Sentencia Civil 136/2021 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 19, Rec. 459/2020 de 06 de mayo del 2021

PRIMERO.- Objeto de la demanda. La Sentencia de instancia.

Se deduce demanda por la comunera titular del piso NUM001 del edificio que conforma la Comunidad de Propietarios demandada frente a ésta en solicitud de declaración de nulidad de acuerdo adoptado en Junta General Extraordinaria de fecha 8 de noviembre de 2018, así como en la Junta de Propietarios de fecha 24 de mayo de 2019, señalado en su apartado 4º, relativo el primero a "Calefacción y agua central. Coeficientes. Adaptación a lo previsto en los estatutos de la comunidad y en la Directiva Europea. Decisiones a tomar. Propuesta de D. Ildefonso de suprimir la calefacción central", y el segundo a "Presentación de propuesta de coeficientes para recuperar acuerdos de consumo de calefacción en pasadas juntas. Convalidación y adopción de acuerdos de junta de 1998 de coeficientes de calefacción en las oficinas. Regularización de las cuotas pagadas. acuerdos a tomar." Señala la accionante que, en lo concerniente al acuerdo de la Junta de fecha 8 de noviembre de 2018, tras un intenso debate, se sometió a votación la exoneración del gasto de gasoil de los propietarios que no tenían radiadores, votando a favor NUM002 y NUM001, sin que se alcanzara la unanimidad establecida por la LPH. En el caso del acuerdo de la Junta de 24 de mayo de 2019, se acordó por todos los propietarios la aplicación de los coeficientes que se habían enviado en las cuentas, y que se habían aplicado en el ejercicio 2018 para el reparto del resultado, y calculo del presupuesto de 2019, y convalidar la situación de consumo de calefacción según los acuerdos tomados en la junta de 1998. Este acuerdo sería de aplicación mientras que Aeromarine & E. Internacional fuera propietario de las oficinas de la Comunidad. Se reseñaba que tomó la palabra la demandante Dª Camila para mostrar su disconformidad en que no se aplicara esta misma regla a otros propietarios en la misma situación, de no consumo de calefacción. Sostiene la demandante que los acuerdos que se transcribían, y que recogían las Actas unidas como documentos nº 2 y 3 de la demanda eran contrarios al artículo 5 de los Estatutos de la Comunidad, Estatutos que presentaba como documento nº 4 de su escrito inicial, y contrarios a la Constitución española por dispensar un trato diferente a dos vecinos en la misma situación, exonerando del pago a un propietario que no consumía calefacción y manteniéndolo respecto de la actora.

La Sentencia de instancia, que reproduce el contenido de las Actas comunitarias de fechas 8 de noviembre de 2018 y de 24 de mayo de 2019 en cuanto al debate y votación de los acuerdos impugnados, tras rechazar la excepción de prescripción invocada por la Comunidad demandada en su escrito de contestación a la demanda, niega, conforme al artículo 18.2 LPH, la capacidad de la demandante para impugnar el acuerdo de la Junta de fecha 8 de noviembre de 2018, al haber votado a favor del mismo y no realizar ninguna manifestación o intención de impugnación del Acuerdo adoptado. De la misma forma, estima la Juzgadora de instancia que en el supuesto del acuerdo de la Junta de mayo de 2019, si bien la actora manifestó su disconformidad, no hizo mención de su intención de impugnarlo judicialmente, careciendo en su consecuencia de capacidad para la impugnación.

No obstante apreciar la Sentencia apelada la falta de legitimación de la demandante para la impugnación judicial de acuerdos, entra a valorar la afirmada contravención estatutaria, que excluye, señalando la imposibilidad de disfrute por objetiva inexistencia de condiciones igualitarias con pisos y estudios, ya que el local bajo rasante no gozaba de la instalación de calefacción comunitaria, en tanto que en el caso de la vivienda propiedad de la actora no había nada en la causa que evidenciara que careció desde el principio, o al menos desde su adquisición en 1998, de instalación de calefacción centralizada. Añadía la Sentencia que tampoco podía pretenderse igualdad por la demandante por la vía de los hechos de la supresión unilateral de la red centralizada de su vivienda, al no haberse dado los requisitos fijados en el artículo 9 de los Estatutos, de la aprobación por la Comunidad de Propietarios y con la obtención de las mayorías correspondientes.

SEGUNDO.- Recurso de apelación formulado por la Comunidad de Propietarios demandada

En su escrito de recurso de apelación, la actora impugna en primer lugar la conclusión valorativa que efectúa la Juzgadora de instancia en cuanto que no resultaría aplicable la teoría de los actos propios que recoge la Sentencia a fin de considerar que la comunera hubiera prestado conformidad con las dos Actas impugnadas, al haber mostrado en ambos casos su disconformidad, que no solo su voto negativo. Alega la apelante que en la Junta General de 8 de noviembre de 2018 votó, no a favor del acuerdo, sino lo contrario, al votar que se exonerara de soportar gastos por calefacción. En el caso del acuerdo de 24 de mayo de 2019 no solo votó negativamente, sino que expresó su disconformidad, que debía ser interpretada en un sentido amplio, dentro de lo que la Ley define como "salvar el voto".

Como segundo motivo del recurso se impugna asimismo la valoración que hace la Sentencia al afirmar no ser equiparable la situación de la vivienda de la actora a la del local bajo rasante, por lo que no debía seguirse su mismo régimen económico, resolviendo en aplicación del artículo 9 de los Estatutos, y no del artículo 5 invocado en demanda, que establece que ningún propietario puede verse obligado a soportar el coste de ningún suministro que no disponga o consuma. Estima la apelante que lo expuesto conculcaría además lo dispuesto en la Directiva 2018/2002 CEE según el cual es obligatorio individualizar el coste de los servicios centrales, entre otros, de calefacción según su consumo, y conculcaría el principio básico de igualdad jurídica ante la Ley.

TERCERO.- Resolución de la Sala

Artículo 18.2 de la ley de Propiedad Horizontal . Legitimación para la impugnación de acuerdos comunitarios.

La revisión de las actuaciones en cuanto a este primer motivo del recurso de apelación obliga a valorar exclusivamente el contenido de las Actas de las Juntas Generales Extraordinarias de la Comunidad celebradas los días 8 de noviembre de 2018 y 24 de mayo de 2019, documentos nº 2 y 3 de la demanda, dado que en el supuesto enjuiciado el alcance de lo debatido y votado en tales juntas no es ratificado a través de pruebas de interrogatorio o testificales, al quedar circunscrita la prueba admitida en fase probatoria de Audiencia Previa de juicio del artículo 414 LEC a la prueba documental admitida en dicha vista.

Es jurisprudencia reiterada la que atribuye al Acta de Junta de Propietarios no un carácter esencial o constitutivo, sino un valor ad probationem para que los propietarios ausentes, los presentes o representados, que votaron en la junta en contra del acuerdo o se abstuvieron, salvando su voto, si luego proceden a su impugnación puedan acreditar el cumplimiento o incumplimiento de los requisitos legales para la adopción de los acuerdos. La existencia de defectos en la redacción de las actas, por no ajustarse con rigor a los requisitos formales que establece el artículo 19 de la ley de propiedad horizontal, no determina por ello sin más la nulidad de todos los acuerdos de la junta de propietarios, si en la redacción de cuya acta se incurren en defectos formales y no se respetan o cumplen todos los requisitos de dicho precepto. Es más, la falta de redacción del acuerdo, esto es la ausencia de acta, no afecta en absoluto a su existencia y eficacia, sino a la acreditación del mismo en juicio y fuera de él. Esta naturaleza meramente formal de las actas, que no tienen carácter ad solemnitatem, impide confundir el concepto de "acuerdo comunitario ", con "acta de la Junta" ( SAP Madrid de 14 de noviembre de 2017) siendo lo esencial la expresión de la voluntad de la Junta cono órgano de gobierno colegiado de la Comunidad de Propietarios, con independencia de la forma en que se deja constancia escrita de lo acontecido en Junta.

La Sentencia de Instancia, tras referir ampliamente el contenido de la Sentencia núm.242/2013 de 10 de mayo del Tribunal Supremo, que interpreta la expresión "hubiese salvado su voto" del artículo 18.2 LPH en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene, considera que la parte actora votó a favor del acuerdo de la Junta de 8 de noviembre de 2018, al establecerse literalmente en el Acta de dicha Junta "Tras un intenso debate, se somete a votación la exoneración del gasto de gasoil de los propietarios que no tengan radiadores. Votan a favor NUM002 y NUM001. No se alcanza la unanimidad establecida por la LPH". Estima sin embargo la Sala, que el voto de la demandante, titular del NUM001, al pretender la exoneración de soportar gastos por calefacción, es contrario al acuerdo mayoritario que rechaza dicha petición, estando por lo tanto legitimada la comunera para impugnar el contenido de tal acuerdo, que no es votado favorablemente por la impugnante al manifestar la propietaria su disconformidad con el mantenimiento del sistema de contribución de gastos de calefacción, mantenimiento que obliga a valorar si el acuerdo comunitario puede calificarse como arbitrario o contrario a los estatutos de la Comunidad, que constituye el segundo motivo de apelación de la Sentencia.

Distinta conclusión cabe extraer respecto a la legitimación de la actora para impugnar judicialmente el acuerdo de Junta de fecha 24 de mayo de 2019. En este caso, el contenido del Acta refleja en relación al debate que tuvo lugar sobre la presentación de propuesta de coeficientes para recuperar acuerdos de consumo de calefacción en pasadas juntas, que todos los propietarios votan a favor de la aplicación de coeficientes que se habían enviado en las cuentas, y que se habían aplicado en el ejercicio 2018 para el reparto del resultado y cálculo del presupuesto de 2019, convalidando la situación de consumo de calefacción según los acuerdos tomados en la junta de 1998. La posterior manifestación de disconformidad que recoge el Acta, al denunciar la actora una diferencia de trato por no consumo de calefacción por parte de aquélla, que constituye el argumento de fondo de la impugnación judicial pretendida al equiparar la accionante su caso con el del local bajo rasante que sí había sido considerado por la Comunidad (local que no gozaba de calefacción comunitaria), no va referida al acuerdo adoptado con la conformidad de la demandante, sino que supone reiterar una solicitud de exoneración a la aplicación de los coeficientes que correspondían a la actora, que ésta había votado favorablemente, de lo que resulta la falta de capacidad para impugnar válidamente el acuerdo.

Vulneración de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios

Trato discriminatorio de la comunera.

El análisis de este segundo motivo del recurso de apelación va referido, según lo expuesto, a la necesidad de valorar si el acuerdo adoptado en Junta de fecha 8 de noviembre de 2018, suponía una infracción de los Estatutos comunitarios, en particular, del artículo 5 ( único precepto estatutario que se cita en el escrito de demanda en relación al artículo 18 LPH, añadiéndose en el recurso la cita del Decreto 2018/2002 CEE sobre la obligación de individualización del coste de servicios centrales ).

La Sentencia apelada, pese a negar legitimación activa a la demandante por aplicación del artículo 18.2 LPH, viene a resolver acertadamente la cuestión planteada, al entrar a valorar la diferente situación existente en el caso del local bajo rasante respecto a la propiedad de la actora, y señalar que originariamente el local no gozaba de calefacción comunitaria, constituyendo un supuesto objetivo de imposibilidad de disfrute por objetiva inexistencia de condiciones igualitarias con pisos y estudios, en tanto que en el supuesto de la vivienda de la demandante no se ofrece prueba alguna que evidenciara que dicho inmueble careció desde el principio, o al menos desde su adquisición en 1998, de instalación de calefacción centralizada. La Junta de Propietarios de fecha 8 de noviembre de 2018, al tratar bajo el punto 4º del Orden del Día la cuestión relativa al pago individualizado de los servicios, entre ellos, el de calefacción, pone de manifiesto la falta de solicitud de autorización por parte de los propietarios de la vivienda NUM002 y NUM001, que finalmente votan a favor de la exoneración del gasto de gasoil, para la retirada de los radiadores de sus viviendas. En su consecuencia, la pretendida diferencia de trato que invoca la apelante por no consumo, es rechazada en la instancia dada la existencia de posibilidad originaria e igualitaria con el resto de las viviendas del disfrute de la red centralizada que daría lugar a un cierto consumo.

Aunque la apelante considera que la alusión que hace la Sentencia impugnada al artículo 9 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios resulta extraña a la cuestión sobre diferencia de trato o trato discriminatorio en relación a la decisión comunitaria de eximir al propietario de los locales bajo rasante de la contribución al coste del gasóleo ( tal y como figura en Acta, D. Jose Luis, dueño de las oficinas, explica que en origen no tenían radiadores ni tuberías de calefacción, que posteriormente instaló calefacción en sus oficinas, pero que al no coincidir los horarios de encendido con su negocio solicitó en la Junta General con fecha 9/3/2007 y obtuvo la aprobación por unanimidad para desengancharse y volver a la situación inicial de los inmuebles ), tal precepto estatutario remite expresamente al consentimiento obtenido por mayoría en Junta de Copropietarios respecto al aumento o disminución del número de radiadores o de los elementos de los mismos, y a la aceptación por el interesado de la mayor participación en el gasto del servicio a determinar en la Junta, así como la autorización de la Junta para variar la situación de los radiadores. Por otra parte, tal y como advierte la Comunidad de Propietarios al oponerse al recurso de apelación, el artículo 5 de los Estatutos dispone como norma general que los gastos y servicios habrán de ser costeados por los comuneros en proporción a sus respectivas cuotas, y que tan sólo de manera excepcional, aquellos gastos o servicios de que no pueda beneficiarse una vivienda, serán costados por aquéllas que sí se beneficien de ellos.

A partir del hecho, no desvirtuado por medio de prueba pericial o técnica, de contar la vivienda de la actora en su origen con red centralizada de calefacción, es obligada la conclusión que expone la Sentencia de instancia desestimatoria de las pretensiones actuadas en demanda, si bien por las razones de fondo que enuncia la propia Resolución impugnada, que se dan por reproducidas, al establecer que ni los acuerdos son contrarios a los Estatutos ni la situación de la vivienda ático de la actora es equiparable a la del local bajo rasante, por lo que no debe seguir su mismo régimen económico en tanto que la Junta de Copropietarios, con las mayoría requeridas, no decida que así deba ser. Esta conclusión responde a la necesidad de incluir en futuras Juntas y someter a la consideración de la Junta de Propietarios el hecho, no demostrado, de haber la accionante satisfecho en su momento cantidades por calefacción privativa, por carecer de calefacción centralizada, en orden a establecer, ante un eventual acuerdo denegatorio de la petición de exoneración de gastos de gasoil por no contar con radiadores, la consecuencia sobre infracción estatuaria o de discriminación respecto de otros comuneros que se afirmaba en demanda, lo que obliga a desestimar el recurso formulado.

CUARTO.- En su consecuencia, y desestimado el recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a la parte demandante-apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.