Sentencia Civil 413/2023 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 907/2020 de 20 de junio del 2023

PRIMERO.- Deduce la entidad Conservación de la Marina S.L.U. en su demanda acción de reclamación de cantidad frente a Don Alvaro reclamando el pago del canon fijado en las normas de régimen especial de la Marina , entidad que tiene asignado la prestación de una serie de servicios y cuyo canón y obligación de pago figura inscrito en el Registro de la Propiedad , lo que se reclama al demandado desde la fecha en la cual figura como propietario de dos inmuebles registrales ubicados en el EDIFICIO000 del Puerto de Sotogrande , fincas registrales nº NUM000 y nº NUM001 del Registro de la Propiedad de San Roque .Interesando se dicte sentencia condenando al demandado a abonar a la actora la cantidad de 9.063,67 euros incrementado dicha cantidad en los sucesivos impagos que se deriven lasta la fecha del juicio, en los intereses de demora por ambas partes acordados al 15 % ( apartado 4 in fine de las normas REM ) Y en los moratorios procesales que se generen desde la interposición de la demanda y costas-

El demandado tras alegar prejudicialidad penal que fue desestimada se opuso alegando que algunos de los servicios ya se cobran a través de la Comunidad de Propietarios y otros como la basura por el Ayuntamiento .Reconoce ser propietario de las dos fincas registrales y tener uso del trastero , alegando que nunca se le ha comunicado la revisión del canon en los términos que se indican en las normas rectoras de la Marina y en la propia inscripción , no siendo posible la variación de las cuotas en el mismo año, y que nunca se le han girado las liquidaciones semestralmente , ni se le ha requerido de pago antes , siendo las facturas aportadas de 2016 , y alguna de años anteriores 2014 y 2015 y otras de una misma fecha aunque se indique que son diferentes semestres y mantiene que el interés de demora es abusivo y no puede devengarse por que no ha sido requerido antes .

Tras los trámites procesales pertinentes, la Sra- Magistrada -Juez de Instancia dictó Sentencia, el día trece de abril de dos mil veinte dicta sentencia estimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de CONSERVACION DE LA MARINA S.L.U. CONTRA DON Alvaro, condenando a este a pagar a CONSERVACION DE LA MARINA S.L.U. la cantidad de. 9.063, 67 euros , la cual devengará el interés de demora del 15 .% desde la fecha de interposición de la demanda ( 14/03/ 2019 ) hasta su pago, asi como al pago de las costas costas causadas y ello en base a las alegaciones que constan en su escrito y que aquí se dan por reproducido .

Frente a la anterior sentencia interpone recurso de apelación la representación del demandado Don Alvaro alegando en primer lugar que nunca se ha negado a pagar los gastos que le corresponden para el mantenimiento de la urbanización , denunciando la falta de claridad y transparencia de la entidad actora y falta de concreción de la cuota que debe abonar y la falta total de comunicación haciendo imposible el pago hoy reclamado . Afirma que : 1.- Nunca se le ha comunicado las revisiones de las cuotas como ordena las propias normas de la actora y exige la carga inscrita , hecho controvertido , solo contradicho por las manifestaciones de la parte contraria y su representante legal; 2.- Las Normas de Régimen Especial de la Marina ( REM ) inscritas en el Registro de la Propiedad , exigen que Sotogrande ahora la actora giren anualmente dos recibos semestrales para el pago de las cantidades a que se refiere el apartado , y nunca se han girados estos recibos ni se ha requerido de pago hecho controvertido , solo contradicho por las manifestaciones de la parte contraria y su representante legal.3.- " Chapucera emisión de facturas , no justificadas por las meras declaraciones de la parte contraria , que no aclara ni explica la numeración que aparece en las facturas . 4.-.Se alega que el punto 2. 3 de las Normas del REM inscritas, transcritas en la sentencia , y es hecho no controvertido , la superficie computable de las propiedades al objeto de aplicar el canon establecido es el cien por cien , de la superficie total cubierta de cada apartamento , el cincuenta por ciento de la superficie total de terrazas , el veinticinco por ciento de las superficies ajardinadas , a superficie computables de los garajes , computara la de diez metros cuadrados , y por tanto como usufructuario de un trastero este no es computable , al no tratarse de apartamento, ni terraza , ni superficie ajardinada , ni tampoco garaje. En segundo lugar se opone a la condena en costas impuestas , afirmando que la sentencia al respecto no hace mas que una remisión genérica al articulo 394 de la LEC, cuando ya se expuso en la contestación la existencia se serias dudas de hecho y de derecho ,existente , poniendo de manifiesto la existencia de procedimientos penales por reclamaciones del canon , en las que incluso el fiscal ha llevado a formular acusación estimando que concurren delitos de prevaricación y estafa ; la existencia de dudas de hecho y de derecho en cuanto a la forma de hacer los cargos por el canon y su facturación ; absoluta falta de comunicación de las revisiones o de cualquier requerimiento de pago, y por ello en el peor de los casos esto es en el de estimación de la demanda lo sea sin condena en costas .Por todo ello interesa la estimación del recurso , y el dictado de nueva sentencia revocando la anterior en el sentido de desestimar íntegramente las pretensiones de la actora o alternativamente declare que el canon que debe pagar a la actora será el que corresponda a la superficie de su apartamento, terraza y garaje , con exclusión del trastero , y en cualquier caso sin la condena al pago de las costas en ninguna de las instancias.

La parte demandada apelada se opone al recurso deducido interesando la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con imposición a la parte apelante de las costas ocasionadas en esta alzada, añadiendo que se oponía y rechazaba de plano los motivos de la parte apelante por los que se muestra en desacuerdo con la sentencia dictada en este procedimiento, debiéndose ser esta confirmada en todos sus extremos .

SEGUNDO .- Con carácter previo y vistos los motivos de impugnación deducidos por el apelado- impugnante frente al recurso de apelación deducido de contrario del recurso procede examinar la pretensión deducida por la representación de la mercantil Conservacion de la Marina SL en cuanto a la cuestionada admisión del recurso de apelación deducido de contrario por no indicar los pronunciamientos que impugna infringiendo lo establecido en el articulo 458.2 de la LEC , solicitando en consecuencia la inadmisión del mismo. El artículo 458.2 de la LEC dispone: "En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna". Ahora bien la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 840/2010, de 9 de diciembre, recurso 201/2007 declaró: "La interpretación de los presupuestos procesales no puede obstaculizar injustificadamente el derecho del ciudadano a que un órgano judicial conozca y resuelva en Derecho sobre la pretensión a él sometida ( SSTC 12/2003, 28 de enero; 59/2003, 24 de marzo; 168/2003, 29 de septiembre; 179/2003, 13 de octubre; 72/2004, 8 de abril; 134/2005, 23 de marzo). Debe eludirse cualquier aplicación que sea rigorista o excesivamente formalista o que, por cualquier otra razón, revele una clara desproporción entre los fines pretendidos por la norma y los intereses que se sacrifican, en detrimento del derecho de tutela judicial efectiva que garantiza el artículo 24 CE ( SSTC 58/2002, de 11 de marzo; 12/2003, de 28 de enero; 27/2003, de 10 de febrero; 164/2003, de 29 de septiembre; 177/2003, de 13 de octubre; 182/2003, de 20 de octubre; 182/2004, de 2 de noviembre; 134/2005, de 23 de marzo). De ahí que haya de procurarse la subsanación siempre que sea posible, haciendo factible el proceso como instrumento para alcanzar la efectividad de aquel derecho ( SSTS 45/2002, de 25 de febrero, y 182/2003, de 20 de octubre). En la ponderación de la relevancia de la irregularidad procesal deben tomarse en cuenta: la entidad del defecto, la incidencia en la consecución de la finalidad perseguida por la norma infringida, la trascendencia para las garantías procesales de las demás partes del proceso, y la voluntad y el grado de diligencia procesal apreciada en la parte en orden al cumplimiento del requisito procesal omitido o irregularmente observado ( SSTC 45/2002, de 25 de febrero; 12/2003, de 28 de enero; 182/2003, de 20 de octubre. SSTS 30 de marzo 2009; 25 de mayo de 2010) (...) La denegación del recurso solo procede, según el apartado 3 del precepto, en los casos en que la resolución impugnada no fuera apelable o el recurso se preparare fuera de plazo. Por ello esta Sala ha evitado una interpretación excesivamente formalista del artículo 457.2 LEC ( STS 23 de diciembre de 2009) y ha entendido que no procede el rechazo de plano, sino que debe procurarse previamente a la denegación del recurso la oportunidad de subsanar ( SSTS 30 de marzo y 15 de julio de 2009). Este criterio es acorde con el sostenido por la STC 182/2003, de 20 de octubre ( STS 25 de mayo 2010)".

Por consiguiente, a tenor de la Doctrina expresada toda causa de inadmisión de un recurso de apelación debe interpretarse de forma restrictiva, pero en el caso que nos ocupa no es necesario acudir a dicha interpretación para verificar el perfecto cumplimento procesal del requisito del artículo 488 .3 in fine de la LEC en el recurso formulado por la representación de Sr Alvaro , pues basta una mera lectura para verificar cuales son los motivos del recurso interpuesto que giran sobre los siguientes pronunciamientos que expresamente reseña , y a los que en el fundamento anterior nos hemos referido sin que en modo alguno se aprecie indefensión alguna por la falta de precisión y determinación alegada, debiéndose desestimar este primer motive de oposición.

TERCERO-Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a este Tribunal a estimar que el recurso de apelación no debe tener favorable acogida.

El presente procedimiento se inicia por demanda formulada por la entidad CONSERVACION DE LA MARINA, S.L., en ejercicio de acción de reclamación de la suma de 9.063,67 euros , contra Alvaro en base en síntesis, en los siguientes hechos:

1º.- Que la actora, CONSERVACION DE LA MARINA S.L. sucesora a título universal de SOTOGRANDE, S.A., presta a todos los propietarios de la Urbanización La Marina, entre las que se integra la finca propiedad de la demandada, una serie de servicios de mantenimiento y conservación de la urbanización.

Por consecuencia, CONSERVACION DE LA MARINA S.L. es sucesora a título universal de la entidad SOTOGRANDE S.A. por medio de una operación de escisión por segregación otorgada por la entidad SOTOGRANDE SA, y formalizada en Escritura Pública otorgada el Notario de Madrid D. Celso Méndez Ureña, el pasado 15 de Enero de 2014, bajo el número 112 de su protocolo, inscrita en el Registro Mercantil de Cádiz, al Tomo 2063, Libro 0, Folio 158, Sección 8a hoja CA- 9166, Inscripción 239a, con fecha 28 de Abril de 2014;

2º.- Que Consta inscrita en el Registro de la Propiedad de San Roque (Cádiz) la titularidad de la demandada de bienes de las fincas registrales, siguientes:

--Finca número con NUM000 respecto de la vivienda nº NUM002 de la planta NUM003 del denominado EDIFICIO000 ubicado en La Marina de Sotogrande en San Roque, Cádiz.

- Finca numero NUM001 respecto de la vivienda respecto del aparcamiento nº 49 el cual lleva como anejo inseparable el uso exclusivo de un trastero situado en la planta sotano y señalado con el numero cuarenta y dos .

En ambas inscripciones registrales se ha consta como carga de naturaleza real del inmueble lo siguiente "SOTOGRANDE SA constituye en este acto el régimen especial de toda la marina " REGIMEN ESPECIAL DE TODA LA MARINA " por el que se regiría la totalidad de las fincas Unidades P- I y P-LL II ."

Las anteriores fincas, según la inscripción registral, están gravadas con una carga, consistente en un canon anual a pagar, a Sotogrande S.A por la prestación de los siguientes servicios al conjunto inmobiliario: 1) Suministro de agua. 2) Limpieza y recogida de basuras. 3) Jardinería de espacios públicos y privativos. 4) Vigilancia de todo el conjunto. 5) Desratización y tratamiento contra mosquitos. 6) Mantenimiento de: a) red de agua potable y de riego, mangueras y extintores. b) red de saneamiento. c) estaciones elevadoras y de impulsión de la red de saneamiento. d) Depuradora. e) red de T.V: f) red de alumbrado público. g) red de seguridad. h) viales y señalización de tráfico.

En las "Normas del Régimen Especial de la Marina de Sotogrande. Organización y funcionamiento de la Urbanización que lo integra", el apdo. 2.3, bajo la rúbrica de " Gastos" dispone : " Los adquirientes de los inmuebles que constituirán el total conjunto inmobiliario, abonarán a Sotogrande, S.A., o a la persona o entidad que la sustituya, una cantidad fija, revisable anualmente, con el carácter de cano[n] de conservación por metro cuadrado computable. Las superficies computables a tales efectos, será la resultante de sumar: 2.3.1. El cien por cien, de la superficie total cubierta de cada apartamento. 2.3.2. El cincuenta por ciento, de las superficies de las terrazas. 2.3.3. El veinticinco por ciento de las superficies ajardinadas, cuyo uso y disfrute exclusivo se establezca en cada caso, a favor de otras fincas. [//] Las superficies computables a los garajes, con independencia de la superficie real que a cada uno de ellos se le asigne en la división horizontal respectiva, a estos efectos se le computará como superficie real de cada uno de tales garajes la de diez metros cuadrados. [//] Todo ello en tanto no se establezca las cuotas definitivas, ya que inicialmente la cuota que se le asignará a cada finca, tiene el carácter de provisional"

.

3º.- Toda vez que las Normas de Régimen Especial de la Marina (REM), constan expresamente inscritas con Afección en la finca registral propiedad de la demandada, queda patente que la indicada propiedad se encuentra sujeta a dicho Régimen Especial de la Marina (REM), de donde deviene la legitimación activa de CONSERVACION DE LA MARINA, S.L. y por tanto su derecho a reclamar al propietario por incumplimiento de las obligaciones de pago acordadas.

4º.- Que nos encontramos ante una carga real que impone al propietario de una finca la obligación de pagar un canon o una prestación periódica; se trata de una obligación en la cual el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario de una cosa, es decir, es deudor de la prestación quien en cada momento sea propietario de la finca (" obligaciones propter rem").

Partiendo de estas consideraciones generales , como ya hemos indicado el recurso interpuesto ha de ser rechazado, no sólo por ser este un caso paradigmático de aquellos en que sería suficiente con acudir a los claros, precisos y exhaustivos fundamentos de la sentencia recurrida para desestimarlo, sino que, de forma reiterada ha establecido esta Audiencia provincial en casos idénticos, que existe una obligación "propter rem" de los propietarios de la Urbanización del pago de un canon, siendo todas las sentencias de las secciones de esta Audiencia Provincial asi como de otras muchas Audiencias contestes; canon, que se establecido, con valor al 31 de diciembre de 1994, en 1.200 pesetas por metro cuadrado de superficie computable a estos efectos, cantidad que se incrementa con el IVA que le corresponda y siendo actualizado anualmente en función del mayor de los siguientes índices, el general de precios al consumo (IPC) o el de revisión salarial del convenio de actividades diversas aplicable en la provincia de Cádiz. Encontrándonos con que las Normas de Régimen Especial de la Marina (REM) constan inscritas como Afección en la finca registral propiedad de la demandada. Contando en el Registro de la Propiedad, que los inmuebles se encuentran sujetos al Plan Especial de La Marina de Sotogrande, describiéndose en los asientos registrales las "Normas del Régimen Especial de la Marina de Sotogrande", normas entre las que se encuentra el establecimiento del canon en cuya virtud se acciona por la actora contra la demandada. En la inscripción de la finca que consta en el Registro de la Propiedad se advierte a los adquirentes que esa vivienda está sometida a una carga real. Por tanto, es evidente que cuando en el año 2008 la demandada adquirió los inmuebles cuya titularidad genera la reclamación objeto de autos, el Régimen Especial de la Marina, que crea el canon que se le reclama, se encontraba inscrito en el Registro de la Propiedad. establecida como estatuto de la Urbanización para el mantenimiento, conservación y servicios de la misma y aceptada por los diversos propietarios al comprar sus respectivas fincas.

La cuestión objeto del litigio como ya hemos indicado ha sido examinada y resuelta por múltiples sentencias, entre otras la Sentencia de la Sec. 13ª de la AP de Madrid de 27 de abril de 2022 (ROJ: SAP M 5696/2022) declara: "Las cuestiones que se someten a la consideración de este tribunal de alzada han sido resueltas por esta Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia de fecha 5 de julio de 2015 de la Sección 21 ª que en un caso idéntico al que nos ocupa, a salvo la personas de los demandados y la deuda reclamada, se pronuncia en los siguientes términos:

"Esta carga real, concretada en el canon, es una parte integrante del "Régimen Especial de toda la Marina de Sotogrande "el cual es una consecuencia de la autorización, por el Consejo de Ministros en reunión de 23 de julio de 1982, a la concesión administrativa dada a "Puerto Sotogrande s.a." por plazo de 75 años que fue aprobado definitivamente, con fecha de 28 de octubre de 1987, por la Consejería de Obras públicas y transportes de la Junta de Andalucía. Nace con vocación transitoria para quedar extinguida el día 23 de julio de 2057 como fecha tope, salvo que, con anterioridad, se hubiera finalizado la construcción y venta de todo el conjunto inmobiliario de la URBANIZACIÓN constituyéndose la correspondiente Entidad de Conservación.

(...)

Y sigue diciendo que nos "encontramos ante una carga real que impone, al propietario de una finca, la obligación de pagar un canon o una prestación periódica. Se trata de una obligación en la cual el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario de una cosa, es decir, es deudor de la prestación quien en cada momento sea propietario de una cosa ("obligaciones propter rem").

En la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad, ya se advierte, a los adquirentes, que, esa vivienda, está sometida a una carga real. Convirtiéndose, en cuanto al adquieren, en sujetos pasivos de la obligación "propter rem", consistente en pagar un canon a favor de Sotogrande S.A.

De ahí que, cuando el día....., doña Diana adquiera la vivienda gravada con la carga real, deviene, de manera automática y de inmediato, obligado al pago de canon a favor de Sotogrande S .A.

Depende de la voluntad de doña Diana el adquirir o no la vivienda, pero si la adquiere tiene que soportar la carga real inscrita aunque su voluntad fuera contraria a ello.

Lo determinante es la carga real tal y como figura inscrita en el Registro de la Propiedad".

(...)

En definitiva, nos encontramos ante una carga real de obligado cumplimiento para la demandada, de acuerdo con lo recogido expresamente en la inscripción registral de su finca; criterio coincidente con el que ha mantenido esta Audiencia Provincial en supuestos análogos, en los que se ha concluido que se trata de una obligación propter rem, en la que el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario de una cosa, y en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad ya se advierte a los adquirentes que la vivienda está sometida a una carga real - SSAP de Madrid núm. 449/2018, de 25 de octubre ( Sección 9 ª); núm. 56/2017, de 2 de febrero ( Sección 11 ª); núm. 195/2014, de 1 de abril , núm. 365/2014, de 8 de julio , y núm. 287/2016, de 5 de julio (Sección 21 ª)."

Por consecuencia, tal y como se ha venido mantenimiento por reiteradas resoluciones de las Audiencias Provinciales de Sevilla , Cádiz, Málaga entre otras , Las Normas Especial del Régimen Especial de la Marina REM , constan inscritas en el Registro de la Propiedad de San Roque y por tanto figuran en las notas registrales de las dos fincas del demandado , donde expresamente se recoge la obligación de abonar un canon fijo en contraprestación a los servicios que recibe , esto es una cantidad invariable , siendo el único incremento el precio de los servicios , que viene determinado por la aplicación de IVA y del IPC , y por tanto no existe obligación alguna de comunicar anualmente al demandado las variaciones del IPC , ni la aplicación del IVA y por tanto , esta alegación no puede prosperar , como tampoco prosperó en la instancia compartiendo esta Sala los acertados argumentos que le juzgado recoge como fundamento de su desestimación .

.- Se Argumenta asimismo por la apelante que as Normas de Regimen Especial de la Marina ( REM ) inscritas en el Registro de la Propiedad , exigen que Sotogrande ahora la actora giren anualmente dos recibos semestrales para el pago de las cantidades a que se refiere el apartado , y nunca se han girados estos recibos ni se ha requerido de pago hecho controvertido , solo contradicho por las manifestaciones de la parte contraria y su representante legal.

Ahora bien con respecto a esta alegación cabe argumentar , y tal y como hace la apelada que cada propietario al momento de adquirir las propiedades debe comunicar a la entidad actora su condición de nuevo titular , así como cumplimentar un formulario SEPA al objeto de facilitar los datos bancarios donde poder pasar al cobro los servicios prestados . Asi el sr Alvaro , adquiere la propiedad de las fincas registrales números NUM000 y NUM001 con fecha 11/07/ 2008 por titulo de adjudicación y disolución de la Sociedad Chora Scarfia SL mercantil de la cual Don Alvaro fue administrador y liquidador junto con la que fuera su esposa Doña Leticia y por tanto conocedor de los extremos antes referido .

Siguiendo con la argumentación de la apelada sobre el particular , que esta Sala comparte , el Sr Alvaro se adjudicó con fecha 11/07/ 2008 la propiedad de las fincas registrales números NUM000 y NUM001 , si bien la inscripción en el Registro civil de San Roque no tuvo lugar en aquella fecha ,continuando como titular registral la entidad Chora Scarfia SL, pese a estar disuelta , liquidada y extinguida desde el año 2008. Consta asimismo que la entidad Sotogrande SA empresa prestadora de los servicios de mantenimiento , tal y como consta acreditado , reclamó judicialalmente a Chora Scarfia como titular registral de las fincas las cantidades derivadas de los servicios mantenimiento y conservación de la urbanización prestados desde el año 2006 hasta el año 2013 , alegando Don Alvaro que la empresa se había disuelto , liquidado y extinguido y que carecía de actividad, , ante lo cual se acordó el sobreseimiento de las actuaciones. Con posterioridad ,e a inscribir a su nombre en el Registro de la Propiedad de San Roque las fincas adjudicadas en el año 2008 , por tanto a la vista de cuanto se ha razonado conocedor de todos los derechos y obligaciones inherentes a las fincas de su propiedad , sin que la comunicación anual del canon constituya un requisito para su devengo y exigibilidad desde el momento que ya en las normas aparece que dicha revisión se realizara anualmente y el modo de llegarla a cabo.

Razones que nos lleva a desestimar este motivo.

CUARTO.-.Denuncia asimismo en el punto tercero - una " Chapucera emisión de facturas , no justificadas por las meras declaraciones de la parte contraria , que no aclara ni explica la numeración que aparece en las facturas .

Basta cuanto se ha razonado hasta el momento para explicar las modificaciones que han experimentado las facturas , motivado que debido a la no inscripción de la adjudicación de las fincas por el demandado , la entidad actora giraba las facturas a nombre del anterior titular , si bien tan pronto tuvo conocimiento del cambio de titularidad , procedió a modificar las facturas a nombre del titular , siendo esta la causa de que la numeración no coincida al ser necesario reajustar las facturas a nombre del nuevo titular , dado que como bien se explica al encontrarnos con obligaciones propter rem , el deudor se determina por la adquisición de la cosa o de un derecho sobre ella .

Carece por otra parte de relevancia que las facturas del ultimo semestre , como la correspondiente a los dos semestres de 2015 y 2016 figuren libradas todas en la misma fecha , por cuanto las posteriores si figuran ya emitidas cada semestre, y ello sin perjuicio de las regularizaciones necesarias . A mayor abundamiento no costa en modo alguno que los cálculos utilizados para la realización de las facturas no sean correctos conforme a los índices revisión .

Por tanto lo que que resulta realmente relevante a los fines que nos ocupa es que dichas facturas no aparecen ninguna de ellas abonadas constando como ya hemos razonado que el demandado era conocedor de la obligación de pago desde la adquisición del inmueble al constar inscrita la carga y forma de pago , siendo habitual que se remitiesen dichas facturas al domicilio del obligado para su pago , sin que conste que hubiera desisnado cuenta para su pago .

Motivos que al igual que en los supuestos anteriores nos lleva a su desestimación .

QUINTO.- En cuanto al punto cuarto se alega por la apelante que en el el punto 2. 3 de las Normas del REM inscritas, transcritas en la sentencia , y es hecho no controvertido , la superficie computable de las propiedades al objeto de aplicar el canon establecido es el cien por cien , de la superficie total cubierta de cada apartamento , el cincuenta por ciento de la superficie total de terrazas , el veinticinco por ciento de las superficies ajardinadas , a superficie computables de los garajes , computara la de diez metros cuadrados , y por tanto como usufructuario de un trastero este no es computable , al no tratarse de apartamento, ni terraza , ni superficie ajardinada , ni tampoco garaje.

Ahora bien sobre el particular ya se han pronunciado determinadas sentencias que abordan el temo , entre ellas SAP, Civil sección 14 del 06 de junio de 2022 ( ROJ: SAP M 9200/2022 - ECLI:ES:APM:2022:9200 )entencia: 236/2022 Recurso: 995/2021

Resulta evidente a la vista de todo lo expuesto que si tenemos en cuenta las "Normas del Régimen Especial de la Marina de Sotogrande. Organización y funcionamiento de la Urbanización que lo integra", en el apartado. 2.3, bajo la rúbrica de "Gastos" dispone: " Los adquirientes de los inmuebles que constituirán el total conjunto inmobiliario, abonarán a Sotogrande, S.A., o a la persona o entidad que la sustituya, una cantidad fija, revisable anualmente, con el carácter de canon (sic) de conservación por metro cuadrado computable. Las superficies computables a tales efectos, será la resultante de sumar: 2.3.1. El cien por cien, de la superficie total cubierta de cada apartamento. 2.3.2. El cincuenta por ciento, de las superficies de las terrazas. 2.3.3. El veinticinco por ciento de las superficies ajardinadas, cuyo uso y disfrute exclusivo se establezca en cada caso, a favor de otras fincas. Las superficies computables a los garajes, con independencia de la superficie real que a cada uno de ellos se le asigne en la división horizontal respectiva, a estos efectos se le computará como superficie real de cada uno de tales garajes la de diez metros cuadrados. Todo ello en tanto no se establezca las cuotas definitivas, ya que inicialmente la cuota que se le asignará a cada finca, tiene el carácter de provisional" (folio 51).De la literalidad de esta norma no puede entenderse que no deban computarse los trasteros, al tratarse de superficies construidas cubiertas, sin que se establezca excepción respecto de los mismos en la norma trascrita y, a su vez, también sobre éstos se prestan los correspondientes servicios. El que en la norma no se refiera, de una manera expresa, a los trasteros no puede implicar que no deban de tomarse en cuenta para determinar el canon.

Esta es la tesis mayoritaria de esta Audiencia Provincial y otras Audiencias, así, por todas Sentencia AP Madrid de la Sección 9ª de 30 de septiembre del 2021 Recurso: 423/2021 " 10. Pues bien, sentencias precedentes de esta y otras Audiencias han determinado que toda superficie cubierta debe computarse al 100%, dejando el 50% tan solo para las terrazas descubiertas (v. SSAP Madrid 11ª 56/2017, 2.2 ; Madrid 21ª 287/2016, 5.7 y Madrid 25ª 201/2021, 25.5 ).

11. En cuanto a los trasteros, "el trastero como elemento individual igualmente tendrá que participar en los gastos comunes atendiendo a que también respecto de él se presta el servicio" ( SAP Vizcaya 3ª 64/2020, 19.2 ). "[L]os trasteros son superficie construida al estar bajo cubierta y no resultar su exclusión para el cómputo del canon" ( SAP Madrid 25ª 201/2021, 25.5 seq. Madrid 21ª 287/2016). "[D]el conjunto de la regulación puede hacerse una interpretación que permita considerar cual sea el régimen a computar más racional, y al respecto se acepta el que propone la parte actora, a saber que en la medida en que presenta los mismos caracteres que la vivienda, en cuanto que se refiere a construcción individualizada y cubierta, con la única diferencia de su ubicación, la vivienda en la segunda planta y el trastero en el sótano, no relevante a estos efectos, parece más acorde con la regulación general el establecimiento de un sistema de cómputo semejante al de la vivienda, esto es el cien por cien" ( SAP Sevilla 6ª 100/2018, 22.3 ). "[A]unque no se refieran a ellos, de una manera expresa, las normas del régimen especial de la Marina de Sotogrande, puesto que deben entenderse incluidos dentro del concepto, que sí contemplan, de "superficie total cubierta de cada apartamento". Y es que, si se computa el garaje y la superficie ajardinada que no sea de uso exclusivo de cada propietario, no hay motivos para no computar también el trastero, máxime cuando, al igual que el garaje y el apartamento, constituye una finca registral independiente, en cuya inscripción, precisamente, constan las normas del régimen especial de que se trata, y no tendría sentido que, caso de transmitirse sin el apartamento y el garaje, el adquirente no estuviera obligado a contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento que se prestan por la actora y de los que se beneficiaría sin contrapartida alguna, lo que supondría un enriquecimiento injusto por su parte" ( SAP Sevilla 5ª 273/2017, 3.7 ). Lo anterior unido a que los trasteros, para algunas viviendas de la Urbanización, son anejos inseparables del apartamento y no constituyen finca independiente, lo que generaría agravios comparativos de difícil justificación en caso de relevar de las cargas comunes a los trasteros registralmente independientes.

12. Ciertamente, alguna sentencia ha excluido el cómputo de los trasteros por el solo argumento de no aludirse a los mismos en las normas de régimen especial (como la SAP Madrid 10ª 39/2015, 6.2 ) o, también, "que, aun siendo evidente que los trasteros están cerrados, están, sin embargo, separados de la vivienda" o que "no es tan raro, en todo caso, que no se cuente, a estos estrictos efectos, el trastero, de 6,03 metros cuadros, si tenemos en cuenta que las plazas de aparcamiento se considera que tienen 10 metros cuadrados aunque en realidad tenga la del demandado 27,80 metros cuadrados" ( SAP Cádiz, sec. Algeciras rec. 207/2020, 18.1.2021 ). Nos parece más puesta en razón la fundamentación extractada de la línea mayoritaria, con apoyo en una interpretación literal extensiva y teleológica; que la línea minoritaria, que se sustenta en una interpretación literal restrictiva más analogías difusas".

En definitiva, nos encontramos ante una carga real de obligado cumplimiento para la demandada, de acuerdo con lo recogido expresamente en la inscripción registral de su finca; criterio coincidente con el que ha mantenido esta Audiencia Provincial en supuestos análogos, junto a otras en los que se ha concluido que se trata de una obligación propter rem, en la que el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario de una cosa, y en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad ya se advierte a los adquirentes que la vivienda está sometida a una carga real - SSAP de Madrid núm. 449/2018, de 25 de octubre (Sección 9ª); núm. 56/2017, de 2 de febrero (Sección 11ª); núm. 195/2014, de 1 de abril, núm. 365/2014, de 8 de julio, y núm. 287/2016, de 5 de julio (Sección 21ª).

DE la nota simple registral no es cierto que el demandado sea usufructuario de un trastero , antes bien . el trastero del cual el demandado es propietario del 100 % de pleno dominio se encuentra afecto , al igual que la vivienda y la plaza de aparcamiento , a las Normas de Régimen Especial de la Marina ( REM ) , es mas se trata de una superficie construida cerrada , que comportan el 100 % , en todo caso podría haberse aportado de contrario un informe pericial que establecieses las superficies construidas a tales efectos lo cual no ha acontecido .A tales efectos al objeto de determinar las superficies computables a efectos del Régimen Especial de la Marina REM , han sido determinados por copia jurisprudencia a la que nos hemos referido.

En consecuencia, en cuanto a la superficie computable para determinar el canon, debemos de estimar el recurso y, en consecuencia, condenar a la cantidad establecida en el suplico de la demanda y la ampliada en el acto de la audiencia previa

SEXTO.-Alega la apelante, como quinto y último motivo del recurso, infracción del articulo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil e improcedencia de la condena en costas, al existir serías dudas de hecho y de derecho.

Este Tribunal, en contra de lo alegado por la parte apelante, no considera que el caso presente serias dudas de hecho o de derecho para no aplicar el principio general del vencimiento en materia de costas recogido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que estimada íntegramente la demanda procede desestimar este motivo de apelación y confirmar los pronunciamientos relativos a las costas de la Sentencia de Primera Instancia.

SÉPTIMO.- Desestimado el recurso de apelación procede condenar a la parte apelante al pago de las costas de la Segunda Instancia ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y acordar la pérdida del depósito constituido para recurrir ( apartado 9 de la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial).

Vistos los preceptos citados y demás de general aplicación