Sentencia Civil 254/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 1261/2022 de 30 de mayo del 2024

SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida en cuanto no se opongan a los siguientes.

PRIMERO.-La parte actora, Dª Catalina, como propietaria de la vivienda sita en Madrid, DIRECCION000, formuló demanda contra la comunidad de propietarios del edificio en que dicha vivienda radica al amparo de lo establecido en los arts. 10 de la LPH y 1902 del CC, solicitando en el suplico del escrito rector que se condene a la demandada a ejecutar los trabajos de reparación, tanto de los elementos comunes que causan humedades por filtraciones en la vivienda de la actora, impermeabilizando adecuadamente el edificio, como de los daños sufridos en el interior de dicha vivienda, todo ello en los términos indicados en el informe pericial aportado y emitido a su instancia, en el plazo de un mes, o bien en el plazo que el Juzgado estime oportuno, con apercibimiento de ejecución a su costa en caso de no hacerlo.

La demandada contestó a la demanda negando su responsabilidad, alegando con carácter previo falta de legitimación pasiva, por ser la causa de las humedades la caída de una maceta del DIRECCION001, que provocó la obstrucción del canalón, hecho por el que fue indemnizada la actora por la aseguradora de dicha vivienda, encontrándose las humedades en la habitación y en la ventana del vestíbulo de entrada. Asimismo, oponía el inicio de obras de reparación del edificio necesarias para superar la ITE.

La sentencia de primera instancia considera acreditado que la causa de las humedades existentes en la vivienda de la actora no es únicamente el incidente puesto de manifiesto por la demandada, sino también a la falta de mantenimiento de la cubierta del edificio, así como de otros elementos comunes, por parte de la comunidad de propietarios, lo que ha derivado en la apertura de un expediente por el Ayuntamiento por una IEE desfavorable. No obstante, considera también, por un lado, que no constan debidamente acreditadas cuales sean las concretas causas de las humedades de la vivienda de la actora más allá del mal estado de determinados elementos comunes, ni tampoco cuales sean las concretas obras a ejecutar para su eliminación. Asimismo, aprecia que éstas no son extremadamente graves, y en todo caso, las obras referidas a la cubierta ya se están llevando a cabo, quedando por reparar los daños en el inmueble de la actora. Por otra parte, descartando que la actora haya sido indemnizada por los daños causados por el incidente de la maceta, considera también que la actora no presupuesta, ni concreta suficientemente la reparación a llevar a cabo en su vivienda, y por el contrario sí vienen presupuestados en el informe del perito judicial. Por todo ello estima parcialmente la demanda condenando a la demandada a la reparación de los daños existentes en el inmueble de la demandante que se consideran causados por el mal estado de los elementos comunes, en concreto de la cubierta, en los términos que constan en el informe elaborado por el perito judicial, desestimando el resto de las pretensiones, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas.

Frente a dicha sentencia se alza la demandante y solicita la íntegra estimación de la demanda. En su recurso alega error en la valoración de la prueba e incongruencia con infracción de los arts. 217 y 218 de la LEC y argumenta que contra lo apreciado sí constan debidamente acreditadas las concretas causas de las humedades de la vivienda de la actora y las obras necesarias para su reparación, remitiéndose al efecto al informe pericial aportado por la misma junto a su demanda y al emitido por el perito judicial. Entiende en síntesis que las causas de las filtraciones responden a una falta de estanqueidad del edificio y que consta acreditado también que el mal estado de los elementos comunes del edificio origina daños que se proyectan en la vivienda DIRECCION000, cuyos daños, también han sido identificados y determinados. Asimismo, alegando de nuevo error en la valoración de la prueba, afirma que, contra lo apreciado, sí consta probada la valoración del coste de reparación de los daños, así como el coste adicional que conllevará la ejecución de las reparaciones, y resulta del presupuesto aportado y no impugnado que por ello sí hace prueba, añadiendo que el informe del perito judicial indica también las obras necesarias para la reparación de los daños en la vivienda de la actora. Sobre la base del mismo motivo sostiene la apelante que yerra la sentencia apelada al apreciar la completa ejecución de las obras en los elementos comunes para solucionar las filtraciones y humedades. En el cuarto motivo alega infracción del art. 10.1.b) de la LPH y afirma que la obligación a que se refiere el precepto no puede limitarse a una mera conservación de los elementos comunes cuando el defecto afecte a la estructura, estanqueidad, habitabilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta las obras pertinentes para superar los defectos. Por todo ello alega que procede la condena de la demandada a reparar los daños en la vivienda de la actora y previamente a ejecutar las obras necesarias para impermeabilizar y dotar de estanqueidad al edificio, actuando sobre todos los elementos comunes del mismo que resulte necesario de conformidad con el informe del perito judicial en el plazo de un mes o el que se considere oportuno para su realización, todo lo cual además, comportando la estimación íntegra de la demanda, debe conllevar la imposición de las costas a la demandada.

SEGUNDO.-A fin de dar respuesta al defecto procesal alegado en el recurso, interesa traer a colación la reiterada doctrina jurisprudencial interpretativa del art. 218.1 de la LEC expresada entre las más recientes en la STS de 1 de febrero de 2022 ( ROJ: STS 329/2022) con las en ella citadas "la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes oportunamente deducidos y el fallo de la sentencia, en atención a la petición y a la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales ( art. 218.1 LEC ), sino también del art. 24 CE , cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses. A su vez, para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo solicitado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito".

Sin embargo, las alegaciones y argumentos del recurso se centran en la consideración de que, contra lo apreciado en la sentencia apelada, sí se han probado tanto las causas concretas, como las obras necesarias para corregir el origen de las filtraciones, lo que con toda evidencia ninguna relación guarda con la incongruencia, teniendo por el contrario su encaje en el también alegado error en la valoración de la prueba, todo lo cual queda al margen del requisito interno de la sentencia que el recurso considera infringido, tal como así viene a declarar la STS de 21 de octubre de 2013 ( ROJ: STS 4937/2013).

TERCERO.-Sentado lo anterior, debemos recordar que el art. 10.1 LPH establece el deber general de las comunidades de propietarios de realizar las obras y actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, precisas para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad del edificio y de sus servicios e instalaciones comunes. Tales obras, como pone de manifiesto la STS de 23 de enero de 2024 ( ROJ: STS 171/2024) resultan obligatorias para la comunidad tanto si vienen impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, siendo el fundamento de esa obligatoriedad el deber legal de conservación y mantenimiento del edificio de acuerdo con los requisitos básicos previstos en la legislación urbanística y de ordenación de la edificación.

En el presente caso la apelante solicita a la comunidad la ejecución de las obras necesarias para eliminación de las humedades, cuya causa concreta aprecia la sentencia apelada no ha sido determinada, apreciación ésta que es combatida en el recurso. Pues bien, dado que la determinación de las causas de la humedades suscitada en el recurso constituye una cuestión eminentemente técnica que es objeto de examen en los informes periciales aportados a autos, interesa recordar que la valoración de la prueba pericial, tal como resulta del art. 348 de la LEC está sometido a las reglas de la sana crítica en cuanto como pone de relieve las SSTS de 19 de febrero de 2019 ( ROJ: STS 576/2019) "tiene por objeto ilustrar al órgano enjuiciador sobre determinadas materias que, por la especificidad de las mismas, requieren unos conocimientos especializados de técnicos en tales materias y de los que, como norma general, carece el órgano enjuiciador, quedando atribuido a favor de Jueces y Tribunales, en cualquier caso «valorar» el expresado medio probatorio conforme a las reglas de la «sana critica»".

Asimismo dada la aportación a autos de una pluralidad de informes periciales cuyas conclusiones no son coincidentes, es facultad del tribunal acoger aquel o aquellos que ofrezcan mayor garantía en detrimento de otro, pues como declara la STS de 17 de junio de 2015 ( ROJ: STS 2572/2015) "La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo convenientemente ( SSTS 20 de abril 2012 ; 29 de mayo 2014 ), como ocurre en este caso en el que la sentencia ha hecho una valoración de los mismos y ha aceptado los que se hallan más próximos a su convicción. El apreciar en mayor medida el valor probatorio de un informe pericial frente a otros constituye una manifestación más del ejercicio de la jurisdicción y de la formulación del juicio necesario para dictar sentencia, pues frente a la disparidad de criterios periciales, es precisamente el juzgador quien, bajo el presupuesto del empleo de la sana crítica, está llamado a decidir cuál de ellos merece mayor credibilidad; y esta función, salvo supuestos muy excepcionales, que no concurren en el caso enjuiciado, es también propia de las instancias ( STS 18 de junio 2010 )".

En este sentido, un primer informe pericial, que fue aportado por la actora, unido a la declaración del perito, pone de manifiesto que la causa de las humedades de la vivienda de Dª Catalina son varias, todas ellas cuestiones de filtraciones de agua procedentes de intemperie como de concentración de aguas de lluvia. Así, existe un fallo de impermeabilización de la cubierta, e indica que: 1) los faldones de la cubierta no están impermeabilizados o el impermeabilizado muestra fallos en el encuentro entre el paramento de la medianería y el volumen de habitación (buhardilla) de la DIRECCION001, y los encuentros entre esa habitación de la DIRECCION001 y el lucernario tampoco están impermeabilizados; 2) los encuentros y faldones del lucernario de la escalera, así como elementos estructurales presenta oxidaciones y corrosiones; 3) el canalón no cumple la normativa y de instalación y la estructura está mal colocada, de forma que es ineficiente con posibilidad de embalsamamiento de aguas y peligro de rebosamiento; 4) el encuentro de la cubierta en patio en caso de tormenta el vuelo del faldón de zinc puede ser insuficiente, aunque indica que actualmente cumple su función. Asimismo, la declaración del perito pone de manifiesto que la comunidad intentó reparar el problema de las filtraciones, si bien la solución constructiva adoptada no fue adecuada, sino deficiente.

Asimismo, el informe del perito judicial nombrado a instancia de la demandada concluye que la vivienda del DIRECCION000 tiene evidentes daños en parte de sus revestimientos verticales y horizontales de sus paramentos y divisiones interiores, así como en zonas de almacenamiento, debidas a filtraciones ocasionadas por el mal estado constructivo en la zona de cubierta que sobre ella recae y en especial en la zona de encuentro de la cubierta con la medianera de la finca nº NUM000 y bajo la buhardilla de la DIRECCION001 inmediatamente superior a ella. También pone de manifiesto que el origen de los daños y lesiones está en las malas soluciones constructivas e intervenciones realizadas durante el mantenimiento y obras efectuadas sobre la cubierta y que se resolvieron en encuentros de faldones de cubierta con medianeras y paños verticales de buhardilla de la vivienda DIRECCION002 con la aplicación de pintura de clorcaucho, solución inadecuada. Por otra parte, revela el incorrecto estado constructivo de los encuentros entre faldones laterales de cubierta y paños verticales de buhardilla a medianera con finca contigua. Asimismo, expresa que el lucernario del edificio se encuentra en mal estado debido a la incorrecta aplicación sucesiva y sin eliminar las zonas dañadas de las telas asfálticas gofradas permitiendo la entrada de agua al interior del edificio y afectando por filtraciones debidas a la mala impermeabilización también en la zona de su proyección sobre la vivienda DIRECCION000. Por último, indica que la interrupción en el desarrollo del canalón ocasionará atascos y concentraciones de suciedad a interrumpir el normal tránsito de agua de lluvia recogida desde la cubierta en periodo de lluvias.

Por otra parte, el Informe de Evaluación del Edificio obrante en el expediente abierto por el Ayuntamiento es desfavorable y pone de manifiesto la existencia de filtraciones y/o goteras derivadas de la cubierta y localizadas en "cubierta crujía fachada faldón a calle y faldón a patio"; y asimismo pone de relieve que en la vivienda DIRECCION000 existen "manchas de humedad y zonas de color amarillento en el techo, parte superior de paredes y carpintería de armarios y maleteros coincidentes con zona bajo cubierta con cámara ventilada y acabado teja". Conforme a ello, el Ayuntamiento en su resolución del expediente pone de relieve -en cuanto aquí interesa- que las tejas de la cubierta y crujía de la fachada con faldón a calle están en mal estado y también revela la existencia de manifestaciones de filtraciones y/o goteras derivadas de la cubierta, crujía fachada faldón a calle y faldón a patio.

Por último, el informe de Emase, emitido a instancia de la comunidad de propietarios como consecuencia del expediente abierto por el Ayuntamiento, revela que hay una grieta en fachada a patio y en la ventana del pasillo en la entrada de la vivienda DIRECCION000 se aprecian manchas de humedad en la zona y en el dormitorio principal se observa color amarillento en techo, zona superior de paredes y carpintería de armarios y maleteros, cuya zona es coincidente con zona de bajo cubierta con cámara ventilada y acabado en teja.

Pues bien, de ambos informes periciales se desprende que la vivienda presenta humedades debidas a filtraciones ocasionadas por el mal estado constructivo en la zona de cubierta que sobre ella recae en los puntos concretos que se detallan e indican también la repercusión que tales deficiencias tiene sobre la vivienda, resultado que dichas filtraciones se deben a la existencia de los fallos de impermeabilización de dicho elemento común del edificio. Todo ello en relación con los informes de evaluación de la edificación emitido por el Ayuntamiento y también por la arquitecta contratada por la demandada para informar en el seno del expediente abierto por el Consistorio, revela en definitiva que la causa de las humedades se encuentra en la cubierta y son debidas a la deficiente ejecución de las obras realizadas en la misma, que en consecuencia debe ser reparada en los puntos concretos a que se refieren dichos informes periciales.

Por otra parte, como pone de manifiesto el informe del perito de la actora y también del perito judicial los daños en el interior de la vivienda del DIRECCION000, que tienen su origen el mal estado constructivo de la cubierta, se encuentran en recibidor, vestíbulo, pasillo y dormitorio. En concreto el perito judicial revela que tales daños se encuentran en los revestimientos de las paredes y techos, así como en zonas de almacenamiento (armarios de dormitorio), cuyas filtraciones se han traducido en manchas amarillentas, que en realidad son resultado de las filtraciones de agua que ha entrado en la vivienda desde el tejado arrastrando la suciedad que han encontrado a su paso por las cámaras resultantes bajo cubierta en zona no utilizada como vivienda de las buhardillas.

Por lo demás, según se desprende de la declaración del perito judicial, si bien la comunidad tiene proyectadas las obras de reparación requeridas por el Ayuntamiento, las mismas no se encuentran finalizadas y en cualquier caso la demandada no acredita que así sea. En consecuencia, no cabe entender que quede únicamente por acometer las reparaciones necesarias en la vivienda de la aquí apelante.

Por último, contra lo apreciado también en la sentencia apelada, el informe del perito judicial determina el coste de las obras, aunque su cálculo es aproximativo, porque, ante la ausencia de calas, durante la inspección, es posible que surjan otras necesarias. Sin embargo en todo caso habida cuenta que la obligación de la comunidad es mantener el estado del inmueble en las debidas condiciones de estanqueidad y habitabilidad, además de la seguridad, y toda vez que en el suplico de la demanda se solicita en esencia la ejecución en el edificio de las obras necesarias para reparar los daños ocasionados por las humedades, no cabe limitar la ejecución de las obras a un presupuesto determinado, debiendo la comunidad acometer no sólo las obras de reparación de los daños indicados en la vivienda de la aquí apelante, sino también de todas aquellas en la cubierta que sean necesarias para dotar el edificio de la exigible estanqueidad y la definitiva eliminación de las humedades, en los términos determinados por el perito judicial.

CUARTO. -De cuanto ha quedado expuesto resulta la estimación del recurso, lo que, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394 LEC, determina no hacer expresa imposición de las costas de ésta alzada.

Asimismo, la estimación del recurso comporta la estimación sustancial de la demanda, en cuanto no se estima el suplico de la misma en su integridad, al comprender las obras a cuya ejecución procede condenar a la demandada, junto a la reparación de los daños existentes en la vivienda de la actora como dispone la sentencia apelada, exclusivamente las necesarias en la cubierta del edificio para asegurar la estanqueidad del edificio en los términos expresados en el informe del perito judicial. En consecuencia, procede la imposición de las costas de la primera instancia a la demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación.