Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 88/2013 de 07 de Octubre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Décima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933917

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0001427

Recurso de Apelación 88/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1730/2009

APELANTE:D./Dña. Alejo y D./Dña. Petra

PROCURADOR D./Dña. VICTORIO VENTURINI MEDINA

APELADO:NOZAR SA

PROCURADOR D./Dña. MARIA FUENCISLA MARTINEZ MINGUEZ

MAPFRE CAUCION Y CREDITO, COMPAÑIA INTERNACIONAL DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A.

PROCURADOR D./Dña. GABRIEL MARIA DE DIEGO QUEVEDO

ADMINISTRACION CONCURSAL DE NOZAR

MAGISTRADA:ILMA. SRA. DÑA. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

En Madrid, a siete de octubre de dos mil trece.

La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1730/2009 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Madrid a instancia de Dña. Petra y D. Alejo , como apelante - demandante, representado por el Procurador D. Victorio Venturini Medina y defendido por Letrado, contra NOZAR SA, como apelado - demandado, representado por la Procuradora Dª Mª. Fuencisla Martínez Mínguez y defendido por Letrado, MAPFRE CAUCION Y CREDITO, COMPAÑIA INTERNACIONAL DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A., como apelado - demandado, representado por el Procurador D. Gabriel María De Diego Quevedo y defendido por Letrado y ADMINISTRACION CONCURSAL DE NOZAR, como apelado - demandado, incomparecido en esta instancia; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 13/10/2011 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 13/10/2011 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Venturini Medina en nombre y representación de D. Alejo y Dña. Petra , frente a Nozar S.A., representada a través de su administración concursal por el Procurador Sr. Lanchares Larre, Nozar, S.A. representada por la Procuradora Sra. Martínez Mínguez y Mapfre caución y crédito compañía internacional de seguros y reaseguros, S.A. representada por el Procurador Sr. De Diego Quevedo, debo:

1.- Acordar y acuerdo no haber lugar a declarar resuelto el contrato de compraventa que vincula a los actor con Nozar S.A.

2.- Absolver y absuelvo a las demandadas de las peticiones de la condena formuladas contra ellas en la demanda.

3.- Condenar y condeno a la parte actora al abono de las costas procesales causadas.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha 11 de septiembre de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 1 de octubre de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En fecha 30 de mayo de 2006 se celebró contrato privado de compraventa entre 'Nozar, S.A.' en lo sucesivo 'Nozar', como vendedora, y D. Alejo y Doña Petra , como compradores; teniendo por objeto una vivienda pendiente de construir, en Sabiñánigo (Huesca), concretamente en la parcela NUM000 , portal NUM001 , planta NUM002 , puerta NUM003 del bloque NUM002 , con una superficie útil aproximada de 74,26 m2, con 7,28 m2 de terraza y con el trastero NUM004 , con una superficie aproximada de 8,65 m2, situado en el sótano, así como la plaza de garaje NUM004 , letra NUM005 , con unas dimensiones aproximadas de 2,60 por 5 m, situado en el sótano.

En la estipulación quinta del contrato se establece que 'La entrega de llaves se efectuará antes del 30 de enero de 2009, si bien, este plazo podrá ampliarse tres meses más, sin que los compradores puedan efectuar reclamación alguna por este motivo. Concluido el plazo señalado, o su prórroga, sin que se haya producido su entrega, los compradores podrán ejercitar los derechos que le correspondan según la legislación vigente', añadiendo que 'La vendedora garantiza la devolución de las cantidades recibidas en este acto y las que vaya recibiendo antes de la entrega del objeto de este contrato, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga la devolución para el caso de no terminar la construcción del edificio en la fecha prevista, o en su prórroga adicional, mediante aval solidario o póliza de seguro'. En la estipulación 6ª, las partes acuerdan que 'Una vez debidamente inscritas en el registro de la propiedad, las fincas objeto del presente contrato de compraventa, finalizada la edificación y obtenida la correspondiente licencia municipal de primera ocupación, la vendedora citará a los compradores, en un plazo no superior a 30 días, desde la fecha de obtención de la citada licencia, indicando día y hora, en la notaría asignada para la firma de la escritura pública'.

En fecha 7 de junio de 2007, se suscribe seguro de caución de cantidades anticipadas para adquisición de viviendas con 'Mapfre'.

Los compradores abonaron a la vendedora, en concepto de pago anticipado del precio, la cantidad de 82.175,94 €.

Una vez finalizada la construcción del inmueble y vencido el plazo indicado en la estipulación 5ª anteriormente referida, 'Nozar' no había obtenido la licencia municipal de primera ocupación ni el certificado de idoneidad, que ni siquiera ha solicitado; por ello, los compradores formulan la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando la resolución del contrato de compraventa y la condena solidaria de 'Nozar' y de Mapfre Caución y Crédito Compañía Internacional de Seguros y Reaseguros, S.A. a abonar la cantidad de 91.475,45 € más los intereses que se devenguen hasta la devolución de las cantidades anticipadas, más los intereses legales desde la interposición de la demanda. La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' desestimó la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.-Nos encontramos ante un negocio jurídico de compraventa, del que deriva la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.445 C. Civil , según el cual 'Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente', disponiendo específicamente el artículo 1.461 C.Civil que 'El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta', debiendo llevarse a cabo la entrega en el momento que las partes hubieren pactado y en las condiciones que hayan decidido de mutuo acuerdo.

No podemos obviar que las estipulaciones 5ª y 6ª, referidas en el fundamento precedente, responden al principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil y recogido en su artículo 1.255, que dispone: 'los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público', quedando sujetas ambas partes a la observancia de los mismos, puesto que los contratos son obligatorios, no pudiendo dejarse su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.256 C.Civil .

Entendemos que dichas estipulaciones no dejan lugar a duda sobre la intención de los contratantes, al establecer un plazo de entrega y, además, la obligación de la vendedora de obtener la licencia de primera ocupación, debiendo estarse a su tenor literal, según indica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil . A este respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , en los siguientes términos: 'la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes', añadiendo que 'La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas', abundando en dicha cuestión precisa que 'Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal'. En la misma línea, hemos de citar una sentencia más reciente, concretamente de fecha 3 de junio de 2.009 .

El Tribunal Supremo señala, en sentencia de 21 de marzo de 1986 , que es doctrina reiterada de la Sala que para que pueda prosperar la acción resolutoria establecida en el párrafo 1º del artículo 1.124 del Código Civil , es preciso que quien la alegue acredite, entre otros, los siguientes requisitos: 1º) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron, 2º) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad, 3º) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, 4º) que dicho resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa del demandado, actuación que puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante, 5º) que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían.

Con posterioridad, el Alto Tribunal, en sentencia de 30 de abril de 1996 , acoge la rectificación jurisprudencial apuntando que 'según la moderna jurisprudencia, para que exista incumplimiento, no puede exigirse voluntad deliberadamente rebelde, pues es suficiente el incumplimiento inequívoco objetivo, aún no tenaz y persistente, pues basta que frustre el fin del contrato y que no exista una justa causa que sane la conducta de los compradores', postura ya anteriormente recogida en sentencias de 18 de marzo y 18 de diciembre de 1991 y 13 de julio de 1995 .

Además, no podemos obviar que 'no todo incumplimiento -en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial, de lo ejecutado con lo debido- es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática', de tal forma que para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial y produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato ( sentencias de 19 de mayo de 10 de octubre de 2005 , 5 de abril de 2006 , 4 de enero de 2007 y 19 de mayo de 2008 ).

Aplicando la jurisprudencia citada al supuesto que nos ocupa, y atendiendo al compromiso expreso asumido por 'Nozar, S.A.' en la estipulación 6ª, esta Sala entiende que la vendedora ha incumplido una obligación esencial y trascendente derivada del contrato, como es la obtención de la licencia de primera ocupación. Hemos de tener en cuenta que en fecha 25 de noviembre de 2008 se expidió el certificado final parcial de obra (folio 128 de los autos), indicando el Ayuntamiento de Sabiñánigo, el 27 de febrero de 2009, que 'los servicios técnicos municipales consideran, que si la documentación aportada se corresponde con la edificación realizada, puede procederse a su ocupación conforme a su uso característico' (folio 130); el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio constata que en fecha 31 de marzo de 2009 se recibió la certificación de fin de obra (folio 208), a continuación, 'Nozar' comunica que 'si los clientes lo desean, puesto que no es obligación del promotor, y no es necesario en Sabiñánigo para dar de alta los suministros, pueden solicitar como interesados, pagando la Tasa correspondiente al Gobierno de Aragón, la cédula individualizada de su vivienda, en el departamento de vivienda y Rehabilitación en Huesca, C/Cervantes, 1-1º izq.' (folio 210); pues bien, la documentación anterior no revela que no sea necesaria la licencia de primera ocupación o documento sustitutivo para la habitabilidad de la vivienda objeto de compra, sino que la misma no fue solicitada por la vendedora, considerando ésta que no es obligación suya la obtención de dicha licencia, intentando eludir la obligación que asumió contractualmente.

Resulta especialmente clarificadora la información remitida por el Ayuntamiento de Sabiñánigo sobre la cuestión que nos ocupa (folio 276), precisando que 'No cuentan las obras con la correspondiente licencia de ocupación', ya que dicha licencia no ha sido solicitada por 'Nozar', habiéndose procedido, tan sólo, a comunicar a dicha sociedad que procedería la ocupación de la edificación si la documentación aportada por los interesados se corresponde a la edificación realizada', no habiéndose otorgado ninguna autorización concreta, indicando que el organismo que debía otorgar la cédula de habitabilidad es el Servicio de Arquitectura Provincial de la D.G.A. Atendiendo al contenido de este último documento y en base a la estipulación 6ª del contrato, cabe concluir que 'Nozar' ha incumplido, encontrándonos ante un incumplimiento sustancial que ocasiona un claro perjuicio a los compradores, ante la ausencia de licencia de primera ocupación o documento similar que permita la habitabilidad del edificio, documentación que ni siquiera ha sido solicitada por la vendedora.

En consecuencia, procede la estimación del recurso de apelación y la revocación de la sentencia en los términos indicados.

TERCERO.-En lo que respecta a los intereses no pueden ser capitalizados los devengados antes de la interposición de la demanda para computar los intereses posteriores a la interposición de la misma, como pretende la actora, debiendo estarse a lo pactado sobre este particular en la estipulación 6ª, reflejada textualmente en el fundamento de derecho primero.

En definitiva, ha de reintegrarse a los compradores la cantidad abonada, en concepto de anticipo del precio, más el interés legal devengado desde la fecha de interposición de la demanda ( arts. 1.108 y 1.109 C.Civil ).

'Mapfre', a través de la póliza de afianzamiento (folios 48 y 49) 'se obliga a indemnizar a cada uno de los asegurados, con máximo de la suma asegurada, el importe de las cantidades anticipadas al tomador del seguro para la adquisición de viviendas', siendo el total anticipado de 82,175,94 €, importe del que la aseguradora responderá solidariamente con 'Nozar', así como de los intereses legales que devengue dicha cantidad a partir de la fecha de interposición de la demanda.

Todo ello nos lleva a la estimación parcial de la demanda en lo referente a los intereses solicitados.

CUARTO.-En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ ., no cabe efectuar pronunciamiento con respecto a las costas procesales, ni de la primera ni de la segunda instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Victorio Venturini Medina, en representación de D. Alejo y Doña Petra , contra la sentencia dictada en fecha 13 de octubre de 2011 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Madrid , en autos de procedimiento ordinario nº 1730/2009; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos:

1.- Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Se desestima la demanda interpuesta por el Procurador D. Victorio Venturini Medina, en representación de D. Alejo y Doña Petra , como demandados, contra 'Nozar, S.A.' y Mapfre Caución y Crédito Compañía Internacional de Seguros y Reaseguros, S.A., como demandadas; se condena solidariamente a las demandadas a abonar a los actores la cantidad de 82,175,94 €, más el interés legal devengado desde la fecha de interposición de la demanda.

2.- Sin expresa condena con respecto a las costas procesales causadas en primera instancia.

Sin pronunciamiento sobre las costas originadas en esta instancia.

Se acuerda la restitución del depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2577-0000-00-0088-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 88/013, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe