Sentencia Civil 421/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 21, Rec. 141/2022 de 09 de octubre del 2023

Se aceptan los acertados razonamientos jurídicos efectuados por la Juzgadora de instancia en la resolución recurrida

PRIMERO.- La representación de Inmobiliaria Leroy Merlin España S.L.U formuló demanda de juicio ordinario contra la entidad INS Nou S.L en la que interesó se declarara que los hallazgos encontrados en la finca NUM000 de las de Registro de la Propiedad número 1 de Girona, objeto de contrato de compraventa de 24 de Noviembre de 2017 entre ellas convenido, tenían la condición de vicios ocultos y que por ello tenía derecho a la reducción del precio abonado por la compra de dicha finca, cuyo menor precio fijaba en el coste de las obras de reparación necesarias para que en ella pudiera construirse un local comercial de la enseña Leroy Merlin, debiendo declararse en cualquier caso la existencia de un cumplimiento defectuoso del contrato por parte de la entidad demandada al haber entregado la finca objeto del contrato en un estado diferente al pactado, condenando a INS Nou S.L a que le abonara la suma de 518.478,31 €, importe al que ascendía el coste de las obras que había tenido que realizar, al margen de las previstas, para que en la finca referida pudiera construirse el local comercial señalado a la fecha de la demanda, así como al pago del coste de las obras que fuera necesario realizar durante la pendencia del proceso y hasta dejar la tierra en condiciones de construir el tantas veces citado local.

INS Nou S.L se opuso a las pretensiones frente a ella deducidas, señalando que ella desconocía el estado en que se encontraba la finca objeto del contrato de compraventa por ella concertado con Inmobiliaria Leroy Merlin España S.L.U, afirmando que en todo caso esta última entidad como compradora había realizado las catas y estudios geotécnicos del terreno conociendo las características del subsuelo, no teniendo por ello desde luego los defectos referidos en la demanda la característica de vicios ocultos, en tanto que defectos manifiestos aparecidos en los informes previos a la firma del contrato de compraventa convenido entre los litigantes, manteniendo que la entidad actora por su objeto y actividad debía conocer los defectos a que se refería en su demanda, y sin oponerse a la acumulación de acciones deducida en aquélla, sin embargo mantuvo la falta de incumplimiento alguno por su parte en cuanto a las obligaciones asumidas en el contrato de compraventa de 24 de Noviembre de 2017.

La Juzgadora de instancia dictó sentencia, cuya completa parte dispositiva figura en los antecedentes de hecho de la presente resolución, en la que vino a estimar la demanda, condenando a la parte demandada a que abonara a la parte actora la suma de 518.478 €, como minoración del precio de la compraventa entre ellas pactado, siendo contra esta resolución frente a la que ha venido a mostrar su desacuerdo la representación de INS Nou S.L por considerar, en primer lugar, que la Juzgadora de instancia había incurrido en infracción de normas o garantías procesales al no habérsele admitido la prueba pericial interesada, reiterando la práctica de dicha prueba en esta alzada, señalando que en todo caso la Juzgadora de instancia había incurrido en error en cuanto a la valoración de la prueba practicada, de la que se desprendía la imposibilidad de estimar una acción de saneamiento por evicción en tanto que por la propia actividad esencial de la entidad en la litis actora no era sino la de compra de inmuebles, promoción urbanística y gestión de activos inmobiliarios, pudiendo sin duda conocer del estado de la finca litigiosa máxime al haber asumido la entidad compradora la auditoría legal, urbanística, técnica y medioambiental de la finca antes de formalizar el contrato de compraventa, habiéndose elaborado a su instancia informes geotécnicos y periciales, así como catas del subsuelo con carácter previo a la perfección del contrato, siendo imposible que un experto no pudiera imaginar que no pudiera haber construcciones, ruinas de obra o rellenos realizados por el hombre en la zona, señalando igualmente que la Juzgadora había incurrido en error en cuanto a la valoración de la prueba en tanto que en el informe geotécnico realizado a instancia de la parte demandante en el procedimiento antes de la firma del contrato de compraventa se incluía un estudio de suelo, subsuelo, aguas, etc ... del terreno, manteniendo, igualmente, que no concurrían el requisito de vicio oculto de art 1484 de Código Civil, en que la entidad actora en la litis fundamentaba las acciones edilicias, y ello en tanto que los vicios alegados ni implicaban que la finca fuera impropia para el uso al que se la pensaba destinar ni disminuía dicho uso, sin que pudiera confundirse el sobre coste de la obra realizada, originada por la propia falta de previsión de la parte actora, con un defecto subsanable en los términos previstos en el art 1484 del Código Civil, sin que el uso del terreno se hubiera visto alterado en modo alguno, refiriendo la parte apelante que en todo caso no existía prueba de abono por parte de la entidad actora de la suma por ella reclamada en su demanda, aludiendo a su falta de legitimación activa, existiendo, en cualquier caso, en el supuesto enjuiciado dudas de hecho que aconsejarían la no imposición de costas.

Inmobiliaria Leroy Merlin España S.L.U igualmente ha impugnado la resolución dictada en instancia por considerar que la Juzgadora había incurrido en error en lo referente a la cuantificación de la condena a INS Nou S.L, entendiendo que en todo caso procedía el resarcimiento a ella de la totalidad de los daños habidos en base al incumplimiento por parte de esta última entidad con sus obligaciones, razón por la que consideraba que INS Nou S.L debía abonarle junto con la cantidad a cuyo abono había sido condenada en la sentencia la suma de 91.256,01 €.

SEGUNDO.- Examinados los motivos de impugnación mantenidos por la parte apelante, y comenzando por el penúltimo de los mismos, por las más elementales razones de lógica jurídica, en tanto que de concurrir la excepción de falta de legitimación activa a que se refiere la parte apelante expresamente en su escrito formalizando recurso de apelación contra la sentencia dictada en instancia, carecería de sentido entrar a analizar el resto de las cuestiones en la presente alzada planteadas, debemos comenzar por indicar que se trata la aludida falta de legitimación activa de una cuestión por primera vez planteada en esta segunda instancia, en tanto que nunca puso en duda la representación de la entidad INS Nou S.L la legitimación de la parte actora en la litis en relación con la acción por la misma deducida en su demanda, siendo así que en el tercero de los fundamentos jurídicos de su escrito de contestación a la demanda se mostró "Conforme" con la legitimación tanto de la actora como suya en relación con las cuestiones en la litis discutidas, sin perjuicio de que en el cuerpo de escrito de contestación a la demanda se refiriera a la falta de acreditación por la parte actora de las cantidades reclamadas.

Si bien lo expuesto no debería llevarnos sino a desestimar sin más las alegaciones en este punto efectuadas por la parte apelante sobre la falta de legitimación activa de Inmobiliaria Leroy Merlin España S.L.U en su recurso de apelación, en cualquier caso, debemos recordar a la ahora apelante que en el acto de la Audiencia Previa la entidad actora en el procedimiento, ahora apelada e impugnante, aportó dos facturas para justificar el pago de la suma de 518.478,31 € reclamados en el suplico de su demanda, así como de la suma de 91.256,01 € satisfechos por las obras de demolición que con causa en los hechos referidos en la demanda se había visto obligada a abonar en momento posterior a la presentación de la demanda, y a los que se había referido en su suplico, figurando estas facturas unidas a los folios 1.295 y 1.296 de las actuaciones, habiendo manifestado de forma expresa la ahora apelante, a preguntas de la Juzgadora de instancia, su conformidad no solo con la aportación de dichos documentos, sino con el hecho de que se ampliara la reclamación de cantidad inicialmente deducida en la suma recogida en la segunda de las facturas aportadas, tratándose de pagos efectuados al margen del precio que por la obra a realizar se había pactado con Eduardo, en base al concepto de "Restos Edificaciones Enterradas".

Ello sin mas no puede llevarnos sino a desestimar el quinto de los motivos de impugnación de los mantenidos contra la resolución adoptada en instancia.

TERCERO.- Por otra parte, y en relación con el primero de los motivos de impugnación a los que se refiere la representación de INS Nou S.L en su escrito formalizando recurso de apelación contra la sentencia dictada en instancia, referido a la infracción de normas o garantías procesales cometidas al no haberle sido admitida la prueba pericial que había interesado en primera instancia, reiterando su interés en la práctica de dicha prueba en esta alzada, debemos recordar que este Tribunal ya ha dado respuesta a esta petición, habiendo considerado plenamente acertada la resolución al efecto adoptada por la Juzgadora de instancia, en cuanto a la no admisión de la prueba pericial al no haber sido presentada la misma en el tiempo y forma previsto en nuestra ley Procesal, debiendo reiterar en este punto y dar por reproducidos los argumentos y razones que ya expusimos en Autos de esta Sala de 24 de Febrero y 19 de Mayo de 2022.

CUARTO.- Entrando ya analizar los motivos de impugnación referidos al fondo de la cuestión litigiosa y mantenidos por la representación de INS Nou S.L contra la sentencia dictada en instancia, debemos partir de la certeza del contrato de compraventa convenido entre Inmobiliaria Leroy Merlin España S.L.U, como compradora, y la entidad INS Nou S.L, como vendedora, con fecha 24 de Noviembre de 2017, cuyo objeto era la finca registral NUM000 de las del Registro de la Propiedad número 1 de Girona, teniendo su causa este contrato en contrato privado de compraventa de cosa futura, convenido entre las mismas partes el día 18 de Diciembre de 2015 (folios 33 y siguientes), sujeto a condición suspensiva de aprobación e inscripción del oportuno Proyecto de Reparcelación de la subzona en la que se ubicaba dicha finca, habiéndose formalizado una primera Adenda a dicho contrato privado el 15 de Enero de 2016, una nueva Adenda al mismo el 11 de Febrero de 2016 y, finalmente, una nueva Adenda el 1 de Junio de 2016 de prórroga del plazo inicialmente previsto para el cumplimiento de determinadas obligaciones. El precio de venta convenido entre las partes ahora en litigio por la parcela objeto del contrato entre ellas pactado fue de 7.800.000 € (folios 373 y siguientes).

De los documentos a que nos hemos referido se desprende que la finca respecto de la que finalmente se convendría el contrato de compraventa tendría que tener unas dimensiones mínimas y su edificabilidad debía ser la fijada en el propio contrato privado de compraventa, desprendiéndose del mencionado contrato que Inmobiliaria Leroy Merlin España S.L.U adquiría dicho local con la finalidad de construir en el mismo un centro comercial de venta al por menor de productos de bricolaje, construcción, iluminación, decoración y jardinería de la enseña Leroy Merlin.

No es hecho discutido que Inmobiliaria Leroy Merlin España S.L.U tenga como actividad la de compra de inmuebles, promoción urbanística e inmobiliaria y gestión de activos inmobiliarios del grupo Leroy Merlin, así como tampoco que esta entidad conviniera con José Díaz García S.A la ejecución completa en el terreno adquirido a que antes nos hemos referido de un edificio comercial, conforme a Proyecto Técnico diseñado por Ingeprojects S.L, a quien también correspondería la Dirección Facultativa de las obras, por un precio cerrado de 6.621.887,15 €, conforme consta en contrato entre ellos pactado de 27 de Noviembre de 2017 que obra a los folios 432 y siguientes, resultando que con anterioridad a la firma de estos contratos, de compraventa y de ejecución de obra, se había convenido por parte de Inmobiliaria Leroy Merlin España S.L.U un contrato de prestación de servicios de Arquitectura, Ingeniería y Gestión con Ingeprojects Servicios de Ingeniería S.L (folios 421 y siguientes), teniendo como finalidad este contrato el análisis técnico y viabilidad de implantación en la parcela que fue finalmente adquirida de un determinado edificio destinado a la venta al por menor de productos de bricolaje, construcción, decoración y jardinería así como otros servicios complementarios propios de las características de las tiendas Leroy Merlin, habiéndose efectuado por la entidad referida el correspondiente informe que obra en autos.

Tampoco es ya hecho discutido en esta alzada que iniciadas las obras de construcción en la finca objeto del contrato de compraventa concertado entre los litigantes, y concretamente iniciados los trabajos de movimientos de tierras y excavaciones, se descubrieran una serie de estructuras enterradas como fue un depósito de fuel de 3,60 metros de largo y 6,80 metros de longitud, compuesto por un depósito de chapa dentro de un cubeto de paredes de ladrillo y solera de hormigón, edificaciones enterradas consistentes en pilares de hormigón armado, muros de hormigón ciclópeo y rellenos de bolos que no pertenecían a la morfología natural del terreno, habiendo aparecido en varias zonas de la parcela restos de muros de hormigón ciclópeo y de tabiques ejecutados con ladrillos, así como zonas con pavimentos cerámicos, e igualmente varias galerías de servicios construidas con ladrillos de bovedilla y muros de hormigón ciclópeo, aislado con un material de madera y betún, así como rellenos heterogéneos en distintas partes de la parcela, tal y como se desprende del informe que figura unido a los folios 539 y siguientes.

QUINTO.- Pues bien, partiendo de los hechos referidos y vistos los motivos de impugnación mantenidos por la parte apelante contra la sentencia dictada en instancia, debemos recordar, aun cuando pueda parecer obvio, que una de las obligaciones esenciales de todo vendedor es la de la entrega de la cosa vendida al comprador, respondiendo este vendedor de los vicios y defectos ocultos que tuviera, como se indica en los arts. 1461 y 1474 del Código Civil, estableciendo el art 1484 del mismo Texto que el vendedor viene obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida, si la hicieran impropia para el uso a que se la destinara o disminuyera de tal modo dicho uso que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o hubiera dado menos precio por ella, sin que desde luego el vendedor fuera responsable de los defectos que fueran manifiestos o estuvieran a la vista, así como tampoco de los que no estuvieran si el comprador fuera "un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos".

La acción "quanti minoris" derivada del saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida, que es la ejercitada por la parte actora en el supuesto que nos ocupa, es aquella a que se refiere el artículo 1486 del Código Civil cuando le permite al comprador optar por rebajar una cantidad proporcional del precio satisfecho, a juicio de peritos.

Como indica nuestro Tribunal Supremo, por ejemplo, en sentencia de 8 de Julio de 2010 (recurso de casación 1348/2006), los presupuestos de la obligación del vendedor de saneamiento por vicios ocultos, que proclama el artículo 1484 del Código Civil son, "En primer lugar, la verdadera existencia del vicio, como defecto no manifiesto y que no conocía la parte compradora .... En segundo lugar, gravedad del vicio o defecto, que hagan la cosa impropia para su uso o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o hubiera dado menos precio, sin llegar a producirse el caso de aliud proalio, ... tal como se ha desarrollado en la jurisprudencia: sentencias de 20 de diciembre de 2000, 1 de julio de 2002, 22 de abril de 2004 y las de 29 de junio de 2005 y 17 de octubre de 2005 que dicen:

"Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 )."

En tercer lugar, la preexistencia del vicio, en el sentido de que existía ya en el tiempo de la perfección del contrato de compraventa, lo que también ha quedado acreditado en autos", habiendo igualmente mantenido nuestro Alto Tribunal, por ejemplo en sentencia de 30 de Marzo de 2011 (recurso de casación 1569/2007), que "Con el fin de mantener la función económica típica de la compraventa de cosa específica - o especificada de mutuo acuerdo -, el artículo 1484 del Código Civil atribuye al vendedor el riesgo de la existencia de vicios en la cosa, facultando al comprador a optar, en tal caso, por el ejercicio de la acción redhibitoria o de la "quanti minoris".

La primera condición exigida para que resulte aplicable esa regla legal es que la cosa vendida esté viciada, esto es, que exista un vicio o defecto y que lo tenga ella."

Pues bien, lo cierto es que en el concreto supuesto que nos ocupa, y como referimos en el fundamento jurídico anterior, ya no discuten las partes en litigio en esta alzada que realmente en la parcela objeto del contrato de compraventa entre ellas convenido existieran los hallazgos de construcciones soterradas que en dicho fundamento señalamos, tratándose la existencia de aquéllos de un vicio o defecto de la misma, siendo que las cuestiones a discutir son, a la vista de los motivos de impugnación mantenidos contra la sentencia dictada en instancia, si atendiendo a la profesión o actividad profesional de Inmobiliaria Leroy Merlin España S.L.U la misma pudo conocer fácilmente las circunstancias en que se encontraba la finca, aun tratándose de defectos que no estaban a la vista; en segundo lugar, y en cualquier caso, si ya antes de la firma del contrato de compraventa conoció de aquéllos a la vista de los informes periciales y catas del subsuelo que había mandado realizar con anterioridad, y ello a la vista del alcance de los informes geotécnicos efectuados, y, finalmente, cual fuera el alcance de estos hallazgos encontrados en tanto si de haberlos conocido la entidad compradora no hubiera comprado, o hubiera satisfecho un menor precio.

SEXTO.- Pues bien, de la prueba practicada y obrante en autos ha quedado acreditado que en el terreno objeto de discusión no se apreciaban a simple vista irregularidades relevantes o importantes que hicieran sospechar la existencia de algo extraño en el subsuelo, como manifestó D. Ildefonso al contestar a las preguntas que se le formularon, así como igualmente D. Ismael, D. Julio o D. Joaquín.

D. Ismael, Ingeniero superior de formación, manifestó que la finca litigiosa se encontraba en una situación aparentemente normal sin que existieran indicio alguno en ella de que existieran las construcciones subterráneas a que ya anteriormente nos hemos referido, y D. Julio igualmente indicó que el aspecto de la misma era normal y con verde, observándose restos de un pequeño parking en superficie.

D. Joaquín igualmente manifestó que al acudir a la finca litigiosa, antes de iniciar cualquier tipo de obra, el aspecto exterior de la parcela era normal, con una zona de aparcamiento a la entrada, vallada en los extremos, encontrándose la parcela despejada, sin que desde luego su aspecto hiciera sospechar de la existencia de construcciones subterráneas.

Visto los manifestado por los testigos en el acto de juicio, la mayor parte de ellos profesionales cualificados en el ámbito de una obra civil, siendo por ejemplo la cualificación profesional del Sr Ismael la de Ingeniero Superior o la del Sr Joaquín la de Ingeniero Industrial Superior, y valorada la prueba testifical practicada conforme a las previsiones contenidas en el art 376 de la LECv, lo cierto es que al margen de la actividad profesional a que se dedicara Inmobiliaria Leroy Merlin España S.L.U, los hallazgos de las construcciones soterradas a que nos hemos referido en fundamentos jurídicos anteriores solo podían haber sido conocidos de haberse realizado un estudio del subsuelo en profundidad, no siendo apreciables a simple vista por profesionales ni expertos en temas de construcción, y sin que desde luego las construcciones aparecidas pueden considerarse como simples residuos que habitualmente se suelen o pueden encontrar al efectuar la excavación de un terreno.

Lo expuesto conlleva que no debamos sino desestimar en este punto los motivos de impugnación mantenidos contra la sentencia dictada en instancia.

SEPTIMO.- Llegados a este punto lo que debemos entrar a analizar es si ciertamente, aun no siendo apreciables a simple vista ni pudiendo ser por si conocidos por la actividad profesional de Inmobiliaria Leroy Merlin S.L.U las construcciones y residuos encontrados en la finca objeto del contrato de compraventa litigioso, esta entidad pudo conocer de la existencia de aquéllos previamente por los estudios que mandó realizar antes de la firma del contrato litigioso, lo que nos lleva a analizar el alcance del informe por la entidad CECAM emitido que figura unido a los folios 1085 y siguientes de las actuaciones, así como la ampliación que se efectuó de este informe.

Pues bien, a la vista de dichos informes esta Sala concluye con la Juzgadora de instancia que realmente el estudio realizado por dicha entidad tenía como finalidad la de realizar un estudio del terreno para definir el sistema de cimentación de la construcción a ejecutar teniendo en cuenta sus condiciones geológicas del terreno, como así manifestó de forma clara y concluyente D. Rogelio al dar respuesta a las preguntas que se le formularon en el acto de juicio, señalando que desde luego no se trataba con dicho estudio de buscar posibles estructuras subterráneas, en tanto que los sondeos realizados al efecto por sus características no eran desde luego un método idóneo para localizar dichas construcciones subterráneas, sino que se trataba de un estudio geomecánico, con el que lo que buscaban y perseguían era encontrar y definir la solución de la cimentación más eficaz, tanto desde un punto de vista económico como de seguridad, sin que al realizar los sondeos geotécnicos advirtieran nada anómalo, y sin que lo encontrado hiciera sospechar la existencia de edificaciones, fosas o depósitos de fuel.

D. Joaquín indicó que la finalidad del estudio geotécnico era determinar las dimensiones de la cimentación, sin que de dichos estudios fuera posible prever que existieran las construcciones o edificaciones subterráneas que aparecieron, refiriendo que la aparición de zonas de rellenos, gravas o bolos es algo normal, sin que su existencia fuera suficiente para alentar que debajo existieran unas construcciones como las que se encontraron, máxime constando se habían realizado previamente unas obras de urbanización.

Igualmente, tanto D. Joaquín como D. Ismael, vinieron a mantener que desde luego los estudios geotécnicos efectuados no eran el método adecuado para buscar ni localizar construcciones en el subsuelo, habiendo manifestado el Sr Ismael que la finalidad de los estudios geotécnicos era la de determinar la resistencia portante del terreno para ver a que profundidad se puede y debe asentar la cimentación, indicando, al igual que indicaron otros testigos, que un sondeo consiste en la introducción de unas barrenas o pequeños cilindros de unos 10 cms de diámetro para determinar la resistencia del terreno, con lo que es difícil la localización de una construcción, salvo por mero azar.

D. Julio igualmente señaló que los informes geotécnicos no buscan la existencia de edificaciones sino conocer el tipo de terreno y planificar la cimentación, habiéndose realizado un segundo estudio geológico en el concreto supuesto que nos ocupa a la vista de la mala calidad de la resistencia del terreno para ver si perforando a mayor profundidad el terreno era más resistente, indicando que finalmente tuvieron que realizar un sistema de cimentación por pilotajes.

D. Jose Ignacio indicó que el objeto de estudio geotécnico que se les encargó era para encontrar la cimentación adecuada a la vista del tipo de terreno, realizándose diferentes pinchazos sobre el terreno para determinar la caracterización del terreno, y como no encontraron inicialmente un terreno resistente, efectuaron un segundo estudio más en profundidad para ver si localizaban a mayor profundidad un terreno más resistente.

Este Tribunal, una vez valorada en su conjunto las pruebas practicadas y especialmente teniendo en cuenta lo manifestado por los testigos a que nos hemos referido en el acto del juicio, no puede sino compartir la valoración que de estas pruebas efectuó la Juzgadora de instancia que le llevaron a considerar que de los estudios realizados por la empresa geotécnica CECAM simplemente fueron destinados a buscar la cimentación más idónea a las características de terreno sobre el que se pretendía la construcción de una nave, y no la existencia de construcciones en el subsuelo, no siendo los estudios realizados el método idóneo para la búsqueda de aquéllos, sin perjuicio de que como indicó D. Rogelio en ocasiones se pudieran detectar por mera casualidad aquéllas.

De la prueba practicada no ha quedado acreditada la realización de catas en la finca referida, habiendo manifestado en este punto D. Ismael que no se realizaron catas, lo que se reiteró por D. Ildefonso, no existiendo en las actuaciones prueba alguna de que realmente se efectuaran catas diferentes a los sondeos geomecánicos efectuados.

Pues bien, teniendo en cuenta el resultado de la prueba practicada a que nos hemos referido, y valorada la misma este Tribunal no puede sino compartir con la Juzgadora de instancia que desde luego no cabía presumir que la parte actora en la litis, apelada en esta alzada, tuviera conocimiento de la existencia de las construcciones y depósitos, etc ... encontrados en el subsuelo de la finca objeto de litigio, en base a los informes realizados y a que nos hemos referido en el presente fundamento jurídico, debiendo desestimar por ello los motivos segundo y tercero de los mantenidos por la parte apelante en su escrito formalizando recurso de apelación contra la sentencia dictada en instancia.

OCTAVO.- Llegados a este punto, mantiene la parte apelante que en cualquier caso los defectos habidos en el terreno, esto es los hallazgos encontrados, no hacían impropio el terreno, la finca, para el uso que se pretendía dar a la misma, ni disminuía su uso.

Pues bien, tampoco en este punto cabe que prosperen las pretensiones deducidas por la parte apelante.

En efecto, de lo manifestado tanto por D. Ismael como por D. Julio se desprende que de no haberse retirado las estructuras que aparecieron en el subsuelo de la finca objeto de recurso de apelación que nos ocupa, no podrían haber realizado en el subsuelo de dicha finca el aparcamiento previsto, resultando que cual fuera el número de plazas de aparcamiento condicionaba el número de metros cuadrados de la nave que se pretendía construir, habiendo manifestado al efecto el Sr Joaquín que conforme a la normativa urbanística de Girona la superficie comercial a construir exige un número determinado de plazas de garaje, de forma que si un sótano en el que se pretende construir un aparcamiento es más pequeño la sala de ventas resultará más pequeña.

Partiendo de ello y persiguiendo Leroy Merlin un determinado objetivo negocial, es evidente que si no se hubiera procedido al desalojo y retirada de las estructuras encontradas en el subsuelo de la finca objeto del contrato de compraventa convenido entre las partes en litigio, el destino que se pretendía dar al terreno objeto de tal contrato, desde un primer momento previsto y conocido por la parte vendedora, se hubiera visto modificado en su uso, haciéndolo bien impropio para aquél, ya que por las características de las naves en que desarrolla su actividad comercial Leroy Merlin, hubiera tenido que disminuir su superficie comercial al no poder construir de no retirarse los hallazgos encontrados el número de plazas de aparcamiento previstas, lo que determinaba la superficie final de venta, habiéndose así visto disminuido de tal forma el negocio que o bien no se hubiera adquirido por la entidad Inmobiliaria Leroy Merlin España S.L.U la finca litigiosa o hubiera satisfecho un menor precio por ella.

En base a lo expuesto consideramos que no procede sino desestimar también en este punto el recurso de apelación que nos ocupa.

NOVENO.- En relación con la impugnación mantenida por la parte apelante contra la sentencia dictada en instancia, referido al importe que consideraba debía serle abonado a Inmobiliaria Leroy Merlin España S.L.U por el sobrecoste que la aparición de los hallazgos subterráneos a que nos hemos venido refiriendo le supusieron y ello en momento posterior a la de la presentación de la demanda, bien como consecuencia de la acción quanti minoris por ella ejercitada, bien como indemnización de daños y perjuicios como consecuencia del deficiente cumplimiento por parte de la entidad demandada INS Nou S.L con sus obligaciones, como vendedora, la Juzgadora de instancia no dio lugar a la condena interesada por considerar que no habiendo sido admitidos a la entidad actora en la litis, impugnante en esta alzada, los informes periciales que pretendió aportar en el acto de la Audiencia Previa no podía determinar la procedencia de la indemnización solicitada.

Pues bien, debemos recordar, como ya referimos en fundamentos jurídicos anteriores, que con la acción "quanti minoris", derivada del saneamiento por vicios ocultos en el contrato de compraventa, se pretende restablecer el equilibrio contractual rebajando el precio en proporción al defecto o vicio oculto, sin que desde luego se trate de una acción indemnizatoria derivada de los vicios ocultos, de forma que con la acción "quanti minoris" no puede pretenderse la reparación de los daños causados por el vicio oculto sino que lo que busca es la disminución del precio en atención a la entidad de vicio oculto, no a las consecuencias dañosas que su aparición haya causado, y ello sin perjuicio de otras acciones que pudieran corresponder a los compradores.

Pues bien, este Tribunal considera que la decisión adoptada por la Juzgadora de instancia no condenando a la entidad INS Nou S.L a la suma de 91.256,01 € fue ciertamente acertada. En efecto, en primer lugar debemos indicar que no existe prueba de la que pueda desprenderse la cierta existencia de que los costes que reclama se correspondan con obras necesarias con causa en la aparición de los hallazgos en el subsuelo a que en anteriores fundamentos jurídicos nos hemos referido, siendo que es en tal coste en el que pretende la condena a INS Nou S.L, como vendedora, al pago de dicha cantidad como reducción del precio satisfecho, correspondiendo a Inmobiliaria Leroy Merlin S.L.U la acreditación de tales costes conforme a las concretas previsiones contenidas en el art 217 de la LECv, siendo que precisamente por ello no procede sino confirmar la sentencia dictada en este punto.

En relación con los ciertos perjuicios por ella habidos, por el posible incumplimiento por la entidad INS Nou S.L, como vendedora, con sus obligaciones, que concreta igualmente en el coste de realización de trabajos en relación con la retirada de los hallazgos habidos, entendemos que realmente ante la falta de prueba pericial que justifique la necesidad de dichos trabajos, así como la falta de justificación del pago de la factura aportada, tampoco pudo ser otra la resolución adoptada por la Juzgadora de instancia.

Es en base a lo expuesto por lo que nos procede sino desestimar la impugnación mantenida contra la sentencia dictada en instancia, debiendo confirmar por ello en su integridad la misma

DECIMO.- Teniendo en cuenta las consideraciones efectuadas, compartiendo y haciendo nuestra la valoración que de la prueba practicada efectuó la Juzgadora de instancia, de forma minuciosa con acierto e imparcialidad, y desde luego los más que acertados razonamientos jurídicos por la misma efectuadas, no procede sino que desestimemos el recurso de apelación que nos ocupa.

UNDECIMO.- En cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada la entidad INS Nou S.L debe abonar las devengadas con causa en su recurso de apelación, siendo de cuenta de Inmobiliaria Leroy Merlin España S.L.U las causadas con motivo de la impugnación por ella mantenida contra la resolución adoptada en instancia, y ello teniendo en cuenta lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LECv.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación