Sentencia Civil 292/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 132/2023 de 03 de julio del 2024

PRIMERO. -En el Juzgado de Primera Instancia nº 83 de MADRID se tramitó procedimiento de juicio ordinario nº 717/2019 instado por la representación procesal de URANIA GEA S.A frente a LA COLINA DEL PARDO S.L en la que se ejercitaba una acción de resolución de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 12 de junio de 2013 respecto del "CLUB SOCIAL", que se adjunta como documento número 1, ubicado en las instalaciones del club hípico denominado "La Colina" compuesto de bar, aseos y zona de descanso en base a distintos incumplimientos del contrato, como respetar el aforo que consta en la licencia, realización de actividades peligrosas, no aportación del seguro de responsabilidad civil y el estar al corriente de pago del mismo, no ha abonado las cantidades correspondientes a las reparaciones de las bombas de agua así como la limpieza de la fosa séptica en los porcentajes que le corresponden, así como tampoco ha satisfecho las facturas de luz que se le han pasado al cobros correspondientes al 11 de octubre de 2016 a 7 de marzo de 2017 y 8 de marzo de 2017 a 13 de julio de 2017 por un importe total de NUEVE MIL CINCUENTA Y CUATRO EUROS Y QUINCE CÉNTIMOS (9.054,15 €) IVA incluido, así como al periodo correspondiente al de 18 de diciembre de 2018 hasta 30 de abril de 2019 tras la instalación por la parte actora de placas fotovoltaicas lo que hace un total de 22 388, 41 €, respecto de la las cuales efectúa la reclamación de cantidad correspondiente.

La representación procesal de la parte demandada se opuso a la demanda y formulo reconvención. La parte demandada reconoce el contrato de arrendamiento, pero no admite incumplimientos del mismo por su parte, sino que fue la parte actora la que incumplió sus obligaciones. Así el mantenimiento del aforo se viene incumpliendo incluso por la parte actora, pues el aforo que contiene la licencia de fecha 2015 es de 22 personas no solo para el club social sino para toda la finca de unos 30 000m2 en la cual también se explota un negocio de hípica con 100 caballos. Las parrillas instaladas están desde el 2013 con el consentimiento de la actora. El actor conocía la existencia de la póliza de seguro de responsabilidad civil.

Respecto del suministro de agua, fue la actora la que realizo continuos cortes de suministro de agua perjudicando el negocio, de tal forma que tuvo que comprar cisternas de agua, hasta que el 13 de junio del 2019 corto definitivamente el agua. Respecto a la limpieza de la fosa séptica, se ha cumplido conforme al contrato.

En relación a las facturas de la luz, éstas fueron pagadas por el demandado sin que le mostrara las lecturas de la luz, emitiendo facturas sin apoyo documental, y al serle cortada la luz sin posibilidad de instalar un generador se vio obligado de cesar en la actividad con fecha 24 de junio del 2019, incumpliendo así el contrato de arrendamiento, por lo que formulo demanda reconvencional en la que solicita la declaración del incumplimiento del contrato por parte de la demandada reconvencional y a que se le condene a los daños y perjuicios causados conforme al informe pericial que solicita, más la devolución de la fianza entregada a la firma del contrato por importe de 1200 €.

La sentencia de fecha 29 de julio del 2022 desestimó la demanda principal con imposición de costas a la parte actora, y estimo parcialmente la demanda reconvencional condenando a URANIA GEA S.A a satisfacer a la actora reconvencional la cantidad de 1200€ sin hacer expresa condena en costas.

Ello por entender que la actora no había acreditado el incumplimiento del contrato por parte de la parte demandada LA COLINA DEL PARDO S.L y que esta última tampoco había requerido a la propiedad el cumplimiento del contrato, ni los daños y perjuicios ahora reclamados de tal forma que solo ante la interposición de la demanda es cuando solicita los mismos, y a tenor de que la parte actora reconvencional no tenía intención de seguir con el contrato, pues interpuesta la demanda en mayo del 2019 en junio del mismo año ceso en la actividad abandonando el local, por lo que la actuación de las partes entra dentro del mutuo disenso.

Frente a dicha resolución la representación procesal de LA COLINA DEL PARDO S.L interpone recurso de apelación alegando error de valoración de la prueba sobre la existencia de mutuo disenso pues no se han valorado las continuas reclamaciones del apelante a la propiedad sobre los cortes de luz y agua como se demuestra con los documentos acompañados con la contestación a la demanda y demanda reconvencional nº 12,17,18,22,23,27,28,29 de tal forma que no tenía intención de resolver el contrato de arrendamiento, también respecto de la valoración de los daños que ascienden según el informe pericial elaborado por la Sociedad de Auditoria de Cuentas LLMADRID SLP aportado el 12 de abril del 2021 (por importe de 111 940, 59 €), así como por no ser ciertas las facturas de luz que la propiedad pretende cobrarle doc. nº 14 a 16 de la contestación a la demanda por ser facturas ficticias, por lo que interesa la estimación del recurso de apelación y la revocación de la sentencia dictándose otra en la que se estime íntegramente la demanda reconvencional condenando a la propiedad a satisfacerle la cantidad de 111 940, 59 € correspondientes a 94 831, 48 € por daños económicos y 17 109,11 por cantidades indebidamente pagadas en concepto de suministro de luz y las costas.

La representación de URANIA GEA S.A se opuso al recurso y formuló impugnación de la sentencia respecto al pronunciamiento sobre que el aforo se sobrepasaba por costumbre al no haber valorado la testifical del SR Yosef inquilino de la impugnante en las instalaciones de hípica; sobre el consumo eléctrico al decir la resolución que el coste es cero según la pericial de la parte demandada y que las facturas son estimativas pues existe un contador realizándose lecturas del mismo. También por la condena a la devolución de la fianza cuando el actor reconvencional arrendatario no ha abonado la renta a 9 meses del contrato. Solicitando la desestimación del recurso de apelación y la estimación de la impugnación condenando al apelante a satisfacer a URANIA GEZ S.A la cantidad de 22 388, 41 €.

La representación procesal de LA COLINA DEL PARDO S.L se opuso a la impugnación.

SEGUNDO. -En relación al error en la valoración de la prueba, la sentencia de TS de 21 de febrero del 2017 dice que para que el error en la valoración de la prueba tenga relevancia para la estimación de un recurso debe ser de tal magnitud que vulnere el derecho a la tutela judicial efectiva del art 24 de la CE. En relación a ello el TC ha elaborado una doctrina del error patente en la valoración de la prueba, destacando su directa relación con los aspectos facticos del supuesto litigioso (Sent de 26 de febrero del 2005, 24 de febrero del 2009, 26 de noviembre del 2013, 27 de febrero del 2014, 22 de octubre del 2015) en las que el TC destaco que concurre error patente en aquellos supuestos en que las resoluciones judiciales parten de un presupuesto factico que se manifiesta erróneo a la luz de un medio de prueba incorporado válidamente a las actuaciones cuyo contenido no hubiera sido tomado en consideración.

También en sentencia de 26 de febrero del 2001, el TC dijo que para que quepa hablar de una vulneración de la tutela judicial efectiva el error debe ser patente, inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de actuaciones judiciales por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y de la experiencia.

En el presente caso la parte apelante alega que existe un error por parte del Juzgador al apreciar un mutuo disenso entre las partes para la resolución del contrato de arrendamiento existente entre las partes.

El mutuodisenso es una nueva convención o acuerdo tendente a dar por finalizado el contrato.

Requiere, por tanto, el consentimiento contractual, de modo que, partiendo la oferta de una de las partes, la otra ha de manifestar su aceptación ( artículo 1.262 del Código Civil ).En tanto no se produce la conjunción de la oferta y la aceptación, el contrato continúa vivo, siendo exigibles las prestaciones por cada una de las partes.

El mutuodisenso, o convención extintiva, está sujeto al principio de libertad de forma, a salvo que el contrato a extinguir estuviera sometido a forma ad solemnitatem o constitutiva.

Por eso, la jurisprudencia ha admitido que el mutuodisenso pueda ser revelado no solo a través de una convención formal, sino también a través de actos que inequívocamente lo revelen o afloren.

Así, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2008 se dice que "a ese negocio jurídico consensual y extintivo se puede llegar no sólo por medio de declaraciones expresas, sino también mediante declaraciones tácitas o actos concluyentes, esto es, con palabras, signos o actos que no sirven para exteriorizar directamente la voluntad extintiva de quienes los emplean o ejecutan, pero de los que la misma se infiere o deduce inequívocamente".

Por lo demás "en el mutuodisenso se persigue dejar sin efecto el contrato, pero el mutuodisenso no implica una atribución de culpa o dolo a una de las partes, sino la voluntad concurrente de ambas de no cumplir lo pactado, dejándolo sin efecto. Para que exista mutuodisenso debe existir una voluntad común, que cumpla con los requisitos del consentimiento para la formación del contrato: consentimiento sobre el objeto y la causa ( sentencia 169/2016, de 17 de marzo ),se trata de un nuevo negocio jurídico dirigido a dejar sin efecto una relación obligacional preexistente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2.021).

En el caso que nos ocupa de la prueba practicada no podemos apreciar la existencia de mutuo disenso de la relación contractual que une a las partes del proceso. No consta un acuerdo de voluntades entre las partes expresa, ni tacita ni por actos posteriores al contrato.

Ha quedado acreditado por la parte demandada y demandante reconvencional que la actora principal no cumplió con sus obligaciones contractuales concretamente con la obligación de poner a disposición del arrendatario los suministros de agua y luz, como se deduce de la cláusula décimo cuarta, apartado H del contrato de arrendamiento firmado por las partes, ello atendiendo a que de las pruebas periciales del SR Jeremías perito de parte y del perito judicial designado a petición de la parte actora SR Jeremy concluyeron de forma conjunta que la luz que se le suministraba al arrendatario de La Colina del Pardo no obedecía a la existencia de un contrato de suministro energético con Iberdrola, sino a un enganche ilegal por el que se le abrió un expediente sancionador, que produjo el corte de suministro de luz al arrendatario tal y como consta además en las actuaciones en la contestación que IBERDROLA realizó al oficio enviado por el Juzgado en fecha 11 de octubre del 2016.

Corte de luz que la propiedad, sin avisar al inquilino, quiso solucionar con un generador que instalo en la finca y que limitaba la potencia de luz de tal forma que le impedía al arrendatario el mantener todos sus equipos del establecimiento para poder dar el servicio de hostelería como se había pactado. Así consta con las continuas protestas, denuncias y actas notariales que se aportaron con la contestación a la demanda documentos nº 12, 17, 18 22, 23, 27, 28 y 29 en los meses de abril y mayo del 2018.

Lo mismo ocurrió con el agua, pues aun cuando esta provenía de un pozo que funcionaba con bombas de agua según refleja el contrato de arrendamiento, los cortes de agua se venían produciendo los fines de semana cuando la parte demandada arrendataria tenía su actividad propia, lo cual le llevo a la instalación de cisternas de agua para poder ejercer su función, sin que la propiedad conste que tomara medidas al respecto. Corte de agua que no afectaba al otro inquilino de la finca en la parte de la hípica Sr Yosef, el cual según manifestó en la prueba testifical practicada, tiene 100 caballos en la finca a los que debía de dar de beber y no requirió de instalación de cisternas de agua para ello, lo cual refleja una actitud de la propiedad de mala fe. Así también lo reflejaron los testigos Sra. NUM000 y Apolo los cuales prestaron servicios para LA COLINA DEL PARDO como camareros y encargados desde el 2013-2104.

Todo ello llevó al arrendatario a interponer diversas denuncias, que constan aportadas por la policía local a los autos en contestación al oficio enviado, y ante las posturas irreconciliables de las partes es cuando el arrendatario tomo la decisión de cesar en su actividad ante los continuos obstáculos impuestos por la propiedad en junio del 2019.

Por tanto, no podemos apreciar mutuo disenso, sino un incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales del arrendador que llevó a LA COLINA DEL PARDO a cesar en el negocio.

No podemos apreciar incumplimientos de las obligaciones por parte del arrendatario, pues el aforo del club social que regenta , no fue conocido por el arrendatario, pues la licencia de primera ocupación y funcionamiento donde se fija el aforo de la finca tiene fecha del 2015, es decir dos años posterior a la firma del contrato, y es de 22 personas para toda la finca, de 30 000m2 en la que además del club social, también hay instalada una hípica con 100 caballos de tal forma que entre personal y público asistente se ha superado en todas las actividades realizadas en la finca, con pleno conocimiento de la propiedad sin que conste ni una sola reclamación al respecto.

Consta que el arrendatario tiene los seguros de responsabilidad civil al día según documentación aportada con la contestación de la demanda, no consta la realización de actividades peligrosas, pues las parrillas instaladas eran conocidas por la propiedad en la fecha de celebración del contrato, pues acepto el proyecto de ejecución de la reforma del local en el que constaban las mismas y que le fue presentado por el arrendatario desde l 2013 sin que consten quejas al respecto.

Los pagos de recibos de luz constan pagados por el arrendatario, y además consta que las facturas doc. nº 14 y 15 de la contestación a la demanda no obedecían a consumo alguno satisfecho por la propiedad a IBERDROLA al no tener en aquella fecha contrato de suministro eléctrico con dicha empresa, pues lo que tenía era un enganche ilegal, lo que no era conocido por el arrendatario. Por tanto, el cese de actividad de LA COLINA DEL PARDO, sólo puede ser imputada al incumplimiento del contrato por parte de la propiedad, lo que nos lleva a la misma conclusión que al Juzgador de desestimar la demanda principal, aun por distintos argumentos, y en consecuencia estimar el recurso de apelación por apreciar el error en la valoración de la prueba de tal forma que no se puede apreciar la existencia de mutuo disenso.

TERCERO. -En relación a los daños y perjuicios solicitados por la parte apelante. La sentencia objeto de recurso no entró a valorar tal petición al entender que había existido un mutuo disenso, y, por lo tanto, no eran exigibles los daños y perjuicios. Entendiendo por esta sala que no ha existido mutuo disenso, y que la causa del cese de la actividad de la actora reconvencional con antelación al vencimiento del contrato se debe al incumplimiento de las obligaciones del arrendador entraremos a valorar dichos perjuicios.

El informe pericial de parte elaborado por el SR Victor considera que los daños acreditados son por importe de 94 831, 48 € todo ello basándose en la contabilidad de la sociedad LA COLINA DEL PARDO que coincide con las cuentas presentadas anualmente al Registro y con las declaraciones fiscales desde los años 2015 a 2019, valorando el coste de los despidos de 12 trabajadores en nómina que valoro en 21 996, 01 €, el coste de alquiler de cisternas de agua, y generadores de electricidad para asumir la falta de suministros necesarios para el desarrollo de su actividad, así como la necesidad de actuación de letrados y notario , gastos que no hubiera tenido que afrontar el actor reconvencional en caso de cumplimiento de las obligaciones del arrendador, por importe de 14 447,29€, existencias que se perdieron con el cierre de la actividad según facturas de compra menos las salidas 6 924,11 €; Perdidas de equipos mobiliarios 6 450€; Unas subvención por personal contratado de 10 000€ que ante el cierre de la actividad y el despido del personal deberá devolver , y por ultimo por el lucro cesante hasta el 12 de junio del 2020 fecha en la que hubiera finalizado el contrato que valora en 35 684,07 € haciendo una prospección del negocio medio en los últimos cuatro años, computando las reservas, los tiques de consumiciones, restando la paralización de la actividad en el año 2020 por el COVID 19, pero aumentando los gastos que tuvo que seguir asumiendo.

De todos estos conceptos expuestos en el informe pericial no se han aportado en el anexo del informe pericial documento alguno que lo documente, tanto de las nóminas de trabajadores, o altas en la Seguridad Social, o pagos realizados por despidos, lo que nos hace dudar al tener el administrador de la sociedad LA COLINA DEL PARDO otros establecimientos de hostelería en los que podría haber mantenido a los trabajadores, tampoco se acredita que la subvención de 10 000€ la haya tenido que devolver. Si constan realizados gastos extraordinarios por cisternas de agua y generador de energía que según el doc. nº 24 de la contestación es de junio del 2019 por importe de 1 117, 31 €, así como una acta notarial y asistencia de letrado en las diversas reclamaciones a la propiedad, sin que conste los importes de dichas gestiones. No constan perdidas de equipos mobiliarios, pues se han denunciado robos de material, sin que conste la veracidad de los mismos, y respecto a las pérdidas de existencias no se precisan las mismas pues aun cuando seguro que existían productos perecederos también existirían productos como las bebidas que no son perecederos, sin saber si el informe pericial ha tenido en cuenta esta situación por no especificar las existencias valoradas.

Respecto del lucro cesante, aun cuando el perito hace una valoración de los últimos cuatro años según las contabilidades, y según el anexo del informe pericial consta que el resultado del ejercicio del 2015 era de 35 879, 99€; en el 2016 -11 851, 92; en el 2017 30 989, 43 €; 2018 20 728, 25; 2019 31 700, 89€ solo hasta junio del 2019.

Con estas cifras de volumen de negocio, no podemos concluir que la pérdida sea de 35 684, 07€ pues es una cantidad superior al volumen de negocio de los últimos cuatro años, por lo que, a la vista de la imprecisión del informe pericial, entendemos que por todos los conceptos como daños y perjuicios de forma alzada le correspondería la cantidad de 15 000€,

También reclama las facturas de la luz satisfechas por el actor reconvencional doc. nº 14, 15 y 16 de la contestación a la demanda correspondientes a diciembre del 2013, noviembre del 2014 y diciembre del 2016 por importe de 17 109,11€.

Los informes periciales del SR Jeremías y del SR Jeremy son contundentes cuando concluyen que dichas facturas no se corresponden con un contrato de la propiedad con la entidad suministradora IBERDROLA al no existir contrato alguno manteniendo una conexión ilegal por la que se le abrió expediente imponiendo una sanción económica y corte del suministro. Por tanto, se trata de un cobro que no se corresponde con un gasto de la propiedad, pues está la que factura al arrendatario, además de incluir un impuesto de IVA que tampoco ha soportado, por lo que estamos ante un cobro de lo indebido sin que corresponda a la parte arrendataria el soportar la sanción impuesta por IBERDROLA a la propiedad. Por tanto, procede estimar dicho concepto.

A dichas cantidades hay que añadir la cantidad de 1200 € por la devolución de la fianza solicitados en la demanda reconvencional.

Por lo que la cantidad como daños y perjuicios y devolución de fianza queda fijada en la cantidad de 34 426,42 €.

CUARTO. -Por último, la impugnación de la sentencia realizada por la representación de URANIA GEA S.A por no estar de acuerdo con el Juzgador a quo sobre el pronunciamiento sobre el incumplimiento por parte de la impugnante del aforo.

El motivo no puede ser estimado, pues consta que el SR Yosef en su declaración manifestó que en la hípica que regenta dentro de la finca de la impugnante tiene 100 caballos que son parte de su propiedad, parte en pupilaje y también que da clases a particulares, sin que conste que él limitara el número de personas que pudieran estar en la hípica atendiendo al aforo de 22 personas, resulta evidente que entre personal de la hípica y clientes el numero de 22 personas se infringía constantemente. También la SRA Dominga que testificó en la vista y reconoció ser propietaria de un caballo que mantiene en la hípica, dijo que el SR Yosef daban clases de 10 personas mínimo, y también mantuvo que cuando ella va a montar diariamente había más de 22 personas. Si a ello sumamos los correos entre la impugnante y la demandada sobre la celebración de fiestas de más de 40 personas, y las fotos de romerías por la finca, no puede apreciarse error alguno en dicho pronunciamiento.

Tampoco puede ser estimado la impugnación por el pronunciamiento sobre los recibos de la luz, pues tal y como se ha expuesto en el fundamento anterior las pruebas periciales han sido concluyentes.

Respecto de la devolución de la fianza tampoco puede ser estimada cuando la actora no reclama los 9 meses de renta que mantiene en su impugnación según el hecho séptimo de la demanda, en el cual desglosa los conceptos por los que hacía la reclamación de cantidad en su demanda.

QUINTO. -En relación a las costas, no se hará expresa condena respecto del recurso de apelación y se impondrán a la parte impugnante respecto de su impugnación conforme a los artículos 394 y 398 de la LEC.