Sentencia Civil 357/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 10, Rec. 1197/2022 de 06 de junio del 2023

PRIMERO.- Por la representación procesal de Doña Maribel y Don Cosme se formula demanda contra LALZADA HOME S.L. ejercitando acción de responsabilidad contractual conforme a lo dispuesto en los artículos 1.101, 1.124 y 1.258 del Código Civil por incumplimiento contractual de la demandada y en exigencia de la reparación de los daños provenientes del defectuoso cumplimiento del contrato de compraventa del chalet unifamiliar situado en la CALLE000 número NUM000 de Boadilla del Monte y, además, la acción de responsabilidad conforme al artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 de 5 de noviembre respecto de los daños materiales causados en el edificio. Solicitaban en la demanda, que posteriormente fue ampliada que se dictase sentencia por la que se declare el incumplimiento de LALZADA HOME S.L. y, en consecuencia, se le condene a pagar a los demandantes el importe de las reparaciones necesarias para corregir las deficiencias sumando el total de lo reclamado la cantidad de 132.372,95 euros.

La parte demandada LALZADA HOME S.L. se opone a la demanda deducida de adverso indicando que la promoción realizada se trataba de dos únicas viviendas unifamiliares en parcela independiente, que comercializó una vez finalizada su construcción y que los actores estuvieron más de seis meses viviendo en la misma como arrendatarios y posteriormente la adquirieron, conociendo la misma con anterioridad y haciendo uso de todas sus instalaciones y espacios, no habiendo manifestado durante ese tiempo ninguna irregularidad, no comprando una vivienda sobre plano ni en construcción sino una vivienda ya finalizada y usada por ellos, como "cuerpo cierto y conocido" y habiendo renunciado expresamente a reclamar o ejercitar acción alguna contra la demandada sobre el estado, conservación o vicios ocultos de la finca según consta en la cláusula tercera del contrato. Así mismo formuló demanda reconvencional ejercitando acción de reclamación de cantidad por importe de 1.640,29 euros que se correspondía con la parte prorrateada del IBI del año 2019 que según el contrato de compraventa correspondía abonar a los compradores

Los actores reconvenidos se opusieron a la reclamación de cantidad alegando que nunca fueron informados por parte de la demandada de que adeudasen la cantidad reclamada y que LALZADA HOME S.L. no puede reclamar el cumplimiento de su obligación de pago del IBI cuando ella ha incumplido de manera grave las obligaciones que le corresponden como promotora, constructora y vendedora de la finca.

El 26 de enero de 2022 se dicta sentencia por la Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Móstoles estimando parcialmente la demanda y condenando a la demandada a abonar a los actores la cantidad de 6.379,98 euros. Cantidad que supone el coste de las reparaciones necesarias de las patologías apreciadas en la vivienda - tras examinar cada una de las alegadas por la actora en base a las que formula la reclamación - al haberse producido daños en la misma por un defecto de construcción, suponiendo tales patologías un defectuoso cumplimiento del contrato de compraventa en su día suscrito al hacer la vivienda impropia para el fin al que se la destina. Así mismo estima la demanda reconvencional y condena a los demandantes a abonar solidariamente a la vendedora la cantidad que ésta había reclamado en concepto de IBI. Todo ello sin imponer las costas de la demanda e imponiendo las costas de la demanda reconvencional a la parte actora.

Por la representación de Doña Maribel y don Cosme se formula recurso de apelación contra la sentencia. Se fundamenta dicha pretensión en la base impugnativa expuesta en el escrito de interposición del recurso de apelación, redactado conforme al art. 458 de la LEC y siendo el objeto del recurso a la vista del contenido de los escritos rectores, de la prueba practicada y la sentencia dictada por el Juzgado "a quo" el error en la valoración de la prueba sobre el objeto de la compraventa y del informe pericial que presentó con la demanda. Concluye su escrito rector solicitando se dicte en su día resolución mediante la que, revocando parcialmente la sentencia n.º 68/2022, de 26 de enero, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Móstoles, estime íntegramente la demanda y el recurso de apelación interpuesto por doña Maribel y don Cosme, con expresa imposición de costas a la parte demandada.

LALZADA HOME S.L. se opone al recurso de apelación deducido de contrario e impugna la sentencia, solicitando se desestime el recurso de apelación y se revoque la sentencia ante la inexistencia de vicio constructivo debiendo ser absuelta de cualquier responsabilidad derivada de la compraventa.

SEGUNDO.- En primer lugar debe indicarse que en el presente procedimiento los demandantes adquirieron a la demandada el chalet unifamiliar situado en la CALLE000 número NUM000 de Boadilla del Monte por contrato de compraventa elevado a público el día 11 de abril de 2019, tras ejercitar la opción de compra que habían pactado en un previo contrato de arrendamiento con opción de compra concertado por ambas partes el 4 de septiembre de 2018 y tras el cual habían vivido en la finca en cuestión. Los demandantes presentan la demanda el 18 de junio de 2020 ejercitando acción de cumplimiento del contrato de compraventa al amparo de los artículos 1.101, 1, 124 y 1.258 del C.C. y acción de responsabilidad conforme al artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 de 5 de noviembre respecto de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a los elementos constructivos, o a las instalaciones y ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del edificio, esto es, salubridad y estanqueidad, tratamiento de residuos, aislamiento térmico y acústico y en general los aspectos que permiten un uso satisfactorio del edificio ( artículo 17, apartado 1 b) en relación con el artículo 3.1 c) de la LOE), solicitando una indemnización para reparar los daños que presenta la finca.

Alegaba la demandada en su contestación y vuelve a reiterarlo en la impugnación del recurso que los demandantes adquirieron la vivienda como cuerpo cierto y conocido según consta en el contrato de compraventa. Y no cabe olvidar que la compraventa a precio alzado o como "cuerpo cierto" se encuentra regulada en el art. 1.471 del CC . En relación con esta modalidad de compraventa, el citado precepto dispone lo siguiente:

" En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.

Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio, pero si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló".

Como puede deducirse del mencionado artículo, en estos supuestos no tiene importancia la cabida del inmueble. Así, en la compraventa como "cuerpo cierto", una discrepancia de cabida, con independencia de que sea positiva o negativa, no tiene ningún efecto sobre la obligación de pago del comprador.

La compraventa como "cuerpo cierto" es aquella en la que el precio no se calcula en función de la expresión de su cabida, ni en razón de un precio por unidad de medida o número, sino por la suma global pactada. Esto supone que el bien inmueble objeto de compraventa viene delimitado por su descripción en el contrato o en la escritura pública, con independencia de su superficie real, pues el precio no viene concretado por metro cuadrado. Así pues, la cabida del inmueble no se establece como un elemento que haya sido tenido en cuenta por las partes contratantes para formar su voluntad contractual, resultando irrelevante, pues, su mención en el contrato. En este mismo sentido se pronuncia el Tribunal Supremo en su Sentencia nº 785/2009, de 24 de noviembre de 2009, citando otras muchas resoluciones, en relación con la compraventa como "cuerpo cierto": "En el caso de venta como "cuerpo cierto", con precisión de los linderos de la finca, son estos los que fijan la extensión que ha de ser entregada al comprador aun en el supuesto de que se hubiera designado en el contrato su cabida y resultare una cabida mayor o menor de la mencionada, supuestos en los que, como dice la sentencia de esta Sala de 18 mayo 1982, seguida por la de 5 mayo 2008, "como reconoce la doctrina científica, la venta en cuanto a la superficie vendida ofrece un cierto aire aleatorio, estando en estos casos determinada la fisonomía del inmueble vendido, como declaró la sentencia de 12 marzo 1948, por su naturaleza y por el enclavamiento geográfico que marcan sus linderos". La Sentencia de 31 enero 2001 afirma que "la venta a cuerpo cierto requiere que el precio no se haya pactado por unidad de medida, y estipulándose un precio sin referencia a este dato, sino de forma alzada, ninguna trascendencia tiene para su calificación como tal venta el que se haga mención de la extensión del objeto comprado". Ello se ha de poner en relación con la postura mantenida por la generalidad de la doctrina científica en el sentido de considerar que, partiendo de la claridad de la disposición contenida en el párrafo primero del artículo 1.471 en el sentido de que en la venta a precio alzado no tendrá lugar el aumento o disminución del precio aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato, no existe verdadera contradicción con lo señalado en el párrafo segundo, que prevé la venta de cuerpo cierto con designación añadida de cabida o número, supuesto en el cual, si la cabida real es mayor que la expresada en el contrato, el vendedor está obligado a entregar "todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos", y si no pudiere entregar la totalidad del terreno comprendido en los linderos determinados en el contrato -así, por ejemplo, cuando exista un enclave propiedad de tercero- "sufrirá una disminución en el precio proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló"".

La vendedora no puede exonerarse de toda responsabilidad contractual por el empleo de la expresión "cuerpo cierto", pues como se ha dicho la expresión de "cuerpo cierto" tan solo hace referencia a la cabida del inmueble. Por ello, el vendedor puede exonerarse de responsabilidad por el uso de la expresión "cuerpo cierto" solo en aquellos casos en los que el inmueble resulte de mayor o menor cabida que la expresada en el contrato. En estos supuestos, no se producirá ningún aumento ni disminución en el precio. Por su parte, el comprador sí tiene la posibilidad de reclamar al vendedor por vicios ocultos en el inmueble, así como por incumplimiento contractual en caso de entrega de cosa distinta a la pactada, o con defectos de construcción, que es lo que ha acontecido en el presente procedimiento vistas las acciones reclamadas por los demandantes. El término "cuerpo cierto" no afecta a la posibilidad de ejercitar la acción por incumplimiento o cumplimiento defectuoso contractual ex art. 1.124 del CC. Esta facultad resolutoria permitirá al comprador resolver el contrato en caso de que se esté en presencia de cosa distinta o "aliud pro alio", y no ante una discrepancia en la cabida del inmueble. Tampoco dicha expresión afecta a la posibilidad de indemnización prevista en el art. 1.101 del CC. Así pues, el que incumpla las obligaciones dispuestas en el contrato de compraventa quedará sujeto a la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual.

Efectivamente los demandantes y la demandada reconviniente pactaron en la cláusula tercera del contrato que .. "renuncia expresamente a cualquier acción reclamatoria o indemnizatoria frente a la vendedora por el estado de uso o conservación de la finca, vicios ocultos o aparentes." Sin embargo se ejercita una acción de cumplimiento de contrato respecto de una vivienda que según la demanda, presentaba unos importantes defectos constructivos, lo que se ha negado en sentencia tras el examen pormenorizado de los defectos que se invocan en demanda frente a quien fue promotora, constructora y vendedora de la finca, dado lugar a una indemnización para reparar los defectos de construcción que se han considerado acreditados.

TERCERO.- Así mismo ha de indicarse respecto de la errónea valoración de la prueba que se argumenta como motivo fundamental del recurso de apelación , que es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en la instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con lo solicitado por el recurrente.

La sentencia del Tribunal Constitucional de 18 septiembreJurisprudencia citadaSTC, Sala Segunda, 18-09-2000 ( STC 212/2000) de 2000, afirma lo siguiente: "Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')...". En este mismo sentido se pronuncia en la sentencia de 29 de noviembre de 2005.

La sentencia apelada ha examinado de forma pormenorizada las patologías que se han tenido en consideración por los demandantes para formular la demanda y considerando que las mismas suponían una cuestión técnica la misma debía resolverse atendiendo a los dictámenes de los peritos que constan unidos a los autos.

Pues bien a la vista de la documental aportada, los informes periciales de las partes, las explicaciones de los peritos tanto de la actora como de la demandada y las manifestaciones de los testigos peritos y una vez visualizada la grabación del juicio, la Sala comparte completamente la valoración de la prueba contenida en la sentencia apelada.

En cuanto a la valoración de los informes periciales, como ya ha declarado esta Sala en numerosas sentencias: "Las pruebas periciales obrantes en autos han de ser valorados según las reglas de la sana crítica, de acuerdo con lo establecido en el artículo 348 L.E.CivLegislación citadaLEC art. 348 . y recogido en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que en sentencia de 30 de julio de 2.008 se pronuncia en los siguientes términos: "esta Sala tiene declarado que la prueba pericial debe ser apreciada por el Juzgador según las reglas de la sana crítica, pero sin estar obligado a sujetarse al dictamen pericial, y sin que se permita la impugnación casacional a menos que la misma sea contraria en sus conclusiones a la racionalidad y se conculquen las más elementales directrices de la lógica", como ya se indicó por el Alto Tribunal en sentencias de 13 de febrero de 1.990 , 29 de enero de 1.991 , 11 de octubre de 1.994 , 1 de marzo y 23 de abril de 2.004 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 23-04-2004 (rec. 1060/1998) , 28 de octubre de 2.005 , 22 de marzo , 25 de mayo , 15 de junio , 20 de julio y 17 de noviembre de 2.006 , 12 de abril , 20 de junio y 29 de noviembre de 2.007 y 29 de mayo de 2.008".

En la sentencia de fecha 8 de febrero de 2019 nos pronunciamos en los siguientes términos: "Apreciar en mayor medida el valor probatorio de un informe pericial frente a otros constituye una manifestación más del ejercicio de la jurisdicción y de la formulación del juicio necesario para dictar sentencia, pues frente a la disparidad de criterios periciales, es precisamente el juzgador quien, bajo el presupuesto del empleo de la sana crítica, está llamado a decidir cuál de ellos merece mayor credibilidad ( STS 1 de junio de 2011). Si, como ocurre en el caso, son varias las periciales practicadas, puede el tribunal en uso de la referida facultad atribuir mayor valor a unas sobre otras en orden a procurarle la convicción sobre los hechos a los que se refieran ( STS 14 de octubre de 2010). La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo convenientemente, como ocurre en este caso ( STS 17 de junio de 2015, 13 de febrero de 2015 y 29 de mayo de 2014)". "Al valorarse la prueba pericial deberán ponderarse: (a) Los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista por los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro; (b) las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten de los dictámenes emitidos tanto por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes; (c) las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes; y (d) la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar en el sistema de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil a que dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes ( STS de 19 de julio de 2018)".

Se han valorado correctamente los informes tanto de la demandante como de la demandada y se ha llegado a la conclusión una vez analizados los mismos y con las explicaciones efectuadas en la vista por sus autores y los testigos peritos, de que patologías consistentes, en humedad bajo la bañera, goteras en el porche exterior del salón, defectos en el sistema de aire acondicionado, grietas y desconchones en la solera de hormigón y humedad en el baño principal son debidas a defectos de ejecución de la obra, ocasionando tales vicios o defectos el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c) del artículo 3 de la Ley 38/99, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, debiendo responder la entidad demandada de tales patologías en su condición de promotora del inmueble.

Patologías cuya reparación ha sido valorada con arreglo al informe pericial de la parte actora y que dado el precio de la finca adquirida no pueden ser consideradas de tal envergadura como para justificar que el incumplimiento del contrato de compraventa es sustancial pero sí que ha de ser condenada la demandada a su reparación y por el importe peritado en atención a la legislación invocada. Por otra parte es también correcto que las reparaciones puedan realizarse sin necesidad de abandonar el inmueble los demandantes.

A la vista de lo expuesto, no cabe entender que las patologías acreditadas en la vivienda supongan un incumplimiento grave y esencial de la obligación principal asumida por la demandada de entregar una vivienda en perfecto estado constructivo, es más un incumplimeinto defectuoso, por lo que tal incumplimiento no puede amparar el incumplimiento de la actora-reconvenida de no pagar aquello a lo que se comprometió respecto del IBI de la vivienda, tal y como consta en la cláusula cuarta del contrato de 11 de abril de 2019.

CUARTO.- Consecuencia de lo expuesto es la desestimación tanto del recurso de apelación como de la impugnación de la sentencia y por lo tanto deben ser condenadas la apelante y la impugnante al pago de las respectivas costas devengadas en esta alzada al amparo del artículo 398 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación