- sobre las cantidades satisfechas hasta el momento de la resolución. La mencionada condición contemplaba igualmente el derecho de la promotora a hacer suyo el aludido porcentaje para el caso de que optara por resolver el contrato ante el impago de cualquiera de los plazos del precio (documento 1 de la demanda).

2.- El 11 de noviembre de 2019 finalizan las obras, otorgando la dirección facultativa el correspondiente certificado final, que se incorporó al acta de acreditación de fin de obra formalizada notarialmente el día 15 de enero de 2020 (documento 2 de la contestación). Tras ello, se inician las visitas a los inmuebles con los compradores, realizándose la del local comercial el día 12 de febrero, y una segunda visita durante la pandemia (documento 3 de la contestación y testifical de D. Jaime).

3.- Con fecha 11 de febrero de 2020, el Ayuntamiento de Arganda del Rey expide la licencia de primera ocupación; lo que PROMORED comunica a los actores, mediante e-mail enviado el 21 de febrero de 2020, con el ruego de que agilizasen los trámites para la financiación (documentos 4 y 5 de la contestación).

4.- El 14 de marzo de 2020 se dicta el Real Decreto 463/2020, por el que se declara el estado de alarma, con el confinamiento de la población, restricciones a la libertad deambulatoria y paralización de la actividad de todas aquellas empresas y actividades de sectores no esenciales; en concreto, con la suspensión de la prestación del servicio público notarial, salvo en supuestos de carácter urgente debidamente justificados, como se desprende de las Instrucciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 y 30 de marzo de 2020, entre otras, y de la Circular 2/2020 de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado de 18 de marzo de 2020 (documentos 19 a 23 de la contestación).

5.- El 17 de marzo de 2020, PROMORED remite un comunicado a todos los compradores informándoles de las actuaciones que se están llevando a cabo para poder proceder al otorgamiento de las escrituras de compraventa (documento 6 de la contestación). El día 18 de marzo, los demandantes remiten correo electrónico pidiendo información sobre la entrega de las viviendas y presupuesto para el cierre del almacén, solicitando nota simple del local por haberle sido requerida por la entidad bancaria; nota que le es remitida mediante mail de 20 de marzo de 2020 (documentos 7 y 8 de la contestación).

6.- Con fecha 25 de marzo de 2020, el Ayuntamiento de Arganda del Rey otorga la licencia de apertura de actividad de garaje así como licencia de apertura de actividad de piscina (documentos números 9 y 10 de la contestación); iniciándose, a partir del 26 de marzo de 2020, el proceso de entrega de los inmuebles con el otorgamiento de las escrituras de compraventa, siendo operaciones cuya urgencia quedó debidamente justificada a los efectos del Real Decreto 463/2020, como consta en las escrituras aportadas (documentos 11 a 16 de la contestación). Ello se traducía en la necesidad de alegar en la solicitud de cita previa en la notaría ese carácter de urgencia (documento 17 de la contestación).

7.- El 27 de abril de 2020, PROMORED envía un mail a los demandantes, remitiéndoles la ficha de escrituración, y comunicándoles la necesidad de realizar dos provisiones de fondos, siendo imprescindible para la entrega de la vivienda (documento número 18).

8.- El 30 de abril de 2020, los actores remiten burofax, dirigido al domicilio social de PROMORED indicado en el contrato, comunicándole la opción de resolución por incumplimiento contractual; burofax que no pudo ser entregado por ser la destinataria desconocida en ese domicilio, por lo que fue reiterado el 14 de mayo de 2020, remitido a otra dirección, resultando entregado el 19 de mayo (documentos 2 y 3 de la demanda). Este burofax fue contestado el 21 de mayo por PROMORED oponiéndose a la resolución contractual porque los demandantes no habían indicado el carácter perentorio de la formalización de la compraventa y sí, por el contrario, la necesidad de financiación; quedando a su disposición para proceder a dicha formalización cuando lo indicasen puesto que el local estaba a su disposición antes del 30 de marzo de 2020 (documento 6 de la demanda). El 15 de julio de 2020, convoca los actores para el día 31 de julio de 2020 a las 11 de la mañana para formalizar la escritura pública de compraventa y realizar la entrega del inmueble, previo abono de las cantidades pendientes de pago (documento 7 de la demanda). Personados los demandantes en la notaría se les informa de la imposibilidad de formalizar la escritura pública por ausencia de la documentación relativa a la compraventa del inmueble (documento 8 de la demanda y testifical de D. Jon).

CUARTO.- Establecida la anterior base fáctica, han de resolverse lo que han constituido las cuestiones nucleares de la litis, esto es, si la fecha de entrega prevista en el contrato tiene la entidad suficiente para considerarla una condición esencial de la compraventa, si dicha condición ha resultado incumplida y, en tal caso, si de ese incumplimiento puede derivarse la resolución contractual pretendida por los demandantes, con la consiguiente aplicación de la cláusula penal.

Lo primero que hemos de decir, a la vista del primer motivo de impugnación que esgrimen los apelantes, es que no se advierte la incongruencia omisiva denunciada pues no es cierto que la juzgadora de instancia haya obviado el contrato suscrito por los litigantes. Así, en el fundamento jurídico primero de la sentencia impugnada se dice: La primera de las consideraciones que debemos recoger es que no se discute la contratación, así como tampoco el contenido de la misma. Visto los escritos rectores y las alegaciones efectuadas por las partes en la Audiencia Previa al Juicio y en el Juicio, la cuestión controvertida quedó circunscrita a la determinación de si la parte vendedera, siendo esta la entidad mercantil demandada PROMORED, incumplió la Condición General Sexta del contrato donde se recogía como plazo máximo de entrega y de otorgamiento de escritura pública el 30/03/2020.

El hecho de que la sentencia apelada no haya declarado la resolución contractual, aunque se contemplara la facultad resolutoria en el condicionado del contrato, implica incongruencia dado que se han expresado las razones por las que no se considera que el incumplimiento que se imputa a la demandada justifique la resolución contractual pretendida por los actores; razonamiento que también comporta que no exista inobservancia del principio pacta sunt servanda. Podrán o no compartirse los argumentos que han conducido a la juzgadora a quo a desestimar la pretensión actora, pero no cabe duda de que la resolución impugnada no infringe el artículo 218 de la LEC pues, como señala la STS núm. 403/2013, de 18 de junio, no debe confundirse falta de motivación con desacuerdo con la motivación, y así lo advierten las sentencias de 3 noviembre 2010, 13 mayo 2011 y 8 de marzo de 2013, entre otras. Y la STS núm. 264/2020, de 8 de junio, con cita de la sentencia 294/2012, de 18 de mayo, recuerda: la exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2008 , de 22 de mayo de 2009 , y 9 de julio de 2010 ).

QUINTO.- En los siguientes motivos de recurso se denuncia la indebida aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, y error en la valoración de la prueba (testificales y documental).

Los alegatos de los recurrentes exigen precisar que la sentencia apelada, en concordancia con los hechos detallados en el fundamento jurídico tercero de la presente resolución, considera acreditado que, con anterioridad a la fecha de entrega prevista en el contrato, PROMORED había finalizado la construcción del inmueble, disponía de las licencias preceptivas, y había comunicado a los actores estas circunstancias. Asimismo, reconoce las dificultades a las que se enfrentó la demandada a la hora de concertar las citas en las notarías, dadas las restricciones a la libertad deambulatoria impuestas por el estado de alarma, y las establecidas respecto al servicio público notarial, lo que trajo consigo que el otorgamiento de las escrituras irremediablemente se extendiera en el tiempo.

Partiendo de estas premisas, se concluye por la juzgadora de instancia que la falta de entrega del inmueble no obedeció a causa imputable a la entidad demandada, sino a la imposibilidad de escriturar la compraventa en el plazo pactado debido a una situación excepcional, imprevisible e inevitable, como la derivada de la emergencia sanitaria provocada por el COVID-19. En atención a ello, considera, como consecuencia lógica y justa de la pandemia, la necesidad de prórroga de los plazos de entrega; motivo por el cual rechaza la pretensión de resolución contractual instada por los demandantes, así como la aplicación de la penalización prevista en la condición general sexta del contrato. En definitiva, según la sentencia, de haber existido incumplimiento contractual por parte de la demandada estaría justificado como consecuencia de circunstancias imprevistas e inevitables, ya sea mediante la apreciación de una situación de fuerza mayor, o a través de la cláusula rebus sic stantibus.

Efectivamente, no cabe ignorar que desde el 14 de marzo de 2020, con la declaración del estado de alarma, se impuso el confinamiento de la población, restricciones a la libertad deambulatoria y la suspensión de la prestación del servicio público notarial, salvo en supuestos de carácter urgente debidamente justificados. A pesar de esas contingencias, PROMORED estaba en disposición de poder entregar los inmuebles, pues acabó la promoción integrada por 69 viviendas y el local litigioso, obteniendo las correspondientes licencias antes del 30 de marzo de 2020, e iniciando el otorgamiento de las escrituras de compraventa de las viviendas -cuando se justificó la urgencia- a partir del 26 de marzo; de lo que se desprende que estaba en condiciones de hacerlo con el local de los demandantes, en el caso de que éstos hubieran manifestado urgencia en la entrega e interés al respecto, incumbiéndoles la elección de la notaría en la que debía otorgarse la escritura (condición general sexta), así como abonar en tal instante la cantidad pendiente de pago, subrogándose en su caso en el préstamo hipotecario suscrito por la promotora (estipulaciones cuarta y quinta del contrato de compraventa).

No se entiende qué interés pudiera tener la demandada en no entregar el local, cuando lo hizo dentro del plazo contractual con otros propietarios, y lo que se evidencia es una voluntad de los actores de resolver la compraventa a todo trance, sin que conste que transmitieran a la demandada urgencia alguna, ni haberle dado la oportunidad de cumplir con su obligación de entrega mediante la remisión de un requerimiento al respecto, antes de la comunicación de resolución enviada días después del mail que les remitió PROMORED con la ficha de escrituración; para la cual era necesario, además, que los demandantes hubieran logrado la financiación del precio de compra (comenzaron las gestiones al respecto aunque se ignora si la consiguieron), y firmado el acta de transparencia con la entidad bancaria con al menos 10 días de antelación (testifical de D. Jon). Ello nos conduce a considerar que el verdadero propósito de los ahora apelantes no era lograr la entrega del local antes del 30 de marzo de 2020, puesto que de haber sido así estaba a su alcance haberlo conseguido, como así sucedió con otros compradores, sino obtener la penalización del 25% sobre las cantidades aportadas.

Por tanto, frente a la tesis de los demandantes que sostienen que el mero transcurso del plazo les facultaba para resolver la compraventa, consideramos ajustada a derecho la conclusión de la instancia en cuanto a que no nos encontramos ante un incumplimiento imputable a la interpelada que pudiera justificar la resolución contractual. Como señala la STS de 28 de septiembre de 2006, el mero retraso en el cumplimiento por parte del vendedor de la obligación de entregar la cosa en el plazo estipulado no constituye por sí solo causa resolutoria del contrato, salvo que dicho plazo tuviese carácter esencial por habérselo otorgado las propias partes en el contrato suscrito. Debe traerse a colación la doctrina consolidada del Tribunal Supremo, que tras establecer la necesidad de respetar el principio de conservación del negocio, exige para poder declarar la resolución de un contrato, que el incumplimiento imputable a alguna de las partes sea definitivo -hasta el punto de que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado-, no bastando el mero retraso ( SSTS de 27 noviembre 1992, 18 noviembre 1993 y 7 marzo 1995), a no ser que se hubiese establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin ( STS de 14 diciembre 1983), lo que se ha extendido también a los casos en los que, siendo aún posible el cumplimiento, exista una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento ( SSTS de 20 junio 1981 y 13 marzo 1986) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( STS de 10 marzo 1983). Del mismo modo, se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento, para no declarar la resolución ( SSTS de 11 diciembre 1980 y 8 junio 1993).

En el supuesto de autos, se ha discutido la esencialidad de la fecha de entrega del inmueble. El plazo esencial responde a la necesidad de cumplir la prestación el día señalado, porque transcurrido el mismo, ya no puede realizarse, o ha perdido su sentido, siendo diferente del término ordinario, o no esencial, fijado en los contratos comúnmente, que permite realizar la prestación en su integridad sin alterar su naturaleza ni afectarla en ningún aspecto, y que incluso permite ser cumplida sin sanción alguna, hasta el momento en que la otra parte denuncie la mora ( art. 1100 del CC). A juicio de la parte actora, la fecha prevista para llevar a efecto esa entrega era esencial, tanto por su disposición sistemática (estipulación primera del contrato), como por las consecuencias pactadas para el caso de incumplimiento de esa obligación (derecho de la compradora a resolver la compraventa con devolución de las cantidades abonadas hasta ese momento, más un 25% de dicho importe en concepto de clausula penal).

Cierto es que PROMORED se comprometió a entregar el local litigioso antes del 30 de marzo de 2020, y para el caso de que no pudiera hacerlo en la referida fecha, entraban en juego las consecuencias previstas en la condición general sexta, en cuanto a la facultad que se otorgaba a la parte compradora de resolver el contrato, con la penalización en ella prevista. Pero, como ya se ha dicho, la demandada estaba en disposición de cumplir con su obligación de entrega y, si no pudo hacerlo en el plazo pactado, fue por causas ajenas a su voluntad. Cuando se trata de indagar si el retraso ha obedecido a la existencia de causas no imputables a la promotora vendedora, se ha de tener en cuenta que tales causas deben ser imprevisibles a la fecha del contrato. Y esto es lo acaecido en el supuesto que nos ocupa, dadas las circunstancias excepcionales provocadas por la crisis sanitaria que no pueden ser obviadas en el enjuiciamiento del asunto; como tampoco la conducta de los demandantes al pretender resolver la compraventa por el retraso de un mes en la entrega (comunicaron su voluntad de resolverla el 30 de abril de 2020), pero sin haber realizado actuación alguna tendente a manifestar una especial premura en escriturar, ni haber compelido a la contraparte en aras a evidenciar un auténtico interés en que se respetase el plazo pactado; lo que permite cuestionar que la fecha de entrega del local comercial fuera para ellos una condición esencial e improrrogable. La doctrina jurisprudencial viene exigiendo que se aprecie en el acreedor que insta la resolución, un "interés jurídicamente atendible", tópico mediante el cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, por no afectar al interés del acreedor en términos sustanciales, encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio, o no ser más que una manera de desentenderse de las obligaciones asumidas al perder interés, por las razones que fuera, el contrato suscrito ( STS núm. 602/2007, de 4 de junio, y las en ella citadas).

En cualquier caso, más allá de lo que pudiera opinarse acerca de la esencialidad del plazo, lo realmente relevante para la resolución del litigio son las circunstancias sobrevenidas e imprevisibles que se produjeron a consecuencia de la pandemia, que posibilitan acudir a la cláusula rebus sic stantibus o a la fuerza mayor en justificación del retraso en el otorgamiento de la escritura de compraventa, ambas aludidas en la sentencia apelada. Por lo que se refiere la cláusula rebus sic stantibus, la STS núm. 5/2019, de 9 de enero, recuerda que esa cláusula, próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC, trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes, o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

No cabe duda de la alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias en las que se basó la relación contractual, a consecuencia de la crisis sanitaria generada por el COVID-19 a los efectos de la aplicación de la mencionada cláusula; y la evidencia de ello se infiere de las distintas moratorias, suspensiones de actividades y plazos acordadas por la autoridad gubernativa (Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, y los dictados con posterioridad prorrogando el estado de alarma), y en particular, de las restricciones en la prestación del servicio público notarial, salvo en supuestos de carácter urgente (Instrucciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 y 30 de marzo de 2020, entre otras, y Circular 2/2020 de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado de 18 de marzo de 2020).

Asimismo, el artículo 1105 del CC dispone que, fuera de los casos previstos en la Ley o los expresamente declarados en la obligación, nadie responde de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables. Respecto de la fuerza mayor, como causa justificativa del incumplimiento en los contratos, la STS núm. 1132/1999, de 24 de diciembre, indica que ha de entenderse constituida por un acontecimiento independiente de la voluntad de quien lo alegue, surgido a posteriori de la convención que haga inútil todo esfuerzo diligente puesto en la consecución de lo contratado. La doctrina jurisprudencial ha aceptado como supuesto de fuerza mayor los motivados por la intervención administrativa que impide el cumplimiento de la prestación comprometida ( SSTS de 10 de diciembre de 1963, y 19 de enero de 1972).

En definitiva, aún en el supuesto de que se concluyera que existió incumplimiento contractual por parte de la demandada, estaría motivado por una circunstancia extraordinaria, imprevisible, inevitable y ajena a su voluntad, que imposibilitó mantener los plazos contractuales; de manera que la falta de otorgamiento de la escritura pública de compraventa en la fecha prevista no puede justificar la resolución contractual pretendida por los demandantes ni, por ende, dar lugar a penalización alguna. Confirmamos, por tanto, el criterio de la sentencia apelada que examinó la cuestión en términos semejantes a los aquí expuestos, por medio de detallados razonamientos que asume la Sala.

Al hilo de lo anterior, por lo que respecta al error en la apreciación de la prueba, también denunciado en el recurso, las testificales de D. Jaime y D. Jon no alteran las antedichas conclusiones. Así, en cuanto a la fecha en que la parte actora realizó la segunda visita al local, de lo manifestado por el Sr. Jaime se extrae que tuvo lugar durante la pandemia, creyendo recordar que se llevó a efecto a mediados del mes de abril, coincidiendo en este extremo con lo declarado por D. Baldomero. Respecto al Sr. Jon, sus declaraciones versan sobre hechos producidos el 31 de julio de 2020, cuando los actores ya habían solicitado la resolución contractual, desprendiéndose de lo declarado por dicho testigo que en la referida fecha no se disponía en la notaría de la documentación precisa para el otorgamiento de la escritura, ni la que tenía que aportar la parte compradora (acta de transparencia con la entidad bancaria, cuando se trata de una compraventa con préstamo hipotecario), ni la que debería haber enviado la vendedora.

En cuanto a la documental, se dice que ha sido erróneamente valorada por la juzgadora de instancia al afirmar, sin apoyo en medio probatorio alguno, que "el edificio estaba terminado el 11/11/2019, estando en disposición de entrega desde el 11/02/2020", y que "los compradores fueron notificados de la posibilidad de escriturar a partir del día 25 de marzo de 2020". Sostiene la parte recurrente que, con la prueba documental, ha resultado acreditado que la licencia de primera ocupación fue concedida el 11 de febrero de 2020, y la de la actividad de garaje y piscina el 25 de marzo de 2020. Esto significa, en contra de lo manifestado en la sentencia, que hasta el 25 de marzo de 2020 el local no estaba terminado, comenzando las entregas el día 26 de marzo de 2020, lo cual no se comunicó a los compradores en ningún momento. Ante tales alegatos, entendemos que lo relevante es que ha resultado demostrado que PROMORED estaba en disposición de cumplir con su obligación de entrega antes del plazo pactado (30 de marzo de 2020), como lo corrobora que a partir del 26 de marzo de 2020 se iniciara el proceso de escrituración de las viviendas. Por otra parte, la obtención de la licencia de primera ocupación fue comunicada a los actores mediante mail enviado el 21 de febrero, con el ruego de que agilizasen los trámites para la financiación, y el 17 de marzo se remite un comunicado a todos los compradores informándoles de las actuaciones que se están llevando a cabo para poder proceder al otorgamiento de las escrituras de compraventa, y si bien la licencia de la actividad de garaje y piscina no fue concedida hasta el 25 de marzo de 2020, mediante el interrogatorio de D. Baldomero se aclaró que es habitual tener notificación verbal del Ayuntamiento antes de la comunicación formal de la aprobación; lo que ratificó el testigo Sr. Jaime indicando que tuvo conocimiento de que la licencia iba a ser concedida al visitar la promoción con el técnico municipal.

Asimismo, se argumenta en el recurso que no se comunicó en ningún momento la posibilidad de escriturar, ni la necesidad de justificar urgencia alguna dentro del plazo previsto. Frente a ello ha quedado acreditado que, tanto el Sr. Jaime (responsable técnico externo de las obras) como Dª. Aida (departamento comercial de PROMORED), mantuvieron una relación y comunicación permanente y fluida con los demandantes, quienes estaban gestionando la financiación del precio de la compra (así se desprende del mail que enviaron el 18 de marzo solicitando nota simple del local por haberle sido requerida por la entidad bancaria); siendo público y notorio las restricciones impuestas por el estado de alarma, como también las limitaciones en la prestación del servicio notarial, salvo en supuestos de urgencia. Lo lógico es que si estaban en disposición de acreditar una situación de premura en la entrega del local, es haberla transmitido a la vendedora pues únicamente en tal caso era posible acudir a la notaría para otorgar la escritura; sin que quepa hacer recaer en la demandada tener que presumir la existencia de tal urgencia, la cual tampoco ha sido alegada ni acreditada en la litis por los ahora recurrentes.

Respecto al error en la valoración de los documentos 9 y 10 de la contestación, se dice en el recurso que consta acreditado que la entrega no se produjo antes del 30 de marzo de 2020 no por culpa de la pandemia, sino por el retraso en la obtención de las licencias de garaje y piscina, siendo esta causa de incumplimiento atribuible a la constructora, como establece la jurisprudencia ( STS 364/2015, de 28 de junio). Tal aserto tampoco puede ser aceptado puesto que implica ignorar la incidencia de la situación generada desde el 14 de marzo de 2020, cuando se declara el estado de alarma; sin que exista atisbo alguno que permita aseverar una demora imputable a PROMORED en la tramitación y obtención de las oportunas licencias, cuando lo acreditado es que a pesar de la pandemia logró obtenerlas antes del plazo de entrega pactado y con tiempo material suficiente para otorgar las escrituras de compraventa, de no haberse producido la crisis sanitaria provocada por el COVID. Tampoco puede considerarse que haya sido erróneamente valorado el documento 6 de la demanda (burofax de 21 de mayo de 2020 remitido por la demandada), pues lo que del mismo se infiere es que en caso de que los demandantes hubiesen manifestado la urgencia en escriturar antes del 30 de marzo de 2020, PROMORED la habría atendido, al igual que lo hizo con otros inmuebles de la promoción desde el 26 de marzo de 2020; debemos recordar aquí que en las escrituras públicas otorgadas en ese periodo temporal consta acreditada la urgencia, e insistir en que los actores no han demostrado de manera alguna, ni tan siquiera alegado, que se encontraran en esa situación.

En cuanto al documento 9 de la demanda, se dice que la parte vendedora remitió el 20 de marzo de 2020 una nota simple fechada el 8 de enero de 2020 y ocultó deliberadamente que siete días antes había suscrito una escritura con Liberbank reduciendo el crédito hipotecario concedido al constructor, modificación que no se publicó en el Registro de la Propiedad hasta el 8 de abril de 2020, es decir, después de precluir el plazo de entrega del local. Este extremo podría ser relevante para el caso de que los demandantes hubieran decidido subrogarse en el préstamo hipotecario concertado con Liberbank, pero es lo cierto es que no se ha probado que esa fuera la opción por la que se decantaron, como tampoco que estuvieran en condiciones de poder hacer frente al precio de compra por haber obtenido la necesaria financiación de alguna entidad bancaria.

En suma, no se advierte error alguno en la apreciación de la prueba, ni tampoco es posible entender que la facultad de resolución contractual ejercitada por los actores sea ajustada a derecho, por lo que se impone la desestimación de la demanda en los términos en que lo ha sido en la instancia.

SEXTO.- La parte apelante solicita que no se le impongan las costas de la instancia al entender que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus siempre presenta dudas de hecho y de derecho.

La condena en costas, al haber sido rechazadas todas las pretensiones de los actores, es la consecuencia de la aplicación del vencimiento objetivo que, como regla general, consagra el artículo 394 de la LEC en cuya virtud han de ser impuestas a la parte vencida en el litigio. Frente a ello, la realidad es que cuando se interpone la demanda ya se conocían los efectos de la pandemia y, en particular, su incidencia en el cumplimiento de las obligaciones comprometidas, por lo que no cabe alegar serias fácticas o jurídicas. Además, la exención de costas pretendida resulta improcedente desde el instante en que los actores rechazaron el ofrecimiento de devolución de las cantidades aportadas a cuenta, realizado por la contraparte en el acto de la audiencia previa, persiguiendo con ello la obtención de una penalización que, a la postre, ha resultado rechazada.

Consecuentemente, procede confirmar la imposición de costas de la resolución recurrida.

SÉPTIMO.- Dada la desestimación del recurso de apelación, las costas de la alzada se imponen a la parte recurrente ( artículo 398.1 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación.