Sentencia Civil 281/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 13, Rec. 652/2022 de 03 de julio del 2023

PRIMERO.- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Nueve de los de Madrid, se alza la apelante SIDRERIA ALAREIRA, S.A., alegando los siguientes motivos de impugnación:

1º.- Error en la apreciación de la prueba: Interpretación arbitraria e ilógica;

2º.- Error al interpretar la prueba sobre concurrencia de requisitos cláusula rebus sic stantitibus; y

3º.- Error valorativo respecto de la prueba de la parte demanda.

SEGUNDO.- Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación debe tener favorable acogida.

El presente procedimiento se inicia por demanda formulada (el 2/2/2021) por la entidad SIDRERIA ALAREIRA, S.A. contra la COMUNIDAD DE BIENES " DIRECCION000, C.B.", solicitando la aplicación de la cláusula jurisprudencial rebus sic stantibus, en aras a que se produzca la modificación de los importes de la renta mensual y de los gastos pactados en el contrato de arrendamiento y ello como consecuencia del cambio sobrevenido de las circunstancias provocado por la pandemia mundial del virus COVID-19; y en concreto se acordase la reducción del 50% de la renta y gastos de comunidad desde la entrada en vigor del Decreto 463/2020, de 14 de marzo hasta que llegue el primero de los siguientes momentos:

*.- la apertura del Bar por decisión de la arrendataria.

*.- O se alce el actual estado de ALARMA y siempre que se permite la apertura de locales de Hostelería y la prestación del servicio de barra en la zona Centro de Madrid en el que su ubica este local.

Y subsidiariamente, se acuerde la reducción del 50% de la renta, sin otros gastos.

Las pretensiones ejercitadas se sustentaban en lo siguiente:

a).- que el objeto de arrendamiento se dedica única y exclusivamente al negocio de hostelería, y en el hecho de no tener cocina.

b).- que la actividad de hostelería es una de las más afectadas por la crisis económica y sanitaria producida por la pandemia mundial del COVID-19.

c).- Que las restricciones económicas han impedido la progresión económica del negocio; la merma de ingresos en comparación con el año 2019 y su situación de vulnerabilidad económica.

d).- La supuesta existencia de un pacto previo que consistía en la reducción del 50% de la renta durante la crisis.

e).- que, de acuerdo con los gastos soportado, la apertura del local no supondrá ningún ingreso, pero sí aumento de éstos, lo que conllevará el cierre de la empresa.

f).- que se ha visto obligada a pedir financiación a otra empresa, RIBADA, S.L., operadora de las máquinas del bar.

g).- necesidad de modificación de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

A esta pretensión se opuso la demandada alegando que durante los meses en los que se impuso una prohibición total de apertura del local, optó por cobrar el 50% de las rentas y, posteriormente, en el mes de junio mantuvieron conversaciones con los arrendatarios para indicarles que estarían dispuestas a ayudar siempre y cuando se ofreciera unas mínimas garantías de continuidad reiniciando la actividad comercial y aplicando una moratoria en los pagos, y sin embargo, la demandante ha pretendido trasladar los efectos de una decisión empresarial a la arrendadora dejando de abonar la totalidad de las rentas para lograr, bien que condonaran la deuda al 100% por aplicación de la suspensión del contrato, bien que aceptaran la reducción del 50% durante un tiempo prolongado.

Tras los trámites legales oportunos, se dictó sentencia desestimando íntegramente la demanda rectora del pleito, con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte actora.

TERCERO.- El contrato de arrendamiento es un contrato generador de obligaciones bilaterales -a cargo de ambas partes-, sinalagmáticas o recíprocas, toda vez que cada una de las partes tiene frente a la otra un derecho de crédito y un deber de prestación de carácter correlativo o recíproco -esencialmente, la obligación de entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato y de mantenerle en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, el arrendador, y la obligación de pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos, el arrendatario-; encontrándose, los dos recíprocos deberes de prestación, ligados entre sí por un nexo de interdependencia, puesto que cada parte acepta el sacrificio que para ella supone realizar la prestación que le incumbe, con la finalidad de lograr como resultado la prestación que la otra parte debe realizar, es decir, cada deber de prestación funciona, en relación con el otro, como contravalor o contra- prestación.

Por otra parte ha de tenerse presente que el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo -pues la ejecución de la prestación tiene lugar de forma repetida y prolongada en el tiempo- y como todo contrato de tracto sucesivo se encuentra implícitamente subordinado al mantenimiento del statu quo, esto es, a que no se produzca una alteración, extraordinaria e imprevisible, sobrevenida de las circunstancias, sobre todo económicas, que sirvieron de base para la celebración del negocio jurídico de constitución de la relación obligatoria, que origine una desproporción exorbitante -fuera de todo cálculo- entre las prestaciones de las partes contratantes que destruya el equilibrio o la relación de equivalencia entre prestación y contraprestación, establecida en el contrato.

Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2020:

"Para resolver la cuestión, hemos de partir de la jurisprudencia sobre la denominada cláusula rebus sic stantibus, que se contiene en la reciente sentencia 455/2019, de 18 de julio :

"(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)".

Y la Sentencia de la Sección 20ª de esta Audiencia Provincial de fecha 7 de julio de 2022 dice lo que sigue:

"No se niega que la pandemia por COVID-19 padecida a nivel mundial ha generado una crisis económica de consecuencias profundas, nefastas y prolongada en el tiempo, susceptible de mutar de manera significativa las circunstancias que dieron sentido o que propiciaron la celebración del contrato de arrendamiento objeto del procedimiento, hasta el punto de poder provocar la desaparición de la base negocio. Pero para concluir en ese sentido es preciso que la finalidad económica del mismo se hubiere frustrado o se tornase inalcanzable; o que su conmutatividad, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones, prácticamente hubiese desaparecido o quedara destruida de tal manera, que no existiese correlación o proporcionalidad entre la prestación (en este caso, el pago de la renta pactada), y la contraprestación recibida a cambio (es decir, la posesión del local arrendado y su posibilidad de explotación). Y para realizar esa valoración, es obvio que resulta preciso contar con la evolución que haya podido experimentar el negocio a raíz de la pandemia, no perdiéndose de vista que el sector de la hostelería ha sido especialmente castigado y ha sufrido un impacto relevante como consecuencia de las restricciones que, sobre horarios, aforos y la movilidad de las personas, fueron aprobándose por las autoridades sanitarias de este país. Y es que a los efectos pretendidos, no basta con el simple dato de que se hubiesen aprobado restricciones que se mantuvieran en el tiempo, que pudieran suponer limitaciones en abstracto a "la explotación del local en las condiciones en las que se suscribió el contrato de arrendamiento, y que fueron tenidas en cuenta, entre otros aspectos, para determinar el precio de la renta mensual, en tanto se limita potencialidad de captación de posibles clientes, bien sea por la imposibilidad de admitirlos por los límites de aforo o de horarios, bien sea por la imposibilidad de acudir al mismo desde otros municipios, y dado el carácter cambiante e imprevisible de las normas que regulan las restricciones y que redundan en una inevitable disminución de ingresos, por causas totalmente ajenas a la voluntad del demandante y que, de ser previstas, hubieran determinado la celebración del contrato en otras condiciones o, incluso, hubieran dado lugar a su no celebración", y como se concluyó en la resolución impugnada. Evidentemente, todas esas medidas o limitaciones pudieron perjudicar o disminuir las posibilidades de negocio o de obtener beneficios, incluso provocar pérdidas; pero habrá que acreditar si realmente fue así y constatar en qué sentido o medida tuvo lugar. Como se expresó en la STS de 30 de junio de 2.014 antes transcrita, que una crisis económica constituya un presupuesto previo y justificativo del cambio de circunstancias operado, no significa que no deba entrarse a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate, porque por sí sola no puede ser el fundamento de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Además, hay que tener en cuenta que la excesiva onerosidad que debe resultar, ha de ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado, y lo que se produce cuando resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato), ya fuese por un substancial incremento del coste de la prestación, o por una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida".

CUARTO.- Son hechos acreditados los siguientes:

1.- Con fecha 10 de abril de 2001 se suscribe "contrato de arrendamiento de local de negocio (para uso distinto de vivienda)", entre DON Teofilo y DON Víctor, sobre el local sito en la C/ Leganitos nº 43 de Madrid, que se destinaba en aquél momento a la actividad de BAR, si bien se autorizaba al arrendatario para la instalación de cualquier otro negocio, siempre que poseyera las licencias requeridas por las Autoridades competentes, y siendo de su cargo todos los gastos que dichas Licencias conllevasen; en dicho contrato se establece que el mismo tenga una duración de CIEN AÑOS, y en consecuencia, que finalice el 9 de abril de 2l02, con una renta mensual de 175.000 pesetas (1.051,77 €)

Y se firmó una Anexo a dicho contrato en el que se hace constar que en dicho local existen, entre otros, los enseres siguientes: una cocina industrial de acero inox. Tres fuegos y horno y placa; una freidora de acero inox de 25X25X35; una campana extractora, un fregadero; un mueble estantería, un mueble esquina; un mostrador frigorífico; una vitrina frigorífico, etc.

2.- Con fecha 12 de junio de 2018 se celebra "CONTRATO DE CESION DE LOCAL DE NEGOCIO POR VENTA DE PARTICIPACIONES SOCIALES DE LA MERCANTIL SIDRERIA ALAREIRA", entre Don Víctor, como cedente, y Don Carlos Miguel, como administrador Solidario de la mercantil SIDRERIA ALAREIRA, como cesionario, y se pacta que la renta a satisfacer por el cesionario al arrendador asciende a 20.689,68 €, pagaderos por mensualidades anticipadas de 1.724,14 € cada mes en los plazos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento.

3.- Durante los meses de abril, mayo y junio de 2020, arrendador y arrendatario consensuaron que éste abonara el 50% de la renta establecida en el contrato, quedando bonificada la renta en la mitad del coste total de renta + comunidad que siendo estos conceptos de un total de 1.808,92 euros, se reducen en 904,46 euros y el resultado neto con impuestos es de una renta de 922,55 euros.

4.- La demandante, con fecha 26 de abril de 2021 ha abonado el 50% las rentas de los meses de julio de 2020 a enero de 2021.

QUINTO.- Denuncia la apelante como primer motivo de impugnación que se ha producido un error en la valoración de la prueba, siendo su interpretación arbitraria e ilógica, mostrando su disconformidad con la sentencia en cuanto a la falta de concurrencia de los requisitos para aplicar la cláusula "rebus sic stantibus"; y recuerda que el Auto dictado en la Pieza de Medidas Cautelares se contiene una fundamentación concreta sobre los hechos en debate, por lo que era esperable que la sentencia se justificaran y razonaran los motivos por los que la resolución final se aparta de los razonamientos previos del Auto.

Y como segundo motivo, denuncia otro error al interpretar la prueba sobre la concurrencia de los requisitos de la meritada cláusula, afirmando que concurren todos y cada uno de ellos, esto es:

i).- Alteración extraordinaria de las circunstancias: Concurre por causa de la pandemia, que es completamente notoria, y la alteración de circunstancias surge desde que se decreta el cierre obligatorio del local con la declaración del estado de alarma (Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo de 2020), y continúa con las medidas restrictivas que aplicadas en el sector de la hostelería han imposibilitado, para este Bar en concreto, la reapertura del negocio por concurrir unas medidas de seguridad para la salud que hacen imposible en la práctica ejercer la actividad para la que está pactado el contrato y preparado dicho local.

ii).- Desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes y excesiva onerosidad: Este segundo requisito también concurre con absoluta claridad al resultar excesivamente oneroso pagar el 100% de las rentas con un establecimiento cerrado por las circunstancias sociales y sanitarias.

iii).- Carencia de mecanismos contractuales para restablecer el equilibrio: Este requisito también concurre, pues en el contrato de arrendamiento no se prevé este escenario ni contempla alguna solución pactada en el mismo ante circunstancias extraordinarias e imprevisibles.

iv).- Que en la negociación de las partes concurra buena fe.

Y por último afirma que la parte demandada ha mantenido que la arrendataria no ha hecho todo lo que estaba en sus manos para adaptarse a las nuevas circunstancias y obtener más ingresos para poder pagar el 100% de la renta, expresando además que podía instalar cualquier otro negocio y realizar las obras oportunas para ello, discrepando del informe de viabilidad aportado de contrario, pues el mismo no tiene presente ni menciona las prohibiciones legales existentes ni las restricciones sanitarias, no detallando como sería viable o rentable hasta el punto que permita pagar el 100% de las rentas, sino que se limita a afirmar que la arrendataria "no ha querido reinventarse" y que según las cuentas el negocio es viable en 2019.

SEXTO.- No es un hecho controvertido entre las partes y puede considerarse como hecho notorio que, efectivamente, la crisis sanitaria derivada de la COVID-19 ha supuesto una importantísima quiebra en diversos sectores económicos, siendo especialmente relevante su impacto negativo en el sector de la hostelería y turístico a consecuencia de las graves medidas restrictivas y limitativas que se han puesto durante la situación de estado de alarma e, incluso, una vez superado el mismo.

En este sentido, dado que en el caso de autos la parte actora es arrendataria de un local destinado a hostelería, situado en la calle Leganitos de esta capital, puede concluirse sin necesidad de mayor prueba que, efectivamente, se ha visto afectada por la citadas medidas y, por tanto, puede considerarse que concurre una alteración de " circunstancias sobrevenidas" y " totalmente imprevisibles para los contratantes" de suficiente " magnitud" para que "incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato".

Sin embargo, la cuestión controvertida en el caso de autos no se centra en la concurrencia del citado cambio sobrevenido e imprevisible de las circunstancias tomadas en consideración entre las partes al tiempo de concertar el contrato, sino de las consecuencias o efectos en que debe traducirse dicho cambio imprevisible respecto de las obligaciones contractuales asumidas.

Dice al efecto la sentencia de fecha 15 de septiembre de 2022 de la Sección 21ª de esta Audiencia Provincial:

"El día 31 de diciembre de 2019 la Comisión Municipal de Salud y Sanidad de la ciudad china de Wuhan (en la provincia de Hubei) informó sobre un agrupamiento de 27 casos de neumonía de etiología desconocida con inicio de síntomas el 8 de diciembre, incluyen siete casos graves, con una exposición común a un mercado mayorista de marisco, pescado y animales vivos en Wuhan, sin identificar la fuente del brote.

El mercado fue cerrado el día 1 de enero de 2020. Y el día 7 de enero de 2020, las autoridades chinas identificaron como agente causante del brote un nuevo tipo de virus de la familia Coronavirus, que produce una enfermedad denominada COVID-19.

Ante la constatación de contagios rápidos y masivos con numerosas muertes a causa de la enfermedad y por recomendación del Comité de Emergencias del Reglamento Sanitario Internacional (2005), el día 30 de enero de 2020, el Director General de la Organización Mundial de la Salud declaró el brote del nuevo coronavirus 2019 (nCov ) como una Emergencia de Salud Pública de Importancia Internacional (ESPII) al suponer, su propagación internacional, un riesgo para la salud pública de todos los países, lo que impone una respuesta internacional coordinada.

El día 11 de marzo de 2020 eleva la Organización Mundial de la Salud su anterior calificación de Emergencia de Salud Pública de Importancia Internacional a pandemia internacional.

Esta enfermedad denominada COVID 19 también llega a España y se propaga entre su población con resultados mortales y saturación de los centros sanitarios, lo que da lugar a la declaración de dos estados de alarma.

En el primero, se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID 19, lo que se hace mediante Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo (publicado en el B.O.E. del sábado 14 de marzo de 2020) de aplicación a todo el territorio nacional español y con una duración temporal inicial de 15 días naturales desde las cero horas del día 15 de marzo de 2020 hasta las 24 horas del día 29 de marzo.

Esta duración inicial va a ser objeto de 6 prórrogas:

La primera prórroga comprende desde el día 30 de marzo hasta el día 12 de abril de 2020.

La segunda prórroga comprende desde el día 12 de abril hasta el día 26 de abril de 2020.

La tercera prórroga comprende desde el día 26 de abril hasta el día 10 de mayo de 2020.

La cuarta prórroga comprende desde el día 10 de mayo hasta el día 24 de mayo de 2020.

La quinta prórroga comprende desde el día 24 de mayo hasta el día 7 de junio de 2020.

La sexta y última de las prórrogas comprende desde el día 7 de junio hasta las cero horas del día 21 de junio de 2020.

En el segundo, se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-COV-2, lo que se hace mediante Real Decreto 926/2020 de 25 de octubre (publicado en el B.O.E. del domingo 25 de octubre de 2020 de aplicación a todo el territorio nacional español y con una duración temporal inicial de 15 días naturales desde las cero horas del día 25 de octubre de 2020 hasta las cero horas del día 9 de noviembre de 2020.

Esta duración inicial va a ser objeto de una única y exclusiva prórroga desde las cero horas del día 9 de noviembre de 2020 hasta las cero horas del día 9 de mayo de 2021.

Al inicio del primero de los estados de alarma se prohibía cualquier contacto social con las personas que estuviesen fuera del núcleo familiar dejando tan solo a salvo las excepciones necesarias para la subsistencia. Prohibición que se fue haciendo desaparecer de manera progresiva. Y por lo que respecta a las actividades de hostelería y restauración, se suspende, en el apartado 4 del artículo 10 del Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo , no pudiendo prestarse más que el servicio de entrega a domicilio, desde las cero horas del día 15 de marzo de 2020, lo que supone el cierre de los locales destinados a restaurante salvo para la prestación de servicio de entrega a domicilio.

Esta medida de cierre del local destinado a restaurante, con la única excepción de entrega a domicilio, se mantiene hasta el día 3 de mayo de 2020.

A continuación, desde el día 4 de mayo al 7 de junio de 2020 se mantiene el cierre del local destinado a restaurante, y, a la posibilidad de prestar el servicio de entrega a domicilio, se añade la de recogida de comida en el local para llevarla a casa.

A partir del día 8 de junio de 2020 ya se permite la apertura de los locales destinados a restaurante y lo que se establecen son limitaciones al aforo del local, para lo cual son de aplicación tanto normas estatales en todo el territorio nacional español como normas autonómicas tan solo para la Comunidad Autónoma de Madrid.

Y así, del 8 de junio al 21 de junio de 2020, tan solo se permite un aforo máximo en el interior del local del 50 %.

Del día 21 de junio al 5 de julio de 2020, tan sólo se permite un aforo máximo en el interior del local del 60 %.

Del día 6 de julio al 1 de octubre de 2020 tan sólo se permite un aforo máximo en el interior del local del 75 %.

Desde el día 1 de octubre de 2020 al 20 de septiembre de 2021 tan solo se permite un aforo máximo en el interior del local del 50 %.

Desde el día 21 de septiembre al 4 de octubre de 2021 tan solo se permite un aforo máximo en el interior del local del 75 %.

A partir de las cero horas del lunes 4 de octubre de 2021 se acaban las limitaciones de aforo en el interior del local.

Durante la vigencia de cada uno de estos dos estados de alarma, se va a legislar sobre la repercusión que, la alteración de las circunstancias producidas por el estado de alarma respecto de las que se tuvieron en cuenta cuando se hubiera celebrado (con anterioridad al estado de alarma ) el contrato de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda o el de industria, tiene sobre la obligación del arrendatario de pagar la renta arrendaticia pactada en el contrato.....".

Esto es, la pandemia derivada del Covid 19 estaba siendo de tal magnitud que ha motivado una reactivación de la figura de la cláusula "rebus sic stantibus" máxime ante la operativa de la figura del estado de alarma (con los problemas incluso constitucionales que ello ha generado) y que ha sido acordado (y ampliado en diversos periodos hasta las 00:00 horas del 9.05.2021), por medio de los siguientes Reales Decretos: * Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo; * Real Decreto 476/2020, de 27 de marzo; * Real Decreto 487/2020, de 10 de abril; * Real Decreto 492/2020, de 24 de abril; * Real Decreto 514/2020, de 8 de mayo; * Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo; * Real Decreto 555/2020, de 5 de junio; * Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre; * Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre.

Esta situación ha motivado además por parte del legislador la adopción de medidas en muy diversos ámbitos y también en el arrendaticio para permitir afrontar los efectos de la pandemia.

SEXTO.- Expuesto lo anterior, se adelanta que la primera petición formulada consistente en que se acordase la reducción del 50% de la renta y gastos de comunidad desde la entrada en vigor del Decreto 463/2020, de 14 de marzo hasta la apertura del Bar por decisión de la arrendataria, en modo alguno puede ser acogida, por cuanto no puede dejarse el cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes.

Por tanto, procede analizar si procede la estimación de las siguientes pretensiones, esto es, que se acuerde la reducción del 50% de la renta hasta que se alce el actual estado de ALARMA y siempre que se permite la apertura de locales de Hostelería y la prestación del servicio de barra en la zona Centro de Madrid en el que su ubica este local, y de forma subsidiaria, se acuerde la reducción del 50% de la renta, sin otros gastos.

En el supuesto enjuiciado, nos encontramos con un local que carece de comedor y terraza y solo tiene servicio de barra y con unas medidas muy estrechas entre la barra y la pared que no permiten guardar las distancias mínimas para evitar contagios, tal y como revelan las fotografías y el plano del local aportado a las actuaciones.

Aunque la parte ahora apelante relataba en su escrito de demanda que el local arrendado era una BAR sin restaurante ni cocina, lo cierto es que en el anexo del contrato suscrito consta que en dicho local existen, entre otros, los siguiente enseres: una cocina industrial acero inox. Tres fuegos y horno y placa 120 X 155 X 85 AUTOGAS; una freidora de acero inx. 25 X 25 X35; una campana extractora humos acero inox. 180 X 46 X 90; dos mostradores mostrador frigoríficos, etc., y que en la oferta gastronómica aportada por la parte demandada, se puede comprobar en dicho establecimiento se ofrecían tanto bocadillos como raciones.

Ahora bien, ello no implica por supuesto que dada la infraestructura de la cocina de referencia, el establecimiento pudiera o bien ofrecer comida a domicilio o bien la recogida en el mismo establecimiento, cuando a mayor abundamiento, los empleados estaban acogidos a un ERTE. Y tampoco, como afirmaba la parte demandada que pudieran instalar cualquier otro tipo de negocio y realizar las obras oportunas, pues ello hubiera supuesto un evidente desembolso económico inasumible en aquellos momentos de crisis.

La Orden 1244/2021, de 1 de octubre, de la Comunidad de Madrid, por la que se establecen medidas preventivas para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que entró en vigor el día 4 de octubre de 2021, estableció lo siguiente:

"Vigesimotercero . Medidas y condiciones para el desarrollo de actividad de hostelería y restauración:

1. El consumo en los establecimientos de hostelería y restauración, incluidos los salones de banquetes, podrá realizarse en barra o sentado en mesa o agrupaciones de mesas".

Esto es, desde el lunes 4 de octubre de 2021 entraron en vigor nuevas medidas que relajan las restricciones en la Comunidad de Madrid para hacer frente a la pandemia de COVID-19. Entre las principales novedades, se encuentra la supresión de los aforos de todas las actividades económicas y sociales, que vuelven al 100% de las autorizadas antes de la pandemia.

Bares, restaurantes, discotecas, salas de espectáculos, lugares de culto, bodas, funerales, bibliotecas, museos, cines, teatros e instalaciones deportivas pueden ya funcionar con su aforo legal permitido al 100%.

En el ocio nocturno, podrá desarrollarse la actividad de baile siempre y cuando se contemple en su licencia. Durante el desarrollo de esta actividad, no se podrán consumir bebidas, se deberán respetar las medidas generales de prevención e higiene, procurándose mantener la distancia de seguridad interpersonal y siendo obligatorio el uso de la mascarilla.

Por su parte, los bares y restaurantes ya no tienen ninguna restricción en el número de comensales por mesas, si bien debe mantenerse la distancia de seguridad entre las mismas. Además, siempre que se mantengan sentados, los clientes podrán consumir en barra.

Teniendo en cuenta este presupuesto de la acción ejercitada es evidente que el límite temporal de la excepción que supone la reducción judicial de la renta ha de estar ligado a la recuperación económica de la actividad del arrendatario. Tal recuperación vendría a suponer el restablecimiento del equilibrio entre las partes en lo que se refiere al contenido y cumplimiento del contrato, dejando sin justificación la medida excepcional que supuso la rebaja de renta.

Obviamente, no es el fin de las medidas sanitarias de excepción lo que justifica ese momento final de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus sino el restablecimiento de la situación de normalidad económica.

Por ello, este Tribunal estima que debe acordarse la reducción del 50% de la renta y gastos de comunidad desde la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, hasta el día 4 de octubre de 2021, fecha de la entrada en vigor de la Orden 1244/21, de 1 de octubre, de la Comunidad de Madrid.

SEPTIMO.- Que al estimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se hará expresa imposición de las costas procesales originadas en esta alzada; debiendo la parte demandada soportar las causadas en aquella instancia, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 394 del mismo texto legal.