Sentencia Civil 201/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 8, Rec. 873/2022 de 04 de abril del 2023

PRIMERO .- Se recurre en apelación la sentencia que ha desestimado la demanda interpuesta por Segundo, propietario de la vivienda sita en el piso NUM001 de la CALLE000, núm. NUM002 de las Rozas, Raimundo, propietario de la vivienda sita en el piso NUM003 de la CALLE001, núm. 2 de las Rozas y Don Roque, propietario del piso NUM004 de la CALLE002, núm. NUM005 de Las Rozas, dirigida contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACION DIRECCION000 en que se instó la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados en la junta celebrada por la demandada el día 10 de enero de 2020, en relación al punto primero y al punto segundo del orden del día.

Conforme se describe en la demanda, según el titulo constitutivo de la demandada, está compuesta por varias edificaciones destinadas a viviendas garajes , con sus correspondientes elementos comunes, y cada edificación se divide a su vez en una comunidad independiente en lo concerniente a sus elementos comunes específicos. El número de bloques destinados a viviendas es el de diecinueve, y las áreas destinadas a aparcamiento cuatro.

Los arts. 2 y 3 de los Estatutos que se acompañan como doc. núm.2 sustancialmente establecen que los gastos ocasionados por los elementos, instalaciones y dotaciones, y servicios específicos de cada bloque o sector de garaje se satisfarán exclusivamente por los propietarios de los bloques o sector de garaje que les afecte, así como la existencia de juntas especiales por cada bloque de viviendas y sector de garajes para decidir sobre los asuntos propios de los mismos, y que no afectan a los demás propietarios del conjunto inmobiliario, convocándose exclusivamente a los propietarios del bloque o sector de garaje para la asistencias a las juntas a celebrar, entre cuyas decisiones está la de nombrar el presidente de la comunidad de bloque o sector de garaje.

A partir de la Junta de Propietarios de la demandada celebrada el día 22 de marzo de 2000, los asistentes a las juntas de Propietarios fueron los presidentes de los bloques, los presidentes de las áreas de aparcamiento y el presidente y vicepresidente de la Comunidad demandada.

El día 10 de enero de 2020 se convocó junta, siendo el punto de primero del orden el cese de la entonces administradora y el segundo punto del orden del día, la elección de una nueva administración para la comunidad demandada. A la misma no se convocaba a los presidentes de las comunidades, sino que se convocaba a todos los propietarios rompiendo con lo establecido en el Reglamento de funcionamiento de la demandada, en el que solo asisten los presidentes de las comunidades y áreas de aparcamiento, previa decisión adoptada en las respectivas comunidades.

Pues bien, la junta se celebró el día 10 de enero de 2020, con la intervención y asistencia de 115 propietarios según el acta levantada de la misma, Se impugnan los acuerdos uno y dos del orden del día, cese del administrador y designación de nuevo administrador, por ser un acuerdo que infringe el artículo 24 LPH.

La sentencia desestimó la demanda.

Centra su análisis en primer lugar en la determinación de la existencia de una sola comunidad o de una mancomunidad. Tras el examen de la prueba documental y testifical practicadas concluye " al margen de las versiones contradictorias de las personas que declararon en el acto del juicio, se debe concluir que la Comunidad De Propietarios Urbanización DIRECCION000 es una única comunidad de propietarios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 24.2.a) LPH , puesto que los estatutos y la hoja registral de la finca recogen de manera clara que se trata de un complejo inmobiliario que se constituye en una única propiedad horizontal. El hecho de que existan bloques y áreas de garaje que puedan conformar juntas especiales o que se modificara el reglamento de funcionamiento interno de la Comunidad de propietarios el 22 de febrero de 2020 no determina por sí solo que exista una mancomunidad en el sentido pretendido por los demandantes."

Y sobre la legalidad del acuerdo se razona: "la capacidad decisoria de la junta es la que viene determinada por la LPH y los estatutos de la comunidad de propietarios, no pudiendo ser modificada una norma con rango de ley, como es el artículo 17 LPH , por un acuerdo de una junta de propietarios, como pretenden los demandantes. A mayor abundamiento, el acuerdo recogido en la junta de 22 de febrero de 2000 no priva de capacidad para acudir a las juntas generales a los propietarios, sino que establece unas normas para el funcionamiento ordinario de la comunidad en orden a facilitar la toma de decisiones en junta, de forma que los presidentes de cada bloque recogían los votos de los vecinos integrantes en su bloque y con el resultado votaban en la junta general. Ello no quiere decir que los vecinos se vieran privados de los derechos que la ley les otorga

A mayor abundamiento, precisar que en la junta de propietarios de 10 de enero de 2020 estaban presentes 14 de los 19 presidentes de los bloques y 2 de los 4 presidentes de las áreas de garaje, y que votaron a favor de la destitución de la administradora, por lo que, en todo caso, el acuerdo también se habría adoptado conforme al sistema que rechazan los demandantes, argumentación que se realiza a mayor abundamiento".

Contra el pronunciamiento desestimatorio de su demanda se alza en apelación la parte actora quien aduce en su recurso que la sentencia ha incurrido en error de interpretación del derecho, y en la valoración de las pruebas practicadas. Es de subrayar, se dice, que cada comunidad de bloque tiene su presidente, su administrador, su CIF propio, y funciona como una comunidad independiente, gestionando sus asuntos propios, y por el contrario la Comunidad demandada, es decir la Mancomunidad, tiene como objeto la gestión y administración de los exteriores, es decir de todos los asuntos, excluyendo los propios de las comunidades de bloque y áreas de aparcamiento. La junta celebrada el día 22 de febrero de 2000, adoptó acuerdos firmes que no han sido impugnados sobre la modificación del reglamento de funcionamiento de la demandada, adaptando el conjunto inmobiliario al reciente art. 24 de la LPH, introducido el año anterior, aprobándosela existencia de las comunidades de propietarios de los bloques, de las áreas de aparcamiento y la mancomunidad que gestionaba los exteriores. La realidad es que desde el año 2000 hasta el año 2019, las juntas de la mancomunidad de propietarios demandada, (concepto actualizado a la definición legal), solo asistieron los presidentes de las comunidades de propietarios de bloques y de áreas de aparcamiento. Pues bien, el día 10 de enero de 2020, se celebró junta general de propietarios, en la cual la asistencia a la misma, no fueron los 19 presidentes de bloque, 4 de las áreas de aparcamiento, el presidente y vicepresidente, de la demandada, sino que se convocaron a todos los propietarios del conjunto inmobiliario. Posteriormente, el mismo presidente de la mancomunidad codemandada procedió a convocar una junta de la mancomunidad con fecha 2 de julio de 2020, a la que se convocaron única y exclusivamente, a los presidentes de las comunidades de bloques y áreas de estacionamiento.

Termina solicitando que se declare la nulidad de los acuerdos adoptados en la junta celebrada el día 10 de enero de 2020 por la infracción del art. 24 de a LPH y del reglamento de funcionamiento de la demandada.

La parte apelada se ha opuesto a la estimación del recurso.

SEGUNDO . - Dispone el artículo 18.1 LPH: " Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho."

Se aduce por la demandante como fundamento de su pretensión que los acuerdos impugnados son contrarios al artículo 24 de la LPH, disposición que regula a partir de la reforma de la LPH introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, los conjuntos inmobiliarios privados en los siguientes términos:

"1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior".

A esta coexistencia de propiedades se ha referido la sentencia del Tribunal Supremo n.º 489/2021, de 6 de julio que señala "Junto a los inmuebles en general sujetos al régimen de propiedad previsto en el artículo 396 CC y desarrollado por la LPH, existen urbanizaciones o conjuntos constructivos en los que coexisten dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela, y la de la urbanización en general, con sus servicios comunitarios, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar una integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvenir a su mantenimiento. En definitiva, se produce la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto a la constitución y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal ( SSTS de 13 noviembre de 1985; 28 enero 1995; 26 mayo 1995; 5 julio 1996 y 2 febrero 1997)".

En la misma STS 6 de julio de 2021 se analiza la doctrina jurisprudencial aplicable a los complejos inmobiliarios privados por analogía:

" 3.1. Como hemos dicho, la jurisprudencia de esta Sala Primera ha reconocido la validez de las supra comunidades, comunidades planas o de urbanizaciones, respecto de las cuales se admite la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva de cada edificio ya construido, integrado por una pluralidad de viviendas; y la comunidad sobre la propia urbanización. A los efectos de hablar de urbanización susceptible de regularse por las normas de la propiedad horizontal, no es imprescindible que se hayan edificado los terrenos, sino que basta con la acreditación de la coexistencia de diferentes unidades inmobiliarias (con independencia de que unas sean edificios, incluso a su vez divididos en régimen de propiedad horizontal, y otras meros terrenos parcelados y dispuesto para su edificación), que existan propietarios distintos y que la propiedad singular y exclusiva sobre cada uno de esos elementos lleve aparejada la participación, con arreglo a una cuota, sobre elementos comunes o, al menos, sobre elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios - artículo 24 LPH -, es decir, servicios generales destinados al mejor uso y disfrute o aprovechamiento de los privativos ( sentencia 247/2009, de 1 de abril , con cita de las anteriores de 26 de junio de 1995 y 5 de julio de 1996 ).

En esta línea, la sentencia 992/2008, de 27 de octubre , declaró:

"Basta para la calificación como complejo inmobiliario la existencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio. En la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982) se caracteriza a los complejos inmobiliarios "por la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los partícipes". Según la doctrina científica, la característica de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH es, pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios".

3.2. Consecuencia de todo lo anterior es que, existiendo una urbanización, a ella le resulta aplicable el régimen de la LPH, y a todos los propietarios de elementos en ella incluidos les vinculan las normas imperativas contenidas en la regulación especial. Como declaramos en la sentencia 247/2009, de 1 de abril , este criterio no sólo es viable a partir de la entrada en vigor de la reforma de 1999, en cuanto que en ella se establece expresamente la aplicación de la LPH a los complejos inmobiliarios privados (artículo 24 ), sino también con anterioridad.

En este sentido, la jurisprudencia de esta sala se ha manifestado reiteradamente a favor de la aplicación analógica de la LPH a complejos inmobiliarios existentes con anterioridad a la reforma realizada por la Ley 8/1999. Así, la sentencia 357/2003, de 7 de abril de 2003 declaró:

"Hasta la introducción por la Ley 8/1999 del nuevo artículo 24 LPH las urbanizaciones carecían en nuestro ordenamiento de una normativa específica y adecuada, lo que dio lugar a que este Tribunal Supremo, ya en la sentencia de 28 de mayo de 1985 , hiciera referencia a una copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la "existencia" de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal ( Sª de 20 de febrero de 1990 ), e incluso ( Sª de 16 de junio de 1995 ) ya se había declarado la posible existencia de un régimen de facto "sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros"". Y Consolidando esta línea jurisprudencial, favorable a la aplicación analógica de la LPH a las urbanizaciones, aún antes de entrar en vigor la reforma de 1999, la más reciente Sentencia de 27 de octubre de 2008, recurso 2690/2003 , haciéndose eco de lo señalado en el mismo sentido por las anteriores de esta Sala de 18 de abril de 1988, 13 de marzo de 1989, 23 de septiembre de 1991, 26 de junio de 1995, 5 de julio de 1996, 7 de abril de 2003 y 15 de abril de 2004, refrenda la aplicación del régimen de propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios "como forma de comunidad yuxtapuesta a la que integran los propietarios de cada uno de los inmuebles, hoy sancionada por el artículo 24 LPH "

Sobre los complejos inmobiliarios de facto anteriores a la reforma de 1999 el Tribunal Supremo en su sentencia nº 594/2021, de 13 de septiembre, dijo: "Esta sala ha admitido también la existencia de propiedades horizontales de facto, incluso en casos de falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad horizontal. Como afirmamos en la sentencia de 28 de mayo de 2009 , que cita otras anteriores como las de 7 abril 2003 y 17 julio 2006 , y que reproduce la más reciente 489/2021, de 6 de julio :

"[...] la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción que le dio la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil , no lo hubiesen otorgado".

La jurisprudencia se ha manifestado también reiteradamente a favor de la aplicación analógica de la LPH a complejos inmobiliarios existentes con anterioridad a la reforma realizada por la Ley 8/1999 ( sentencias 357/2003, de 7 de abril y 489/2021, de 6 de julio )".

En el mismo sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo nº 33/2020, de 21 de enero: "Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación. Ello no es predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones. Si se ha dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no podría sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la indivisión. Tampoco sería procedente respecto de otros terrenos puestos al servicio del conjunto, por ejemplo, para instalaciones recreativas o deportivas, como ocurre en el presente caso. Los terrenos, en principio segregables del conjunto, pero destinados a instalaciones de uso común, constituyen en realidad elementos comunes accidentales o por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios y que en principio pueden quedar desafectados para de esa utilización conjunta, pero siempre conforme a las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad".

Con relación a esta aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal, aun cuando no se ha otorgado un título constitutivo, el art 24.4 de la LPH señala "A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior".

Pues bien expuesta la legislación aplicable así como la doctrina jurisprudencial pertinente se aborda la cuestión nuclear de la litis que tal como se hizo ver en la sentencia apelada, consiste precisamente en determinar si nos encontramos ante una comunidad ordinaria sometida a la regulación de la LPH en cuanto a los órganos de gobierno y las mayorías que se exigen para la adopción de acuerdos que se rigen por lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal con carácter general o bien ante un complejo inmobiliario al que resulta de aplicación el artículo 24 LPH , que es el precepto en cuya infracción se funda la petición de nulidad de los acuerdos conforme al artículo 18.1 a) LPH .

Pues bien, no es controvertido que tras la entrada en vigor de la Ley 8/1999 que introduce el artículo 24 LPH, la comunidad no adaptó su título constitutivo conforme las previsiones del propio artículo por lo que no existe una constitución formal de complejo inmobiliario como agrupación de comunidades. Ello no es obstáculo, conforme a lo expuesto para que resulten de aplicación las previsiones del articulo 24.3 LPH, que es lo aquí relevante, en cuanto a la celebración de Junta del complejo y quién deben ser los convocados, los propietarios o los presidentes de los bloques. En efecto, la doctrina jurisprudencial -y el propio legislador en el artículo 24.4 LPH- ha previsto la aplicación del artículo 24 a las llamadas complejos inmobiliarios de hecho existentes antes de la entrada en vigor de la reforma, como es el del caso.

Por tanto, para dirimir el recurso ha de examinarse si resulta aquí aplicable el artículo 24 LPH que es el precepto en cuya infracción se funda la demanda y de ser así, si se ha infringido este precepto cuando se ha convocado a todos los propietarios -y no solo a los presidentes de los bloques y áreas garaje- a la junta de 10 de enero de 2020.

Antes de proseguir con el análisis de la cuestión en los términos enunciados es preciso señalar que la demanda también se ha sustentado en la infracción del reglamento de funcionamiento de la demandada, en los términos que fueron acordados por acuerdo adoptado en junta de 22 de marzo de 2000 sobre asistencia a las juntas de Propietarios de presidentes de los bloques, y de las áreas de aparcamiento. La cobertura legal del denominado reglamento de funcionamiento se encuentra en el artículo 6 LPH según el cual " Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración." Ahora bien, tal como se regula la nulidad de acuerdos en el artículo 18 de la LPH solo la infracción de la ley y de los estatutos (cuya reforma requiere, por otra parte, unanimidad) puede fundar la nulidad de los mismos.

Queda ,pues, ceñida la cuestión a determinar si resulta a la comunidad demandada de aplicación el artículo 24 de la LPH. Para ello hay que determinar si se da aquí el sustrato fáctico para poder considerar a la comunidad como complejo inmobiliario privado. Al respecto el propio artículo 24 LPH determina los requisitos precisos para ello: a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

La jurisprudencia conforme se ha transcrito ha perfilado cuándo nos encontramos ante un complejo inmobiliario y así ha dicho :que se precisa que " existan propietarios distintos y que la propiedad singular y exclusiva sobre cada uno de esos elementos lleve aparejada la participación, con arreglo a una cuota, sobre elementos comunes o, al menos, sobre elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios - artículo 24 LPH -, es decir, servicios generales destinados al mejor uso y disfrute o aprovechamiento de los privativos" ( sentencia 489/2021 de 6 de julio con cita de las STS 247/2009, de 1 de abril ) . Y también, " Basta para la calificación como complejo inmobiliario la existencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio. En la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982) se caracteriza a los complejos inmobiliarios "por la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los partícipes". Según la doctrina científica, la característica de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH es, pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios". ( STS de 992/2008, de 27 de octubre citada por STS 489/2021 de 6 de julio).

De ello se sigue que para que estemos ante el sustrato fáctico del complejo inmobiliario se requiere la existencia de una propiedad horizontal sobre un inmueble a la que se suma otra propiedad sobre al menos otro inmueble y que estas propiedades separadas sean a su vez copropietarias en un sentido amplio de otra serie de elementos comunes, viales, instalaciones...

Pues bien, ciertamente conforme al título de constitución de la comunidad demandada no existen constituidas comunidades separadas de cada bloque ni de las áreas de garaje, siendo tal como se hace constar expresamente en el título aportado con la demanda, que se encuentra constituida como una única comunidad. Ahora bien, pese a que no existen formalmente constituidas varias comunidades en régimen de propiedad horizontal que a su vez disfruten de elementos comunes a todas ellas , sí se da la horizontalidad de hecho a que se refiere el artículo 2 LPH en cada uno de los bloquee y áreas de garaje , como se sigue además de la propia previsión del artículo 3 de los estatutos de la comunidad que reza : "Además de la junta de todos los propietarios existirán Juntas especiales por cada bloque de viviendas y sector de garaje para decidir sobre las cuestiones que afecten solo a los elementos instalaciones y dotaciones y servicios exclusivos de esos bloques o sector de garaje. A estas juntas se convocará únicamente a los propietarios afectados". Debe temerse en cuenta que tanto el concepto de propiedad horizontal como el de complejo inmobiliario son conceptos eminentemente materiales y no formales según se sigue de los artículos 2 y 24.4 LPH. Como se ha dicho en la STS 357/2003 de 7 abril 2003 , con mención de las de 28 mayo 1985, 20 febrero 1990 y 16 junio 1995, con referencia a un conjunto residencial y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por la Ley 8/1999, de 6 de abril , de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, es posible la existencia de un régimen de facto "sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros". De todo ello se sigue que en este caso deba entenderse que estamos ante un complejo inmobiliario privado.

Ello nos lleva a la previsión del artículo 24.4 LPH al no haberse constituido formalmente el complejo tras la reforma de 1999 conforme a alguna de las formas previstas en el artículo 24.2 LPH tal como establecía la disposición final única de dicha reforma. En este sentido hay que estar a lo acordado por la propia comunidad y supletoriamente por la previsión del artículo 23.3 LPH en cuanto a la junta de la agrupación de comunidades a la que deben ser convocados los presidentes .En lo que respecta a lo acordado por la comunidad es preciso examinar el acuerdo de junta de 22 de marzo 2000, acuerdo no impugnado, en que se acordó que a las juntas generales de la urbanización fueran convocados los presidentes quienes en nombre de los propietarios adoptarían los acuerdos siempre que " no supongan derramas económicas , se encuentren los gastos comprendidos dentro de los gastos ordinarios y/o afecten a mantenimientos y mejoras", tal como consta en el punto uno del orden del día de la citada junta , acta aportada a los autos. De tal acuerdo se sigue que solo en el caso de "derramas económicas" se adopta un régimen específico que se detalla en el propio reglamento interno. Ciertamente el cese y nombramiento de administrador -que es el contenido de los acuerdos impugnados- no pueden incluirse en el ámbito de acuerdos que supongan "derramas económicas" y sí en todo caso gastos ordinarios ; además de que ,de no considerarse incluido en la previsión de la propia comunidad los acuerdos relativos a nombramiento y cese de los órganos directivos de la comunidad general , resultan de aplicación por su carácter subsidiario las previsiones del artículo 24.3 LPH que se concretan en que la composición de la Junta será por los Presidentes de las Comunidades integradas en la agrupación, la exigencia de la obtención de las mayorías cualificadas exigidas en cada caso, en cada una de las juntas de propietarios que integran la agrupación, la exención de la aplicación del art. 9 LPH sobre el fondo de reserva, y la limitación de la competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente a " los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes". De esta manera, al convocarse a los propietarios y no a los presidentes a la Junta del día 10 de enero de 2020 , tal como sostiene la apelante la comunidad habría infringido el articulo 24 LPH, con la consecuencia de la nulidad de los acuerdos. No puede coincidirse con la apreciación de la sentencia sobre que los presidentes de los bloque y áreas de garaje -convocados como propietarios- votaron en definitiva mayoritariamente a favor de los acuerdos impugnados, pues el defecto que vicia de nulidad los acuerdos reside en la propia convocatoria. Como recalca la SAP de Madrid secc. 20ª de 7 de julio de 2022 rec. 695/2021 "La participación de los propietarios en la diferentes Juntas celebradas, no les atribuye la condición de miembros de la Junta de la Mancomunidad, en cuanto su composición viene determinada por ley y se atribuye a los Presidentes de las diferentes comunidades, por lo que la convocatoria a los propietarios individualmente o la participación de éstos en las Juntas, no exime de la obligación hacerlo a los presidentes de las diferentes comunidades".

De todo ello se sigue que la demanda debió ser estimada por ser contrarios los acuerdos impugnados al artículo 24 LPH. El recurso resulta ,en suma, estimado .

TERCERO . - Costas.

Estimada la demanda, las costas de primera instancia se imponen a la parte demandada por aplicación del artículo 394.1 LEC. La estimación del recurso conlleva la no imposición de costas de la alzada en aplicación del artículo 398 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación