Sentencia Civil 61/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 1230/2022 de 09 de febrero del 2024

PRIMERO. La sociedad limitada TERIBE INTERNATIONAL presentó demanda contra la mercantil TPO GSE AIRPORTS AIRCRAFT & MORE S.L, en adelante TPO GSE, en cuyo suplico interesaba que:

a) se declare ajustada a Derecho la resolución unilateral del contrato de arrendamiento de fecha 29 de enero de 2016 por incumplimiento derivado del impago de cantidades asimiladas a renta y negativa de acceso a la propiedad, con fecha de efectos de 29 de enero de 2.020

b) subsidiariamente, para el caso de que se declare como no ajustada a Derecho la resolución contractual unilateral realizada el 29 de enero de 2.020, se decrete la resolución del contrato de arrendamiento de 29 de enero de 2.016 por falta de pago de las cantidades asimiladas a la renta

c) subsidiariamente, en caso de no estimarse que ha habido incumplimiento resolutorio, se decrete la extinción del contrato de arrendamiento de fecha 29 de enero de 2.016 por expiración del plazo contractual

d) se declare no ejercitada válidamente por la demandada la opción de compra sobre la nave comercial sita en la calle Cardenal Cisneros, núm. 1 de Paracuellos del Jarama(Madrid) realizada el día 15 de enero de 2.020 al incumplirse por la demandada las condiciones convenidas en el pacto locativo de 29 de enero de 2.016 consistente en hallarse al corriente de pago de las rentas

e) y en todo caso, se condene a la arrendataria a dejar libre y expedito la nave comercial propiedad de la actora sita en la calle Cardenal Cisneros, núm. 1 de Paracuellos del Jarama (Madrid)y se condene a la demandada al pago de las rentas devengadas hasta que tenga lugar el desalojo

f) subsidiariamente, para el supuesto de que se entienda que resulta ajustado a Derecho el ejercicio de la opción de compra realizado por la demandada, se condene a ésta a abonar el precio de la compraventa que se fijó en la cantidad de 660.000.-E., descontando la cantidad de 67.193,64.-E. que fue entregada por el concepto de 50 por 100 de las rentas hasta el ejercicio de la opción, e incrementándose con las cuotas del préstamo hipotecario que grava la nave desde el mes de Febrero último.

Los hechos sobre los que se sustenta la demanda son los siguientes:

Con fecha 29 de enero de 2016 las partes en litigio suscribieron sobre la nave propiedad de TERIBE INTERNACIONAL, sita en la calle Cardenal Cisneros número 1 de Paracuellos del Jarama, un contrato de arrendamiento con opción de compra.

En el contrato se establecía que el precio de duración sería de cuatro años, a contar desde el 1 de febrero de 2016, por lo que terminaría el 31 de enero de 2020, pactándose una renta anual de 32.400 euros anuales. Asimismo, las partes pactaron la obligación de la arrendataria de satisfacer además de la renta y los suministros, la tasa de basura y el importe del IBI que grava la nave objeto de arriendo, debiendo considerarse todos ellos como cantidades asimiladas a la renta.

Asimismo se concedió a la arrendataria una opción de compra sobre la nave arrendada en los siguientes términos " la arrendadora concede al arrendatario, a término del presente contrato de arrendamiento (31 de Enero de 2.020), un derecho de opción de compra no transmisible sobre el inmueble arrendado por un precio de SEISCIENTOS SESENTA MIL EUROS (660.000 €.-), siendo requisito imprescindible para el ejercicio de la opción el hallarse la PARTE ARRENDATARIA al corriente de pago de las rentas. Dicho precio se abonará al tiempo de hacerse uso de la opción y la finca se transmitirá libre de cargas y gravámenes o bien pudiéndose subrogar la parte compradora en la hipoteca reseñada anteriormente, y al corriente en el pago de impuestos. Las partes acuerdan que del precio final pactado se deducirán en concepto de pago anticipado el cincuenta por ciento de las cantidades abonadas hasta el momento de la ejecución de la opción de compra". Extinguido el arrendamiento por finalización del plazo contractual o cualquier otra causa, quedará, igualmente y al mismo tiempo, extinguido el derecho de opción de compra.".

La actora afirma que con la lectura de la documentación acompañada a la demanda, se evidencia la inequívoca voluntad de los contratantes de condicionar la opción de compra a que el optante se hallara al corriente en el pago de las obligaciones económicas dimanantes del contrato y, entre las cuales, como ya se ha dicho, se encontrarían las cantidades asimiladas a la renta, es decir, en este caso la tasa de basuras y el Impuesto sobre los Bienes Inmuebles.

Estando las partes en negociación respecto a las condiciones del nuevo contrato de arrendamiento según lo interesado por la arrendataria, el día 15 de enero último, se le notificó a mi mandante el acta notarial realizada a instancias de la ahora demandada por el fedatario público D. Carlos Huidobro Arreba en la que se comunicaba el ejercicio de su opción de compra sobre la nave arrendada, requiriéndola para el otorgamiento de la correspondiente escritura a las 12,00 horas del día 31 de Enero de 2.020 en la Notaria, dándose mi mandante por notificada del ejercicio de la opción.

La mercantil demandada, al momento de ejercitar su opción de compra no se encontraba al corriente de pago. En efecto la demandada asumía la obligación de abonar, además de la renta, los suministros, tasa de basuras e Impuesto sobre Bienes Inmuebles de la finca arrendada. Sin embargo, la mercantil demandada no cumplió con sus obligaciones de pago de dichas tasas e impuestos; con fecha 3 de diciembre de 2019 el administrador de la actora enviara un correo electrónico a la demandada en el que la informaba de la falta de pago de las tasas de basuras de la nave de los ejercicios 2016 y 2018, adjuntando la carta de pago. Este correo fue contestado por la demandada, indicando que procedería al inmediato pago, lo que no realizó. El día 13 de enero de 2.020 y como consecuencia del impago de las tasas de basura y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, mi mandante remitió un correo electrónico a la demandada adjuntando la notificación de la providencia de apremio emitida por el Consistorio de Paracuellos del Jarama, en el que se reclamaban el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y tasa de basuras, ambos del ejercicio 2.018(doc.6). Así pues, la demandada tuvo conocimiento de la situación de impagos de las cantidades asimiladas a renta antes del ejercicio del derecho de opción de compra, llevando a cabo éste a pesar de ser conocedora que no se daban las condiciones pactadas para ello.

Con fecha 29 de enero del presente año, mi mandante ante el incumplimiento de la obligación de pago que contractualmente correspondía a la arrendataria se notificaba la resolución del contrato de arrendamiento con fecha de efectos 29 de enero de 2.020, solicitándola el desalojo de la nave y el inicio de acciones, en caso de no proceder a ello. Al propio tiempo, se ponía de manifiesto que no era válido el ejercicio de la opción de compra, al no reunirse por la demandada los requisitos prevenidos en el propio contrato. La carta fue remitida certificada y con acuse de recibo y también fue remitida por correo electrónico (doc. 8).

El día 30 de enero del presente año, tras recibir la comunicación enviada por mi mandante a que se ha hecho alusión en el numeral anterior, la demandada realizó dos transferencias a la actora una por importe de 7.500 euros correspondiente a los Impuestos sobre Bienes Inmuebles impagados de los ejercicios 2.016, 2.017 y 2.019 y otra por importe de 2.276,26 euros relativa a la tasa de basuras e I.B.I., ambos de2.018. El pago posterior al ejercicio de la opción, no puede enervar los efectos del incumplimiento, pagos posteriores que tampoco evitarían la resolución, o en su caso, la extinción del otro negocio jurídico, cual es el contrato de arrendamiento, ya que los incumplimientos de pago habían sido causa de resolución del mismo comunicada el arrendador día 29 de enero último y, en cualquier caso, el contrato de arrendamiento finalizaba con fecha 31 del mismo mes y año.

Además la demandada ha hecho caso omiso a la obligación contenida en la estipulaciones séptima y undécima del contrato en las que se permite a la arrendadora inspeccionar la finca arrendada y continuar en la explotación de paneles solares facilitándole cuantos permisos sean necesarios para su mantenimiento. La demandada, a pesar de ser conocedora de la carga hipotecaria que pesaba sobre la finca, en ningún momento, se ha mostrado dispuesta a abonar la misma, pese al anuncio del ejercicio de opción de compra; tampoco ha procedido a poner a disposición de mi mandante el precio de la referida opción ni, en su caso, a consignar el importe de ésta, habiéndose limitado a continuar en el uso de la nave sin pagar renta o merced alguna

SEGUNDO. La sociedad demandada se opuso a las pretensiones de la actora, denunciando que la irregular y dolosa actuación de la demandante no ha impedido el ejercicio legítimo de la opción de compra en el plazo y condiciones establecidas en el contrato pues no existía causa que permitiese la resolución del contrato de arrendamiento ni otro obstáculo que impidiese el ejercicio de la opción.

Asimismo presento reconvención en la que solicito:

1.- Se declare perfeccionado, tras ejercicio de la opción, el contrato de compraventa con efecto desde 31 de enero de 2020.

2.- Que se condene a la demanda a otorgar escritura pública de venta sobre la finca previa cancelación por su parte de todas las cargas y gravámenes que pesen sobre la misma.

3.- Se condene a indemnizar de los perjuicios relacionados por incumplimientos en especial el lucro cesante sufrido al frustrarse el negocio proyectado y que iba a desarrollarse en la nave objeto de la opción, que se valora en la cantidad de 421.875 euros. Posteriormente con el resultado del informe pericial encargado por TOP GSE redujo la indemnización a la suma de 353.321,54 euros.

4.- Se condene a la demandada a transmitir la plena titularidad de la instalación de paneles solares existentes sobre la nave objeto de esta demanda y a verificar todos los actos y gestiones necesarias para transmitir los derechos de explotación y a pagar las cantidades resultantes de todos los rendimientos percibidos que se hubieran generado desde el 31 de enero de 2020

TERCERO. El Juzgado de Instancia estimó la demanda, rechazando la reconvención, en base fundamentalmente a los siguientes argumentos que pasamos a reproducir literalmente.

" Por tanto, TOP GSE, AIRCRAFT & MORE, SOCIEDAD LIMITAD el día 15 de enero de 2020 ante notario manifiestan su intención de ejercitar la opción de compra el día 31 de enero de 2020 a las 12.00 horas, conforme a lo pactado en contrato de arrendamiento de fecha 29 de enero de 2.016 sin que se haga constar que se adeuda 7.500 euros relativos a los Impuestos sobre Bienes Inmuebles impagados de los ejercicios 2.016, 2.017 y 2.019 y 2.276,26. Euros, relativa a la tasa de basuras e I.B.I., ambos de 2.018, de lo que tenía conocimiento sabedor de su obligación de pago.

Por lo expuesto sin perjuicio de su intención de formalizar la opción de compra el 31 de enero de 2020 el 15 del mismo mes y año no cumplía las condiciones precisas para su ejercicio ya que hasta el 31 de enero de 2020 no se abonan las cantidades adeudadas. En fecha 29 de enero de 2020 se remite burofax por TERIBE a TOP GSE resolviendo unilateralmente el contrato de fecha 29 de enero de 2.016 por impago de las cantidades asimiladas a la renta descritas (7.500. euros relativas a los Impuestos sobre Bienes Inmuebles impagados de los ejercicios 2.016, 2.017 y 2.019 y 2.276,26. Euros, relativa a la tasa de basuras e I.B.I., ambos de 2.018 -doc 6-) que abona la arrendataria mediante transferencia el 31 de enero de 2020 (doc.10)Ciertamente es sorprendente que a dos día de la expiración del contrato de arrendamiento y ejercicio de la opción de compra anunciada el 15.1.2020 se proceda a la resolución unilateral del contrato de arrendamiento por falta de pago de cantidades asimiladas a la renta adeudadas de ejercicios 2016/2018, pero lo cierto es que constituye el impago de las mismas un incumplimiento contractual pactado en la estipulación Quinta del contrato de 29 de enero de 2016 y cuya obligación incumbía al demandado sin que sea óbice a dicho incumplimiento la notificación por la administración de la deuda al propietario, incumbiendo al arrendatario su pago.

Por lo expuesto y sin necesidad de entrar al incumplimiento del resto de las obligaciones contractuales es por lo que procede estimar la demandada y declarar ajustada a derecho la resolución unilateral del contrato de arrendamiento de fecha 29 de enero de 2016 con fecha de efectos de 29 de enero de 2.020, condenando a la demandada a abandonar el local en el plazo improrrogable de 30 días desde la notificación de la presente resolución con abono de las cantidades devengadas hasta el completo desalojo de la misma.

Respecto de la demanda reconvencional procede su desestimación al ser estimada la demanda principal y por tanto declarar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 29 de enero de 2016 al entenderse que la opción de compra anunciada el 15 de enero de 2020 no reunía las condiciones pactadas para su efectividad y siendo que la pretensión del actor reconvencional deriva de la validez de la opción de compra anunciada el 15 de enero de 2020 que en nada ha quedado acreditada".

CUARTO. La parte demanda presentó recurso de apelación sustentado en los siguientes motivos:

A.-Infracción de normas y garantías procesales.

a.- Infracción de los artículos 1,5, 19, 20, 22 y 413 con indefensión.

Falta de aplicación y consideración de los efectos de la renuncia efectuada en la audiencia previa por la demandante a la causa de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de cantidades debidas, causa de resolución del contraro que, indebidamente, ha sido apreciada en la sentencia de instancia.

b.- Falta de legitimación activa respecto a su petición subsidiaria de que se tenga por bien ejercitada la acción de opción de compra.

Indebidamente la sociedad pretende atribuirse legitimación para el ejercicio de la opción de compra que concierne exclusivamente a la optante, como titular exclusivo del derecho de opción y ante el claro carácter de negocio unilateral que corresponde a la opción de compra.

La Audiencia debe pronunciarse sobre esta materia que no llegó a ser examinada por el juzgado de instancia.

B. Apelación por motivos de fondo.

a.-Inexistencia de causa de resolución contractual válida. Infracción por indebida aplicación del art. 1124 CC y de la doctrina jurisprudencial establecida en relación a los requerimientos para su aplicación. Infracción acumulada del art. 1256 CC, en relación con los arts. 1283, 1284, 1285 y 1286 CC y arts. 1089 y ss.CC, reguladores delas obligaciones y contratos.

No existe incumplimiento de alguna obligación esencial que pueda justificar la decisión adoptada en la sentencia de instancia.

b.- Válido ejercicio de la acción de compra. Infracción de la Jurisprudencia del TS establecida al efecto, en cuanto a la consumación de la compraventa por la aceptación y el ejercicio de la opción.

Error en la valoración de la prueba, en concreto del Acta notarial de 31 de enero de 2020 y demás documentos públicos relacionados y de los propios términos de la Cláusula Décima del contrato, infracción de los artículos 1089 y siguientes del C.C., en cuanto a la fuerza vinculante de las obligaciones contratadas

c.-Concurrencia de incumplimiento previo del contrato a cargo de TERIBE al infringir y oponerse a la obligación de transmisión de la titularidad de la planta fotovoltaica con sus rendimientos; infracción expresa de la Cláusula Undécima del contrato, de la Jurisprudencia del TS y de los arts.347, 353, 354, 355 y 1468 CC, en relación con los arts. 1095 y 1097 CC

d.- Infracción de los efectos vinculantes y alcance de los actos propios de la demandante. Infracción del artículo 7 del CC y de la doctrina jurisprudencial sobre el efecto vinculante de los actos propios.

En el acta notarial de 15 de enero de 2020 se estaba dando por anticipado por parte de la sociedad hoy demandante la conformidad al futuro ejercicio de la opción de compra, situación que creo en la entidad TOP GSE una absoluta confianza de que la operación de opción de compra iba a llevarse a cabo sin obstáculo alguno.

e.- Existencia de dolo en el incumplimiento contractual y en la posterior actuación procesal de la demandante/ reconvenida. Infracción de los artículos 1102, 1107 y concordantes del CC y 11.2 de la LOPJ.

Procedencia de la indemnización por los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento de la parte actora, en especial la frustración de compra del cincuenta por ciento del capital de la sociedad ALS y perjuicio derivados de tal hecho ( artículos 1101, 1106, 1107 y concordantes).

En resumen y en relaciónalos daños y perjuicios cuya indemnización se reclama, como resultado del incumplimiento contractual de la actora/reconvenida, puede establecerse: 1-Existe nexo causal entre el incumplimiento de la optataria TERIBE INTERNACIONAL y la frustración del negocio proyectado que se basaba en la instalación y ocupación conjunta de la nave de autos tras la compraventa del 50% de las acciones de la sociedad ALS. 2-La no realización de la compra de las acciones es responsabilidad exclusiva de la optataria/reconvenida, por su negativa a formalizar la compraventa consumada por el ejercicio de la opción, produciendo tal negativa una incertidumbre en cuanto al resultado final del negocio proyectado, que es causa objetiva para el desistimiento del precontrato por parte de ALS. 3- Existe un daño emergente cierto y concretado en los ahorros de costes que para el optante hubiera representado la utilización conjunta dela nave litigiosa junto con a la sociedad ALS y 4- La concurrencia de dolo en el incumplimiento de la demandante/reconvenida TERIBE, habilita la extensión de los perjuicios a todo cuanto conocidamente se derive de su incumplimiento.

QUINTO. Como primer motivo de carácter procesal defiende la demandada-reconviniente que debe revocarse la sentencia de instancia ya que la renuncia al ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento por impago de cantidades debidas deja sin sustento a la resolución apelada ya que precisamente ha fundamentado su resolución en el impago de dichas cantidades

No podemos compartir el criterio de la parte apelante pues la renuncia no afectaba a la acción de resolución de arrendamiento por expiración del plazo ni a la impugnación del ejercicio de la opción de compra al no estar al corriente de pago de todas las cantidades debidas por el contrato de arrendamiento por lo que, sin perjuicio de la valoración que hagamos sobre todo ello, no podemos aceptar que TERIBE INTERNACIONAL renunciase al ejercicio de la acción para que se declare que no se ejercitó debidamente la opción de compra, en concreto la acción que viene identificada con la letra d) en el suplico de la demanda.

Sobre la segunda cuestión procesal planteada debemos indicar que es evidente que solo compete a la sociedad demandada decidir sobre el ejercicio de la opción de compra por lo que nada puede solicitar TERIBE al respecto; además el ejercicio de la acción es absolutamente innecesario pues TOP GSE AIRPORTS en el momento del ejercicio de la opción de compra, tal como consta en el acta notarial de 31 de enero de 2020, cumplió perfectamente con su obligación de pago del precio, de lo que tenía perfecto conocimiento la actora; lo único que busca la actora, en contra de la buena fe y en fraude procesal por lo que no puede ser admitida, es asegurarse no ser condenada en costas cualquiera que sea el pronunciamiento de la sentencia de instancia.

SEXTO. Para resolver mejor las cuestiones planteadas en el procedimiento, vamos a hacer una relación de los hechos que estimamos más relevantes acecidos en el mes de enero, último mes de vigencia del contrato y en cuyo último día, el 31, se podría ejercitar la opción de compra. En concreto, en la inmensa mayoría de los casos vamos a dar cuenta de los correos electrónicos cruzados entre las partes en litigio, a las que nos referiremos como remitentes o destinatarias de las mismas aunque sean dirigidos a o enviados por los administradores o empleados de las sociedades.

El día 3 de enero la actora remite un correo electrónico a la demandada poniendo en conocimiento que se encuentran sin pagar unas tasas de basura y que se emite a nombre de la misma otra tasa correspondiente a otro local, añadiendo " por tanto si ya no estáis en ese otro local/nave debéis comunicarlo al Ayto. para que no emita esos recibos a nombre de TPO FSE". El mismo día responde TOP GSE diciendo que en cuanto le conteste el gestor le hará llegar el pago.

El día 9 la demandada envía un correo a TERIBE en el que solicita que a la mayor brevedad posible le remita la oferta sobre la posible prórroga del arrendamiento y la documentación necesaria para el caso de llevarse a cabo la opción de compra, como la copia de las escrituras, nota registral, copia del contrato de placas solares, certificado deuda pendiente de la hipoteca sino se hubiera liquidado y recibo IBI.

Sobre el arrendamiento el mismo día TERIBE, sin hacer una oferta concreta, comunica que " estamos dispuestos para que mantengáis el alquiler con opción de compra por otros dos años pero no podemos mantener las mismas condiciones que hace 4 años"

El día 13 TERIBE remite a TOP GSE el documento de notificación de la providencia de apremio emitida tras el impago de la tasa y el IBI del año 2018 por importe total de 2.276,26 euros en la que consta que por costas y recargo de apremio se han cargado 212,57 euros adicionales.

Asimismo, en otros correos de la misma fecha se remiten a TOP GSE documentos que pueden ser necesarios para el ejercicio de la opción de compra, como el certificado del importe pendiente del préstamo hipotecario, la última modificación de las escrituras de TERIBE en formato electrónico, la declaración de obra nueva y la nota del Registro de la Propiedad requerida.

El día 15 de enero TERIBE comunica a TOP GSE que le remite el certificado de eficiencia energética provisional de la nave y que en un par de días dispondrá de los definitivos, momento en que se facilitará la oportuna certificación.

Ambas partes ese mismo día acuden al notario don Carlos Huidobro y levantan acta notarial en la que TOP GSE notifica a TERIBE Internacional su intención de ejercer su derecho de opción de compra sobre la finca descrita el día 31 de enero de 2020 para lo que deberán acudir a la notaria a las 12 de la mañana, mostrándose ambas partes conformes en que TOP GSE retenga del precio pactado para la opción de compra las cantidades necesarias para cancelar el crédito hipotecario y la hipoteca en el Registro.

TERIBE se da por notificada, obligándose a entregar a la mayor brevedad posible toda la documentación necesaria para formalizar la correspondiente escritura.

El día 16 TOP GSE comunica a la arrendadora los documentos que quedan pendientes de entregarle para llevar a cabo la compra, en concreto el certificado final de obra, certificado energético definitivo y el contrato sobre las placas solares.

El día 17 se firma un preacuerdo entre TOP GSE y AVIATION LOGISTICS SPARES S.L.( ALS) para la compra por la demandada del 49% de las participaciones de la otra sociedad por un precio de 900.000 euros, de las que 500.000 se pagarían a la firma del contrato y el resto en un año a razón de 100000 euros trimestrales.

El día 24 remite TERIBE un correo electrónico a TOP GSE comunicándole que ya tienen el original del certificado energético y las gestiones realizadas ante el Ayuntamiento para conseguir el documento final de obra.

El día 27 TERIBE, tras aludir a la presión a la que fue sometida y a las condiciones adversas sobre las que se firmó el contrato de arrendamiento con opción de compra, presenta una propuesta para poder llegar a un acuerdo para la venta de la nave, acuerdo por el que TOP GSE tendría que pagar 75.000 euros por el mobiliario existente en la nave( muebles de oficina y estanterías), 25.000 por la cesión del contrato de placas solares, añadiendo que con el pago de 10000 euros más y la renuncia expresa de TOP GSE a la opción de compra, podría efectuarse la venta a nombre de la nueva sociedad a la que os habéis referido.

Al día siguiente TOP GSE responde que no tiene obligación de pagar nada por estos conceptos en función de lo pactado en el contrato de arrendamiento con opción, pero que estaría dispuesta a pagar 30.000 por todo el mobiliario.

El día 28 TERIBE remite a TOP GSE una comunicación con las condiciones para poder prorrogar por dos años el contrato de arrendamiento con opción de compra, condiciones que no fueron aceptadas.

El día 29 TERIBE hace diversas operaciones, en primer lugar remite un correo electrónico en que se comunica a TOOP GSE que está incumpliendo el contrato al no facilitar a la arrendadora el acceso a la nave y por burofax notifica que debe considerarse extinguido el contrato por el impago de forma reiterada del IBI, conforme le ha notificado el Ayuntamiento, incumplimiento que, a su vez, impide el ejercicio de la opción de compra. El burofax remitido por burofax es entregado el día 1 de febrero, aunque antes TOP GSE tiene conocimiento del mismo, ya que a las 13 horas y 35 minutos del día 31 recibe, a través del notario don Carlos Huidobro, comunicación de la decisión de TERIBE, tal como consta en el acta de requerimiento y notificación levantada a instancias de la entidad demandante.

También afirma la actora que por e-mail de fecha 30 de enero se remitió copia del documento comunicando la imposibilidad de ejercitar la opción de compra.

El día 30 por TOP GSE se hace una transferencia a favor de TERIBE de 2276, 26 € para cubrir la tasa de basuras y el IBI del año 2018 y otra de 7500 euros para cubrir los IBIS de los años 2016, 2017 y 2019.

Ese mismo día la entidad TOP GSE presentó un escrito en el Ayuntamiento de Paracuellos del Jarama dando cuenta de que no se le facilitaban los recibos pendientes de pago del IBI al no ser titular del inmueble.

El día 31 se persona el administrador de la entidad actora ante el notario don Carlos Huidobro y, ante la inasistencia de la entidad TERIBE, se levantó acta donde TOP GSE explicaba cómo se iba a liquidar el precio pactado para la compraventa, descuento del 67.193,64 euros, 246.576,17 € para liquidar el crédito hipotecario, acompañando una comunicación de Banco de Santander afirmando que tiene disponible la cantidad antes indicada para remitir a Banco de Sabadell para la cancelación de la hipoteca sobre la finca 4245 del Registro de la Propiedad nº 2 de Torrejón de Ardoz y 1.200 euros la cancelación registral de la hipoteca, presentando para pagar el resto del precio 345.030,19 euros un cheque bancario nominativo a favor de TERIBE INTERNATIONAL S.L.

Asimismo TOP GES quiso dejar constancia de que ejercía su derecho de opción de compra tal como se notificó dieciséis días antes a TERIBE, que disponía de fondos suficientes para abonar el precio pactado tal como se acredita con la documentación aportada, y que, si bien la sociedad vendedora nunca le notificó a cuanto ascendía el IBI de los años 2016 al 2019 y haber sido imposible liquidarlos directamente en el Ayuntamiento, con fecha de 30 de enero efectuó dos transferencias cuyo importe conjunto asciende a 9.776,26 euros para abonar las tasas de basuras o impuesto sobre bienes inmueble que hayan quedado sin liquidar; finalmente solicitaba que se requiera al administrador de TERIBE para que acudiese a la firma de la escritura el próximo día 20 de febrero a las 12 horas en la notaría, acta que fue comunicada ese mismo día a la entidad hoy apelada.

SEPTIMO. Una vez fijados estos hechos objetivos que quedan perfectamente acreditados, debemos decidir si el ejercicio de la acción de opción de compra es correcto o existe algún motivo para denegarla.

Debemos tener presente que el día 15 de enero, momento en que estaban sin liquidar las tasas de basuras y el IBI de la nave industrial objeto del contrato de arrendamiento, como se puede comprobar con la lectura del acta notarial levantada por don Carlos Huidobro no se ejercitó la opción de compra sino simplemente se notificaba la intención de llevar a cabo la misma en la fecha pactada en el contrato y se requería a TERIBE para que facilitase la documentación precisa para ello, mostrándose ambas partes conformes en descontar del precio pactado el importe que restaba por pagar de la hipoteca que gravaba la nave industrial; en definitiva, de su lectura se desprende que TERIBE se mostró conforme con que pudiera ejercitar la opción sin poner obstáculo alguno. Cuando se ejercitó la opción, el día 31 de enero tal como se había pactado en el contrato de arrendamiento, TOP GSE no debía cantidad alguna derivada del contrato de arrendamiento ya que remitió una transferencia por la cantidad de 9776,26 € para pagar los recibos pendientes de la tasa de basuras y del impuesto de bienes inmuebles, por lo que, en principio, no vemos razón para dudar del éxito de la misma.

La sociedad TERIBE, que no se encontraba conforme con los términos pactados para la opción de compra años atrás, no comparte esta visión y afirma que, en función de las circunstancias existentes y de la verdadera intención de las partes, deben alterarse los términos de la opción de compra y, en cualquier caso, que no es posible admitir la opción ya que no se daban las condiciones necesarias ante el incumplimiento de las condiciones del contrato de arrendamiento, en concreto que se le había impedido el paso a la nave industrial y que TOP GSE no estaba al corriente de pago de todas las cantidades debidas por el contrato.

Tal como recogimos en el anterior fundamento de derecho, la sociedad TERIBE el día 27 de enero buscó alterar las condiciones en que fue pactada la opción de compra, remitiendo una comunicación a TOP GSE en la que haciendo referencia a las circunstancias existentes, la adversa situación en la que se encontraba en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento con opción de compra y a la verdadera intención de las partes, pretendía aumentar el precio de la opción pactada, lo que no fue aceptado por la sociedad hoy apelante dado que no tenía respaldo alguno en los términos contractuales, materia sobre la que no debemos ocuparnos más al ser ajena al tema esencial que nos corresponde resolver.

Al no ser aceptadas sus condiciones, TERIBE el día 29 de enero emite una comunicación en la que, modificando su comportamiento anterior con el que había ido facilitando a TOP GSE la documentación necesaria para ejercitar la opción de compra, daba por resuelto el contrato de arrendamiento por los incumplimientos de la entidad arrendataria y afirmaba que no era posible el ejercicio del derecho de opción debido a que no se encontraba al corriente del pago del IBI. Lo primero que nos sorprende es que solamente se haya hecho alusión a los incumplimientos cuando no se aceptaron los cambios que se pretendía introducir en el contrato de opción, lo que, en principio, permite suponer que se vienen a falsear los supuestos incumplimientos.

Hasta el día 29, dos días antes de la finalización del contrato y del ejercicio de la opción, no existe comunicación alguna en el que conste la petición o se presente alguna queja por la negativa de permitir el acceso de TERIBE a la nave industrial, por lo que es imposible considerar que este hecho puede impedir el ejercicio de la opción de compra.

A continuación debemos analizar si existe falta de pago y los efectos que pudieran derivarse de la misma que es el motivo que ha llevado a la juzgadora de instancia a estimar la demanda presentada por TERIBE INTERNATIONAL.

Fue durante el mes de enero, mes en que finalizaba el contrato, cuando se preocupan las partes de conocer las cantidades que eran debidas por IBI y tasas de recogida de basura, cruzándose correos electrónicos al respecto, conociéndose que el día 13 de enero de 2020 se le envió a TOP GSE una copia de la providencia de apremio que había recibido TERIBE del Ayuntamiento de Paracuellos del Jarama en la que constaban las cantidades debidas por el IBI y la tasa de basuras del año 2018 que ascendían a 2.276,26 €, estando incluido en tal cantidad el recargo de apremio y costas que importaban entre los dos 212,59 euros. No tenemos constancia de que se hubiera facilitado a la arrendataria una copia de los recibos del IBI que quedaban sin abonar, afirmado la misma que al no recibir información de la arrendadora y ante imposibilidad de obtenerla del Ayuntamiento, optó por transferir a TERIBE el día 30 de enero de 2021 una cantidad alzada para cubrir el IBI de todos los años de duración del contrato, como explico en el acta notarial de fecha 31 de enero de 2021 con ocasión del ejercicio, hecho que no ha sido rebatido por la parte actora, hoy apelada.

En esta situación no podemos considerar que existió un incumplimiento por parte de la arrendataria, ya que debemos entender que nunca le remitieron a TOP GSE los recibos del IBI de los años en que estuvo vigente el arrendamiento, por lo que era imposible que procediese a su pago, situación que llevo a TOP GSE, tras comprobar que no era posible el pago directo en el Ayuntamiento, a ingresar en una cuenta de TERIBE una cantidad alzada para los años 2016, 2017 y 2019, que debemos considerar suficiente para cubrir los recibos pues nada en contra ha dicho la sociedad que recibió el dinero. Es cierto que a mediados del mes de enero conocía la deuda del año 2018 respecto a la tasa de basuras y del IBI, pero no vemos motivo que pueda justificar la resolución del contrato por el hecho de retrasarse en el pago dos semanas a la espera, debe suponerse, de conocer todas las deudas sobre esta materia.

En todo caso, es indiscutible que el pago se realizó antes de finalizar el mes de enero en el que concluía el contrato y antes, también, del ejercicio de la opción de compra por lo que no podemos sacar conclusiones negativas para los intereses de la entidad apelante, ya que debemos tener presente que TERIBE en el acto de la audiencia previa había renunciado a la acción de resolución por falta de pago al haberse enervado la acción y, por otro lado, cuando se ejercita la opción de compra no se debía cantidad alguna derivada del contrato de arrendamiento por lo que no existía limitación alguno para su ejercicio.

Obviamente si se hubiese resuelto el contrato anteriormente no podría haberse ejercitado la acción, pero ello no lo podemos tener en cuenta desde el momento en que no apreciamos responsabilidad imputable a la arrendataria por el retraso del pago del IBI y porque, volvemos a recordar, TERIBE ha renunciado al ejercicio de la acción de resolución del contrato por falta de pago.

También ejercito la sociedad demandante acción de resolución del contrato por expiración del plazo, pero tal ejercicio es absolutamente ineficaz, pues la parte arrendataria nunca ha puesto en duda que el contrato finalizaba el día 31 de enero de 2020 y ejercito su opción de compra dentro de plazo.

OCTAVO. A continuación debemos entrar a examinar las pretensiones contenidas en la reconvención, para lo que para lo que resulta oportuno determinar las características y efectos de la opción de compra.

La doctrina jurisprudencial ha venido manteniendo de modo constante que el ejercicio de la opción perfecciona el contrato de compraventa, así la sentencia 18 de julio de 2006 dispuso que "es cierto que el contrato (de compraventa) se perfeccionó por el ejercicio de la opción, y que desde entonces nacieron las obligaciones propias de su naturaleza (entrega de la cosa y pago del precio), en otras palabras, se abrió la fase de consumación.

También podemos referirnos a la 22 de septiembre de 2009 que expresa: "Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no( SS. 16 abril 1979 ; 4 abril y 9 octubre 1987 ; 24 octubre 1990 ; 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima".

La perfección del contrato de compraventa conduce a que deban estimarse las pretensiones de la sociedad TOP GSE contenidas en la reconvención, así debe condenarse a la sociedad TERIBES INTERNATIONAL al otorgamiento de la escritura pública recibiendo exclusivamente el precio pactado en el contrato y asimismo debe entrar en juego la estipulación undécima del contrato que, tras explicar la existencia en la nave industrial de una instalación eléctrica de paneles solares que están siendo explotados por la arrendadora, dispone que "desde este momento el arrendador se obliga, en caso de ejecutarse la opción de compra, a transmitir la titularidad de la citada explotación al arrendatario".

También se solicita que se condene a TERIBE a cancelar todas las cargas y gravámenes que pesen sobre la finca, lo que parece que no resultaría necesaria al haber acordado las partes que TOP GSE retirase del precio de la opción el dinero necesario para la cancelación de las cargas; no obstante creemos que debemos mantener la condena al desconocer la situación jurídica actual de la finca objeto de la opción.

Finalmente, tema que será analizado en el siguiente fundamento de derecho, solicita la demandada-reconviniente que se le indemnice en la cantidad de 353.321,54 por los perjuicios derivados del incumplimiento, que califica como doloso a los efectos del artículo 1107 del Código civil, de la sociedad TERIBE.

NOVENO. En el fundamento de derecho sexto explicamos que TOP GSE había concertado con la sociedad limitada AVIATION LOGISTICS SPARES (ALS) un acuerdo para la compra del 49 por ciento de las participaciones sociales siempre que ostentase la propiedad de la nave industrial de la calle Cardenal Cisneros de Paracuellos del Jarama, ya que en dicho inmueble debía fijarse las sede de ambas empresas, operación que no pudo llevarse a cabo ante el incumplimiento doloso de la arrendadora que debía transmitir la propiedad de la nave industrial

Para justificar la indemnización que se pretende obtener se ha acompañado un informe pericial en el que el perito don Juan Ignacio explica que al compartir las dos empresas las instalaciones de la nave industrial, tal como se tenía proyectado en los acuerdos firmados, los costes se compartirían lo que produce lo que denominamos "sinergias por ahorro de costes", siendo este el único parámetro que ha sido considerado a efectos de este informe para determinar el importe de la indemnización, tomando para el cálculo un periodo de cinco años, que es el periodo mínimo habitual en la explotación de locales y naves industriales.

Para llegar a la suma de 353.321,54 que es la que se está reclamando en este momento, el perito don Juan Ignacio tiene en cuenta los siguientes costes que se verían reducidos al 50%, ahorro en arrendamientos (35.369,40 €), ahorro en primas de seguro (4.591,50 €), ahorro en suministros (5.732 €) y ahorro en mantenimiento (13.607,45 euros), añadiendo unos ingresos por arrendamiento de 15.000 euros (al repercutirse una alquiler a ALS por el uso de la nave) y 6000 euros por la instalación fotovoltaica

Lo primero que debemos tener en cuenta es que TOP GSE, tal como consta en el preacuerdo firmado el día 17 de enero de 2020, iba a adquirir el 49% de las participaciones de ALS luego el ahorro de costes solamente ascendería a un 25Ž50% y que, indebidamente, se incluye un ahorro en arrendamiento cuando de haberse consumado el contrato de opción de compra ya no sería necesario su pago.

Asimismo del cuadro debemos eliminar los ingresos obtenidos por la instalación fotovoltaica y por repercusión de alquiler al quedar fuera de la bases que nos presenta el perito y sobre las que se sostiene la reclamación presentada por la entidad que ha formulado demanda reconvencional, es decir reducción de costes al compartir dos empresas las instalaciones de la nave.

Por consiguiente solo pueden entrar en juego las primas de seguro, suministros y el coste de mantenimiento, ahorro que debería valorarse, teniendo en cuenta que debe limitarse al 25,5% y no al 50%, en 12.204,78 € al año, lo que nos llevaría a 61.023,90 € por cinco años.

Ahora bien, como no se llevó a cabo la compra de acciones para la que se fijó un precio de 900000 euros, la sociedad TOP GSE ha podido disponer del mismo, lo que nos lleva a entender que no se encuentra justificada la reclamación presentada ya que con un rendimiento del dinero del 1,4 %, que no consideramos que hubiera sido difícil de obtener, se hubiera cubierto el ahorro de costes que es el origen de la reclamación.

DÉCIMO. No se hace pronunciamiento en materia de costas en esta segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelación de acuerdo con el artículo 398 de la LEC, mientras que respecto a las de primera instancia, teniendo en cuenta lo dispuesto en artículo 394 de la misma ley, condenamos a la entidad TERIBE al pago de las causadas con su demanda que se ha visto desestimada íntegramente, sin hacer pronunciamiento de las causadas con motivo de la demanda reconvencional presentada por TOP GSE que ha sido estimada parcialmente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.