Sentencia Civil 177/2023 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 4, Rec. 1177/2021 de 14 de marzo del 2023

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia ha estimado parcialmente la demanda interpuesta por los Sres. Ernesto Amparo frente a MVCI Playa Andaluza Holidays S.L. y MVCI Management S.L., absolviendo a la codemandada MVCI Holidays, S.L., al apreciar respecto a ésta la falta de legitimación pasiva. Estima la resolución apelada la acción de nulidad del contrato de fecha 6 de Julio de 2003 y condena a la parte demandada, previa declaración de que el valor de las estancias ascendieron a 4.146,94 libras esterlinas, a la cantidad de 8.553,06 Euros.

Frente a dicha resolución se formula recurso de apelación por las entidades MVCI Playa Andaluza Holidays S.L. y MVCI Management S.L., fundado en los siguientes motivos: 1) Error en la valoración de la prueba al considerar la resolución que las condiciones generales no forman parte integrante del contrato y falta de motivación sobre la entrega de dichas condiciones. 2) Error en la valoración de la prueba con infracción del artículo 326 de la LEC al concluir que el contrato no determina suficientemente su objeto. 3) Infracción de los artículos 9 y 1.7 de la Ley 42/1998 al declarar que el contrato no informa sobre la fecha de extinción del régimen y la duración del mismo. 4) Incongruencia extra petitita al declarar que el contrato incumple la Ley 42/1998 y su artículo 9 en su práctica totalidad. 5) Error en la valoración de la prueba al concluir que el contrato incumple la mayoría de los requisitos del artículo 9 de la Ley 42/1998. 6) Subisidariamente, infracción de la jurisprudencia del Tribunal Supremo en cuanto que la falta de algún requisito del contrato determina la resolución pero no la nulidad.

Igualmente formula recurso de apelación los demandantes Sres Ernesto Amparo, fundando el mismo en dos motivos: 1) Errónea interpretación del Juez a quo al estimar la falta de legitimación pasiva de la entidad MVCI Holidays, S.L. 2) Infracción de la norma del artículo 11 de la Ley 42/98 e incorrecta interpretación de su contenido.

Ambas partes se opusieron a los recursos formulados de contrario.

SEGUNDO.- Resolución recurso formulado por las entidades MVCI MANAGEMENT, SL Y MVCI PLAYA ANDALUZA HOLIDAYS, S.L.

El primero de los motivos se fundamenta en un error de valoración de la prueba documental y testifical del Sr. Jose Antonio en lo que se refiere al siguiente pronunciamiento de la sentencia que dice: " las condiciones particulares hacían referencia a éstas, ha de resolverse, sin embargo, su no incorporación, pues no ha resultado probado por las demandadas que los actores hayan aceptado tal incorporación, amén que las mismas no aparecen firmadas por todos los contratantes."

Ha de analizarse por tanto por esta Sala si concurren o no esos errores, pero teniendo en cuenta que en nuestro ordenamiento rige el principio de la libre valoración de la prueba por el Tribunal, cuyos resultados, obtenidos a través de la valoración conjunta de toda ella, han de prevalecer por estar inspirados en criterios objetivos y desinteresados ( SSTS 11 abril 1988, 18 octubre 1989, 8 julio 1991, entre otras muchas). No obstante esta Sala, en cuanto órgano "ad quem", tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris") para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93, 18/feb/97, 5/may/97, 31/mar/98 y STC 15/ene/96), puesto que la apelación constituye una nueva instancia, con plenitud de cognición para el Tribunal ( Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 1997, entre otras muchas), debiendo ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica ( T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992, 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998,

entre otras).

En aplicación de lo expuesto, y atendiendo a la prueba documental y testifical obrante en autos, esta Sala no comparte la valoración de la prueba realizada en la resolución de instancia, por lo que el motivo ha de ser estimado.

Así, se observa que en el contrato de fecha 7 de julio de 2003, firmado por los Sres Ernesto Amparo, se hace constar en sus condiciones particulares que el comprador, en el momento de su formalización, recibe "Hoja de Condiciones y sus respectivos anexos". Igualmente en la cláusula 7ª se declara que "el comprador acusa recibo de la totalidad del contrato", y éste alude a las condiciones generales en varias ocasiones. El documento que contiene parte las condiciones generales es incluso aportado por la parte actora en la demanda, junto a las condiciones particulares, concluyendo pues de manera fundada que las mismas se entregaron a los actores, con independencia que las aportadas no estén firmadas.

En lo que se refiere a su firma y como bien sostiene la parte apelante, el TS en su sentencia de 7 de septiembre de 2015, con base en el art. 5, en relación al 7, de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, vino a asentar que la firma de los adherentes en las condiciones particulares que recogían la entrega a los mismos del documento en que se contenían las condiciones generales cumplían las exigencias de incorporación de las condiciones generales establecidas en los citados preceptos.

En nuestra sentencia de diciembre de 2020, rec. nº 784/2019, dijimos que "los anexos deben ir firmados por las partes para que sean partes integrantes del contrato y, por ende, vinculantes, tal y como lo exige el art. 9.2 de la Ley 42/1998 , al disponer que "El inventario y, en su caso, las condiciones generales no incluidas en el contrato, así como las cláusulas estatutarias inscritas, figurarán como anexo inseparable suscrito por las partes". Pero este supuesto debe quedar circunscrito a los supuestos en que no se haya acreditado que las condiciones generales fueron entregadas junto con la hoja de condiciones particulares, lo que no se da en el supuesto de autos.

Y son varias las Audiencias Provinciales que se hacen eco de tal criterio. Así, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, en su sentencia 404/2019 de 10 Dic. 2019, Rec. 291/2019, vino a decir lo siguiente: "Se considera acreditada la entrega de las Condiciones Generales junto con las Condiciones Particulares considerando que en el texto de éstas, repetidamente y desde su primera frase, se contienen repetidas menciones a las Condiciones Generales, comenzando por declarar que "Las presentes Cláusulas particulares, junto con las Condiciones Generales del Contrato de Cesión de Titularidad Vacacional (...) que se adjuntan a estas Cláusulas Particulares (...)". Asimismo, porque el mismo día 17 de Agosto se firmó un documento adicional modificando las Condiciones Generales (f. 349). Finalmente, porque el 27 de Agosto, diez días después de la firma del contrato, se firmó una Adenda modificando igualmente las condiciones generales en relación con la forma de pago (f. 350). Todo ello en relación con la prueba testifical. // Los demandantes han disfrutado del programa vacacional contratado durante los años 2008 a 2016, sin formular queja u objeción al régimen pactado."

Por tanto, al estimar el motivo, se ha de partir del condicionado particular y también del general entregado a los compradores para concretar si se dan los requisitos para declarar las diferentes causas de nulidad a que se refiere la sentencia apelada.

El segundo y tercer motivo se refiere a la infracción en la valoración de la prueba en lo que respecta al pronunciamiento de la falta de determinación del objeto como causa de nulidad así como a la falta de información sobre la extinción del régimen y la duración del mismo.

El Tribunal Supremo ha establecido el régimen jurídico en el que nos movemos, entre otras en la sentencia nº 518/2019 de 4 de octubre de 2019, que reiteraba lo ya expuesto en sentencias anteriores como la nº 379/2018, de 20 de junio de 2018 o la nº 694/2018 de fecha 11 de diciembre de 2018. En ésta última se hacía una reseña histórica de su regulación refiriéndose tanto a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre como a la Ley 4/2012, de 6 de julio, exponiendo en el Fundamento de Derecho V el ámbito de aplicación de la Ley 42/1998, pronunciándose en los siguientes términos, a fuerza de ser reiterativos con lo ya fundamentado más arriba:

"El ámbito objetivo de esta ley es la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio, así como el derecho a la prestación de los servicios complementarios. Este derecho podrá constituirse como derecho real limitado o como un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas (art. 1).

Se contempla también dentro del ámbito objetivo de estos contratos, con carácter general, que el contrato en virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos (art. 1.7)."

No negada la realidad del contrato, y estando sujeto a la normativa derivada de la Ley 42/1998, hemos de centrarnos en si, de acuerdo al primero de los motivos atacados como causa de nulidad, infracción del régimen temporal legalmente establecido, concurre en el mismo.

Nos encontramos, por tanto, ante la venta de derechos de aprovechamiento por turnos de carácter personal y a la fecha de la firma del contrato estaba en vigor la ley 42/1998 que reguló en España, por primera vez, el derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, también conocido con la expresión más breve, aunque inexacta y prohibida su referencia en la misma, de multipropiedad.

El derecho de aprovechamiento por turno es, por naturaleza, temporal. Así se desprende del art. 3 de la Ley, al establecer que "1. La duración del régimen será de tres a cincuenta años, a contar desde la fecha de inscripción del régimen jurídico o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción. 2 . Extinguido el régimen por transcurso del plazo de duración, los titulares no tendrán derecho a compensación alguna". En la Ley 4/2012 se recoge tal límite temporal en el art. 24.

Se contempla también dentro del ámbito objetivo de estos contratos, con carácter general, que "el contrato en virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos" ( art. 1.7 Ley 42/1998).

La indicación de la fecha en que el régimen de aprovechamiento por turno se extinguirá es uno de los extremos que configuran el contenido mínimo del contrato de transmisión de derechos de aprovechamiento por turno ( art. 9.1. 2.º y 10.º de la Ley 42/1998).

En lo que respecta a la protección del adquirente en la celebración del contrato, la ley regula de forma detallada las cuestiones referidas al documento informativo, art. 8, el contenido del contrato, art.9, el desistimiento y la resolución ad nutum y la resolución-sanción, art.10, la prohibición del pago de anticipos, art.11 y la resolución de préstamos vinculados, art.12.

Examinado el contrato, se observa que en las condiciones generales aportadas junto con el escrito de demanda, en su cláusula 1.3 se recoge que " El Plan y el Régimen finalizarán al cabo de cincuenta (50) años a partir de la fecha de inscripción del Régimen en el Registro de la Propiedad número 2 de Estepona." Dicho Régimen fue inscrito el 25 de Abril de 2002, según consta en dichas CCGG, luego terminaría en 2051; la fecha del contrato de autos es de Junio de 2002, luego el tiempo de duración es de 49 años, por lo que su duración no puede calificarse de indefinida ni se incumple el límite de duración establecido en la Ley 42/1998.

De igual manera analizando el contrato se concluye que el mismo define con claridad su objeto.

La Ley 42/98, en su art. 9.1.3º, establece que el contrato deberá expresar una "Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina."

Es decir, el legislador requiere una concreción del objeto del contrato en una triple vertiente:

a) Respecto al inmueble y al alojamiento exige no una descripción cualquiera, sino "precisa", es decir, añade un "plus" de detalle para salvaguardar los derechos de los adquirentes. Ese canon de precisión no se cumple con una enumeración vaga o genérica del lugar donde se halla el conjunto vacacional o los diferentes edificios que lo integran, pues ello supondría vulnerar el tenor literal de la norma y su espíritu tuitivo.

b) Además, el referido artículo obliga a que consten los datos registrales del derecho adquirido, incumpliéndose igualmente ese requerimiento si tales datos lo son respecto al conjunto del complejo, pues el artículo se refiere no solo al edificio, sino también al "alojamiento" sobre el que recae el derecho, es decir la unidad habitacional, normalmente apartamento, que va a ocupar el comprador durante las semanas que adquiere.

c) Finalmente, deberá constar el turno contratado y los días y horas que abarca.

De la documental obrante, documento nº 3 de la contestación, en las condiciones particulares consta la descripción del complejo de la siguiente forma: "Los derechos recaen sobre el complejo turístico denominado DIRECCION000, sito en DIRECCION001, Km. NUM000, 29680 Estepona". En el documento nº 2 de la demanda, consta el Registro de la Propiedad nº 2 de Estepona donde está inscrito el apartamento, con descripción del número de finca NUM001, así como la identificación del libro y página tabular. También se alude al número de apartamento, el NUM002, y a la semana 11 adquirida para su disfrute y su porcentaje. Consta igualmente acreditada la inscripción de tal semana en el Registro de la Propiedad nº 2 de Estepona sobre la finca registral NUM003. En ambos referidos documentos consta la descripción del inmueble también haciendo referencia a que tiene dos dormitorios con vistas al jardín. De la Escritura de Constitución del Régimen y de la nota simple registral aportada se constata que el número de apartamento que consta en el contrato, el NUM002 se corresponde con el que consta descrito en el Registro de la Propiedad, donde se inscribe la semana número once perteneciente a la temporada Gold, apareciendo descrita su superficie, la composición (comedor-estar-cocina, dos dormitorios, vestíbulo, lavadero y un porche". En las condiciones generales aportadas por la actora junto con la demanda, Documento 2, contiene una descripción detallada del resort y su ubicación. Del documento nº 2 de la contestación, anexo a dichas condiciones, se adjunta un plano y un anexo detallado de todos el mobiliario y enseres. En dichas condiciones generales igualmente constan los datos registrales de la finca y además el correspondiente turno de semana adquirido, que viene detalladas en cada temporada en las condiciones particulares. Los compradores, según resulta de la prueba de interrogatorio, visitaron además el complejo.

Por tanto, se ha de concluir que el apartamento asignado consta inscrito en el Registro de la Propiedad nº 2 de Estepona, que el contrato transcribe la descripción registral de la Finca en la que se identifica de forma exacta la ubicación del apartamento en el Complejo y en las Condiciones Generales, que son parte integrante del contrato según se ha expuesto, se detalla con toda claridad qué semanas en concreto incluye la temporada Oro, qué días se inicia y finaliza cada turno, que días se inician y finaliza la semana adquirida. Por tanto los datos obrantes llevan a la conclusión de la claridad, determinación y concreción del objeto del contrato.

Es por ello que se estiman ambos motivos, concluyendo que no concurre la causa de nulidad aludida en la sentencia respecto a la falta de indeterminación de objeto ni de duración.

El cuarto y quinto motivo se refieren a la incongruencia extrapetita al declarar la sentencia que el contrato incumple la ley en su práctica totalidad así como error en la conclusión de que el contrato incumple la mayoría de los requisitos de información del artículo 9 de la Ley 42/1998.

En cuanto a la incongruencia extrapetita, en la demanda se solicitaba la nulidad radical del contrato por no respetar la duración máxima de 50 años, por falta de determinación del objeto, por no la no información de derechos a los contratantes con infracción de lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley 42/1998 y por la realización de pagos anticipados en los tres primeros meses del contrato en base a la prohibición de anticipos tal y como dispone el articulo 11 de la ley 42/1998.

Expuesto lo anterior habrá que tener en cuenta que como afirma la STS de 25 de septiembre de 2002, es doctrina reiterada y absolutamente constante, emanada de las resoluciones de esta Sala, la que establece como principio general que la congruencia no tiene otra exigencia que la derivada de la conformidad que ha de existir entre la sentencia y la pretensión, o las pretensiones, que constituyen el objeto del proceso, y existe, pues congruencia, allí donde la relación entre el fallo y pretensión procesal no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos (por todas la sentencia de 26 de junio de 1996 ). Asimismo indica dicha doctrina que lo importante es que los pronunciamientos del fallo dejen resueltos todos los extremos debatidos; la congruencia hace referencia a la necesidad de que entre la parte dispositiva de la resolución judicial -no entre sus fundamentos- y las pretensiones oportunamente deducidas en la demanda, exista la máxima concordancia y relación, y que la contradicción que revela incongruencia ha de resultar de los términos del fallo, no entre los hechos aceptados por la existencia y el fallo, ni entre las alegaciones que le preceden o que hagan las partes y el fallo mismo, pero sin que pueda apoyarse la alegada incongruencia en la fundamentación del referido fallo (por todas la sentencia de 5 de junio de 1989 ).

Y siguiendo el criterio anteriormente expuesto, tiene razón la parte recurrente al ser incongruente la sentencia, extra petita, al declarar que el contrato incumple los requisitos de los apartados 6 a 11 del artículo nº 9 de la Ley 42/1998, que no habían sido invocados por la actora en su demanda ni por tanto fueron objeto de controversia en la instancia.

Por tanto ambos motivos, al ser correlativos uno de otro, deben ser estimados por sus propios fundamentos, por cuanto no fueron objeto de controversia ni de alegación de nulidad y por tanto no cuestionado que el contrato incurriera en los requisitos de información y protección del adquirente o se actuara al margen de la ley.

Por todo lo expuesto y sin necesidad por tanto de entrar a resolver el motivo sexto formulado con carácter subsidiario, procede estimar íntegramente el recurso de apelación formulado, revocando la sentencia de instancia y absolviendo a los recurrente de las pretensiones contra los mismos formuladas en la demanda.

TERCERO.- Resolución del recurso de apelación formulado por D. Ernesto Y DÑA. Amparo.

La estimación del recurso implica que el contrato suscrito no es nulo por lo que la absolución de la entidad MVCI HOLIDAYS, S.L., viene obligada pues su legitimación pasiva se anuda al éxito de la acción de nulidad, por lo que no prospera el recurso.

E igual suerte desestimatoria en cuanto al segundo de los motivos al haberse acogido en su integridad el recurso de apelación, y concluyendo que no estamos en presencia de ningún contrato nulo, no se deriva ningún derecho a ser indemnizada la parte demandada, sin perjuicio de lo cual y solo a mayor abundamiento la sentencia concluyó acreditado que los pagos no se realizaron hasta transcurrido el periodo legal de desistimiento, conclusión que asume esta Sala y por tanto del tenor del artículo 11 de la Ley 42/1998, fuera del periodo de prohibición.

CUARTO.- En cuanto a las costas causadas en esta alzada, estimando el recurso formulado por las entidadades MVCI MANAGEMENT, SL Y MVCI PLAYA ANDALUZA HOLIDAYS, S.L., no procede hacer pronunciamiento condenatorio en costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC., con devolución del depósito a la parte recurrente.

Igualmente, y de conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede devolver el depósito constituido en su día al recurrente.

La estimación del recurso implica la desestimación igualmente de la acción entablada contra las recurrentes por lo que se imponen a la parte demandante las costas de primera instancia ( art. 394 LEC).

Y desestimado el recurso formulado por formulado por D. Ernesto Y DÑA. Amparo se imponen las costas devengadas por el mismo a la parte apelante, conforme establece el artículo 398 de la LEC, con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación general.