Sentencia Civil 41/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 945/2022 de 07 de febrero del 2024

PRIMERO.- Por la demanda origen del presente procedimiento el actor D. Roque ejercita una acción de vicios ocultos e indemnizatoria contra la mercantil LEDENO S.L.; la demanda se sustenta en un relato fáctico según el cual el 29 de septiembre de 2016 suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento de local de negocio por plazo de cinco años, actuando como persona física, haciéndose constar el destino del local para comercio textil y limitándose el actor a hacer una inspección ocular del mismo; según este relato al iniciarse las obras de acondicionamiento del local empezaron a aparecer las deficiencias y vicios ocultos del mismo, lo que se comunicó a la arrendadora para que asumiera aquellos, concretamente la superficie del local era de 70,15 metros cuadrados y no los aproximadamente 100 que aparecían en el contrato o los 106 de la nota registral; el patio anexo al local no sería integrante del mismo pese a estar techado; la fachada del local tenía deficiencias como que la puerta debía medir 1,20 metros y no los 1,90 modificados por la propiedad sin licencia para ello, hubo de retranquearse 25 centímetros de la fachada y no los 10 centímetros existentes, no cumpliendo la normativa municipal la muestra publicitaria y el banderín, ni el cierre enrollable y tambor superior de la puerta, ni el color de la pintura de la fachada; añadiendo que además al irse haciendo las obras se advirtió el mal estado de las tuberías, conducciones de electricidad y otras. Asimismo se alega que entre los compromisos adquiridos por la demandada estaba que asumía la obra del patio anexo al local y que ésta se ejecutaría en un plazo no superior a quince días, es decir, debía estar finalizada a mediados del mes de octubre de 2016, pero dicha obra no fue terminada hasta principios del mes de febrero. A consecuencia de ello el actor hubo de asumir el coste de las obras que no eran de su responsabilidad ante la negativa de la demandada a hacerse cargo de ellas, abonando un total de 10.546,86 euros, y con un lucro cesante que fija en 9.000 euros a razón de 3000 euros mensuales.

La demandada se opuso a la demanda señalando que se otorgó al actor un periodo de carencia de dos meses para que pudiera llevar a cabo las obras necesarias en el local, siendo así que llegado el mes de inicio del pago de las rentas se negó a ello no abonando los meses de diciembre de 2016 a abril de 2017 lo que dio lugar a la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago; se señala que el actor visitó el local hasta en tres ocasiones, que es empresario, y se niegan los hechos de la demanda, haciendo constar que la superficie del local que se hace constar en el contrato coincide con la de la escritura de división horizontal y datos del catastro, siendo así que el local estaba en un estado de deterioro por el paso del tiempo, lo que era perceptible y advirtió el actor fijándose un precio de mil euros mensuales inferior al de mercado y pactándose dos meses de carencia de rentas dadas las obras que debían acometerse; y se niegan los supuestos vicios ocultos, así el patio es un elemento común de uso privativo, no siendo vicios ocultos los relativos a la puerta, retranqueo de la fachada, cierre o pintura, correspondiendo al actor según el contrato obtener la licencia para su actividad, techándose el patio como muestra de colaboración y buena fe pese a no incluirse en el contrato esa obligación, y se añade que no se habría acreditado ni las reparaciones hechas ni el supuesto lucro cesante.

La juez de instancia dicta sentencia en la que tras extractar la posición de las partes y el objeto del proceso argumenta sobre la acción de vicios ocultos y valorando la prueba practicada concluye con la íntegra desestimación de la demanda e imposición de costas a la actora.

Recurre la demandante esta resolución; el recurso se sustenta en la alegación de infracción del artículo 218 Lec al haber examinado la juez solo la acción de vicios ocultos cuando la parte alegaba también el incumplimiento contractual de la demandada que impidió al actor el uso del local; en segundo lugar se alega que el local tenía defectos jurídicos que impedían su uso al menos en los cinco primeros meses al impedirse la obtención de la licencia de actividad, lo que solo podía solucionar la arrendadora, no habiendo facilitado la arrendadora el uso del local como es su obligación, siendo inhábil el local, reclamándose los gastos que tuvo que afrontar para poder llevar adelante el negocio; y se impugna la condena en costas en un supuesto en el que ni siquiera el letrado de la demandada, ni la testigo propuesta, acudieron a la vista.

La demandada se opone al recurso rechazando sus argumentos e interesando la íntegra confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Respecto de la alegación de infracción del artículo 218 Lec y consiguiente incongruencia de la resolución el Tribunal Supremo Sala 1ª, en sentencia de fecha 9-12-2010 ha expresado:

"Esta Sala ha reiterado que el deber de congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes oportunamente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta el petitum (la petición) y la causa petendi (causa de pedir) o hechos en que se fundamente la pretensión deducida ( SSTS de 20 de mayo de 2009 y 4 de febrero de 2009, entre las más recientes). A su vez, la incongruencia adquiere relevancia constitucional, infringiendo no sólo los preceptos procesales ( artículo 218.1 LEC) sino también el artículo 24 de la Constitución cuando afecta al principio de contradicción si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses ( SSTC 34/1985 y 29/1987, entre otras). La delimitación de la cuestión litigiosa viene determinada por la demanda y "por las demás pretensiones deducidas oportunamente en el pleito" ( STC 41/1989). Aunque la congruencia es compatible con la utilización por el órgano judicial del principio tradicional iura novit curia, ello no legitima para variar sustancialmente la causa petendi ( SSTC 88/1992; 95/1993 y 112/1994). Hay incongruencia, en definitiva, cuando en el pronunciamiento judicial se altera el objeto del proceso y se varían los términos en que se planteó el debate procesal, en tanto se vulnera el principio de contradicción y con ello el derecho de defensa."

Y en sentencia de 13-10-2010 el mismo Alto Tribunal señala:

"A) La causa petendi (causa de pedir) es el conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica pretendida por la parte actora, tal como aparecen formulados en la demanda, ( STS 7 de noviembre de 2007).

La regla de aportación de parte -introducida en el artículo 216 LEC al hilo de la proclamación del principio de justicia rogada, al que se refiere la rúbrica del precepto- está destinada a precisar a quién corresponde la tarea de presentar los hechos al juicio para delimitar el objeto del mismo y la de procurar su acreditación a través de la actividad probatoria, que según dicho artículo corresponde a las partes ( STS 25-06-2009).

El deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum (petición) y la causa petendi (causa de pedir) y el fallo de la sentencia ( SSTS de 24 de junio de 2005, 28 de junio de 2005, 28 de octubre de 2005, 1 de febrero de 2006, 24 de octubre de 2006, 27 de septiembre de 2006, 30 de noviembre de 2006 y 12 de diciembre de 2006, entre otras muchas). No impone la obligación de dar respuesta a todos los aspectos suscitados por las partes, ni de enfrentarse a sus puntos de vista, pues basta, como declara la STS de 12 de diciembre de 2005, que se respete en esencia el componente fáctico y jurídico de la acción ejercitada.

B) Según declara la STS 10-12-1996, la calificación del negocio jurídico verificada por las partes no vincula a los tribunales en atención a los principios iura novit curia (el Tribunal conoce el Derecho) y da mihi "factum", dabo tibi ius (dame el hecho y te daré el Derecho), ya que no están sujetos, en los razonamientos que sirven de motivación al fallo, a las alegaciones de aquellas, y pueden aplicar normas diferentes de las invocadas e, incluso, otras no citadas ( SSTS de 20 de junio de 1991, 17 de marzo de 1992 y 2 de diciembre de 1993), salvo que supongan una alteración de la causa de pedir, o se transforme el problema litigioso en otro distinto del planteado, o cuando se produzca indefensión ( SSTS de 16 de junio de 1993 y 22 de abril de 1994)."

Por último en esta reseña jurisprudencia que estimamos necesaria, el Tribunal Supremo Sala 1ª, en sentencia de 6-7-2010, resume:

" Esta Sala tiene declarado en la sentencia número 716/2008, de 9 de julio, que "Los Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes le hayan sometido, las cuales acotan los problemas litigiosos y han de ser fijadas en los escritos de alegaciones, que son los rectores del proceso. Así lo exigen los principios de rogación, y de contradicción ( STS 31 de diciembre de 1999 y las que en ella se citan). De esa forma, el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir tanto en lo que afecta a los elementos subjetivos de la relación jurídico-procesal, como en lo que atañe a los pedimentos de las partes oportuna y convenientemente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir, o hechos en que se fundamenta la pretensión deducida, sin que sea lícito al juzgador modificarla ni alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones debatidas por otras ( SSTS 25 de abril de 2006; 26 de septiembre de 2007 , entre otras)".

La incongruencia deriva así de la falta de correspondencia entre lo decidido en el fallo con las pretensiones que se dilucidan en el proceso. A título de mero botón de muestras, citaremos, por reciente, la sentencia del Tribunal supremo de 21 de septiembre de 2021:

"Como hemos dicho en múltiples resoluciones (por todas, sentencias 580/2016, de 30 de julio, y 362/2021, de 25 de mayo), la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de los partes oportunamente deducidos y el fallo de la sentencia, en atención a la petición y a la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales ( art. 218.1 LEC), sino también del art. 24 CE, cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses. A su vez, para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo solicitado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito".

Desde estas consideraciones ha de indicarse que la Sala no aprecia la infracción denunciada pues la acción ejercitada es la de vicios ocultos, y la pretensión indemnizatoria que se solicita, no solo por daño emergente, sino también por lucro cesante pese a lo que con cierta confusión se expone en el recurso, se vincula en todo caso con aquellos vicios ocultos que sustentan la pretensión de modo que las referencias que se hacen al incumplimiento por el arrendador de sus obligaciones se vinculan a su negativa a asumir las reparaciones y obras que mantiene la demandante serían vicios ocultos.

Así se expresa en la demanda:

"Que respecto al fondo de la pretensión de esta parte cabe recalcar que la demandada resulta civilmente responsable, ya que no cumplió con la reparación y saneamiento de los vicios ocultos detectados en el inmueble y ello a pesar de habérselo comunicado requerido fehacientemente, lo que ha provocado que las obras de su responsabilidad hayan tenido que ser asumidas por mi mandante, circunstancia que le ha ocasionado una serie de daños y perjuicios según se ha reflejado en descripción de los hechos de la presente demanda, y todo ello en base lo establecido en los artículos 1902 y siguientes del Código Civil. En el presente caso concurre la aplicación del artículo 1106 CC, cuando dice que la indemnización de daños y perjuicios comprende no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido (daño emergente), sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor (lucro cesante), salvas las disposiciones contenidas en los artículos siguientes del Código Civil."

De forma que en el suplico lo que se solicita es una sentencia que:

"...declare el derecho de mi mandante a serle reconocidas las acciones estimatorias por vicios ocultos de la cosa arrendada y la indemnización de responsabilidad civil por los daños y perjuicios ocasionados, (...) que se desglosan en concepto de daño emergente por valor de 10.546,96€ (importe de las obras y reparaciones llevadas a cabo que son responsabilidad de la demandada) y otros 4.500€ en concepto de lucro cesante, además de los intereses legales correspondientes..."

Debe por ello desestimarse este motivo del recurso.

TERCERO.- Puesto que el recurso se sustenta en lo demás en alegaciones de errónea valoración de la prueba es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal "ad quem" está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con los solicitado por el recurrente.

La sentencia de esta Sala nº 88/2013, de 22 febrero , afirma que "en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre , afirma lo siguiente: "Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')...".

La sentencia de instancia está debidamente motivada, expresando la juzgadora su convicción en términos razonados, sin que aprecie en ello la Sala error relevante, u omisión de ningún tipo, ni desde luego infracción legal.

Tal y como reseña la juez de instancia en el contrato, en el que tuvo participación el demandante que desde luego no es un consumidor como se mantenía en la demanda, se hizo constar el conocimiento que el mismo tenía del estado físico y jurídico del local, además de pactarse una carencia de dos meses en el pago de renta a fin de que pudiera llevar a cabo las obras necesarias para acondicionar el local al uso previsto, quedando las obras en beneficio de la propiedad, y siendo de costa del demandante, al igual que la obtención de los permisos o licencias necesarias para la actividad cuya falta de obtención no sería motivo de resolución del contrato.

Las fotografías aportadas por la demandada, documentos 7 y 8 de la contestación a la demanda, demuestran el estado deplorable del inmueble al ser arrendado, de modo que ello no pudo pasar desapercibido al demandante por ser apreciable a simple vista y fijarse un precio algo por debajo del de mercado en ese momento además de establecerse la antes dicha carencia en el pago de las rentas.

La reclamación del demandante, al igual que su previa reclamación a la arrendadora, se centra en la superficie del local que se dice inferior a la establecida en el contrato de unos 100 metros cuadrados; se alega también que el patio no sería del local; que la arrendadora incumplió su compromiso de hacer obra en el patio en el plazo de quince días, habiendo tardado cuatro meses; se señalan deficiencias en la fachada respecto del color de la misma,- anchura de la puerta de acceso al local, necesidad de retranquear la puerta, cierre enrollable, o cartel publicitario, todo ello por no cumplir la normativa municipal; y se añaden vicios ocultos en tuberías, electricidad, o por el mal estado de los sanitarios.

Pues bien, la Sala asume la valoración probatoria de instancia; respecto de los metros que se hacen constar en el contrato lo cierto es que en la escritura de división horizontal constan 106 metros, en el catastro 107, y en el Registro de la Propiedad 106,38 como metros útiles, de modo que no se aprecia ocultación alguna ni irregularidad de ningún tipo en este punto.

Respecto del patio se trata de un elemento común de uso privativo, y no consta compromiso alguno en el contrato sobre este elemento que habría sido no obstante techado.

El mal estado de los sanitarios, tuberías o electricidad, es consecuente del propio mal estado del local fácilmente apreciable, y la previsión por ello de la necesidad de actuar sobre estos elementos impide que puedan considerarse vicios ocultos u obras que ha de llevar a cabo la arrendadora una vez establecida en el contrato la necesidad de acometer obras con un plazo de carencia de dos meses.

Y por último las cuestiones que tienen que ver con los requerimientos del Ayuntamiento para la obtención de la licencia de actividad en relación con la puerta de entrada al local y otros elementos, son también ajenos al concepto de vicios ocultos al estar a la vista la situación y haberse asumido en el contrato el conocimiento de la situación jurídica del inmueble, aceptando el arrendatario la obligación de ser de su cargo la obtención de las licencias oportunas, sin que sean estas cuestiones ajenas por tanto a la actividad que había de desplegar el demandante pues no se ha acreditado como se indica que solo la arrendadora pudiera acometer tales obras por las que en definitiva se reclama al haber sido llevadas a cabo por el demandante.

CUARTO.-Tampoco puede prosperar la impugnación que se hace de la condena en costas que ha seguido el criterio del vencimiento, pues no se alegan ni se aprecian serias dudas de hecho o de derecho en el supuesto que justifique otra decisión, sin que la ausencia del letrado de la demandada en el acto del juicio suponga una incidencia que afecte a esta cuestión.

Debe por ello desestimarse el recurso interpuesto.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.