Sentencia Civil 525/2022 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 545/2020 de 13 de diciembre del 2022

PRIMERA.- La parte actora , en su demanda inicial formula pretensión frente a los demandados interesando se declare resuelto el contrato de arrendamiento de industria de 01/01/2015 celebrado con la entidad demandada Alamiromar S.L., por incumplimiento de ésta de las cláusulas contractuales relativas a la cesión inconsentida, al mantenimiento de las instalaciones y al pago de cantidades asimiladas a la renta; se condene a la entidad demandada Alamiromar S.L. (en su calidad de arrendataria) y al codemandado D. Melchor (en su calidad de fiador) al pago de cantidades asimiladas a la renta por importe de 9.363'88 euros, en concepto de cantidades impagadas y gastos, según desglose contenido en la demanda, más los intereses devengados hasta el momento del pago, así como aquellas cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva de la finca, más los intereses legales oportunos; que se condene a las entidades codemandadas Alamiromar S.L. y VGMA GMbH a reintegrar a la parte actora en la posesión de las instalaciones del hotel arrendado, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal; y que se condene a las entidades codemandadas Alamiromar S.L. y VGMA GMbH a abonar a la parte actora, en concepto de indemnización por daños y perjuicios, la cantidad equivalente a la totalidad de las rentas que se devenguen desde la resolución del contrato instada en el mes de octubre de 2017, hasta la efectiva restitución de la posesión, tomando como base la correspondiente a la mensualidad anterior a la resolución del contrato, 36.667 euros; y ello, con expresa previsión de que se aplicarán a dicha indemnización todas las cantidades que, por cualquier concepto relacionado con el arrendamiento, cualquiera de las codemandadas pudiera haber ingresado, ingrese o consigne a favor de la parte actora durante el tiempo que medie entre el momento en que Promociones Los Nadales S.L. instó la resolución del contrato (octubre de 2017) y la efectiva recuperación de la finca. Ello con invocación de las cláusulas contractuales séptima, novena, undécima, decimotercera y decimoquinta; y de los artículos 1091, 1104, 1255, 1258, 1261, 1124, 1556, 1569, 1101, 1108 y 441 del Código Civil; y jurisprudencia relacionada.

La parte demandada se allanó a uno de los pedimentos de la parte actora, el relativo a la reclamación de 9.363'88 euros, en concepto de cantidades impagadas y gastos desglosados en el hecho séptimo de la demanda; y se opuso a los restantes, alegando que no se incumplieron las cláusulas contractuales invocadas por la parte actora relativas a la cesión inconsentida y al mantenimiento de las instalaciones, al no haberse producido cesión alguna, pues la intervención de otras empresas ha sido meramente instrumental y finalmente lo que ha habido es un subarrendamiento (a la entidad Yachting Spain Tours S.L.), convenientemente comunicado a la parte actora; y al haber sido debidamente contratados los servicios de mantenimiento del hotel arrendado; sin que haya causa para la resolución unilateral llevada a cabo por la parte actora, al no haberse vulnerado ninguna obligación esencial del contrato litigioso, siendo el verdadero y único motivo de esta demanda la intención de la dirección de la sociedad demandante de vender el hotel objeto de litigio; que no ha lugar a acción de restitución de la posesión del hotel ejercitada contra Alamiromar S.L. y VGMA GMbH porque desde Enero de 2018, quien explota el hotel es Yachting Spain Tours S.L.; y que no ha lugar a ninguna indemnización de daños y perjuicios porque no se ha producido ningún daño y porque la actora está cobrando las rentas. Asimismo, la parte demandada invocó la excepción procesal de defecto legal en el modo de proponer la demanda, ante la falta de claridad del petitum de la demanda en relación con el cúmulo de acciones que se dicen ejercitadas a lo largo de la demanda, entendiendo que en todo caso la acción de desahucio no se ha ejercitado por no contemplarse en el suplico de la demanda; excepción procesal que ya fue desestimada en el acto de la audiencia previa, por considerarse claramente peticionado en la demanda el desahucio de la industria objeto

Tras la tramitación pertinente celebrado el acto de audiencia publica y la vista del juicio se dicta sentencia cuyo fallo ha quedado transcrito en los anecedentes de hecho de esta resolución en la cual el juzgador de instancia tras la valoración de las pruebas y reseñar las consideraciones generales que estimó de aplicación al supuesto debatido , da respuestas a todas y cada una de las cuestiones debatidas y concluye una vez fijados los hechos que estima probados que ha de concluirse que la arrendataria demandada incumplió la clausula contenida en el contrato relativa a la cesión del contrato , clausula décimo -quinta , además de las clausulas relativas a la suscripción de póliza de seguros en los términos recogidos en la clausula décimo -tercera, asi como la relativas al mantenimiento e instalaciones y la clausula novena relativa a las obras de conservación y reparación ordinaria , entendiendo procedente la resolución contractual que la actora ha comunicado a la demandada en reiteradas ocasiones .Procede asimismo la condena al pago de las cantidades reflejadas en el hecho séptimo de la demanda , que han sido reconocidas como adeudadas por la demandada , esto es al pago de la suma objeto de reclamación por importe de 9.363,88 euros en concepto de cantidades asimiladas y gastos mas sus interés , sin que pueda admitirse la condena al pago de las cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda , al no constar determinadas ni concretadas estas .Estima la tercera de las pretensiones relativas al reintegro a la actora de la posesión del hotel , sin otorgar virtualidad alguna al subarriendo a la entidad YACHTING SPAIN TOURS S.L sociedad cuyo representante legal coincide con el de Alamiromar Sl. , tras los intentos del Sr Melchor de legalizar la cesión inconsentida , siendo en realidad quien explota el hotel VGMA GMbh , sin que exista prueba del pago de la renta .La sentencia asimismo estima el punto cuarto del petitum , condenando a las entidades codemandadas a abonar a la parte actora en concepto de daños y perjuicios , la cantidad equivalente a la totalidad de las rentas que se devenguen desde la resolución del contrato en el mes de octubre de 2017 hasta la efectiva resolución , tomando como base la renta correspondiente a la mensualidad anterior a la resolución del contrato 36. 667 euros , descontando las ya abonadas , periodo durante el cual se ha visto privado de la resolución del hotel a pesar de la resolución legítima llevada a cabo. Por ultimo y en cuanto a las costas estima estamos una estimación sustancial condenando a la demandada a su pago.

SEGUNDO.- Contra la sentencia dictada por la actora se interpone recurso de apelación por la representación de la parte demandada: alegando como motivos :PREVIO. el litisconsorcio pasivo y su carácter de orden publico , solicitando en base a ello la nulidad de las actuaciones , al no haber sido parte en el proceso doña Raquel avalista solidario y trayendo a colación su apreciación de oficio ,orden publico y protección constitucional de la tutela efectiva,. Primero.- Niega el incumplimiento contractual apreciado y por tanto la procedencia de la resolución contractual , negando la gravedad de los supuestos incumplimientos y poniendo de manifiesto los verdaderos motivos de la actora para poner fin a la relación contractual . Segundo.- Error en la valoración de la prueba como causa de impugnación de sentencia de instancia en los recursos de apelación .Tercero.- Error en la valoración de la prueba en lo relativo al presunto incumplimiento de la cláusula decimoquinta del contrato de arrendamiento de industria de 4 de septiembre de 2014 , que concierne a la prohibición de cesión subarriendo no comunicado de las instalaciones cedidas .Cuarta .- Disconformidad acerca del cumplimiento de las obligaciones relativas a la contratación de póliza de seguro , de servicios de mantenimiento de las instalaciones y realización de obras de reparación y conservación , su controvertido carácter de obligación principal , gravedad del incumplimiento y aptitud resolutoria. Quinto.- En general sobre el alegado incumplimiento de las obligaciones contractuales referidas , su carácter esencial y la aptitud resolutoria del contrato de arrendamiento de industria , de 4 de septiembre de 2014 .En base a los motivos expuestos que desarrolla en su recurso suplica , se dicte resolución en la que se acuerde : I. Con carácter principal: Se declare NULAS LAS ACTUACIONES, retrotrayéndose las mismas hasta el momento de admisión de la demanda, siendo necesario que el ilustre Letrado de la Administración de Justicia, con carácter previo a la admisión, requiera al demandante para que amplíe la demanda contra la avalista personal solidaria no demandada: Dña. Raquel (ostentando necesariamente la legitimación pasiva ex art. 12.2 LEC), o en su caso, solicite su emplazamiento a los efectos de posibilitarle la personación, que podrá hacer uso de su derecho a personarse y defenderse, o mantenerse en rebeldía, pero siempre ha de ser notificada de cuantas actuaciones se produzcan en el curso del procedimiento, mediante el instrumento procesal operado en el ordinal 4 del art. 420 en relación con el art. 225.3o LEC todo ello por la vía del art. 227.1 LEC.II. Con carácter subsidiario: Para el caso de que no se acuerde dicha nulidad de actuaciones, se proceda a REVOCAR LA EXPRESADA SENTENCIA, sustituyéndola por otra que absuelva a mi mandante con imposición de costas a la parte actora.

La parte actora y apelada , se opuso al recurso deducido de contrario en base a las alegaciones que en su escrito recoge , y que aquí se dan por reproducidas negando la concurrencia de los motivos expuestos e interesando se dicte sentencia por la que se desestime de plano el recurso interpuesto de contrario, se confirme íntegramente la sentencia recaída en primera instancia , con expresa condena en costas a la recurrente en ambas instancias .

TERCERO.- Visto los términos del recurso hemos de comenzar por los motivos de carácter procesal . La apelante solicita con carácter principal , tal y como hemos expuestos , la nulidad de las actuaciones retrotrayéndose las mismas hasta el momento de admisión de la demanda, siendo necesario que el ilustre Letrado de la Administración de Justicia, con carácter previo a la admisión, requiera al demandante para que amplíe la demanda contra la avalista personal solidaria no demandada: Dña. Raquel (ostentando necesariamente la legitimación pasiva ex art. 12.2 LEC), o en su caso, solicite su emplazamiento a los efectos de posibilitarle la personación, que podrá hacer uso de su derecho a personarse y defenderse, o mantenerse en rebeldía, pero siempre ha de ser notificada de cuantas actuaciones se produzcan en el curso del procedimiento, mediante el instrumento procesal operado en el ordinal 4 del art. 420 en relación con el art. 225.3o LEC todo ello por la vía del art. 227.1 LEC.II., y ello al entender concurre una falta de litisconsorcio pasivo necesario al no haber sido llamada como codemandada la avalista solidaria doña Raquel .Ahora bien, como bien indica la apelada, es preciso poner de manifiesto que no es hasta el incidente extraordinario de nulidad de actuaciones interpuesto tras el dictado de sentencia , cuando ex novo introduce esta excepción, incidente que es declarado improcedente por el juzgador de instancia , y que ahora reproduce en el recurso, sin que con anterioridad hubiese alegado en ningún momento existencia de la coavalista ni la necesidad de ser traída al proceso, y que ya podemos adelantar hemos de rechazar , por cuanto ni es posible su estimación trayendo a colación razones de orden publico , ni existe el pretendido litisconsorcio pasivo necesario tal y como analizaremos .

Por tanto a tales efectos antes de entrar al fondo, hemos de examinar si procede o no la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 12.2 LEC, al entenderse por las demandadas que ha de ser traída al procedimiento la coavalista Doña Raquel -

Es cierto que con anterioridad no se ha traído a colación esta cuestión , lo cual no implica que no pueda resolverse sobre esta excepción, pues como reitera la jurisprudencia, se trata de una cuestión de orden público que puede apreciarse incluso de oficio, a tales efectos STS 15 de diciembre de 2017 recurso 1519/2015 " La falta de litisconsorcio pasivo necesario constituye un presupuesto procesal de orden público ( STC 77/1986, de 12 de junio ), y por ello la jurisprudencia viene admitiendo la posibilidad de que pueda ser estimada de oficio en cualquiera de las fases del procedimiento ( SSTS 4 de julio de 1994 ; 22 de julio de 1995 ; 5 de noviembre de 1996 ; 271/2008, de 17 de abril y 664/2012 , de 23 de noviembre ). Como afirma la sentencia 664/2012, de 23 de noviembre , ya citada, la superación de la fase de la audiencia previa "no produce un efecto taumatúrgico", pues, de concurrir el defecto, no precluye la posibilidad de que sea apreciado, incluso de oficio en fase de casación, pues al ser una cuestión de orden público, la defectuosa constitución de la relación procesal impide la decisión sobre el fondo del litigio ( STS 400/2012, de 12 de junio , entre otras)".

Por tanto La naturaleza de esta institución procesal determina que la falta de litisconsorcio pasivo necesario sea apreciable de oficio. Es una cuestión de orden público que queda fuera del ámbito de rogación de las partes, ya que los tribunales han de cuidar que el litigio se desarrolle con presencia de todas aquellas personas que puedan resultar afectadas por el fallo, pues de no ser así se conculcaría el principio de que nadie puede ser condenado sin ser oído con vulneración del artículo 24 de la Constitución ( Sentencias de 23 de marzo de 2001 , 17 de abril de 2008 )".

En consecuencia, en la presente resolución hemos de pronunciarnos sobre esta excepción, a tales efectos, en primer lugar, hemos de traer a colación la reiterada doctrina jurisprudencial con relación al artículo 12.2 LEC, así la ya citada STS 15 de diciembre de 2017 Recurso: 1519/2015 "7.- De conformidad con lo previsto en el artículo 12.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "cuando por razón de lo que sea objeto de juicio la tutela jurisdiccional solicitada sólo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados, todos ellos habrán de ser demandados, como litisconsortes, salvo que la ley disponga expresamente otra cosa". Salvo algunos casos en que el litisconsorcio viene impuesto legalmente, lo más habitual es que el litisconsorcio provenga de la relación de derecho material que se va a dirimir en el proceso, que es a lo que se refiere el precepto transcrito cuando habla de lo que sea objeto de juicio. En estos casos, el fundamento del litisconsorcio necesario hay que buscarlo en la inescindibilidad de ciertas relaciones jurídico materiales respecto de las cuales, independientemente de cual haya de ser el contenido de la sentencia estimando o desestimando la pretensión, aparece de modo previo la exigencia de que las afirmaciones en que se resuelve la legitimación han de hacerse frente a varias personas. Como afirma la sentencia 898/2015, de 22 de noviembre , así lo impone la naturaleza de la relación jurídica establecida entre las partes de la que traiga causa el litigio, y el principio general de derecho que establece que nadie pueda ser condenado sin ser oído, hoy de rango constitucional en virtud del art. 24.2 de la Constitución ", STS 22 de octubre de 2010 Recurso: 2147/2006 " De acuerdo con lo dispuesto en el art. 12.2 LEC , debe traerse al procedimiento a varios sujetos siempre que "[...]la tutela jurisdiccional solicitada sólo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados", para que se entienda bien constituida la litis. La razón de ser de esta exigencia se encuentra en la necesidad de evitar que el efecto de cosa juzgada que produce la sentencia, pueda producir consecuencias a personas que no han intervenido en el procedimiento, pero resulten afectadas por él, con la consiguiente indefensión".

Asi se recoge entre otras en la sentencia AP, Civil sección 1 del 01 de octubre de 2019 ( ROJ: SAP PO 2048/2019 - ECLI:ES:APPO:2019:2048 ) Sentencia: 518/2019 Recurso: 470/2019 "- En relación con la figura del litisconsorcio, la STS nº 76/2011, de 1 de marzo, declara: " 20. La necesidad de salvaguardar el principio de tutela judicial efectiva y evitar la indefensión de quienes no han sido llamados al litigio cuando debieran serlo, nuestro sistema reacciona de forma similar a otros próximos -así el primer párrafo del artículo 102 del código procesal italiano dispone que "Se la decisione non può pronunciarsi che in confronto di più parti, queste debbono agire o essere convenute nello stesso processo" (Si la decisión no puede pronunciarse que frente a más partes, estas deberán actuar o ser llamadas en el mismo proceso), y el primer párrafo del 28.2 del Código de proceso civil portugués que "É igualmente necessária a intervenção de todos os interessados quando, pela própria natureza da relação jurídica, ela seja necessária para que a decisão a obter produza o seu efeito útil normal" (También es necesaria la intervención de todas las partes interesadas cuando, por la propia naturaleza de la relación jurídica, sea precisa para que la decisión a obtener produzca su efecto útil normal ")-, y exige integrar el litigio, a cuyo efecto en el artículo 12 de la Ley de Enjuiciamiento Civil impone que el objeto único se ventile originariamente frente a pluralidad de partes en un solo proceso y dispone que "Cuando por razón de lo que sea objeto del juicio la tutela jurisdiccional solicitada sólo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados, todos ellos habrán de ser demandados, como litisconsortes, salvo que la ley disponga expresamente otra cosa", lo que ha sido interpretado por la sentencia 266/2010, de 4 mayo , reproduciendo otras anteriores, en el sentido de que el litisconsorcio necesario exige que concurran conjuntamente los siguientes requisitos:1) Nexo común entre presentes y ausentes que configura una comunidad de riesgo procesal; 2) Que ese nexo, sea inescindible, homogéneo y paritario; y 3) Que el ausente del proceso no haya prestado aquiescencia a la pretensión del actor."11.- Con ocasión de conocer de una pretensión de reclamación de cantidad formulada contra uno de los cónyuges por la inversión realizada en otras de adaptación de una clínica de carácter ganancial, la STS nº 672/2015, de 15 de diciembre, razonaba:" Salvo algunos casos en que el litisconsorcio viene impuesto legalmente, lo más habitual es que el litisconsorcio provenga de la relación de derecho material que se va a dirimir en el proceso, que es a lo que se refiere el precepto transcrito cuando habla de lo que sea objeto de juicio. En estos casos, el fundamento del litisconsorcio necesario hay que buscarlo en la inescindibilidad de ciertas relaciones jurídico materiales respecto de las cuales, independientemente de cual haya de ser el contenido de la sentencia estimando o desestimando la pretensión, aparece de modo previo la exigencia de que las afirmaciones en que se resuelve la legitimación han de hacerse frente a varias personas.

Como afirma la sentencia 898/2015, de 22 de noviembre , así lo impone la naturaleza de la relación jurídica establecida entre las partes de la que traiga causa el litigio, y el principio general de derecho que establece que nadie pueda ser condenado sin ser oído, hoy de rango constitucional en virtud del art. 24.2 de la Constitución ."

13.- Y la misma sentencia últimamente citada, añadía en orden a la apreciación de oficio de la falta de litisconsorcio:

" La falta de litisconsorcio pasivo necesario constituye un presupuesto procesal de orden público ( STC 77/1986, de 12 de junio ), y por ello la jurisprudencia viene admitiendo la posibilidad de que pueda ser estimada de oficio en cualquiera de las fases del procedimiento ( SSTS 4 de julio de 1994 ; 22 de julio de 1995 ; 5 de noviembre de 1996 ; 271/2008, de 17 de abril y 664/2012, de 23 de noviembre )."

Si trasladamos el contenido del artículo 12.2 LEC y la jurisprudencia que lo interpreta, en el presente supuesto no puede prosperar la excepción al no poder apreciar riesgo alguno de indefensión, ningun pronuncciamento se ha efectuado frente a Doña Raquel si ser oida ni pues desde el punto de vista material, resulta igualmente desprovista de fundamento.

Así, en primer lugar hemos de mostrar total conformidad con los argumentos que se recogen por la apelada en su oposición al recurso sobre el particular recurso y desde la perspectiva fáctica del asunto, lo cierto es que la cláusula contractual en la que se pactó el aval de doña Raquel, y que ésta suscribió, fue la cláusula Decimoséptima del contrato original de arrendamiento de industria de 4 de septiembre de 2014, que además es extractada literalmente por la apelante en el correlativo mediante captura de imagen. Sin embargo, y aunque el contrato de cesión a favor de ALAMIROMAR, S.L., de 1 de enero de 2015, decía en su cláusula Quinta genéricamente que aquella previsión de aval "permanece vigente", lo cierto es que salta a la vista que dicho documento NO FUE SUSCRITO NI FIRMADO POR DOÑA Raquel, a diferencia del primero, que sí lo fue expresamente. Ello implica que no fuera posible seguir considerándola avalista de la Arrendataria, pues aunque el contrato de cesión la mencionara de referencia, su no comparecencia ni concurrencia a la firma del mismo para aceptarlo, significaba que en la práctica, dejara de ostentar tal condición a partir de dicha cesión contractual. Pero, aún aceptando a los meros efectos dialécticos que se considerase que su garantía permaneció vigente, no cabe dudar de la naturaleza de la obligación a la que se sometían don Melchor y su esposa doña Raquel, pues la cláusula original (la 17a del contrato de 4 de septiembre de 2014) decía claramente que: "La garantía que se constituye en el presente contrato es solidaria e indefinida, es decir, que los fiadores quedan obligados a garantizar el total de la deuda que pueda contraer el fiado con el acreedor." Siendo evidente la incompatibilidad de los vínculos de solidaridad con el litisconsorcio pasivo necesario , por estricta aplicación de la ley , tal y como se desprende de la lectura de la artículo 1144 del Código Civil, en tanto dispone que:" El acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios o contra todos ellos simultáneamente. Las reclamaciones entabladas contra uno no serán obstáculo para las que posteriormente se dirijan contra los demás, mientras no resulte cobrada la deuda por completo." Por tanto la ley permite al acreedor demandar en un proceso a todos, o a alguno de los obligados solidarios, a su exclusivo albedrío. E incluso admitendo la posibilidad de demandar a cada uno de los obligados solidarios en procesos diferentes, hasta lograr la satisfacción de su crédito.y todo ello por previsión legal . Pero es más, de los tres motivos arriba mencionados, sólo el primero (salvaguarda del principio de audiencia) estaría dirigido a proteger los intereses del obligado no litigante, en tanto fundamento intrínseco de la institución litisconsorcial, mientras que los otros dos se conciben más como un beneficio de la propia parte actora, de forma que si ésta toma la decisión de no demandar a uno de los obligados, ha hecho en el presente proceso, sólo a ella le podría perjudicar y nunca al deudor preterido.

Es cierto , conforme a la doctrina antes expuesta que el en virtud del principio de audiencia, nadie puede ser condenado sin ser oído y vencido en juicio. Y porque al mismo tiempo, no cabe ejecución de sentencia contra quien no haya sido condenado expresamente. Por tanto, si el actor, en ejercicio de la libertad que le concede el artículo 1144 CC, trae al proceso al deudor solidario que entienda más conveniente descartando a otro u otros, ocurrirá que no podrá ejecutar la sentencia contra el deudor no llamado al proceso, pero éste no sufrirá perjuicio patrimonial, pues no cabe ejecución contra él. Tal y como recoge la STS de 5 de diciembre de 1989, "... si una vez dictada la sentencia no pudiera ser ejecutable por exigir actuaciones dentro de la esfera patrimonial de personas no vocadas al proceso y que no las consientan, la sentencia podrá devenir inútil, pero es común sentir de la doctrina procesal que la inutilidad de una sentencia no es fundamento del litisconsorcio pasivo necesario, ni se corrige exigiéndolo en el proceso." Por tanto, es evidente que, conforme a la Ley, la supuesta avalista solidaria no demandada, doña Raquel, jamás podrá verse perjudicada por la sentencia dictada en el seno de este procedimiento, pues no ha sido condenada en el mismo, y si mi mandante quisiera hacer valer contra ella su obligación, deberá asumir la carga de iniciar un nuevo procedimiento una vez constate la imposibilidad de cobrar el crédito por completo respecto al avalista demandado, y en ese nuevo procedimiento, aquélla tendría intactas todas sus posibilidades de defensa.

A todo cuanto se ha expuesto resulta curioso que sea la representación del codemandado, Sr. Melchor, la que invoque ahora la excepción, cuando: Fuera de la figura del litisconsorcio, que aparece ex novo, lo cierto es que jamás ha mostrado ningún interés en que se llamara al proceso a la supuesta avalista solidaria (su esposa, no se olvide), lo que sin duda podía haber hecho él mismo mediante el instituto de la intervención provocada, si tanto le preocupaba preservar el derecho de audiencia de aquélla.Y a mayor abundamiento la acción en la que se le exigía responsabilidad como avalista al citado Sr. Melchor, era tan sólo la de reclamación de pago de 9.363,88 euros en concepto de cantidades asimiladas a la renta, allanándose en la contestación a la misma lo que obviamente ha derivado en su condena al pago. No impugnó la pretensión, ni invocó excepción alguna, ni propia, ni de su coavalista (como permite el artículo 1148 CC). y en el caso de verse compelido a pagar, tal pretensión deviene inútil a sus intereses, pues una vez allanado, sólo podría aspirar a que la coavalista asumiera su cuota parte, a cuyo fin dispone de la herramienta legal expresamente prevista, la del artículo 1145 CC, que dispone su acción directa contra aquélla .Por tanto ningún perjuicio dentro de estas actuaciones pueden devengarse para la citada .

Por todo procede desestimar la falta de litisconsorcio pasivo necesario y con ello la pretensión de nulidad de actuaciones que con base a l alegado litisconsorcio.

CUARTA.- En cuanto al fondo , la apelante centro su primer motivo de disconformidad en relación con la relevancia de los incumplimientos acreditados, realizando un esfuerzo argumentativo para intentar hacer ver a esta Sala que ni son tales ni han sido acreditados, llamando por otra parte por otra parte la atención el hecho de que haya tratado de justificar los incumplimientos a los que la sentencia de instancia se refiere . Tal y como mantiene la apelada , el motivo principal en el que basa su acción resolutoria , es sin duda la cesión inconsentida .

Para su análisis no cabe sino examinar el contenido de la clausula decimo del contrato de arrendamiento de industria que nos ocupa , bajo la rúbrica "Cesión y Subarriendo", se expresa de forma muy clara, y contra la que poco cabe interpretación de ningún tipo : "La arrendataria no podrá ceder el presente contrato a ninguna persona física o jurídica, ni aún perteneciendo a su mismo grupo de empresas. Cualquier cambio producido en la persona de la sociedad arrendataria como consecuencia de su fusión, transformación, absorción o escisión, a salvo que sea autorizado expresamente por la arrendadora, conllevará la resolución del contrato de arrendamiento."

Esto son los términos del contrato suscrito y en modo alguno puede pretenderse dar a estas clausulas y en concreto la clausula analizada un sentido distinto al que tienen , como lo es el pretendido por la apelante , pues ha de tenerse en cuenta que en la interpretación de los contratos debe atenderse principalmente a lo que se infiere de las palabras contenidas en éstos, según dispone el artículo 1281, 1º del C. Civil, que determina que "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", aun cuando en algunos casos ello no es posible por lo que hay que aplicar las normas subsidiarias ( artículos 1281 a 1289 del mismo texto legal); pero siempre el primer criterio a aplicar es la intención de los contratantes.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2000 ha establecido al respecto que "......Es doctrina reiteradísima de esta sala que las normas que contienen las reglas de interpretación de los contratos no pueden citarse en bloque, y que cuando se cita como infringido el art. 1281 CC hay que especificar en cuál de sus párrafos, pues no puede propugnarse en un mismo motivo la interpretación literal y la interpretación espiritualista del contrato, y, en consecuencia, el artículo 1282 sólo puede citarse en conexión con el párrafo segundo del artículo 1281 ( SSTS 31-12-1998, 16-2-1999 y 2-3-2000 por citar sólo algunas de las más recientes)"

También como norma de interpretación para averiguar la intención de las partes el artículo 1283, como consecuencia de las dos reglas contenidas en los artículos precedentes, establece que "cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar". Otro criterio de interpretación es el que se funda en los elementos lógico y sistemático ( artículos 1.285, 1.286 y 1.287 del Código Civil), respecto de los cuales la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que ".....la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado "per se" en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la Sentencia de 30 de octubre de 1963" la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye, cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia ( SS 27-6-1964, 15-11-1972 y 5-6- 1981), llegándose a determinar el carácter imperativo del artículo 1285 citado por la sentencia del 28 de abril de 1975.....".

En definitiva, en materia de interpretación de los contratos es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, recogida en la sentencia de 10 de mayo de 1991 y las que en ella se citan, la de que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil, constituyen un conjunto complementario y subordinado de las cuales tiene rango preferencial y prioritario lo correspondiente al primer párrafo, artículo 1281 del C. Civil, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal.

Asi siendo claro los términos del contrato , y puesto en relación con el resto de las pruebas no podemos mas que concluir al igual que hace el juzgador en cuanto el alcance , gravedad y relevancia de la misma

Es comprensible que la entidad arrendadora , propietaria de un establecimiento hotelero y los elementos que lo conforman , tenga especial cuidado , en aras a sus propios intereses, en la entidad a quien arrienda la industria , que en el caso que nos ocupa supone una sucesión empresarial que afecta al ámbito ( trabajadores y seguridad social ) , obligaciones tributarias y responsabilidades con terceros , y como bien explica la apelada , al termino del arriendo no solo recupera el inmueble y la explotación en el estado en que el arrendamiento la deje sino todo lo pendiente en concepto de salarios, cotizaciones , impuestos y eventuales responsabilidades civiles y administrativas "

Es por ello lógico que en protección y garantía de los intereses de las partes en el contrato se estipulen una serie de sanciones en caso de una serie de incumplimientos que resultan de especial importancia y transcendencia a efectos resolutorios del contrato , y sin duda la cesión inconsentida resulta uno de ellos , aun cuando lo sea a favor de sociedades vinculadas y asi se desprende de cuanto se ha expuesto , y de los propios términos claros del contrato referido y en concreto de la clausula decimoquinta . Por tanto la juzgadora a quo , acierta cuando concluye la gravedad del referido incumplimiento , máxime si se tiene en cuenta las razones por las cuales se han producido las cesiones probadas en las actuaciones , tal y como consta de todo lo actuado y del propio reconocimiento de la parte contraria , como lo son las perdidas reconocidas que arrojaba la entidad Alamiromar , el estado calificado de " inviable de la misma o " situación de Quiebra Técnica ". Y no solo comparte esta Sala la calificación de grave de este incumplimiento ( cesion inconsentida ) , que conlleva la resolución contractual pretendida sino asimismo de otros , que analizaremos a continuación y que conlleva un riesgo , un descuido y una devaluación del negocio, que sin duda afecta a la terminación del arriendo

De cualquier forma es sabido que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes , y los términos claros del contrato ya establecía, ante cualquier duda , la fuerza resolutoria de cualquier incumplimiento de las claúsulas del mismo , conclusión esta a la que se lleva tras el examen de la estipulación undécima . de ahí que esa procedente en derecho , la conclusión del juzgador , que esta Sala comparte , al declarar la resolución contractual y devolver la posesión del negocio a la vista de los incumplimientos graves de una serie de obligación pactadas contractualmente , y que han quedado todas ellas acreditadas , tal y como ha continuación razonaremos , al examinar el resto de los motivos de apelación. Ello conlleva a desestimación de este motivo.

QUINTO.- El segundo motivo versa un denunciado y genérico error en la valoración de la prueba . Ahora bien antes de entrar en el examen de los distintos motivos es preciso realizar algunas consideraciones generales , si bien cabe ya adelantar , como esta Sala , en uso de la función revisora que le es propia ( artículo 456 de la LEC), examinando que ha sido el contenido de las actuaciones y a tenor de las alegaciones de las partes apelantes contenidas en sus respectivos escritos de interposición del recurso de apelación, acepta los razonamientos jurídicos contenidos en la sentencia apelada, motivación que se considera suficiente y que ha de darse por reproducida a los efectos de su confirmación, por no quedar aquella desvirtuada por las alegaciones de los litigantes apelantes sin que en la misma quepa apreciar los errores de valoración de las prueba practicadas ni conclusiones erróneas , o falta de valoración de elementos probatorios aportados , pues estas obedecen por las razones que a continuación expondremos a una correcta valoración de las practicadas compartida por esta Sala , que en modo alguno suponen vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva ni conlleva ningún tipo de indefensión para actora y/o demandada .

La entidad recurrente a lo largo de su recurso denuncia que se han producido error en la valoración de la prueba por parte de la Juzgador a quo, y en concreto testificales y documentales aportada , por cada una de las partes que han llevado a conclusiones erróneas en la sentencia dictada ,debiendo recordarse a estos efectos que la prueba es una actividad procesal que tiene por objeto el producir la convicción del juez sobre la veracidad de determinados hechos de influencia en el pleito. El juzgador, al dictar la sentencia, valora la misma con libertad plena conforme a la convicción que se haya formado. Así, acerca de las facultades revisoras de la Sala sobre la valoración de la prueba practicada por el Juzgador de instancia, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, de 30 de noviembre de 2.000, expresa que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el juez a quo resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. En definitiva, cuando se trata de valoraciones probatorias, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. De tal manera que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca arbitraria, transfiriendo la apelación al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta el juez "a quo" se ha comportado de forma ilógica, arbitraria, contraria a la máxima de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso ( SSTS de 15 de noviembre de 1.997, 16 de abril de 1.998 y 15 de junio de 1.998).

En este sentido, debe tenerse en cuenta que prevalece la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, a las que está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo de los jueces por el suyo propio ( SSTS, Sala 1ª, de 1 Mar. 1.994 y de 3 Jul. 1.995, entre otras) ( sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de 5 de enero de 2009 y, en similar sentido entre otras muchas, la de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20), de 8 febrero de 2007 y la de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 21), de 20 enero de 2006. Esto es, queremos decir con ello que si bien el Tribunal de apelación tiene plena facultad para el examen del material probatorio en términos idénticos al juzgador "a quo", no cabe desconocer que en primera instancia las pruebas se practican con las ventajas de la inmediación y por ello, el juzgador tiene más elementos de juicio que el tribunal "ad quem", no obstante los modernos métodos de videograbación de los juicios, lo que implica que la revisión del material probatorio debe hacerse en segunda instancia con suma cautela.

Como en innumerables ocasiones se ha reseñado por este tribunal colegiado de alzada, si bien es cierto que el recurso ordinario de apelación se le concibe como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano "ad quem" conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992-, se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003-, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, todo ello sin olvidar, claro está, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985, 13 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994-, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador "a quo", bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada, considerándose en este sentido por el tribunal de la segunda instancia que del conjunto probatorio practicada se infiere, sin género de duda alguna, el acierto realizado por el juzgador al al analizar y valorar las distintas pruebas , puestas en relación con el resto de las presentadas, apreciada en función del principio de inmediación, sin que esta sea ilógica o disparatada, resultando igualmente facultades del juzgador de instancia , tal y como ha quedado ya expuesto con la teoría general de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos.

Por lo que respecta a la valoración de la prueba testifical hemos de concluir que esta expuesto lo anterior, no cabe olvidar que, conforme dispone la LEC en su artículo 376 de la LEC, los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado. Por ello, para poder apreciar la credibilidad de los testigos según dicha doctrina, deben tenerse en cuenta los siguientes factores: 1º) Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aun siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo; 2º) Su razón de ciencia; aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es el por qué se conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho; 3º) La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas; 4º) Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos; 5º) El resultado del resto de las pruebas; 6º) Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana; 7º) No está sujeta a reglas legales de valoración; y 8º) El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios claro está. Como ya ha indicado esta Sección en reiteradas ocasiones como la revisión del valor probatorio que debe darse a los diferentes testimonios prestados por los testigos que depusieran a instancia de parte, debe hacerse con suma cautela, teniendo en cuenta la regla máxima de la sana crítica recogida en el artículo 376 de la mencionada Ley Procesal, apuntando insistentemente la doctrina jurisprudencial que la apreciación del referido medio probatorio es puramente discrecional del órgano judicial, dado que la norma citada no contiene reglas de valoración tasada que se puedan violar, al ser dicho precepto admonitivo, siendo tan sólo digna de tener en cuenta la impugnación cuando se constate que la apreciación de los testimonios ofrecidos es ilógica o disparatada, según recogen, entre otras, las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1984, 9 de junio de 1988, 8 de noviembre de 1989, 13 y 30 de noviembre de 1990, 10 de octubre de 1995, 12 de noviembre de 1996 y 17 de abril de 1997, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985, 13 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994-, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador "a quo", bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada."

Este Tribunal partiendo de estas consideraciones generales y tras un nuevo análisis de las pruebas practicadas , sobre las que a continuación se hará un análisis al responder a los distintos motivos , comparte íntegramente los razonamientos esgrimidos por el Juzgador de instancia, al valorarla porque tal y como hemos indicado cuando se trata de valoraciones probatorias, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de las partes recurrentes lo cual como veremos en este supuesto no acontece .Así hemos compartir las conclusiones del juzgador cuando recoge en su sentencia en cuanto al pronunciamiento relativo a los incumplimientos graves de las obligaciones contractuales que hacen procedente la resolución contractual decretada .

Ninguna de las alegaciones formuladas por la parte apelante en su recurso desvirtúan estas conclusiones que han de ser mantenidas , y asi se desprende al resolver las distintas cuestiones planteadas y que abordaremos a continuación .

SEXTO.- Error en la valoración de la prueba en lo relativo al presunto incumplimiento de la cláusula decimoquinta del contrato de arrendamiento de industria de 4 de septiembre de 2014 , que concierne a la prohibición de cesión subarriendo no comunicado de las instalaciones cedidas .

De las pruebas practicadas incluso del reconocimiento de contrario , ha quedado probado la inconsentida cesion del negocio objeto de arriendo entre distintas empresas pertenecientes o controladas por el mismo Melchor , incluso los motivos de ello que se explican y comprenden por la reconocida mala situacion de la arrendataria Alamiromar S.L., situacion de quiebra admitida de contrario en la propia contestación a la demanda quien adjunta incluso las cuentas anuales de la sociedad , con deudas por valor de 97.922,50 euros, deudas que hacen imposible la viabilidad de la sociedad y asumir sus obligaciones. Así en el hecho Noveno de la contestación se hace constar expresamente: "La sociedad Alamiromar SL, comienza a operar y a tener muchas pérdidas económicas de explotación, lo que unido al número de despidos que tuvo que llevar a cabo, supuso una situación de quiebra técnica, e imposibilidad de asumir sus obligaciones. Por su parte, y debido a esa mala situación económica, el Sr. Melchor decidió que la sociedad Nydram Hoteles SL se hiciese cargo temporalmente de alguna parte del negocio, como forma de minimizar los gastos y como forma de explotar el hotel de una manera más profesional, mientras Alamiromar se recuperaba, cosa que no llegó a suceder."

El propio Sr. Melchor reconoce en su contestación que ha ido sustituyendo a ALAMIROMAR, S.L. sucesivamente por "otras empresas del grupo", para paliar la situación de insolvencia de aquélla, que era tan grave que le impedía asumir sus obligaciones. Y asi intenta justificar su proceder . Es mas es la propia demandada quien en el hecho previo a la contestación afirma (Hecho previo de la contestación, página 3): "Ese es el motivo de que, a partir de 2016, y en especial, a partir de 2017, el Sr. Melchor se haya visto obligado a "tirar hacia delante" con otras empresas de su grupo, para poder hacer frente a las obligaciones asumidas. El 24 de febrero de 2017, como se acredita en el Documento n.o 6, se constituye "ad hoc" la sociedad Nydram Hoteles 2017, SL, para tratar de obtener el crédito y la liquidez que Alamiromar ya no conseguía, debido a su altísimo endeudamiento. En este periodo de tiempo, es cierto que existen pagos y facturas realizados por otras empresas del Sr. Melchor. Pero la titular del arrendamiento ha sido Alamiromar SL, hasta que la situación devino imposible."( pag. 3 contestación a la demanda.

Al propio tiempo en el hecho noveno de la contestación, página 9): "La sociedad Alamiromar SL, comienza a operar y a tener muchas pérdidas económicas de explotación, lo que unido al número de despidos que tuvo que llevar a cabo, supuso una situación de quiebra técnica, e imposibilidad de asumir sus obligaciones. Por su parte, y debido a esa mala situación económica, el Sr. Melchor decidió que la sociedad Nydram Hoteles SL se hiciese cargo temporalmente de alguna parte del negocio, como forma de minimizar los gastos y como forma de explotar el hotel de una manera más profesional, mientras Alamiromar se recuperaba, cosa que no llegó a suceder. Esa es la única razón por la que se el Sr. Melchor se vio en la necesidad de subarrendar el contrato a la sociedad Yachting Spain Tours SL, con efectos 1 de enero de 2018, subarrendamiento que fue comunicado al arrendador, según se reconoce en la propi demanda (doc 57), una vez que la situación con Alamiromar devino insostenible, y como forma de salvar tanto el negocio como los puestos de trabajo.."

Consta ademas en el oficio remitido por la Agencia Tribunataria que Alamiromar SL. causó baja fiscal en la actividad explotación hotelera en el mes de marzo de 2017 , coincidiendo con la venta por parte del Sr. Melchor de la Totalidad de las participaciones de la Sociedad a un tercero y como bien argumenta la apelada ,con la entrada de las primeras de las cesiones ilícitas, siendo evidente que peses a la afirmación vertida de contrario, no se limitó solo a gestionar el personal , pues Alamiromar estaba de baja y por tanto no podía ostentar. la posición de arrendataria

No hay duda para esta Sala que esta fue la primera de las cesiones cesiones que continuaron , produciéndose el cambio de sociedad explotadora del hotel sin permiso de la arrendadora hasta que Promociones Los Nadales , tomó conciencia de lo acontecido . Las referidas cesiones ilícitas no solo constan acreditadas por el reconocimiento de la parte , sino que a mayor abundamiento el análisis de las pruebas propuestas que no pueden sino llevar a la conclusion de que el hotel objeto de arriendo ha pasado , sin tan siguiera informar a la entidad arrendadora y propietaria , por las menos cuatro sociedades distintas en menos de tres años , todas ellas vinculadas entre si y bajo el control de Don Melchor , tal y como se ha reconocido .Estas cuatros sociedades, tal y como recoge la sentencia de instancia : 1.-Alamiromar SL la original y única arrendataria tras la cesión en virtud del contrato suscrito el 1 de enero de 2015 . 2.- Hydram Hoteles SL. sociedad a la que ya nos hemos referido, sin que podamos compartir la alegación de que se hiciera parte del negocio solo temporalmente , por cuanto tal y como razona la apelada "Alamiromar Sl había causado baja en la actividad , por la que no podía hacerse cargo del negocio ni contratar bienes y servicios , ni mantener la plantilla , ni facturar a clientes y proveedores , ni hacer cumplimiento de las obligaciones contractuales y fiscales que le incumbían como arrendataria .Estamos ante una cesión real , si bien no total dado que otra sociedad VGMA , GMBH , que analizaremos a continuación , asumió la parte mas importante del negocio , si bien de forma encubierta actuó como verdadera cesionaria . ·3.- VGMA GMBH . Consta su actuación como cesionaria encubierta de la documental aportada , asi aparece como explotadora del Hotel en la firma del contrato con SIDERTOURS , y es propio el Sr Melchor quien en los e- mail dirigidos a la actora en el mes de septiembre de 2017 Documentos nº 31 y 32 de la demanda manifiesta que VGMA " siempre había sido la verdadera arrendataria " .-Su lectura revelan el verdadero papel de la referida entidad .En el primero de ellos se afirma " "Solo quiero aclárate una cosa, ALAMIROMAR S.L. nunca ha sido tu inquilino. Desde 01.10.2014 el inquilino del hotel es y fue VGMA, y seguirá siéndolo hasta el fin del contrato". En el segundo - O que "VGMA es la principal sociedad y es la que hace los contratos de alquiler, pero otra sociedad opera con el Hotel.".4.- 4) YACHTING SPAIN TOURS, S.L.: ultima sociedad en la cadena de cesiones , y que apelante trata de encubrir mediante un contrato de subarriendo que ALAMIROMAR, S.L. habría hecho a favor de esta Sociedad también controlada por el Sr. Melchor, según reconoce. En la demanda, como bien indica la apelada , al hablar de esta sucesión, en la contestación a la demanda se usaba la expresión "pasando los derechos y obligaciones de Alamiromar a otra empresa del grupo..."., lo cual conlleva otra cesión inconsentida, siempre con VGMA, GmbH como titular de los ingresos de explotación. Es cierto que se aporta para disfrazar la explotación del Hotel por una nueva Sociedad de "subarrendamiento", cuando se trata de una operación análoga a las anteriores y reveladoras de cesiones no consentidas por la Arrendadora , cesion que queda constatada si tenemos en cuenta , como bien argumenta la apelada que :- La propia comparecencia en el documento revela que estamos ante un claro caso de autocontratación, pues la representante legal de ambas sociedades, subarrendadora y subarrendataria, sería idéntica: la esposa del Sr. Melchor, doña Raquel , apareciendo las firmas estampadas en el mismo , una de ellas coincidente con la del AR. Melchor .Por otra parte si bien mantiene la existencia de un subarriendo, no acredita la existencia , debiéndose traer a colación como cuando el juzgado requirió a la contraria para aportar las facturas entre la supuesta Subarrendadora y la Subarrendataria, la respuesta dada por escrito de 6 de noviembre de 2018, fue que "no es posible aportar las facturas del subarriendo porque no existen", bajo la peregrina excusa de que YACHTING SPAIN TOURS, S.L. paga la renta directamente a mi representada (algo que, por otro lado, nunca aceptó ésta, y por eso se consignó el dinero en el Juzgado). Además la falta de facturación y flujo económico entre tales empresas, demuestra a las claras que se trata de un subarriendo ficticio, y que se trata de otra cesión ilegítima más .Asi de todo lo actuado hemos de concluir que mientras la explotación efectiva del Hotel la vienen desarrollando distintas sociedades del grupo del sr. Melchor, sin consentimiento de la arrendadora solo una venía percibiendo los ingresos, VGMA, GmbH, y lo hacía a través del contrato con la Operadora SIDETOURS que dispone de la total ocupación del Hotel, según confirmó en el acto de la vista el representante legal de ésta, don Estanislao, que actuó como testigo y que fue muy claro en su exposición, tanto que la Sentencia se hace eco de su intervención, en relación a otras pruebas practicadas a las que antes hemos hecho referencia, del siguiente tenor (Fundamento de derecho Tercero de la Sentencia impugnada, página 5, con subrayados nuestros) :"Y en cuanto a VGMA GMbH, nos encontramos con el contrato celebrado el 09/09/2016 entre ésta y la tour operadora Sidetours para comercializar 120 habitaciones del hotel de litis, desde el 01/04/2017 hasta el 31/03/2020, en el que, además, se presenta aquélla como explotadora del hotel; contrato que sigue vigente, según indicó el responsable de dicha tour operadora en Málaga, D. Estanislao, que declaró como testigo en la vista, en la que afirmó que quien les factura es VGMA, a quien, a su vez, paga; y que cree que se amplió la comercialización a la totalidad del inmueble, lo que corroboró el que fuera director del hotel en su declaración testifical, D. Héctor, que admitió que las ventas sólo se hacían a través de Siderotours, siendo VGMA quien facturaba. Asimismo, contamos con una serie de mails cruzados entre la demandante y el Sr. Melchor o sus respectivos Abogados (documentos no 31, no 32, no 47, no 48, no 54, no 55, no 56 y no 57 de la demanda), en los que se viene a admitir por este último que VGMA explota el hotel de facto."

La corrección de la sentencia dictada sobre el particular viene adverado , por el hecho razonado y explicado de que de que este cambio de explotadora por cesión cada cierto tiempo se hace sin pedir autorización de su arrendadora, Promociones Los Nadales, S.L., sabiendo que ésta nunca consentiría tal estrategia de negocio, pues tal y como se ha razonado a la actora no le es indiferente quién haga las veces de arrendatario de su propiedad, o quién explote el Hotel, pues debe contar con unas condiciones de solvencia que asegure la falta de incidencias futuras, y por eso nunca consentiría ese forma de actuar.La sentencia con acierto expone : "Esta cesión arrendaticia de litis no sólo no podía llevarse a cabo sin el consentimiento de la arrendadora demandante por aplicación de dicha cláusula contractual decimoquinta; sino porque el artículo 1205 del Código Civil, al regular la novación subjetiva por cambio de deudor exige, en todo caso, el consentimiento del acreedor, lo que en un contrato generador de relaciones sinalagmáticas, como el de autos, en el que las partes son recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra, se traduce en la necesidad de que la sustitución de una parte sea consentida por la contraria. El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 28 de octubre de 1984, al referirse a la cesión de contrato, señala que ésta tiene "carácter de contrato trilateral, en el que necesariamente han de intervenir, aunque sus efectos tengan distinta proyección, el cedente, el cesionario y el cedido cuya presencia es inexcusable, a fin de prestar su aquiescencia o consentimiento a la cesión"."

Todo cuanto se ha expuesto , en la que esta Sala se comparte la argumentación de la parte apelada , nos lleva a la desestimación de este motivo.

SEPTIMO.- Los siguientes motivos versan sobre la disconformidad de la apelante en relación con las conclusiones que se contienen en sentencia acerca del incumplimiento de las obligaciones relativas a la contratación de póliza de seguro , de servicios de, por la que no podía hacerse cargo de mantenimiento de las instalaciones y realización de obras de reparación y conservación , su controvertido carácter de obligación principal , gravedad del incumplimiento y aptitud resolutoria. sobre el alegado incumplimiento de las obligaciones contractuales referidas, su carácter esencial y la aptitud resolutoria del contrato de arrendamiento de industria , de 4 de septiembre de 2014

Tal y como se ha concluido en la sentencia dictada tras el análisis de las pruebas practicadas , no solo consta probado el incumplimiento de la prohibición de ceder , sino asimismo se han probado otros incumplimientos , que la sentencia recoge en su fundamentación jurídica, asi como la gravedad y transcendencia de los mismos que justifican la resolución pretendida y demás pronunciamientos contenidos en la sentencia . y a los que la parte apelante intentan restar transcendencia .

El primero de ellos hace referencia a la obligación de contar con el preceptivo seguro que cubra el hotel en las condiciones pactadas, obligación que es sin duda básica en el contrato . Consta en las actuaciones acreditado mediante el certificado emitido por la Compañía MGS SEGUROS , que la arrendataria dejó caducar el seguro del Hotel , estando el hotel durante largos meses sin el preceptivo seguro no procediendo a contratar otro hasta que la actora le requirió al objeto de acreditar su vigencia ,

El segundo de estos incumplimientos hace referencia al incumplimiento de la obligación de llevar a cabo el imprescindible mantenimiento del hotel por parte de personal cualificado, en concreto de los sistemas de " ascensores , calderas, aire acondicionado , piscinas , maquinaria de cocina y cámaras de frío , máquinas de hielo, sistemas contra indicios ".

En relación con el mantenimiento de estos servicios , la parte apelante acreditó en forma que tenia contratado de forma correcta el mantenimiento de los ascensores , y asi se reconoció en la sentencia dictada , no existiendo controversia al respeto. No ocurre lo mismo con respecto al resto de los servicios , cuyo adecuado mantenimiento no se ha logrado acreditar , correspondiendo la carga de la prueba , conforme a las reglas de la carga de la prueba al propio apelante , que no ha logrado acreditar con las pruebas practicadas , el adecuado mantenimiento de estos servicios tan transcendentales , para el adecuado funcionamiento del hotel, sin que los documentos aportados con tal finalidad por la propia demandante pueda tener ni el alcance ni la transcendencia pretendida . En uno supuestos por que los contratos aportados , no responde a ninguno de estos servicios y en otros por cuanto no logran acreditar la vigencia de los referidos contratos en el mes de julio de 2017 asi el de mantenimiento de los extintores es de fecha 11 de septiembre de 2017, sin que conste ninguno previo , y en cuanto la revisión de cámaras de frió solo se aporta una factura puntual de una revisión llevada a cabo en 26 de marzo de 2018 , y por tanto la mera aportación de la factura no acreditan la contratación puntual de estos servicios.

Y descendiendo al supuesto enjuiciado, este Tribunal comparte íntegramente el razonamiento esgrimido por la Juzgadora de instancia, porque cuando se trata de valoraciones probatorias, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. De tal manera que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca arbitraria, transfiriendo la apelación al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta el juez "a quo" se ha comportado de forma ilógica, arbitraria, contraria a la máxima de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso ( SSTS de 15 de noviembre de 1.997, 16 de abril de 1.998 y 15 de junio de 1.998).

La juzgadora de instancia en la sentencia dictada realiza un detallado y razonado análisis de los incumplimientos que entiende han tenido lugar , y ello tras efectuar una valoración en conciencia y conforme a las reglas de la sana critica de la pruebas practicadas sobre el particular y que recoge e el fundamento de derecho Cuarto, recogiendo en su argumentación los siguientes razonamientos

"...alega la parte actora que por la parte demandada se ha incumplido una obligación fundamental por la responsabilidad subyacente o subsidiaria del arrendador, la de tener suscrita póliza de seguros que se señala en la cláusula decimotercera, pues ante lo acontecido le fue requerida a ésta, el 18/07/2017, la aportación de copia de la póliza y del recibo de abono del año en curso, siéndole únicamente remitido el 20/07/2017 una propuesta de seguro con Segur Caixa Adeslas que no había sido pagada, que en tal momento no estaba en vigor, pues comenzaba la vigencia a las 00.00 horas del día siguiente, que no estaba a nombre de la arrendataria, sino de VGMA GMbH, con una valoración del continente inferior a la estipulada, y en la que no figuraba como beneficiaria la arrendadora, tal y como se prescribía en el contrato. (...)

B. "... el resto de contrataciones de mantenimiento no se estiman debidamente cumplidas, pues en lo referente al aire acondicionado, el hecho de que cada habitación posea un aparato independiente no es motivo de exención, tal y como pretende, de dar cumplimiento a lo estipulado en el contrato; en lo referente a las piscinas, se aporta un mero protocolo de autocontrol de Marzo de 2015; en lo referente a maquinaria de cocina, ni se alega ni se aporta ningún contrato de mantenimiento de la misma; en lo referente a las cámaras de frío y máquinas de hielo, la suscripción por la arrendataria de contratos de mantenimiento con técnicos competentes y cualificados respecto de tales elementos se preveía expresamente en la cláusula decimotercera, por lo que no puede admitirse la alegación de la demandada de que no tenía ninguna obligación de tener contrato de mantenimiento sobre la anterior maquinaria; y en lo referente a los sistemas contra incendios, la suscripción del contrato aportado no se efectúa por la arrendataria."

C. "Y por lo que respecta a las obras de reparación y conservación, referidas en la cláusula novena, por la parte demandada ni se alega ni se acredita nada al respecto de su cumplimiento, deduciéndose de lo actuado el incumplimiento de dicha cláusula contractual." Y razona: "A la vista del mail dirigido por la parte actora al que fuera director del hotel arrendado el día 21/07/2017, en que se informaba de la intención de inspeccionar el hotel por los indicios del deficitario estado de conservación del hotel; y de la respuesta de éste a los tres días, en que decía literalmente: "personalmente entiendo vuestra preocupación por el estado de las instalaciones"; unido a las manifestaciones del responsable en Málaga de la touroperadora Siderotours que declaró como testigo en la vista (D. Estanislao), quien afirmó que había un porcentaje muy elevado de reclamaciones de clientes por el estado desastroso en que se encuentran las habitaciones y demás instalaciones del hotel; habiéndose llegado a dejar de efectuar un pago a la explotadora del hotel por el estado del mismo, pero ante la orden de desalojo de todos sus clientes del hotel, pagaron para no tener más reclamaciones, no habiendo resuelto aun el contrato porque todavía no es el momento, es por lo que ha de entenderse también incumplida por la parte demandada la cláusula contractual novena."

Por lo que respecta al tema del seguro, a la vista del oficio remitido por la compañía que aseguraba el hotel según la demandada, MGS, que certifica que la póliza de seguro del hotel en cuestión no NUM000 contratada por Alamiromar S.L.U. no estaba en vigor con fecha 18/07/2017, ya que la misma causó baja por impago con fecha 10/02/2017, es por lo que no cabe más que admitir que hubo incumplimiento de la arrendataria demandada con respecto a esta obligación contractual." b

Esta valoración es compartida íntegramente por esta Sala sin que sea de apreciar ningún error , o conclusión arbitraria o ilógica de las mismas . bastaría con dar por reproducida la fundamentación que se contiene en la sentencia apelada para desestimar esta primera cuestión que se plantea en el recurso de apelación; debiéndose recordar que la jurisprudencia viene afirmando que es motivación suficiente de las sentencias la remisión hecha por el Tribunal superior a la sentencia de instancia que era impugnada ( S.S.T.S 174/1987; 146/1990; 27/1992, 11/1995, 115/1996, 105/1997, 23/1997 y 26/1998), precisando la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1998 que: " Si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, TS SS 16 Oct. 1992 , 5 Nov. 1992 y 19 Abr. 1993 ). ".

Una vez mas hemos de reiterar que con respecto a esta cuestion tampoco encontramos en la valoracion de las pruebas realizadas por el juzgador ningun error o conclusión absurda , arbitraria o ilógica cabe apreciar en la valoración de la puestos a su alcance puede optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985, 13 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994-, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador "a quo", bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la Resolución apelada, lo cual en el supuesto que nos ocupa no acontece .

Por las razones expuestas, procede confirmar la sentencia recurrida también con respecto a este particular pues como se ha razonado a lo largo de toda la fundamentación el juzgador comparte íntegramente el razonamiento esgrimido por la Juzgadora de instancia, porque cuando se trata de valoraciones probatorias, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, lo que conforme a lo expuesto no es de apreciar en el supuesto que nos ocupa sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de la parte recurrente, sin que ninguna de las alegaciones vertidas por la apelante desvirtúen los razonamientos que la juzgadora recoge en su sentencia y por todo ello resulta asimismo procedente la desestimación del segundo de los motivos esgrimidos en el recurso

OCTAVO.- Por todo lo anterior, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la demandada con la consiguiente confirmación de la sentencia recurrida en todos sus pronunciamientos entre ellos la compensación solicitada máxime cuando , y que lo está explotando y enriqueciéndose a través de los pagos que le realiza la mayorista,

Pero resulta que este procedimiento nunca ha versado sobre la renta, sino sobre los constantes y numerosos incumplimientos de obligaciones contractuales cuyas consecuencias para la Arrendadora son susceptibles de ser mucho más graves en trascendencia que un impago de renta. Y esos incumplimientos de tan grave consecuencia han sido acreditados lo que comporta la condena de las partes apelantes al pago de las costas de la segunda instancia, por aplicación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Conforme establece el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, cuando el órgano jurisdiccional confirme la resolución recurrida, el recurrente perderá el depósito, al que se dará el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución