Sentencia Civil 56/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 854/2022 de 30 de enero del 2023

PRIMERO .- D. Carlos Daniel, Dª Dolores y Dª Emilia, parte actora en el presente procedimiento, interponen recurso de apelación contra la sentencia de fecha 9 de mayo de 2022 por la que se desestima la demanda por ellos interpuesta contra la Comunidad de Propietarios CALLE000 nº NUM000 de Madrid, en ejercicio de acción de impugnación de acuerdos comunitarios.

Con fecha 20 de febrero de 2020, se celebró junta general de propietarios, en la que en el orden del día figuraban los siguientes asuntos: 1.- Examen y aprobación de la liquidación de cuentas del ejercicio que comprenden del periodo de enero de 19 a diciembre 19. Acuerdos que procedan. 2.- Propuesta según lo dispuesto en el art. 18 B de la LPH del proyecto para el ejercicio económico 2020. Acuerdos que procedan. 3.- Informe sobre estudio de Energía fotovoltaica. 4.- Peticiones: a) solicitud a Rodisa, para que según la Ley de Protección de datos y LPH, se refleje en acta los acuerdos sin reseñar nombres y apellidos de los propietarios. b) Propuestas de solución para todas las irregularidades que se están cometiendo en la fachada de la CALLE000 núm. NUM000 y en cumplimiento de lo que dispone la LPH art. 7. c) Aprobación de presupuesto, si procede, sobre la instalación del videoportero. Plan Renove, d) Acuerdos a tomar sobre la renovación o no del actual servicio de Administración RODISA. 5.- Nombramiento de cargos de la Junta de Gobierno de la Comunidad. 6.- Varios. Ruegos y preguntas.

La demanda interpuesta tenía por objeto la impugnación, declarándose su nulidad, de los acuerdos adoptados en los puntos primero, segundo, tercero, cuarto (a) y (d) y quinto de la referida junta. Se justificaba su impugnación en las irregularidades incurridas en el acta de la Junta respecto de la relación de asistentes y representados, incurriendo en diversos errores en la reseña de los propietarios asistentes y los representados, omitiéndose la asistencia del propietario D. Hugo, representado por Dª Alejandra, así como en el hecho de otorgar al local garaje, que es un proindiviso con un 11,4225 % sobre el valor total de la edificación, mayor representación que le corresponde al dar entrada a varios propietarios del garaje, cuando en realidad es solo un voto con el coeficiente, que representa el total del local garaje. A partir de esta situación, analiza las irregularidades cometidas en la adopción de cada uno de los acuerdos que se impugnan y cuyo denominador común es que el acta no refleja fielmente lo acontecido en la Junta cuando se votó cada uno de dichos acuerdos: en el punto 1º, no se puede determinar el número de propietarios que votaron a favor, con su nombre y coeficiente de participación, quienes se opusieron con su nombre y coeficiente y quienes se abstuvieron con su nombre y coeficiente; en el punto 2º, además de lo anterior, no se recoge que existió unanimidad sobre que el gasto relativo al mantenimiento del grupo de presión se suprimiera; en el punto 3º, lo que se decidió por unanimidad de los propietarios es que una vez la Comisión constituida para negociar con las empresas instaladoras, se volvería a someter a la Junta de Propietarios la decisión de contratar con determinada empresa y aprobar en su caso la derrama correspondiente, previo estudio en junta, y no lo que consta en el acta; no se produjo votación alguna en el punto 4º a) y 4º d); no se procedió a votar la elección de presidente en el punto 5º.

La comunidad de propietarios demandada se opuso a la demanda por entender, en síntesis, que el motivo por el que se ha interpuesto la demanda no es otro que la animadversión hacia el administrador de la Comunidad D. Leandro, por parte de una de las propietarias, en concreto, por Dª Blanca. Alega que, en las anteriores juntas, los acuerdos se han adoptado y reflejado en el acta de forma análoga a lo contenido en el acta de la junta de 20 de junio de 2020, sin que se haya formulado queja ni solicitud de subsanación. No obstante, admitió que el acta incurrió en diversos errores que fueron subsanados. En relación a los acuerdos impugnados, alega la falta de legitimación activa, ya que los actores no han formulado queja, solicitud de subsanación y/o impugnación son conformes a derecho y el Acta refleja lo votado y aprobado debidamente.

La sentencia desestima la demanda por entender, en primer lugar, que los actores carecen de legitimación activa al no haber interesado la rectificación del acta en relación a los errores que alegan, toda vez que de la prueba practicada se infiere que lo que pretenden los actores no es obtener la nulidad de los acuerdos porque los mismos no reflejen la realidad de lo votado, sino por haberse cometido las irregularidades ya descritas y que podrían haber sido objeto de subsanación a petición de los interesados una vez recibida el Acta, de conformidad con lo dispuesto en el art. 19.3 Ley de Propiedad Horizontal. En segundo lugar, considera que los defectos del acta no afectaban a la esencia del acuerdo, toda vez que de haberse reflejado los coeficientes de participación de cada propietario o de haberse hecho constar el nombre y los apellidos de los propietarios no se hubiera alterado el resultado de la votación en cada uno de los acuerdos impugnados y que los demandantes se aquietaron a la forma en que fueron adoptados y, finalmente, señala que el acta refleja tanto el contenido real de dichos acuerdos como el resultado real de la votación y que se adoptaron sin incurrir en ninguna de las causas contempladas en el Art. 18.1 a), b) y c) para poder ser impugnados, resultando de la prueba practicada en juicio, que la intención que subyace en la acción de los actores, en conseguir obtener la renovación de la figura del Administrador, lo que debe hacerse por el cauce correspondiente.

SEGUNDO .- La legitimación activa para impugnar los acuerdos adoptados por las Juntas de Propietarios se regula en el art. 18.2 LPH, según el cual: " Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios".

De otro lado y respecto de las actas, el artículo 19 dispone que: " 1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

3.El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación."

En el caso que nos ocupa no se discute que el administrador constató la existencia de errores en el acta y que procedió a modificar en el sentido que consta en la certificación que se aporta en la contestación a la demanda: "En efecto, los propietarios del Local-4 y Viviendas NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006 y plazas de garaje nº NUM007, NUM008, NUM009, NUM010 y NUM011, que constan representadas por Dña. Eulalia, en realidad lo fueron por D. Teofilo.". De otro lado, en la contestación a la demanda, la Comunidad de Propietarios también admite la existencia de otro error en el acta y consistente en que Dª Blanca representó a Dª Lidia y a Dª Marcelina (esta última constaba representada por Dª Mercedes/ Teofilo).

TERCERO .- Sentado lo anterior, la demanda justifica la impugnación de los citados acuerdos en las irregularidades que presenta el Acta correspondiente a la misma y en el entendimiento de que tales irregularidades son insubsanables, de manera que provocan la nulidad de los acuerdos impugnados. Los apelantes entienden que " La mera infracción del art. 19.2 de la LPH al no consignar expresamente los propietarios asistentes o representados a la junta, así como el coeficiente de participación, así como la omisión de los propietarios que hubieren votado a favor o en contra, así como los coeficiente de participación de cada una de las opciones, hacen que los acuerdos adoptados en la junta sean nulos de pleno derecho"

Al respecto debe decirse que, constituye doctrina reiterada la que entiende que la falta de subsanación o la omisión de alguno de los datos a que se refiere el citado artículo 19.2.3º de la Ley de Propiedad Horizontal no permite declarar la nulidad del acta, ni de los acuerdos adoptados por no tener el acta carácter constitutivo, sino probatorio y así lo declara la STS de fecha 7 de octubre de 1999: " El Libro de Actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en él consten los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de constancia no implica la inexistencia del acuerdo, sino la necesidad de probarlo de una manera mucho más laboriosa y difícil. La expresión "se reflejarán" del art. 17 L.P.H . no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni así puede entenderse por su trascendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquel cumplimiento (S. 2 de marzo de 1.992)"

Mientras que por lo que respecta a la consignación en la misma de errores, como señala la SAP de esta Audiencia Provincial, de fecha 2 de febrero de 2021, ha de estarse a un criterio no restrictivo en cuando a los defectos formales que puedan adolecer las Actas y la STS 20 abril 2015, recurso 616/2013, se determinó que: "No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad". En el mismo sentido, la Sentencia de esta Audiencia, Sección 21ª, de 19 de mayo de 2015 recurso 295/2014, en la que, tras reseñar las posturas discrepantes al respecto, se señala: "

Ante el acta de una reunión de la Junta de propietarios con un defecto o error subsanable, cualquiera de los propietarios del edificio lo que debe hacer es instar, de la Comunidad de Propietarios y extrajudicialmente, la subsanación, lo que deberá hacer antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, en la que deberá ratificarse la subsanación. Y, de no acceder la Comunidad de Propietarios a la subsanación interesada, podrá, el propietario que la instó, ejercitar, en vía judicial, la acción de subsanación. Lo que no es admisible, por ser contrario a la naturaleza propia de un defecto subsanable, a la buena fe y al normal funcionamiento de una Comunidad de Propietarios, es que un propietario deje pasar el plazo legal sin instar la subsanación del defecto de la Comunidad de Propietarios extrajudicialmente, para, a continuación, descolgarse, en la vía judicial, con una acción de nulidad del acta y de todos los acuerdos en ella reflejados, basada única y exclusivamente en la concurrencia de un defecto subsanable. Se suscita la duda acerca de la consecuencia jurídica que, un defecto o error insubsanable, produce en el acta de la reunión de la Junta de propietarios que lo contiene y en los acuerdos que en la misma se reflejan. Manteniéndose posturas discrepantes en la doctrina. Pues, mientras para algunos autores (minoritarios), se produce, en todo caso, la nulidad del acta y de los acuerdos que en ella se reflejan. Otros autores (mayoritarios), rechazan que, en todo caso, se produzca la nulidad del acta y de los acuerdos en ella reflejados, debiendo analizarse cada caso concreto intentando siempre que los meros formalismos no lleven consigo posibles nulidades que perjudiquen a toda la Comunidad, de tal manera que solo tendrán trascendencia las omisiones cuando afecten al fondo de los acuerdos y puedan provocar indefensión a algún comunero". Criterio reiterado por la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección: 14ª, de fecha: 3/02/2020, Nº de Recurso: 427/2019 Nº de Resolución: 15/2020."

Y la sentencia de la sección 25, de fecha 12 de marzo de 2010: " En efecto, con relación a dicha Acta, sólo puede considerar la Sala que, según la doctrina aplicable al caso; el artículo 19.3 párrafo 3º de la Ley de Propiedad Horizontal EDL1960/55, admite la subsanación del Acta siempre que cumpla una serie de previsiones mínimas, pero, caso de que no se subsane o que no contenga las exigencias que en ella se establecen, no procede la nulidad de la misma y de los acuerdos adoptados. La lógica hubiera impuesto que lo solicitado hubiese sido simplemente la subsanación de los defectos del Acta, pues estos no son determinantes de su nulidad, ni de los acuerdos adoptados, en cuanto que el acta no tiene carácter constitutivo de los acuerdos sino meramente probatorio, y es por ello por lo que el indicado artículo 19 admite la posibilidad de subsanación. En la medida que son redactadas normalmente por personas no profesionales, cabe que puedan omitir requisitos que no influyan en la validez de lo acordado y es por ello que el artículo 18 se refiere a la impugnación de los acuerdos y no del Acta en que consten. Este es, así mismo, el criterio de las Audiencias Provinciales en las sentencias que, a título de ejemplo, se mencionan: Alicante, Secc. 7ª, de 18 de abril de 2002 , Valencia, Secc. 11ª, de 23-7-02 , Ávila de 7 de enero de 2003 y Santa Cruz de Tenerife, Secc. 3ª, de 10 de enero de 2003 . Citadas por la Audiencia Provincial de Valencia, sec. 8ª, en su sentencia de 8-4-2009, nº 185/2009, rec. 120/2009 .

Como consecuencia de lo anterior, parece claro que la existencia de errores en el acta no conlleva de forma automática la nulidad de los acuerdos adoptados, ni siquiera por causa de los errores insubsanables y que solo tendrían trascendencia cuando afecte al fondo de los acuerdos y produzcan indefensión a algún comunero.

CUARTO.- El siguiente motivo del recurso se refiere a la falta de legitimación activa para impugnar los acuerdos, cuando previamente no se ha solicitado la subsanación del acta.

Este paso previo se considera necesario en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, de fecha 28 de octubre de 2011:

"Dispone el art. 19.3 de la LPH (RCL 1960, 1042) en su párrafo tercero que "serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que las misma exprese inequívocamente la fecha y el lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación".

A estos efectos, la SAP de A Coruña de 29 de octubre de 2010 entiende que "el acta de la junta de propietarios no tiene carácter constitutivo, sino que es un reflejo de lo acordado. El acta tiene una finalidad "ad probationem", es la prueba de lo acordado, pero no crea los acuerdos. El libro de actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en él consten los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de constancia no implica la inexistencia del acuerdo, sino la necesidad de probarlo de una manera mucho más laboriosa y difícil. La expresión "se reflejarán" del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni así puede entenderse por su trascendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquel cumplimiento sentencias del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 1999 , 19 de julio de 1993 , 2 de marzo de 1992 .

La postura del apelante pretende convertir en constitutiva la redacción del acta. Según su tesis, sólo existe jurídicamente lo que literalmente dice el acta. Pero nada impide, como aconteció en este caso, y precisamente a instancia de la comunidad demandada, probar el acuerdo en sí, y la interpretación de lo recogido en el acta....Lo que habría sería una defectuosa redacción. Y para corregir estos errores es por lo que el párrafo tercero del artículo 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que "Serán subsanables los defectos o errores del acta... Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación". Es decir, si don Alberto consideraba que el acta no estaba bien redactada, lo procedente era solicitar su subsanación, y sólo si ésta se negaba en la siguiente junta, sería cuando procedería impugnar el acuerdo de no rectificación.".

También la SAP de Valencia de 26 de diciembre de 2008 , cuando afirma que "con respecto a la corrección o rectificación de su contenido, además de no haberse probado la disparidad de lo acontecido y lo reflejado, es de observar que donde debió abordarse este motivo, es en la asamblea de 27/8/2006 en donde debían haberse ratificado los acuerdos de la asamblea anterior, y en su caso haber abordado su modificación.".

Es decir, la comunidad de propietarios es la única legitimada para decidir si procede o no rectificar el acta de la junta de la comunidad, pues es el órgano supremo de la propiedad horizontal a través del cual se manifiesta la voluntad de los propietarios singulares y en el que radican las facultades rectoras de este régimen jurídico, para el logro de los intereses comunes.

Por ello, debe solicitarse la subsanación de la comunidad de propietarios y si se deniega por el presidente, o se omite toda respuesta, el comunero interesado deberá solicitar, con arreglo al artículo 16 de la LPH , que la junta de propietarios se pronuncie sobre tal subsanación, dirigiendo escrito al presidente de la comunidad, el cual viene obligado a incluirlo en el orden del día de la siguiente junta que se celebre. Y sólo en el caso de que la junta rechace dicha rectificación, es cuando el comunero interesado podrá promover la correspondiente acción judicial, impugnando el acuerdo que deniegue la subsanación del defecto o del error, por vulneración del artº 19 de la LPH .

Porque de esa aprobación o no de la subsanación se derivaría la eventual procedencia o improcedencia de impugnar los acuerdos adoptados afectados por el defecto o el error corregido, incluso la decisión del comunero de impugnarlos si considera que esa subsanación implica una modificación de lo acordado o de las mayoría precisas para la adopción de los acuerdos que inicialmente se hicieron constar en el acta, pudiendo impugnar el propio acuerdo aprobatorio de la subsanación. En su consecuencia, la subsanación ha de realizarse en legal forma sin que competa en exclusividad al presidente o al administrador o a ambos conjuntamente determinar qué es subsanable o no y obviar la intervención ratificadora de los comuneros.

Por tanto, los demandantes carecen de acción para demandar directamente a la comunidad de propietarios sin haber concluido el trámite de subsanación, permitiendo a la propia junta decidir en su seno, previa la correspondiente discusión y votación, la propuesta de rectificación. Cuestión que incluso es estimable de oficio, recuerda la STS Sala 1ª de 27 junio 2007 ,que "la falta de acción... que tiene que ver con el fondo del asunto aunque en puridad sea preliminar al fondo y puede ser apreciada de oficio ( SSTS 20-7-04 , 20-10-03 , 16-5-03 , 10-10-02 , 15-10-02 , 4-7-01 y 3-7-00 ).".

Criterio que es seguido por la más reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, de fecha 28 de junio de 2018 y que destaca que la rectificación del acta, en cuanto a su redacción tiene su propio cauce, al margen de la impugnación de los acuerdos de la Comunidad, sin que se haya utilizado por la parte recurrente, y sin que pueda condicionar una concreta redacción del acta, o incorporación o no de documentos a la misma, a su libre voluntad.

Como se ha expuesto, el art. 19.3 LPH prevé la posibilidad de que el acta pueda ser subsanada, establece un plazo para ello (antes de la siguiente reunión de la Junta) y su ratificación por la siguiente Junta de Propietarios. En el caso que nos ocupa, el administrador subsanó el acta en la forma que se ha expuesto en relación a las personas representadas, tras recibir la petición de corrección por parte de D. Teofilo, quien se apercibió al recibir el acta de que sus representados habían sido asignados a Dª Eulalia y está acreditado que los apelantes no dirigieron al administrador ninguna petición de subsanación en la forma que se expone ahora en la demanda, ni tampoco lo hizo Dª Alejandra, quien manifestó en el Juicio que no pidió la subsanación del acta pese a defender que representaba al propietario D. Hugo, cuestión sobre la que existe discrepancia entre las partes sobre si la Sra. Alejandra acreditó su representación en ese momento, correspondiendo en todo caso al Sr. Hugo defender ante la Comunidad sus intereses sobre esa cuestión.

Y respecto a si la subsanación realizada por el administrador fue ratificada por la siguiente Junta, se desconoce este hecho por no haberse aportado el acta de la Junta siguiente, al parecer celebrada en noviembre de 2021 y sin que pueda considerarse como tal la Junta extraordinaria de fecha 25 de noviembre de 2020 y a la que se refieren los documentos nº 15 a 18 de la demanda por cuanto fue convocada y celebrada al margen y no siguiendo el procedimiento previsto para ello en el art. 16 LPH.

Como consecuencia de lo anterior, parece claro que los errores que pudiera tener el acta de la junta deben ser subsanados mediante el cauce previsto en el art. 19.3 LPH, correspondiendo a la junta de propietarios la decisión de rectificar o no su redacción, cauce que no han seguido los apelantes por lo que procede confirmar la sentencia sobre esta cuestión.

QUINTO .- No obstante y aún de entender que se trata de errores insubsanables en el sentido expuesto anteriormente por determinar la nulidad de los acuerdos adoptados, no lo serían la falta de consignación en el acta de lo nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los acuerdos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen pues, como se ha expuesto, la consignación de los acuerdos adoptados debe hacerse " con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo".

Respecto de la alegación de que los propietarios de las plazas de garaje deben estar representados en la Junta por medio de un representante disponiendo de un solo voto, se desmiente porque cada plaza de garaje dispone de un coeficiente de participación en el inmueble y su asistencia en las juntas lo es en virtud de dicho coeficiente, tal y como se ha venido haciendo y se hace constar en las actas aportadas con la contestación a la demanda.

Y respecto de la falta de veracidad del acta sobre el resultado de la votación en cada uno de los acuerdos impugnados, del visionado de la grabación lo que resulta es la existencia de dos versiones, una por parte de los testigos propuestos por los apelantes y, otra, la del administrador y testigos propuestos por la Comunidad, por lo que debe estarse al contenido del acta, en tanto en cuanto la junta de propietarios todavía no se ha pronunciado sobre si procede o no su rectificación en la forma pretendida por los apelantes.

En definitiva, el recurso debe ser desestimado.

SEXTO .- La desestimación del recurso comporta, en aplicación del art. 398.1 LEC que proceda su imposición a los apelantes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,