Sentencia Civil 238/2024 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 859/2021 de 02 de abril del 2024

PRIMERO.- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número diecisiete de los de Málaga cuyo fallo ha quedado transcrito, se alza la actora Sra. Eufrasia mostrando su disconformidad con la desestimación de la sentencia al entender que ha habido un error en la interpretación expositivo V d) del contrato de 13 de junio de 2018 sobre extinción del condominio , con infracción de los artículos 404, 1281, 1, 283, 1, 284, 1, 285, 1289 en relación con los artículos 1114 1255, 1, 256 y demás concordantes del C Civil que ha llevado al juzgador de instancia a la desestimación de la demanda , fijando una interpretación errónea de las clausulas del contrato al interpretar la referida clausula Vd) en relación con la anterior letra c incurriendo en falta de aplicación de las reglas interpretativas en lo referente a la clausula contractual d) que establece la forma de extinción del condominio, pues la interpretación que le dá el juzgador de instancia, conculca entre otros los artículos 404 y 1.256 del Código Civil, realizando una interpretación que deja vacía de contenido la clausula c) del contrato pues entiende que necesariamente debe procederse a la venta al demandado D. Samuel ( Clausula c) del mencionado contrato, ) considerando que la clausula d) invocada solo operaría por acuerdo de las partes, opere o no los sucesos futuros contemplados ( Que sus hijos abandonen definitivamente el domicilio y por tanto ya no necesiten del domicilio y que don Samuel comience a percibir la pensión de jubilación que le corresponda.) Se afrma que yerra la Sentencia al acoger dicha interpretación, pues ni ésta es la literalidad del contrato, ni ésta fue la voluntad de los contratantes, pues a la luz de la integración de la mencionada clausula con el resto del contrato, se observa como las partes contratantes fijaron dos opciones de extinción del condominio reflejados , separadamente, en el articulado c) y d), cuya diferencia no estriba sólo en la en la existencia o no de una voluntad unísona, sino que versa en la venta al copropietario, o la venta a tercero. Sin que la clausula c) deje lugar a dudas sobre la interpretación de la voluntad de las partes, basándonos en la literalidad de la clausula, pues contiene el adverbio "también" y la conjunción copulativa "o" que diferencia y adiciona otras posibilidades de extinción del condominio, además de la venta al comunero, esto es, que si ocurre cualquiera de los sucesos futuros ( uno o los dos) o por acuerdo de las partes ( sin acaecer cualquiera de los sucesos futuros) se venda a un tercero y solo con esta interpretaron se cumpliría con el doble control de tener en cuenta, esto es, la literalidad del condicionado, y su plena integración con el resto del contrato,". No siendo esta la intención de las partes contratantes, quienes incluyeron esta frase con la finalidad de dar opción a la venta a tercero según precio de mercado, cuando la parte demandada alcanzara la jubilación o los hijos se independizaran, con independencia de que no hubiera acuerdo de voluntades. La apelante solicita se dicte en su día sentencia por la que revocando los pronunciamientos de la sentencia impugnados, estime el presente recurso en el sentido de que revocando la dictada por el Juzgado de Prime Instancia n.o 17 de Málaga, estime íntegramente la demanda, con condena en costas a la contraria en ambas instancias.

La parte demandada y apelada se opuso al recurso de apelación deducido de contrario en base a las alegaciones que en su escrito de oposición se contienen , y que aquí damos por reproducida , interesando el dictado de sentencia en la cual se estime el recurso de reposición deducido, y la confirmación de la sentencia dictada por su propia fundamentación con expresa condena en costas a la recurrente .

SEGUNDO.- La actora en su demanda solicitaba se dicte sentencia por la que :

1ª) Se declare extinguido el condominio respecto de la vivienda urbana: DIRECCION000 del conjunto Urbanístico denominado DIRECCION001, situado en terrenos procedentes del DIRECCION002. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Málaga número 15 al Tomo NUM000, Libro NUM000 folio NUM001 y del que son propietarios la actora y el demandado en proporción respectivamente en relación al inmueble de un 35,17 % y 64,83% .

2o) Se decrete la división del referido piso, y se acuerde la venta pública subasta con intervención de licitadores extraños y consiguiente reparto de producto obtenido de la misma entre los condueños, en proporción a sus cuotas, descontándose 10.000.-€ dela cantidad que que correspondiera a la actora por haberlo percibido por anterioridad, dado el carácter indivisible del objeto común.

3o) Se establezca, en su caso, como precio de salida en la subasta el valor de mercado conforme sea determinado por perito judicial.

Basaba la actora su demanda en los siguientes hechos que con acierto recoge el juzgador de instancia en su sentencia "Con fecha 19/07/2019 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción no 5 de Málaga en los autos Form. Inventario bienes régimen económico matrimonial no 136/2018 se dicta Decreto no 395/2018 en el que se tiene por liquidada la sociedad de gananciales entre los ahora intervinientes en este procedimiento, conforme a la propuesta de liquidación contenida en escrito de 29/05/2018 presentado a registro el 28/06/2018. En dicho documento entre otros se indicaba como activo el siguiente bien: Vivienda urbana DIRECCION000 del conjunto Urbanístico denominado DIRECCION001, situado en terrenos procedentes del DIRECCION002. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Málaga número 15 al Tomo NUM000, Libro NUM000 folio NUM001 Alta 5. En dicho documento se indicaba a efectos de adjudicaciones: "Que pertenece a don Samuel con carácter privativo un 29,66% y el resto, el 70,34% a la sociedad de gananciales. Se adjudica al primero una cuota total de 64,83% y a la segunda un 35,17%." En el mismo se hacía consta que la actora había percibido en efectivo 10.000.-€ a cuenta de la parte que le correspondería del precio la vivienda. Con fecha 13/06/2018 y una vez presentado el acuerdo que constan en el proceso seguido ante el Juzgado de Primera Instancia no 5, Dña. Eufrasia y D. Samuel firmaron un acuerdo privado que entre otros pronunciamientos se decía en su exposición V d) "Las partes, también contemplan la posibilidad de que, acaecidos cualquiera de los sucesos futuros contemplados o bien de mutuo acuerdo de las partes, se proceda a la venta de la vivienda a un tercero, a valor de mercado, en cuyo caso D. Samuel incrementará su parte en los 10.000 euros que tiene hoy en dia entregados." Que en relación a los "sucesos futuros contemplados" a que refiere el mencionado documento nos remitimos y así fue voluntad de las partes a la exposición V c) a cuyo tenor: "Que el resto del precio le será entregado a Dña. Eufrasia mediante sucesivas cuotas el dia que se produzca primero cualquiera de las dos posibilidades que las partes prevén en este acto: 1o Que sus hijos abandonen definitivamente el domicilio y por tanto ya no necesiten del domicilio. 2o.- Que don Samuel comience a percibir la pensión de jubilación que le corresponda."Se hace constar que si bien en el documento de 13/06/2018 firmado por las partes cabía la posibilidad de que mi mandante la vendiera su parte de la vivienda ( el 35,17%) a D. Samuel según estipulación V a) la actora ejerce con esta demanda la posibilidad contemplada en la estipulación V d) habiéndose cumplido el hecho contemplado en la estipulación V c) 2, cual es que el demandado ha comenzado a percibir la pensión de jubilación. Este hecho ha sido reconocido o por el propio demandado quien envió burofax de 14/06/2019 enviado el 19/06/2016 y que ha sido aportado a esta demanda con el no3, pese a lo cual se niega a la venta a terceros. "

La demandada se opone a dicha pretensión pues si bien se reconoce la existencia del contrato en los términos establecidos , muestra disconformidad con la interpretación dada por la actora a las clausulas contenidas en el mismo pues las partes convinieron que la actora vendería al hoy demandado su cuota de propiedad sobre la vivienda cuando el Sr. Samuel se jubilara o cuando los hijos en común abandonaren la vivienda familiar, que el precio final ( a cuya cuenta entregó mi representado 10.000 euros a la actora ) sería fijado por consenso entre ambos en el momento de llevar a efecto la venta fijando un precio mínimo y a falta de acuerdo el precio sería el valor mínimo tasado por un perito independiente designado por insaculación de los dos que a tales efecto presentaren cada una de las partes, y finalmente convinieron la posibilidad de realizar la venta a un tercer interesado si así lo acordaban de mutuo acuerdo.En el mes de mayo de 2019, inmediatamente, después que mi representado comenzara a percibir pensión por incapacidad permanente absoluta, se iniciaron los contactos entre las partes a fin de valorar la vivienda y su posterior adquisición plena por parte de mi representado. Tras unas breves negociaciones infructuosas mi representado envió burofax a la actora el 14 de junio de 2019) , requiriéndola para nombrar perito independiente cuya tasación profesional e imparcial aportaría el elemento imprescindible, el precio, para materializar la compraventa.

TERCERO.- Vista las posiciones mantenidas en la instancia por las partes y los términos del recurso resulta evidente que tanto la cuestión central en la instancia como ahora en la alzada al incidir en los mismos argumentos versan sobre la interpretación que ha de darse a la voluntad de las partes reflejada en la propuesta de liquidación de la sociedad de gananciales contenida en el escrito de fecha 29/05/ 2018 , presentado con fecha 28/06/ 2018 -

Para ello hemos de partir de diversas consideraciones generales.

La interpretación de los contratos, al igual que la valoración de la prueba, es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer al menos que se demuestre que es ilógico o absurdo ( Sentencias de 16 de marzo y 23 de mayo de 1983) o se impugne por la vía adecuada el error sufrido, hoy solo por error de derecho, con cita de la norma de hermenéutica que se considere infringida, suprimido el error de hecho por Ley 10/1992, pero sin que pueda pretenderse sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada por el órgano jurisdiccional ( Sentencias de 30 de octubre y 10 y 22 de noviembre de 1982, 4 de mayo de 1984, 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1986, entre otras muchas). (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1997).

En materia de interpretación negocial a los Tribunales de apelación les asiste plenas facultades sobre los elementos fácticos y actuaciones de prueba de las que disponen en el ámbito de los procesos que enjuician, función juzgadora que sólo es revisable casacionalmente cuando de la misma se desprenden conclusiones que pugnan con la más elemental lógica, racionalidad, proporcionalidad de las cosas, supongan perpetración de ilegalidades o lleguen a intentar hacer de la arbitrariedad, el abuso o la ignorancia profesional, justicia decisoria de las contiendas litigiosas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1993).".

La doctrina sobre los criterios de interpretación de los contratos, la resume la STS de 19 septiembre de 2000 al decir que, tan sólo si las palabras resultan contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre su mera literalidad, como consigna el art. 1281, 2, añadiendo el siguiente precepto, art. 1282, que resulta complementario del art. 1281, 2 como ha recogido la sentencia de esta Sala de 17 de marzo de 1983, que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenerse a los actos de éstos coetáneos y posteriores.

Finalmente, el art. 1283, supone, como ya destacó la añeja sentencia de 9 de abril de 1947, una de las reglas de interpretación de los contratos para fijar el sentido y alcance de las declaraciones de voluntad contenidas en ellos, pero como dijo la sentencia de 30 de noviembre de 1962, no contiene canon o principio sobre valoración de la prueba impuesto al juzgador y que éste deba acatar en contra de su propio y personal criterio.

Citamos como mas reciente la sentencia del Tribunal Supremo del 4 de noviembre de 2016, Roj: STS 4717/2016, Nº de Recurso: 1633/2014, Nº de Resolución: 651/2016., en la que se dice: "Para la fundamentación de la desestimación de este motivo debe partirse de la doctrina de esta Sala acerca de las directrices y criterios en materia de interpretación de los contratos. En este sentido, con carácter general, esta Sala en las sentencias núms. 27/2015, de 29 enero, 247/2016, de 25 de abril y 365/2016, de 3 de junio, tiene declarado lo siguiente :"[...] En esta línea, una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera:"i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.". La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 [sic, 1285] del Código Civil). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.". Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: "el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil)". Esta Sala, entre otras, en las SSTS de 26 de marzo de 2013 (núm. 165/2013), 12 de abril de 2013 (núm. 226/2013) y 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013), también ha resaltado la instrumentación técnica de la "base del negocio" como criterio de interpretación contractual bien con relación a la calificación del contrato, o bien con relación a la determinación del objeto y finalidad del contrato proyectado.".

Como último criterio interpretativo citamos el artículo 1289 del CC que dice "Cuando absolutamente fuere imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artículos precedentes, si aquéllas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato, y éste fuere gratuito, se resolverán en favor de la menor transmisión de derechos e intereses. Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses. Si las dudas de cuya resolución se trata en este artículo recayesen sobre el objeto principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la intención o voluntad de los contratantes, el contrato será nulo".

En relación con la interpretación de los contratos y en particular la voluntad de las partes manifestada en el documento antes referido traeremos a colación el AAP, Civil sección 5 del 07 de marzo de 2022 ( ROJ: AAP CA 405/2022 - ECLI:ES:APCA:2022:405A ) Sentencia: 67/2022 Recurso: 1659/2021" TERCERO.- Dada la naturaleza de negocio jurídico de familia que tiene el convenio regulador y su carácter contractual ( SSTS de 22 de abril de 1997, 21 de diciembre de 1998 y 17 de octubre de 2017), para juzgar la intención de los contratantes, resultan de aplicación los arts. 1281 a 1289 del Código Civil. CC, que contienen la regulación en materia de interpretación de contratos. Dichos preceptos conforman un cuerpo subordinado y complementario entre sí, que se halla ordenado jerárquicamente, ostentando la preferencia el artículo 1281, cuyo apartado 1º tiene rango prioritario de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias según reiterada doctrina jurisprudencial, ( SSTS 2-11-1983, 3-5 y 22- 6-1984, 10-1, 5-2, 2-7 y 18-9-1985, 4-3, 9-6 y 15- 7-1986, 14 y 16-12-1987, 20-12-1988, 19-1-1990 y 21-11-2008). El art. 1281 párrafo 1º del Código Civil establece: "Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas." En el párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil se consagra el brocardo "in claris non fin interpretatio" (cuando los términos del contrato son claros no cabe interpretación), que prevalece sobre cualquier otro criterio interpretativo, aunque de forma relativa, sólo cuando las palabras no resulten contrarias a la intención evidente de los contratantes, en cuyo caso, habrá que aplicar el párrafo 2º. Pretende evitar que con el pretexto de la interpretación se altere una declaración de voluntad absolutamente clara ( STS 20 febrero 1999). El art. 1282 Código Civil preceptúa: "Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato." Este artículo 1282 del Código Civil ha de ser puesto en relación con el art. 1281 CC, ya que viene a establecer los medios para averiguar la intención (evidente) de los contratantes, que pueden ser principalmente (según dice el precepto) los actos coetáneos y posteriores al contrato, que expresamente menciona, sin que ello signifique excluir los actos anteriores aunque no haga referencia a los mismos. Así lo ha entendido la jurisprudencia en SSTS de 6 de mayo de 1976, 26 de julio de 1995 y 4 de julio de 1998. Entre estos medios hermenéuticos se encuentra el canon de la totalidad del artículo 1285 del Código Civil, que sirve tanto para hallar la voluntad real de los contratantes, como para resolver las dudas del intérprete ( STS 30 de noviembre de 1994). Por su parte, el art. 1283 Código Civil señala: "Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar." Se trata de un criterio hermenéutico subjetivo, que atiende igualmente a la intención de las partes, estableciendo un límite a la labor interpretativa, al impedir comprender cosas distintas y casos diferentes de los que las partes se propusieron contratar, con independencia de la generalidad de los términos que pudiera tener el contrato. El precepto ha de ser interpretado de forma restrictiva, no permitiendo aplicar analógicamente lo regulado contractualmente a un supuesto distinto a la intención común de los contratantes. Cuando el artículo 1283 utiliza el término "cosas" se está refiriendo al objeto del contrato, y con el término "casos" alude a los supuestos de hecho de los que derivan las consecuencias contractualmente pactadas. También debe citarse el art. 1285 que establece: "Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas." El artículo 1285 del Código Civil consagra el denominado por BETTI canon hermenéutico de la totalidad ( SSTS 2 marzo 1998, 26 octubre 1998 y 13 abril 2007, entre otras), o principio de interpretación sistemática del contrato ( SSTS 3 febrero 1988, 30 junio 1994 y 26 octubre 1998), que implica interpretar las cláusulas del contrato, no de manera aislada, sino de forma conjunta. Puede servir tanto para resolver las dudas del intérprete, como de forma expresa señala el precepto, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas, como para averiguar la intención de los contratantes, ya que, como señala la STS 30 noviembre 1964, "la intención, que es el espíritu del contrato, es indivisible, no pudiéndose encontrar en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye". Por ello, se considera como un criterio mixto, que tiene en cuenta en parte el criterio subjetivo, o intención de los contratantes, y en parte, el criterio objetivo, relativo a la causa, naturaleza o finalidad del contrato). Por último, el art. 1288 preceptúa: "La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad." El artículo 1288 contiene el criterio objetivo de interpretación del contrato "contra proferentem" o "contra stipulatorem", que se aplica con carácter subsidiario ( SSTS de 22 de enero, y 3 y 22 diciembre de 1999), que significa que sólo puede ser de aplicación cuando el contrato contenga cláusulas oscuras, excluyéndose su aplicación en los casos en que los términos son claros y precisos ( SSTS 17 de octubre 1997, 22 de enero y 5 de noviembre de 1999).4

CUARTO.- Partiendo de estas reglas generales hemos de revisar las pruebas y su valoración al igual que la interpretación contractual que realiza la juez de instancia y la aplicación del derecho bajo las consideraciones antes expuesta y revisando las mismas Hemos de mantener en esta alzada la interpretación efectuada en la instancia. Esta Sala comparte plenamente la interpretación de los términos del acuerdo suscrito entre las partes quo, que resulta de los términos del propio convenio regulador, sin que las alegaciones de la apelante desvirtúen los anteriores fundamentos.

Partimos del documento privado firmado por ambas partes con fecha 13 de junio de 2018, totalmente vigente y reconocido por ambas partes En dicho documento, una vez establecidas las cuotas o porcentajes de participación en el bien, se acuerda en su Punto V letra c) que 1/ la hoy actora vendería al demandado su porcentaje de propiedad; 2/ que el demandado continuará en el uso de la vivienda y abonará a la demandante la suma de 10.000 euros a cuenta del precio; 3/ que el resto del precio se lo abonará en la forma estipulada el día que concurra la primera de las dos posibilidades previstas: a) que los hijos abandonen definitivamente el domicilio y b) que el demandado comience a percibir pensión por jubilación que le corresponda.

Igualmente en el punto d) se acuerda: "Las partes, también contemplan la posibilidad de que, acaecidos cualquiera de los sucesos futuros contemplados o bien de mutuo acuerdo de las partes, se proceda a la venta de la vivienda a un tercero, a valor de mercado, en cuyo caso D. Samuel incrementará su parte en los 10.000 euros que tiene hoy en día entregados". Pues bien, dicha cláusula hemos de interpretarla en relación con la anterior letra c ya que si no dejaría de tener sentido la referida letra c.

Es por ello que esta Sala al igual que Juzgador de instancia lo entiende en la sentencia dictada y asi lo transcribe en el fundamento de derecho segundo ," entendemos que lo que las partes acuerdan es que la hoy actora viene obligada a vender su participación al hoy demandado cuando se cumplan los dos sucesos enumerados (cláusula c); ahora bien, si no llegan a ocurrir los dos sucesos las partes de común acuerdo pueden vender la vivienda a un tercero o incluso acaeciendo esos dos sucesos las partes pueden, siempre que exista el mutuo acuerdo, vender la vivienda a un tercero.

Por tanto, llegados a este punto observamos como en realidad lo que acuerdan las partes es que la extinción del condominio se produzca a través de la venta del bien en la forma estipulada; es decir aparecen indisolublemente unidas la extinción del condominio a la venta y la forma de extinguirlo es mediante la venta al hoy demandado. Sólo se puede vender a un tercero previo acuerdo de las partes. En definitiva la demanda ha de ser desestimada en su integridad ya que, conforme acordaron las partes, -y al no existir acuerdo- no se puede decretar la extinción del condominio si no se produce la venta al hoy demandado."

-Revisando tales pruebas, resulta además de ellas resulta lo siguiente:Las partes convinieron y así se desprende de las clausulas contenidas en el contrato privado referido la liquidación de la sociedad de gananciales en relación con la vivienda familiar , en el cual , convinieron que la actora vendería al demandado su cuota de propiedad sobre la vivienda , cuando el Sr Samuel se jubilara o cuando los hijos en común abandonaren la vivienda familiar , y que el precio final seria fijado por consenso entre ambos en el momento de llevar a efecto la venta fijando un precio mínimo y a falta de acuerdo el precio sería el valor mínimo tasado por un perito independiente designado por insaculación de lo dos que a tales efecto presentaren cada una de las partes , si bien , y ello se recoge en la clausula d) convinieron la posibilidad de realizar la venta a un tercer interesado , si así lo acordaban de mutuo acuerdo. Consta asimismo que a la firma del contrato el dia 13 de junio de 2018 , el hoy demandado entregó 10.000 euros a la actora a cuenta del precio final .Del resultado de las pruebas practicadas . Consta asimismo como el Sr Samuel inició las negociaciones para adquirir su cuota de propiedad , remitiendo tasación pericial a la actora , y ofreció establecer como precio de la vivienda 120.000 euros , enviando burofax dirigido a la Sra. Eufrasia requiriéndola para el nombramiento de perito a fin de obtener una valoración imparcial del inmueble actuando por tanto de conformidad con lo pactado en el acuerdo privado. Por su parte de la demandada ha mantenido una actitud pasiva , no contestando al requerimiento efectuado por burofax el 14 de junio de 2019.

Tanto de la literalidad de las clausulas cuestionadas , como de su integración dentro del documento, se desprende la voluntad de las partes , y ello de forma clara .Asi la clausula V del citado documento , como bien argumenta la apelada recoge literalmente " Doña Eufrasia venderá a D. Samuel su porcentaje de propiedad , esto es 35,17 % sobre la vivienda ". La actora por tanto vendrá obligada a vender su porcentaje de propiedad al actor , y este a adquirir " ,ello es claro y no admite distinta interpretación tal y como pretende la apelante .En el citado documento las partes pactan la forma de llevar a cabo la extinción del condominio , naciendo del mismo obligaciones que han de ser cumplidas

La letra c) de la clausula V establece que el demandado Sr Samuel habrá de abonar el resto del precio adquiriendo la participación ....." el dia que se produzca primero cualquiera de las dos posibilidades siguientes : " los hijos abandonen definitivamente el domicilio ...." O " cuando don Samuel comience a percibir la pensión de jubilación que le corresponda "Por tanto , ante cualquiera de las circunstancias expuestas el Sr Samuel estará obligado a adquirir la participación y la actora a vendérsela ." Relacionando esta clausula con la siguiente V d) se ha de concluir que si no sucediera las circunstancias expuestas o sucediendo las mismas , las partes pueden vender la vivienda a un tercero, si bien en uno u otro caso ha de concurrir el mutuo acuerdo .

Mediante los acuerdos transcritos que constan en el documento suscrito , las partes hoy litigante , en virtud del principio de autonomía de la voluntad ,que rige en todo contrato entre particulares ( arts 1254, 1255 del Código Civil ) los pactos tienen fuerza de ley entre las partes , sin que la validez y su cumplimiento pueda dejarse al arbitrio de las partes , que , como bien indica la apelada es lo que pretende en modo alguno la hoy apelante , haciendo una interpretación forzada del contrato y concluyendo, en contra de lo pactado ,que en cualquier momento y de forma unilateral , se puede optar por la venta a un tercero .

Por tanto habiéndose producido en el supuesto que nos ocupa , una situación similar a la jubilación , el Sr Samuel ha pretendido el cumplimiento del contrato ,y proceder a la extinción del condominio conforme a lo pactado , esto es comprando a la actora su coeficiente de propiedad sobre la vivienda , y ello en la forma que libremente y voluntariamente acordaron .Es mas ante la falta de acuerdo lo procedente es acudir a la valoración del inmueble en los términos previstos en la letra c) expositivo V .

Los expuestos y transcritos en la sentencia dictada , y no otros son los términos del contrato privado suscrito y en modo alguno puede pretenderse dar a estas clausulas un sentido distinto al que tienen , como lo es el pretendido, por la actora ni puede realizarse la interpretación parcial objetiva y con infracción de las reglas expuestas que realiza la apelante .Por todo ello se ha de concluir que la interpretación realizada por el juzgador de instancia de aquel y responde a la clara literalidad de tal contrato, sin que en modo alguno podemos compartir la interpretación de la apelante. Resolución de la cuestión litigiosa ha de tenerse en cuenta que en la interpretación de los contratos debe atenderse principalmente a lo que se infiere de las palabras contenidas en éstos, según dispone el artículo 1281, 1º del C. Civil, que determina que "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", aun cuando en algunos casos ello no es posible por lo que hay que aplicar las normas subsidiarias ( artículos 1281 a 1289 del mismo texto legal); pero siempre el primer criterio a aplicar es la intención de los contratantes.

Por otra parte la interpretación del Juzgador, compartida por esta Sala ,en contra de lo manifestado por la apelante, cumple no solo el control de la literalidad del condicionado , según su tenor literal , sino además el de integración con el resto del contrato y ello por las razones expuestas en la sentencia de instancia dictada, asi como los ahora expuestos .

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2000 ha establecido al respecto que "......Es doctrina reiteradísima de esta sala que las normas que contienen las reglas de interpretación de los contratos no pueden citarse en bloque, y que cuando se cita como infringido el art. 1281 CC hay que especificar en cuál de sus párrafos, pues no puede propugnarse en un mismo motivo la interpretación literal y la interpretación espiritualista del contrato, y, en consecuencia, el artículo 1282 sólo puede citarse en conexión con el párrafo segundo del artículo 1281 ( SSTS 31-12-1998, 16-2-1999 y 2-3-2000 por citar sólo algunas de las más recientes)"

También como norma de interpretación para averiguar la intención de las partes el artículo 1283, como consecuencia de las dos reglas contenidas en los artículos precedentes, establece que "cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar". Otro criterio de interpretación es el que se funda en los elementos lógico y sistemático ( artículos 1.285, 1.286 y 1.287 del Código Civil), respecto de los cuales la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que ".....la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado "per se" en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la Sentencia de 30 de octubre de 1963" la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye, cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia ( SS 27-6-1964, 15-11-1972 y 5-6-1981), llegándose a determinar el carácter imperativo del artículo 1285 citado por la sentencia del 28 de abril de 1975.....".

En definitiva, en materia de interpretación de los contratos es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, recogida en la sentencia de 10 de mayo de 1991 y las que en ella se citan, la de que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil, constituyen un conjunto complementario y subordinado de las cuales tiene rango preferencial y prioritario lo correspondiente al primer párrafo, artículo 1281 del C. Civil, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal.

Todo lo cual nos lleva a rechazar este motivo de recurso y con ello el recurso de apelación deducido y confirmar la sentencia recurrida en todos sus particulares .

QUINTO.- En cuanto a las costas causadas en esta alzada, desestimado el recurso de apelación, por aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede su imposición a la parte apelante.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación