PRIMERO: Se interpone por la parte demandante, recurso de apelación contra la sentencia de instancia anteriormente citada, como motivo de apelación, alega aunque no se diga expresamente en el escrito del recurso, el error en la valoración de la prueba realizada por la juzgadora de instancia, dicho error vendía determinado según la recurrente en la errónea valoración de los documentos existentes en la estancia, que le lleva al juzgador a afirmar que el contrato fue negociado entre las partes cuando ello no fue así. En segundo lugar alega que el contrato en ningún caso es claro y por tanto aunque no lo diga tampoco expresamente en el escrito de recurso del mismo se deduce que manifiesta la discordancia con la interpretación del contrato realizado en la sentencia por la juzgadora al aplicar la regla de la literalidad del mismo del artículo 1281 del código civil al entender que los términos del contrato son claros, cuando alega el recurrente que la falta de claridad del mismo implica la necesidad de realizar una labor integradora de la totalidad del contrato, para concluir a diferencia de como lo hace la juzgadora de instancia que el plazo pactado para el pago del resto del precio de 75 días naturales establecidos en el mismo no terminaba en la fecha establecida la sentencia en fecha de 12 de marzo de 2021 sino que el plazo vencía el 22 de marzo de 2021 y ello porque en el anexo número cuatro se pactó que hasta que el dinero no apareciera reflejado en la cuenta de la parte vendedora éste contrato entrará en vigor, por tanto no cabe contar los 75 días naturales que señala el pacto primero desde la firma del documento sino desde la entrada en vigor del mismo pues hasta que nos llegase el dinero a la cuenta el contrato no entraba en vivo motivo por el cual entiende el recurrente los 75 días naturales establecidos en contrato vencían no en la fecha establecida por la juzgadora sino el 22 de marzo de 2021. Entiende el recurrente que a dicha fecha estaba el comprador en disposición del pago del dinero, siendo resuelto el contrato unilateralmente por los vendedores antes del vencimiento del plazo, y estando pendiente únicamente el pago, pendiente de la tasación de la vivienda conforme a los documentos y correos electrónicos existentes enviados por la entidad CaixaBank a los compradores así como el burofax enviado por el comprador a los vendedores comunicándoles dicha situación. Siendo lo ocurrido que los vendedores encontraron unos compradores de la vivienda en mejores condiciones económicas, por lo que procedieron a vender la vivienda a un tercero antes de que se cumpliese el plazo pactado en el contrato, siendo la voluntad incumplidora de los vendedores y nunca del comprador que manifestó siempre su voluntad de adquirir la vivienda. Alega que al no permitir los vendedores acceder a su vivienda para la realización de la tasación en contra de lo establecido en el artículo 1258 del código civil, el comprador se ve imposibilitado de acceder a la financiación necesaria para la adquisición de la vivienda circunstancias todas estas que no tiene en cuenta la juzgadora de instancia en la sentencia considerando que el plazo pactado era esencial y que el contrato fue resuelto unilateralmente por los vendedores de forma adecuada sin acoger ninguna de las pretensiones de la parte demandante. Por todo ello entiende, que debe estimarse el recurso de apelación, revocando la sentencia dictada en primera instancia y dictando otra por la que se acoja las pretensiones que se fundaron en la demanda con condena en costas a la parte demandada tanto de primera como de segunda instancia.
La parte contraria se opone al recurso, solicitando la desestimación del mismo y la confirmación íntegra de la sentencia. En primer lugar, hace mención al hecho de que la audiencia previa la parte ahora recurrente renunció a la pretensión contenida en el punto a) de su suplico relativa a la aplicación de la cláusula de arras penitenciales, bajo el entendido de que era la actora la parte cumplidora del contrato y por ello la sentencia debía fallar exclusivamente sobre la pretensión b), contenida en el suplico de la demanda referida al reintegro de la cantidad entregada entendiendo que en las arras del contrato no son de carácter penitencial sino una cláusula penal. Alega la parte apelada que desde que quedó reducido el objeto del juicio la audiencia previa a la pretensión de reintegración de cantidades quedo delimitado el objeto del juicio siendo incompatible con lo alegado ahora en la apelación, pues desde el momento que se renunció a la petición a) suplico, se estaba admitiendo que el incumplimiento del contrato se debía al comprador, por lo que no entiende porqué se vuelva reproducir en el recurso de apelación lo alegado sobre los plazos y la culpa en el cumplimiento del contrato cuando debería quedar fuera de debate dichas cuestiones al haber renunciado al petitum citado. En segundo lugar establece que las alegaciones realizadas por la parte recurrente sobre el cómputo de los plazos son meras conjeturas contrarias a la elemental lógica y razón, alega que la interpretación del contrato realizada por la Juzgadora es acorde con las normas civiles y jurisprudencia del Tribunal Supremo sin que quepa sustituir el imparcial criterio del tribunal por el de la parte recurrente. Respecto a la alegaciones de que el contrato no fue negociado y que firmó lo que se le puso por delante se trata de una contratación entre particulares no sujeta condiciones generales de la contratación siendo prestado su consentimiento con su firma y por tanto siendo aplicables los artículos 1091 y 1258 del código civil entrando a regir lo pactado en el contrato desde la firma y manifestación del consentimiento. Lo pactado venía referido a la necesidad de otorgar la escritura pública en el plazo de 75 días desde la firma del contrato aportado como documento número cuatro de la demanda, firmado el 28 de diciembre de 2020, pacto que es claro y por tanto ha de estarse a la literalidad de las cláusulas conforme el artículo 1281 del código civil , venciendo dicho plazo el día 13 de marzo, sábado y al ser inhábil vencería el día 15 de marzo lunes, plazo que recoge la juzgadora de instancia en la sentencia. En cuanto lo alegado sobre la entrada en vigor del contrato, la efectiva recepción de la transferencia de las arras, tal cláusula implica una condición suspensiva la cual somete la entrada en vigor al cumplimiento de tal condición pero que es independiente del plazo fijado pactado en el contrato que no se modifica por la citada condición, pues la obligación condicional es aquella cuya eficacia depende de la realización o no de un un hecho futuro e incierto y una vez producida la condición, la obligación es plenamente eficaz y produce todos sus efectos, los cuales se retrotraen al día de la constitución de la obligación conforme el artículo 1120 del código civil siendo indiferente para ello, el plazo pactado en el contrato. Tampoco es cierto que a fecha de 12 de marzo, el comprador estuviera en situación de pago del resto del precio de la compraventa, pues de los correos acompañados lo único que se deduce es que se había pre aprobado un préstamo hipotecario y a partir de tal fecha había que tasar la vivienda y en el email enviado como documento siete consta que tal aprobación no es definitiva sino pendiente del resultado de la tasación y que a partir de la firma existían 14 días del periodo de reflexión obligatorio, tras los cuales se podía firmar la escritura de compraventa de hipoteca. Por lo que conforma lo anterior hasta el 6 de abril no se estaría en disposición de otorgar la escritura pública fecha en que ya había vencido el plazo pactado para el otorgamiento de la escritura. La moderación de la pena pretendida por la ahora recurrente no cabe puesto que lo pactado es una cláusula penal y no se cumplen con los requisitos del artículo 1154 previstos para la moderación de la misma, pues la obligación principal no se ha cumplido ni irregularmente, por lo que la pretensión de reintegro interesada por la apelante resulta improcedente por carecer de sustento jurídico. Por todo ello solicita la desestimación íntegra del recurso y la confirmación de las ciencia de instancia.
SEGUNDO: Fijadas así, las posiciones de las partes, y dado que el motivo de apelación alegado por el recurrente viene referido al error de valoración de la prueba cometido por la juzgadora de instancia, para la adecuada resolución del recurso se hace necesario realizar una serie de consideraciones jurídicas previas al respecto. Así en cuanto al error en la valoración de la prueba se refiere, la STS nº 38/2020 de fecha 22/01/2020 ( Roj STS 115/2020 ECLI: ES:TS:2020:115, recordando otra anterior, la nº 63/2019 de 31/01/2019, dijo: " Como esta sala ha declarado que el reciente sentencia número 63/2019 de 31 de enero , siguiendo una reiterada doctrina de carácter procesal de la propia sala,
"La sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre calificó con precisión la apelación en estos términos: "la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( artículos 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae , en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994 de 21 de noviembre y STCC 3/1996 de 15 de enero y 9/1928 de 13 de enero ) " ...".
Y también el TS en sentencia número 668/15 de 4 de diciembre de 2015 expuso que:
"Esta Sala, en jurisprudencia pacífica y reiterada con frecuencia, ha rechazado que la valoración de la prueba realizada en primera instancia solo pueda ser revisada por la Audiencia Provincial en caso de que conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que conculque preceptos legales, o sus conclusiones sean absurdas, irracionales o arbitrarias. En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo". Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000 de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta Sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido " una severa crítica " ( sentencias de esta sala de 15 de octubre de 1991 y número 808/2009 de 21 de diciembre ). Es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia. Así lo hemos declarado en la sentencia número 749/2014 de 13 de enero de 2015 .
TERCERO: Conforme a lo anterior, alegado error en la valoración de la prueba, procede analizar nuevamente el material probatorio de la instancia para determinar si efectivamente la juez ha incurrido en error alguno que pueda llevar a revocar la sentencia dictada. Y en el caso de autos cabe adelantar que la respuesta ha de ser negativa, procediendo a continuación a fundamentar tal decisión, y así revisada nuevamente por la Sala, la prueba existente en la instancia, llegamos a las mismas conclusiones que la juzgadora de instancia, sin que la valoración realizada en la sentencia de la misma, haya derivado en conclusiones ilógicas, arbitrarias o contrarias a derecho. La juzgadora, acude en la sentencia a la interpretación literal del contrato de compraventa firmado entre las partes en fecha de 28 de diciembre de 2020, al entender que sus cláusulas son claras y no dejan lugar a dudas, respecto al plazo pactado en el contrato, conclusión que también comparte la Sala. Las reglas de interpretación de los contratos vienen establecidas en los artículos 1281 siguientes del código civil, siendo doctrina del Tribunal Supremo que dichas normas de interpretación tienen carácter de subsidiariedad en su aplicación, a modo de relación jerarquizada entre sí, de forma que cuando la literalidad de las cláusulas de un contrato es clara, no se debe acudir a otros diferentes al sentido gramatical ( STS 18 de octubre de 1991). Y en este punto, habrá de estarse al contenido del contrato suscrito entre las partes (documento número 4 de la demanda) denominado contrato privado de compraventa con arras penitenciales, siendo éste claro en cuanto al plazo pactado, debiendo acudirse, por tanto, al igual que hace la Juzgadora de instancia, a su sentido literal conforme el art 1281 CC. Así en la estipulación primera se dice: "las partes convienen la compraventa del inmueble como cuerpo cierto, es decir que el precio se pacta globalmente y no por razón de la capacidad del inmueble, que se formalizará mediante escritura pública y según las condiciones iniciales pactadas en este contrato en el plazo máximo de 75 días naturales a contar desde la fecha de la firma de este documento". En la estipulación segunda se establecía: "anteriormente a este acto el comprador hizo entrega al vendedor de la cantidad de 6000 € en concepto de señal, mediante transferencia bancaria a la cuenta de la agencia... Y en este acto hace entrega de la cantidad de 26.900 € justificado el pago mediante una trasferencia bancaria a la siguiente cuenta cuyo titular es la parte vendedora... Hasta que el dinero no aparezca reflejado en la cuenta de la parte vendedora éste contrato entrará en vigor" "ambas cantidades se reciben en concepto de arras penitenciales y en caso de celebrarse la futura compraventa se entenderán entregadas a cuenta total del importe del precio estipulado, sirviendo el presente contrato de eficaz carta de pago salvo buen fin de los medios de pago antes citados" , en el supuesto de que la compraventa no llegase a formalizarse en escritura pública dentro del plazo estipulado en el pacto primero, por causa imputable a uno de los contratantes se estará dispuesto conforme al artículo 1454 del código civil , en un plazo no superior a siete días naturales a contar desde el siguiente a la finalización del plazo: si es el comprador el que incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal si es el vendedor el que incumple su compromiso de trasmitir el bien devolver al comprador el importe de las arras duplicado" en la estipulación tercera apartado B, establece el contrato "la escritura pública se otorgará ante el Notario de la provincia de Málaga que designe la parte compradora, acordando y avisando a la parte vendedora, al menos siete días de antelación junto con el día y hora en que tendrá lugar el otorgamiento de la escritura pública..".
Del contenido trascrito, no cabe duda, pues, que el plazo para el otorgamiento de la escritura era de 75 días desde la firma, previendo el contrato para el caso de que vencido dicho plazo no se hubiese otorgado la escritura pública, un plazo de siete días naturales desde el siguiente al último del plazo para producirse los efectos del artículo 1454 del código civil, cuáles eran conforme expresamente se recogen el contrato que en caso de que el incumplimiento del plazo pactado lo fuera por la parte vendedora, devolvería las cantidades entregadas en concepto de arras por duplicado, y en caso de que el incumplimiento se atribuyera a la parte compradora este perdería las cantidades entregadas a cuenta del contrato. Estas y no otras, son las obligaciones que vinculaban a ambas partes, por mor de los arts 1255, 1278 y 1091,CC determinando este último la fuerza de ley para las partes de lo pactado en el contrato, sin que quepa entrar en el debate de la posible existencia de cláusulas abusivas que de soslayo alega la recurrente, al estar en presencia de un contrato entre particulares.
Ahora bien, dicha estipulación no cabe, sin embargo, calificarla de arras penitenciales, ya que no se faculta a ninguno de los contratantes a dejar sin efecto el contrato por su sola voluntad sin que medie un incumplimiento previo del otro contratante, esto es, a desistir del contrato sin causa justificada, conforme a lo dispuesto en el artículo 1454 del código civil para las mismas que establece: " Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas", sino de arras penales, sal respecto se pronunció el TS, Sala primera, Sentencia 424/2013 de 21 junio de 2013, distinguiéndose:
"A) La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 ( STS 24 octubre de 2002 , 20 mayo de 2004 , 24 marzo de 2009 ).
Por tanto conforme a lo anterior, estamos en presencia, de una condición resolutoria, tal y como señala el TS sala primera en sentencia de 292/2016 de 4 de mayo REC 1220/2014 que dispone: " Analizada la cláusula cuarta del contrato, cuyo estudio omite la sentencia recurrida, se puede apreciar la existencia de una cláusula o condición resolutoria expresa, en virtud de la cual, cualquier retraso en la entrega de la obra, podía generar la resolución del contrato, a instancia del comprador. Es decir, las partes tipificaron ciertos incumplimientos como resolutorios"
Lo que nos lleva a entender que el plazo lo definieron las partes de común acuerdo como esencial siendo prueba de ello que se pactó expresamente una cláusula penal o arras penales en caso de incumplimiento del plazo en el otorgamiento de la escritura por cualquiera de las partes, estableciendo los efectos indemnizatorios de este incumplimiento según incumpliese la parte compradora o la vendedora. Lo que nos lleva a continuación al análisis de a cual de las partes se puede atribuir el incumplimiento del plazo pactado, siendo la conclusión de la Sala igual que la obtenida por la juzgadora de instancia que el incumplimiento del plazo pactado en el otorgamiento de la escritura pública se produjo por parte del comprador pues a fecha de la finalización del mismo, no procedió al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, siendo además obligación del comprador tal y como expresamente se pone de manifiesto en el contrato elegir la Notaría requerir al vendedor y avisar con siete días naturales al vendedor . El que se produciría el incumplimiento del plazo por el comprador era conocido por este, motivo por el cual intentó prorrogar la fecha de otorgamiento de la escritura pública, como así se deduce sin lugar a dudas de los correos remitidos y aportados con la contestación a la demanda el entre el señor Iván representante de la agencia y el comprador, en los que el representante de la inmobiliaria gestiona con los vendedores una posible prórroga de plazo estableciéndole diversas posibilidades al comprador que no fueron afectadas finalmente por este, manteniéndose el plazo pactado en el contrato, siendo que en dichas propuestas se pretendía prorrogar la fecha fin del contrato tres meses más, y tanto consideremos como fecha de finalización del plazo el 12 de marzo como el 15 de marzo como establece la sentencia o incluso la fecha establecida por el recurrente de 22 de marzo de 2020, como fecha final del plazo, en ningún caso ha quedado acreditado que en la citada fecha estuviese el comprador en disposición de otorgar la escritura pública de compraventa, pues no consta, que estando obligado a ello en el contrato requiriese al vendedor en dicha fecha para el citado otorgamiento, en la notaría propuesta por el mismo y ello porque aún en cuando acogiéramos como correcta dicha fecha como finalización del plazo el comprador no estaba en disposición de adquirir la vivienda al no tener a su disposición el dinero para pagar el resto del precio. Sin que tampoco haya quedado acreditado que por motivos de covid no se pudo obtener la financiación y cumplir los diversos trámites en plazo, pues ninguna prueba existe al respecto, constando incluso en los correos remitidos entre la parte compradora y el señor Iván, que la agencia ofrecía la posibilidad de gestionar y ayudar a la concesión del préstamo con entidades que trabajaban habitualmente con la inmobiliaria para casos difíciles sin que el comprador utilizara dicha posibilidad. Por tanto acreditado que se ha producido un incumplimiento del plazo pactado por el comprador se produce los efectos previstos en el propio contrato para dicho incumplimiento cuales son la pérdida de las cantidades entregadas por el mismo, sin que procediera ese moderación alguna de la cláusula penal pactada, pues, así lo ha establecido Tribunal Supremo "no cabe moderación alguna cuándo se ha producido el incumplimiento expresamente contemplado en el contrato", en este sentido ha declarado la Sala:
1. "En cualquier caso, como declara la sentencia de 30 a de abril de 2010, ( rec 677 de 2006 , el art 1255 CC permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves o, si se quiere, al margen de que conforme al art 1124 CC , tengan o no trascendencia resolutoria". ( Sentencia de 23 octubre de 2012 rec 765 de 2010 )
Todo lo expuesto, nos lleva a confirmar la sentencia de instancia, desestimando el recurso de apelación.
CUARTO: Conforme el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al desestimarse el recurso, las costas de esta alzada se imponen al apelante.
