Sentencia Civil 503/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 20, Rec. 1232/2022 de 30 de noviembre del 2023

PRIMERO: Frente a la Sentencia de 30 de septiembre de 2.022 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Majadahonda en el Juicio Ordinario nº 214/20, por la que estimándose la demanda formulada por la representación procesal de D. Romulo contra Afar 4, S.L., se declaró la nulidad del último párrafo de la estipulación 4ª de la escritura pública del contrato de compraventa otorgada por las partes en fecha 12 de abril de 2.019 y por la que adquiría una vivienda unifamiliar sita en la AVENIDA000 nº NUM000 de Majadahonda, condenándose, además, a la demandada -en su calidad de vendedora-, a que abonara a la actora la cantidad de 13.666,41 €, que era en la que se valoraron los daños y perjuicios causados por razón del incumplimiento del mismo que se le imputaba, se interpone por dicha entidad recurso de apelación.

El párrafo de la estipulación 4ª declarado nulo era del siguiente tenor literal:

"... Asi mismo, manifiesta la parte compradora conocer el estado actual de la finca transmitida, así como de las posibles variaciones que se hayan podido llevar a cabo por decisión de la dirección facultativa y declara el cumplimiento de la parte vendedora en el proceso formalizador de la compraventa, según la ley del Consumidor...". Se declaró la nulidad de la misma porque se consideraba que privaba al actor, en su condición de consumidor, "de su derecho a reclamar por un incumplimiento total, parcial o defectuoso del empresario -ex art. 86.1 RDL-, al declarar conocer el estado de la finca y declarar el cumplimiento de la vendedora de la compraventa, limitando y restringiendo así ex ante el derecho de reclamar eventuales incumplimientos contractuales por el consumidor, excluyendo por ejemplo el ejercicio de la presente acción por incumplimiento contractual y reclamación de daños y perjuicios".

La parte actora, no sólo había interesado en su demanda la declaración de nulidad de la citada cláusula, sino que además reclamó a la demandada la cantidad de 13.666,41 €, al considerar que no le había entregado la vivienda adquirida en las condiciones pactadas, siendo tal cantidad la que dijo que tuvo que abonar para que así fuera y "para poder entender cumplido el contrato".

Esta otra acción fue igualmente acogida al declararse acreditado que existían "discrepancias entre la realidad física de la obra ejecutada y los planos que forman parte del contrato en lo relativo a los desniveles de la zona ajardinada, el muro de separación del jardín con la rampa del garaje y las barandillas de vidrio" del mismo. También se consideró acreditado que la cantidad objeto de la condena fue el importe de "las obras adicionales que tuvo que abonar el actor a una tercera empresa tras la entrega del inmueble para ajustar la construcción a lo inicialmente contratado", y más en concreto, "para habilitar la zona del jardín y destinarla a su uso ordinario, empleando cantidades similares a las inicialmente contratadas con la demandada, concretamente la nivelación del terreno, la sustitución del bordillo de hormigón por el muro y la colocación de las barandillas de vidrio sobre todo el muro".

La recurrente tras volver a rechazar la nulidad de la referida estipulación contractual, adujo, en definitiva, error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO: Sobre la nulidad del último párrafo de la estipulación 4ª del contrato.

En este punto el recurso debe ser parcialmente estimado.

No se ve cómo una declaración o reconocimiento del actor del hecho de "conocer el estado actual de la finca transmitida", tras haberla recepcionado y podido examinar, pudiera resultar abusiva y contraria a la normativa tuitiva de los consumidores y usuarios. No se entiende cómo, y por ello, se le privaba, en su condición de consumidor, "de su derecho a reclamar por un incumplimiento total, parcial o defectuoso del empresario -ex art. 86.1 RDL-".

Por el contrario, el resto de dicho párrafo si debe considerarse nulo por abusivo, de conformidad con lo previsto en los arts. 82, 83, 86.1, 88.3 y 89.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en cuanto que limita y dificulta el ejercicio de los derechos que asisten al actor, en su calidad de consumidor y usuario, ante un posible incumplimiento -total o parcial o cumplimiento defectuoso-, de las obligaciones de la demandada por razón del contrato de compraventa suscrito. En primer lugar, porque se le ha impuesto el reconocimiento de ser consciente de "las posibles variaciones que se hayan podido llevar a cabo por decisión de la dirección facultativa", sin acreditarse que se le hubiere dado información certera al respecto como para poder tomar una decisión libre y fundada, siendo evidente que no podía ser conocedor del resultado final de la obra hasta que la propia Dirección Facultativa no le hubiese comunicado cuáles fueron las variaciones introducidas; y en segundo lugar, porque se le ha obligado a declarar "el cumplimiento de la parte vendedora en el proceso formalizador de la compraventa, según la ley del Consumidor", independientemente de que ello sólo pudiera hacer referencia al "proceso de preparación y otorgamiento de la escritura pública de compraventa", y no al propio "proceso constructivo", y como lo evidenciaría el hecho de que ante la reclamación efectuada, la demandada no hubiera invocado el referido párrafo de la cláusula para oponerse a la misma.

Como se desprende de lo expresado en la STJUE de 18 de diciembre de 2.014 (asunto C449-2013), son contrarias a las disposiciones de la Directiva 2008/48, relativa a los contratos de crédito al consumo, aunque con argumentos cuya razón jurídica los hace aplicable a este supuesto, las cláusulas tipo por las que se impone al consumidor el reconocimiento del " pleno y debido cumplimiento de las obligaciones precontractuales" que incumban al empresario, " de modo que esa cláusula origine así una inversión de la carga de la prueba del cumplimiento de esas obligaciones que pueda perjudicar la efectividad de los derechos reconocidos por la Directiva 2008/48 ".

TERCERO: Las partes suscribieron un contrato privado de compraventa sobre la vivienda unifamiliar sita en la AVENIDA000 nº NUM000 de Majadahonda, en fecha 4 de mayo de 2.017. Según se estableció en el mismo, se trataba de una vivienda integrada en una promoción que estaba llevando a cabo la demandada sobre una parcela de su propiedad, conforme al Proyecto Básico realizado por el Arquitecto D. Casiano. En el exponendo 3º del contrato se expuso que la edificación se desarrollaría de acuerdo con el citado proyecto, con las modificaciones que, afectando a lo suntuario, introdujeran la propia Promotora o el Arquitecto Director de las obras, "manifestando los compradores conocer dicho proyecto por lo que se adjuntan planos y memoria de calidades firmados por ambas partes". Según se expuso en la demanda, se trataba de una compraventa sobre plano el cual firmaron ambas partes firmaron en la misma fecha, que fue aportado como documento nº 4. También se aportó la memoria de calidades como documento nº 5 de la demanda.

Con carácter previo, las partes habían firmado un documento de reserva de la vivienda, en el que también se hizo constar que el hoy actor manifestaba "conocer el proyecto 19 viviendas unifamiliares, en Majadahonda (Madrid), "Parcela NUM001", DEL P.P. LOS SATÉLITES, AVENIDA000 C/V CALLE000 C/V CALLE001 C/V CALLE002, confeccionado por el arquitecto D. Casiano, pendiente de la licencia de obra mayor" .

También expuso el actor en su demanda que "el proyecto inicial, concretamente los planos de exterior de 4 de mayo de 2.017 anexado al contrato", "FUE SUSTITUIDO por otro de fecha 17 de octubre de 2.018, que anula y sustituye al primero" , acompañándose como documento nº 7 de la demanda. Añadió que el referido contrato privado fue igualmente "completado con diferentes cambios y/o mejoras", consistente en la aportación de tierras en la parte de terreno colindante a la CALLE000 y en la ampliación del solado del porche, que fueron aceptadas por él expresamente, aportándose un mail de la demandada de fecha 16 de octubre de 2.018, al que se adjuntaron "los nuevos planos y mejoras que se firmarían al día siguiente".

El actor consideraba que el proyecto inicial se había modificado, aunque parecía dar entender que sólo por el simple hecho de habérsele proporcionado un nuevo plano a firmar por las partes al día siguiente, y a pesar de que ello no se tradujera en ninguna ampliación o modificación expresa de dicho proyecto o del presupuesto inicial de la obra, a diferencia de lo que ocurrió con las otras dos modificaciones descritas, y como se evidenció con los documentos nº 8 y 9 de la demanda. El primero de ellos recogía una modificación o incremento del presupuesto de la obra de 1.500 €, por el aporte de tierras para el relleno de la parcela en la zona de talud de 30º que existía junto a la valla perimetral de la misma que limita con la CALLE000; el segundo, reflejaba otro incremento del presupuesto de 15.000 €, por la ampliación del solado del porche y la posible "adaptación garaje-bodega en planta sótano", pero "con mismos acabados que almacén y con posibilidad de climatizar".

El referido email de 16 de octubre de 2.018 fue remitido al actor por Dña. Lorenza, empleada de la demandada, y en él se le comunicaba que le adjuntaban "los planos definitivos de la vivienda y los presupuestos correspondientes", aclarándole que los planos tendrían que firmarlos de nuevo y que había un primer presupuesto "con la ampliación del porche y de todos los trabajos necesarios para esa ampliación y con la opción de la bodega en el garaje" -es decir, que esta segunda partida o modificación, aún no había llegado a ser consentida por el actor-; y, además, otro segundo "con el aporte de tierras que os proporcionaremos una vez que hayáis escriturado y estéis realizando la obra del jardín con vuestro paisajista".

La escritura pública de compraventa se otorgó finalmente el 12 de abril de 2.019.

Se continuó exponiendo en la demanda que el objeto de la litis radicaba en exigir el cumplimiento a la demandada "de lo comprometido en el último plano y único vigente y contractual de fecha 17 de octubre de 2.018". Se argumentaba que conforme a dicho plano de 17 de octubre de 2.018, "el resultado del proyecto final contempla que existirá una única zona de desnivel del terreno en la parte delantera izquierda del jardín (izquierda en la imagen y derecha sobre la vivienda, señalada en el plano por unas líneas rojas), que lindan con la CALLE000, estando el resto de la parcela a la misma cota ; igualmente dicho plano contempla unos elementos separadores entre la zona ajardinada y la rampa del garaje, ubicadas en la zona delantera derecha de la imagen, consistentes en un muro de hormigón y unas barandillas o pantallas de vidrio , señaladas con recuadro" ; que "a pesar de lo indicado en el plano contractual y exigible, luego la realidad entregada ha consistido en algo distinto"; que existían desniveles en la zona ajardinada, pero como se había expuesto, "los únicos desniveles que aparecen en el proyecto firmado 17 de octubre de 2018 radican en la parte delantera izquierda de la imagen anterior, que comprende la zona que va desde la vivienda aproximadamente hasta el final de la parte delantera del jardín que linda con la CALLE000", de ahí "que la ejecución final de la obra, adolece de estos graves defectos de desniveles del terreno en prácticamente todo el jardín incluida la parte central y en la parte colindante con la rampa del garaje, que lo hace inservible o impracticable para su uso o muy desmerecedor en su valor".

Se denunció también que el muro de contención entre el jardín y la rampa del garaje se había ejecutado escalonado (con tres niveles diferentes) y que la parte final del mismo se había sustituido por un bordillo de hormigón prefabricado, a pesar de que "en el plano contractual estaba previsto que el muro mantuviera la cota de coronación en toda su longitud" y que el "desnivel máximo pactado entre nivel y nivel es conforme al plano de una altura de 30 cm, sin embargo dicho desniveles entre los tramos de muro no se corresponden con lo pactado en el proyecto de 17 de octubre de 2018"; que, a fin de abaratar costes, la demandada colocó "un bordillo prefabricado en vez de erigir uno de cemento armado, como se había pactado en el proyecto final de 17 de octubre de 2018"; que el muro separador de la zona ajardinada con el garaje no se ajustó "a lo proyectado y pactado en el contrato privado, anexos y plano de 17 de octubre de 2018"; y que también se incumplió lo pactado en relación con las barandillas de vidrio que tenían que ir sobre ese muro separador, puesto que sólo se colocaron dos vidrieras pequeñas, una en el tramo inicial y otra en el final.

Se concluyó diciendo que la demandada había entregado un inmueble "que no se correspondía con las condiciones pactadas en el plano contractual firmado, ni tampoco con los contratos de compraventa público y privado", reclamando la cantidad de 13.666,14 €, que era la que tuvo que satisfacer por las "reparaciones necesarias para poder entender cumplido el contrato".

CUARTO: Sobre el incumplimiento contractual imputado a la demandada.

El recurso de apelación debe ser desestimado, al no apreciarse error en la valoración de las pruebas practicadas en autos, y más en concreto por ser tomada en consideración la pericial de la actora frente a la de la demandada por parte del Juzgador de instancia al resolver esta cuestión litigiosa. En ningún momento llegó a desvirtuarla.

Debe partirse de la base de que el principio de inmediación que rige en la instancia del proceso civil instaurado por la nueva LEC no puede dejar de tener consecuencias en el ámbito del recurso de apelación; y si bien el Tribunal "ad quem" aborda el caso sometido a su conocimiento con jurisdicción plena -aunque con arreglo al sistema de apelación limitada, que da lugar a una simple "revisio prioris instantiae" y dentro de los cauces marcados por las partes en sus escritos de impugnación-, el hecho de que el Juez que haya dictado la Sentencia en primera instancia sea el mismo que presenció la prueba, confiere un carácter necesariamente limitado a la revisión fáctica que de su valoración probatoria debidamente motivada, se pudiese hacer en la Sentencia de apelación. Dado que la inmediación dota de una posición privilegiada a la apreciación probatoria, sólo cabrá su revisión cuando la prueba sea inexistente, no tenga el resultado que se le atribuya, o cuando las conclusiones fácticas impugnadas no se apoyen en medios de prueba especialmente sometidos a la percepción directa o inmediación judicial -como ocurriría con la prueba documental-, y lo que desde luego no acontece en el caso de autos, de manera que en los demás supuestos, el examen y la revisión han de ceñirse a la razonabilidad y respaldo empírico del juicio probatorio, con arreglo a las reglas de la lógica, de la sana crítica y a los principios de la experiencia, sin entrar a considerar la credibilidad de las declaraciones o los testimonios prestados ante el Juzgador.

Negó la recurrente que existiera un desnivel de 108 cm en la zona ajardinada de la parcela que lindaba con la rampa del garaje, afirmando que ello sólo podría ser posible si el punto de referencia para medirlo hubiese estado situado en mitad de dicha rampa. Sin embargo, fue claro el perito de la actora al indicar que ese era el desnivel total de la parcela en dicha zona, y que resultaba de sumar los desniveles existentes entre los distintos tramos escalonados que formaban el muro de separación construido entre esa zona ajardinada y la rampa, habiendo tomado como referencias y como cota más alta, la de la terraza, y como la más baja, aquélla donde acababa el terreno.

Según el plano de cotas del proyecto que se aportó como documento nº 19 de la demanda, el porche tendría que estar a una cota de 716, si bien, como aclaró el Arquitecto redactor del proyecto en el acto de Juicio, la más cercana a la misma en la zona ajardinada sería de 715,80; mientras que la de la entrada o meseta de la rampa del garaje, tendría que estar a 715,50, siendo la más baja. Si ello era así, y si en la zona ajardinada de la parcela no tendría que haber una diferencia de cotas por encima de los 30 cm, al haberse constatado la existencia de un desnivel que llegaba hasta los 108 cm., era evidente el incumplimiento contractual de la demandada al no entregar la vivienda en las condiciones pactadas, y como denunció la actora en su escrito de demanda. Y todo ello, con independencia del cuál pudiera ser el "grado" del desnivel o de la pendiente.

Insistió la recurrente en que no se podía determinar el desnivel de la zona ajardinada sumando los de los tramos del muro de contención ejecutado, puesto que el final del mismo estaría en mitad de la rampa del garaje, es decir, en un punto más bajo de la cota de nivel que marcaba el proyecto y que tomaba como referencia la rasante de la calle. Sin embargo, ello no era así, siendo una cuestión suficientemente aclarada por el perito de la actora en el acto de Juicio. Se adujo igualmente por la recurrente que el nuevo plano de 17 de octubre de 2.018 firmado por ambas partes y que vino a sustituir al primero, en ningún caso podía contradecir al plano de cotas del proyecto; pero era evidente que en esta cuestión no existía contradicción alguna, desde el momento en que no hacía referencia a las cotas en la zona objeto de litigio. No se niega que la zona ajardinara tuviera que tener una pendiente suave, como quedó plasmado en el plano originario entregado mediante la plasmación de escalones. Así resultaba del plano de cotas y el que no constaba que en momento alguno fuera modificado. El problema era que, si en algún momento y en algún punto de la zona ajardinada se tendría que producir un desnivel por diferencia de cotas de más de 30 cm, se tendría que haber advertido al adquirente de la vivienda y, en consecuencia, plasmarlo de alguna manera en el proyecto de ejecución, proyecto básico, plano de cotas o en cualquier otro plano que se le pudiera haber entregado. Hay que tener en cuenta que conforme a lo establecido en el art. 1.288 del CC, la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato, y como podían ser consideradas las que definían las cotas del proyecto de la vivienda adquirida por el actor, no pueden favorecer al que hubiese ocasionado la oscuridad, que en este caso fue la demandada por ser la autora del mismo. Por todo ello, era evidente que el adquirente de la vivienda y de la parcela no podía esperar que hubiera un desnivel o diferencia de cotas en la misma que fuere superior a los 30 cm. No está de más indicar que el que el actor hubiese recepcionado la vivienda, aunque a través de su ex pareja, sin hacer reserva o indicación alguna al respecto (documento nº 5 de la contestación a la demanda), no le impedía ejercitar la acción de incumplimiento contractual que promovió.

Aunque lo negase la recurrente, la Sentencia de instancia estaba suficientemente motivada. Y para constatarlo, bastaba una mera lectura de la misma.

QUINTO: De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 de la LEC, no procede expresar condena en el pago de las costas causadas en esta alzada, pero las de la instancia serán de cargo de la demandada al acogerse sustancialmente la demanda.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.