Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 166/2013 de 14 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0002900

Recurso de Apelación 166/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid

Autos de Juicio Verbal 545/2012

APELANTE:D./Dña. Federico

PROCURADOR D./Dña. LUIS FERNANDO POZAS OSSET

APELADO:SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER SA

Sr. ABOGADO DEL ESTADO

SENTENCIA

ILMO. SR. MAGISTRADO:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

En Madrid, a catorce de noviembre de dos mil trece.

Visto en grado de apelación, por el Magistrado de esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, el Ilmo. Sr. D. PABLO QUECEDO ARACIL , actuando como Tribunal Unipersonal en segunda instancia, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal 545/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid, en los que aparece como parte apelante D. Federico representado por el Procurador D. LUIS POZAS OSSET y defendido por el letrado D. PABLO TORTAJADA CHARDI, y como parte apelada SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER, S.A., representada y asistida por el ABOGADO DEL ESTADO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 27/07/2012 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 27/07/2012 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Desestimo la demanda formulada por el Procurador Don Luis Pozas Osset, en nombre y representación de D. Federico contra la SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER S.A., y en su mérito absuelvo a esta última de los pedimentos de la demanda, sin expresa imposición de costas.'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Federico , al que se opuso la parte apelada SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER, S.A., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección se acordó señalar el día 30 de octubre de 2013 para resolver el recurso.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.-El actor se alza contra la sentencia de instancia oponiendo cuatro motivos, que giran en torno a la caracterización de la clausula rebus sic stantibus que, en su opinión, no puede utilizarse como método para la resolución de los contratos, y por la cantidad que debe de entregársele como consecuencia de la resolución improcedente.

El primer motivo denuncia error en la valoración de la prueba y vulneración de los Arts. 7 , 1098 , 1258 , y 1255 C.C .

La doctrina jurisprudencial es unánime en la materia, manteniendo que la clausula rebus solo es aplicable para moderar y reequilibrar los contratos, afectados por el cambio sustancial de las circunstancias tenidas en cuenta a la hora de concertarlos, y con lesión injustificada para una de las partes.

Así se pronuncian, por ejemplo, las sentencias de la Sección 14 de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 31-5-2011 y 13-6-2012 , esta ultima dictada en un asunto similar con la misma sociedad demandada.

No le parece suficiente el informe sobre la evolución del precio de la vivienda en alquiler en España, aportado por el Abogado del Estado y referido a precios de 2011. Es más, cuando se trata de precios de la Comunidad de Valencia, el propio informe dice que en Alboraya, ciudad donde esta sita la vivienda arrendada, es uno de los lugares de dicha Comunidad donde los precios han subido.

En el segundo motivo mantiene que a pesar de la notoriedad de la crisis económica que nos asola, no basta con la repercusión total sobre el mercado de alquiler si no en relación con el contrato en particular, y con sus circunstancias como es el tipo de alquiler, y la ciudad donde esta sito el inmueble en cuestión.

No parece que la demandada; la Sociedad Publica de Alquiler no supiera, ni intuyera, ni tuviera información en 2008 sobre la evolución económica, y más aun cuando se trata de un contrato que pudiera ser a pérdidas: se garantizaba una renta, aunque el precio del arriendo fuera otro.

El tercer motivo opone error en la valoración de la prueba, e infracción de lo dispuesto en los Art.217 L.E.C ., 406 , y 438 L.E.C .

El Juez de Instancia otorga demasiado valor al Burosms remitido por el Abogado del Estado a un teléfono móvil del que desconoce el titular, y que fue impugnado en el acto del juicio, dando excesivo valor a ese envío, y al hecho de que el receptor no se aviniera a redefinir el contrato.

La carga de la prueba de ese hecho le corresponde al Abogado del Estado, y no le basta con la remisión del citado mensaje.

En el cuarto y último opone vulneración de los Art.406 y 438 L.E.C ., porque no se ha planteado reconvención pidiendo la resolución del contrato.

SEGUNDO.-Para la adecuada decisión del recurso es preciso revisar el estado de la Jurisprudencia en la materia, comenzando por el Tribunal Supremo.

En la S.T.S. de 17-1-13 proclama: ' 4ª) La cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90 , 6-11-92 y 15-11-00 ). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa ( SSTS 10-2-97 , 15-11-00 , 22-4-04 y 1-3-07 ), y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria ( SSTS 20-5-97 y 23-6- 97). Más concretamente, en relación con compradores de viviendas que debían pagar el precio en tiempo más o menos próximo al inicio de la todavía subsistente crisis económica, la sentencia nº 597/2012, de 8 de octubre , ha rechazado tanto la nulidad por vicio del consentimiento como la resolución por incumplimiento solicitadas por una compañía mercantil que había comprado tres viviendas de una misma promoción inmobiliaria y alegaba que la vendedora se había comprometido a obtener la subrogación de la compradora como deudora hipotecaria, razonándose en la sentencia de esta Sala que el deudor debe prever las fluctuaciones del mercado, amén de apreciarse en la sociedad compradora una finalidad especulativa; la sentencia nº 568/2012, de 1 de octubre , ha rechazado unas pretensiones similares de la compañía mercantil compradora de una vivienda, que igualmente alegaba el compromiso de la vendedora de facilitar la financiación del pago del precio, razonando esta Sala que 'era previsible que el banco no hubiese aceptado la subrogación por falta de solvencia, pues a la propia compradora se le denegaron los préstamos que directamente solicitó a las entidades financieras'; y la sentencia nº 731/2012, de 10 de diciembre , ha rechazado unas pretensiones semejantes de los cónyuges compradores de una vivienda en una urbanización de la costa razonando que la propia ambigüedad de su planteamiento impedía dilucidar si en verdad les interesaba o no la financiación del pago del precio mediante un préstamo hipotecario.

5ª) Lo anteriormente razonado no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla ( SSTS 27-6-84 , 17-5-86 , 21-2-90 y 1-3-07 ). Por otra parte, en la actualidad es clara una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación). Así, en el último trabajo citado se propone para el art. 1213 CC el siguiente texto, inspirado tanto en la idea de la causa negocial como en la de la asignación de riesgos:

'Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato'.

6ª) Ahora bien, que la regla rebus sic stantibus pueda aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento.'

Por su parte la S.T.S. 18-1-13 dice: 'La jurisprudencia, utilizando especialmente esta última fórmula, se ha referido a la mencionada cuestión, para destacar la admisibilidad en nuestro sistema de los medios de corrección de la frustración económica del contrato, en determinadas situaciones particulares - así, entre otras, en las sentencias de 31 de octubre de 1963 , 15 de marzo de 1972 , 16 de junio de 1983 , 27 de junio de 1984 , 19 de abril de 1985 , 17 de mayo de 1986 , 13 de marzo de 1987 , 6 de octubre de 1987 , 23 de marzo de 1988 , 16 de octubre de 1989 , 21 de febrero de 1990 , 12 de noviembre de 1990 , 1202/1993, de 14 de diciembre , 209/1994, de 15 de marzo , 344/1994, de 20 de abril , 29/1996, de 29 de enero , 1048/2000, de 15 de noviembre , 1059/2000, de 17 de noviembre , 129/2001, de 20 de febrero , 1234/2001, de 28 de diciembre , 518/2002, de 27 de mayo , 313/2004, de 22 de abril , 539/2004, de 18 de junio , 1090/2004, de 12 de noviembre , 481/2005, de 17 de junio , 953/2006, de 9 de octubre , 79/2007, de 25 de enero , 197/2007, de 1 de marzo , 966/2007, de 26 de septiembre , 175/2009, de 16 de marzo , 336/2009, de 21 de mayo , 781/2009, de 20 noviembre , 360/2010, de 1 de junio , 84/2012, de 20 de febrero , 93/2012, de 21 de febrero , 240/2012, de 23 de abril , 243/2012 , de 27 de abril -.

TERCERO.-Por nuestra parte, esta Sección ha mantenido, siguiendo la línea jurisprudencial citada más arriba, que la clausula rebus se limita a la modificación del contrato, sin que alcance a la resolución.

Así en nuestra sentencia de 17-5-13 decíamos : 'Acerca de la imposibilidad sobrevenida y la teoría de la cláusula sobrentendida ' rebus sic stantibus', la sentencia de la sección 12ª de esta Audiencia Provincial de Madrid, de 21 de septiembre de 2010, recuerda: '(...) la Sala 1ª TS , ha dicho ( SSTS de 30 de abril de 2002 , 21 de abril de 2006 y 3 de abril de 2009 ) que ha de hacerse una interpretación restrictiva, y casuística, atendiendo a los casos y circunstancias, que la imposibilidad sobrevenida ha de ser definitiva y no haberse producido por culpa del deudor; que no hay imposibilidad cuando se pueda cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor, así como para apreciar la imposibilidad sobrevenida se requiere que el deudor no se halle en mora; la regulación de los arts. 1272 y 1184 C.c ., recoge una manifestación del principio 'ad imposibilia nemo tenetur', no existe obligación de cosas imposibles, cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor; puede consistir en una imposibilidad física o material o legal, pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor; se excluye la imposibilidad pasajera o temporal o coyuntural; tampoco cabe alegar imposibilidad cuando se puede cumplir mediante la modificación del contenido de la prestación de manera que resulte adecuada a la finalidad perseguida'. (...). La doctrina y la jurisprudencia han aceptado la posibilidad de revisión de un contrato con aplicación del principio general de la cláusula rebus sic stantibus que exige los requisitos de alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, lo que se ha de haber producido por un riesgo imprevisible y, por último, la subsidiaridad por no caber otro remedio. Lo cual puede dar lugar no a la extinción del contrato sino a su modificación y revisión. Así lo ha mantenido reiterada jurisprudencia, desde las sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 , 17 de mayo de 1957 , entre otras'.

En la de 5-6-13, ratificábamos el criterio: 'A tal respecto debe recordarse lo declarado en S. T.S. 25.Ene.2007 , que valora la alegación de la cláusula rebus sic stantibus a propósito de una 'alteración sobrevenida y exorbitante de la base del negocio de compraventa suscrito, así como de las circunstancias que presidieron su celebración', razonando con remisión a otras sentencias anteriores que 'la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación, al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro derecho vigente la cláusula rebus sic stantibus como medio de restablecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones', para establecer las siguientes conclusiones:

A) que la cláusula rebus sic stantibus no está legalmente reconocida,

B) que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales,

C) que es una cláusula peligrosa y, en su caso, debe admitirse cautelosamente,

D) que su admisión requiere como premisas fundamentales:

a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración,

b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones,

c) que todo ello acontezca por sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles

E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, otorgándole los modificativos de los mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones.

(...) Tal doctrina se ha mantenido en posteriores resoluciones de esta Sala, Ss. entre otras de 29.Mayo.1996, 10.Feb.1997, 15.Nov.2000, 27.May.2002 y 21.Mar.2003'.

A la vista de lo expuesto, parece que la sentencia de instancia debe revocarse, pues la clausula rebus no da cobertura la resolución del contrato.

CUARTO.-La clausula rebus no parece que pueda aplicarse en este caso.

En primer lugar, porque a la fecha del contrato litigioso, las señales de alarma sobre una posible crisis económica ya empezaban a manifestarse.

En segundo lugar porque el contrato litigioso era de riesgo para el demandado: garantizaba una renta fija al mes de 575€ actualizable según índice I.P.C., aunque el precio alcanzado con el inquilino fuera distinto.

En tercer lugar porque aunque es cierto que los precios del alquiler habían bajado en España, no deja de ser cierto que en lugar de situación de la finca; Alboraya (Valencia), las cosas aun siendo graves, no eran exorbitadas.

En las páginas 28 y 29 del informe puede leerse que el precio medio de las viviendas en alquiler en la Comunidad Valenciana en el mes de diciembre de 2011 había descendido respecto del mes anterior un 0,9%, siendo el índice acumulado anual de descenso del 2,9%. Aun así, la provincia de Valencia era la que menos había bajado; un 2,3%, lo que situaba el precio medio de alquiler en 5,08€ m2, pero a nivel local Alboraya mantenía un precio de 6,45€ m2

No tenemos la superficie de la vivienda alquilada pero la descripción del f. 237: salón, cocina, tres habitaciones, tres baños, dos terrazas y un lavadero nos permite pensar en una superficie próxima o superior a los 90 m2, cuyo precio de alquiler según el informe del demandado se situaría en 580,50€ mensuales, cantidad muy próxima a los 575€ comprometidos.

En conclusión no podemos llegar a la aplicación de la clausula rebus, y menos aun cuando la redefinición del contrato ofertada no era de reforma de sus clausulas, si no la sustitución por otro distinto, del que no sabemos nada: desconocemos su texto, alcance, extensión, obligaciones de las partes etc.

QUINTO.-En cuanto a las rentas a percibir, no estamos de acuerdo con el recurrente.

El contrato dice que su duración es de cinco años prorrogables, o hasta que la sociedad pública demandada se disuelva

Pues bien, al f. 137 aparece la escritura que eleva a publico el acuerdo de disolución de la sociedad demandada de fecha 20-4-2012, por lo que no podemos dar rentas más allá de esa fecha.

En concreto, las únicas rentas procedentes son las devengadas desde la entrega de llaves por el inquilino, ocurrida en 26-5-2011, f.235, hasta el acuerdo de disolución de fecha 20-4-2012, a razón de 575€ mensuales, mas el I.P.C. del periodo junio 2011 a junio 2012.

Fallo

ESTIMOparcialmente el recurso de apelación articulado por la representación procesal de D. Federico , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª instancia Nº 11 de los de esta Villa, en sus autos Nº 545/12, de fecha veintisiete de julio de dos mil doce

REVOCOdicha resolución y sustituyo su parte dispositiva por la siguiente:

ESTIMOparcialmente la demanda formulada por la representación procesal de D. Federico , contra la SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER.

CONDENOa la SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILERa que pague al actor las cantidades a que se refiere el último párrafo del fundamento jurídico quinto de esta resolución, al que me remito, y que forma parte de este fallo.

LAS CANTIDADES aque asciende la condena devengaran el interés a que se refiere el Art.1108 C.C . desde la fecha de la demanda, y los del Art.576 L.E.C . desde la fecha de esta resolución

NO HAGOexpresa condena en costas, ni de primera instancia ni de esta alzada

La estimación parcial del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2649-0000-12-0166-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a 5 de diciembre de 2013.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.