Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 259/2013 de 26 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0004581

Recurso de Apelación 259/2013

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 02 de Colmenar Viejo

Autos de Procedimiento Ordinario 607/2011

APELANTE:C.P. DEL SOTANO COMERCIAL C/ DIRECCION000 NUM000 DE TRES CANTOS, MADRID y EXCLUSIVAS TRES CANTOS, S.L.

PROCURADOR D./Dña. ARACELI GOMEZ-ELVIRA SUAREZ

APELADO:C.P. C/ DIRECCION000 NUM000 Y NUM001 DE TRES CANTOS, MADRID

PROCURADOR D./Dña. ROBERTO DE HOYOS MENCIA

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

Dña. AMPARO CAMAZON LINACERO

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En Madrid, a veintiséis de noviembre de dos mil trece.

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 607/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Colmenar Viejo, en los que aparece como parte apelante EXCLUSIVAS TRES CANTOS, S.L. y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL SOTANO COMERCIAL C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE TRES CANTOS, MADRID, representados por la Procuradora Dña. ARACELI GÓMEZ-ELVIRA SUAREZ y defendidos por el Letrado Dña. Mª ADELA GONZÁLEZ FLORES, y como parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 NUM000 Y NUM001 DE TRES CANTOS, MADRID, representada por el Procurador D. ROBERTO DE HOYOS MENCIA en esta alzada y defendida por el Letrado D. DIEGO CÁCERES BARQUERO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 27/12/2012 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Colmenar Viejo se dictó Sentencia de fecha 27/12/2012 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'QUE DESESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por EXCLUSIVAS TRES CANTOS SL. y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SOTANO COMERCIAL TRASTEROS, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 Y NUM001 DE TRES CANTOS por estimación de las excepciones de falta de legitimación activa, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 Y NUM001 DE TRES CANTOS de las pretensiones formuladas contra ella. Se imponen las costas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante EXCLUSIVAS TRES CANTOS, S.L. y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL SOTANO COMERCIAL C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE TRES CANTOS, MADRID, al que se opuso la parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 NUM000 Y NUM001 DE TRES CANTOS, MADRID, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 12 de noviembre de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda presentada por Exclusivas Tres Cantos, S.L., y por la Comunidad de Propietarios del Sótano Comercial-Trasteros- DIRECCION000 NUM000 , contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 y NUM001 , de Colmenar Viejo, planteaba acción de impugnación de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios de la Comunidad demandada en Junta de 9 de Junio de 2011, solicitando la declaración de nulidad de los acuerdos siguientes: Punto 1, quede sin efecto la aprobación del acta anterior y conste el derecho de voto de las demandantes, así como que se liquide la deuda imputada a la expresada mercantil, sin que se le atribuyan propiedades que no le pertenecen y por ende el pago de cuotas que no le corresponden; Punto 2, quede sin efecto la aprobación Liquidación-Gastos ejercicio de 2010 hasta tanto se detallen los conceptos contables solicitados; Punto 3, quede sin efecto la aprobación del Presupuesto del Ejercicio 2011, y se dé cuenta de los detalles de las derramas exigidas a las demandantes; Punto 5, quede sin efecto la presentación de Presupuestos y decisiones a adoptar hasta tanto se aclaren esas circunstancias, y se dé cuenta detallada de las obras a realizar, presupuestos de los que se dispuso, y se someta a la aprobación de nueva Junta. Asimismo, se suplica el reconocimiento de la existencia de la Comunidad de Propietarios del Sótano Comercial-Trasteros- DIRECCION000 NUM000 .

La Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 y NUM001 se opuso a la pretensión, en primer lugar planteando la excepción de falta de legitimación activa respecto de ambas demandantes. En cuanto a la mercantil Exclusivas Tres Cantos, S.L., se alegó que al tiempo de presentar la demanda no se encontraba al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad, e incluso si únicamente fuera titular de los locales comerciales a que se alude en la demanda, sería deudora, entre otros conceptos, como propietaria del local número 3 del portal 27, según certificación de deuda expedido por el Secretario, en relación con el art. 18.2 L.P.H .. En cuanto a la autodenominada Comunidad de Propietarios del Sótano Comercial- Trasteros- DIRECCION000 NUM000 , carece del carácter de Comunidad de Propietarios amparada por la Ley de Propiedad Horizontal, al margen de que tampoco los titulares de los sótanos correspondientes se encuentran al corriente en el pago de sus cuotas. Asimismo, se oponen al fondo de la pretensión.

SEGUNDO.-La sentencia dictada en la primera instancia comienza por analizar la excepción de falta de legitimación activa opuesta respecto de la demandante Comunidad de Propietarios del Sótano Comercial-Trasteros- DIRECCION000 NUM000 , que se constituyó mediante Junta de 14 de Diciembre de 2009, con asistencia de la Letrada y administradora Sra. Marisa y de Exclusivas Tres Cantos, S.L., titular del 91'52% de cuotas de participación según el acta de esa Junta. Que esa subcomunidad se ha constituido de modo anómalo, pues los locales comerciales y sótanos en ella englobados no tienen ningún elemento común distinto de los de la Comunidad de Propietarios demandada, a la que pertenecen, todo ello con intención de salvaguardar los intereses de Exclusivas Tres Cantos, S.L. Respecto de la falta de legitimación activa de Exclusivas Tres Cantos, S.L., se fundamenta en el art. 18.2 L.P.H ., por razón de ser deudora frente a la Comunidad de Propietarios al tiempo de interponerse la demanda, pues dicho precepto sólo permite ejercitar acciones de impugnación de acuerdos a los propietarios que estén al corriente en el pago de deudas frente a la comunidad, salvo que se trate de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de cuotas de participación. Que con independencia de que la exigencia del art. 18.2 se califique como requisito de procedibilidad, o como presupuesto de la legitimación activa, en todo caso debe acreditarse que el actor se encontraba al corriente en el pago en la misma fecha de presentación de la demanda. Que de lo actuado se desprende que Exclusivas Tres Cantos, S.L., en el momento de interposición de la demanda, era deudora de cuotas frente a la Comunidad, respecto de una deuda de 1.320'38 € acordada en Junta de Julio de 2010, objeto de impugnación en otro procedimiento, y respecto de la deuda aprobada en el punto cuarto del acta de la Junta litigiosa, de 9 de Junio de 2011, punto cuarto que no ha sido objeto de impugnación en este juicio. Por lo que Exclusivas Tres Cantos, S.L. carece de legitimación activa para impugnar los acuerdos, y el hecho de que determinadas cuotas que reconoce adeudar hayan sido objeto de impugnación, no ampara su no abono, ya que los acuerdos de la Junta son inmediatamente ejecutivos. Por todo lo cual, se estima la excepción de falta de legitimación activa respecto de ambas codemandantes, absolviendo libremente a la Comunidad de Propietarios demandada de las pretensiones contenidas en el escrito de demanda.

TERCERO.-Frente al expresado pronunciamiento interponen recurso de apelación las demandantes, alegando que la sentencia yerra cuando declara que la Comunidad de Propietarios del Sótano Comercial-Trasteros- DIRECCION000 NUM000 fue constituida a presencia de la Letrado de Exclusivas Tres Cantos, S.L., pues únicamente se constituyó a presencia de la administradora de esa mercantil doña Marisa .

Se alega que la constitución de la Comunidad de Propietarios del Sótano Comercial-Trasteros- DIRECCION000 NUM000 no presenta anomalía ni irregularidad alguna. Que es irrelevante el porcentaje de participación en dicha Comunidad de una de las copropietarias, Exclusivas Tres Cantos, S.L., y que ese porcentaje en nada afecta a la potestad de los propietarios que, al amparo del art. 396 Cc ., deciden constituir una subcomunidad de propietarios. Se invoca la doctrina jurisprudencial de aplicación a la constitución de subcomunidades dentro de una Comunidad de Propietarios. Que la constitución de esa subcomunidad de propietarios no ha afectado a los Estatutos, ni al título constitutivo de la Propiedad Horizontal, ni a ningún elemento común. Que los propios Estatutos reflejan la posibilidad de constituir subcomunidades de propietarios. Que los locales que conforman la subcomunidad tienen 'salida a un elemento común de aquél', y por tanto son susceptibles de aprovechamiento independiente, como previenen los arts. 1.2 L.P.H . y 396 Cc . Que la subcomunidad se ha constituido con sus propios órganos, y cuenta con la representación orgánica que corresponde a su Presidente.

CUARTO.-Respecto de la primera alegación, es del todo irrelevante la mención errónea de la sentencia a la presencia, en el acto de constitución de la Comunidad de Propietarios demandante, de la Letrado de la codemandante Exclusivas Tres Cantos, S.L. Ciertamente la sentencia incurre en esa mención errónea, pero de ella no se deriva ni extrae consecuencia alguna.

De otro lado, es también cierto que en la sentencia se destaca que la mayoría de los locales integrados en la subcomunidad del Sótano-Comercial-Trasteros pertenecen a un único propietario, pero tal cuestión no se asocia a la existencia y capacidad procesal de la subcomunidad, y resulta irrelevante a esos efectos.

Para determinar la existencia, y por ende la capacidad procesal, de la subcomunidad o Comunidad de Propietarios del Sótano-Comercial-Trasteros DIRECCION000 NUM000 , debe atenderse a la legislación y doctrina jurisprudencial aplicable, en relación con los Estatutos de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 y NUM001 .

La existencia de subcomunidades diferenciadas dentro de una comunidad de propietarios constituida en régimen de propiedad horizontal, viene siendo admitida en la práctica, y su capacidad procesal reconocida en la doctrina jurisprudencial. Además de ello actualmente el art. 2.d. L.P.H., en su redacción dada por Ley 8/2013, de 26 de Junio , dispone que sus preceptos serán de aplicación 'a las subcomunidades, entendiendo por tales las que resulten cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica'

La legítima constitución de la subcomunidad está supeditada a lo que, en cada caso, dispongan los Estatutos de la Comunidad. En el presente supuesto, el art. 13 de los Estatutos declara que 'todos los pisos y locales forman una comunidad de propiedad horizontal sobre la total finca. (...) No obstante para régimen interior de cuentas se concede cierta autonomía a las subcomunidades de portal, que son una para cada portal y sus pisos o locales, y que comprende todos aquellos elementos cuyo uso pueda ser individualizable por cada portal, tales como ascensores, cuarto de basuras, cuarto de contadores, etc. La Comunidad total del edificio se regirá por una Junta para todo el edificio, y por Comités o Juntas separadas para las subcomunidades de cada portal, una Junta de éstas por cada portal. Los propietarios de pisos de cada portal podrán conferir su representación a los Presidentes de Juntas de Portal para que les representen en la Junta del edificio total'.

Sobre la competencia de las respectivas Juntas, añade el precepto que 'la Junta del bloque de edificación total tiene su competencia, tanto hacia el exterior, o sea en relación con Tribunales (...) como frente al interior, o sea en relación con los propietarios de la total finca (...). Las Juntas de portal desenvolverán su competencia en lo relativo a hacer cumplir a los propietarios del respectivo portal, judicial y extrajudicialmente, las obligaciones que la Ley de Propiedad Horizontal impone a los propietarios'.

El art. 4 de los Estatutos permite que los locales comerciales practiquen entre sí agregaciones, segregaciones, divisiones y agrupaciones, sin necesidad del consentimiento de la Junta de condueños, opciones que aluden a la configuración interna de los expresados locales, y en modo alguno a la constitución de una subcomunidad en régimen de propiedad horizontal, cuestión de la que se ocupa especialmente el art. 13 transcrito.

De lo expuesto se desprende que la subcomunidad demandante se ha 'autoconstituido' en contravención del art. 13 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, que únicamente contempla las subcomunidades extensivas a los propietarios de pisos o locales de cada portal, y referidas a los elementos individualizables de cada uno de ellos. A mayor abundamiento, tales subcomunidades tienen estatutariamente limitadas sus competencias, que en el ámbito externo, y más concretamente procesal, se restringen a la reclamación de las obligaciones soportadas por sus integrantes en el régimen de propiedad horizontal.

Además de lo anterior, no se ha justificado que la pretendida subcomunidad esté referida a un conjunto de propietarios que dispongan, para su uso y disfrute exclusivo, de elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica, singularizados dentro de los elementos comunes del edificio, como exige el citado art. 2.d L.P.H. Tal presupuesto venía exigiéndose por la doctrina jurisprudencial a propósito de las subcomunidades con anterioridad a la reforma de la L.P.H . por Ley 8/2013, lo que es mera consecuencia de la naturaleza de la propiedad especial reflejada en el art. 396 Cc ., en la que se exige que, junto al derecho singular y exclusivo del propietario sobre un piso o local, los propietarios vinculados entre sí por ese régimen especial ostenten un derecho de 'copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes' ( art. 3.b L.P.H .).

El art. 1.2 que se cita en el recurso, ninguna relación guarda con la cuestión controvertida. Cuando alude al concepto de 'local', como parte del edificio susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública, se está refiriendo a un elemento privativo separado, es decir, a la categoría recogida en el art. 3.a) L.P.H ., susceptible de un derecho de propiedad singular y exclusivo, como lo son los pisos y los locales. Lo que la parte apelante, erróneamente, pretende equiparar a tal concepto de local, es la agrupación o conjunto de varios elementos privativos (no agregados, sino como fincas individuales), por el hecho de que todos ellos tienen salida a un elemento común del edificio, lo que ninguna relación guarda con el concepto de local sentado en el citado art. 1.2.

Por todo lo expuesto, procede ratificar el pronunciamiento de la sentencia apelada que declara la falta de legitimación de la demandante Comunidad de Propietarios del Sótano Comercial-Trasteros- DIRECCION000 NUM000 .

QUINTO.-En el segundo motivo de apelación se defiende la legitimación activa que corresponde a Exclusivas Tres Cantos, S.L. para ejercitar la acción de impugnación de acuerdos.

Aduce la apelante que adeuda a la Comunidad de Propietarios demandada la cantidad que fue objeto de liquidación en la Junta impugnada, de 9 de Junio de 2011, y que tratándose de la cantidad que proviene del acuerdo impugnado no queda sujeta a lo previsto en el art. 18.2 L.P.H .

Dicho precepto niega legitimación para la impugnación de acuerdos a los propietarios que no estén al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad, o las consignen, con la sola excepción de que los acuerdos controvertidos tengan por objeto el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 de la propia Ley. Ninguna excepción se establece a propósito de las deudas objeto de liquidación en la propia Junta impugnada, y además en el presente caso no ha sido objeto de impugnación en la demanda Acuerdo correspondiente al punto cuarto del orden del día, que precisamente tenía por objeto la liquidación de deudas, entre ellas las contraídas y no satisfechas por Exclusivas Tres Cantos, S.L. No se acredita que dicha deuda, en todo o en parte, sea producto de un acuerdo que entrañe alteración de las cuotas de participación asignadas a los locales propiedad de esa mercantil.

Igualmente, el impago de cuotas de contribución a los gastos comunes liquidadas en una Junta anterior, en este caso la celebrada en el año 2010, aunque haya sido también objeto de impugnación judicial en procedimiento anterior, impide el ejercicio de acciones de impugnación en los términos del citado art. 18.2, que ninguna excepción establece respecto de las deudas vencidas judicialmente impugnadas, y siempre que dicho acuerdo previamente impugnado no haya sido suspendido, o anulado, por resolución judicial firme. Habida cuenta que a tenor del art. 19.3 L.P.H ., los acuerdos serán ejecutivos desde el cierre del Acta salvo que la Ley dispusiere lo contrario, y conforme a su art. 18.4 la impugnación de los acuerdos no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar.

En consecuencia, procede tener por reproducida la fundamentación de la sentencia impugnada.

El Tribunal Supremo, en Ss. entre otras de 14.Oct.2011, explica que la previsión del art. 18.2 no se refiere tanto a una regla de legitimación activa (como sí lo es, por el contrario, la exigencia de que el accionante hubiese salvado su voto, no hubiere asistido a la Junta, o se hubiere visto indebidamente privado del derecho de voto), como de una regla de procedibilidad, condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas salvo para acuerdos que tengan que ver con el establecimiento o alteración de cuotas de participación. Pero, cualquiera que sea la naturaleza de la expresada regla, reproduciendo los términos de la Ley, procede confirmar el pronunciamiento que declara la falta de legitimación para accionar de Exclusivas Tres Cantos, S.L. Por todo lo cual procede desestimar el recurso.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Gómez-Elvira Suárez en representación de Exclusivas Tres Cantos, S.L. y Comunidad de Propietarios del Sótano Comercial-Trasteros- DIRECCION000 NUM000 , contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Colmenar Viejo, bajo el número 607 de 2011, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2649-0000-12-0259-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a 27 de diciembre de 2013

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.