Sentencia Civil 231/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 341/2023 de 03 de junio del 2024

PRIMERO:Frente a la Sentencia de 3 de noviembre de 2.022 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 38 de Madrid en el Juicio Ordinario nº 497/20, por la que se desestimó la demanda presentada por la representación procesal de Dña. Amelia contra su madre Dña. Thais, contra sus hermanos D. Agustin y Dña. Rebeca y contra su tía Dña. Sol, y por la que había interesado, entre otros pronunciamientos, la nulidad de la escritura de compraventa de fecha 1 de diciembre de 2.000, subsanada por otra de 20 de abril de 2.001, otorgada -en calidad de vendedores-, por D. David, D. Italo y Dña. Sol, a favor de D. Agustin -en calidad de comprador-, sobre la vivienda sita en el DIRECCION000 de Madrid y por un precio de 8.570,74 €, al constituir un negocio simulado por tratarse de una donación encubierta, sin ser válido tampoco tal contrato como donación "al carecer de específica escritura pública con animus donandi, y en su consecuencia, pertenecer el inmueble a la masa hereditaria como bien privativo"de su padre D. David y a cuyo caudal hereditario habría de colacionarse, se formula por la actora recurso de apelación.

La actora sostenía que su padre, D. David, puesto de acuerdo con sus hermanos, D. Italo y Dña. Sol, y apareciendo los tres en el Registro de la Propiedad como propietarios en proindiviso de los 10 inmuebles que componían un mismo edificio -que fue propiedad de los padres de ellos, es decir, de sus abuelos-, y entre los que se encontraba el que era objeto de la compraventa cuya nulidad se interesaba, a fin de evitar las previas inscripciones de extinción del condominio, teniendo en cuenta los pactos de adjudicación de tales inmuebles a los que habían llegado y para facilitarse las recíprocamente las transmisiones a quienes tuvieren por conveniente realizar, otorgaron tal escritura de compraventa actuando todos ellos como vendedores -cuando realmente sólo lo sería su padre, D. David-, tratándose realmente de una donación encubierta a favor de su hermano demandado D. Agustin y por lo que su valor debería ser colacionado en el caudal hereditario del padre de ambos, D. David, cuya división y adjudicación, así como la liquidación de la sociedad de gananciales constituida entre él y su esposa -a su vez, madre de la actora y también demandada-, se seguía en otro procedimiento actualmente suspendido a expensas de lo que ocurriese en el presente. Se aducía que la compraventa era nula por falta de causa, ya que se había pactado un "precio vil", como se evidenciaba por el hecho de que a los dos años y tres meses se vendió a un tercero por más de siete veces ese precio, negándose además que se llegare a haber abonado dicho precio, a pesar de lo expresado en la escritura.

La demanda fue desestimada -acogiéndose además la excepción de falta de legitimación pasiva de las demandadas de Dña. Thais y de Dña. Rebeca-, al no considerar acreditado que se tratare de una compraventa simulada. Se argumentaba que era cierto que la vivienda objeto del procedimiento y que había adquirido el demandado D. Agustin por 8.570,74 €, fue vendida dos años después por 60.101,21 €, pero que ese dato aislado no era suficiente como para concluir la "inexistencia real de precio",ya que se desconocían las circunstancias en las que se había cerrado la operación y el informe pericial aportado nada aclaraba, puesto que valoraba el inmueble a precio actual "sin aportar dato que permita valorar la adecuación del precio al mercado existente en fecha 20 de abril de 2.001"(debe tratarse de un mero error porque la compraventa era de 1 de diciembre de 2.000); y si bien el perito había manifestado en el acto de Juicio que ese precio le parecía bajo para aquel momento, lo cierto era que "admitió que ignoraba el estado del piso en el año 1.999, si estaba habitable o inhabitable, y que el coste de la reforma es en torno a los 20.000 euros, más o menos".En definitiva, se desestimó la demanda al no aportarse "ningún elemento de prueba que permita determinar cuál era el precio de mercado del piso en cuestión en la fecha de la compraventa".

La recurrente adujo los siguientes motivos de impugnación: 1º) Defecto formal de la Sentencia de instancia en el relato de los hechos, con infracción del art. 209 de la LEC; 2º) Incongruencia de la Sentencia con infracción del art. 218 de la LEC a la hora de acoger la excepción de falta de legitimación pasiva de dos de las demandadas; y 3º) Error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO:El primer motivo de impugnación debe ser desestimado.

Adujo la recurrente que la Sentencia de instancia no recogía lo que eran "genuinos ANTECEDENTES DE HECHO"del asunto, que confundía el iter procesal y en cuanto que ni siquiera describía el petitum de la demanda, y lo que consideraba una infracción del art. 209 de la LEC.

Pues bien, independientemente de que los antecedentes de hecho o la relación de hechos y la descripción de la tramitación del procedimiento expuestas pudieren ser parcas o incompletas, esa supuesta o posible infracción del art. 209 de la LEC, ni se comparte ni puede tener consecuencia alguna. Sólo podría ser su nulidad, pero para ello era necesario que el posible defecto denunciado hubiere causado efectiva indefensión ( art. 225 de la LEC) , y lo que ni se adujo ni constaba.

TERCERO:El segundo motivo debe ser estimado.

La Juzgadora de instancia acogió la excepción de falta de legitimación pasiva de Dña. Thais y de Dña. Rebeca, por el hecho de no haber sido ninguna de ellas parte en el contrato de compraventa cuya nulidad se instaba.

Pues bien, puede que ninguna de ellas hubiese sido parte en el contrato de compraventa cuestionado; pero una vez fallecido D. David -esposo de la primera y el padre de la segunda-, que intervino en él como vendedor, ambas resultan plenamente legitimadas para ser parte en el presente procedimiento al ser herederas del mismo, como se desprendía del testamento que otorgó y que fue aportado como documento nº 4 de la demanda (art. 10 de la LEC en relación con el art. 661 del CC) .

CUARTO:Lo primero que debe apuntarse es que no ha quedado acreditado, a pesar de la insistencia de la actora, que el precio pactado en la escritura de compraventa fuere vil. No se escapa que pueda resultar bajo (1.456.000 pesetas -equivalentes a 8.750,74 €-, en diciembre del año 2.000), habida cuenta que se trataba de una vivienda de 53 m2, según Catastro, o 54 m2, según Registro de la propiedad, en la ciudad de Madrid. La cuestión era que no se había aportado a los autos una tasación o prueba pericial que demostrara cuál pudiere haber sido el precio real o de mercado a fecha de la compraventa, como para poder valorarlo; y lo que implicaba haber tomado en consideración las características y también los metros útiles o el estado de la misma. La actora se limitó a aportar un informe pericial que valoraba la vivienda en 97.361 €, pero a fecha de marzo de 2.020, es decir, casi 20 años después de otorgarse la escritura de compraventa. El precio pactado, además, coincidía, con el valor catastral de la vivienda, como quedó acreditado con los recibos de IBI aportados a los autos correspondientes a los años 2.000 y 2.001.

Por otro lado, y como se expresaba en la resolución impugnada, el que el adquirente de la vivienda la vendiera a los dos años y casi tres meses y medio -el 12 de marzo de 2.003-, por 60.101,21 €, tampoco era indicativo de nada claro. Como se expuso, "del dato aislado de la diferencia de precio entre la compraventa controvertida y la posterior, no se puede extraer justificación suficiente de la inexistencia real de precio".Hay que tener en cuenta que la primera venta se realizó entre parientes, por lo que pudo pactarse un precio ajustado; y nada permitía descartar la posibilidad de haberse realizado por el comprador un buen negocio con la segunda. Tampoco se había acreditado por la actora el incremento medio de los precios de viviendas similares durante ese periodo de tiempo; ni se entiende por qué ha de añadirse a ese precio de 60.101,21 € otros 31.853,64 € más, habida cuenta que no constaba que se tratara más que del precio pactado por la venta también del mobiliario de la vivienda, como se desprende del documento nº 16 que la propia actora aportó con su demanda. No ha acreditado que se tratara realmente de un sobreprecio o parte de precio oculto de la misma. Pudo haber traído a este otro comprador a Juicio para que lo aclarara, y lo que ni siquiera intentó.

Ahora bien, lo anterior no impide que el recurso de apelación deba ser estimado, aunque en los términos que se dirán.

Y es que, como se desprende de lo establecido por reiterada Jurisprudencia, y se expresa en la STS de 24 de septiembre de 2.003, "[a]legada por el actor la nulidad de los contratos privados de compraventa ... por simulación absoluta ante la falta de precio en los mismos, no obstante la presunción de existencia y licitud de la causa que establece el art. 1277 del Código Civil , la manifestación hecha en los contratos sobre la entrega del precio no acredita su veracidad por lo que, incluso cuando se trata de contratos documentados en escritura pública, tiene declarado esta Sala que incumbe al demandado la prueba de la existencia del precio de acuerdo con la doctrina jurisprudencial sobre la carga de la prueba en orden a quien tiene que sufrir las consecuencias de no haber agotado su derecho a probar".

Pues bien, puede que en la escritura pública de compraventa otorgada el 1 de diciembre del año 2.000, contrato cuya validez se cuestionaba, se indicara en la estipulación que se refería al precio, "que la parte vendedora confiesa haber recibido con anterioridad a este acto, por lo que otorga a favor de la parte compradora carta de pago por la referida cantidad";pero lo cierto era que el supuesto comprador no llegó a acreditar que hubiese desembolsado tal cantidad. Tampoco lo afirmó abiertamente en su escrito de contestación a la demanda.

Por otro lado, es evidente que tampoco podía considerarse válida la transmisión como donación encubierta. Como se expuso en la STS 21 de diciembre de 2.009, "a partir de la Sentencia de esta Sala de 11 de enero de 2.007 , seguida posteriormente por las de 20 de noviembre de 2.007 , 4 de marzo y 5 de mayo de 2.008 , 4 y 27 de mayo de 2.009 , entre otras, se ha producido un cambio de criterio interpretativo en relación con la donación encubierta, de modo que la doctrina jurisprudencial resultante es contraria a admitir que bajo la apariencia y la forma de una compraventa pueda ampararse válidamente una donación, sea pura o remuneratoria, cuando se trata de bienes inmuebles, siendo solamente válida cuando se otorga escritura pública de donación que visualice el "animus donandi", con cumplimiento del requisito "ad solemnitatem" del art. 633 CC ".

En esa referida STS de 11 de enero de 2.007, se expresó lo siguiente:

"CUARTO.- Dada la desestimación del motivo segundo de este recurso, la Sala ha de partir para juzgar sobre el cuarto de la declaración de la sentencia recurrida; existencia de una donación remuneratoria con causa válida y lícita, oculta bajo una escritura pública la venta totalmente simulada.

La cuestión de si es válida la donación efectuada de este modo encubierto ha sido tratada en numerosas ocasiones por esta Sala con criterios discrepantes. El recurrente sólo recoge algunas de las sentencias favorables a su tesis de la nulidad.

Lo niegan las sentencias de 3 de marzo de 1.932 , 22 de febrero de 1.940 , 20 de octubre de 1.961 , 1 de diciembre de 1.964 , 14 de mayo de 1.966 , 1 de octubre de 1.991 , 6 de abril de 2.000 y 16 de julio de 2.004 . Son resoluciones cuya ratio decidendi es el criterio negativo a que la donación de inmuebles pueda ser disimulada, no meros obiter dicta que no obedecen al establecimiento de criterios para la resolución del caso litigioso, no constituyendo por tanto doctrina Jurisprudencial. La contenida en las sentencias citadas tienen unas líneas muy semejantes, que nacen de la de 3 de marzo de 1.932 ; la escritura pública de compraventa no vale para cumplir el requisito del art. 633 CC , pues no es escritura pública de donación, en la que deben expresarse tanto la voluntad de donar como la aceptación del donatario. La primera no prueba la existencia de la donación del modo y forma que exige el art. 633 (S. 3 de marzo de 1.932); la escritura pública se otorgó para amparar un contrato nulo, sin que en la misma constase el animus donandi, las cargas impuestas al donatario, ni la aceptación de éste ( sentencia de 1 de diciembre de 1.964 ); y que la aceptación del donatario no existe pues dio su consentimiento para un contrato de compra ( sentencia 1 de octubre de 1.991 ).

Frente a estas sentencias pueden situarse otras en las que se mantiene la posición contraria, esto es, la validez de la donación de inmuebles disimulada. Son las de 29 de enero de 1.945 , 16 de enero de 1.956 , 15 de enero de 1.959 , 31 de mayo de 1 , 982, 19 de noviembre de 1.987 , 9 de mayo de 1.988 , 19 de noviembre de 1.992 , 21 de enero de 1.993 , 20 de julio de 1.993 , 14 de marzo de 1.995 y 2 de noviembre de 1.999 ",siendo precisamente ésta la que los demandados invocan a su favor. Continúa en los siguientes términos: "Al igual que las mencionadas en el párrafo anterior, la validez de la donación encubierta es ratio del fallo. El argumento básico de esta posición es el de que si bajo el negocio simulado existe el disimulado, la forma de aquél será la propia de este último, y si es la exigida por la ley para el tipo de negocio al que pertenece, cumple con el requisito formal correspondiente; que el Notario cuando autorizó la escritura pública estaba en verdad autorizando un contrato de donación ( sentencias de 9 de mayo de 1988 y 30 de septiembre de 1.995 ). Un tercer criterio es el de que, ante las posiciones enfrentadas sobre la cuestión, ha de resolverse ateniéndose a las circunstancias del caso ( sentencias de 19 de noviembre de 1.987 , 23 de septiembre de 1989 , 22 de enero de 1.991 , 30 de diciembre de 1.999 , 18 de marzo de 2.002 y 7 de octubre de 2.004 ).

Esta Sala considera que la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se dice encubría. Aunque se probase que hubo animus donandi del donante y aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos no constan en la escritura pública sino en los autos del pleito seguido sobre la simulación. El art. 633 CC , cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles la escritura pública no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial. En consecuencia, una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del art. 633, pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su validez y eficacia aquéllos.

Esta tesis no puede ser sustituida por la de la validez cuando la donación se califica como remuneratoria. El art. 633 no hace ninguna excepción de lo que preceptúa para ninguna donación, además de que la remuneratoria no tiene ningún régimen especial, es el móvil remuneratorio el que guía el animus donandi del donante nada más; móvil indiferente jurídicamente para el Derecho, que no causa, del negocio jurídico.

La no aplicación de la forma sustancial a la donación remuneratoria no puede basarse en su tratamiento legal por la normativa de los contratos en la que impera el principio de la libertad de forma. El art. 622 sólo ordena que las remuneratorias se sometan a las normas de la donación en lo que «excedan del valor del gravamen impuesto», es decir, aquella normativa de los contratos regirá hasta la concurrencia del gravamen. El precepto es absolutamente inaplicable a la donación remuneratoria, en cuanto que por definición (art. 619) no se impone ningún gravamen al donante, sino que se remuneran servicios ya prestados que no constituyan deudas exigibles. Ciertamente que la doctrina científica ha discutido sobre el alcance de las incompresibles palabras del legislador respecto a las remuneratorias, pero las diferentes posiciones que se propugnan no pasan de consideraciones doctrinales en modo alguno unánimes. En el terreno de la aplicación del derecho, no es posible la conjugación de los arts. 619 y 622, en otras palabras, no cabe confundir una donación remuneratoria con una donación modal. Es en ésta en la que efectivamente puede imponerse un gravamen al donatario, pero no en la remuneratoria.

Finalmente, hay que decir que el criterio favorable a la validez de la donación disimulada propicia por sí mismo fraude a los acreedores y legitimarios del donante, en cuanto les impone la carga de litigar para que se descubra la simulación, a fin de que se revele el negocio disimulado, y una vez conseguido, combatirlo si perjudica a sus derechos (acción rescisoria) o para que sean respetados (acción de reducción de donaciones por inoficiosidad)".

Como en un sentido similar expresó la STS de 16 de enero de 2.013, "esta Sala viene a confirmar el criterio jurisprudencial desarrollado por la Sentencia de 11 enero 2007 (nº 1394, 2006), en orden a la nulidad de pleno derecho de estas donaciones. Dicha Sentencia, como Sentencia de la Sala Primera en pleno o general, constituyó "per se" jurisprudencia, y su criterio ha sido mantenido por las Sentencias posteriores de esta Sala, particularmente por las Sentencias de 26 febrero 2007 ( nº 204 , 2007), de 5 mayo 2008 ( nº 262 , 2001), de 4 mayo 2009 ( nº 2904 , 2009), de 27 mayo 2009 (nº 2217, 2004 ) y 28 noviembre 2011 (nº 43, 2009). De forma que esta Sala sigue considerando "que la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se dice encubría. Aunque se probase que hubo animus donandi del donante y aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos no constan en la escritura pública sino en los autos del pleito seguido sobre la simulación. El artículo 633 Código Civil , cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles la escritura pública no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial. En consecuencia, una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del artículo 633, pues el negocio disimulado de donación pura no reúne para su validez y eficacia aquéllos".

En definitiva, debe declararse la nulidad por simulación absoluta de la escritura pública de compraventa objeto del procedimiento, así como la de subsanación posterior de fecha 20 de abril de 2.001, al no ser válida ni siquiera como donación.

CUARTO:Resta por establecer las consecuencias de ello.

La actora interesó que como el actual titular del inmueble es un tercero hipotecario que goza de protección registral, al no poder retornar a su transmitente, el demandado D. Agustin deberá ser condenado a que reintegrase a la masa hereditaria de su padre, D. David, y como bien privativo, "el valor del inmueble que resulta de la tasación que se presenta",y que serían 97.361 €. Y es que lo consideraba como único propietario del mismo.

Pues bien, evidentemente ha de atenderse a lo que al respecto señala el art. 1.303 del CC.

Lo primero que debe apuntarse es que no se ha acreditado, como se sostiene, que el inmueble referido fuese propiedad exclusiva del padre del demandado, sino que como se desprende de la propia escritura pública de compraventa que se declara nula, pertenecía por terceras partes indivisas, tanto a D. David, como a sus dos hermanos Dña. Sol y D. Italo. No consta la más mínima prueba que acreditase que hubiesen pactado de alguna manera que dicho inmueble le fuera adjudicado a D. David, a pesar de que siguieran apareciendo todos ellos en el Registro de la Propiedad como propietarios en proindiviso.

Por tanto, y de conformidad con lo previsto en el art. 1.303 del CC, el demandado debería restituir a sus vendedores el valor del inmueble en la fecha de la escritura pública de compraventa que se declara nula, con los intereses correspondientes desde entonces.

Ahora bien, la cuestión era que se había considerado a D. David como único propietario del inmueble, interesándose, dado que había fallecido y que se encontraba en tramitación la partición y liquidación de su herencia, que se reintegrase a la masa hereditaria y como bien privativo, el valor íntegro del inmueble que resultaba de la tasación presentada. Pues bien, al no acreditarse que fuera el propietario único del inmueble, y como se dijo, sólo procedería la devolución al mismo de una tercera parte de su valor, pero a la fecha de la escritura de compraventa, importe que, tras su fallecimiento, deberá ser incluido en su caudal relicto.

No se discutió el carácter privativo de la referida participación indivisa del inmueble.

No procede condenar a los herederos de D. David a que reintegren a D. Agustin el precio de la compraventa, al no haber acreditado que lo satisficiera.

QUINTO:De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 de la LEC, no procede expresar condena en el pago de las costas causadas en ninguna de las instancias.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.