Sentencia Civil 424/2024 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 1058/2011 de 12 de junio del 2024

PRIMERO.- La Sentencia recaída en la instancia frente a la que se alza el demandante desestimó la pretensión de resolución de contrato que formulaba y acogía la pretensión que en reconvención planteó la demandada, quien instó el cumplimiento del contrato de compraventa en relación al cual se suscita la controversia. Ansiaba el demandante la resolución del contrato de compraventa suscrito con la entidad demandada en fecha 20 de diciembre de 2.005, (documento nº 2 de los aportados junto a la demanda), por el cual el actor pretendía adquirir una vivienda, (incluidos los anejos allí descritos), cuya construcción promovía la demandada. Argumentaba el actor que transcurrido el plazo previsto para la finalización de las obras, (28 meses a partir de la firma del acta de replanteo, conforme a la cláusula quinta del contrato), comunicó a la promotora su decisión de resolver del contrato por causa del incumplimiento grave en el que había incurrido, por causa el retaso en la entrega de la vivienda. No tuvo favorable acogida la pretensión que se contenía en la demanda que principiaba los autos, al razonar el Magistrado de instancia que no se acreditó el grave incumplimiento que se asignaba al promotor. Apreció el Juzgador que el comprador fue requerido para elevar a público el contrato en octubre de 2.008, poco antes de ser obtenida la licencia de primera ocupación, tras la terminación de las obras y antes de expresar su intensión de resolver el contrato. Concluía el Magistrado que el comprador promovió la resolución tras ser requerido para otorgar escritura pública y conocer que las obras habían finalizado, contando la residencia con licencia de primera ocupación. Expresaba el Juzgador que el retraso padecido en la entrega no frustró el fin normal del contrato ni las legítimas expectativas del comprador, de suerte que no se encontraba legitimado para promover la resolución del contrato. Planteada por la demandada reconvención, por la cual ansiaba el cumplimiento del contrato, en lógica consecuencia con el pronunciamiento anterior prosperó su pretensión y se condenó al actor reconvenido al pago del precio y a elevar a público el contrato.

Frente a los anteriores pronunciamientos se alza el demandante en la instancia quien se afana por que se resuelva el contrato y quede relevado de su cumplimiento. Enuncia como motivo en el que se funda su pretensión revocatoria en un pretendido error en la valoración de la prueba, siendo omitidos hechos controvertidos que resultaron probados y que debieron ser tenidos en consideración. Puntualiza que el argumento que desarrollaba la demandada para justificar el retraso no respondía únicamente al concurso de acreedores de la constructora, sino que también se expresó por la demandada (hechos cuarto del escrito de contestación), que concurrieron otras causas de fuerza mayor como huelgas en el sector de la construcción. Subraya que no consta documento que respalde que la constructora fuera SEOP, que la misma fuera declarada en concurso de acreedores, que ello motivara la dilación o que se produjeran paros en el sector. Reprueba que incurriera el actor en incumplimiento de su obligación de pago, previsto para el 5 de diciembre de 2.007, conforme al calendario programado en el contrato, ya que se aceptó por la vendedora, a través de su representante, dejar diferido aquel abono. Discrepa de la interpretación que realizó el Magistrado a quo de las estipulaciones cuarta y quinta del contrato litigioso. Destaca que por la promotora se incumplió la fecha de entrega prevista para febrero de 2.008. Aduce que el comprador padeció el referido retraso hasta casi un año, cuando en enero de 2.009 fue requerido para otorgar escritura pública, prevista para el 21 de enero. Resalta que la licencia de primera ocupación aportada a la litis es nula, al no existir previo informe jurídico. La misma no es ajustada a derecho ex art. 172.4 LOUA. Discrepa de las conclusiones alcanzadas por el Magistrado de instancia expresadas en el fundamento de derecho cuarto de la Sentencia impugnada, y que conducían a descartar que la demora en la entrega de las viviendas constituyera un incumplimiento grave del contrato. Considera no acreditado que el actor instara la resolución del contrato tras ser conminado a otorgar escritura pública ni que se aceptara por aquel el retraso en la entrega de la vivienda. Finalmente cuestiona la procedencia de la condena del comprador al pago de cantidades que exceden del precio, al no encontrar respaldo en medio de prueba que justifique el crédito reclamado.

La parte apelada se opone al recurso planteado e insta la confirmación de la Sentencia impugnada en todos sus pronunciamientos. Replica que carecen de relevancia las consideraciones que efectúa el apelante sobre la concurrencia de fuerza mayor, ya que no se fundó el pronunciamiento judicial cuestionado en la aplicación del art. 1.105 CC. Insiste en que el comprador fue informador, era plenamente conocedor de la marcha de las obras, de los retrasos producidos, que fueron consentidos. Recalca que el comprador incurrió en previo incumplimiento de su obligación de pago, desde que en septiembre de 2.007 dejara de abonar parte del precio, no encontrándose legitimado para promover la resolución. Advierte que el accipiens pretendió la resolución después de que se terminaran las obras y tras ser requerido para que firmara la escritura. Defiende como correcta la valoración de la prueba realizada por el Magistrado a quo. Insiste en la correcta recepción por el comprador del requerimiento remitido el 2 de octubre de 2.008, (documento nº 5 de la contestación), por el que se le convocaba para comparecer en Notaria el 26 de noviembre de 2.018, sin que pueda válidamente ignorar su conocimiento. Se reiteró en fecha 31 de diciembre de 2.008 la cita para elevar a público el contrato, a fin de comparecer el 21 de enero de 2.009, (documentos nº 7 y 8 de la contestación). Razona que acreditada la terminación de las obras desde septiembre de 2.008, como así se expresa en la Sentencia recaída en la instancia, no sería dable apreciar frustración del fin negocial, pues cuando se instó la resolución en noviembre de 2.008, la vivienda estaba edificada. Defiende mantener la condena al pago de 600 euros por cuotas de comunidad, conforme a la previsión contenida en el contrato en la estipulación décima. Alegato que hace extensivo al abono de los intereses por el préstamo hipotecario como consecuencia del incumplimiento en el que incurrió el comprador.

SEGUNDO.- Sostiene el apelante que incurrió el Magistrado de instancia en un error en la valoración de la prueba. Como expresa la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2015, el Tribunal Constitucional, en su labor de interpretación del artículo 24 de la Constitución Española, ha elaborado la doctrina del error patente en la valoración de la prueba, destacando su relación directa con los aspectos fácticos del supuesto litigioso. Así, en las sentencias 29/2005, de 14 de febrero y 211/2009, de 26 de noviembre, destacó que "concurre error patente en aquellos supuestos en que las resoluciones judiciales parten de un presupuesto fáctico que se manifiesta erróneo a la luz de un medio de prueba incorporado válidamente a las actuaciones cuyo contenido no hubiera sido tomado en consideración". En la sentencia número 55/2001, de 26 de febrero, el Tribunal enumera los requisitos que deben concurrir para apreciar vulneración de la tutela judicial efectiva, en particular, que el error debe ser patente, es decir, "inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y de la experiencia".

Quiere ello decir que no todos los errores sobre valoración de la prueba tienen relevancia constitucional, sino que como recoge la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio 2012 es necesario que concurran los siguientes requisitos:

1º) que se trate de un error fáctico -material o de hecho- es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y

2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.

No obstante, la Sala, en cuanto órgano "ad quem", tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris") para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 [ RJ 1993, 3111], 18/feb/97 [ RJ 1997, 1427], 5/may/97 [ RJ 1997, 3669], 31/mar/98 [RJ 1998, 2038], y STC 15/ene/96 [RTC 1996, 3], pero en cualquier caso, al apelante, siempre que alegue error en la valoración de la prueba como fundamento de su recurso, se le debe exigir un "plus", que no es más que acreditar que su discrepancia valorativa está fundada en una equivocación del juez patente, evidente y contraria a la lógica por absurda, pues de lo contrario debe prevalecer el convencimiento al que ha llegado el juzgador de instancia.

La jurisprudencia de la Sala 1ª del TS sobre la responsabilidad por riesgo en relación con el art. 1902 CC, conviene destacar, ante todo, que nunca se ha llegado al extremo de erigir el riesgo en fuente única de responsabilidad con fundamento en dicho precepto ( SSTS 6 septiembre 2005, 17 junio 2003, 10 diciembre 2002 y 6 abril 2000); lejos de ello, debe excluirse como fuente autónoma de tal responsabilidad el riesgo general de la vida ( STS 5 enero 2006 con cita de las de 21 octubre , 10 y 11 noviembre 2005), los pequeños riesgos que la vida obliga a soportar ( STS 2 marzo 2006 que también cita la de 11 noviembre 2005) o los riesgos no cualificados, pues riesgos hay en todas las actividades de la vida ( STS 17 julio 2003).

Esta Sala, en multitud de ocasiones y en relación al error en la valoración de los medios de prueba, como motivo de apelación, tiene declarado que, si bien es cierto que al recurso ordinario de apelación se le concibe como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano "ad quem" conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992-, se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los liigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003-, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, todo ello sin olvidar, claro está, como la revisión del valor probatorio que debe darse a los diferentes testimonios prestados por los testigos que depusieran a instancia de parte, debe hacerse con suma cautela, teniendo en cuenta la regla máxima de la sana crítica recogida en el artículo 376 de la mencionada Ley Procesal, apuntando insistentemente la doctrina jurisprudencial que la apreciación del referido medio probatorio es puramente discrecional del órgano judicial, dado que la norma citada no contiene reglas de valoración tasada que se puedan violar, al ser dicho precepto admonitivo, siendo tan sólo digna de tener en cuenta la impugnación cuando se constate que la apreciación de los testimonios ofrecidos es ilógica o disparatada, según recogen, entre otras, las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1984, 9 de junio de 1988, 8 de noviembre de 1989, 13 y 30 de noviembre de 1990, 10 de octubre de 1995, 12 de noviembre de 1996 y 17 de abril de 1997, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985, 13 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994- , debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador "a quo", bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.No obstante esta Sala, en cuanto órgano "ad quem", tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris") para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 [ RJ 1993, 3111], 18/feb/97 [ RJ 1997, 1427], 5/may/97 [ RJ 1997, 3669], 31/mar/98 [RJ 1998, 2038], y STC 15/ene/96 [RTC 1996, 3].

TERCERO.- Se enmarca la litis en relación al cumplimiento por las partes del contrato de compraventa de bien inmueble suscrito entre los litigantes, respecto a una vivienda cuya construcción promovía la demandada. Se presenta controvertida la calificación jurídica, las consecuencias que pueden anudarse al retraso producido en la culminación de las obras de la edificación. Arguye el apelante y constituía causa de pedir en la que se fundaba la pretensión de resolución de contrato, ex art. 1124 CC, que producido un grave incumplimiento del plazo previsto para la entrega de la vivienda, previsto para febrero de 2008, se encuentra legitimado para instar la resolución.

El Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, en la Sentencia 732/2015 de 30 de diciembre de 2015, Rec. 2150/2013 analizaba un caso similar al presentado ante esta alzada. El alto Tribunal confirmó la desestimación de la demanda de resolución de contrato planteada por el comprador al razonar que las partes no dieron al plazo de entrega convenido un carácter esencial con efectos resolutorios explícitos. Añadía que la demora en la entrega no frustró las expectativas del demandante y no fue alegado por el actor que la ausencia licencia como fundamento de su insatisfacción. Declaraba el Alto Tribunal: " Para la resolución del recurso debe partirse de los hechos probados según la sentencia recurrida (fundamento de derecho tercero), no revisables en casación, que en síntesis, y por lo que ahora interesa, son los siguientes:

1º.- El contrato privado de compraventa litigioso fue suscrito por ambas partes (el ahora recurrente D. Tomás , como comprador, y "Promociones Costaroja Canarias, S.L." como vendedora) el 17 de marzo de 2006, y tuvo por objeto la adquisición de dos viviendas en construcción pertenecientes a la promoción denominada " DIRECCION001" , ubicada en el municipio tinerfeño de Granadilla de Abona.

2º.- Según dicho contrato, estipulación cuarta, la obra debía ser entregada en el plazo de diez meses hábiles, pudiendo prorrogarse la entrega de llaves por otros seis meses sin que ello supusiera incumplimiento del vendedor "como consecuencia de la obtención de la cédula de habitabilidad y documentos necesarios para la contratación de servicios comunes" .

3º.- Las obras se terminaron en el mes de julio de 2007. Con fecha 28 de diciembre de 2007 se solicitó la licencia de primera ocupación, que fue concedida el 26 de octubre de 2009.

4º.- A partir de noviembre de 2007 otros compradores de viviendas de la misma promoción comenzaron a otorgar las correspondientes escrituras públicas, no haciéndolo sin embargo el recurrente, quien continuó pagando la parte correspondiente del precio aplazado no solo tras haber finalizado el plazo de entrega sino incluso una vez concedida la licencia de primera ocupación (octubre de 2009), no requiriendo de resolución a la vendedora hasta que lo hizo mediante burofax el 31 de marzo de 2010 (es decir, cinco meses después de la concesión de la licencia de primera ocupación), tras lo cual formuló su demanda (27 de mayo de 2010).

TERCERO.- El motivo segundo del recurso, único admitido, se funda en infracción del art. 1124 CC y de la jurisprudencia que lo interpreta (a cuyo fin se citan las SSTS de 28 de junio de 2012, rec. 75/2010 , 12 de abril de 2011, rec. nº 2100/2007 , y 21 de marzo de 2012, rec. nº 931/2009 ). En su desarrollo se argumenta, en síntesis, que la decisión de no atender la pretensión resolutoria del comprador con base en que el retraso en la entrega de la licencia de primera ocupación no podía tener efectos resolutorios porque el plazo de entrega no se había pactado como esencial y porque el comprador siguió pagando el precio constituye una vulneración de la jurisprudencia de esta Sala, que no permite considerar "razonable" un retraso de casi tres años respecto a la fecha de entrega pactada.

En trámite de oposición la parte recurrida ha alegado, en síntesis, que el único retraso en que se incurrió fue en la obtención de las licencias de primera ocupación, no en la entrega de las viviendas -las cuales estuvieron a disposición del recurrente desde la finalización de la obra en julio de 2007- y que, además de que la cuestión relativa al retraso en la entrega de la licencia ha quedado fuera del recurso al inadmitirse el motivo primero en el que expresamente se denunciaba este aspecto, dicho retraso no fue un obstáculo para que los demás compradores recibieran su vivienda, de lo que fue conocedor el recurrente, quien por ello siguió atendiendo los pagos del precio (hasta seis mensualidades) incluso después de que se le comunicara la obtención de la licencia de primera ocupación (octubre de 2009).

CUARTO.- En atención a la fundamentación jurídica de la demanda y del recurso, y a la razón decisoria de la sentencia recurrida, que solo aluden al artículo 1124 CC , el presente motivo debe resolverse aplicando la doctrina de esta Sala interpretativa de dicho precepto según la cual el mero retraso en el cumplimiento de la obligación de entregar la cosa puede dar lugar a la constitución en mora pero no equivale a un incumplimiento resolutorio, exigiéndose por quien promueve la resolución al amparo del mismo no solo que haya cumplido antes las obligaciones que le conciernen sino, además, que tenga un interés jurídicamente atendible, a fin de no amparar pretensiones resolutorias ante situaciones de incumplimiento más aparente que real, y, también, que se trate de un incumplimiento esencial, capaz de frustrar el fin económico del contrato. Obviamente, ello hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos, lo que en definitiva es una cuestión de interpretación contractual que impide revisar en casación la interpretación realizada por el tribunal de instancia salvo que resulte ilegal, ilógica o arbitraria. En esta línea, y entre las más recientes, la STS de 29 de enero de 2014, rec. nº 1563/2011 , declara que "excluida la configuración del plazo de entrega como término esencial, esto es, fuera del campo de actuación de los incumplimientos resolutorios, propiamente dichos, la prevalencia del plano satisfactorio del cumplimiento hace que el mero retraso pueda carecer de transcendencia resolutoria, como en el presente caso, cuando su incidencia no frustra la finalidad o base del contrato y el cumplimiento, levemente tardío, sigue siendo útil e idóneo para la satisfacción de los intereses de la contraparte ( STS de 11 de abril de 2013 , nº 221/2013 )". En suma, según esta jurisprudencia, cuando las partes no quisieron dar al plazo de entrega un carácter esencial con efectos resolutorios explícitos (cláusula resolutoria expresa), el retraso del vendedor en la entrega solo ampara la resolución si el cumplimiento tardío frustra los legítimos intereses del comprador.

Sin perjuicio de lo anterior y a pesar de que nada se alegó al respecto como fundamento de la pretensión resolutoria, no puede obviarse -ya que estamos ante un contrato de compraventa de inmuebles en construcción- la doctrina fijada por esta Sala en interpretación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968), con especial consideración de las sentencias de Pleno que, poniendo en relación el art. 3 de dicha ley con el art. 1124 CC y con la doctrina jurisprudencial relativa a este último, han fijado doctrina en el sentido de considerar que el art. 3 de dicha ley introduce una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC , de modo que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver ( "rescindir" ) el contrato ( STS de Pleno de 21 de enero de 2015, rec. nº 196/2013 ), siempre, eso sí, que la acción resolutoria se promueva por el comprador antes de que el vendedor le haya requerido para escriturar, por encontrarse la vivienda terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega. Además, esa misma sentencia puntualiza que tal doctrina "no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador". Aplicando precisamente esta matización jurisprudencial, la STS de 30 de abril de 2015, rec. nº 1600/2012 , confirmó la improcedencia de la acción resolutoria de un comprador que, alegando de forma meramente oportunista y contraria a la buena fe la existencia de un retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación, en realidad solo pretendía desvincularse del contrato por intereses subjetivos ajenos al contrato mismo, a su causa, sin un interés jurídicamente atendible. Esta sentencia sigue la línea de la anterior STS de Pleno de 5 de mayo de 2014, rec. nº 328/2012 , que declaró que no procedía resolver el contrato por retraso en la terminación de la vivienda, a instancia del comprador, porque al requerir este de resolución al vendedor la vivienda ya estaba terminada, contaba con licencia de primera ocupación y el comprador había sido previamente requerido por el vendedor para consumar el contrato".

En el mismo sentido, el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 71/2016 de 17 Feb. 2016, Rec. 1826/2013 razonaba: " SEGUNDO.- Como ha declarado esta Sala en diversas ocasiones (SSTS de 28 de abril de 2014, rec. 2338/2012 , 10 de junio de 2013, rec. 627/2010 , y 26 de octubre de 2012, rec. 672/2010 , entre otras), nos encontramos ante un caso en el que procede alterar el orden legal en el que en principio deberían resolverse los recursos ( DF 16.ª 1. regla 6.ª LEC ) y examinar en primer lugar el recurso de casación, pues el recurso por infracción procesal versa sobre la pretensión subsidiaria de la demanda, con un objeto más limitado, y por tanto perdería su sentido si prosperase el recurso de casación.

El motivo único del recurso de casación se funda en infracción del art. 1124 CC (sobre el cual se centró la razón decisoria tanto de la sentencia de apelación como de la sentencia de primera instancia a pesar de que en la fundamentación jurídica de la demanda se invocó también el art. 3 de la Ley 57/1968 ), y para justificar el interés casacional alegado, por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina del Tribunal Supremo sobre la interpretación del art. 1124 CC y sobre "el plazo de entrega como elemento esencial del contrato" , cita las sentencias de esta Sala de 21 de marzo de 2012, rec. 931/2009 , 28 de junio de 2012, rec. 1154/2009 , y 21 de febrero de 2007, rec. 824/2000 . En síntesis se aduce, en contra de lo declarado por la sentencia recurrida, que el plazo de entrega pactado se fijó como esencial por dos motivos: porque se estableció un periodo de cumplimiento de tres meses, del 1 de octubre al 31 de diciembre de 2008, para que el vendedor pudiera salvar cualquier eventualidad ajena a él y con la sola excepción de que concurriera fuerza mayor (cláusula sexta) y porque de la misma forma, y en reciprocidad, el vendedor dio a la contrapartida de la entrega del inmueble, el pago del precio, el carácter de condición resolutoria explícita o de pleno derecho (cláusula sexta)". Y añade, en relación a la interpretación que debe otorgarse a la cláusula que determina la fecha de entrega: "El planteamiento casacional de la parte recurrente no se ajusta a estos requisitos, pues sostiene la alegada infracción del art. 1124 CC sobre la base de una particular interpretación contractual que no se compadece con la interpretación del contrato contenida en la sentencia recurrida, la cual, precisamente porque descartó que el plazo se fijara como esencial, procedió a valorar su relevancia resolutoria con arreglo al art. 1124 CC , lo que habría sido por completo innecesario si hubiera acogido la tesis de la recurrente. En este sentido, constante doctrina de esta Sala declara que la interpretación del contrato es función que corresponde al tribunal de instancia, de tal manera que, además de exigir la invocación como infringido de alguno o algunos de los preceptos que contienen las reglas de interpretación contractual -lo que no ha sido el caso-, su revisión solo será posible cuando la realizada por el tribunal sentenciador sea contraria a las normas legales, ilógica o arbitraria, sin que pueda instrumentarse el recurso de casación para conseguir una interpretación distinta, más favorable al recurrente, si la contenida en la sentencia es una de las posibles, ya que "el único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual, no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello, salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud " ( SSTS de 4 de abril de 2011, rec. 41/2007 , 13 de junio de 2011, rec. 1008/2007 , 4 de octubre de 2011, rec. 1551/2008 , 10 de octubre de 2011, rec. 1148/2008 , 26 de marzo de 2012, rec. 146/2009 , 28 de junio de 2012, rec. 1154/2009 , 26 de marzo de 2013, rec. 1185/2010 , 12 de septiembre de 2013, rec. 401/2011 , 14 de mayo de 2014, rec. 1171/2012 , 4 de noviembre de 2014, rec. 2841/2012 , 21 de mayo de 2015, rec. 1856/2013 , 25 de junio de 2015, rec. 2868/2013 , y 29 de junio de 2015, rec. 1246/2013 , entre otras muchas)".

CUARTO.- Este Tribunal ha tenido ocasión de resolver un recurso de apelación que presenta notables semejanzas con el ahora examinado. En la Sentencia nº 482/2023, dictada en el Rollo de apelación 1456/12, dictada en fecha 20 de julio de 2023, cuya tramitación también se vio afectada como consecuencia de la suspensión ordenada por prejudicialidad penal en relación a las DDPP 8874/2011 ( procedimiento abreviado 10/13) tramitadas ante el Juzgado de Instrucción nº 4 de Granada. En la citada Sentencia declaró este Tribunal: " El certificado final de obra fue emitido el día 10 de Julio de 2008 y la licencia de primera ocupación se obtiene el día 1 de Agosto de 2008, enviándose requerimiento solicitando la resolución del contrato el día 18 de Agosto de 2008, cuando la vivienda estaba terminada y contaba con la licencia de primera ocupación. Y el día 17 de septiembre de 2008 se remite burofax por la promotora a la compradora en la que se le hace saber la terminación de las obras y se le conmina para otorgamiento de escritura pública el día 1 de octubre de 2008 en la Notaría de Don Álvaro Rodríguez Espinosa a las 10:00 horas, que no fe atendido.

Así las cosas las cosas, la primera cuestión que se suscita es la acción ejercitada, la que en la demanda reconvencional se funda en el articulo 1.124 del Código Civil ," y ello, en relación al artículo 3 " de la Ley 57/68 , por lo que el Juzgador de Instancia califica acertadamente la acción, dado que en el momento de ejercitarse judicialmente mediante demanda reconvencional ( la resolución extracontractual tampoco es aceptada) la vivienda estaba terminada, no siendo ya procedente la acción rescisoria prevista en esta norma y en base a dos incumplimientos que son objeto de debate (hechos contradictorios) la falta de notificación del acta de replanteo y el retraso de cinco meses ( terminación de la obra) casi seis meses a la fecha de la licencia de primera ocupación, sobre lo que se entrará a continuación, no sin antes establecer que la falta de aplicación de normas que no estaban en vigor a la fecha de celebración del contrato no puede alegarse y que no consta que el Juzgador de Instancia haya concluido que el actor no es consumidor, condición que por lo demás nada aporta la cuestión litigiosa (resolución/cumplimiento contractual) ni ha una interpretación más o menos favorable del contrato ( que fue firmado por su letrado además). No se pide expresamente tampoco, que se declare alguna cláusula abusiva del mismo ni su incidencia en esta litis. Lo que único que señala el Juzgador de Instancia, es tras el interrogatorio del actor practicado por el mismo( aclaraciones y adiciones permitidas por el artículo 306.1 LEC a juicio de esta Sala, en orden a la "justificación" de no estar ya interesado en la vivienda, aclaraciones lógicas dado que tiene una vivienda en Estepona y su justificación ( no apreciable) es supuestas vacaciones en una localidad como Atarfe. Más se insiste, son apreciaciones "obiter dicta", esto es, consideraciones que no trascienden en el fallo, que se basa en la apreciación de no ser esencial el plazo de entrega pactado, ni concurrir incumplimiento graves, sino un leve retraso y al haberse acreditado la entrega de aval aún cuando fuera a instancia del demandado no es imputable incumplimiento al respecto. Es más, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo nº 360/2016 de 1 de junio (relativa a esta promoción) " la promotora vendedora, como se declara probado, efectivamente contrató la póliza colectiva de seguro de afianzamiento correspondiente a la promoción de que se trata, lo que, según la sentencia 322/2015, de 23 de septiembre , de Pleno, permitiría entender asegurada para el comprador la devolución de las cantidades anticipadas incluso a falta de póliza individual".

TERCERO.- De las pruebas practicadas en la instancia, se conviene que el mero retraso de cinco meses en la puesta a disposición del actor, con todas las garantías incluido licencias administrativas, no es incumplimiento esencial (que tampoco se pactó como tal ni faculta a la parte compradora para instar la resolución contractual. En efecto, la jurisprudencia más reciente (de la que es ejemplo la STS de 14 de junio de 2011 viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007 , 18 de noviembre de 1983 , 31 de mayo de 1985 , 13 de noviembre de 1985 , 18 de marzo de 1991 , 18 de octubre de 1993 , 25 de enero de 1996 , 7 de mayo de 2003 , 11 de diciembre de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 ( RJ 2005, 4731), 20 de septiembre de 2006 , 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 ) lo que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se "priva sustancialmente" al contratante, en este caso, al comprador, "de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato", encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC (LEG 1889, 27) ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461CC , en relación con el artículo 1445CC ).

En línea con lo anterior, con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011 , la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 CC , con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101CC , 1096 CC y 1182 CC del Código civil , pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución, haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un "interés jurídicamente atendible", expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991. Así en el artículo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya "un incumplimiento esencial del contrato", pero en el apartado 2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha pactado como esencial, el comprador no puede resolver dentro de un plazo razonable ( SSTS 5 abril de 2006 , 22 diciembre 2006 y 3 de diciembre de 2008 ). Para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como supuesto de incumplimiento resolutorio se requiere que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo ( SSTS de 25 de junio de 2009 y de 12 de abril de 2011 ), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato ( STS de 17 de diciembre de 2008 ). Y razona la sentencia del Tribunal Supremo de Sala de lo Civil, Sección 1ª.Sentencia núm. 440/2012 de 28 junio , que " en aplicación de la doctrina expuesta en los dos fundamentos jurídicos precedentes, no es posible estimar el motivo planteado, que suscita la controversia referente a la procedencia de considerar o no como esencial la obtención de la licencia de primera ocupación a la hora de valorar el cumplimiento o incumplimiento de la parte vendedora de su obligación de entrega. Y en el mismo sentido ( no incumplimiento grave el retraso de seis meses contado a fecha de licencia de primera ocupación respecto de la misma promoción) las Sentencias de esta Sala de fecha 27 de febrero de 2013 y de la Sección IV de esta Audiencia Provincial de fecha 30 de abril de 2012, en el rollo de apelación nº 496/2010 , dimanante de los autos de juicio ordinario número 1342/2008 del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Marbella, cuyo recurso de casación fue inadmitido por auto del Tribunal Supremo de fecha Auto de 14 mayo 2013 que expresa: "Como fundamento del interés casacional se alega la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales. Más en concreto, se citan como opuestas a la recurrida las Sentencias de esta Sala de fechas 7 de junio de 1991 y 4 de marzo de 1992 , resoluciones relativas a la esencialidad del incumplimiento consistente en retraso en la entrega.

Respecto de la contracción de Audiencias Provinciales se citan por un lado las Sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Sexta, de fechas 17 de mayo de 2011 y 26 de octubre de 2011 , las cuales consideran que el incumplimiento del contrato por retraso en la entrega tiene naturaleza esencial y da lugar a la resolución contractual, y por otro, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Cuarta, de fechas 3 de noviembre de 2010 y 30 de abril de 2012 , las cuales consideran que el retraso en la entrega no tiene naturaleza de esencial y por tanto no dan lugar a la resolución contractual. Igualmente alega la existencia de interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales en relación al hecho de si la demora en la entrega de una vivienda por parte del promotor al comprador en más de cinco meses es causa de resolución del contrato o no, citando al respecto, por un lado, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Cuarta, de fechas 3 de mayo de 2011 , 5 de julio de 2011 y 9 de diciembre de 2009 , las cuales consideran que dicho retraso constituye causa de resolución, y por otro, con un criterio jurídico coincidente entre si y opuesto al anterior, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Lugo, Sección Primera, de fechas 6 de octubre de 2011 y 14 de junio de 2010 , las cuales consideran que tal retraso no constituye causa de resolución. Argumenta la recurrente que tal doctrina se ha infringido por la resolución recurrida por cuanto habiéndose producido el retraso en la entrega de la vivienda, tal circunstancia por si misma determina el incumplimiento contractual. Igualmente se interpone recurso extraordinario por infracción procesal denunciando la errónea valoración de la prueba.

Pues bien, a la vista de lo expuesto y pese a las manifestaciones de la parte recurrente tras el trámite de puesta de manifiesto, el recurso de casación no puede prosperar por las siguientes razones: a) porque incurre en la causa de inadmisión de falta de indicación en el encabezamiento de la jurisprudencia que se solicita sea fijada, declarada infringida o desconocida por esta Sala, citando preceptos heterogéneos que genera la existencia de ambigüedad sobre la infracción alegada ( art. 483.2.2º en relación con el art. 481.1 de la LEC ). La parte recurrente, en ninguno de los apartados en que se articula el recurso de casación, establece en sus respectivos encabezamientos cual es la doctrina jurisprudencial que se solicita sea fijada, declarada infringida o desconocida por esta Sala, no respondiendo a la precisión exigible en un recurso extraordinario como el presente, siendo preciso entrar al cuerpo del motivo para conocer lo pretendido por la parte recurrente. Pero es que, además, alegados como infringidos los arts. 1124 , 3.1 , 6.3 y 1288 del Código Civil , en relación con el art. 3 de la Ley 57/1968 , el art. 10.2 de la Ley 26/84 de Defensa de los Consumidores y Usuarios y e art. 5.1.5 del RD 515/1989, de 21 de abril, de Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, debemos recordar que la jurisprudencia de esta Sala considera que el escrito de interposición de un recurso de casación exige una estructura ordenada y con tratamiento separado de cada cuestión mediante el motivo correspondiente y que esta exigencia se traduce no solo en la necesidad de que su estructura sea muy diferente a la de un mero escrito de alegaciones, sino también en el rechazo de motivos en los que se mezclan cuestiones de hecho y de derecho, o sustantivas y procesales o, también, jurídicas, pero heterogéneas entre sí, ya que no es función de la Sala averiguar en cuál de ellas se halla la infracción. En consecuencia, no está permitido en casación la denuncia acumulada de diversos preceptos cuando no pueden ser objeto de infracción conjunta ni de una respuesta unitaria, siendo este defecto una causa de desestimación ( SSTS 27 de junio de 2011 ; 22 de marzo de 2010 ; 7 de julio de 2010 ; 7 de julio de 2010 ; 11 de noviembre de 2010 ); b) porque el recurso incurre en la causa de inadmisión de inexistencia de interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provincial por existir jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre el problema jurídico planteado ( art. 483.2.3º, en relación con el art. 477.2.3 de la LEC 2000 ). Versando el interés casacional sobre el incumplimiento del contrato por retraso en la entrega de la vivienda y su carácter esencial existe numerosa jurisprudencia de la Sala sobre la referida materia, entre las más recientes, las STS de 14 de junio de 2011 y la STS de 28 de junio de 2012 , las cuales resuelven la cuestión en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte. En consecuencia la contradicción entre Audiencias Provinciales alegada por la recurrente ya está superada, siendo por tanto dicho interés casacional artificioso; d) porque el recurso incurre en la causa de inexistencia de interés casacional por omisión de los hechos que la Audiencia Provincial considera probados ( art. 483.2.3º, en relación con el art. 477.2.3 de la LEC 2000 ). La parte recurrente parte del hecho de que habiéndose producido el retraso en la entrega de la vivienda, tal circunstancia por si misma determina el incumplimiento contractual. La resolución recurrida, tras la valoración de la prueba y la interpretación del contrato, concluye que si bien hubo un retraso en la entrega de la vivienda, el mismo carece de la condición de esencial al no haberse frustrado la finalidad del contrato. Debe recordarse que la jurisprudencia más reciente (de la que son ejemplo la STS de 14 de junio de 2011 y la STS de 28 de junio de 2012 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000 , 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006). A la vista de lo expuesto la parte recurrente configura su recurso mostrando su disconformidad con la interpretación del contrato y la valoración de la prueba efectuada por la sentencia y no sobre la real oposición de la sentencia recurrida a una jurisprudencia que si se respeta la base fáctica de la resolución recurrida no resulta vulnerada. Dicho de otro modo, el recurrente proyecta la jurisprudencia que constituye fundamento de su interés casacional sobre una base fáctica diversa a la constatada por la resolución recurrida tras la valoración probatoria, siendo por tanto el interés casacional alegado inexistente, limitándose la resolución recurrida a aplicar la doctrina jurisprudencial actual de esta Sala".

Y menos aún, puede calificarse como incumplimiento grave que faculte para la resolución contractual la falta de notificación del acta de replanteo, cuando además consta en autos que las comunicaciones se realizan con el letrado que asiste a la parte actora que interviene como mandatario en el contrato de compraventa y conoció la fecha de terminación de las obras antes de instar la resolución contractual que se ejercita con posterioridad a la terminación de las mismas".

En el mismo sentido, este Tribunal, Sección 5ª de la Ilma. Audiencia Provincial de Málaga, en la Sentencia nº 227/2024, dictada en fecha 27 de marzo de 2.024, en el Rollo de apelación 461/2013, también afectada por la misma cuestión prejudicial penal, analizaba la viabilidad de la pretensión que planteaba una entidad de seguros frente a la misma promotora aquí apelada con motivo de la petición de reintegro de sumas entregadas a un comprador, tras producirse un retraso en la entrega de la vivienda. Fue objeto de análisis la interpretación del art. 3 de la Ley 57/68 en relación con la doctrina del Tribunal Supremo sobre el incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega. Razonaba la Sala: " En este sentido ha de tenerse en cuenta que, como bien argumenta la apelada y en contra del criterio de la apelante, es fundamental, a efectos de que la demandada pueda ser vinculada en este proceso a lo decidido en otros en los que no fue parte, que se acredite su incumplimiento en el marco de las compraventas acogidas a la Ley 57/1968, pues ello es requisito "sine qua non" para que pudiese afectarle el pago efectuado por la aseguradora a los compradores, es decir, para que fuese viable la acción de reembolso ejercitada. El artículo 3º de la Ley 57/1968 , antes y después de la reforma introducida por la Ley de Ordenación de la Edificación, ha sido interpretado por la Sala Primera del Tribunal Supremo - así la sentencia, de Pleno, de 20 de enero de 2015 - en el sentido de que "el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al artículo 3º de la Ley 57/1968 , la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del Pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 , el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega. Lo anterior significa que el artículo 3º de la Ley 57/1968 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/1968 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del artículo 1124 del CC , considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante". En consecuencia, la obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores ( artículos 1 º y 2º de la Ley 57/1968 es una obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al comprador para resolver el contrato con derecho a aquellas cantidades e intereses e impedirá al vendedor resolverlo si el comprador no atiende los pagos parciales a cuenta del precio. En este contexto debe comprobarse en cada caso si procedía la resolución de los distintos contratos de compraventa por el retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación por un periodo inferior a seis meses respecto del plazo contractual de entrega de las viviendas, considerando que para que procediera reintegrar a los compradores las cantidades entregadas a cuenta previamente debía concurrir causa de resolución del contrato, conforme al artículo 1124 del Código Civil por incumplimiento de la vendedora en la entrega de las viviendas. En el caso de autos, las viviendas debían estar terminadas el 20 de octubre de 2009. La demandada pidió la licencia de primera de ocupación el día 3 de junio de 2009 (así se infiere de la lectura de la documental), y cuando se obtuvo queda acreditado que las viviendas estaban terminadas y en condiciones fácticas de ser habitadas. Es importante, para resolver este caso, tener en cuenta que aquí sí se obtuvo la licencia de primera ocupación y que tampoco hay discusión sobre la legalidad urbanística de la promoción, pues distinta consideración jurídica se tendría si se hubiera denegado la licencia de primera ocupación, en cuyo caso sí podría acordarse la resolución judicial del contrato; pero en el caso de autos hay resolución expresa del Ayuntamiento de Atarfe concediendo la citada licencia de primera ocupación y consta que fue solicitada por la demandada con anterioridad a la expiración del plazo pactado para la conclusión de las obras. Es, pues, especialmente relevante que la promotora demandada obtuvo la licencia de primera ocupación aun cuando fuera meses más tarde, sin que se haya alegado (ni probado) que existían dudas sobre la posibilidad de denegar dicho otorgamiento que hicieran temer a los compradores posibles ilegalidades de la promoción o incertidumbre en su legalidad. En los términos en los que se ha planteado el debate y sin contradecir la jurisprudencia citada, considera la Sala que no habría un retraso esencial determinante de un incumplimiento de la vendedora que diera lugar a la resolución del contrato (o de los contratos) de compraventa, pues estaríamos ante un retraso inferior a seis meses, entendiendo también la jurisprudencia que las acciones resolutorias de los contratos basadas en las recíprocas situaciones autorizadas por el artículo 1124 del Código Civil , por incumplimientos relativos a aspectos sustanciales y determinantes para la satisfacción de las partes contratantes, deben ser interpretadas en atención al examen de las circunstancias concurrentes en los apreciados incumplimientos, bajo el principio general de "conservación de los contratos", sin que baste con un retraso o incumplimiento accidental e intrascendente en los pactos suscritos por las partes (retrasos en la entrega de la cosa vendida, deficiencias o alteraciones en su producción final...), sino que debe apreciarse una voluntad seriamente obstructiva y grave en el cumplimiento puntual del contrato, que altere de forma esencial la prestación esperada por la parte afectada, frustrando sus expectativas y objetivos perseguidos. Y en los casos concretos de construcción de inmuebles - compraventa de viviendas - los plazos de entrega de las mismas, sin desconocer su importancia y efectos para los consumidores (así la ya referida Ley 57/1968, de 21 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios), deben ser interpretados conforme a su propio tenor contractual, de suerte que, salvo que en los mismos se pacten concretas consecuencias, o que derive de su naturaleza esencial, los retrasos solo debidos a incidencias de índole administrativa, causas sobrevenidas y ajenas a la voluntad de la constructora, promotora, vendedora, derivadas de fuerza mayor o de situaciones de razonable imprevisibilidad, que puedan encontrar justificación y sin entidad suficiente como para frustrar las expectativas y objetivos de los adquirentes, no pueden ser sancionados con la más grave medida de la resolución contractual, sin perjuicio de las acciones resarcitorias por los daños y perjuicios causados. Es decir, es solo el incumplimiento por causa atribuible al vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda lo que justifica, conforme al repetido artículo 3º de la Ley 57/1968 (antes y después de la reforma de la LOE) , la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la ya citada sentencia del pleno del TS de 5 de mayo de 2014 , el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega, pero no, como pretende la apelante, que, aun en los supuestos de inexistencia de incumplimiento, la devolución de las cantidades anticipadas con sus intereses se convierta en deber de la vendedora de manera automática, porque queda claro que ha de concurrir ese presupuesto del incumplimiento en la entrega en plazo. A la luz de dicha doctrina, habremos de coincidir con la conclusión alcanzada en la instancia en orden a la improcedencia de la condena de la entidad demandada, pues lo que realmente parece que se produjo fue un desistimiento unilateral de la compraventa por los compradores y una repentina reclamación que derivó rápidamente en la demanda frente a la aseguradora con causa no tanto en incumplimiento de la ahora demandada como en un notable retraso de la función pública en lo que se refiere a la tramitación del oportuno expediente de concesión de la licencia. No se puede, por tanto, decir que el retraso en la entrega con toda la documentación necesaria se produjera por causa imputable a la promotora, vendedora, que es el presupuesto exigido por la D.A.1ª, apartado a), de la Ley de Ordenación de la Edificación , cuando establece que procederá la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales..., para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda. Pero es que, de la prueba practicada y como se razona en la instancia, la voluntad resolutoria se produce después de que se hubiera podido proceder a la entrega material y física de la vivienda. Y cabe, por tanto, la presunción fundada de que fueran otras razones lejanas al incumplimiento en dicha entrega las que provocaron la extinción de los contratos. Y de todo ello se extrae que realmente la pretensión de resolución del contrato por los compradores, siendo al menos coetánea a la fecha de la terminación física de las viviendas para poder proceder a la entrega material de las mismas, tampoco se debió en definitiva al incumplimiento de esa obligación de entrega por la demandada, por lo que se estima correcto el rechazo de la cantidad reclamada en la instancia, debiendo por ello desestimar la apelación interpuesta. Todo ello sin entrar ya a conocer el segundo motivo del recurso - la desestimación de la demanda también por la falta de prueba del pago realizado por la demandante a los compradores - y ello porque, con independencia de que se cuestione la prueba de que la cantidad reclamada fue sin duda abonada a sus clientes por la aseguradora, lo cierto es que faltan los requisitos exigibles para que prospere la acción de reembolso frente a la promotora".

QUINTO.- Realizadas las anteriores consideraciones, un nuevo análisis de la prueba practicada y del visionado de la grabación del juicio lleva a esta Sala a confirmar la valoración de la prueba expuesta en la Sentencia apelada que condujo al Magistrado a quo a desesimar la demanda y acoger la pretensión planteada en la reconvención. En atención a los hechos declarados probados, enunciados en varios pasajes de la Sentencia impugnada, que se desgranaron conforme se desarrollaban los razonamientos y se efectuaba la valoración de la prueba, en la que comparte este Tribunal las conclusiones alcanzadas por el Magistrado a quo, procede descartar que incurriera la vendedora en incumplimiento grave que justifique la resolución del contrato. La demora producida en la culminación de la construcción no merece la consideración jurídica de grave incumplimiento y no puede facultar para que la contraparte inste la resolución. Revisados los términos del contrato, en modo alguno puede otorgarse a la determinación del plazo de entrega una carácter esencial. Así resulta de una lectura de la cláusual quinta del contrato. En ningún caso fue intención de las partes atribuir carácter esencial al plazo fijado. Descartado el carácter primordial del plazo de entrega, la resolución del contrato a instancia del comprador al amparo del art. 1.124 CC exigía que el retraso del vendedor fuese de tal entidad que verdaderamente determinara la insatisfacción del comprador. En el caso de autos consta acreditada la emisión de certificado final de obra de la en relación a la segunda fase en la que se integraba la vivienda objeto del contrato litigioso en fecha 15 de septiembre de 2.008, (documento nº 10 de la contestación). La licencia de primera ocupación se concede el 24 de octubre de 2.008, (documento nº 9 de la contestación). Consta acreditado que el comprador fue requerido en fecha 2 de octubre de 2.008 para elevar a público el contrato, como se desprende del documento nº 5 aportado por la demandada junto a su escrito inicial. De dicha comunicación fue plenamente partícipe y conocedor el apelante, quien no puede renegar de su noticia, al ser un domicilio empleado en otras ocasiones para contactos con la promotora, como sucedió con la convocatoria para comparecer en Notaria en enero de 2.009 (documento nº 58 de la demanda). Aportaba además el propio comprador la dirección de la vivienda sita en DIRECCION002 de Atarfe como su domicilio en la comparecencia antes indicada ante el fedatario público (documento nº 59 de la demanda). Y como advierte la apelada el actor indicó como su domicilio aquella dirección en la reclamación que en fecha 10 de noviembre de 2.009 envió a la promotora, (misiva que se aporta como parte del documento nº 5 de la contestación). Aun cuando se demorase en un tiempo la obtención de la licencia de primera ocupación, no se produjo durante un tiempo prolongado. En ningún caso consta que para el comprador la demora en la obtención de la licencia de primera ocupación, ni las dudas que pudiera generar su legalidad, que dieron lugar a la incoación de una causa penal, fueran fundamento de su insatisfacción. No se observan circunstancias que permitan dudas de la corrección jurídica, de la válida concesión de la licencia de primera ocupación. Sobre este punto, se ha de reparar en el pronunciamiento recaído en la causa penal en relación a la cual se suscito la existencia de prejudicialidad penal, DDPP 8874/2011, transformadas en Procedimiento Abreviado nº 10/13, tramitado ante el Juzgado de Instrucción nº 4 de Granada. Planteado recurso de casación, la Sección 1 Sala de lo Penal del Tribunal Supremo en el recurso de casación n 3971/2020 ha confirmado la absolución de los acusados. Fue apreciado por la Audiencia Provincial de Granada, en la Sentencia frente a la que se planteó casación, y ha sido aceptado este hecho como probado por el Tribunal Supremo, que con la concesión de la licencia de primera ocupación no se cometió actuación arbitraria o manifiestamente injusta. Añadía que la irregularidad detectada en su concesión sin el aval de los técnicos y sin informe jurídico, no suponía una actitud grosera adoptada en perjuicio y en clara ilicitud. Con la emisión de la licencia se trataba de avanzar el proceso de construcción resolviendo un problema técnico en la red de saneamiento que entonces existía. En modo alguno resulta dable apreciar, a resultas de la causa penal antes citada, la concurrencia de razones fundadas que permitan dudas de la legalidad de la licencia de primera ocupación. Tampoco consta que en otra vía o sede jurisdiccional se haya entablado nulidad o acción que pudiere derivar en la ineficacia de la licencia. Por tanto, cuando el apelante fue requerido en octubre de 2.008 para elevar a público el contrato en diciembre de 2008, las obras habían concluido. Sabedor de esta circunstancia remitió comunicación con el propósito, ilegítimo, de resolver el contrato, sin fundar su decisión en el incumplimiento que denunciaba. El retraso que entonces proclamaba fue meramente oportunista y contrario a la buena fe.

Por lo que, examinadas las pruebas y vistos los términos en que ha discurrido el debate, no advierte error alguno en el razonamiento seguido en la resolución impugnada y en la conclusión alcanzada en relación a la posible negligencia de la demandada que se estima no probada, debiendo mantenerse en esta alzada, desestimando el recurso planteado y confirmando íntegramente la sentencia recurrida. Dada la desestimación total del recurso procede imponer a la parte apelante las costas causadas en esta alzada ( art. 398.1 de la LEC) , con pérdida del depósito para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación