Sentencia Civil 236/2024 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 1390/2021 de 02 de abril del 2024

PRIMERO.- El procedimiento que nos ocupa se inicia en virtud de demanda de juicio verbal instando se que declare la resolución del contrato de arrendamiento del Local comercial número 6, del Edificio Alcazaba II, de la Avenida Plutarco, número 16, CP 29010, de la ciudad de Málaga, firmado en fecha 1 de junio de 2020 con el demandado, se acuerde el desahucio, condenando al demandado al dejar el local libre y expedito a disposición de la parte actora, y se condene al demandado a abonar a la actora la cantidad de 10.587,50 euros, en concepto de rentas vencidas y no satisfechas -hasta la fecha de la presente demanda-, así como las que se devenguen durante la tramitación del presente procedimiento y hasta el momento de la entrega de la posesión efectiva de la finca, y la cantidad de 1.058,75 euros en concepto de penalización por el retraso en el cumplimiento de sus obligaciones de pago de la renta, conforme a lo pactado en la Cláusula Séptima del reseñado Contrato de arrendamiento, y costas. Admitida a trámite la demanda se emplazó al demandado, la parte actora presentó escrito recibido el 16 de junio de 2021 comunicando haber recuperado la posesión de la finca con fecha 8 de junio de 2021, y solicitando la continuación del procedimiento en cuanto a la acción de reclamación de cantidad. Oponiéndose la parte demandada a las pretensiones deducidas de contrario.

En el acto de la comparecencia la parte actora expuso que la cantidad finalmente reclamada era de 10.061,34 euros, siendo el total adeudado de 18.561,34 euros, si bien con fecha 7 de junio de 2021 se habían abonado 6.000 euros y se descontaba el importe de la fianza de 2.500 euros, restando por abonar la cantidad de 10.061,34 euros.

Con fecha 30 de julio de 2021 , se dicta sentencia por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Málaga en el juicio verbal seguido con el nº 387 /2021, estima la demanda presentada por la entidad actora y condena a a D. Modesto a abonar solidariamente a INDOCAR, S.L. la cantidad de 10.061,34 euros, cantidad que devengará el interés del art. 576 LEC desde la fecha de esta sentencia hasta su pago. Se condena al demandado a abonar las costas del presente procedimiento...".

Frente a esta sentencia la parte demandada interpuso recurso de apelación centrándolo en los siguientes motivos : Inadecuación del procedimiento . Existencia de cuestión compleja. Vulneración del derecho a la Tutela Judicial efectiva ( ART.24 CE) generando indefensión al recurrente .Alega que en fecha 25 de octubre de 2020 el Gobierno declararía nuevamente el estado de alarma en todo el territorio nacional, finalizando este en fecha 9 de mayo de 2021, con la consecuencia de que los comercios estuvieron cerrados la mayor parte del tiempo que estuvo vigente dicho estado de alarma, en una situación de vulnerabilidad , y seria de aplicación el principio rebus sic stantibus en relación con el art. 1105 del Código Civil, puesto que se ha producido una modificación sustancial y sobrevenida de las circunstancias tenidas en cuenta al formalizar el contrato, y dado que la situación de pandemia es considerada caso de fuerza mayor, recordemos, en fecha 1/06/2020, entendemos con esto que el recurrente debe quedar a criterio del Tribunal, en virtud de la facultad de modulación que posee el Juzgador, que deberá ser este el que module en virtud del art. 1.103 del Código Civil, exento del pago de dichas rentas impagadas, o en su caso, deberá fijar la cuantía que, justamente, deba abonar el demandado, en consideración de las manifestaciones anteriormente alegadas, dado que no ha podido desarrollar su actividad económica con total libertad y normalidad. Se afirma que la sentencia debe interpretar la situación de fuerza mayor con el contrato, y deducir si el mismo ha existido modificación de los elementos esenciales y por ello ponderar el Juzgador la cuantía reclamada. Alega la existencia de cuestión compleja dado que por los motivos alegados por esta parte es imposible calcular la cuantía objeto de rentas debidas, y tendría que haber sido el Juzgado "a quo" el que, en virtud del art. 1103 del Cc declarara al recurrente exento del pago de dichas rentas impagadas, o en su caso, modulara la cuantía que, justamente, deba abonar el demandado, en consideración de las manifestaciones alegadas en la oposición a la demanda, dado que no ha podido desarrollar su actividad económica con total libertad y normalidad, requiere un procedimiento ordinario previo, y declararse la inadecuación del procedimiento. Asimismo pone de manifiesto la existencia de una clausula de intereses por retraso en el cumplimiento de las obligaciones económicas , insertada en la cláusula SÉPTIMA del contrato. concluyendo al respecto la sentencia , primer lugar, no puede declararse nula por no ser el recurrente consumidor, y en segundo lugar que una cláusula penal para el caso de mora no puede ser moderada por el Tribunal. Motivos que entiende , contrarios al principio de seguridad jurídica así como al principio de tutela judicial efectiva, existiendo elementos suficientes para que la clausula sea declarada radicalmente nula, por cuanto es fundamento esencial del presente procedimiento y totalmente abusiva, y más insertada en un contrato firmado en plena pandemia mundial, que pone en evidencia la posible intención de enriquecimiento injusto del demandante y debe declararse nulo el contrato y su apreciación debe llevar aparejado el sobreseimiento de dicho procedimiento. Por todo ello interesa se dicte resolución mediante la que, estimando íntegramente este recurso, se revoque la resolución recurrida, y por tanto se aprecie de oficio por el Tribunal la nulidad de la claúsula de interes por el retraso en el cumplimiento de sus obligaciones declarando nulo el contrato y por tanto el sobreseimiento del presente procedimiento - Subsidiariamente a lo anterior, se declare la inadecuación del procedimiento y se emplace a la parte actora, si a su derecho conviniere, para formular demanda de juicio ordinario, por ser esta la regla general del art. 249 6o de la LEC - O subsidiariamente a lo anterior, se dicte sentencia por la que se estime las causas de oposición en los términos expuestos y se declarare que, dada la situación de vulnerabilidad del demandado, está exento de pago de las cantidades reclamadas de contrario, o alternativamente a lo anterior, a las cantidades que se module por el Juzgador en atención a las circunstancias del presente caso, condenando a la parte arrendadora a estar y pasar por dicha declaración, así como al pago de las costas generadas en primera y segunda instancia,

La parte demandada se opone al recurso deducido de contrario por los motivos que expone en su escrito interesando su desestimación en cuanto la parte se limita a copiar de nuevo sus argumentos de la oposición planteada en primera instancia sin ninguna novedad o alusión a las cuestiones que deben plantearse en un recurso de apelación para que tenga alguna posibilidad de prosperar. Afirma que no concurre ninguno de los motivos reseñados e intersa la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia dictada por su propia fundamentación .Con condena en costas a la parte apelante ,

SEGUNDO.- Analizaremos seguidamente los distintos motivos de apelación deducidos , partiendo de unas consideraciones generales .

El recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano "ad quem" conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992 -.

Por lo tanto, la Sala, en cuanto órgano "ad quem", tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris") para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 [ RJ 1993, 3111], 18/feb/97 [ RJ 1997, 1427], 5/may/97 [ RJ 1997, 3669], 31/mar/98 [RJ 1998, 2038], y STC 15/ene/96 [RTC 1996, 3].

Ahora bien; resulta impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 18 de febrero de 1992 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 -, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992 , 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998 , entre otras-.

Por tanto aplicando estas consideraciones generales al supuesto que nos ocupa hemos de adelantar que es evidente leyendo la sentencia recurrida que todas las conclusiones a las que llega la Juez a quo tras analizar la cuestión litigiosa, son perfectamente legitimas y acordes con las reglas de la sana critica y la tendencia actual de la Jurisprudencia en relación con las cuestiones controvertidas , por lo que en modo alguno procede que el Tribunal al que nos dirigimos las valore de nuevo, pues ésta es función exclusiva del Juzgador de primera instancia.

En este sentido, la Jurisprudencia al respecto es contundente: valga por todas la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 2006, que concluye que "Las reglas de la sana crítica no son más que las de la lógica" y que su revisión tiene carácter excepcional, basado en "un control impuesto por el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva" que sólo cabe en casos muy concretos: "el error notorio, la arbitrariedad o la irracionalidad

De hecho, la sentencia recurrida revela cómo el juzgador a no refleja duda alguna, ni error, acerca de la determinación de la cuestión a resolver y los criterios que ha de utilizar a tal fin sobre las cuestiones controvertidas que afectan a la existencia de inadecuación del procedimiento por la alegación de cuestión compleja y en lo relativo a la aplicación de la claúsula rebus sic stantibus , apreciación de la situación de vulnerabilidad del demandado y de la abusividad de la claúsula séptima del contrato , intereses por retraso en el cumplimiento de las obligaciones económicas con la consecuente declaración de nulidad del contrato y sobreseimiento del procedimiento. Por ello n evitación de innecesarias reiteraciones, bastaría con dar por reproducida la fundamentación que se contiene en la sentencia apelada para desestimar esta primera cuestión que se plantea en el recurso de apelación; debiéndose recordar que la jurisprudencia viene afirmando que es motivación suficiente de las sentencias la remisión hecha por el Tribunal superior a la sentencia de instancia que era impugnada ( S.S.T.S 174/1987; 146/1990; 27/1992, 11/1995, 115/1996, 105/1997, 23/1997 y 26/1998), precisando la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1998 que: " Si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, TS SS 16 Oct. 1992 , 5 Nov. 1992 y 19 Abr. 1993 ). ".

Partiendo de cuanto se ha expuesto, comenzaremos con el estudio del primer motivo alrgado Inadecuacion del Procedimiento .Cuestion compleja . La jurisprudencia parte de un criterio restrictivo para la apreciación de la existencia de "cuestión Compleja". El concepto de complejidad para determinar la inadecuación del juicio de desahucio para resolver la cuestión litigiosa no debe confundirse con dificultad técnica ni con las alegaciones, más o menos prolijas y extensas, que pudieran efectuar las partes mediante calificaciones jurídicas unilaterales o interpretaciones parciales de la naturaleza y origen de los recíprocos derechos y obligaciones. Para que exista complejidad tal que cierre el juicio de desahucio es preciso, ante todo, que la complejidad sea objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoque la demandante y, además, que tal complejidad determine, o bien que no pueda calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que excedan de las que ordinariamente se incluyen en este tipo de contratos, los conviertan en un arrendamiento complejo. La complejidad se debe interpretar insistimos de forma restrictiva para evitar que de dicho modo las partes puedan dilatar un proceso, debiendo señalarse además que la complejidad alegada debe tener una base fáctica suficiente para poder estimar la excepción de inadecuación del procedimiento, lo que no sucederá cuando de la prueba practicada resulte que la complejidad que se denuncia o expresa no pasa de ser una mera alegación sin fundamento alguno.

Las alegaciones de la apelante , en base a las cuales mantiene la existencia de cuestión compleja y al que antes hemos hecho referencia, no pueden ser consideradas como tales . Como se indica en la sentencia de fecha 29 de marzo de 2022 de la Sección de Sexta de esta misma Audiencia (EDJ 2022/576276)" El artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil preceptúa que "Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación". Precepto que está en consonancia con el principio de que la principal obligación del arrendatario es el abono puntual y exacto de la renta en todo caso, salvadas las excepciones previstas legalmente y una vez que haya sido autorizado en su caso para no pagar. La cuestión compleja se da cuando concurren unas circunstancias fácticas o jurídicas que afecten bien el vínculo jurídico, bien a la determinación de la renta. Cuando las relaciones que se entremezclan en el contrato de arrendamiento son de tal naturaleza que desdibujan el contrato, bien por su contenido, bien en su objeto, bien por los lazos internos existentes entre los contratantes, convirtiendo el arrendamiento en otro negocio jurídico distinto. O cuando existen problemas para determinar la renta por existir divergencias atendibles".

En el supuesto que nos ocupa fundada la demanda, en el impago de la renta ya que la demandada adeudaba a la fecha de presentación de la demanda las rentas por importe de 18.561,34 euros que la demandada no ha negado, la Sala considera que mercantil demandante sí que instaba legitimada para instar el desahucio por falta de pago y que se cumplen los presupuestos procesales para el ejercicio de la acción entablada.

Es reiterada y múltiple jurisprudencia, incluso sentencias de esta Audiencia Provincial de Málaga, afirmando que "no concurre en el caso de autos cuestión compleja alguna, por un lado en el presente procedimiento no solo se ejercitaba inicialmente la acción de desahucio por falta de pago, si no también acumulada a la misma la acción de reclamación de cantidad, en base a la cual la parte podía formular las alegaciones y excepciones de que dispusiere en defensa de sus derechos sin limitación alguna, más aún tras haber solicitado la parte actora que continuase el procedimiento solo por la acción de reclamación de cantidad, al haber recuperado la posesión del inmueble, por lo que no existe limitación alguna ni de alegaciones ni de prueba dentro del ámbito del presente juicio verbal". Por tanto, no podemos estar más de acuerdo con la Juzgadora de instancia. A mayor abundamiento el objeto del recurso del recurso planteado, refiere la existencia de cuestión compleja por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en atención a circunstancias excepcionales que han afectado de forma imprevisible y grave al contrato de arrendamiento, se asienta en la vulneración de los artículos 444.1 y 447.2 LEC que reseña la Sentencia, por no concurrir el presupuesto determinante de la inadecuación procedimental.

Esta Sala se ha pronunciado en relación a la infracción del artículo 444.1 LEC respecto de la inadecuación procedimental por alegación de la cláusula rebus sic stantibus en Sentencia de fecha 26 de mayo de 2022, Rec. 677/2021, en el siguiente sentido:

< En relación a la en el recurso invocada infracción del artículo 444.1 LEC, esta Sala en Sentencia de fecha 1 de junio de 2016 estableció que " El juicio de desahucio por falta de pago de la renta, cuyas especialidades aparecen recogidas en los artículos 22.4, 250.1 y 444 de la LEC, se caracteriza por ser un proceso especial y sumario en el que solo cabe debatir por este cauce limitado la existencia o no del contrato de arrendamiento y el pago o impago de las rentas a fin de determinar si procede no la resolución del contrato, y en su caso, las cuestiones correspondientes a las rentas reclamadas. Es un juicio especial y sumario en el que se encuentran limitados los medios de prueba de las partes, estableciendo el artículo 444 de LEC, que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."

Es por ello que no puede conceptuarse como cuestión compleja que permita apreciar la inadecuación procedimental, la invocación o tratamiento de la cláusula rebus sic stantibus, que no constituye causa de oposición prevista en el artículo 444.1 LEC. Comparte al respecto el Tribunal la fundamentación jurídica de la SAP A Coruña de 23 de marzo de 2021 cuando dispone que la cláusula rebus sic stantibus "(a) No es una excepción que pueda invocarse como oposición en un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas. No lo permite el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Y su invocación en este procedimiento no permite alegar la existencia de una "cuestión compleja". Según esa tesis, se podría enervar todos los desahucios con invocar la aplicabilidad de esta cláusula sobreentendida.

(b) No es una mera excepción. Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente, o deducir una reconvención si hubiere lugar a ello. No se está pidiendo simplemente la desestimación total o parcial de una demanda, sino que se declare la procedencia de aplicar esa cláusula excepcional. Pretensión que, además, tiene que venir acompañada de una detallada exposición de las circunstancias que llevaron a contratar, cómo se han alterado, cuál es el resultado, y qué se pide concretamente. Deberá establecerse un estudio comparativo. No puede olvidarse que hay negocios que mejoraron notablemente su cifra de negocios en la pandemia al ofertar productos cuya demanda creció exponencialmente. La simple pretensión genérica de la demanda, interesando el "reequilibrio de las prestaciones contractuales mediante una disminución del importe de las rentas a abonar", sin más explicaciones, no son admisibles procesalmente." >

Y añadíamos en la expresada Resolución que :

< La Sentencia mencionada recuerda aquella jurisprudencia que excluye habitualmente que la existencia de crisis financiera derive en la aplicación generalizada y automática de la cláusula < rebus >, sino que es preciso que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate previniendo contra el peligro de convertir la posibilidad en un incentivo para "incumplimientos meramente oportunistas"[ SSTS 214/2019, de 5 de abril ( Roj: STS 1148/2019, recurso 3204/2016); 237/2015, de 30 de abril ( Roj: STS 1923/2015, recurso 929/2013) y 742/2014, de 11 de diciembre ( Roj: STS 5210/2014, recurso 1198/2012)].

En el presente supuesto no se plantea la complejidad de la relación jurídica existente entre las partes o del entramado de derechos y obligaciones que para ellas derivan de la misma. La arrendataria demandada sólo pretende modificar el alcance de su obligación de abonar la renta en los términos previstos claramente en el contrato, ante las circunstancias concurrentes y excepcionales que alega, y lo que se traduciría en una suspensión temporal de dicha obligación, con la posterior reducción de aquélla. Pero, obviamente, mientras el contenido de dicha obligación no se vea alterado por un acuerdo entre las partes o por resolución judicial firme al efecto, habrá que estar a lo pactado. ">

Es por ello que compartimos los argumentos contenidos por la juzgadora de instancia en la sentencia dictada cuando afirma que / No concurre en el caso de autos cuestión compleja alguna, por un lado en el presente procedimiento no solo se ejercitaba inicialmente la acción de desahucio por falta de pago, si no también acumulada a la misma la acción de reclamación de cantidad, en base a la cual la parte podía formular las alegaciones y excepciones de que dispusiere en defensa de sus derechos sin limitación alguna, más aún tras haber solicitado la parte actora que continuase el procedimiento solo por la acción de reclamación de cantidad, al haber recuperado la posesión del inmueble, por lo que no existe limitación alguna ni de alegaciones ni de prueba dentro del ámbito del presente juicio verbal.

A ello cabe añadir que las alegaciones de la parte demandada sobre el estado de alarma no son atendibles, pues no existe ni caso fortuito ni fuerza mayor, ni es aplicable la cláusula rebus sic stantibus al caso de autos, toda vez que se trata de un contrato de arrendamiento de un local de negocios celebrado con fecha 1 de junio de 2020, por lo tanto en plena crisis sanitaria, tras el primer estado de alarma declarado en marzo de 2020, es decir, era previsible la situación posterior al tiempo de celebrar el contrato, y no existen ninguna modificación sustancial de circunstancias que no hubieran podido ser previstas al tiempo de celebrar el contrato. Ni cabe alegar vulnerabilidad en un arrendamiento de local de negocio."

En cuanto a la Cláusula rebus sic stantibus. Y su posibilidad de invocación en el tipo de juicio que nos ocupa , ademas de cuanto ya se ha expuesto hemos que insistir : La cláusula " rebus sic stantibus " que literalmente significa "mientras duren las cosas" es una moderación del principio "pacta sunt servanda" (los contratos están para cumplirse) que permite modificar el contenido del contrato o resolverlo cuando concurren determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevistas para las partes en el momento de establecer las condiciones del contrato, y que implican una alteración sustancial de la base del negocio sobre la que se formó la voluntad contractual.

La posibilidad de alterar la regla "pacta sunt servanda" ante una modificación excepcional de las circunstancies es admitida en el derecho comparado y también en la normativa internacional que pretende establecer una cierta armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos, en especial en el artículo 6.2.2. de los Principios Unidroit, en el artículo 6.111 de los Principios Europeos de Derecho de los Contratos (de ahora en adelante PEDC) e incluso en el art. 1213 de la Propuesta para la modernización del Derecho de las obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación.

Como ha declarado el TS en muchas ocasiones, entre otras en la STS 5/2019, de 9 de enero de 2019, los requisitos necesarios para que sea de aplicación son los siguientes :

1- "Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manea que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio. Por ello se excluye la aplicación de esta cláusula cuando el contrato ya prevé una consecuencia ante una futura alteración o cuando el propio contrato ya lleva inherente la asunción del riesgo como puede ser un contrato de inversión.

2- Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.

3- Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión.

4- Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa".

. La apelante centra el error en la valoración de la prueba, en lo que respecta a la cláusula rebus sic stantibus, solicitando la exención del pago de la renta reclamada ante su situación económica y subsidiariamente la modulación de la misma .

Ahora bien insistimos acuerdo con el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el juicio de desahucio el demandado únicamente puede alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. En consecuencia, las alegaciones vertidas en su escrito de oposición a la demanda de desahucio, con relación a la cláusula rebus sic stantibus, la imposibilidad económica de hacer frente al contrato y su solicitud de rebaja de la renta, son cuestiones todas ellas ajenas al presente proceso. Esta solicitud exigiría una demanda en la que alegando la referida cláusula precisamente, ante su situación económica, instase tal y como hace en su recurso como petición subsidiaria , que dada la situacion de vulnerabilidad alegada se declare estar exento de pago de las cantidades reclamadas de contrario , o alternativamente a lo anterior la moderación por el juzgador en atención a las circunstancias concurrentes , Argumentando por tanto y probando, como hechos constitutivos de su pretensión ex artículo 217 de la LEC, la concurrencia de los requisitos jurisprudenciales antes expuestos.

En el supuesto que nos ocupa, no se dan los requisitos necesarios para la exención o modulación de reducción de la renta que se propone. La pretensión de la parte arrendataria de que se revise la renta contractual conforme a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus necesariamente tendría que dar lugar a un pronunciamiento judicial específico, y sólo podría ser suscitada en el seno de un juicio declarativo ordinario ( art. 249.1.6º LEC) ni verbal . Y tampoco procede aplicar la normativa legal sobre la reducción de la renta o su aplazamiento, en concreto, lo dispuesto en Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, o en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, dadas las circunstancias de la parte arrendadataria , toda vez que se trata de un local de negocios celebrado con fecha 1 de junio de 2020 ,por lo tanto en plena crisis sanitaria , tras el primer estado de alarma declarado en marzo de 2020 , es decir era previsible la situación posterior al tiempo de celebrar el contrato y no existe ninguna modificación sustancial de circunstancias que no hubiera podido ser prevista al tiempo de celebrar el contrato , sin que por otra parte quepa alegar vulnerabilidad en un arrendamiento de local de negocio .

Siguiendo este mismo criterio puede citarse la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15-7-2021 : "en un procedimiento de desahucio por falta de pago , no procede extender el objeto del proceso a la invocación por la parte demandada de la cláusula " rebus sic stantibus " y la consiguiente pretensión de fijación de una nueva renta contractual, ya que, en todo caso, ello sólo puede ser analizado mediante el ejercicio por el arrendatario de la correspondiente acción, a ventilar en el ámbito de un juicio ordinario." En idénticos términos la SAP de Barcelona de 5-5-2021 "es decir, corresponde al arrendatario tomar la iniciativa y pedir una rebaja o una moratoria, o esgrimir la cláusula " rebus sic stantibus " frente al arrendador, acudiendo en su caso al juicio declarativo correspondiente, y ante la pasividad de aquél, el arrendador conserva incólumes todos sus derechos, incluido el de reclamar la renta y ejercitar la acción de desahucio, como ha hecho en el presente caso."

En consecuencia, la parte demandante ejercitó su pretensión de resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y, acumuladamente, de reclamación de rentas, a través del cauce legalmente establecido para el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de la renta ( art. 250,1.1 LEC ), si bien con posterioridad , al haber recuperado la posesión del local arrendado , interesando se continuase el procedimiento solo por la acción de reclamación de cantidad por lo que no cabe apreciar como ya hemos indicado la excepción de inadecuación de procedimiento invocada por la entidad demandada. Y con respecto a eta la documentación aportada con la demanda no ha sido impugnada por lo que hace prueba plena conforme a los arts. 326 y 319 LEC, se aporta el contrato de arrendamiento de 1 de junio de 2020 entre las partes, siendo admitido por las partes las cantidades objeto de reclamación, cuya cuantía no se ha discutido por la parte demandada, y reconocido por ambas partes que se descuente del total adeudado el importe de la fianza, de 2.500 euros, y se admite haber realizado un pago de 6.000 euros en fecha 7 de junio de 2021, restando por abonar la cantidad de 10.061,34 euros, importe que no ha sido discutido por la parte demandada.

Cuestión distinta es que la arrendataria pretenda fundamentar su oposición en motivos que exceden los que pueden alegarse en el marco procesal en el que nos encontramos, pero este óbice no implica que el procedimiento instado por la actora no sea el adecuado, sino que tales motivos habrán de hacerse valer, en su caso, mediante el oportuno proceso declarativo. Piénsese que, de asumir la tesis de la demandada, bastaría que el deudor adujese en su defensa motivos o causas de oposición ajenas a la existencia de la deuda, al hecho del pago o de la procedencia de la enervación, o plantease en aplicación de la cláusula " rebus sicstantibus" la suspensión de la obligación de pago de la renta o la reducción de su importe, para vaciar de contenido el cauce procesal previsto en la ley para la acción de desahucio, abriendo la puerta al fraude de ley.

En igual sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, de 30 de marzo de 2.022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª de 27 de abril de 2023, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, de 13 de febrero de 2.023, o Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, de 17 de febrero de 2.023.

CUARTO.- Sobre la pretendida exención y/o reducción de las rentas al amparo de la normativa promulgada a raíz de la pandemia por Covid-19.Situacion de vulnerabilidad

Al respecto hemos de remitirnos a cuanto se ha expuest i las peculiaridades propias del juicio de desahucio permiten discutir en su seno la posibilidad de la demandada de invocar en su defensa las medidas de protección del arrendatario diseñadas por la normativa promulgada a raíz de la pandemia por Covid-19.

Esta Sección se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre la necesidad de estar al contenido de aquellas especialidades propias del juicio de desahucio por falta de pago, y, en concreto, a la norma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que únicamente permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.En este mismo sentido ha de resaltarse que el juicio verbal que tiene por finalidad la recuperación por parte del arrendador de la finca rústica o urbana dada en arrendamiento con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario (al que se refiere el artículo 250.1.1° de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 ) también tiene un limitado objeto de cognición, toda vez que el artículo 444.1 de este Texto Legal establece expresamente que en el juicio verbal tan solo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación de la acción ejercitada por el actor (...).

Por tanto, el ámbito discursivo propio del juicio de desahucio, hoy verbal para recuperar la posesión, comprende el examen del título invocado por el actor, la identificación del objeto sobre el que recae y el estudio de la situación del demandado como poseedor material de la cosa arrendada en relación con el incumplimiento de su esencial obligación de pagar la renta o virtualidad del título para seguir poseyéndola (...). Y la reiterada jurisprudencia que venía sosteniendo que en los juicios de desahucio no pueden estudiarse todas las alegaciones que transcienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que debían ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo correspondiente, es de aplicación a la nueva regulación pues sigue siendo un juicio sumario cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada - artículo 447.2 LEC 2000 -. Sin embargo, para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción hacen dudosa la condición de mero arrendatario".

Aquella doctrina legal sigue siendo aplicada de forma mayoritaria por la jurisprudencia menor, en el actual marco jurídico-social instaurado por la pandemia por Covid-19, para descartar la posibilidad de invocar, en el estricto contexto del juicio de desahucio, determinadas causas de oposición que traen razón de la imposibilidad de afrontar el pago de la renta como consecuencia del cierre o suspensión de la actividad comercial o profesional, y, singularmente, las relativas a la institución de la fuerza mayor y a la cláusula rebus sic stantibus.

Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 11 de octubre de 2021 declara al respecto:

"Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente o deducir una reconvención si hubiere lugar a ello. Se está pidiendo que se declare la procedencia de aplicar esa cláusula excepcional para justificar el impago de la renta. La simple pretensión genérica de la demandada, interesando que dicha cláusula debe operar en el presente caso en relación con las rentas pertenecientes a las mensualidades en los que el local permaneció cerrado, por la situación creada por la pandemia, no pueden ser atendidas. Ni se plantea correctamente, ni se solicita nada concreto. Es una mera alusión a una obligada condonación de rentas, que no consta aceptada por la contraparte (...)".

Y la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 23 de noviembre de 2021 también considera que la cláusula rebus sic stantibus no se configura como una excepción que pueda invocarse como oposición en un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas, porque no lo permite el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y porque su nominación en este procedimiento impide alegar la existencia de una "cuestión compleja". Y agrega que, según esa tesis, "se podrían enervar todos los desahucios simplemente con invocar la aplicabilidad de esta cláusula sobreentendida, derogando literalmente por vía judicial un procedimiento establecido por el legislador".

También esta Sección, , se ha mostrado proclive a descartar la posibilidad de alegar en el ámbito del juicio de desahucio la cláusula rebus sic stantibus:

"En cuanto a la alegación sobre la cláusula rebus, es cierto que la sentencia no se pronuncia, pero al respecto debemos recordar que estamos ante un juicio sumario, en el que el objeto sobre el que debe pronunciarse el tribunal es limitado (si se ha pagado o no la renta). Cualquier otro pronunciamiento queda fuera de su ámbito objetivo.

(...) Y, por último y en relación con la aplicación de la cláusula rebus, destacar que tanto las normas estatales como autonómicas dictadas con carácter urgente para paliar los efectos de la pandemia parten de la premisa de que es el arrendatario el que ha de solicitar las medidas correspondientes, y ello, si no hay acuerdo, a través del procedimiento adecuado, que no es, por lo dicho antes, el juicio verbal sumario de desahucio, sino el correspondiente juicio ordinario dirigido a cambiar las condiciones contractuales".

Se recuerda finalmente que el Tribunal Constitucional ha declarado con reiteración que se encuentra fuera de toda duda la legitimidad constitucional de los procedimientos sumarios. Así, ha declarado que " la existencia de juicios sumarios, como pueden serlo el de ejecución hipotecaria, el de desahucio o el interdicto de recobrar la posesión, con cognición limitada y limitadas posibilidades de defensa para el demandado, no es de por sí contraria a la prohibición constitucional de indefensión ( art. 24.1 CE )". Y también: "Lo que caracteriza a los juicios sumarios es que no cierran la posibilidad de discusión del fondo del asunto en toda su plenitud de armas procesales en un posterior juicio declarativo ordinario, ya que la sentencia que en aquellos se dicte no tiene efectos de cosa juzgada material (por todas, SSTC 41/1981, de 18 de diciembre ) (...) La cognición limitada del proceso especial no veda al demandado la posibilidad de defenderse en el extremo nuclear del asunto que se ventila, por lo que no existe indefensión material".

No obstante lo anterior hemos de indicar que efecto, el Real Decreto Ley 11/2020 se ocupó del establecimiento de medidas de apoyo a los trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables, medidas entre las cuales se incluía la moratoria para el pago de la deuda arrendaticia, e incluso la reducción de la renta, pero limitadas a los arrendamientos de vivienda habitual en referencia a las personas en situación de vulnerabilidad.

Sin embargo, la arrendataria tampoco ha acreditado la concurrencia de los requisitos que pudieran haber justificado la aplicación de aquellas medidas excepcionales, y, específicamente, las que conforman el concepto de "situación de vulnerabilidad económica".

Se introduce una última precisión. El juzgador de primera instancia consideró que la mera alegación de la situación de vulnerabilidad económica de la demandada en el escrito de contestación debía interpretarse como una solicitud formal de aplicación de las medidas de reducción o moratoria de renta reguladas en los Reales Decretos Ley 11/2020 y 8/2021, y que por tanto el demandado debió comunicar a la arrendataria, en el plazo de siete días, si aceptaba el aplazamiento o la reducción de la renta. Sin embargo, y con independencia de que del contenido del escrito de contestación no puede inferirse que fuera voluntad de la inquilina formalizar una solicitud en aquellos términos, se reitera que la Srel demandado cursó petición alguna al respecto en el plazo de un mes establecido en el Real Decreto Ley 11/2020, y que en la fecha de interposición de la demanda se hallaba en situación de morosidad respecto al pago de las rentas devengadas desde junio de 2020, ni consta solicitara medida algina

Asi pues reiteramos conforme ya hemos indicado que las alegaciones de la parte demandada sobre el estado de alarma no son atendibles, pues no existe ni caso fortuito ni fuerza mayor, ni es aplicable la cláusula rebus sic stantibus al caso de autos, toda vez que se trata de un contrato de arrendamiento de un local de negocios celebrado con fecha 1 de junio de 2020, por lo tanto en plena crisis sanitaria, tras el primer estado de alarma declarado en marzo de 2020, es decir, era previsible la situación posterior al tiempo de celebrar el contrato, y no existen ninguna modificación sustancial de circunstancias que no hubieran podido ser previstas al tiempo de celebrar el contrato. Ni cabe alegar vulnerabilidad en un arrendamiento de local de negocio."

Totalmente de acuerdo con la Sentencia dictada. Además, ninguna prueba aportó el recurrente sobre la supuesta situación de vulnerabilidad, son todo meras alegaciones vacías de contenido y sin ninguna prueba que las sustente.

QUINTO.- Sobre la cláusula de intereses.-

Sobre este punto, coincidimos totalmente con la Sentencia de primera instancia: cuando afirma en la sentencia dictada " En relación con esta cuestión, indicar que aún en el caso de estimarse que dicha cláusula fuese nula, en ningún caso la nulidad de una cláusula que establece un interés de demora o cláusula penal puede dar lugar a la nulidad del contrato en sí mismo, no afecta a ninguno de sus elementos esenciales, ni cabe por ello sobreseer un procedimiento declarativo como el presente.

Tampoco puede estimarse que dicha cláusula sea nula por abusiva, en la vista se aclaró por la propia parte demandada que no actuaba en este contrato como consumidor, véase que se trata del arrendamiento de un local comercial para la realización de su actividad profesional, ya que el control de abusividad exige la existencia de un consumidor, en estos términos se pronuncia el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1a) en su Sentencia núm. 230/2019 de 11 abril.

Siendo una cláusula penal para el caso de mora no cabe su moderación como ha establecido el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su Sentencia no 356/2016, de 4 de febrero "la jurisprudencia ha mantenido que las cláusulas penales moratorias (las impuestas por el retraso en el cumplimiento de su obligación) no pueden moderarse por incumplimiento parcial si efectivamente se ha producido el retraso."

Esta Sala suscribe en su integridad dichos razonamientos y los hace suyo. Asiste razon por tanto a la juzgadora de instancia cuando concluye que dicha clausula no puede ser nula por abusiva , pues el demandado al contratar el arrendamiento de un local de negocios no actuaba como consumidor , y ello es evidente al tratarse el contrato de arriendo de un local comercial para la realización de la actividad profesional , y es conocida y así lo tiene declarado la jurisprudencia que el control de abusividad de las clausulas exige la existencia de un consumidor , en estos términos se pronuncia el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1a) en su Sentencia núm. 230/2019 de 11 abril. Siendo una cláusula penal para el caso de mora no cabe su moderación como ha establecido el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su Sentencia no 356/2016, de 4 de febrero "la jurisprudencia ha mantenido que las cláusulas penales moratorias (las impuestas por el retraso en el cumplimiento de su obligación) no pueden moderarse por incumplimiento parcial si efectivamente se ha producido el retraso."

Por último, añade la Sentencia que las partes con fecha 8 de junio de 2021 suscribieron un documento de reconocimiento de deuda, resolución de contrato y entrega de llaves. Por tanto, vulneraría la doctrina de los actos propios, ir en contra de un reconocimiento de deuda suscrito por el recurrente y solicitar judicialmente la nulidad de un Contrato que ha sido resuelto expresamente por las partes antes de formular dicho argumento de oposición.

A mayor abundamiento en ningún supuesto procedería la nulidad del contrato y sobreseimiento del procedimiento. , pues aun entendiendo a efectos meramente hipotéticos que dicha clausula pudiera ser nula en ningún caso la nulidad e una clausula que establece un interés de demora o clausula penal puede dar lugar a la nulidad del contrato en si mismo , no afectando a ninguno de los elementos esenciales ni cabría por ello sobreseer un procedimiento declarativo como el presente

Por todo lo dicho, debemos desestimar el recurso planteado y confirmar íntegramente la sentencia impugnada.

SEXTO.- Conclusión

1. En atención a todo lo expuesto, se ha de desestimar el recurso de apelación y la impugnación deducida , en consecuencia, confirmar la sentencia de instancia.

2. Procede imponer al recurrente las costas causadas en esta alzada al haberse rechazado totalmente sus pretensiones , e imp( arts.394.1 y 398.1 LEC)

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación