Sentencia Civil 556/2022 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 65/2021 de 23 de diciembre del 2022

PRIMERO.- Interpone la representación procesal de D. Leon y Dª Coro recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que desestima la demanda entablada por los mismos frente a D. Marcos y Dª Guadalupe en solicitud de la declaración de nulidad por vicio en el consentimiento del contrato privado de compraventa celebrado entre las partes en fecha 9 de mayo de 2017 y, con carácter subsidiario, la resolución del mismo por incumplimiento de la parte vendedora.

Alega la parte recurrente como motivos de apelación: 1º) error en la valoración de la prueba documental obrante en autos en relación con el carácter esencial de la cédula de habitabilidad, así como error en la valoración de la prueba respecto de la cualificación y actividad profesional del Sr. Leon; 2º) infracción de la doctrina jurisprudencial en relación con el carácter esencial de la cédula de habitabilidad en la compraventa de inmuebles destinados a uso residencial; 3º) infracción de la doctrina jurisprudencial en relación con el carácter excusable del error o vicio en el consentimiento prestado en los contratos sinalagmáticos; 4º) incongruencia omisiva al no haberse pronunciado la sentencia de instancia respecto de la acción de resolución del contrato litigioso por incumplimiento de la parte vendedora formulada con carácter subsidiario para el caso de que se desestimara la acción de nulidad instada con carácter principal.

La parte apelada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO: Para dotar de claridad la resolución del presente recurso se considera necesario exponer los siguientes antecedentes de autos.

La parte actora en la instancia ejercitaba, con carácter principal, una acción de nulidad por vicio el consentimiento y, con carácter subsidiario, una acción de resolución contractual por incumplimiento de la parte vendedora, ambas referidas al contrato de compraventa celebrado fecha 9 de mayo de 2017 con los demandados. Sucintamente exponía que, mediante aquel contrato, adquiría una finca compuesta por dos subparcelas en una de las cuales había construida una vivienda. Mantenía que en todo momento entendió que lo que adquiría era una finca con una vivienda de uso residencial fijándose el precio en 225.000 € de los cuales entregó a la firma del contrato privado la cantidad de 40.000 € en concepto de arras penitenciales quedando diferido el pago del resto del precio al momento de otorgamiento de la escritura pública. Hizo hincapié la parte en que, en todo momento, se le ofreció una parcela dotada de una vivienda de uso residencial y que incluso así constaba en la nota simple del Registro de la Propiedad que fue adjuntaba al contrato privado en la que se hacía constar la naturaleza de la finca como urbana y asimismo en el catastro en el que aparecía la parte de la finca no construida como rústica mientras que la vivienda y demás construcciones anexas constaban como urbanas. Finalizaba exponiendo que fue en el momento de realizar las gestiones para llevar a cabo el otorgamiento de la escritura pública cuando se le solicitó por parte del notario la cédula de habitabilidad así como el certificado de eficiencia energética siendo entonces cuando la parte compradora acudió al Registro de la Propiedad solicitando una certificación registral literal pudiendo entonces comprobar que la finca era rústica y que por lo tanto la vivienda no disponía de cédula de habitabilidad, solicitando asimismo informe urbanístico al Excmo. Ayuntamiento de DIRECCION000 del que pudo conocer que la parcela en cuestión tenía la clasificación de Suelo Urbanizable no Delimitado y que no constaban en los archivos municipales licencia de obras de las construcciones allí efectuadas. En definitiva mantenía la parte actora en la instancia que todas las circunstancias expuestas excluían el uso residencial y que ello era condición esencial en el contrato de compraventa por lo que existió un error vicio del consentimiento por el que solicitaba la nulidad del contrato. Con carácter subsidiario, instaba la resolución por incumplimiento contractual de la parte vendedora al no reunir el bien inmueble objeto del contrato las condiciones en que fue ofertado y adquirido por los compradores.

La parte demandada en la instancia se opuso tanto la nulidad como la resolución del contrato manteniendo que en todo momento vendían una finca rústica tapiada con edificaciones en su interior en la que existía una casa construida sobre suelo rústico y que así fue puesto de manifiesto desde un principio a los compradores que sabían en todo momento lo que adquirían, más aún teniendo cuenta la cualificación profesional del señor Leon que le permitía conocer la situación urbanística y física de la finca y que incluso modificó los términos del borrador de contrato que le fue proporcionado. Añadió la parte demandada que adquirió la finca por escritura pública de fecha 20 de julio de 2009 en el mismo estado en el que la ofreció a los ahora actores y que la obra nueva de la casa había sido autorizada por escritura pública de fecha 9 de octubre de 2007 en la que se insertó el certificado correspondiente de inexistencia de expediente de infracción urbanística sobre las edificaciones construidas en la finca. Insistió en que la parte compradora pudo conocer todos los pormenores solicitando una certificación registral literal e información sobre las construcciones ubicadas en la finca pero que además, desde un principio, ya en el correo de fecha 20 de abril de 2017, la parte vendedora le comunicaba que la finca era rústica y las circunstancias de la vivienda, por lo que en ningún error ni vicio en el consentimiento incurrió la parte compradora añadiendo que incluso las circunstancias físicas de la finca hacían evidente que la misma era rústica.

La sentencia de instancia, tras exponer las posturas de las partes (FD I), analiza la acción de nulidad por vicio en el consentimiento exponiendo las premisas legales y la jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto (FD II) y finalmente analiza la prueba practicada y concluye que, de las conversaciones entre las partes, se evidencia que los vendedores informaron de las características de la finca y que no era condición esencial del contrato que la vivienda contase con cédula de habitabilidad añadiendo que, en todo caso, la formación del comprador le permitía informarse de lo que adquiría como una diligencia media lo que se evidenció incluso en la modificación del borrador del contrato que hizo el propio señor Leon, por lo que desestima la demanda.

Y frente a dicha resolución se alza la parte apelante alegando, como motivos de su recurso, los ya expuestos en el fundamento jurídico anterior.

TERCERO: Los tres primeros motivos de apelación -1º) error en la valoración de la prueba documental obrante en autos en relación con el carácter esencial de la cédula de habitabilidad, así como error en la valoración de la prueba respecto de la cualificación y actividad profesional del Sr. Leon; 2º) infracción de la doctrina jurisprudencial en relación con el carácter esencial de la cédula de habitabilidad en la compraventa de inmuebles destinados a uso residencial; 3º) infracción de la doctrina jurisprudencial en relación con el carácter excusable del error o vicio en el consentimiento prestado en los contratos sinalagmáticos- realmente se circunscriben al error en la valoración de la prueba por lo que serán analizados en conjunto.

Conforme tiene declarado el Tribunal Supremo en sentencias de 28 de junio de 2012 y 3 de noviembre de 2015 entre otras, no todos los errores sobre valoración de la prueba tienen relevancia constitucional y, por tanto, fundamentarían un recurso de apelación estimatorio, sino que es necesario que concurran los siguientes requisitos:

1º) Que se trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión

2º) Que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.

Desarrollando esos conceptos, el Tribunal Constitucional en sentencias de 29/2005, de 14 de febrero y 211/2009, de 26 de noviembre, indica que "...concurre error patente en aquellos supuestos en que las resoluciones judiciales parten de un presupuesto fáctico que se manifiesta erróneo a la luz de un medio de prueba incorporado válidamente a las actuaciones cuyo contenido no hubiera sido tomado en consideración". Y en la sentencia número 55/2001, de 26 de febrero, el Tribunal Constitucional enumera los requisitos que deben concurrir para apreciar vulneración de la tutela judicial efectiva, en particular, que el error debe ser patente, es decir, "...inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y de la experiencia" .

Por lo tanto, no toda discrepancia respecto a la valoración probatoria realizada por el juez de instancia es subsumible en el concepto "error" de valoración que justificaría una sentencia revocatoria en la segunda instancia, sino que el apelante ha de acreditar que la discordancia entre su apreciación de la eficacia probatoria de un medio de prueba y la del juez de instancia se debe a una equivocación de éste "patente, manifiesta, evidente o notoria" . Es decir, el juzgador de instancia y el recurrente ante la valoración de una prueba o de la fuerza probatoria de varias de ellas no se encuentran en una misma posición, sino que el juez de instancia goza de una presunción de acierto en su razonamiento probático que el apelante ha de destruir, no solo manifestando su discrepancia con el mismo, sino demostrando que esa disparidad nace de una equivocación o error con las características antes apuntadas.

Y en el caso de autos cabe adelantar que, tras un nuevo estudio de la prueba practicada y el visionado de la grabación, la Sala comparte la valoración de la prueba realizada por la Magistrada de Instancia y expuesta en la sentencia que se recurre, sin que se aprecie que haya incurrido en ningún error de hecho, ni que su valoración haya sido ilógica u opuesta a las reglas de la sana crítica. Sin perjuicio de lo cual, y a pesar de poder ocurrir en reiteración, la Sala procede a fundamentar la decisión alcanzada.

Consta aportado a los autos como documento número dos de la demanda el denominado por las partes "contrato de arras o señal" de fecha 9 de mayo de 2017. Previo a la suscripción de dicho contrato constan aportados también a los autos determinados correos electrónicos cruzados entre las partes. Atendiendo al orden cronológico de los mismos tenemos el correo electrónico de fecha 20 de abril de 2017 remitido por la parte vendedora a los compradores, correo que es analizado en la sentencia de instancia y que resulta crucial a efectos de resolver el litigio. En el mismo textualmente se dice:

Buenas tardes,

Muchas gracias por su interés.

Respondiendo a sus preguntas.

La finca es rústica, sin embargo tanto la vivienda como la piscina están dadas de alta en el catastro como vivienda. Por lo que se paga el IBI de por separado (adjunto los datos del catastro). En la casa es posible empadronarse, como una vivienda normal. Tiene luz y agua corriente del pueblo las aguas sucias van a una fosa séptica que se vacía con un abomba eléctrica instalada. La línea de teléfono nunca la hemos instalado, si que tiene conexión a Internet vía radio.

Nosotros hemos vivido con tres niñas pequeñas durante 10 años, actualmente está alquilada. El motivo de la venta es por cambio de residencia por motivos de trabajo.

Si está interesado puedo organizar una visita, avisando a los actuales inquilinos.

Aprovecho para avisarle que hay otra familia interesada en la vivienda con la que también estamos en negociaciones.

Un saludo.

En dicho correo la parte vendedora indica expresa y claramente que la finca es rústica sin perjuicio de lo cual la vivienda y la piscina están dadas de alta en el catastro como vivienda. Añade la parte vendedora que "En la casa es posible empadronarse, como una vivienda normal". El hecho de añadir "como una vivienda normal" junto al extremo de que se inicia el correo diciendo que la finca es rústica debían haber hecho ver a la parte compradora que no se trataba de una vivienda urbana en suelo urbano con los requisitos que ello comporta. A ello debemos añadir que también en ese correo se indica a la parte compradora que la vivienda tiene luz y agua del pueblo pero que sin embargo "las aguas sucias van a una fosa séptica que se vacía con una bomba eléctrica instalada" lo que también indicaba claramente que la vivienda no contaba con una serie de servicios municipales.

Con posterioridad las partes se cruzan correos para que los posibles compradores pudieran ver la vivienda y de hecho la parte actora en la instancia ahora apelante en ningún momento niega que visitase la finca. Y si comprobamos las fotografías aportadas con el informe pericial de valoración de la finca aportado con la contestación a la demanda parece evidente que la circunstancias físicas de la vivienda hacían, al menos, cuestionarse que se tratara de una vivienda residencial urbana. Pero es más; tras dichas conversaciones las partes convienen en firmar un contrato que llaman contrato de arras cuyo borrador había sido previamente proporcionado por la parte vendedora a la compradora. En dicho borrador (que fue aportado documento número nueve de la contestación a la demanda) quedan marcados los huecos a rellenar referidos a los datos personales de los compradores y la notaría donde se suscribiría la escritura pública, pero en cuanto al resto del documento en el mismo se dejaba claramente fijado el objeto de la compra y el precio. Así en cuanto al objeto constaba textualmente en dicho borrador:

" PARAJE000" DIRECCION000 FINCA Nº : NUM000 RÚSTICA PARAJE000 CEREAL REGADÍO

REFERENCIA CATASTRAL: NUM001, POLÍGONO CATASTRAL: NUM002, PARCELA CATASTRAL NUM003 (CATASTRO DE RÚSTICA)

REFERENCIA CATASTRAL: NUM004 (CATASTRO DE URBANA)

INSCRIPCIÓN: La finca descrita consta inscrita en el Registro de la Propiedad de DIRECCION000 al tomo NUM005, libro NUM006, folio NUM007.

TÍTULO: La finca descrita les pertenece por compra a Don Jenaro y Doña Jacinta en escritura que el 20 de julio de 2009 autorizó en DIRECCION000 su notario don Luis Ángel Otero González, número 1067/2009 de su protocolo.

Tales indicaciones coincidían exactamente con lo adelantado en el correo electrónico de fecha 20 de julio de 2017 y que ha sido antes analizado. Esto es, en el borrador de contrato constaba expresamente que la finca era rústica y que había dos referencias catastrales diferentes una de rústica y otra de urbana haciendo expresa indicación de los datos registrales y del título del que provenía. Por lo tanto la parte compradora podía informarse perfectamente de la situación tanto de la finca como de la vivienda. Y en cuanto al precio en dicho borrador se fijaba un precio de 230.000 € y una entrega en concepto de arras o señal de 23.000 €. Sin embargo fue la propia parte compradora la que modificó determinados aspectos del borrador, aspectos que resultan fundamentales. Así en el documento finalmente firmado, la descripción del objeto se modificaba en los siguientes términos:

" PARAJE000" DIRECCION000 FINCA Nº NUM000, URBANA PARAJE PARAJE000 COMPUESTA DE DOS SUBPARCELAS CON REFERENCIAS CATASTRALES:

REFERENCIA CATASTRAL: NUM008, POLIGONO CATASTRAL: NUM002, PARCELA CATASTRAL NUM003 (CATASTRO RUSTICA) CON FINCA DE REGADIO DE 1389 M2.

REFERENCIA CATASTRAL: NUM004 (CATASTRO DE URBANA) CON CASA DE PLANTA BAJA DE USO RESIDENCIAL QUE OCUPA 71 M2 Y PISCINA DE 68 M2 (COLINDANTES AMBAS CON RESTO DE TERRENO). Se acuerda su entrega con todos los enseres y muebles de la misma.

Y también se modificaba el precio que se fijaba en 225.000 € con una entrega en concepto de arras penitenciales de 40.000 €. Pero, en cuanto la descripción de la finca se refiere, es claro que la propia parte compradora hizo constar que la finca número NUM000 era urbana cuando en el borrador constaba claramente que era rústica tal y como también se le había indicado en el correo electrónico de fecha 20/04/2017. Se mantenía sin embargo las subparcelas con su referencia catastral indicando que la vivienda aparecía en el catastro como urbana. Ahora bien, el comprador debía conocer que el catastro no constituye un registro urbanístico y que la calificación que de un inmueble se pueda hacer en el mismo únicamente lo es a efectos fiscales. También el comprador pudo, como hizo con posterioridad a la firma del contrato, pedir una certificación literal en el registro de la propiedad en la que podía comprobar claramente que la finca era rústica, más aún teniendo en cuenta que fue el propio señor Leon quien solicitó la nota simple registral que se acompañó al contrato de arras y que debió haberle alertado el hecho de que en esa nota simple apareciese la finca como urbana cuando ya se la había advertido que era rústica. A ello hemos de unir que el señor Leon es licenciado en derecho y titular de una gestoría anunciándose como asesor laboral, fiscal y contable además de asesor de autónomos y sociedades (documento número 33 de la demanda), llevando además la administración de al menos cuatro comunidades de propietarios de garajes lo que hace presumir en el mismo unos mínimos conocimientos y capacidad para conocer, con una diligencia media, las características de lo que adquiría. Y en ningún momento los correos cruzados entre comprador y vendedor con anterioridad a la suscripción del contrato de arras hizo referencia expresa la parte compradora de que fuese requisito esencial de dicha compraventa el que la vivienda allí construida constase con cédula de habitabilidad. Antes al contrario; el comprador sabía que adquiría una finca rústica en la que se había construido una vivienda y se le informó expresamente de que la vivienda disponía de agua y luz del pueblo pero no así del servicio de saneamiento y que la parte vendedora había estado allí empadronada "como una vivienda normal".

No podemos concluir por tanto, que la circunstancia de que la vivienda dispusiera de cédula de habitabilidad fuese una condición esencial para la compra. Se adquiría una finca rústica en la que había construida una vivienda. No se produce infracción alguna de la doctrina jurisprudencial en relación con el carácter esencial de la cédula de habitabilidad en la compraventa de inmuebles destinados a uso residencial puesto que dicha doctrina jurisprudencial se asienta sobre la base de promociones inmobiliarias construidas en suelo urbano. Tampoco es aplicable al caso de autos la sentencia dictada por la Sección 4ª de esta misma audiencia Provincial de Málaga 235/2017 de fecha 10 de abril de 2017 recaída en el rollo apelación 653/2015 que cita la parte apelante en su recurso pues en aquel caso no consta que se informase a la parte compradora de las circunstancias de la vivienda que adquiría lo que conoció una vez fue a contratar los servicios de suministros. Ni tampoco la sentencia de la Sección 6ª de fecha 10 de marzo de 2016 también citada por la parte apelante pues en ese caso se refería a una promoción inmobiliaria y a la obligación de la promotora vendedora de gestionar y obtener la licencia de primera ocupación, lo que no es el caso de autos en el que, como ya se ha dicho reiteradamente, la parte compradora fue expresamente informada de que lo que adquiría en una finca rústica en la que había construida una vivienda que contaba con unos suministros y no con otros y en la que los vendedores habían estado empadronados como si fuera una "vivienda normal".

Tampoco se infringe en la sentencia de instancia la doctrina jurisprudencial en relación con el carácter excusable del error o vicio en el consentimiento prestado en los contratos sinalagmáticos. Antes al contrario; la Magistrada expone dicha doctrina jurisprudencial que se da por reproducida en esta alzada a fin de evitar reiteraciones innecesarias y la aplica al caso de autos para considerar que no existió error vicio del consentimiento en los compradores ahora apelantes. Efectivamente, el error, como vicio de la formación de la voluntad contractual, consiste en un conocimiento falso o equivocado de una cosa o un hecho, afectando a uno de los elementos esenciales del contrato, cual el consentimiento ( art. 1.261CC) y para su apreciación ha de reunir dos requisitos: la esencialidad y la excusabilidad. Y en el caso de autos ya se ha fundamentado que lo que los compradores adquirían era una finca rústica en la que se había construido una vivienda por lo que no puede considerarse como requisito esencial de ese contrato el que la vivienda contase con cédula de habitabilidad. Así se ha puesto de manifiesto el líneas precedentes teniendo en cuenta la información pre contractual ofrecida por la parte vendedora. A ello hemos de añadir la excusabilidad del error que tampoco concurre en el caso de autos teniendo en cuenta la formación del señor Leon y la posibilidad que tuvo el mismo de consultar el registro de la propiedad solicitando una certificación literal de la finca habida cuenta de la información que se le había ofrecido y lo que se hacía constar en la nota simple proporcionada, por lo que con una diligencia media se hubiese cerciorado de lo que la parte vendedora ya le ponía de manifiesto en el correo electrónico de fecha 20 de abril de 2017, esto es, que lo que se vendía en una finca rústica en la que se había construido varias edificaciones entre ellas la casa sin que en momento alguno se lo ofreciese una vivienda urbana que contase con los servicios oportunos y cédula de habitabilidad. Antes al contrario, se le informaba de que disponía de luz y agua del pueblo, no así del servicio de saneamiento a lo que se añadía que los vendedores se habían empadronado en dicha vivienda como si fuera una "vivienda normal", datos suficientes que debieron llevar al comprador a cerciorarse de lo que adquiría. Por lo tanto no concurre los requisitos para la nulidad por vicio en el consentimiento del contrato celebrado. Ha de aclararse además que las partes únicamente suscribieron el llamado "contrato de arras o señal" y que finalmente, no otorgada la escritura pública, se dio el mismo por resuelto perdiendo la parte compradora la cantidad que fue entregada en concepto de arras penitenciales.

CUARTO: Finalmente la parte apelante también alega como motivo de su recurso incongruencia omisiva al no haberse pronunciado la sentencia de instancia respecto de la acción de resolución del contrato litigioso por incumplimiento de la parte vendedora formulada con carácter subsidiario para el caso de que se desestimara la acción de nulidad instada con carácter principal.

El motivo también es desestimado.

La sentencia del Tribunal Supremo nº 721/2010 de fecha 16 de noviembre de 2010 (recurso 137/2010) entre otras muchas, se pronunciaba sobre la necesidad de solicitar el complemento de una resolución cuando se omitía un pronunciamiento para poder reproducir el mismo en la alzada. Así, en el FD V, decía:

La norma del apartado segundo del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil impone, a quien pretenda invocar este tipo de motivo, la carga de interesar la subsanación de la falta.

Señala la sentencia 16 de diciembre de 2.008 que, según la referida norma, sólo procederá el recurso extraordinario por infracción procesal cuando, de ser posible, ésta o la vulneración del art. 24 Constitución Española se haya denunciado en la instancia.

En el caso de sentencias que hubieran omitido manifiestamente pronunciamientos relativos a pretensiones oportunamente deducidas y sustanciadas en el proceso, el medio de subsanar la falta es el auto de complemento que, a instancia de parte, deberá dictar el Tribunal, conforme dispone el apartado segundo del artículo 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La recurrente tenía la posibilidad de denunciar en la segunda instancia, para su subsanación, el defecto procesal de incongruencia omisiva mediante el ejercicio de la petición de complemento de la sentencia que prevé el mencionado artículo.

No habiéndose acreditado que la recurrente hubiera acudido a dicho procedimiento, el recurso era inadmisible y, en el trance de dictar sentencia, en que nos encontramos, debe ser desestimado.

Y esto mismo es reproducido en otras sentencias del Tribunal Supremo como la de 28 de junio del 2010 [ROJ: STS 3954/2010], 7 de noviembre de 2011 [ROJ: STS 7248/2011], 12 de febrero de 2013 [ROJ: STS 596/2013], 5 de junio de 2013 [ROJ: STS 3126/2013], 5 de abril de 2013 [ROJ: STS 3015/2013], 20 de julio de 2015 [ROJ: STS 4153/2015 - ECLI:ES:TS:2015:4153 - Sentencia: 422/2015 -Recurso: 1681/2013], 9 de marzo de 2016 [ROJ: STS 1204/2016 - ECLI:ES:TS:2016:1204] y 8 de abril de 2016 [ROJ: STS 1627/2016 - ECLI:ES:TS:2016:1627 - Sentencia: 234/2016 - Recurso: 697/2014], y las sentencias allí citadas.

Ello sin más lleva a la desestimación del motivo de apelación invocado de incongruencia omisiva de la sentencia de instancia al no haberse solicitado complemento de dicha sentencia. En cualquier caso, dicha petición la basaba la parte en el hecho de que la vendedora no había entregado la vivienda objeto del contrato con la cédula de habitabilidad oportuna por lo que cabe dar por reproducido lo ya expuesto para fundamentar que no existió incumplimiento de la parte vendedora al entregar lo que fue objeto del contrato, esto es, una finca rústica en la que se había construido una vivienda, habiendo sido informado expresamente la parte compradora de las características de dicha vivienda.

Todo lo expuesto lleva por tanto a la desestimación del recurso apelación y la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

QUINTO: En cuanto a las costas de esta alzada, desestimado el recurso de apelación y por aplicación del artículo 398 de la LEC, procede su imposición a la parte apelante.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación