Sentencia Civil 527/2024 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 6, Rec. 395/2023 de 10 de abril del 2024

PRIMERO.- Frente a la Sentencia dictada en la anterior instancia desestimatoria de la demanda deducida por la representación procesal de Doyber S.L, frente a doña Visitacion, en reclamación de cantidad dimanante de los que perjuicios que se afirmaban por la demandante sufridos por incumplimiento de la demandada de sus obligaciones, se alza en apelación la expresada entidad actora alegando en esencia que la Juez a quo, una vez desestimada correctamente la excepción de cosa juzgada, y estimada también correctamente la de prescripción respecto de algunas de las sumas reclamadas, no obstante ello ha llevado a cabo una interpretación errónea de la escritura pública de compraventa de 12 de noviembre de 2019, en relación con los hechos y circunstancias concurrentes, pues se expone en la Sentencia un contenido de la cláusula primera de la escritura pública de compraventa que es erróneo por cuanto que la Juez a quo añade la expresión "sin reserva alguna de liquidación futura", que no consta en la escritura, siendo por el contrario que la expresión o redundancia "sin reserva alguna", se refiere a lo inherente o accesorio a la propia vivienda, que se transmite como "cuerpo cierto", y si se limita la escritura a manifestar que se vende libre de cargas y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y arbitrios, así como los gastos de comunidad, con ello no se está declarando una exención del pago o una liberación de deudas que puedan subyacer entre las partes, es decir, no se dice que la compradora queda liberada de cualquier obligación pendiente, ni que el vendedor renuncia a cualquier acción que pudiera tener contra la compradora. A lo que se añade que lo cierto es que con el otorgamiento de dicha escritura se estaba dando cumplimiento a la Sentencia dictada en el Juicio Ordinario N.º 1.5550/2009, del Juzgado de Primera Instancia N.º 15 de Málaga, pero ni la Sentencia podía pronunciarse sobre obligaciones futuras nacidas tras su dictado, ni de hecho así lo hizo, ni la escritura se pronuncia sobre ello, por más que ambas partes supieran que durante el largo tiempo transcurrido quien se hizo cargo de las deudas que se venían generando, pese a no venir obligada a su pago, fue Doyber S.L, y así puede inferirse de los razonamientos de la Juez a quo referidos a la resolución de la excepción de cosa juzgada, y por ello se reclaman los gastos devengados con posterioridad a la Sentencia, buena parte de los cuales han prescrito por el largo tiempo de incumplimiento de la demandada sin que haya mediado requerimiento interruptivo por parte de Doyber S. L, entendiendo que debe imponerse la interpretación literal de la escritura ,y en consecuencia que la manifestación de que la vivienda está al corriente en el pago de gastos e impuestos no significa más que eso, pero que de tal manifestación en la escritura no cabe deducir que la parte ahora apelante no pueda repetir tales gastos frente a quien estaba obligada a satisfacerlos; y ello así, teniendo en cuenta la aplicación del instituto de la prescripción a las obligaciones que correspondían a la demandada, los importes exigibles por cada uno de los conceptos reclamados son los siguientes: por cuotas debidas a la Comunidad de Propietarios la suma de 1.134,73 €; por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles la cantidad de 534,56 €; y por la diferencia justificada en el escrito de demanda del arbitrio municipal de plusvalía, la cantidad de 1.186,33 €, es decir un total de 2.855,62 euros, y en tal sentido suplica la revocación parcial de la Sentencia.

La parte demandada, absuelta en la instancia de todas las pretensiones formuladas en su contra, se opone al recurso, suplicando la confirmación íntegra de la Sentencia, con imposición de costas a la apelante, y para ello aduce, resumidamente expuesto, que lo que se pretende de adverso es sustituir la apreciación probatoria judicial por la de la parte que obvia en su exposición considerar el resultado de toda la prueba practicada. Que las cláusulas primera y tercera de la escritura son claras en su tenor literal, y de ahí el acierto de la Juez a quo al concluir que la expresión "sin reserva alguna" incluye, como es lógico, cualquier reserva de futuro, incluida la reserva de liquidación de gastos o impuestos asumidos, señalando que la cláusula pone lo que pone, no le que le hubiera gustado a la hoy recurrente. Que además no solo es el contenido de las cláusulas en cuestión la razón o motivo que da lugar en exclusiva a que la Juez a quo desestime la demanda, sino que esta decisión desestimatoria está basada también en otros motivos, pues es de recordar al respecto que la hoy recurrente basó las pretensiones de la demanda en la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia N.º 15 de Málaga, y en el recurso lo vuelve a hacer, y la Juez a quo en la Sentencia apelada expresa lo siguiente: <CC; y las costas de la ejecución.

Considerando la juzgadora que con la formalización de la escritura pública y el archivo de la ejecución del título judicial al que reiteradamente nos hemos referido, resulta extinguida la relación jurídica existente entre las partes dimanante del contrato de compraventa formalizado en su momento>>; es decir razona la Juez a quo que constando en las actuaciones resoluciones judiciales que adquirieron firmeza, por las que se indica que tanto la Sentencia, como el contrato de compraventa objeto de la misma, fueron cumplidos íntegramente, la aquí actora fue resarcida en todas sus pretensiones, incluida la indemnización de daños y perjuicios, por lo que es de concluir que no tiene título o base habilitante de sus pretensiones, ni puede pretender ser indemnizada por daños y perjuicios dos veces, por lo que en su parecer el recurso ha de ser desestimado. Y añade de forma subsidiaria a lo anterior, para el caso que la Sala considerase que es procedente el abono de las cantidades referidas ya en el recurso, que por lo que se refiere a la plusvalía (1.186,33 euros), la Sentencia apelada ofrece correcta respuesta a dicha reclamación al razonar que <>, de donde resulta que a lo que se refiere la Sentencia es a que la vivienda en el momento de la firma de la escritura en 2019, se había devaluado en más de 7.000 euros, o dicho de otro modo, se le recuerda a la demandante que que no puede pretender enriquecimientos injustos, y como se expresase en la contestación a la demanda, no resulta de recibo, como hace la ahora apelante, considerar un perjuicio económico las estimaciones de diferencias en los resultados de impuestos, que además constituyen meras especulaciones, consideradas en dos fechas diferenciadas, sin tener en cuenta esos mismos momentos para aplicar la diferencia de valor del propio inmueble; y respecto a las otras dos cantidades que la recurrente reclama ahora como no prescritas, es preciso señalar como la Sentencia razona que no todas las cantidades devengadas podían ser imputadas a retrasos en el cumplimiento de la demandada, sino que algunas de ellas se debieron al propio incumplimiento de la demandante, y así lo expresa la Juez a quo en el primer párrafo del Fundamento de Derecho Cuarto, en el que razona: <

Hemos de tener en cuenta que la sentencia dictada acordaba obligaciones reciprocas a ambas partes litigantes. debiéndose ejecutar en su conjunto. Y así lo resolvió el Magistrado del Juzgado de primera Instancia número 15 de Málaga en auto de fecha 7 de mayo de 2015 dictado en ejecución 105/15.

Consta documentalmente en los presentes autos que los embargos que trababa la finca a transmitir a la demandada, no se cancelaron hasta el 8 de junio de 2016. Así las actas notariales aportadas por la parte demandada en las que se acredita el requerimiento y personación en la notaría para la formalización de dicha escritura pública son de fecha Septiembre de 2016 >>; con lo cual, en todo caso, si solo eran imputables o reclamables a la demandada las cantidades posteriores a septiembre de 2016, y atendiendo a los documentos adjuntos de la demanda presentada de contrario (4 y 5), en el que se plasman las cantidades devengadas por comunidad y el IBI, resulta que las cantidades serían, por gastos de comunidad 1.031,08 euros, por recibos de IBI, 448,94 euros, habiéndose de destacar, respecto a las cantidades correspondientes al IBI, que la entidad recurrente había sumado dos veces el importe de 2018, dado que sumó la cuota total anual y vuelto a sumar el 50% de dicha cuota, dado que el recibo estaba fraccionado en dos veces, por lo que, en el hipotético caso de que por la Sala se estimara parcialmente el recurso de apelación, la cantidad total adeudada sería de 1.480,02 euros, y no la afirmada de contrario.

SEGUNDO.- De los términos del debate de esta alzada, expuestos en la forma que antecede, y resueltas en la instancia las excepciones opuestas por la demandada, cosa juzgada, que se desestima, y prescripción que se estima en el sentido que se expresa en la Sentencia, esto es en el de considerar que están prescritos las cantidades devengadas con anterioridad al 19 de julio de 2016, dado que la reclamación extrajudicial tiene fecha de 19 de julio de 2021, decisiones ambas no controvertidas ya en esta alzada, resulta que la cuestión primordial a resolver por este Tribunal de apelación es la de determinar si la decisión judicial de instancia íntegramente desestimatoria de la demanda es acorde a derecho y ajustada al resultado probatorio, pues de ser considerado así, obviamente no habrá lugar a examinar si procede o no condenar a la demandada, ahora parte apelada, a abonar a la parte adversa las cantidades que se concretan en el recurso como no prescritas, ni en su caso la cantidad en la que habría de proceder la condena dineraria que se pretende por la entidad apelante a la vista de lo que se alega por la parte apelada en el escrito de oposición al recurso.

Así las cosas, con la finalidad de facilitar la respuesta que se haya de ofrecer a la entidad recurrente conviene hacer una exposición, si quiera sea de forma breve, de los antecedentes de la litis que llevan a la Sentencia desestimatoria de la demanda que ha sido apelada, y así hemos de recordar, como resulta de todo lo actuado, que los autos traen causa del contrato privado de compraventa de vivienda en construcción celebrado entre las partes el día 22 de agosto de 2005, contrato que dio lugar a los autos de Juicio Ordinario que con el N.º 1.550/2009 se siguieron en el Juzgado de Primera Instancia N.º 15 de Málaga, promovidos, entre otras personas que no vienen al caso, por doña Visitacion frente a Doyber S.L, instando la resolución de aquél contrato y subsidiariamente la condena de Doyber S.L, al cumplimiento del contrato, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos, Juicio en el que Doyber S.L, contestó oponiéndose a la demanda, y en el que además formuló reconvención interesando la condena de la actora principal a cumplir el contrato de compraventa, y que le indemnizase por los daños y perjuicios habidos por retraso en el cumplimiento, proceso este en el que se dictó Sentencia el día 17 de diciembre de 2010, cuyo Fallo estimó parcialmente la demanda y condenó a Doyber S.L a cumplir el contrato en su día suscrito con la actora, absolviendo a la demandada del resto de los pedimentos, sin imposición de costas, y estimando la demanda reconvencional condenó a la parte demandada en reconvención a otorgar escritura pública de la compraventa en el plazo de dos meses desde la fecha de la firmeza de la Sentencia, así como a abonar a Doyber S,L los gastos de comunidad e intereses devengados desde el día en que fueron puestos los inmuebles a disposición de la parte demandada en reconvención por parte de la vendedora, concretados para doña Visitacion en la cantidad de 2.668,53 euros, imponiendo a la parte demandante principal las costas de la reconvención. Esta Sentencia fue apelada, y el día 20 de mayo de 2013, la sección Quinta de esta Audiencia Provincial, dictó Sentencia, en virtud de la cual se estimó en parte el recurso de apelación interpuesto por doña Visitacion, y revocando en parte la Sentencia de instancia, condenó a Doyber S.L a que abonase a la parte apelante en concepto de penalidad e indemnización de daños y perjuicios, los intereses de las cantidades abonadas por aquella (desde enero de 2007 a 16 de junio de 2008), Sentencia que fue aclarada respecto de las costas de la demanda principal por Auto de 26 de junio de 2013. Esta litis de Juicio Ordinario, dio lugar, a instancia de Doyber S.L, a los autos de ejecución N.º 191/2016, en el que se solicitaba por dicha entidad el cumplimiento o ejecución de la condena impuesta en Sentencia a doña Visitacion a otorgar la escritura publica del contrato privado de compraventa, proceso de ejecución, en cuyo seno las partes procedieron otorgar escritura pública de compraventa el día 12 de noviembre de 2019, tras la cual fue presentado escrito por la representación procesal de Doyber S.L en el que se ponía de manifiesto que la Señora Visitacion había abonado el principal, y que se había formalizado por las partes la escritura de compraventa, instándose la tasación de costas, que fue practicada, y según se infiere de la Sentencia y de las alegaciones del recurso, a dicha ejecución se puso fin mediante la correspondiente Resolución procesal, lo que no es negado por la representación procesal de la demandada, ahora apelada.

Doyber S.L, interpone luego frente a doña Visitacion, la demanda de Juicio Ordinario, del que trae causa el recurso cuyo examen nos ocupa, en la que pide la condena de doña Visitacion al pago de las cantidades correspondientes a cuotas de comunidad de propietarios, impuesto de bienes inmuebles y diferencia de plusvalía, devengadas en el periodo temporal transcurrido entre el dictado de la Sentencia de instancia antes referida y el otorgamiento de la escritura pública de 12 de noviembre de 2019, demanda que desestima la Sentencia dictada el día 26 de octubre de 2022, que es la Resolución que se recure en apelación por la parte actora.

Así las cosas, lo primero que se ha de precisar por la Sala es que la acción de reclamación de cantidad deducida en la demanda rectora de esta litis no está basada en puridad en el contenido de la escritura otorgada entre las partes el día 12 de noviembre de 2019, como erróneamente mantiene la parte apelada, que no es sino expresión de la ejecución forzosa de la Sentencia a instancias de Doyber S.L, y de hecho basta una mera lectura de la demanda para inferir que lo que se ejercita es una acción de reclamación de cantidad en concepto de indemnización de los perjuicios que afirma la demandante le fueron causados por la voluntad incumplidora de la demandada al otorgamiento de la escritura pública, desde la Sentencia del Juzgado de primera instancia N.º 15 de Málaga que le condenó al otorgamiento de la escritura hasta que esta fue otorgada, perjuicios que concreta en las cuotas de comunidad e IBIS a los que hubo de hacer frente durante este tiempo, así como en la diferencia entre el importe que tuvo que pagar la actora por la plusvalía al haberse realizado la transmisión en 2019, y la que hubiese tenido que pagar si la escritura se hubiese otorgado debidamente en el año 2010, y de ahí la cita que se hace en la fundamentación de la demanda de los artículos 1.089, 1.090, y en particular del artículo 1.101, todos del Código Civil, por lo que ciertamente, las pretensiones indemnizatorias no podían ser analizadas en cuanto a su eventual procedencia meramente por el contenido de la escritura otorgada el día 12 de noviembre de 2019, en cumplimiento y ejecución forzosa de las Sentencias recaídas en los autos de Juicio Ordinario N.º 1.550/2009, en el que, como bien razona la Juez a quo cuando analiza la cuestión relativa a la excepción de cosa Juzgada que opuso la demandada en la contestación a la demanda en relación con aquél proceso, según resulta de la Sentencia dictada en la instancia en el mismo, y considerado que Doyber S.L, había solicitado en aquella litis que se le abonaran por la Señora Visitacion los gastos de la comunidad de propietarios e intereses devengados hasta el otorgamiento de la escritura, resulta que esta petición fue denegada en parte por el Juez, que precisó que se indemnizarían los gastos devengados y acreditados, no procediendo hacer condena de futuro, sin perjuicio de que esos gastos de futuro puedan ser pedidos por la parte una vez devengados, por lo tanto, con el otorgamiento de la referida la escritura solo se estaba dando cumplimiento a esta Sentencia (y a la dictada en apelación), que no contenía pronunciamiento alguno de gastos de futuro, que son los reclamados en la presente litis, y que quedaron extramuros finalmente de las Sentencias recaídas en los citados autos de Juicio Ordinario, por lo que las pretensiones deducidas en la demanda rectora del Juicio Ordinario que nos ocupa, que se refiere a esos gastos de futuro, obviamente no pueden apoyarse en cuanto a su eventual estimación o desestimación, en la citada escritura que como es obvio para nada se refiere a esas sumas cuya indemnización se pretende por la demandante, y que estaban consecuentemente fuera de la ejecución forzosa instada.

Pero es que además, no podemos compartir el razonamiento judicial de instancia, toda vez que examinado el contenido de la escritura otorgada en ejecución forzosa de la Sentencia, y por lo que se refiere a los gastos reclamados en concepto de indemnización por cuotas de comunidad e IBI, resulta que la Juez a quo ciertamente incurre en error interpretativo de su contenido pues es incuestionable que la expresión "sin reserva alguna" empleada en la cláusula primera se refiere claramente a la propia vivienda, que se transmite como "cuerpo cierto" y a todo cuanto le sea inherente y accesorio, y se limita a consignarse que se vende libre de cargas y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y arbitrios, así como los gastos de comunidad, de lo cual no cabe inferir que se esté conviniendo por las partes una exención del pago de eventuales deudas o cantidades que por cualquier concepto pudieran subyacer entre los otorgantes, y lo cierto que no se expresa en la citada escritura que la compradora quede liberada de cualquier obligación pendiente ni que el vendedor renuncie a cualquier acción que pudiera tener o creer tener contra la compradora, ni siquiera se recoge así respecto de la plusvalía, en relación con la cual, lo que se recoge en la escritura, cláusula tercera, en definitiva es que será satisfecha por la vendedora, pero ciertamente esto no implica una renuncia, siendo conocido que la jurisprudencia tiene reiterado que la renuncia de derechos ha de constar de forma expresa y clara, y en el caso no es que no conste de forma clara, es que no existe renuncia alguna expresa a no formular reclamación alguna.

Pero una cosa es que la Juez a quo haya dado una interpretación errónea al contenido de la escritura pública, y otra diferente es que la decisión desestimatoria de la demanda recogida en el Fallo de la Sentencia apelada no sea conforme a derecho, que sí lo es, y ello respecto de todos los conceptos cuya indemnización se pretendía por la actora, comunidad de propietarios, Ibi y diferencia de plus valía, precisados en cuanto a las cantidades no prescritas en el escrito de interposición del recurso, por otros razonamientos que también se vienen a exponer en la Sentencia apelada, toda vez que amparadas las pretensiones de la demanda en la indemnización que estima la actora procede en su favor frente a la demandada, de conformidad con el artículo 1.101 del Código Civil, por el incumplimiento que imputa a esta de sus obligaciones desde la Sentencia de Primera instancia dictada en los autos de Juicio Ordinario 1.550/2009, que le condenó a otorgar escritura pública, hasta que se otorgó dicha escritura, no se puede obviar que el Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 10 de abril de 2003, precisó que la aplicación del artículo 1.101 del Código Civil Civil, debe matizarse cuando se trata de obligaciones recíprocas, respecto de las que ha de estarse al artículo 1.124 del Código Civil, y expresó a renglón seguido que la acción de daños y perjuicios no puede ejercitarse por quién infringió su obligación ( Sentencia de 19 de abril de 1982), y ello así, en el caso, como esta vez sí se razona con acierto por la Juez a quo, tras la firmeza de la Sentencia dictada en Primera instancia en el Juicio Ordinario N.º 1.550/2009, firmeza que no se produjo sino tras el dictado del Auto aclaratorio de la Sentencia dictada en grado de apelación en 26 de junio de 2013 según resulta de la documental aportada a estos autos, Sentencia aquella que dispuso obligaciones recíprocas para ambas partes, que además dimanaban del propio contrato de compraventa suscrito privadamente, obligaciones recíprocas que se debían resolver en su conjunto (como se expresaba ya en Auto dictado el día 7 de mayo de 2015 en el seno de otra ejecución instada por Doyber S.L, cuya demanda fue inadmitida), siendo lo cierto que no era posible el otorgamiento de la escritura pública, ello precisamente por causa imputable a la mercantil hoy recurrente, no a la Señora Visitacion, al constar anotaciones de embargos trabados sobre la finca que debía ser trasmitida a la Señora Visitacion por medio de la escritura pública libre de cargas, embargos que según resulta de lo actuado no fueron cancelados hasta el 8 de junio de 2016, por lo que ciertamente fue la entidad ahora recurrente la primera incumplidora, y ello determina que no pueda reclamar daños y perjuicios quién incumplió previamente su obligación, lo que nos lleva, sin necesidad de mayores consideraciones a desestimar el recurso, y consiguientemente a confirmar la Sentencia apelada.

TERCERO.- Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con los artículos 394.1 y 398.1, ambos de la L.E.C, las costas procesales devengadas en esta alzada, han de ser impuestas a la entidad apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,